2022 - GUB - JABAR KEP-553.2 - Masterplan Kertajati Aerocity

GUBERNUR JAWA BARAT
KEPUTUSAN GUBERNUR JAWA BARAT

NOMOR: 553.2/Kep.812-BUMDINVESADBANG/2022
TENTANG
PENGESAHAN DOKUMEN PERENCANAAN INDUK (MASTERPLAN) DAN PENETAPAN
PENGUSAHAAN KERTAJATI AEROCITY
GUBERNUR JAWA BARAT,

Menimbang : a. bahwa Dokumen Perencanaan Induk (Masterplan) Kertajati
Aerocity, telah ditetapkan dengan Keputusan Gubernur Nomor
553.2/Kep.569-SPIBUMD/2017 tentang Pengesahan Dokumen
Perencanaan Induk (Masterplan) dan Penetapan Pengusahaan
Kertajati Aerocity;
b. bahwa untuk optimalisasi Dokumen Perencanaan Induk
(Masterplan) Kertajati Aerocity sebagaimana dimaksud dalam
pertimbangan huruf a, serta penyesuaian dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan, perlu dilakukan penyelarasan
kembali;
c. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud
dalam huruf a dan huruf b, perlu menetapkan Keputusan
Gubernur tentang Pengesahan Dokumen Perencanaan Induk
(Masterplan) dan Penetapan Pengusahaan Kertajati Aerocity;
Mengingat : 1. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 1950 tentang Pembentukan

Provinsi Jawa Barat (Berita Negara Republik Indonesia tanggal 4
Juli 1950) jo. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1950 tentang
Pemerintahan Jakarta Raya (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 1950 Nomor 31, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 15) sebagaimana telah diubah
beberapa kali, terakhir dengan Undang-Undang Nomor 29 Tahun
2007 tentang Pemerintahan Provinsi Daerah Khusus Ibukota
Jakarta Sebagai lbukota Negara Kesatuan Republik Indonesia
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 93,
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4744)
dan Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2000 tentang
Pembentukan Provinsi Banten (Lembaran Negara Republik
Republik Indonesia Nomor 4010);
2. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4725),
sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 11
Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (Lembaran Negara Republik
Dokumen ini telah ditandatangani secara elektronik menggunakan sertifikat elektronik yang diterbitkan oleh Balai Sertifikasi
Elektronik (BSrE) Badan Siber dan Sandi Negara. Dokumen digital yang asli dapat diperoleh dengan memindai QR Code,
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut
https://sidebar.jabarprov.go.id/v/E02FDEBFA4
E02FDEBFA4
2
3. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan

Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014
Nomor 244, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia
Nomor 5587) sebagaimana telah diubah beberapa kali, terakhir
dengan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang
Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan
Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 2022 Nomor 4, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 6757);
4. Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi
Pemerintahan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun
2014 Nomor 292, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 5601) sebagaimana telah diubah dengan
Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja
(Lembar Negara Republik Indonesia Tahun 2020 Nomor 245,
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6573);
5. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6573);
6. Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015 tentang Kawasan
Industri (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015
Nomor 365, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia
5806
7. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Nasional (Lembaran Negara Republik
Republik Indonesia Nomor 4833) sebagaimana telah diubah
dengan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2017 tentang
Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 2017 Nomor 77, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6042);
8. Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik
9. Peraturan Presiden Nomor 87 Tahun 2021 tentang Percepatan
Pembangunan Kawasan Rebana dan Kawasan Jawa Barat
Bagian Selatan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun
2021 Nomor 215);
E02FDEBFA4
3
10. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 9 Tahun 2008

