PMK NOMOR 7 TAHUN 2024

PPN ATAS PENYERAHAN RUMAH TAPAK DAN

SATUAN RUMAH SUSUN YANG DITANGGUNG
PEMERINTAH TAHUN ANGGARAN 2024

www.pajak.go.id
LATAR BELAKANG 2

1
Diperlukannya dukungan pemerintah berupa kebijakan
pemberian insentif fiskal guna menstimulasi peningkatan daya
beli masyarakat pada sektor perumahan untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi Indonesia di tengah dinamika
perekonomian global

2
Dukungan pemerintah berupa kebijakan insentif fiskal di
sektor perumahan yang diberikan pada tahun 2023
sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 120 Tahun 2023 dipandang perlu untuk dilanjutkan
pada Tahun Anggaran 2024

www.pajak.go.id
POKOK-POKOK KEBIJAKAN 3

PPN ditanggung Pemerintah atas penyerahan: Penyerahan terjadi pada saat:

1. rumah tapak *; dan 1. ditandatanganinya akta jual beli yang dibuat

2. satuan rumah susun **, oleh PPAT, atau
yang memenuhi persyaratan. 2. ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual
beli lunas dihadapan notaris,
* termasuk rumah toko & rumah kantor serta dilakukan penyerahan hak secara nyata yang
** sebagai tempat hunian dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST)
sejak 1 Januari 2024 s.d. 31 Desember 2024.

Diberikan untuk PPN terutang pada Masa Pajak

Januari 2024 s.d. Desember 2024 ***

BAST wajib didaftarkan di Sikumbang akhir bulan *** PPN terutang mulai tgl 1 Januari 2024 s.d
berikutnya setelah dilakukan serah terima. 31 Desember 2024

www.pajak.go.id
KRITERIA OBJEK PAJAK 4

Kriteria Rumah Tapak dan/atau Satuan Rumah Susun

yang atas penyerahannya diberikan insentif berupa PPN DTP:

Memiliki kode identitas rumah

Memiliki harga jual maksimal Rp 5 miliar

Diserahkan secara fisik paling lambat tanggal 31 Desember 2024

Merupakan rumah baru dalam kondisi siap huni yang pertama kali
diserahkan oleh PKP penjual yang membangun

Diberikan maksimal 1 (satu) unit rumah tapak / 1 (satu) satuan rumah

susun untuk 1 orang pribadi dan tidak boleh dijual kembali dalam jangka
waktu 1 (satu) tahun sejak penyerahan

www.pajak.go.id
KRITERIA & BATASAN SUBJEK PAJAK
Kriteria Orang Pribadi (OP): Batasan OP:
1. WNI yang memiliki NPWP atau NIK; dan Telah Memanfaatkan
2. WNA yang memiliki NPWP sepanjang
PPN DTP sebelum PMK 120
memenuhi ketentuan peraturan perundang- Tahun 2023
undangan yang mengatur mengenai PPN DTP berdasarkan PMK 120
kepemilikan rumah tapak / satuan rusun bagi Tahun 2023
WNA.
PPN Dibebaskan sesuai
ketentuan yang berlaku atas
penyerahan Rumah
Tapak/Satuan Rusun *
• e.g.: sesuai PMK Nomor 60 Tahun 2023 &
PMK 115/PMK.03/2021
1 (satu) OP - 1 (satu) rumah
5
Dapat Memanfaatkan
PPN DTP TA 2024?
Ya
Ya, atas PPN yang terutang atas
sisa pembayaran tahun 2024,
namun tidak untuk tambahan unit
rumah yang lain.
Tidak untuk unit rumah yang
sama.
www.pajak.go.id
KEBIJAKAN PPN DTP TA 2024 6

PPN DTP diberikan hanya untuk bagian DPP sampai dengan Rp 2 Miliar

Besaran PPN DTP

50%
Untuk penyerahan (BAST) yang
100%
Untuk penyerahan (BAST) yang
dilakukan mulai dilakukan mulai
1 Januari 2024 s.d 30 Juni 2024 1 Juli 2024 s.d 31 Desember 2024

Apabila telah dilakukan pembayaran uang muka atau cicilan paling cepat 1 September 2023:
PPN ditanggung pemerintah diberikan hanya atas PPN yang terutang atas pembayaran sisa cicilan
dan pelunasan yang dibayarkan bulan Januari 2024 s.d. bulan Desember 2024.

www.pajak.go.id
FAKTUR PAJAK 7

Kewajiban Penjual (Pengusaha Kena Pajak)

Membuat Faktur Pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan

Untuk PPN DTP 100% (BAST 1 Januari 2024 s.d. tanggal 30 Juni 2024):

• Harga Jual s.d 2 Miliar, membuat:

2 (dua) Faktur Pajak 07, dengan DPP masing-masing 50% dari harga jual
ditanggung Pemerintah.

• Harga Jual lebih dari 2 Miliar s.d. 5 Miliar, membuat:

• 2 (dua) Faktur Pajak 07, dengan DPP masing-masing 50% dari harga jual s.d 2
Miliar ditanggung Pemerintah; dan
• 1 (satu) Faktur Pajak 01, untuk bagian harga jual lebih dari 2 Miliar yang tidak
ditanggung Pemerintah.

www.pajak.go.id
FAKTUR PAJAK (cont.) 8

Kewajiban Penjual (Pengusaha Kena Pajak)

Membuat Faktur Pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan

Untuk PPN DTP 50% (BAST 1 Juli 2024 s.d. tanggal 31 Desember 2024):

• Harga Jual s.d 2 Miliar, membuat:

- Faktur Pajak 07 dengan DPP 50% dari harga jual ditanggung Pemerintah; dan
- Faktur Pajak 01 dengan DPP 50% dari harga jual tidak ditanggung Pemerintah.

• Harga Jual lebih dari 2 Miliar s.d 5 Miliar:

Untuk bagian harga jual s.d. 2 Miliar, membuat:
- Faktur Pajak 07 dengan DPP 50% dari harga jual ditanggung Pemerintah; dan
- Faktur Pajak 01 dengan DPP 50% dari harga jual tidak ditanggung Pemerintah.

Untuk bagian harga jual lebih dari 2 Miliar, membuat:

- Faktur Pajak 01 dengan DPP bagian harga lebih dari 2 Miliar tidak ditanggung Pemerintah

www.pajak.go.id
FAKTUR PAJAK (cont.) 9

Kewajiban Penjual (Pengusaha Kena Pajak)

Mencantumkan
NPWP atau NIK Pembeli

Mencantumkan
kode identitas rumah pada kolom nama barang

Screenshot 2024-02-23 atketerangan

Mencantumkan 11.06.39
PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI
PMK NOMOR 7 TAHUN 2024

MEMBUAT LAPORAN REALISASI PPN DTP

Faktur pajak yang dilaporkan dalam SPT Masa PPN

www.pajak.go.id
BATASAN RUANG LINGKUP INSENTIF 10

Tidak Mendapatkan Fasilitas PPN DTP jika:

Objek yang diserahkan bukan rumah tapak atau rumah susun sebagaimana
di maksud pada Pasal 2, Pasal 3 dan Pasal 4

Dilakukan pembayaran atau uang muka atau cicilan pertama sebelum 1 September 2023

Penyerahannya sebelum 1 Januari 2024 atau setelah 31 Desember 2023

Rumah dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak penyerahan

Tidak menggunakan Faktur Pajak sesuai ketentuan

Tidak melaporkan laporan realisasi

Tidak mendaftarkan BAST di Sikumbang

www.pajak.go.id
TIMELINE FASILITAS PPN DTP 100% 11

BAST: 1 Januari 2024 s.d. 30 Juni 2024

1 Sept 1 Nov 31 Des 30 Juni

2023 2023 2023 2024

Pembayaran Pembayaran Pembayaran

PPN Tidak DTP PPN DTP 100% (TA 2023) PPN DTP 100% (TA 2024)

BAST

1 (satu) OP - 1 (satu) rumah

www.pajak.go.id
TIMELINE FASILITAS PPN DTP 50% 12

BAST: 1 Juli 2024 s.d. 31 Desember 2024

1 Sept 1 Nov 31 Des 1 Juli 31Des

2023 2023 2023 2024 2024

Pembayaran Pembayaran Pembayaran Pembayaran

PPN DTP 50% (TA 2024)

PPN DTP 50% (TA 2023)
PPN Tidak DTP BAST

1 (satu) OP - 1 (satu) rumah

www.pajak.go.id
 Contoh Kasus 13

1 Ibu Sitha melakukan pembelian rumah tapak seharga Rp1 Miliar dari PT Ariy Propertindo (PKP), dibayar 4 kali
masing-masing sebesar Rp250 Juta pada bulan September, November, dan Desember 2023 serta Januari 2024.
Rumah diserahterimakan bulan Juni 2024.

Sept Nov Des Jan Juni

2023 2023 2023 2024 2024

Pembayaran Pembayaran Pembayaran Pembayaran

250 Juta 250 Juta 250 Juta 250 Juta

PMK 120/2023 PMK 7/2024

PPN Tidak DTP
PPN DTP 100%
BAST
PKP pada bulan Januari 2024:
• Membuat 2 FP 07 dengan DPP 50% dari Rp250 PKP
Juta = Rp125 Juta; PPN terutang Rp125 Juta x 11% mendaftarkan
= Rp13.750.000,00 ditanggung Pemerintah; BAST di
• Mencantumkan kode identitas rumah pada kolom Sikumbang paling
nama barang dan diberikan keterangan PPN lambat akhir
Ditanggung Pemeritah Eksekusi PMK Nomor 7 bulan berikutnya
Tahun 2024; (31 Juli 2024)
• Melaporkan 2 FP tersebut pada SPT PPN Masa
Januari 2024. www.pajak.go.id
 Contoh Kasus 14
2 Bapak Zainal membeli rumah toko dari PT Wira Bagus (PKP) seharga Rp2 Miliar, dibayar 10 kali dari bulan
Desember 2023 s.d. bulan September 2024. Rumah toko tersebut diserahterimakan pada bulan Desember 2024.