tentang Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah
Provinsi Jawa Barat Tahun 2005-2025 (Lembaran Daerah
Provinsi Jawa Barat Tahun 2008 Nomor 8 Seri E, Tambahan
Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 45) sebagaimana
telah diubah beberapa kali, terakhir dengan Peraturan Daerah
Provinsi Jawa Barat Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan
Kedua atas Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 9
Tahun 2008 tentang Rencana Pembangunan Jangka Panjang
Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun 2005-2025 (Lembaran
Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun 2019 Nomor 7, Tambahan
Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 236);
tentang Pembangunan dan Pengembangan Bandar Udara
Internasional Jawa Barat dan Kertajati Aerocity (Lembaran
Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun 2010 Nomor 13 Seri E,
Tambahan Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 79);
tentang Pembentukan Badan Usaha Milik Daerah Pengelola
Bandar Udara Internasional Jawa Barat dan Kertajati Aerocity
(Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun 2013 Nomor 22
Seri E, Tambahan Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor
157);
tentang Rencana Tata Ruang dan Wilayah Provinsi Jawa Barat
Tahun 2022-2042 (Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun
2022 Nomor 9, Tambahan Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat
Nomor 262);
14. Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 105 Tahun 2020 tentang
Peraturan Pelaksanaan Tata Kelola Badan Usaha Milik Daerah
yang Baik Provinsi Jawa Barat (Berita Daerah Provinsi Jawa
barat Tahun 2020 Nomor 105);
MEMUTUSKAN:
Menetapkan :
KESATU : Keputusan Gubernur Nomor 553.2/Kep.569-SPIBUMD/2017
tentang Pengesahan Dokumen Perencanaan Induk (Masterplan) dan
Penetapan Pengusahaan Kertajati Aerocity, dicabut dan dinyatakan
tidak berlaku.
KEDUA : Mengesahkan Dokumen Perencanaan Induk (Masterplan) Kertajati
Aerocity Tahun 2021-2045 yang telah dilakukan ulasan oleh
PT. Bandarudara Internasional Jawa Barat, sebagaimana tercantum
dalam Lampiran, sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari
Keputusan Gubernur ini.
KETIGA : Dokumen Perencanaan Induk (Masterplan) Kertajati Aerocity
sebagaimana dimaksud pada Diktum KEDUA, meliputi:
a. perencanaan;
b. pembangunan;
c. pengoperasian dan pengelolaan;
E02FDEBFA4
4
d. pemeliharaan; serta
e. pengembangan yang dapat dilaksanakan melalui anak
perusahaan PT Bandarudara Internasional Jawa Barat yaitu
PT. BIJB Aerocity Development.
KEEMPAT : Keputusan Gubernur ini mulai berlaku pada tanggal ditetapkan.
Ditetapkan di Bandung
pada tanggal 13 Desember 2022
GUBERNUR JAWA BARAT
E02FDEBFA4
LAMPIRAN KEPUTUSAN GUBERNUR JAWA BARAT
NOMOR : 553.2/Kep.812-BUMDINVESADBANG/2022
TANGGAL : 13 DESEMBER 2022
TENTANG : PENGESAHAN DOKUMEN PERENCANAAN INDUK
(MASTERPLAN) DAN PENETAPAN PENGUSAHAAN
KERTAJATI AEROCITY.
LAPORAN AKHIR
PENYUSUNAN REVIEW MASTER PLAN
KERTAJATI AEROCITY
E02FDEBFA4
Dokumen ini dipersiapkan untuk: Dokumen ini dipersiapkan oleh:
PT Bandarudara Internasional Jawa Barat (PT. BIJB) PT LAPI ITB (PT Lembaga Afiliasi Peneliti Indonesia
Institut Teknologi Bandung)
Lantai 2 Terminal Domestik (Area Perkantoran)
Gedung B - ITB
Bandara Internasional Jawa Barat Kertajati
Kertajati, Majalengka, Jawa Barat, 45457 Jl. Ganesha No. 15 B
Bandung 40312, Indonesia
T | (0231) 3000301
F | +62 22 73513270 T | +62 22 2534178
W| www.bijb.co.id F | +62 22 2534199
E | office@lapi-itb.com
E02FDEBFA4
PT LAPI ITB| LEMBAGA AFILIASI PENELITAN INDONESIA INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG
DAFTAR ISI
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang........................................................................................................................................................... I-02
1.2 Maksud dan Tujuan.................................................................................................................................................... I-04
1.2.1 Maksud............................................................................................................................................................... I-04
1.2.2 Tujuan................................................................................................................................................................. I-04
1.3 Ruang Lingkup........................................................................................................................................................... I-05
1.3.1 Lokasi Kajian......................................................................................................................................................I-05
1.3.2 Lingkup Pekerjaan .............................................................................................................................................I-05
1.4 Dasar Hukum/ Acuan................................................................................................................................................. I-07
1.5 Metodologi Kerja........................................................................................................................................................ I-09
1.6 Sistematika Pembahasan.......................................................................................................................................... I-11
BAB II KAJIAN LITERATUR
2.1 Kajian Teoritis.............................................................................................................................................................II-02
2.1.1 Pengembangan Kota Bandara/Aerocity...........................................................................................................II-02
2.1.2 Kawasan Industri...............................................................................................................................................II-04
2.1.3 Transit Oriented Development..........................................................................................................................II-06
2.1.4 Evaluasi Dokumen Perencanaan......................................................................................................................II-10
2.2 Kajian Peraturan dan Kebijakan Terkait....................................................................................................................II-13
2.2.1 Undang-Undang No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang ......................................................................II-13
2.2.2 Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja ...............................................................................II-14
2.2.3 Peraturan Pemerintah No. 15 th 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang yang sebagaimana
telah diubah dengan PP No. 21 Tahun 2021 Penyelenggaraan Penataan Ruang..........................................II-15
2.2.4 Rencana Pembangunan....................................................................................................................................II-15
2.2.5 Pengembangan Baru di Kabupaten Majalengka.............................................................................................II-20
2.2.6 Rencana Tata Ruang..........................................................................................................................................II-21
2.3 Rencana Pengembangan Aksesibilitas Terkini.........................................................................................................II-29
2.3.1 Jalan Tol Cisumdawu (Cileunyi-Sumedang-Dawuan).....................................................................................II-29
2.3.2 Kereta Api Medium Speed (Medium-Speed Train) Jakarta-Surabaya............................................................II-31
2.3.3 Kereta Api Cepat (High-Speed Train) Bandung-Surabaya...............................................................................II-31
2.3.4 Rencana Integrasi dengan Konteks Pengembangan Pelabuhan Patimban...................................................II-32
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut i
E02FDEBFA4
2.4 Kajian Pengembangan Kawasan..............................................................................................................................II-33
2.4.1 Kajian Logistik...................................................................................................................................................II-33
2.4.2 Kajian Energi......................................................................................................................................................II-34
2.4.3 Kajian Sistem Telekomunikasi..........................................................................................................................II-37
2.4.4 Kajian Ekonomi Kawasan..................................................................................................................................II-38
2.4.5 Kajian Arsitektur Bangunan dan Fasilitas Penunjang Lainnya.......................................................................II-41
2.4.6 Kajian Penguasaan Tanah terkait Aspek Sosial Masyarakat ..........................................................................II-49
2.4.7 Kajian Daya Dukung Lingkungan......................................................................................................................II-50
BAB III ANALISIS KAWASAN
3.1 Aspek Non Fisik....................................................................................................................................................... III-01
3.1.1 Demografi/ Kependudukan..............................................................................................................................III-01
3.1.2 Perekonomian...................................................................................................................................................III-05
3.2 Aspek Fisik............................................................................................................................................................... III-06
3.2.1 Tinjauan Makro ................................................................................................................................................III-06
3.2.2 Gambaran Umum Kawasan Kertajati Aerocity...............................................................................................III-14
3.2.3 Jaringan Jalan Eksisting..................................................................................................................................III-16
3.2.4 Jaringan Badan Air Eksisting...........................................................................................................................III-19
3.2.5 Penggunaan Lahan (Pola Ruang Eksisting)....................................................................................................III-20
3.2.6 Sebaran Fasilitas Umum/Sosial......................................................................................................................III-22
3.2.7 Penguasaan atas Lahan...................................................................................................................................III-23
3.3 Identifikasi Potensi dan Persoalan.......................................................................................................................... III-24
3.4 Hasil Analisis............................................................................................................................................................ III-25
BAB IV EVALUASI MASTER PLAN
4.1 Kriteria Evaluasi Master Plan...................................................................................................................................IV-01
4.1.1 Faktor Eksternal...............................................................................................................................................IV-01
4.1.2 Faktor Internal..................................................................................................................................................IV-02
4.2 Analisis Faktor Eksternal..........................................................................................................................................IV-04
4.2.1 Kebijakan Tata Ruang Makro...........................................................................................................................IV-04
4.2.2 Aksesibilitas/ Sistem Transportasi Kota..........................................................................................................IV-05
4.2.3 Sistem Utilitas Kota..........................................................................................................................................IV-05
4.3 Analisis Faktor Internal (Fisik).................................................................................................................................IV-07
4.3.1 Fisik Dasar dan Iklim.......................................................................................................................................IV-07
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut ii
E02FDEBFA4
4.3.2 Pemanfaatan Ruang.........................................................................................................................................IV-07
4.3.3 Aksesibilitas/ Sistem Transportasi Kota Internal............................................................................................IV-07
4.3.4 Ruang Terbuka Hijau dan Vegetasi..................................................................................................................IV-08
4.3.5 Tata Bangunan..................................................................................................................................................IV-08
4.3.6 Utilitas...............................................................................................................................................................IV-08
4.3.7 Informasi Penanda...........................................................................................................................................IV-08
4.4 Analisis Faktor Internal (Non Fisik)..........................................................................................................................IV-10
4.4.1 Kedudukan Kawasan........................................................................................................................................IV-10
4.4.2 Demografi dan Sosial Kemasyarakatan..........................................................................................................IV-10
4.4.3 Ekonomi............................................................................................................................................................IV-10
4.4.4 Sistem Administrasi dan Manajemen Aset.....................................................................................................IV-10
4.4.5 Kebijakan PT BIJB dan Arahan Pemerintah dalam Pengembangan Kawasan.............................................IV-10
4.5 Kesimpulan Evaluasi.................................................................................................................................................IV-12
BAB V MASTER PLAN 2021
5.1 Visi Misi dan dan Skenario Pengembangan Kawasan...............................................................................................V-02
5.1.1 Visi Pengembangan Kawasan Aerocity.............................................................................................................V-02
5.1.2 Misi dan Strategi Pengembangan Kawasan Aerocity.......................................................................................V-03
5.2 Konsep Perancangan dan Pengembangan Kawasan................................................................................................V-04
5.2.1 Alun-Alun...........................................................................................................................................................V-04
5.2.2 Cultural Spine.....................................................................................................................................................V-05
5.2.3 Transit Oriented Development (Kawasan Berorientasi Transit)......................................................................V-06
5.2.4 Konsep Aerotropolis dalam Menentukan Klaster Kawasan Aerocity Kertajati..............................................V-07
5.2.5 Urban Design Framework ................................................................................................................................V-08
5.3 Master Plan Kawasan 2021........................................................................................................................................V-09
5.3.1 Rencana Zoning Kawasan................................................................................................................................V-09
5.3.2 Rencana Sub-Cluster Kawasan.......................................................................................................................V-10
5.3.3 Usulan Rencana Pola Ruang............................................................................................................................V-18
5.3.4 Rencana Sirkulasi dan Jalur Penghubung.......................................................................................................V-19
5.3.5 Rencana Transportasi Berbasis Rel.................................................................................................................V-22
5.3.6 Rencana Intensitas dan Kepadatan Bangunan................................................................................................V-23
5.3.7 Rencana Massa Bangunan...............................................................................................................................V-31
5.3.8 Prediksi Jumlah Penduduk Kawasan Kertajati Aerocity.................................................................................V-32
5.3.9 Rencana Fasilitas Umum dan Sosial ...............................................................................................................V-34
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut iii
E02FDEBFA4
5.3.10 Kajian Sarana dan Prasarana Umum......................................................................................................................
5.3.11 Rencana Ruang Terbuka Hijau..........................................................................................................................V-36
5.3.12 Rencana Utilitas Air Bersih, Pengelolaan Limbah dan Sistem Drainase.......................................................V-37
5.3.13 Rencana Utilitas Energi dan Telekomunikasi)..................................................................................................V-47
5.3.14 Rencana Pentahapan Pengembangan Kawasan.............................................................................................V-50
BAB VI PENUTUP
6.1 Kesimpulan ..............................................................................................................................................................VI-02
LAMPIRAN
0.1 Tanggapan Stakeholder ............................................................................................................................................... 02
0.1.1 Wawancara Narasumber..................................................................................................................................... 02
0.1.2 Focus Group Discussion....................................................................................................................................... 03
0.1.3 Kesimpulan Tanggapan Stakeholder................................................................................................................... 06
0.2 Rekomendasi Strategi .................................................................................................................................................. 08
0.2.1 Kesiapan Infrastruktur......................................................................................................................................... 08
0.2.2 Penanganan Kebencanaan.................................................................................................................................. 08
0.2.3 Optimalisasi Performa Kawasan......................................................................................................................... 08
0.2.4 Strategi Pengadaan Lahan dan Pemukiman Kembali........................................................................................ 08
0.2.5 Kesimpulan Rekomendasi Strategi..................................................................................................................... 12
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut iv
E02FDEBFA4
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1. Master Plan Kawasan Kertajati Aerocity BIJB tahun 2016.......................................................................... I-04
Gambar 1.2. Program Pentahapan Pelaksanaan Pekerjaan........................................................................................... I-08
Gambar 1.3. Diagram Alir Metoda dan Tahapan Pelaksanaan Pekerjaan Penyusunan Revisi Master Plan Kertajati
Aerocity Bandara Internasional Jawa Barat............................................................................................... I-10
Gambar 2.1. Diagram Ragam Model Pengembangan Area dekat Bandara . ................................................................ II-03
Gambar 2.2. Diagram Konsep Kawasan Berorientasi Transit atau pengembangan kawasan berbasis transit........... II-06
Gambar 2.3. Diagram Konsep Integrasi antara Transportasi & Tata Ruang.................................................................. II-06
Gambar 2.4. Diagram Proses Evaluasi Rencana Tata Ruang ........................................................................................ II-12
Gambar 2.5. Diagram Kedudukan Masterplan Pengembangan dalam Nomenklatur Perencanaan dan Penataan
Ruang ......................................................................................................................................................... II-13
Gambar 2.6. Rencana Pengembangan Baru di Jawa Barat........................................................................................... II-17
Gambar 2.7. Peta Lokasi Rencana KPI di Kabupaten Majalengka................................................................................. II-17
Gambar 2.8. Konsep Struktur Spasial dan Sistem Pusat Pertumbuhan Rebana Metropolitan.................................... II-18
Gambar 2.9. Peta Kesiapan Infrastruktur Rebana Metropolitan.................................................................................... II-18
Gambar 2.10. Peta Pola Ruang Nasional di Pulau Jawa dan lokasi Kertajati Aerocity.................................................... II-20
Gambar 2.11. Rencana Pola Ruang Kawasan Inti............................................................................................................. II-24
Gambar 2.12. Master Plan Kawasan Kertajati Aerocity BIJB tahun 2016......................................................................... II-25
Gambar 2.13. Tata Guna Lahan Kawasan Kertajati Aerocity BIJB tahun 2016................................................................. II-26
Gambar 2.14. Tahap Pengembangan dan Struktur Tata Ruang Kota Kawasan Kertajati Aerocity BIJB tahun 2016....... II-26
Gambar 2.15. Rencana Pengembangan Jalan Tol Cisumdawu dan gerbang tol............................................................. II-29
Gambar 2.16. Keterhubungan Rencana Pengembangan Infrastruktur pada opsi 1........................................................ II-30
Gambar 2.17. Rencana Keterhubungan Rencana Pengembangan Infrastruktur pada opsi 2......................................... II-30
Gambar 2.18. Rencana Pengembangan Jalur Kereta Api Kecepatan Tinggi di Pulau Jawa............................................ II-31
Gambar 2.19. Perspektif Udara Masterplan Pelabuhan dan Kawasan Peruntukan Industri Patimban......................... II-32
Gambar 2.20. Rencana Pengembangan Infrastruktur Kawasan Segitiga Rebana.......................................................... II-33
Gambar 2.21. Sistem Distribusi Topologi Loop................................................................................................................. II-34
Gambar 2.22. Standar peletakan peralatan di dalam gardu beton.................................................................................. II-35
Gambar 2.24. Peta Jaringan Listrik di Jawa Barat........................................................................................................... II-36
Gambar 2.23. Diagram Satu Garis Distribusi Daya ListrikKawasan Kertajati Aerocity BIJB.......................................... II-36
Gambar 2.26. Alur Perencanaan FTTH di PT Telkom....................................................................................................... II-37
Gambar 2.25. Keseluruhan topologi FTTx......................................................................................................................... II-37
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut v
E02FDEBFA4
Gambar 2.27. Kombinasi konsep Bandara dan Aerocity................................................................................................... II-38
Gambar 2.28. Kuadran hubungan 4 aspek dengan bandara dan aktivitas kota............................................................... II-38
Gambar 2.29. Akselerator pertumbuhan Aerocity............................................................................................................. II-38
Gambar 2.31. 3 Potensi Sumber Pendapatan Untuk Kertajati Aerocity........................................................................... II-39
Gambar 2.30. Kebutuhan Infrastruktur Untuk Industri.................................................................................................... II-39
Gambar 2.32. Mendelow’s Matrix...................................................................................................................................... II-40
Gambar 2.33. Qatar Airport City, OMA.............................................................................................................................. II-41
Gambar 2.34. Ruang Publik Ramah Pejalan Kaki............................................................................................................. II-42
Gambar 2.35. Airport City Stockholm................................................................................................................................ II-42
Gambar 2.36. BAS dan fasilitas otomasinya..................................................................................................................... II-47
Gambar 2.37. Simulasi Pencahayaan Alami dengan Software Dialux............................................................................. II-47
Gambar 2.38. Pembangkit Listrik Tenaga Surya (PLTS) Sistem on Grid.......................................................................... II-48
Gambar 2.39. Skema Proses Pengolahan Air Bersih....................................................................................................... II-50
Gambar 2.40. Rencana SPAM Regional Jatigede.............................................................................................................. II-52
Gambar 2.41. DAS Sungai Ciuyu (Asumsi Catchment Area)............................................................................................. II-52
Gambar 2.43. Lingkup kegiatan pembangunan Sarana dan Prasarana Umum dengan skema KPBU........................... II-54
Gambar 2.42. Skema Penampungan Air Hujan................................................................................................................ II-54
Gambar 2.44. Komponen SPAM Kertajati Alt 1................................................................................................................. II-55
Gambar 2.45. Skema WS System Planning Komponen SPAM Kertajati Alt 1.................................................................. II-55
Gambar 2.46. Komponen SPAM Kertajati Alt 2................................................................................................................. II-56
Gambar 2.47. Skema WS System Planning Komponen SPAM Kertajati Alt 2.................................................................. II-56
Gambar 2.48. Skema Pengelolaan Air Limbah Kertajati Aerocity..................................................................................... II-57
Gambar 2.49. Skema Pengolahan Air dengan Indirect Potable Reuse............................................................................ II-58
Gambar 2.50. Contoh Gambar Tempat Pengolahan Sampah Terpadu (TPST)................................................................. II-58
Gambar 2.51. Komposisi Sampah Kawasan..................................................................................................................... II-59
Gambar 2.52. Skema Pengelolaan Sampah Kertajati....................................................................................................... II-59
Gambar 2.53. Contoh Posisi Saluran Kawasan yang berada di samping ruas jalan....................................................... II-60
Gambar 3.1. Peta Kesiapan Infrastruktur untuk Metropolitan Rebana......................................................................... III-06
Gambar 3.2. Kondisi Topografi Eksisting Kawasan Rencana Pengembangan Kertajati Aerocity.................................. III-07
Gambar 3.3. Peta Kemiringan Lahan di Kabupaten Majalengka.................................................................................... III-08
Gambar 3.4. Grafik Kondisi Cuaca Bulanan di Kecamatan Kertajati............................................................................. III-09
Gambar 3.5. Grafik Intensitas Cahaya Matahari Bulanan di Kecamatan Kertajati........................................................ III-09
Gambar 3.6. Data Iklim Bulanan di Kecamatan Kertajati............................................................................................... III-09
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut vi
E02FDEBFA4
Gambar 3.7. Kondisi Eksisting Kawasan Rencana Pengembangan Kertajati Aerocity.................................................. III-10
Gambar 3.8. Peta Potensi Air Tanah Kabupaten Majalengka......................................................................................... III-11
Gambar 3.9. Peta Geologi Kabupaten Majalengka......................................................................................................... III-12
Gambar 3.10. Gambaran umum Kawasan Kertajati Aerocity........................................................................................... III-14
Gambar 3.11. Gambaran umum Jaringan Jalan Kawasan............................................................................................... III-16
Gambar 3.12. Kondisi Jaringan Jalan Internal Kawasan................................................................................................. III-17
Gambar 3.13. Kondisi Kemajuan Pengembangan Infrastruktur Kawasan...................................................................... III-18
Gambar 3.14. Gambaran Umum Badan Air Eksisting...................................................................................................... III-19
Gambar 3.15. Gambaran Penggunaan Lahan Eksisting................................................................................................... III-20
Gambar 3.16. Kondisi Penggunaan Lahan Eksisting........................................................................................................ III-20
Gambar 3.17. Morfologi dan Tipologi Permukiman di dalam Kawasan Kertajati Aerocity.............................................. III-21
Gambar 3.18. Morfologi Permukiman Eksisting dan Pertanian Sawah........................................................................... III-21
Gambar 3.19. Gambaran Umum Sebaran Fasilitas Umum/ Sosial.................................................................................. III-22
Gambar 3.20. Kantor Pemerintah Desa Mekarjaya dan Pemakaman Umum di Desa Babakan..................................... III-22
Gambar 3.21. Peta Penguasaan Lahan............................................................................................................................. III-23
Gambar 5.1. Konsep Perencanaan Alun-alun di Kota Majalengka................................................................................ V-04
Gambar 5.2. Konsep Cultural Spine Kertajati Aerocity................................................................................................... V-05
Gambar 5.3. Visualisasi penerapan konsep TOD Kawasan Aerocity: Alun-alun yang terintegrasi dengan sistem
transit.......................................................................................................................................................... V-06
Gambar 5.4. Visualisasi Kualitas Jalur Pejalan Kaki Kawasan Aerocity......................................................................... V-06
Gambar 5.5. Konsep Aktivitas dan Pergerakan di Aerocity Kertajati............................................................................. V-07
Gambar 5.6. Urban Design Framework dan Visualisasi di Kertajati Aerocity.................................................................. V-08
Gambar 5.7. Rencana Zonasi di Kertajati Aerocity.......................................................................................................... V-09
Gambar 5.8. Rencana Sub-Cluster Kawasan.................................................................................................................. V-10
Gambar 5.9. Visualisasi Master Plan Kertajati Aerocity 2021......................................................................................... V-11
Gambar 5.10. Visualisasi Entry ke Kawasan Kertajati Aerocity......................................................................................... V-11
Gambar 5.11. Visualisasi Entry Kawasan Business Park Kertajati Aerocity..................................................................... V-12
Gambar 5.12. Visualisasi Entry Kawasan Creative Technology Center Kertajati Aerocity................................................ V-13
Gambar 5.13. Visualisasi Entry Kawasan Perumahan dan Campuran Kertajati Aerocity................................................. V-14
Gambar 5.14. Visualisasi Entry Kawasan Aerospace Park Kertajati Aerocity................................................................... V-15
Gambar 5.15. Visualisasi Entry Kawasan Logistic Hub Kertajati Aerocity......................................................................... V-16
Gambar 5.16. Visualisasi Entry Kawasan Alun-Alun - Cultural Spine Kertajati Aerocity................................................. V-17
Gambar 5.17. Rencana Pola Ruang Kawasan Kertajati Aerocity...................................................................................... V-18
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut vii
E02FDEBFA4
Gambar 5.18. Rencana Sirkulasi Kawasan Kertajati Aerocity.......................................................................................... V-19
Gambar 5.19. Rencana Transportasi berbasis rel di Kawasan Kertajati Aerocity........................................................... V-22
Gambar 5.20. Rencana Intensitas dan Kepadatan di Kawasan Kertajati Aerocity........................................................... V-23
Gambar 5.21. Penomoran Blok Aerocity.......................................................................................................................... V-30
Gambar 5.22. Rencana Massa Bangunan di Kawasan Kertajati Aerocity......................................................................... V-31
Gambar 5.23. Rencana Fasilitas Umum dan Sosial di Kawasan Kertajati Aerocity......................................................... V-34
Gambar 5.24. Rencana Ruang terbuka Hijau di Kawasan Aerocity Kertajati.................................................................. V-36
Gambar 5.25. Rencana Utilitas Air Bersih di Kawasan Kertajati Aerocity........................................................................ V-37
Gambar 5.26. Rencana Utilitas Pengelolaan Limbah Cair di Kawasan Kertajati Aerocity............................................... V-40
Gambar 5.27. Rencana Utilitas Pengelolaan Limbah Padat/ Sampah di Kawasan Aerocity Kertajati............................ V-43
Gambar 5.28. Rencana Sistem Drainase di Kawasan Kertajati Aerocity.......................................................................... V-46
Gambar 5.29. Rencana Infrastruktur Gardu Listrik di Kawasan Kertajati Aerocity.......................................................... V-47
Gambar 5.30. Perhitungan beban listrik kawasan........................................................................................................... V-48
Gambar 5.31. Perhitungan kebutuhan daya listrik/m2 kawasan Kertajati Aerocity BIJB untuk setiap tahap............... V-48
Gambar 5.32. Rencana Infrastruktur Telekomunikasi di Kawasan Kertajati Aerocity...................................................... V-49
Gambar 5.33. Pentahapan Kawasan Kertajati Aerocity..................................................................................................... V-50
Gambar 0.1. Survey Kondisi Lapangan Menggunakan Drone untuk Mendapatkan Aerial View Kawasan......................... 02
Gambar 0.2. Rencana Infrastruktur Gardu Listrik di Kawasan Aerocity Kertajati............................................................. 04
Gambar 0.3. Sesi Focus Group Discussion tanggal 24 Juni 2021 via Zoom....................................................................... 10
Gambar 0.4. Simulasi skenario pemilihan lahan pemukiman untuk pemindahan............................................................ 10
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut viii
E02FDEBFA4
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1. Aspek yang Dipandu Dalam Rencana Umum................................................................................................ I-06
Tabel 2.1. Kriteria dan Indikator dari Konsep Transit Oriented Development.................................................................... II-08
Tabel 2.2. Klasifikasi Kegiatan di Peraturan Zonasi...................................................................................................... II-23
Tabel 2.3. Matriks Dokumen Rencana Pembangunan dan Regulasi Tata Ruang Untuk Kertajati Aerocity................. II-27
Tabel 3.1. Luas Wilayah, Kepadatan Penduduk, dan Estimasi Jumlah Penduduk dalam Kertajati Aerocity............... III-01
Tabel 3.2. Statistik Angkatan Kerja Kabupaten Majalengka tahun 2018-2020............................................................ III-02
Tabel 3.3. Tingkat Pendidikan Angkatan Kerja di Kabupaten Majalengka Tahun 2020............................................... III-03
Tabel 3.4. Jumlah Sarana Pendidikan di Kabupaten Majalengka Tahun 2020............................................................ III-03
Tabel 3.5. Faktor kontributor besaran Indeks Pembangunan Manusia di Kabupaten Majalengka............................ III-04
Tabel 3.6. Persentase kontribusi sektor perekonomian pada PDRB Kabupaten Majalengka 2013-2017.................. III-04
Tabel 3.7. Laju Pertumbuhan PDRB Kabupaten Majalengka 2013-2017.................................................................... III-05
Tabel 3.8. Kontribusi sektor perekonomian terbesar pada PDRB Kabupaten Majalengka 2013-2017...................... III-05
Tabel 3.9. Luas Wilayah Desa dan Estimasi Luas Wilayah Desa dalam Aerocity Kertajati.......................................... III-14
Tabel 3.10. Luas Kepemilikan Lahan Eksisting.............................................................................................................. III-23
Tabel 3.11. Identifikasi Potensi dan Persoalan.............................................................................................................. III-24
Tabel 3.12. Hasil Analisis Terhadap Kondisi Fisik dan Non-fisik Kawasan................................................................... III-25
Tabel 4.1. Tabel Kriteria dan Parameter Penilaian dalam Faktor Eksternal............................................................... IV-01
Tabel 4.2. Tabel Kriteria dan Parameter Penilaian dalam Faktor Internal (Fisik)...................................................... IV-02
Tabel 4.3. Tabel Kriteria dan Parameter Penilaian dalam Faktor Internal (Non-Fisik).............................................. IV-03
Tabel 4.4. Penilaian dan Evaluasi Faktor Eksternal..................................................................................................... IV-06
Tabel 4.5. Penilaian dan Evaluasi Faktor Internal (Fisik)............................................................................................. IV-09
Tabel 4.6. Penilaian dan Evaluasi Faktor Internal (Non Fisik)..................................................................................... IV-11
Tabel 4.7. Penilaian dan Evaluasi Faktor Internal (Non Fisik)..................................................................................... IV-12
Tabel 5.1. Misi dan Strategi Masterplan Kertajati Aerocity 2021................................................................................... V-03
Tabel 5.2. Tabel Luas Kawasan...................................................................................................................................... V-09
Tabel 5.3. Tabel Luas Sub-Cluster Kawasan................................................................................................................. V-10
Tabel 5.4. Tabel Intensitas Cluster A (Hub Logistik)..................................................................................................... V-24
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut ix
E02FDEBFA4
Tabel 5.5. Tabel Intensitas Cluster B (Pusat Bisnis)..................................................................................................... V-26
Tabel 5.6. Tabel Intensitas Cluster C (Aerospace Park)................................................................................................ V-28
Tabel 5.7. Tabel Intensitas Cluster D (Pusat Teknologi Kreatif).................................................................................... V-29
Tabel 5.8. Tabel Intensitas Cluster E (Permukiman)..................................................................................................... V-30
Tabel 5.9. Tabel Prediksi Penduduk Kawasan Kertajati Aerocity.................................................................................. V-32
Tabel 5.10. Perhitungan kebutuhan Sarana dan Prasarana Umum Kawasan Kertajati Aerocity................................... V-35
Tabel 5.11. Estimasi Total Kebutuhan Air Bersih Kawasan Kertajati............................................................................. V-38
Tabel 5.12. Estimasi Kebutuhan Air Bersih Kawasan Kertajati Tahap 1........................................................................ V-38
Tabel 5.15. Estimasi Total Timbulan Air Buangan Kawasan Kertajati............................................................................ V-41
Tabel 5.16. Estimasi Timbulan Air Buangan Kawasan Kertajati Tahap 1....................................................................... V-41
Tabel 5.19. Estimasi Total Timbulan Sampah Kawasan Kertajati................................................................................... V-44
Tabel 5.20. Estimasi Total Timbulan Sampah Kawasan Kertajati Tahap 1..................................................................... V-44
Tabel 0.1. Identifikasi Isu-Isu Penting............................................................................................................................... 06
Tabel 0.2. Pemenuhan kriteria simulasi Skenario 1......................................................................................................... 11
Tabel 0.3. Pemenuhan kriteria simulasi Skenario 2......................................................................................................... 11
Tabel 0.4. Arahan Strategi berdasarkan Identifikasi Isu................................................................................................... 12
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut x
E02FDEBFA4
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
01
1.2 Maksud dan Tujuan
1.3 Ruang Lingkup
1.4 Dasar Hukum/Acuan
1.5 Metodologi Kerja
1.6 Sistematika Pembahasan
REVIEW MASTER PLANtautan berikut
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat,
KERTAJATI
atau mengakses
AEROCITY BANDARA INTERNASIONAL JAWA BARAT (BIJB)
I - 01
E02FDEBFA4
1.1 LATAR BELAKANG

Pemerintah daerah diberikan peran dalam Tujuan yang ingin dicapai dari pembangunan dan
penyelenggaraan dan pengembangan untuk meningkatkan pengembangan BIJB dan Kertajati Aerocity adalah untuk:
pelayanan publik, melalui penyediaan infrastruktur, salah
1. Meningkatkan pertumbuhan ekonomi regional
satunya infrastruktur transportasi udara untuk mendukung
berbasis potensi daerah, sehingga mampu menyerap
kegiatan sosial dan ekonomi masyarakat dalam skala
tenaga kerja dan meningkatkan kualitas sumber daya
regional, nasional dan internasional. Dalam konteks
manusia;
tersebut, pengembangan BIJB dan Kertajati Aerocity
yang meliputi pembangunan Bandar udara dan kawasan 2. Meningkatkan daya saing global Jawa Barat dalam
perkotaan Kertajati Aerocity, yang sesuai kebijakan Struktur rangka mendorong percepatan pertumbuhan investasi;
Ruang Provinsi Jawa Barat yang ditetapkan dalam RTRW dan
Provinsi Jawa Barat 2009-2029.
3. Meningkatkan pelayanan kepada masyarakat di bidang
Kertajati Aerocity dibangun dengan tujuan untuk transportasi udara.
mendukung keberadaan bandara dalam meningkatkan
daya saing global seperti dikemukakan di atas, dibangun di Selain didukung dengan berbagai aktivitas di dalam
atas lahan seluas ± 3.480 Ha dengan fungsi ruang meliputi Kertajati Aerocity, pengembangan Bandara Internasional
industri, perdagangan, pariwisata, dan permukiman. Kertajati dan Kertajati Aerocity tidak dapat terlepas dari
Selain itu, Pengembangan Bandara Internasional Jawa kondisi eksternalnya dengan berbagai pembangunan
Barat (BIJB) juga ditetapkan sebagai Pusat Persebaran infrastruktur dan potensi sumber daya di sekitarnya.
Sekunder yang diarahkan untuk melayani penumpang
Sebagai bagian dari pembangunan Jawa Barat, kehadiran
dalam jumlah sedang dengan lingkup pelayanan dalam
Bandara Internasional Kertajati dan Kertajati Aerocity
satu provinsi dan terhubungkan dengan pusat penyebaran
akan terintegrasi oleh berbagai dukungan infrastruktur
primer. Berdasarkan isu tersebut di atas, perlu dilakukan
dan akan saling terkait dengan pengembangan Segitiga
perencanaan yang terpadu dan lebih rinci hingga tataran
Emas Rebana (Cirebon-Patimban-Kertajati) di Jawa Barat
operasional agar penataan ruang yang diwujudkan pada
sebagai bentuk percepatan pembangunan di Provinsi Jawa
saatnya nanti dapat menunjang seluruh aktivitas BIJB
Barat.
sesuai fungsinya sebagai Pusat Persebaran Sekunder
tersebut.
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut I - 02
E02FDEBFA4
Segitiga Emas Rebana yang diproyeksikan akan memiliki

10 kawasan industri ini akan memiliki aksesibilitas
yang sangat memadai, termasuk di dalamnya kegiatan
perencanaan serta pembangunan aksesibilitas menuju dan
di dalam Kertajati Aerocity, berpotensi akan menjadikan
Kertajati Aerocity sebagai pusat kegiatan industri jasa
dalam melayani kawasan-kawasan industri yang akan
berkembang di dalam koridor Segitiga Emas Rebana.
Dalam hal perencanaan, Kertajati Aerocity telah

tertuang dalam dokumen perencanaan skala provinsi
dan kabupaten. Bandara Internasional Jawa Barat dan
Kertajati Aerocity ditetapkan sebagai Kawasan Strategis
Provinsi Jawa Barat dalam dokumen Rencana Tata Ruang
Wilayah Provinsi (RTRWP) Jawa Barat 2009-2029 dan
disahkan oleh Peraturan Daerah nomor 22 tahun 2010
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat
2009-2029. Begitupun pada RTRW Kabupaten Majalengka
tahun 2011-2031 telah memuat perencanaan Bandara
Internasional Jawa Barat dan Kertajati Aerocity.
Sebagai perencana dan pengelola bandara dan Aerocity,

PT Bandarudara Internasional Jawa Barat (Perseroda)
telah menyusun review terhadap rencana induk/master
plan Kertajati Aerocity pada tahun 2016 yang sesuai dengan
tujuan pengembangan tersebut. Dengan berdasarkan
kepada dokumen Masterplan Kertajati Aerocity, PT BIJB
telah menyusun beberapa kajian bisnis yang menjadi
acuan dalam pelaksanaan perencanaan dan pengelolaan
bisnis di Kertajati Aerocity.
Seiring dengan terjadinya perubahan terhadap rencana

pengusahaan Kertajati Aerocity yang mempertimbangkan
adanya peluang-peluang bisnis serta diperlukannya
pendetailan terhadap skema bisnis khususnya untuk
Kertajati Aerocity, maka dibutuhkan penyesuaian/review
terhadap Rencana Induk/Masterplan Kertajati Aerocity.
Dengan adanya review tersebut, maka secara paralel
diperlukan pula penyesuaian terhadap rencana bisnis
dan studi kelayakan dalam perencanaan dan pengelolaan
Kertajati Aerocity.
Oleh karena itu, Review Master Plan Kertajati Aerocity, serta

Kajian Business Plan, dan Feasibility Study Kertajati Aerocity
menjadi salah satu syarat yang tidak dapat lepas dari
perencanaan pengembangan.
E02FDEBFA4
1.2 MAKSUD DAN TUJUAN
1.2.1 Maksud 1.2.2 Tujuan

Maksud dari diadakannya pekerjaan penyusunan Review Tujuan dari diadakannya pekerjaan jasa konsultansi
Master Plan Kertajati Aerocity ini adalah untuk memperoleh penyusunan Review Master Plan Kertajati Aerocity ini
acuan/panduan pengembangan fasilitas-fasilitas yang ada adalah tersedianya panduan rencana pengembangan
di kawasan Kertajati Aerocity yang mampu menampung kawasan Kertajati Aerocity yang dapat dijadikan dasar
pelayanan kebutuhan kegiatan yang secara langsung pengembangan bisnis dan kegiatan di kawasan tersebut.
maupun tidak langsung terkait dengan keberadaan bandar
udara Internasional Kertajati maupun jasa angkutan udara
dan juga industri penerbangan.
Gambar 1.1. Master Plan Kawasan Kertajati Aerocity BIJB tahun 2016.
E02FDEBFA4
1.3 RUANG LINGKUP Penyusunan Review Master Plan
Penyusunan acuan serta konsep-konsep besar/rencana

1.3.1 Lokasi Kajian besar/strategi terhadap pengembangan Aerocity, baik dari
segi fisik maupun operasional, yang meliputi:
Kertajati Aerocity terletak di Kecamatan Kertajati,
Kabupaten Majalengka berjarak sekitar 68 km dari Kota 1. Struktur dan zoning;
Bandung, ibu kota Provinsi Jawa Barat. dengan luas 3480
Ha. (Lihat Gambar 1.1). 2. Intensitas dan kepadatan bangunan;
3. Konsep distribusi dan penyediaan energi dalam konteks

operasional;
1.3.2 Lingkup Pekerjaan
4. Aksesibilitas dan kebutuhan fasilitasnya;
Inventarisasi Data
5. Konsep sistem ICT kawasan;
Lingkup pekerjaan inventarisasi data pada review/revisi
6. Konsep pengelolaan air bersih dan limbah buangan;
Master Plan, antara lain meliputi namun tidak terbatas
pada: pengumpulan data-data terbaru secara keseluruhan 7. Konsep ruang terbuka dan lanskap kawasan; dan
pada kondisi eksisting Kertajati Aerocity, serta data terkini
terkait tata ruang, rencana pengembangan provinsi Jawa 8. Pentahapan pembangunan.
Barat, dan rencana investasi di Jawa Barat. Hal lain terkait
adanya peluang untuk mengintegrasikan lahan Hak Guna
Usaha BUMN PT Rajawali Nusantara Indonesia (RNI) di
bagian Utara, rencana pengembangan kawasan industri
di Kabupaten Sumedang, dan rencana pengembangan
Segitiga Emas Rebana yang digagas oleh Pemerintah
Provinsi Jawa Barat sebagai bagian dari Aerotropolis
Kertajati.
Analisis Data
Analisis data dan informasi berdasarkan hasil inventarisasi

dan survei lapangan pada Aerocity, yang meliputi:
1. Studi/kajian rencana induk eksisting, sebagai dasar

dalam penyusunan konsep-konsep revisi master plan;
2. Pergerakan dan kebutuhan pengguna jasa angkutan

Udara (demand forecast) dan pengaruhnya terhadap
konteks pengembangan kawasan;
3. Arsitektural bangunan dan fasilitas penunjang lainnya;
4. Aksesibilitas dan kebutuhan fasilitasnya; termasuk

jadwal beroperasinya Tol Cisumdawu, Kereta Api
Medium Speed (MST-Medium Speed Train) dari Jakarta,
Kereta Api Cepat (HST-High Speed Train) dari Bandung;
5. Dampak terhadap lingkungan, baik secara fisik

maupun sosial;
6. Penguasaan tanah, termasuk tanah yang telah

dibebaskan serta rencana pembebasan tahunan; dan
7. Rencana integrasi dengan konteks pengembangan

pelabuhan Patimban.
E02FDEBFA4
JENIS + LUASAN
KEGIATAN KEGIATAN
Potensi pengembangan jenis
kegiatan baru berdasarkan rencana- Didasari dari jenis kegiatan baru,
rencana pembangunan infrastruktur maka perlu adanya rekomposisi jenis
wilayah serta pengembangan lahan kegiatan pada kawasan Aerocity BIJB
terbaru dan kebijakan aviasi terbaru. kebijakan aviasi terbaru.
REGULASI
Penyesuaian dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah terbaru serta rencana
pembangunan strategis seperti
Pelabuhan Patimban, Stasiun Kereta
Api Barang Padegan Baru, Rencana
jalur distribusi barang/logistik dan
pengembangan Kawasan Industri &
Pusat Pemerintahan Provinsi.
Tabel 1.1. Aspek yang Dipandu dalam Rencana Umum
NO ASPEK SUB-ASPEK KRITERIA
1 Peruntukan lahan Peruntukan lahan makro dan mikro, Peruntukan lahan dengan prinsip highest
vertikal dan horizontal and best use
2 Intensitas KDB, KLB, KDH, KTB, dll Intensitas bangunan yang sesuai dengan
pemanfaatan lahan peraturan yang berlaku
3 Rencana tata massa GSB, ketinggian bangunan, dll Tata massa bangunan yang
bangunan mencerminkan cluster secara khusus dan
sesuai dengan ketentuan KKOP
4 Rencana sistem Sistem pergerakan kendaraan dan Mengimplementasikan konsep
sirkulasi dan manusia, akses jalan dan sirkulasinya, sustainable transportation, green
transportasi jalur pedestrian dan sirkulasinya, jalur transportation, transit oriented
sepeda dan sirkulasinya, hubungan antar development, mengedepankan pejalan
jalan, parkir per area, integrasi BRT dan kaki dan pengguna sepeda, integrasi
LRT dalam kawasan antar moda transportasi
5 Rencana ruang Ruang terbuka hijau dalam skala blok Menjadikan RTH sebagai ruang publik
terbuka dan lansekap yang menjadi simpul kegiatan sesuai
dengan tema pengembangan kawasan
6 Rencana prasarana, Air bersih, drainase, fasum/sos, energi, Dapat melayani dan memenuhi
sarana dan utilitas telepon dan komunikasi, sampah/ limbah, kebutuhan penduduk di kawasan
lingkungan dll
E02FDEBFA4
1.4 DASAR HUKUM/ ACUAN m. Peraturan Daerah Kabupaten Majalengka No.

12 Tahun 2008 tentang Rencana Pembangunan
Jangka Panjang Daerah Kabupaten Majalengka
Dasar/acuan peraturan perundang-undangan yang wajib
tahun 2005-2025
dipergunakan dalam menyusun Master Plan Bandara
Internasional Jawa Barat, mengacu pada: n. Peraturan Daerah Kabupaten Majalengka No. 1
1. Undang - Undang dan Peraturan Pemerintah terkait Tahun 2019 tentang RPJMD Kabupaten Majalengka
Tata Ruang Tahun 2018 – 2023
E02FDEBFA4
2. Studi Terkait Lainnya
a. Studi – studi terkait lainnya yang berkaitan dengan

pembangunan Bandar Udara Internasional Jawa
Barat (BIJB) Kertajati-Majalengka lainnya yang
telah dilaksanakan oleh Pemerintah Provinsi Jawa
Barat dalam hal ini Dinas Perhubungan Provinsi
Jawa Barat.
b. Studi kelayakan Bandar Udara Internasional

Jawa Barat (BIJB) Majalengka Provinsi Jawa
Barat Tahun 2003, sesuai dengan Peraturan
Menteri Perhubungan No.Km.34 tahun 2005 dan
disesuaikan kembali dengan Keputusan Menteri
No. KP.457 tahun 2012.
c. Rencana Induk (Master Plan) Bandar Udara

Internasional Jawa Barat (BIJB) Majalengka
Provinsi Jawa Barat Tahun 2005, sesuai dengan
Peraturan Menteri Perhubungan Nomor KM 5
Tahun 2007 tentang Rencana Induk Bandar Udara
di Kabupaten Majalengka Provinsi Jawa Barat.
d. Review Penyusunan Rencana Induk (Master Plan)

Bandar Udara Internasional Jawa Barat (BIJB)
Majalengka Provinsi Jawa Barat Tahun 2013.
e. Studi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan

(AMDAL) Bandar Udara Internasional Jawa Barat
(BIJB) Majalengka Provinsi Jawa Barat tahun 2006.
f. Rancangan Teknik Terinci (RTT) Sisi Udara Bandar

Udara Internasional Jawa Barat (BIJB) Majalengka
Provinsi Jawa Barat tahun 2009.
g. Review Penyusunan Rancangan Teknik Terinci (RTT)

Sisi Udara Bandar Udara Internasional Jawa Barat
(BIJB) Majalengka Provinsi Jawa Barat tahun 2013.
h. Studi Business Plan Bandar Udara Internasional

Jawa Barat (BIJB) Majalengka Provinsi Jawa Barat
tahun 2010.
i. Rencana induk Kertajati Aerocity 2016.
E02FDEBFA4
1.5 METODOLOGI Kompilasi dan Analisa Data
Data-data eksisting yang telah dikumpulkan menjadi

Metodologi yang akan digunakan pada dasarnya
contoh proses yang sekarang berlaku. Data mengenai
mencakup empat tahapan pengerjaan yang meliputi Tahap
peraturan dan kebijakan yang ada di tingkat nasional
Pengumpulan Data dan Analisi Awal, Tahap Analisis dan
maupun daerah, kondisi eksisting kawasan, serta tren
Perumusan Konsep Awal, Tahap Perumusan Konsep,
pengembangan kawasan Aerocity yang dapat menjadi
Rencana dan Pentahapan Pembangunan, serta Tahap
kerangka ideal bagi bahan masukan untuk Penyusunan
Finalisasi. Keempat tahapan tersebut dijabarkan dalam
Review Master Plan KertajatiAerocity.
kegiatan-kegiatan dan membentuk suatu sistematika
pemikiran yang sebagaimana terlihat pada Gambar 1.2 Konsep
Secara umum, Penyusunan Review Master Plan Kertajati Penyusunan konsep dan Rencana serta Pentahapan
Aerocity adalah sebagai berikut: Pembangunan Kawasan Kertajari Aerocity berdasarkan
data dan analisis yang telah dilakukan di proses
Persiapan
sebelumnya.
Tahap ini merupakan langkah awal dari kegiatan, di mana
Penyusunan Laporan untuk Penyusunan Review Master
pada tahap ini dilakukan studi literatur berupa kajian teori
Plan Kertajati Aerocity dan keluaran lainnya sesuai
terkait pengembangan kawasan Aerocity dan preseden/
Kerangka Acuan Kerja (KAK);
benchmarking kasus sejenis serta diskusi dan koordinasi
dengan pihak pemberi tugas sehingga terbentuk
kesepahaman atas kegiatan yang akan dilakukan.
Pengumpulan Data dan Informasi
Pada tahap dilakukan pengumpulan data kebijakan terkait

Review Master Plan Kertajati Aerocity, serta kegiatan
penyusunan dokumen terkait yang pernah dilakukan
PT. Bandara Internasional Jawa Barat (BIJB) khususnya
dalam lingkup pengembangan kawasan BIJB dan Kertajati
Aerocity.
TAHAPAN PERSIAPAN KAJIAN TEORI
PENGUMPULAN DATA DAN INFORMASI
DATA SEKUNDER DATA PRIMER
KOMPILASI DAN ANALISIS DATA
KONSEP, RENCANA DAN PENTAHAPAN

PEMBANGUNAN KAWASAN
PENYUSUNAN LAPORAN REVIEW

MASTER PLAN KERTAJATI AEROCITY
Gambar 1.2. Program Pentahapan Pelaksanaan Pekerjaan
E02FDEBFA4
RENCANA UMUM
PERSIAPAN DASAR ANALISIS PENYEMPURNAAN HASIL
VISI PENGEMBANGAN KAWASAN
Output & Lingkup - Rencana Peruntukan Lahan
ANALISIS EKSTERNAL - Rencana Intensitas Pemanfaatan Lahan - Konsep dan Struktur Pengembangan Kawasan
Metodologi - Rencana Umum
- Kebijakan Tata Ruang Makro - Rencana Sirkulasi dan Jalur Penghubung
Penyamaan Persepsi - Aksesibilitas / Sistem Transportasi Kota - Rencana Bentuk dan Massa Bangunan - Pentahapan Pembangunan
- Utilitas Kota - Rencana Ruang Terbuka dan Tata Hijau
Rencana Kerja
- Analisis Business Macro-environment - Rencana Sistem Prasarana dan Utilitas
DESAIN ANALISIS INTERNAL KONSEP DAN STRUKTUR

SURVEI PENGEMBANGAN KAWASAN
- Analisi Topografi
- Analisis Klimatologi - Konsep Peruntukan Lahan
PERSIAPAN DASAR
- Analisis Hidrologi - Konsep Intensitas Pemanfaatan Lahan
Peraturan & Kebijakan - Analisis Aksesibilitas Eksternal - Konsep Sirkulasi dan Jalur Penghubung PERHITUNGAN ASPEK FINANSIAL
- Analisis Aksesibilitas Internal - Konsep Bentuk dan Massa Bangunan DALAM PENTAHAPAN
Teoritis Terkait
- Analisis Pola Vegetasi - Konsep Ruang Terbuka dan Tata Hijau - Pengembangan model keuangan
Dokumen Lain Terkait - Analisis Estetika - Konsep Sistem Prasarana dan Utilitas PRESENTASI
- Perhitungan nilai profitability proyek
- Analisis Kondisi Internal Perusahaan LAPORAN AKHIR
RANGKAIAN
KEGIATAN
PENTAHAPAN PEMBANGUNAN
PELAKSANAAN SURVEI
- Pembagian Sub-Kawasan
- Pentahapan Pembangunan tiap Sub-Kawasan
SURVEI INSTANSIONAL
OBSERVASI LAPANGAN PENYERAHAN LAPORAN AKHIR

IDENTIFIKASI POTENSI DAN
Fisik Dasar PRESENTASI KONSEP
PERSOALAN
LAPORAN AKHIR
Bangunan & Lingkungan
Strukturisasi Permasalahan
Sistem Transportasi
Strategi Pengembangan
Infrastruktur
PENYERAHAN KONSEP LAPORAN AKHIR
EVALUASI MASTER PLAN