Des Jan Sep Des

2023 2024 2024 Sep
2024
2024 PKP mendaftarkan BAST di
Sikumbang paling lambat akhir
Pembayaran bulan berikutnya
Rp200 Juta
setiap bulan BAST (31 Januari 2025)

PPN DTP 50%

PMK 120/2023 PMK 7/2024

PKP pada bulan Januari s.d. September 2024:

• Membuat FP 07 dengan DPP 50% dari Rp200 Juta = Rp100 Juta; PPN
terutang Rp100 Juta x 11% = Rp11.000.000,00 ditanggung Pemerintah;
• Membuat FP 01 dengan DPP 50% dari Rp200 Juta = Rp100 Juta; PPN
terutang Rp100 Juta x 11% = Rp11.000.000,00 tidak ditanggung
Pemerintah dan wajib dipungut oleh PT Wira Bagus;
• Mencantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang dan
keterangan PPN Ditanggung Pemeritah Eksekusi PMK Nomor 7 Tahun 2024;
• Melaporkan FP tersebut pada SPT PPN Masa Januari s.d. September 2024.
www.pajak.go.id
 Contoh Kasus 15
3 Ibu Olla membeli apartemen seharga Rp700 Juta dari PT Twins Development (PKP) secara kredit. Uang muka
dibayarkan Ibu Olla pada bulan Januari 2024 sebesar Rp100 juta. Persetujuan dan pencairan kredit sebesar
Rp600 juta dibayarkan oleh Bank kepada PT Twins Development pada tanggal 1 Maret 2024. Apartement
diserahterimakan pada Juni 2024.

PKP mendaftarkan BAST di

Jan Maret Juni Sikumbang paling lambat akhir
2024 2024
2024 bulan berikutnya
(31 Juli 2024)

uang muka pelunasan

Rp100 Juta Rp600 Juta
BAST
PPN DTP 100%

Atas penerimaan UM pada Januari 2024, PKP:

• Membuat 2 FP 07 dengan DPP 50% dari Rp100 Juta = Rp50 Juta; PPN terutang Rp50 Juta x 11% = Rp5.500.000,00 ditanggung
Pemerintah;

Atas penerimaan pelunasan pada 1 Maret 2024, PKP:

• Membuat FP 2 07 dengan DPP 50% dari Rp600 Juta = Rp300 Juta; PPN terutang Rp300 Juta x 11% = Rp33.000.000,00 ditanggung
Pemerintah;
serta:
• Mencantumkan kode identitas rumah di nama barang dan keterangan PPN Ditanggung Pemeritah Eksekusi PMK Nomor 7 Tahun 2024;
• Melaporkan FP tersebut pada SPT PPN Masa Januari dan Maret 2024. www.pajak.go.id
Contoh Kasus 16
4 Sdri. Susan Effendy membeli rumah dari PT Bangun Arif Jaya (PKP) seharga Rp1,2 Miliar secara kredit namun tanpa
uang muka. Persetujuan dan pencairan kredit dilakukan oleh Bank sebesar Rp1,2 Miliar yang dibayarkan kepada
PT Bangun Arif Jaya pada bulan November 2023. Sdri. Susan telah memanfaatkan insentif PPN DTP
berdasarkan PMK Nomor 120 Tahun 2023 dan PT Bangun Arif Jaya telah membuat FP 07 atas pembayaran pihak
Bank. Sdri. Susan hendak memanfaatkan insentif PPN DTP berdasarkan PMK ini untuk pembelian apartemen
dari PT Griya Yudha Utama seharga Rp500 juta.