TABULASI, KOMPILASI & PRESENTASI
VERIFIKASI DATA LAPORAN AWAL
Strukturisasi Faktor Eksternal & Internal
Penilaian Kesesuaian Master Plan
Terdahulu terhadap kondisi saat ini
PENYERAHAN LAPORAN AWAL
TAHAPAN PENGUMPULAN DATA & ANALISIS AWAL ANALISIS, PERUMUSAN, RENCANA DAN PENTAHAPAN FINALISASI
Desk Study Analisis Kebijakan Porter’s Five Forces Analisis Pasar Visual Analysis
Book Review
METODE & Stakeholders Approach
Analisis Daya Dukung Lingkungan
Superimpose Analysis
Stakeholder Analysis
Value Chain Analysis
Urban Design Analysis
Iteratif Analisis
Urban Design Analysis
3D Modelling
Multimedia Interaktif
PENDEKATAN Visualisasi Lapangan SWOT Analysis TIROCA Model Visual Analysis Cash Flow Projection
Stakeholders Approach
Survey Sekunder (Instansional) Abalisis Komparasi Business Model Canvas PEST Analysis Capital Budgeting Technique
- Tersepakatinya metode dan rencana kerja - Tersedianya formulasi kebutuhan penanganan untuk masa yang akan datang - Terumuskannya rencana umum pengembangan kawasan - Kesepakatan dan kesepahaman dari seluruh stakeholders tentang
- Tersusunnya rencana pelaksanaan survei - Terumuskannya potensi, masalah, peluan, dan kendala pengembangan - Terumuskannya pentahapan pembangunan kawasan Revisi Master Plan Kertajati Aerocity
- Terpahaminya gambaran permasalahan dan kebutuhan (sintesis & hipotesis) - Teridentifikasinya prediksi pengembangan dan struktur permasalahan - Tersedianya analisis finansial dan keekonomian Pengembangan Kertajati - Tersedianya media informasi produk rencana tata ruang
- Terumuskannya deliniasi kawasan perencanaan
KEY TARGET - Tersedianya format data sesuai dengan kebutuhan analisis
- Teridentifikasinya alternatif solusi penanganan masalah Aerocity untuk setiap zona
- Terumuskannya visi dan konsep revisi master plan Kertajati Aerocity
- Diperolehnya data serta informasi yang dibutuhkan - Terbentuknya formula strategi dan arah pengembangan bisnis Kertajati Aerocity
- Tersepakatinya akurasi dan kesahihan data - Tersedianya pratinjau model dan aktivitas bisnis di Kertajati Aerocity
Gambar 1.3. Diagram Alur Metode dan Tahapan Pelaksanaan Pekerjaan Penyusunan Review Master Plan
Kertajati Aerocity Bandara Internasional Jawa Barat.
Dokumen ini telah ditandatangani secara elektronik menggunakan sertifikat elektronik yang diterbitkan oleh Balai Sertifikasi Elektronik (BSrE) Badan Siber dan Sandi Negara.
Dokumen digital yang asli dapat diperoleh dengan memindai QR Code, memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses
tautan berikut https://sidebar.jabarprov.go.id/v/E02FDEBFA4
I - 10
E02FDEBFA4
1.6 SISTEMATIKA PEMBAHASAN
Sistematika pembahasan yang menjadi langkah-langkah

dalam proses penyusunan Review Master Plan Kertajati
Aerocity BIJB , Provinsi Jawa Barat yaitu:
BAB1. Pendahuluan BAB 4. Evaluasi Master Plan
Berisikan uraian mengenai latar belakang; maksud, tujuan Merupakan proses evaluasi terhadap master plan
dan sasaran kajian; ruang lingkup kajian yang berisi terdahulu dengan kondisi eksisting. Berisi penjabaran
penjabaran mengenai ruang lingkup kegiatan dan batas dan identifikasi faktor-faktor eksternal dan internal
wilayah perencanaan; dasar hukum penyusunan kajian yang memberikan pengaruh terhadap rencana master
sebagai landasan; metodologi kerja, dan sistematika plan yang telah disusun, baik secara fisik maupun non
pembahasan untuk menunjukan kerangka penulisan fisik. Hasil evaluasi menentukan tindakan yang harus
laporan. dilakukan terhadap penyusunan master plan yang ideal
dan kontekstual di masa depan.
BAB 2. Kajian Literatur
BAB 5. Master Plan 2021
Kajian literatur dalam laporan ini berisikan identifikasi
kondisi wilayah perencanaan berdasarkan kajian data Berisikan visi, misi, dan strategi pengembangan kawasan;
sekunder, kajian peraturan terhadap kawasan makro, konsep pengembangan kawasan serta usulan rencana
dan kebijakan terkait di berbagai tingkat, kajian teoritis master plan berdasarkan hasil analisis dan evaluasi
terkait Aerocity sebagai landasan penyusunan konsep terhadap master plan terdahulu menanggapi kondisi saat
awal perencanaan, serta kajian preseden kawasan serupa ini.
sebagai referensi dalam pengembangan konsep.
BAB 6 Penutup
BAB 3. Analisis Kawasan
Berisikan penutup dan kesimpulan dari kegiatan
Berisikan analisis mengenai kondisi fisik dan non-fisik penyusunan Laporan Akhir Review Masterplan Kertajati
kawasan berdasarkan hasil survei lapangan dan data- Aerocity Bandara Internasional Jaba Barat (BIJB).
data sekunder yang telah dianalisis. Tahap ini merupakan
Lampiran
proses yang dilakukan untuk mengidentifikasi potensi
dan persoalan kawasan sebagai gambaran umum dalam Berisikan rekomendasi strategi untuk dapat ditindaklanjuti
proses perencanaan kawasan selanjutnya. dalam rangka pengembangan Master Plan Kertajati,
terutama yang berkaitan dengan partisipasi para
stakeholder penting di dalam kawasan.
E02FDEBFA4
01. KAJIAN
KAJIAN LITERATUR
02
2.1 Kajian Teoritis
2.2 Kajian Peraturan dan Kebijakan Terkait
2.3 Kriteria Evaluasi Master Plan
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, REVIEW MASTER
atau PLANtautan berikut
mengakses
KERTAJATI AEROCITY BANDARA INTERNASIONAL JAWA BARAT (BIJB) II - 01
E02FDEBFA4
2.1 KAJIAN TEORITIS pusat kegiatan distribusi, pusat intermoda angkutan,

kereta api).
2.1.1 Pengembangan Kota Bandara/Aerocity
Bandara senantiasa berkembang baik secara bentuk dan a. Aktivitas yang berorientasi pada bandar udara,
fungsi. Secara historis, bandara telah dipahami sebagai berada pada area sekitar bandara berpengaruh
tempat di mana pesawat beroperasi, termasuk landasan terhadap imej yang dimiliki oleh bandara itu sendiri
pacu, menara kontrol, terminal dan fasilitas lainnya yang dan aksesibilitas jalan yang sangat baik. Harga lahan
secara langsung melayani pesawat, penumpang dan dan konektivitas yang baik merupakan faktor-faktor
kargo. yang dipertimbangkan dalam pemilihan lokasi dari
kegiatan-kegiatan tersebut (pusat perdagangan dan
Bandara dalam konteks perkotaan saat ini tidak hanya niaga grosir, convention center, pusat penelitian/
berperan sebagai tempat di mana pesawat lepas landas teknologi, kawasan kesehatan, kawasan industri,
maupun mendarat, lebih dari itu bandara memiliki peran mixed use, kawasan komersial, kawasan olah raga dan
yang lebih luas sebagai pusat/hub perkotaan maupun kawasan perkantoran).
sebuah wilayah regional di mana kegiatan transfer orang
dan barang berlangsung dalam mendukung kegiatan Pengembangan kawasan di sekitar bandara juga dapat
ekonomi global. manfaat dalam meningkatkan kegiatan bisnis, menarik
pekerja-pekerja profesional dan penduduk yang lebih
Kehadiran sebuah bandara dalam suatu wilayah banyak dibanding dengan kawasan lain, pembangunan
merupakan aspek kunci yang dapat berkontribusi untuk kegiatan komersial di dalam kawasan bandara
mendukung daya saing bagi kawasan sekitarnya. Bandara merefleksikan kebutuhan dari pekerjaan, pekerja dan
menjadi tempat yang istimewa yang dapat menarik penduduk terhadap pelayanan yang disediakan oleh bisnis
kegiatan investasi selain sebagai fungsinya sebagai pusat ekonomi yang berbasis bandara. Pelayanan-pelayanan
transportasi global. tersebut meliputi pelayanan perumahan, rekreasi, kuliner,
perdagangan, kesehatan, penitipan anak dan dokter hewan.
Pemahaman umum ini memberikan cara yang lebih
Seperti pada penelitian mengenai perkotaan di Amerika
luas, konsep awal mengenai Kota Bandara, yang menjadi
Serikat yang memaparkan mengenai pertumbuhan
strategi mutakhir untuk pengembangan bandara-bandara
di kawasan perkantoran di dekat bandara lebih cepat
di dunia.
berkembang dibandingkan di kawasan lainnya.
Pengembangan kawasan dekat bandara tak pernah lepas
John Kasarda (2000) menggagas istilah Aerotropolis
dari adanya peningkatan jaringan dunia yang serba cepat
sebagai sebuah model pengembangan kawasan di
yang mempengaruhi perubahan terhadap perkembangan
sekitar bandara yang lebih jauh yang menghubungkan
industri, isu lokasi dan pasar ekonomi. Penggagas istilah
kegiatan kawasan di sekitar dengan operasional bandara
Aerotropolis, John D. Kasarda dan Greg Lindsay (2010),
secara langsung maupun tidak langsung. Aerotropolis
menulis dalam buku terkait dengan mengapa Aerotropolis
diterjemahkan oleh Kasarda sebagai area bandara yang
menjadi sangat penting di abad 21.
terhubung dengan beragam fungsi lainnya yang terhubung
Kasarda menyebutkan Desain Skematik dari Aeropolis dengan koridor transportasi dalam radius hingga 30km
dalam Schematic of Typical Airport City, terbagi menjadi dari bandara yang berkaitan dengan kegiatan aviasi,
3 (tiga) yaitu core aeronautical activities, airport related pelayanan penumpang, perkantoran, hingga perumahan
activities dan airport-oriented activities, yang dijelaskan yang ditargetkan bagi pekerja maupun pengguna bandara.
sebagai berikut:
• Aktivitas inti penerbangan, operasional teknis dari

bandara yang secara langsung mendukung fungsi-
fungsi penerbangan (semua kegiatan penerbangan,
jasa pengiriman barang, perbelanjaan, hotel dan
bongkar muat).
• Aktivitas yang berhubungan dengan Bandar Udara,

merupakan kegiatan yang berhubungan dengan
pengangkutan serta pergerakan penumpang dan
barang (kawasan logistik dan perdagangan bebas,
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikutII - 02
E02FDEBFA4
Kota Kota
bandara bandara
Zona Komersial/ Kota Bandara/

Commercial Zones Airport City /
Aerocity
Kota Kota
bandara bandara
Koridor Bandara/
Aerotropolis Airport Corridor
Kota Kota
bandara bandara
Airea
Kawasan Sekitar Bandara/
Airport Region
Gambar 2.1. Diagram Ragam Model Pengembangan Area dekat Bandara .
Sumber: Stangel, 2019
E02FDEBFA4
2.1.2 Kawasan Industri dengan memberikan kemudahan-kemudahan dalam

hal melaksanakan kegiatan perindustrian di wilayah
Definisi
kawasan industri serta pelayanan-pelayanan lainnya
Berdasarkan Peraturan Menteri Perindustrian Republik sebagai bentuk upaya yang dilakukan pemerintah.
Indonesia Nomor 40/M-IND/PER/6/2016 tentang Pedoman
e. Memberikan kepastian lokasi sesuai tata ruang.
Teknis Pembangunan Kawasan Industri, kawasan industri
Melalui kawasan industri maka masalah yang
didefinisikan sebagai kawasan tempat pemusatan
berkaitan dengan penggunaan lahan serta masalah
kegiatan industri yang dilengkapi dengan sarana dan
yang berkaitan dengan penentuan lokasi untuk usaha
prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola
perindustrian di Indonesia akan dapat diatasi. Sebab
oleh perusahaan Kawasan Industri.
semuanya sudah ditentukan sesuai dengan rencana
Tujuan tata ruang wilayah (selanjutnya disebut RTRW). Dengan
demikian maka usaha perindustrian yang ada di
Tujuan pembangunan Kawasan Industri di Indonesia sesuai Indonesia dapat dilakukan di lokasi yang sesuai dengan
PP nomor 142 tahun 2015 tentang Kawasan Industri, yaitu: peruntukannya.
b. Mempercepat penyebaran dan pemerataan Dengan dibangunnya kawasan industri diharapkan dapat
pembangunan industri. Melalui kawasan industri maka memberikan dampak sebagai berikut:
usaha-usaha perindustrian yang ada di Indonesia yaitu
seperti usaha industri kecil, usaha industri menengah f. Memberi kemudahan bagi dunia usaha untuk
maupun usaha industri besar akan mengalami memperoleh kaveling industri siap bangun yang sudah
penyebaran secara merata di seluruh wilayah negara dilengkapi berbagai infrastruktur yang memadai.
Republik Indonesia terutama di daerah-daerah yang
g. Memberi kepastian hukum lokasi tempat usaha,
ada di Indonesia.
sehingga terhindar dari segala bentuk gangguan dan
c. Meningkatkan upaya pembangunan industri yang diperolehnya rasa aman bagi dunia usaha.
berwawasan lingkungan. Melalui kawasan industri
h. Mengatasi permasalahn tata ruang dan sekaligus
maka pembangunan maupun pengembangan
mengendalikan masalah dampak lingkungan yang
perindustrian yang ada di Indonesia akan berdasarkan
diakibatkan oleh kegiatan industri .
pembangunan yang berwawasan lingkungan atau
pembangunan yang berkelanjutan. Pembangunan Prinsip-prinsip
yang berwawasan lingkungan adalah pembangunan
yang dapat memenuhi kebutuhan saat ini dengan Prinsip-prinsip yang harus diperhatikan dalam
mengindahkan kemampuan generasi mendatang pengembangan kawasan industri sebagaimana yang
dalam mencukupi kebutuhannya. Ada 3 (tiga) hal diatur dalam Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 35
yang tercakup di dalam pembangunan berwawasan tahun 2010, yaitu:
lingkungan yaitu pengelolaan sumber alam secara
a. Kesesuaian tata ruang
bijaksana, pembangunan berkesinambungan
sepanjang masa dan peningkatan kualitas hidup. Pemilihan, penetapan dan penggunaan lahan untuk
Dengan demikian kawasan industri sangat mendukung kawasan industri harus sesuai dan mengacu kepada
peningkatan kualitas lingkungan hidup secara ketentuan yang ditetapkan oleh Rencana Tata Ruang
menyeluruh. Dengan cara mengelompokkan kegiatan Wilayah Kabupaten/Kota yang bersangkutan, Rencana
industri pada satu lokasi maka pengelolaan akan Tata Ruang Wilayah Provinsi, maupun Rencana Tata
lebih mudah dalam menyediakan fasilitas pengolahan Ruang Wilayah Nasional.
limbah dan juga pengendalian limbah.
b. Ketersediaan sarana dan prasarana
d. Meningkatkan daya saing investasi dan daya saing
Pengembangan suatu kawasan industri
industri. Melalui kawasan industri maka Indonesia
mempersyaratkan dukungan ketersediaan prasarana
dapat dan mampu untuk menghadapi tantangan-
dan sarana yang memadai. Oleh karena itu, dalam
tantangan persaingan dari para pesaing asing di
upaya mengembangkan suatu kawasan industri perlu
bidang industri maupun investasi. Untuk meningkatkan
mempertimbangkan faktor-faktor yang terkait dengan
daya saing investasi maupun industri pemerintah
penyediaan prasarana dan sarana, seperti:
melakukan pendekatan-pendekatan kepada
penanaman modal khususnya penanaman modal asing
E02FDEBFA4
• Tersedianya akses jalan yang dapat memenuhi e. Keamanan dan kenyamanan berusaha
kelancaran arus transportasi kegiatan industri.
Situasi dan kondisi keamanan yang stabil merupakan
• Tersedianya energi (gas, listrik) yang mampu salah satu jaminan bagi keberlangsungan kegiatan
memenuhi kebutuhan kegiatan industri baik dalam kawasan industri. Untuk itu diperlukan adanya
hal ketersediaan, kualitas, kuantitas dan kepastian jaminan keamanan dan kenyamanan berusaha dari
pasokan. gangguan keamanan seperti gangguan ketertiban
masyarakat (kamtibmas), tindakan anarkis dan
• Tersedianya sumber air sebagai air baku industri
gangguan lainnya terhadap kegiatan industri. Dalam
baik yang bersumber dari air permukaan, PDAM
menciptakan keamanan dan kenyamanan berusaha,
dan air tanah dalam; dengan prioritas utama yang
Pengelola Kawasan Industri dapat bekerjasama
berasal dari air permukaan yang dikelola oleh
dengan Pemerintah Daerah setempat dan/atau pihak
Perusahaan Kawasan Industri (Water Treatment
keamanan.
Plant).
• Tersedianya sistem dan jaringan telekomunikasi

untuk kebutuhan telepon dan komunikasi data.
• Tersedianya fasilitas penunjang lainnya seperti

kantor pengelola, unit pemadam kebakaran,
bank, kantor pos, poliklinik, kantin, sarana ibadah,
perumahan karyawan industri, pos keamanan,
sarana olahraga/ kesegaran jasmani, halte
angkutan umum, dan sarana penunjang lainnya
sesuai dengan kebutuhan.
c. Ramah lingkungan
Dalam pengembangan kawasan industri, pengelola

kawasan industri wajib melaksanakan pengendalian
dan pengelolaan lingkungan sesuai dengan peraturan
perundangan yang berlaku, di mana kawasan industri
wajib dilengkapi dengan dokumen Analisa Mengenai
Dampak Lingkungan (AMDAL), yaitu kajian mengenai
dampak suatu kegiatan terhadap lingkungan hidup
yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan
tentang penyelenggaraan usaha. AMDAL merupakan
perangkat kebijakan yang dipersiapkan untuk
mengurangi dampak lingkungan suatu kegiatan sejak
tahap perencanaan kegiatan, bila tidak sesuai dengan
daya dukung lingkungan, maka keputusan dan rencana
kegiatan harus diubah.
d. Efisiensi
Aspek efisiensi rnerupakan landasan pokok dalam

pengembangan kawasan industri. Bagi pengguna
kaveling akan mendapatkan lokasi kegiatan industri
yang sudah tertata dengan baik di mana terdapat
beberapa keuntungan seperti bantuan proses/
perizinan, ketersediaan prasarana dan sarana.
Sedangkan bagi pemerintah daerah akan menjadi lebih
efisien dalam perencanaan pembangunan prasarana
yang mendukung dalam pengembangan kawasan
industri.
E02FDEBFA4
2.1.3 Transit Oriented Development

TOD dapat didefinisikan sebagai pengembangan guna
lahan campuran yang kompak dan memiliki densitas
menengah hingga tinggi, terletak dengan jarak lima hingga
sepuluh menit (400 m – 800 m) ditempuh dengan berjalan
kaki ke lokasi transit utama (DPPDCW, 2011).
Kertajati Aerocity dikembangkan dengan mengoptimalkan

pergerakan/distribusi orang dan barang yang cepat dan
mulus di dalam kawasan. Sebagai kawasan pembangunan
baru (new development) yang compact dan efisien, maka
penggunaan moda transportasi di dalam kawasan menjadi
salah satu elemen yang penting untuk dipertimbangkan,
untuk mengurangi ketergantungan penggunaan kendaraan
pribadi.
Dilihat dari struktur ruang kawasan, masih dimungkinkan

untuk merencanakan hadirnya transportasi berbasil rel
(railway based transportation) di dalam kawasan, dengan
menghubungkan heavy rail dari luar kawasan dan light
rail yang melayani pergerakan di dalam kawasan. Light Gambar 2.2. Diagram konsep Kawasan
rail di dalam kawasan akan menghubungkan zona-zona Berorientasi Transit atau
pengembangan kawasan berbasis
(cluster) penting di dalam kawasan, dengan menerapkan
transit
konsep pembangunan berbasit transit untuk mewujudkan
kawasan yang compact dan berkelanjutan. Sumber: Stangel, 2019
Transit Oriented Development (TOD) adalah suatu

pendekatan pengembangan kawasan campuran (mixed
use) dalam radius pengembangan jarak berjalan kaki
350 m (jangkauan berjalan kaki rata-rata di daerah iklim
tropis) yang ditata dengan mempertimbangkan untuk
memberikan kemudahan yang maksimal terhadap akses
transportasi publik serta mendorong pengembangan titik-
titik transit bagi moda transportasi umumnya.
Gambar 2.3. Diagram konsep Integrasi antara

Transportasi & Tata Ruang
Sumber: Stangel, 2019
E02FDEBFA4
Konsep TOD menempatkan sarana transit/MRT sebagai mobilitas dan budaya masyarakatnya dalam melakukan
pusat pembangunan kawasan di sekitarnya. Secara kegiatan sehari-hari.
normatif, konsep Transit Oriented Development (TOD) atau
Strategi yang mendukung optimalisasi dalam pemanfaatan
pembangunan yang berorientasi pada transit diterapkan
lahan perkotaan yang terbatas antara lain: mendukung
sebagai konsep utama dalam penyusunan Review Master
prinsip kepadatan dalam pemanfaatan lahan, mendorong
Plan Kertajati Aerocity Majalengka - Jawa karena secara
fungsi campuran dan keragaman masyarakat, dan
efektif mampu:
peningkatan kualitas ruang publik melalui desain.
• Mengarahkan penataan fungsi kawasan untuk
Penerapan pendekatan ini bermanfaat mengurangi
diorientasikan pada kepentingan pergerakan transit di
penggunaan kendaraan pribadi untuk perjalanan dekat.
seputar titik stasiun;
Prinsip TOD
• Mengarahkan penataan fungsi kawasan untuk
diorientasikan pada kepentingan pergerakan transit di Menurut Andriaty (2014) terdapat beberapa prinsip konsep
seputar titik stasiun; dasar yang ada dalam perencanaan TOD :
• Mengintegrasikan berbagai moda transportasi publik a. Compact and Mixed-use Development

untuk mendukung keberadaan Sarana Angkutan
Umum Massal (SAUM) yang akan berlaku sebagai Menurut DPPDCW (2011), dengan menciptakan guna lahan
tulang punggung transportasi publik kawasan; campuran akan mengundang orang-orang untuk berjalan
dan mencari yang mereka butuhkan.
• Mengefisiensikan pergerakan kota dengan mewadahi
berbagai kegiatan baik tinggal (living) - bekerja b. Walkable dan Bikeable
(working) - rekreasi (leisuring) yang dioptimalkan dalam
Kawasan TOD harus didesain berorientasi pada penjalan
konsep pengembangan beberapa cluster terkait;
kaki, misalnya menyediakan jalur pedestrian yang nyaman
• Mengurangi pemakaian kendaraan pribadi dengan seperti melengkapinya dengan peneduh atau berbagai
mengintegrasikan perencanaan ruang kota dan perabot jalan yang mendukung.
fungsifungsi layanan yang tepat serta melakukan
c. Place Making
manajemen transportasi yang sesuai.
Menurut DPPDCW (2011), suatu TOD dapat dikatakan
Tiga aspek utama yang sangat berpengaruh dalam konteks
sukses apabila salah satunya memiliki pusat yang
pengembangan kawasan berkonsep TOD adalah:
dikenal dan aktif (18-hours place) yang menawarkan
a. Kepadatan (Density): Kepadatan kawasan yang berada berbagai atraksi sehingga banyak pejalan kaki yang sering
di sekitar radius pelayanan titik transit yang memenuhi mengunjungi area tersebut pada siang dan sore hari.
kapasitas SAUM sehingga sistem ini dapat berjalan
d. Innovative Parking Management
b. Keragaman (Diversity): Keberagaman pemanfaatan
Menurut DPPDCW (2011), masalah parkir dalam TOD
lahan dan kualitas fisik kawasan yang dapat mendorong
harus menggandung setidaknya empat komponen yang
peningkatan kualitas visual, pembentukan citra dan
sangat fundamental, yakni ukuran, lokasi, desain, dan
keragaman pilihan destinasi dalam kawasan
manajemen.
c. Desain (Design): Desain kawasan yang terpadu dan
terintegrasi antara satu dan lainnya yang berorientasi
pada pergerakan pejalan kaki.
Tata guna lahan berpengaruh terhadap pole pergerakan

masyarakat di perkotaan, untuk itu perlu dilihat secara
integral dengan transportasi yang tersedia agar dapat
berfungsi secara optimal. Integrasi antara Transportasi
dan Tata Ruang dengan menerapkan prinsip Density,
design, dan diversity dapat mendukung efisiensi dalam
pemanfaatan lahan perkotaan terutama di Jakarta yang
semakin terbatas. Kepadatan, keragaman fungsi, serta
kualitas ruang kota berpengaruh sangat besar terhadap
E02FDEBFA4
Tabel 2.1. Kriteria dan Indikator dari Konsep Transit Oriented Development
Prinsip Kriteria Indikator

Compact and Mixed- Perbedaan dan keragaman tata guna Tata guna lahan campuran termasuk di dalamnya berupa
use Development lahan perumahan, komersial, jasa, perkantoran, dan fasilitas
publik.
Mendorong pengembangan kawasan • Konsep densitas dengan elemen core - center - edge.
dengan densitas sedang-tinggi
• Tingkat densitas berbeda-beda tergantung kepada
tipe TOD.
Penataan tata guna lahan yang tepat Tata guna lahan perkantoran terletak paling dekat
dengan lokasi transit.
Ukuran blok yang kompak Ukuran blok didesain untuk konsep lima menit berjalan
kaki. Jarak yang disarankan adalah 122 meter.
Bangunan yang terkelompok • Panjang blok berkisar antara 100-500 meter.
• Mengutamakan pola jalan gird karena mampu

menawarkan banyak alternatif rute.
• Terdapat karakteristik yang khas untuk setiap

kelompok bangunan agar mudah diidentifikasi.
Walkable dan Jalan didesain untuk traffic calming Terdapat pepohonan di pinggir jalan untuk membentuk
Bikeable lingkungan yang menyatu dengan alam.
Menciptakan lingkungan yang • Trotoar yang luas. Semakin padat suatu kawasan
berorientasi terhadap pedestrian maka trotoar harus semakin luas.
• Terdapat pepohonan di pinggir jalan untuk

membentuk lingkungan yang menyatu dengan alam.
• Terdapat desain arsitektural dan detail yang

menunjukkan sense of place.
Jarak untuk berjalan kaki pendek dan • Jarak berjalan kaki menuju stasiun transit atau
langsung mudah diakses (direct) tujuan utama berkisar antara 400-600 meter
• Hindari jalan memutar.

Koneksi jalur pedestrian kontinu dan • Trotoar dan pathway kontinu mudah ditemukan dan
langsung mudah diakses (direct) diikuti.
• Jalur pedestrian harus universal.
• Akses utama ke stasiun transit maupun ke bangunan

didesain terutama untuk pejalan kaki dan pengguna
sepeda.
• Jarak berjalan kaki dari stasiun transit ke halte bus

pada umumnya lebih pendek daripada ke lahan parkir.
Jalur pedestrian yang berkualitas • Jalur pedestrian terpisah dengan jalur kendaraan.
• Didesain sesuai dengan iklim lingkungan setempat

(terdapat peneduh).
• Jalur pedestrian luas dan dilengkapi berbagai

fasilitas/amenitas seperti perabot jalan, pepohonan,
dan lanskap.
E02FDEBFA4
Prinsip Kriteria Indikator

Memprioritaskan keselamatan dan • Terdapat pencahayaan yang cukup dan berskala
keamanan manusia.
• Terdapat visibilitas bagi pengguna dan untuk eyes on

the street.
Terdapat penekanan (focal point) pada • Bangunan publik atau ciri khas sebaiknya menjadi
bangunan utama tengaran dalam area TOD (seperti stasiun transit,
bangunan komersial yang besar, perumahan
terkemuka)
• Bangunan tersebut sebaiknya memiliki desain

khusus agar mudah dikenali sebagai tengaran.
Place Making Menciptakan sense of place • Bangunan yang biasanya lebih tinggi dari lingkungan
sekitarnya, dekat dengan jalan, dilengkapi dengan
window display dan pintu masuk utama.
• Responsif terhadap kebutuhan dan permintaan pasar,

misalnya aja menyediakan produk dan jasa yang
diinginkan dan dibutuhkan oleh masyarakat sekitar.
Terdapat ruang terbuka Terdapat ruang terbuka sebagai tempat menunggu atau
drop off dan titik berkumpul.
Terdapat atraksi utama bagi • Pengembangan dalam area stasiun transit sebaiknya
masyarakat lokal menyediakan satu destinasi baik untuk pengguna
jasa transit maupun warga lokal.
• Elemen tersebut sebaiknya didukung dengan tempat

bekumpul, berbelanja, pelayanan jasa, dan koneksi
transit.
Memperhatikan skala dan desain • Stasiun transit terletak di tengah area/lingkungan.
• Desain dan posisi stasiun transit membantu

perkembangan kreativitas suatu pusat aktivitas yang
terletak di sekeliling stasiun transit
• Desain dari suatu stasiun transit menccerminkan

karakter lingkungan sekitarnya.
Innovative Parking Manajemen perparkiran yang • Lahan parkir tidak terlalu banyak (mengikuti standar
Management mendukung kebutuhan kawasan maksimum dan minimum parkir).
• Lahan parkir terletak di area luar stasiun transit (di

belakang gedung atau di sisi gedung).
• Lahan parkir merupakan structure parking bukan

surface parking.
• Terdapat lahan parkir untuk sepeda yang luas, aman,

nyaman, dan dekat dengan pintu masuk stasiun
transit.
Aksesibilitas dan interkoneksi tempat Tempat parkir memiliki interkoneksi dengan jalur
parkir sirkulasi.
Tempat parkir tidak boleh mendominasi Parkir on street tidak boleh terletak di antara jalan umum
pemandangan lingkungan dan fasad bangunan.
E02FDEBFA4
2.1.4 Evaluasi Dokumen Perencanaan • Adanya perkembangan ilmu pengetahuan dan

teknologi yang cepat dan seringkali radikal dalam
Menurut Peraturan Pemerintah No. 39 Tahun 2006
hal pemanfaatan sumberdaya alam meminimalkan
tentang Tata Cara Pengendalian dan Evaluasi Pelaksanaan
kerusakan lingkungan.
Rencana Pembangunan, di dalam pelaksanaannya,
kegiatan evaluasi dapat dilakukan pada berbagai tahapan • Adanya bencana alam yang cukup besar sehingga
yang berbeda, yaitu: mengubah struktur dan pola pemanfaatan ruang
dan memerlukan relokasi kegiatan budaya maupun
1. Evaluasi pada Tahap Perencanaan (ex-ante), yaitu
lindung yang ada demi pembangunan pasca
evaluasi dilakukan sebelum ditetapkannya rencana
bencana.
pembangunan dengan tujuan untuk memilih dan
menentukan skala prioritas dari berbagai alternatif b. Faktor Internal
dan kemungkinan cara mencapai tujuan yang telah
dirumuskan sebelumnya; • Rendahnya kualitas Rencana Tata Ruang Perkotaan
yang dipergunakan sebagai acuan untuk penertiban
2. Evaluasi pada Tahap Pelaksanaan (on-going), yaitu perizinan lokasi pembangunan, sehingga kurang
evaluasi dilakukan pada saat pelaksanaan rencana dapat mengoptimalisasikan perkembangan dan
pembangunan untuk menentukan tingkat kemajuan pertumbuhan aktivitas sosial ekonomi yang cepat
pelaksanaan rencana dibandingkan dengan rencana dan dinamis.
yang telah ditentukan sebelumnya;
• Rendahnya kualitas ini dapat disebabkan karena
3. Evaluasi pada Tahap Pasca-Pelaksanaan (ex-post), tidak diikutinya proses teknis dan prosedur
yaitu evaluasi yang dilaksanakan setelah pelaksanaan kelembagaan perencanaan tata ruang.
rencana berakhir, yang diarahkan untuk melihat
pencapaian (keluaran/hasil/dampak) program • Terbatasnya pengertian dan komitmen aparat yang
mampu mengatasi masalah pembangunan yang ingin terkait dengan tugas penataan ruang, mengenai
dipecahkan. Evaluasi ini digunakan untuk menilai fungsi dan kegunaan Rencana Tata Ruang dalam
efisiensi keluaran dan hasil yang dibandingkan pelaksanaan pembangunan.
masukan, efektivitas hasil dan dampak terhadap
• Adanya perubahan atau pergeseran nilai/norma dan
sasaran, ataupun manfaat dampak terhadap kebutuhan
tuntutan hidup yang berlaku didalam masyarakat.
dari suatu program.
• Lemahnya aparatur yang berwenang dalam bidang
Faktor yang menentukan dan menjadikan kegiatan
pengendalian pemanfaatan ruang.
peninjauan kembali rencana tata ruang menjadi suatu
aktivitas yang penting untuk dilakukan secara berkala Kegiatan Evaluasi terbagi dalam 4 (empat) kelompok
dalam proses penataan ruang karena ada kemungkinan kegiatan, yaitu tahap persiapan, pelaksanaan, analisis dan
perubahan atau ketidaksesuaian atau penyimpangan yang penyusunan rekomendasi.
mendasar antara rencana dengan kenyataan yang terjadi
a. Tahap Persiapan
di lapangan, baik karena faktor Eksternal, maupun faktor
Internal. Pada tahap persiapan, kegiatan ini merupakan penunjang
untuk pelaksanaan evaluasi melalui beberapa kegiatan
a. Faktor Eksternal
untuk mengumpulkan data dan informasi yang dibutuhkan.
• Adanya perubahan dan/atau penyempurnaan Kegiatan ini meliputi pengumpulan data, persiapan
peraturan atau rujukan sistem penataan ruang. lahan, persiapan peta yang akan dianalisis, selanjutnya
pengumpulan peta yang ingin dianalisis.
• Adanya perubahan kebijaksanaan pemanfaatan
ruang atau sektoral kawasan perkotaan yang b. Tahap Pelaksanaan
berdampak pada pengalokasian kegiatan
Pada tahap pelaksanaan, peta-peta yang menunjukkan
pembangunan yang memerlukan ruang berskala
kondisi eksisting tersebut digunakan sebagai bahan
besar.
pembanding Rencana Tata Ruang yang akan dievaluasi.
• Adanya ratifikasi kebijaksanaan global yang Dari pembandingan kedua peta tersebut, kemudian
mengubah paradigma sistem pembangunan dilakukan penilaian penyimpangan yang terjadi dengan
pemerintah serta paradigma perencanaan tata menggunakan prosedur dan metode penilaian/perhitungan
ruang. yang akan digunakan. Dalam penilaian penyimpangan
E02FDEBFA4
yang terjadi melalui prosedur dan teknik yang telah • Analisis Demografi,
ditetapkan, perlu ditambahkan keterangan sebab • Analisis Sosial Kemasyarakatan,
terjadinya penyimpangan, seperti adanya prioritas yang
• Analisis Ekonomi,
berbeda, strategi pembangunan yang berubah misalnya
adanya areal lahan yang tidak dapat dibebaskan sehingga • Analisis Fisik dan Daya Dukung Lingkungan,
mengakibatkan dipindahkannya lokasi proyek, kondisi • Analisis Sarana dan Prasarana,
tanah yang tidak sesuai yang tidak terliput pada waktu
• Analisis Sruktur dan Pola Pemanfaatan Ruang,
penyusunan rencana, dan adanya program pembangunan serta
dari pusat yang berskala besar.
• Analisis potensi dan kondisi Sumber Daya Alam,
c. Tahap Analisis Sumber Daya Buatan dan Sumber Daya Manusia.
Pada tahap analisis, untuk menghasilkan nilai analisisnya b. Penentuan Kriteria dan Cara Penilaian
dilakukan melalui perhitungan penyimpangan setiap
Penentuan kriteria dan tata cara penilaian dalam Evaluasi
aspek dan selanjutnya dijumlahkan nilai seluruh aspek
bertujuan untuk menghasilkan rumusan kebijaksanaan
yang menyimpang untuk kemudian dihitung rata-ratanya.
akibat terjadinya penyimpangan pelaksanaan Rencana
Hasil rata-rata akan memberi makna besarnya tingkat
Tata Ruang. Kebijaksanaan yang dimaksud menyangkut
penyimpangan suatu rencana dengan kondisi eksisting.
penentuan Rencana Tata Ruang berdasarkan hasil evaluasi
Nilai tersebut kemudian dibandingkan dengan klasifikasi
perlu direvisi atau tidak, dan kapan Rencana Tata Ruang
nilai untuk rekomendasi yang telah ditetapkan, untuk
tersebut perlu disusun ulang walaupun masa berlaku
mengetahui kebijaksanaan yang harus diusulkan dari hasil
rencana tersebut belum selesai.
evaluasi ini.
Beberapa kriteria dan cara penilaian Evaluasi Rencana
d. Penyusunan rekomendasi
Tata Ruang antara lain:
Penyusunan rekomendasi akan sangat bergantung pada
1. Struktur Pemanfaatan Ruang
besaran nilai dari hasil analisis. Hasil evaluasi, pada
dasarnya akan merekomendasikan 3 (tiga) kemungkinan, Cara memulai adalah dengan menghitung persentase luas
yaitu: masingmasing jenis penyimpangan terhadap kawasan
yang direncanakan, misalnya wujud fisik saat ini adalah
Rencana Tata Ruang tidak perlu perubahan, karena
A hektar, luasan kawasan menurut Rencana Tata Ruang
masih dianggap sesuai untuk digunakan sebagai alat
adalah x hektar. Maka penyimpangan yang terjadi sebesar:
pengendalian pemanfaatan ruang;
A/x x 100% - a %
Rencana Tata Ruang perlu direvisi sebagian, karena
beberapa kawasan sudah mengalami perubahan fungsi; 2. Struktur Utama Tingkat Pelayanan
dan Rencana Tata Ruang perlu direvisi total dalam arti
Cara penilaian adalah dengan membuat matriks jumlah
Rencana Tata Ruang yang baru perlu disusun ulang karena
fasilitas dan utilitas pada kecamatan/kelurahan yang
rencana yang telah ada tidak dapat lagi digunakan sebagai
ditunjuk sebagai pusat pelayanan. Apabila ternyata
pedoman pelaksanaan pembangunan, khususnya dalam
kecamatan/kelurahan yang ditunjuk tidak memenuhi
hal pengendalian pemanfaatan ruang kota.
kriteria, berarti telah terjadi penyimpangan.
Penyimpangan terjadi bila direncanakan ada 4 pusat

Proses Evaluasi pelayanan dan yang sesuai hanya 3 pusat pelayanan,
berarti 1 pusat pelayanan tidak sesuai. Penyimpangan
a. Penentuan Variabel Ukur
yang terjadi adalah :
Salah satu kegiatan evaluasi adalah penentuan variabel
1/4 x 100% = 25%
yang dapat memberikan indikasi atau mempengaruhi
pelaksanaan Rencana Tata Ruang adalah kesesuaian 3. Sistem Utama Transportasi
wujud fisik yang terbentuk saat ini (eksisting) dengan
Cara penilaian adalah berdasarkan program pembangunan
materi setiap hirarki Rencana Tata Ruang. Rincian variabel
yang ada untuk jangka waktu sejak ditetapkan Rencana
yang digunakan sebagai bahan evaluasi Rencana Tata
Tata Ruang hingga saat evaluasi dilaksanakan. Contoh
Ruang adalah:
penyimpangan terjadi apabila:
• Analisis untuk melihat kedudukan wilayah,
E02FDEBFA4
Dalam rencana ada sistem utama transportasi, dalam

program juga ada, tetapi pelaksanaannya tidak melalui
pusat-pusat yang telah ditentukan, maka penyimpangannya
dinilai sebesar 100%.
Dalam rencana tidak ada sistem utama transportasi tetapi

dalam program ada, maka penyimpangan dinilai sebesar
100%.
4. Sistem Jaringan Utilitas
Bila ada jaringan bukan pada kawasan yang perlu

pelayanan, berarti terjadi penyimpangan sebesar 100%
Bila ada jaringan tepat pada kawasan yang perlu

pelayanan, dihitung luasan yang dilayani. Penyimpangan
per jenis utilitas adalah luas yang harus dilayani dikurani
luas pelayanan saat ini dibagi luas kawasan dikali 100%. Gambar 2.4. Diagram Proses Evaluasi Rencana Tata
Penyimpangan seluruhnya adalah: Ruang
(% penyimpangan utilitas 1 + % penyimpangan utilitas 2 Sumber: Berdasarkan Peraturan Pemerintah No.