Atas transaksi pembelian apartemen tersebut, Sdri. Susan Effendy tidak dapat memanfaatkan insentif
PPN DTP berdasarkan PMK ini karena telah memanfaatkan insentif PPN DTP untuk pembelian rumah
dari PT Bangun Arif Jaya berdasarkan PMK Nomor 120 Tahun 2023.

www.pajak.go.id
Contoh Kasus 17
5 Tn. Bernard telah memanfaatkan insentif PPN DTP TA 2022 berdasarkan PMK 103/PMK.01/2022 atas pembelian
apartemen. Pada bulan Januari 2024, Tn Bernard akan membeli rumah tapak ready stock seharga Rp3 Miliar dari
PT Nikko Property (PKP). Pembayaran dilakukan secara cash pada bulan Januari 2024 dan rumah tersebut
diserahterimakan pada bulan Maret 2024.
Mendaftarkan
BAST di
Jan Maret
Sikumbang paling
2024 2024 lambat akhir
bulan berikutnya
(30 April 2024)
Pembayaran
Rp3 Miliar
BAST
PPN DTP 100%

Atas bagian DPP sebesar Rp2 Miliar, PKP: Atas bagian DPP lebih dari Rp2 Miliar, PKP:
• Membuat 2 FP 07 dengan DPP 50% dari Rp2 Miliar • Membuat FP 01 dengan DPP sebesar Rp1 Miliar; PPN
= Rp1 Miliar; PPN terutang Rp1 Miliar x 11% = terutang Rp1 Miliar x 11% = Rp110 Juta tidak ditanggung
Rp110 Juta ditanggung Pemerintah; Pemerintah dan wajib dipungut PKP.

• Mencantumkan kode identitas rumah di nama barang dan keterangan PPN

Ditanggung Pemeritah Eksekusi PMK Nomor 7 Tahun 2024;
• Melaporkan FP tersebut pada SPT PPN Masa Januari 2024. www.pajak.go.id
Contoh Kasus 18
6 Bapak Setiya membeli rumah tapak dan memperoleh fasilitas PPN dibebaskan berdasarkan PMK 60 Tahun
2023 pada tanggal 1 Juli 2023. Pada bulan April 2024, Bapak Setiya membeli rumah susun ready stock seharga
Rp300 Juta dari PT AAP (PKP) yang dibayar dan diserahterimakan pada bulan Oktober 2024.
Mendaftarkan BAST
Okt di Sikumbang paling
2024 lambat akhir bulan
berikutnya
BAST (31 November 2024)
Pembayaran
Rp300 Juta

PKP:
PPN DTP 50% • Membuat FP 01 dengan DPP sebesar 50% x Rp300 Juta = Rp150
Juta; PPN terutang Rp150 Juta x 11% = Rp16,5 Juta tidak
ditanggung Pemerintah dan wajib dipungut PKP.
• Membuat FP 07 dengan DPP sebesar 50% x Rp300 Juta = Rp150
Juta; PPN terutang Rp150 Juta x 11% = Rp16,5 Juta ditanggung
Pemerintah.
• Mencantumkan kode identitas rumah di nama barang dan
keterangan PPN Ditanggung Pemeritah Eksekusi PMK Nomor 7
Tahun 2024;
• Melaporkan FP tersebut pada SPT PPN Masa Oktober 2024.
www.pajak.go.id
Contoh Kasus 19
7 Ibu Faridah telah membeli rusunami dan memperoleh fasilitas PPN dibebaskan berdasarkan PMK 115/PMK.03/2021. Pada tahun 2024, Ibu Faridah akan
membeli rumah tapak seharga Rp500 Juta dari PT Home Selaras (PKP). Pembayaran uang muka sebesar Rp50 Juta dilakukan pada bulan September
2023 dan selanjutnya dilakukan pembayaran masing-masing sebesar Rp150 Juta pada bulan November dan Desember 2023, dan sisanya sebesar
Rp150 Juta dilunasi pada saat serah terima pada bulan Juni 2024. Pada bulan September, November, dan Desember 2023, PT Home Selaras telah
membuat Faktur Pajak dengan kode 01.

Sep Mendaftarkan
Nov Des Jun BAST di
2023 2023 2023 2024 Sikumbang paling
lambat akhir
BAST bulan berikutnya
Pembayaran Pembayaran Pembayaran (31 Januari 2024)
Rp50 Juta Rp150 Juta Rp150 Juta

PPN Tidak DTP FP 01 à FP 07

PKP:
• Membuat 2 FP 07 dengan DPP Rp150 Juta x 50% =
• Untuk pembayaran bulan September, November Rp75 Juta; PPN terutang Rp75 Juta x 11% = Rp8,25
dan Desember 2023 tidak mendapatkan insentif
Juta ditanggung Pemerintah
PPN DTP berdasarkan PMK ini, tetapi dapat
• Mencantumkan kode identitas rumah di nama
memanfaatkan insentif PPN DTP dengan
barang dan keterangan PPN Ditanggung Pemeritah
mengikuti ketentuan PMK 120 Tahun 2023 Eksekusi PMK Nomor 7 Tahun 2024;
melalui mekanisme penggantian FP yang • Melaporkan FP tersebut pada SPT PPN Masa Juni
sebelumnya mencantumkan kode 01 menjadi 07
2024.
sepanjang SPT Masa PPN terkait disampaikan
paling lambat tanggal 31 Januari 2025.
www.pajak.go.id
www.pajak.go.id