+ %n) 39 Tahun 2006
Indikator Hasil Evaluasi
Penyimpangan-penyimpangan yang terjadi pada beberapa

aspek dikumulatifkan sehingga diperoleh hasil akhir
penyimpangan. Dengan kriteria yang telah ditetapkan,
maka hasil akhir dari evaluasi Rencana Tata Ruang ini
akan memberikan rekomendasi sebagai berikut:
1. Jika keberhasilan ≥ 80%, maka revisi tidak perlu

dilakukan;
2. Jika keberhasilan antara 50 – 80%, maka perlu

dilakukan revisi sebagian;
3. Jika keberhasilan < 50%, maka perlu dilakukan

revisi total.
Gambaran alur pemikiran dalam hal pemberian nilai untuk

setiap variabel adalah dapat dilihat pada Gambar 2.4.
Hasil pemantauan pemanfaatan ruang berupa peruntukan

kegiatan dan pemantauan penggunaan lahan. Pemanfaatan
peruntukan kegiatan terdiri dari kawasan lindung dan
budidaya. Hasil pemantauan terhadap struktur ruang
yang dilakukan berupa pemantauan terhadap sistem kota
dan pusat pelayanan, sistem prasarana dasar (saluran
drainase dan limbah, jaringan air bersih, jaringan listrik,
jaringan telepon, dan persampahan), sistem sarana dan
fasilitas lingkungan (fasilitas pendidikan, peribadatan,
kesehatan, pemerintahan, perdagangan, ruang terbuka
hijau dan sarana rekreasi).
E02FDEBFA4
2.2 KAJIAN PERATURAN DAN KEBIJAKAN

TERKAIT
Suatu Master Plan Pengembangan Kawasan merupakan

salah satu hasil turunan akhir dari nomenklatur
perencanaan dan penataan ruang. Dalam menyusun
sebuah Master Plan , dibutuhkan kajian peraturan dan
kebijakan terkait yang menjadi acuan dalam penyusunan
Master Plan agar sesuai dengan keseluruhan perangkat
pembangunan dan perencanaan. Dokumen peraturan dan
kebijakan ini secara umum dapat dibagi menjadi 2 jenis,
yaitu rencana pembangunan dan rencana tata ruang.
Selain itu, lingkup dokumen peraturan dan kebijakan dapat
dibagi menjadi 3, yaitu lingkup nasional, lingkup provinsi,
dan lingkup kota/kabupaten. Pembagian ini dijelaskan
lebih lanjut dalam diagram pada Gambar 2.5.
2.2.1 Undang-Undang No. 26 tahun 2007

tentang Penataan Ruang
Dasar hukum penyelenggaraan tata ruang di Indonesia
diatur melalui Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007
tentang Penataan Ruang. Rencana tata ruang di Indonesia
dirumuskan secara berjenjang mulai dari tingkat yang
sangat umum sampai tingkat yang sangat rinci sesuai
kewenangan wilayah administrasinya. Tiga tingkatan yang
dimaksud antara lain RTRW Nasional, RTRW Provinsi,
dan RTRW Kabupaten/kota yang antara satu dan lainnya
Gambar 2.5. Diagram Kedudukan Masterplan Pengembangan dalam Nomenklatur Perencanaan dan Penataan
Ruang
E02FDEBFA4
mempunyai hubungan keterkaitan satu sama lain sehingga

perlu diselaraskan dan dijaga konsistensinya. Dengan
melihat hirarki tersebut, dapat dikatakan bahwa kajian ini
c. Ketentuan kawasan hutan paling sedikit 30 (tiga
bertujuan sebagai masukan terhadap Rencana Tata Ruang
puluh) persen dari luas daerah aliran sungai diubah
Wilayah Kabupaten dan Provinsi yang tidak termasuk
menjadi dibedakan setiap pulau, daerah aliran
sebagai bagian dari statutory planning tool.
sungai, provinsi, kabupaten/kota, berdasarkan
Untuk itu, peninjauan kembali terhadap rencana tata ruang kondisi biogeofisik, iklim, penduduk, dan keadaan
dilakukan melalui penyusunan masterplan (non-statutory) sosial ekonomi masyarakat setempat.
sebagai rekomendasi arahan rencana tata ruang di masa
d. Penetapan Rencana Tata Ruang bukan mendapat
mendatang. Dokumen rencana pengembangan, rencana
persetujuan Menteri tetapi persetujuan Pemerintah
tata ruang dengan dokumen rencana pembangunan
Pusat, demikian pula proses dan prosedur, serta
yang ada ditinjau kembali demi terciptanya keselarasan,
waktu penetapannya.
keserasian, keterpaduan, kelestarian dan kesinambungan
dalam mewujudkan ruang wilayah nasional yang aman, e. RDTR Kabupaten/Kota ditetapkan dalam bentuk
nyaman, produktif, dan berkelanjutan. peraturan kepala daerah.
Masterplan sebagai produk tata ruang yang bersifat f. Ketentuan peninjauan kembali RTR yang dapat
non-statutory dalam hal ini diharapkan dapat menjadi dilakukan lebih dari 1 kali dalam lima tahun ditambah
masukan bagi rencana perubahan tata ruang wilayah yang karena perubahan kebijakan nasional yang bersifat
tengah disusun oleh Pemerintah Kabupaten Indramayu. strategis.
Pentingnya arahan tata ruang untuk kawasan yang
g. Perubahan kebijakan nasional yang bersifat strategis
memiliki nilai strategis bertujuan untuk memberikan
yang belum dibuat dalam rencana tata ruang dan
gambaran terkait konsep struktur serta pola ruang dan
atau rencana zonasi, pemanfaatan ruang tetap dapat
gambaran aktivitas yang dapat dikembangkan demi
dilaksanakan setelah mendapatkan rekomendasi
mendorong kegiatan perekonomian berbasis industri yang
kesesuaian pemanfaatan ruang dari Pemerintah
mandiri, terstruktur dan berkelanjutan.
Pusat.
h. Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui

ketentuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan ruang
2.2.2 Undang-Undang No. 11 Tahun 2020
yang menggantikan penetapan peraturan zonasi dan
tentang Cipta Kerja
perizinan.
Munculnya Undang-undang No. 11 Tahun 2020 mengenai
Cipta Kerja memberikan dampak berupa beberapa i. Bentuk kawasan agropolitan dihilangkan.
perubahan dalam tataran kebijakan dan regulasi sistem
tata ruang di Indonesia. Berdasarkan telaah undang-
undang tersebut, beberapa perubahan yang terjadi antara
lain:
a. Penggantian istilah Pemerintah Pusat, Pemerintah

Daerah, dan Izin Pemanfaatan Ruang dengan
Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang.
b. Penghapusan (wewenang pemerintah daerah

(Provinsi/ Kabupaten/Kota) dalam penyelenggaraaan)
salah satu jenis Rencana Rinci Tata Ruang pada
Skala Provinsi dan Kabupaten berupa Rencana Tata
Ruang Kawasan Strategis Provinsi dan Kabupaten/
Kota.
E02FDEBFA4
j. Penataan Ruang Kawasan Perdesaan diatur dalam 2.2.3 Peraturan Pemerintah No. 15 th 2010
Peraturan Pemerintah. tentang Penyelenggaraan Penataan
Ruang yang sebagaimana telah
k. Istilah keberatan dan izin terkait hak masyarakat
diubah dengan PP No. 21 Tahun 2021
dalam penataan ruang diganti dengan tuntutan dan
Penyelenggaraan Penataan Ruang
Persetujuan Kegiatan Penataan Ruang dan/atau
penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan PP No. 21 Tahun 2021 Penyelenggaraan Penataan Ruang
rencana tata ruang kepada pejabat berwenang. merupakan peraturan pelaksana yang diturunkan seiring
dengan disahkannya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta
l. Perubahan ketentuan pidana, yaitu: Kerja. Peraturan-peraturan ini berdampak terhadap
dicabutnya peraturan pemerintah yang sebelumnya telah
• Penambahan sanksi terkait perubahan fungsi
diberlakukan yaitu Peraturan Pemerintah No. 15 th 2010
ruang.
tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.
• Definisi masyarakat yang dapat berupa orang
Sebagai ketentuan pelaksanaan peyelenggaraan penataan
perorangan atau pelaku usaha.
ruang, PP No. 21 Tahun 2021 secara garis besar mengatur
• Penambahan nilai sanksi denda yang jumlahnya mengenai perencanaan Tata Ruang; Pemanfaatan Ruang;
sekitar 2 kali, namun terkait dengan pidana Pengendalian Pemanfaatan Ruang; Pengawasan Penataan
kerugian maka tuntutan pidana penjara Ruang; Pembinaan Penataan Ruang; dan kelembagaan
berkurang. Penataan Ruang yang berlaku di level nasional.
• Tindak pidana yang dilakukan oleh suatu Perbedaan muatan paling signifikan dari adanya
korporasi, selain pidana penjara dan denda perubahan Peraturan yang dapat mempengaruhi proses
terhadap pengurusnya, pidana yang dapat perencanaan Kawasan Balongan antara lain:
dijatuhkan terhadap korporasi berupa pidana
• Pengelolaan wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil
denda dengan pemberatan 1/3 (sepertiga) kali
dari pidana denda. • Integrasi antar dokumen perencanaan
• Tuntutan ganti kerugian secara perdata • Peta dasar

dilaksanakan sesuai dengan ketentuan hukum
acara perdata. • Batas daerah
2.2.4 Rencana Pembangunan

RPJM Nasional 2020-2024
Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional

(RPJMN) 2020-2024 yang ditetapkan melalui Peraturan
Presiden Tahun 18 Tahun 2020 menjabarkan arahan
pembangunan yang direncanakan dalam kurun waktu
beberapa tahun. Dalam RPJMN ini terdapat Proyek
Prioritas yang berhubungan langsung dengan Kertajati
Aerocity, yaitu reaktivasi Jalur KA Rancaekek-Jatinangor-
Tanjungsari yang menjadi sarana penghubung transportasi
massal antara Kota Bandung dengan Kertajati Aerocity dan
BIJB Kertajati.
PERDA Prov. Jawa Barat No. 9 Tahun 2008 Tentang

Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah Provinsi
Jawa Barat Tahun 2005-2025
Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat No. 9 Tahun 2008

(Perda Jawa Barat 9/2008) adalah tentang Rencana
Pembangunan Jangka Panjang Daerah Provinsi Jawa
E02FDEBFA4
Barat Tahun 2005-2025. Ketentuan yang terkait dengan PERDA Kab. Majalengka No.12 Tahun 2008 - RPJPD Kab.
penyusunan dokumen ini adalah: Majalengka 2005-2025
1. Pengembangan infrastruktur transportasi udara Peraturan Daerah Kabupaten Majalengka No.12 tahun
dilakukan melalui beberapa proses, yaitu proses 2008 (Perda Kab. Majalengka 12/2008) adalah tentang
penyiapan pranata, proses penyelesaian persiapan Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah
dan pembangunan tahap awal, proses pembangunan Kabupaten Majalengka. Arahan yang berpengaruh dalam
tahap lanjutan, dan proses penyelesaian pembangunan proses penyusunan dokumen ini adalah:
Bandar Udara Pusat Penyebaran Primer Kertajati di
1. WP Utara terdiri dari wilayah: Kecamatan Kadipaten,
Majalengka
Kertajati, Jatitujuh, Dawuan, Jatiwangi, Ligung, dan
2. Pengembangan infrastruktur transportasi jalan kereta Sumberjaya, dengan pusat di Kecamatan Kadipaten
api dilakukan melalui beberapa proses, yaitu proses
2. Arahan Wilayah Pengembangan (WP) Utara, dimana
penyelesaian persiapan dan permulaan revitalisasi
daerah perencanaan berada di dalamnya, salah
serta proses penyelesaian revitalisasi jalur kereta api
satunya adalah sebagai kawasan bandara, kawasan
pada jalur Cicalengka-Tanjungsari-Kertajati.
komersial
PERDA Prov. Jawa Barat No. 8 Tahun 2019 Tentang
PERDA Kab. Majalengka No. 1 Tahun 2019 - RPJMD Kab.
Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah
Majalengka 2018-2023
Provinsi Jawa Barat Tahun 2018-2023 Beserta Rancangan
Revisinya Peraturan Daerah Kabupaten Majalengka Kabupaten
Majalengka No.1 Tahun 2019 (Perda Kab. Majalengka
Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat No. 8 Tahun 2019
1/2019) adalah tentang rencana Pembangunan Jangka
(Perda Jawa Barat 8/2019) adalah tentang Rencana Jangka
Menengah Daerah Kabupaten Majalengka. Dalam dokumen
Menengah Daerah Jawa Barat Tahun 2018-2023. Ketentuan
ini disebutkan bahwa pembangunan BIJB dan Kertajati
yang terkait dengan proses penyusunan dokumen ini
Aerocity merupakan isu strategis provinsi yang memiliki
adalah sebagai berikut:
pengaruh yang signifikan terhadap rencana-rencana
1. Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) di Kabupaten Majalengka pembangunan pemerintah provinsi yang dilaksanakan di
terletak di Kadipaten Kabupaten Majalengka.
2. Kebijakan Wilayah Pengembangan (WP) Rancangan Peraturan Presiden Tentang Percepatan

Ciayumajakuning (Kabupaten dan Kota Cirebon, Pembangunan Infrastruktur Untuk Mendorong Investasi
Kabupaten Indramayu, Majalengka, dan Kuningan) Dalam Pengembangan Kawasan Cireobn-Patimban-
dengan fokus pengembangan di Kabupaten Majalengka Kertajati dan Kawasan Jawa Barat Bagian Selatan
mencakup Lokasi Bandara Internasional Jawa Barat
Presiden melalui suatu Peraturan Presiden berencana
dan Aerocity di Kertajati, daerah Konservasi utama TN.
merilis aturan untuk memandu percepatan pembangunan
G. Ciremai, agrobisnis, industri, dan pertambangan
infrastruktur di kawasan Cirebon-Patimban-Kertajati
mineral, pengembangan sarpras yang terintegrasi di
(Rebana). Peraturan Presiden ini masih berupa rancangan
PKW Kadipaten.
peraturan, namun dapat menjadi acuan dalam penyusunan
3. Mendorong pengembangan kawasan Segitiga Emas Master Plan Kertajati Aerocity lebih lanjut. Rancangan PP
Cirebon-Patimban-Kertajati (Rebana) sebagai pusat ini secara umum menjabarkan infrastruktur yang telah
pertumbuhan ekonomi baru di Jawa Barat. ada, yang ada dalam proses pembangunan, hingga yang
masih dalam proses perencanaan yang ada di kawasan
4. Perencanaan KEK Kertajati Aerocity, Kabupaten
Rebana, di mana sebagian besar dilakukan dengan
Majalengka sebagai Industri Juara.
pendanaan dari Pemerintah Pusat. Selain itu, Rancangan
5. Perencanaan Akses Tol BIJB.
6. Konstruksi akses jalur kereta api ke Kertajati Aerocity

sebagai proyek strategus dengan skema KPBU.
E02FDEBFA4
Gambar 2.6. Rencana Pengembangan Baru di Jawa Barat
Sumber: Portfolio Rebana Metropolitan, Dinas PMPTSP Jawa Barat
BIJB
AEROCITY
KERTAJATI
KPI KERTAJATI
KPI JATIWANGI
Gambar 2.7. Peta Lokasi Rencana KPI di Kabupaten Majalengka
Sumber: Peta GIS, Portfolio Rebana Metropolitan, Dinas PMPTSP Jawa Barat
E02FDEBFA4
PP juga menjabarkan isu dan potensi kawasan yang dapat investasi, pengembangan sistem vokasi, kewirausahaan,
dijadikan pertimbangan dalam pengembangan kawasan dan SDM inovatif. Potensi yang ada dalam kawasan adalah
Rebana lebih lanjut. upah minimum yang kompetitif, potensi sumber daya, dan
potensi pengembangan tenaga kerja.
Ragam infrastruktur yang dijabarkan adalah jaringan jalan,
jaringan rel kereta api, bandar udara, dan pelabuhan. Isu Beberapa proyek infrastruktur yang ada dalam Program
kawasan yang dijabarkan antara lain pengembangan Rencana Aksi Rebana yang relevan dengan Masterplan
kawasan industri terintegrasi, peningkatan daya saing Kertajati Aerocity ini antara lain:
Gambar 2.8. Konsep Struktur Spasial dan Sistem Pusat Pertumbuhan Rebana Metropolitan
Gambar 2.9. Peta Kesiapan Infrastruktur Rebana Metropolitan

Sumber: Peta GIS, Portfolio Rebana Metropolitan, Dinas PMPTSP Jawa Barat
E02FDEBFA4
1. Pembangunan Jalan Akses Cisumdawu-Bandara pengusahaan BIJB serta membangun dan

melalui Aerocity. mengembangkan Kertajati Aerocity, yang meliputi
kegiatan perencanaan, pendanaan, pembangunan,
2. Pembangunan Jalan terusan tol Cisumdawu di KM
pengoperasian, dan pengelolaan, pemeliharaan serta
152.
pengembangan
3. Pembangunan Rel KA Rancaekek-Tanjungsari-
2. Tujuan pembentukan BUMD pengelola BIJB adalah:
Akses Bandara Kertajati.
Melaksanakan pengusahaan Bandar Udara
4. Pembangunan Rel KA Penumpang dan Logistik
Internasional Jawa Barat serta
(Jatibarang-Kertajati) Kab. Indramayu.
mengembangkan Kertajati Aerocity secara
5. Pembangunan Rel KA Subang-Kertajati. berkelanjutan
6. Penyediaan infrastruktur pasokan utilitas listrik Mengembangkan investasi daerah

dan air baku untuk Kertajati Aerocity.
Memberikan kontribusi terhaclap Penclapatan
7. Percepatan RDTR OSS Kertajati-Kadipaten Asli Daerah menggerakkan perekonomian
Kabupaten Majalengka untuk integrasi Masterplan Daerah
Bandara Kertajati dan Kertajati Aerocity dalam
Memberikan pelayanan kepada masyarakat.
perencanaan tata ruang Kabupaten Majalengka
dan Provinsi Jawa Barat. Rebana Metropolitan
PERDA Prov. Jawa Barat No. 13 Tahun 2010 Tentang Rebana Metropolitan diperkenalkan dalam bagian dari
Pembangunan dan Pengembangan Bandar Udara penandatangan Perjanjian Kerja Sama (PKS) antara
Internasional Jawa Barat dan Kertajati Aerocity Pemerintah daerah Provinsi Jawa Barat dengan tujuh
kepala daerah yang berada di dalam kawasan Rebana
Perda Jawa Barat 13/2010 mengatur tentang pembangunan
Metropolitan (Kabupaten Subang, Kabupaten Cirebon,
dan pengembangan BIJB dan Kertajati Aerocity. Beberapa
Kabupaten Majalengka, Kabupaten Indramayu, Kabupatan
acuan yang terkait dengan penyusunan dokumen ini
Kuningan, Kabupaten Sumedang, dan Kota Cirebon) pada
acara West Java Investment Summit (WIJS), 16 November
1. Penetapan lokasi BIJB yaitu di Kecamatan Kertajati 2020.
Kabupaten Majalengka, Provinsi Jawa Barat dengan https://jabarprov.go.id/index.php/news/40182/Mengenal_Rebana_
Metropolitan_Masa_Depan_Ekonomi_Jawa_Barat_
koordinat geografis yang sudah ditentukan
Definisi
2. Luas rencana kebutuhan lahan untuk pembangunan
BIJB adalah seluas ±1.800 ha, yang selanjutnya akan Rebana Metropolitan merupakan rencana pengembangan
ditentukan lebih rinci berdasarkan rencana induk baru untuk mengembangkan kawasan industri di timur-
bandar udara di Kabupaten Majalengka laut Jawa Barat. Area pengembangan mencakup Kota &
3. Pembangunan BIJB dilaksanakan secara bertahap Kabupaten Cirebon, Kabupaten Sumedang, Kabupaten
dan harus memenuhi persyaratan untuk menjamin Subang, Kabupaten Majalengka dan Kabupaten Indramayu.
keamanan dan keselamatan operasi penerbangan Di dalam pengembangannya terdapat 2 anchor utama yaitu
serta kelestarian lingkungan. Pelabuhan Patimban dan Bandara Kertajati.
PERDA Prov. Jawa Barat No. 22 Tahun 2013 Tentang Visi
Pembentukan Badan Usaha Milik Daerah Pengelola Visi dari pengembangan Rebana Metropolitan ini adalah
Bandar Udara Internasional Jawa Barat dan Kertajati untuk menjadikan Jawa Barat menjadi provinsi yang
Aerocity unggul melalui inovasi dan kolaborasi.
Perda Jawa Barat 22/20103 mengatur mengenai

pembentukan BUMD pengelola BIJB dan Kertajati Aerocity.
Ketentuan yang terkait dengan penyusunan dokumen ini
1. Maksud pembentukan BUMD pengelola BIJB

dan Kertajati Aerocity adalah untuk melakukan
E02FDEBFA4
Konsep Pengembangan 2.2.5 Pengembangan Baru di Kabupaten

Majalengka
Pada umumnya Rebana Metropolitan mencakup
kawasan-kawasan industri baru di Jawa Barat, dengan Kabupaten Majalengka merupakan bagian yang termasuk
mengintegrasikan pembangunannya diharapkan dapat ke dalam Rebana Metropolitan. Di dalam Kabupaten
menjadi motor penggerak pertumbuhan ekonomi Majalengka terdapat Bandara Kertajati yang direncanakan
di Jawa Barat berdasarkan pengembangan industri untuk menjadi anchor kawasan dan juga terdapat dua
yang terintegrasi, inovatif, kolaboratif, kompetitif dan rencana KPI baru yaitu Aerocity Kertajati dan KPI Jatiwangi.
berkelanjutan.
Aerocity & KPI Kertajati
Pembangunan di dalam Rebana Metropolitan
Kawasan Aerocity dan Bandara Kertajati direncanakan
Rebana Metropolitan terdiri dari beberapa rencana untuk menjadi salah satu anchor utama kawasan. Sebagai
Kawasan Peruntukan Industri (KPI) baru, di antaranya: gerbang dari sisi udara maka Aerocity Kertajati akan
memiliki peran yang penting dalam transportasi, logistik
3. KPI Cipali West Subang dan juga bisnis. Spesialisasi industri yang disiapkan di
kawasan ini di antaranya Industri penerbangan, industri
4. KPI Cipali East Subang
pertahanan, industri elektronik, industri farmasi, industri
5. KPI Cipali Indramayu kreatif, pergudangan dan logistik.
6. KPI Butom KPI Jatiwangi
7. KPI Kertajati KPI Jatiwangi berada di Kabupaten Majalengka dan

terletak di bagian selatan dari Rebana Metropolitan dekat
8. KPI Jatiwangi
dengan Butom dan Kertajati. Jatiwangi terletak dekat
9. KPI Cirebon dengan Gunung Ciremai sehingga memiliki karakteristik
yang unik untuk industri. Industri yang dikembangkan di
10. KPI Krangkeng kawasan ini di antaranya industri pengolahan makanan,
industri tekstil, industri material bangunan, aspal dan
11. KPI Tukdana
furnitur.
12. KPI Balongan
Peran Aerocity dalam Rebana Metropolitan
13. KPI Losarang
Di dalam pengembangan Rebana Metropolitan Bandara
14. KPI Patrol Kertajati direncanakan akan dijadikan anchor kawasan
bersama Pelabuhan Patimban. Dengan pengembangan
15. KPI Patimban
ini maka Aerocity yang berada di dekat Bandara Kertajati
akan menjadi Pusat Pertumbuhan Primer (Primary Growth
Center) di kawasan Rebana Metropolitan. Lokasinya yang
Gambar 2.10. Peta Pola Ruang Nasional di Pulau Jawa dan lokasi Kertajati Aerocity
Sumber: Lampiran VII Peraturan Pemerintah No. 26 Tahun 2008
E02FDEBFA4
tepat berada di tengah juga menjadi lokasi strategis bagi tahapan pengembangan kedua dan merupakan Bandar
Aerocity Kertajati untuk menjadi pertumbuhan apabila Udara Pengumpul Sekunder. BIJB Kertajati berbagi
didukung dengan fasilitas transportasi yang memadai. fungsi, status, dan golongan dengan Bandara Husein
Sastranegara sebagai bandara yang melayani kawasan
Bandung Raya. Fungsi dan kapasitas dari Bandara Husein
Sastranegara akan dipindahkan secara bertahap ke BIJB
2.2.6 Rencana Tata Ruang
Kertajati.
Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan
RTRW Nasional juga merencanakan program
Ruang mengamanatkan kewajiban negara untuk
pembangunan kereta api bandara sebagai penghubung
mengintegrasikan dokumen rencana tata ruang dengan
antara pusat Kota Bandung dengan BIJB Kertajati. Program
dokumen rencana pembangunan. Pemutakhiran melalui
pengembangan kereta api bandara ini direncanakan untuk
peninjauan kembali terhadap kebijakan tata ruang untuk
dilaksanakan pada tahun 2015 hingga 2019.
itu sangat penting dilakukan demi terciptanya keterpaduan
dan keselarasan pembangunan agar terwujud tata ruang PERDA Prov. Jawa Barat No. 22 Tahun 2010 Tentang
wilayah yang berkualitas. Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat Tahun
2009-2029 (Dalam Proses Evaluasi)
Sub-bab ini berisi analisis kualitatif terhadap faktor yang
meliputi kebijakan terhadap kawasan serta peraturan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat No.22 Tahun 2010
terkait lainnya. Analisis ini menjadi titik awal serta landasan (Perda Jawa Barat 22/2010) adalah tentang Rencana Tata
pentingnya dilakukan Review Master Plan Kertajati Aerocity Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat Tahun 2009-2029.
BIJB yang pada tahap selanjutnya yang lebih mendetail Ketentuan yang terkait dengan penyusunan dokumen ini
serta dilengkapi dengan tinjauan faktor internal seperti adalah sebagai berikut:
fisik dasar, pemanfaatan ruang, dan lain sebagainya.
Kajian ini dilakukan demi mendukung langkah strategis 1. Penetapan Kabupaten Majalengka sebagai lokasi
dalam pengembangan Kawasan Kertajati Aerocity BIJB. Bandara Internasional Jawa Barat dan Kertajati
Aerocity.
Dalam penyusunan Revisi Master Plan Aerocity Kertajati
BIJB, Kajian Peraturan dan Kebijakan terkait berisikan 2. Pengembangan kawasan permukiman dan kawasan
acuan-acuan perencanaan yang telah disahkan, baik industri di Kertajati Aerocity Kabupaten Majalengka.
oleh Pemerintah Pusat dalam skala nasional maupun
3. Penetapan kawasan Bandara Internasional Jawa
Pemerintah Daerah dilakukan. Kajian ini bertujuan untuk
Barat dan Kertajati Aerocity sebagai Kawasan Strategis
memberikan gambaran mengenai posisi LP terhadap
Provinsi dengan isu penanganan yang diantaranya
perencanaan eksisting dan sebagai dasar pengambilan
adalah mengembangkan bandara dan aerocity.
keputusan dalam pengembanan dan revisi master plan.
Acuan-acuan perencanaan tersebut akan disajikan PERDA Kab. Majalengka No. 11 Tahun 2011 - RTRW
berdasarkan jenjang hirarki. Kabupaten Majalengka 2011-2031
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN) Peraturan Daerah Kabupaten Majalengka Kabupaten
Majalengka No.11 Tahun 2011 adalah tentang Rencana Tata
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Nasional ditetapkan
Ruang Wilayah Kabupaten Majalengka Tahun 2011-2031.
melalui Peraturan Pemerintah No. 26 tahun 2008 dan
Arahan yang berpengaruh terhadap proses penyusunan
diubah lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah No. 13
dokumen ini adalah:
tahun 2017.
1. Tujuan, kebijakan, dan strategi
Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional, Kabupaten
Majalengka termasuk ke dalam Kawasan Andalan b. Penetapan pusat kegiatan perkotaan di Kecamatan
Ciayumajakuning (Cirebon, Indramayu, Majalengka, Majalengka berupa PKL, yang antara lain meliputi
dan Kuningan). Sektor-sektor yang diunggulkan dalam Perkotaan Kertajati
Kawasan Andalan Ciayumajakuning adalah sektor
c. PKL Kertajati dengan fungsi pelayanan sebagai
pertanian, industri, perikanan, dan pertambangan.
kawasan komersial dan jasa, kawasan industri
Dalam RTRW Nasional, Bandara Internasional Jawa Barat terpadu, kawasan BIJB, pengembangan kawasan
(BIJB) Kertajati merupakan bandara dengan golongan perkotaan “aerocity”.
II/4. Golongan II/4 berarti BIJB Kertajati berada pada
E02FDEBFA4
2. Struktur ruang 2. Rencana jaringan jalan yang terkait dengan daerah

perencanaan adalah
c. Sistem jaringan transportasi darat yang antara
lain terdiri atas jaringan jalan kabupaten, dengan • Ruas jalan bebas hambatan Cikopo-Palimanan
ruas ruas jalan By Pass Majalengka – Kadipaten
• Ruas jalan bebas hambatan Cileunyi-Sumedang-
– Kertajati
Dawuan
d. Sistem jaringan transportasi darat yang antara
• Ruas jalan By Pass Majalengka-Kadipaten-
lain terdiri atas jaringan prasarana lalu lintas
Kertajati.
angkutan jalan, yang meliputi pembangunan
terminal terpadu berada di sekitar kawasan 3. Rencana jalur kereta api yang terkait dengan daerah
Bandara Internasional Jawa Barat di Kecamatan perencanaan adalah
Kertajati
• Pembangunan jalur kereta api Rancaekek-
e. Sistem jaringan prasarana wilayah yang antara Jatinangor-Tanjungsari-Kertajati-Kadipaten-
lain terdiri atas sistem jaringan perkeretaapian, Cirebon
yang meliputi :
• Pembangunan jalur kereta api Jatibarang-Kertajati
• Pembangunan jalur KA Antar Kota Rancaekek
– Jatinangor – Tanjungsari – Kertajati – • Rencana pengembangan sarana kereta api berupa
Kadipaten – Cirebon pembangunan stasiun kereta api di Kecamatan
Kertajati.
• Pembangunan stasiun kereta api berada di
Kecamatan Kertajati 4. Kawasan Aerocity, yang ditetapkan sebagai bagian dari
kawasan inti, direncanakan memiliki jumlah penduduk
f. Sistem jaringan transportasi udara berupa: sebanyak 73.980 jiwa
• Tatanan kebandarudaraan berupa BIJB di 5. Kegiatan di Kawasan Aerocity terdiri dari:

Kecamatan Kertajati sebagai pengumpul
skala sekunder. • Kawasan industri dan pergudangan
• Ruang udara untuk penerbangan meliputi • Kawasan perdagangan

Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan
• Kawasan perumahan
di Kecamatan Kertajati.
• Kawasan rekreasi
3. Dalam rencana pola ruang disebutkan terdapat
kawasan peruntukan lainnya berupa kawasan • Kawasan pendidikan dan riset
peruntukkan BIJB dan Kertajati Aerocity.
• Central park
4. Kawasan Strategis Provinsi (KSP) BIJB dan Kertajati
Aerocity ditetapkan menjadi bagian dari wilayah
perencanaan yang diprioritaskan penanganannya.
Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Provinsi (KSP)

BIJB dan Kertajati Aerocity 2012
Beberapa arahan yang terkait dengan penyusunan

dokumen ini adalah sebagai berikut:
1. Penetapan PKWP di Kecamatan Kertajati yang berada

di dalam DP
E02FDEBFA4
Tabel 2.2. Klasifikasi Kegiatan di Peraturan Zonasi
Sumber: Rencana Induk Kertajati Aerocity 2013
Klasifikasi
No Jenis Kegiatan
Kegiatan
1 Hunian Asrama, tempat kost, panti jompo, panti asuhan yatim piatu, guest house, paviliun, rumah dinas,
rumah industri
2 Usaha Toko, pertokoan, pasar tradisional, pasar induk, penyaluran grosir, pusat perbelanjaan/mal/plaza,
hypermarket, supermarket, mini market, toserba, PKL, sektor informal, jasa bangunan, lembaga
keuangan, warung telekomunikasi, pemakaman, terminal tipe a, terminal tipe b, terminal tipe
c, stasiun, parkir sepeda, parkir kendaraan bermotor, parkir kendaraan berat, halte, pendaratan
helikopter, pool bus, pool taxi, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), superblok, perawtan/
perbaikan/renovasi barang, perbaikan kendaraan (bengkel), SPBU/SPBG, penyediaan ruang
pertemuan, penyediaan makanan dan minuman, biro perjalanan, sales counter/gerai jual, ekspedisi
pengiriman barang, pemasaran, properti, warnet, game center, taman rekreasi, tempat bermain
lingkungan, taman perkemahan, bisnis lapangan olahraga, studio ketrampilan, panti mandi uap,
griya pijat/spa, klab malam/diskotek/bar, jalur hiburan, teater terbuka, bioskop, musik hidup/karaoke,
resort, kolam pemancingan, kondotel (kondominium hotel), penginapan hotel, penginapan losmen,
penginapan homestay, pangkas rambut/salon, laundry, tukang jahit, penitipan hewan, penitipan anak,
pencucian mobil, perkantoran/bisnis profesional lainnya, dokter umum, dokter spesialis, pengobatan
alternatif, praktek bidan/rumah bersalin, klinik/poliklinik, klinik dan/atau rumah sakit hewan, apotek,
laboratorium kesehatan, parkir truk kontainer, pos keamanan
3 Sosial TK, SD/MI, SLTP/MTS, SMU/MA/SMK, pesantren, islamic center, akademi/perguruan tinggi, sanggar
budaya seni, rumah sakit tipe A, rumah sakit tipe B, rumah sakit tipe C, rumah sakit tipe D, rumah sakit
bersalin, puskesmas, puskesmas pembantu, lapangan olahraga, gelanggang remaja, toilet umum,
gedung olahraga, museum, stadion, masjid, musholla, gereja, pura, kelenteng, vihara
E02FDEBFA4
Rencana Induk Kertajati Aerocity 2013

Keterangan
Batas Kabupaten
Batas Kecamatan
Batas Desa
Elemen utama dari Rencana Induk Kertajati Aerocity 2013
Sungai
Jalan Nasional
Jalan Provinsi adalah pola ruang, struktur ruang dan peraturan zonasi
Jalan Kabupaten
Jalur Kereta Api (PZ). Secara prinsip, rencana yang dimuat pada dokumen
Peruntukan Kawasan Inti
Apartemen
Asrama Haji
ini tidak dijadikan sebagai acuan dalam penyusunan
Central Park
Green Belt
dokumen ini namun menjadi hal yang dipertimbangkan.
Hotel
Kawasan Industri
Kawasan Rekreasi & Sport Centre
Pendidikan Riset
Perdagangan dan Jasa
Perkantoran Pemerintah dan Swasta
Permukiman
Pusat Budaya
RTH
Resort
Showroom Produk
Unggulan Jawa Barat
Stasiun KA
Utilitas Kota
Pergudangan
Gambar 2.11. Rencana Pola Ruang Kawasan Inti

Sumber: RTR KS BIJB dan Kertajati Aerocity
E02FDEBFA4
Gambar 2.12. Master Plan Kawasan Kertajati Aerocity BIJB tahun 2016.
Rencana Induk Kertajati Aerocity 2016
Sebagai perencana dan pengelola bandara dan aerocity, PT Bandara Internasional Jawa Barat yang berlokasi
Bandarudara Internasional Jawa Barat (Perseroda) telah di Kecamatan Kertajati, Kabupaten Majalengka,
menyusun review terhadap Rencana Induk/ Master Plan direncanakan akan mulai beroperasi pada tahun 2018.
Kertajati Aerocity pada tahun 2016 terhadap masterplan Bandara direncanakan sebagai pusat penyebaran skala
2013 yang sesuai dengan tujuan pengembangan pelayanan primer dan pusat perkembangan indsutri yang
kawasan sebagai kawasan strategis Provinsi Jawa Barat. terintegrasi dengan kawasan di sekitarnya, terutama di
Berdasarkan kepada dokumen Masterplan Kertajati Wilayah Pengembangan Cirebon, Indramayu, Majalengka,
Aerocity, PT BIJB telah menyusun beberapa kajian bisnis dan Kuningan (Ciayumajakuning). Untuk memenuhi peran
yang menjadi acuan dalam pelaksanaan perencanaan dan dan fungsinya tersebut, pengembangan bandara ini akan
pengelolaan bisnis di Kertajati Aerocity. didukung oleh pengembangan kawasan aerocity seluas
3.480 hektar yang merupakan bagian yang terintegrasi
Sebagaimana dokumen tata ruang lainnya yang sebaiknya
dengan rencana pengembangan aerotropolis di Jawa
melaksanakan review/evaluasi tiap 5 tahun dan seiring
Barat. Pada laporan rencana induk ini disajikan hasil
dengan terjadinya perubahan terhadap rencana
telaah terhadap rencana induk dan grand design Kawasan
pengusahaan Kertajati Aerocity yang mempertimbangkan
Aerocity BIJB yang telah ada, beserta usulan rencana induk
adanya peluang-peluang bisnis serta diperlukannya
dan grand design yang baru dengan mempertimbangkan
pendetailan terhadap skema bisnis khususnya untuk
berbagai aspek secara komprehensif.
Kertajati Aerocity, maka dibutuhkan penyesuaian/ review
terhadap Rencana Induk/Master Plan Kertajati Aerocity Kawasan Kertajati Aerocity berjarak sekitar 68 km dari
Tahun 2016. Dengan adanya review tersebut, maka secara Kota Bandung, ibu kota Provinsi Jawa Barat dibangun
paralel diperlukan pula penyesuaian terhadap rencana dengan tujuan untuk mendukung keberadaan bandara
bisnis dan studi kelayakan dalam perencanaan dan dalam meningkatkan daya saing global dengan fungsi
pengelolaan Kertajati Aerocity. ruang utama meliputi industri, perdagangan dan jasa,
E02FDEBFA4
Gambar 2.13. Tata Guna Lahan Kawasan Kertajati Aerocity BIJB tahun 2016.
Gambar 2.14. Tahap Pengembangan dan Struktur Tata Ruang Kota Kawasan Kertajati Aerocity BIJB tahun 2016.
pariwisata, dan permukiman. Dalam rangka menanggapi kebutuhan baru kawasan

serta perkembangan dan perubahan kebijakan tata ruang
Pada rencana ini disebutkan bahwa visi identitas kota
regional maupun kota yang ada, maka review terhadap
Kertajati Aerocity adalah sebagai berikut:
Master Plan 2016 dilakukan sebagai dasar pengembangan
• Kota Berbasis Bandara fungsi dan kegiatan bisnis kawasan untuk masa
mendatang. Oleh karena itu, Review Master Plan Kertajati
• Kota Berbasis Multi Bisnis Aerocity, serta Kajian Business Plan, dan Feasibility Study
Kertajati Aerocity menjadi salah satu syarat yang tidak
• Kota Berbasis Pariwisata
dapat lepas dari perencanaan pengembangan kawasan
• Kota Kreatif Berbasis Pendidikan Kertajati Aerocity.
• Kota dengan Lingkungan yang Lebih Hijau
• Kota Ramah Lingkungan
• Kota Tepi Air
• Kota Berkepadatan Tinggi dan Efisien
• Kota Berorientasi Transport Publik
E02FDEBFA4
Tabel 2.3. Matriks Dokumen Rencana Pembangunan dan Regulasi Tata Ruang Untuk Kertajati Aerocity.
NO REGULASI STATUS KETERANGAN
1 UU No. 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja Tetap

2 Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2010 Tentang Penyelenggaraan Tetap
Penataan Ruang Yang Sebagaimana Telah Diubah Dengan Peraturan
Pemerintah No. 21 Tahun 2021 Penyelenggaraan Penataan Ruang
3 Peraturan Presiden Tahun 18 Tahun 2020 Tentang Rencana Tetap
Pembangunan Jangka Menengah Nasional 2020-2024
4 Peraturan Pemerintah No. 26 tahun 2008 dan Peraturan Pemerintah Tetap
No. 13 tahun 2017 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional
5 Peraturan Presiden Tentang Percepatan Pembangunan Infrastruktur Masih dalam proses
Untuk Mendorong Investasi Dalam Pengembangan Kawasan Cirebon- penyusunan
Patimban-Kertajati dan Kawasan Jawa Barat Bagian Selatan
6 PERDA Prov. Jawa Barat No. 9 Tahun 2008 Tentang Rencana Tetap
Pembangunan Jangka Panjang Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun
2005-2025
7 PERDA Prov. Jawa Barat No. 8 Tahun 2019 Tentang Rencana Telah mengalami
Pembangunan Jangka Menengah Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun revisi
2018-2023
8 PERDA Prov. Jawa Barat No. 22 Tahun 2010 Perlu Evaluasi Tentang Sudah revisi / Belum
Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat Tahun 2009-2029 evaluasi mendapatkan
dokumen resmi
9 PERDA Prov. Jawa Barat No. 13 Tahun 2010 Tentang Pembangunan Peraturan Sudah N/A
dan Pengembangan Bandar Udara Internasional Jawa Barat dan lebih dari 5 tahun,
Perlu Evaluasi
Kertajati Aerocity
10 PERDA Prov. Jawa Barat No. 22 Tahun 2013 Tentang Pembentukan Tetap
Badan Usaha Milik Daerah Pengelola Bandar Udara Internasional
Jawa Barat dan Kertajati Aerocity
11 Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Provinsi (KSP) BIJB dan Perlu update dengan N/A
Kertajati Aerocity 2012 kondisi terbaru,
Perlu Evaluasi
12 Rencana Induk Kertajati Aerocity 2013 Sudah revisi / Menghasilkan
evaluasi MP 2016
13 Rencana Induk Kertajati Aerocity 2016 Perlu dievaluasi
E02FDEBFA4
Dalam mendukung serta memastikan Kertajati Aerocity Surabaya yang masuk ke dalam rencana strategis nasional
BIJB berkembang secara kondusif dalam melayani (Peraturan Presiden Nomor 58 Tahun 2017, Nomor 56
Provinsi Jawa Barat, maka dari itu pendekatan yang Tahun 2018 dan Nomor 109 Tahun 2020 tentang Perubahan
terintegrasi terutama terhadap elemen kebijakan dan I,II, dan III atas Peraturan Presiden Nomor 3 Tahun 2016
peraturan yang terkait perlu dilakukan. Dari tinjauan tentang Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis
diatas, dapat disimpulkan bahwa faktor utama yang Nasional) dan Rencana Induk Perkeretaapian 2030 juga
menjadi dasar pertimbangan dilakukannya revisi Master diperkirakan dapat mempengaruhi arah pengembangan
Plan Kertajati Aerocity BIJB terdahulu, selain karena Kertajati Aerocity.
adanya arahan dari ketentuan dokumen rencana tata
Peninjauan ulang (review) Dokumen Kajian Review
ruang yang harus dievaluasi tiap 5 tahun, adalah adanya
Masterplan dan Grand Design Kawasan Aerocity Bandara
perubahan/pembaharuan peraturan dan kebijakan yang
Internasional Kertajati 2015-2025 yang disusun pada
mengindikasikan peningkatan skala pelayanan, perubahan
tahun 2016 sebagai proses pemutakhiran terhadap
arahan kegiatan, serta aksesibilitas Kertajati Aerocity BIJB.
perkembangan kebijakan yang ada untuk itu penting
Rencana pengembangan Rebana Metropolitan berbasis dilakukan sebagai dasar rekomendasi penyusunan
kegiatan industri yang semula direncanakan sebagai dokumen pembangunan (Master Plan) yang sesuai dengan
Segitiga Emas Rebana memberikan peranan serta arah kebutuhan terkini.
pengembangan Kertajati Aerocity BIJB yang secara umum
berbeda. Semula, Bandara Kertajati direncanakan sebagai
pendukung Cirebon Metropolitan, namun kini berdasarkan
arahan dari Gubernur Jawa Barat terkait pembentukan
Rebana Metropolitan menekankan peran penting Aerocity
Kertajati BIJB sebagai jangkar (anchor) pengembangan.
Keselarasan antara Rencana Tata Ruang Jawa Barat

dan Majalengka dengan rencana strategis nasional
(RPJMN) 2020-2024, perlu dievaluasi kembali mengingat
adanya rencana infrastruktur kereta Jakarta-Semarang
dan pengembangan kawasan Rebana Metropolitan.
Rencana strategis tingkat kabupaten sejalan dengan
adanya perubahan pada RPJMD Provinsi Jawa Barat dan
Raperpres Percepatan Pembangunan Infrastruktur Untuk
Mendorong Investasi Dalam Pengembangan Kawasan
Cirebon-Patimban-Kertajati dan Kawasan Jawa Barat
Bagian Selatan, karena pengembangan Bandar Udara
Kertajati yang menjadi salah satu anchor dalam Rebana
Metropolitan.
Mengacu pada UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan
Ruang dan PP No. 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan
Penataan Ruang, evaluasi terhadap peraturan-peraturan
yang bersifat obsolet juga dibutuhkan sebagai masukan
terhadap dalam penyusunan peraturan serta kebijakan
baru dalam rangka mendukung proses pembangunan
di masa mendatang. Beberapa kebijakan yang perlu
dievaluasi antara lain PERDA Prov. Jawa Barat No. 13
Tahun 2010 Tentang Pembangunan dan Pengembangan
Bandar Udara Internasional Jawa Barat dan Kertajati
Aerocity Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Provinsi
(KSP) BIJB dan Kertajati Aerocity 2012, dan Rencana Induk
Kertajati Aerocity 2013.
Berdasarkan aspek aksesibilitas, rencana pengembangan

transportasi publik jarak jauh berupa kereta cepat Jakarta-
E02FDEBFA4
2.3 RENCANA PENGEMBANGAN

AKSESIBILITAS TERKINI
2.3.1 Jalan Tol Cisumdawu (Cileunyi-
Sumedang-Dawuan)
Jalan Tol Cisumdawu (Cileunyi-Sumedang-Dawuan) 1. Cileunyi–Tanjungsari sepanjang 12.0 km
merupakan penghubung transportasi utama antara BIJB
2. Tanjungsari–Sumedang sepanjang 17.51 km
Kertajati dan Kertajati Aerocity dengan area perkotaan
Bandung Raya. Jalan tol ini memiliki panjang 62,6 kilometer 3. Sumedang-Cimalaka sepanjang 3,73 km
dan melintasi Kabupaten Bandung, Kabupaten Sumedang,
dan Kabupaten Majalengka. Jalan tol ini menghubungkan 4. Cimalaka-Legok sepanjang 6,96 km
dua area metropolitan di Jawa Barat yaitu Bandung Raya
5. Legok-Ujungjaya 16,35 km
dan Cirebon. Jalan Tol Cisumdawu dibangun dengan
menghubungkan jalan tol yang telah ada sebelumnya, 6. Ujungjaya-Kertajati 4.0 km
yaitu Jalan Tol Padeleunyi (Padalarang-Cileunyi) dan
Pembangunan Jalan Tol Cisumdawu dimulai sejak 29
Jalan Tol Cipali (Cikopo-Palimanan). Pembangunan Jalan
November 2011, namun karena terkendala pembebasan
Tol Cisumdawu dibagi menjadi 2 bagian pekerjaan dengan
lahan, jalan tol ini belum dapat dioperasikan secara
dukungan pemerintah dan swasta (PT. Citra Karya Jabar
menyeluruh di tahun 2021.
Tol). Seksi 1 dan 2 dibangun oleh pemerintah sepanjang
28,5 km dan seksi 3-6 dibangun oleh PT. CKJT sepanjang
32,6 km. Konstruksi jalan tol dibagi ke dalam beberapa
seksi berikut ini:
Gambar 2.15. Rencana Pengembangan Jalan Tol Cisumdawu dan gerbang tol
Sumber: PT. Citra Karya Jabar Tol
E02FDEBFA4
Gambar 2.16. Keterhubungan Rencana Pengembangan Infrastruktur pada opsi 1
Gambar 2.17. Rencana Keterhubungan Rencana Pengembangan Infrastruktur pada opsi 2
E02FDEBFA4
Gambar 2.18. Rencana Pengembangan Jalur Kereta Api Kecepatan Tinggi di Pulau Jawa
Sumber: Gunawan Kartapranata
2.3.2 Kereta Api Medium Speed (Medium- 2.3.3 Kereta Api Cepat (High-Speed Train)
Speed Train) Jakarta-Surabaya Bandung-Surabaya
Kereta Api Kecepatan Sedang adalah salah satu proyek Kereta Api Cepat (High-Speed Train) Bandung-Surabaya
infrastruktur yang termasuk ke dalam Proyek Strategis adalah lanjutan dari jalur kereta api cepat Jakarta-
Nasional. Proyek ini telah ditetapkan dalam Peraturan Bandung yang kini sedang dalam proses konstruksi.
Presiden No. 3 Tahun 2016, Peraturan Presiden No. 109 Studi kelayakan yang dilakukan oleh Japan International
Tahun 2020, dan Perubahan RPJMD Provinsi Jawa Barat Cooperation Agency (JICA) mengkaji tentang jalur kereta
Tahun 2018-2023. Rel ini membentang dari Jakarta ke api cepat Jakarta-Surabaya yang mayoritas mengikuti
Surabaya sepanjang 720 km dan sedang dalam proses Jalur Pantura. Jalur kereta cepat ini berbelok ke selatan
penyusunan feasibility study oleh Japan International untuk menuju Kota Bandung.
Cooperation Agency (JICA). Rel kereta api kecepatan sedang
Meskipun proses konstruksi jalur kereta cepat Jakarta-
memungkinkan untuk dilalui kereta api berkecepatan
Bandung telah berlangsung sejak 2018 dan direncanakan
sedang di kisaran 160 km/jam. Kecepatan yang lebih tinggi
akan beroperasi pada akhir 2022, belum ada kepastian
dari kecepatan normal kereta api diesel di Indonesia ini
lebih lanjut mengenai jalur lanjutan menuju Surabaya.
mempersingkat waktu tempuh dari Jakarta ke Surabaya
Reviu Rencana Induk Perkeretaapian Tahun 2018
menjadi hanya 5,5 jam dan meningkatkan kapasitas
mencantumkan Pengembangan Jaringan dan Layanan
transportasi kargo secara signifikan.
Kereta Api Cepat Jakarta-Surabaya sebagai satu paket
Rel kereta ini melalui area Kertajati dan Rebana program yang dilaksanakan pada tahun 2017-2030.
Metropolitan, namun terdapat dua opsi trase yang Sementara itu, Peraturan Presiden No. 109 Tahun 2020
baru akan dipastikan dalam feasibility study. Salah satu yang menetapkan Proyek Strategis Nasional (PSN)
opsi menggunakan trase eksisting rel kereta api utara hanya mencantumkan proyek jalur kereta cepat Jakarta-
Pulau Jawa, namun opsi kedua memiliki trase yang Bandung.
mendekati ke arah Kertajati Aerocity. Trase kedua opsi ini
tervisualisasikan pada gambar 2.16 dan 2.17.
Rancangan Perubahan RPJMD Jawa Barat 2018-2023

menetapkan proyek pengembangan akses KA langsung
ke Kertajati. Selain itu, terdapat juga rencana untuk
meneruskan jalur kereta api dari Tanjungsari, Kabupaten
Sumedang ke BIJB Kertajati dan berakhir di Arjawinangun,
Kabupaten Cirebon, meneruskan rencana reaktivasi rel
kereta api zaman kolonial yang sudah dinonaktifkan,
yaitu jalur kereta api Rancaekek-Jatinangor-Tanjungsari.
Terdapat juga rencana pembangunan jalur kereta api
penumpang dan logistik dari Jatibarang ke Kertajati
Aerocity.
E02FDEBFA4
2.3.4 Rencana integrasi dengan konteks

pengembangan pelabuhan Patimban
Pelabuhan Patimban merupakan pelabuhan di Kabupaten Area di sekitar Pelabuhan Patimban ditetapkan menjadi
Subang. Pelabuhan Patimban telah ditetapkan sebagai Kawasan Peruntukan Industri (KPI) Patimban dengan
Proyek Strategis Nasional dalam Peraturan Presiden No. arahan pengembangan industri logam, mesin dan
109 Tahun 2020, Rancangan Perubahan RPJMD Provinsi elektronik/metal, industri pengolahan makanan dan
Jawa Barat Tahun 2018-2023, dan Rancangan Peraturan minuman, dan pergudangan terpadu. Pelabuhan dan
Presiden Tentang Percepatan Pembangunan Infrastruktur kawasan industri ini akan dilayani jalan tol akses dan jalur
Untuk Mendorong Investasi Dalam Pengembangan kereta api khusus logistik. KPI dan Pelabuhan Patimban
Kawasan Cirebon-Patimban-Kertajati (Rebana) dan dihubungkan secara langsung dengan Kertajati Aerocity
Kawasan Jawa Barat Bagian Selatan. Pelabuhan malalui sambungan jalur kereta api dan Jalan Tol Cikopo-
Patimban diperuntukkan sebagai pelabuhan yang Palimanan (Cipali).
memiliki spesialisasi untuk kegiatan ekspor manufaktur,
terutama produk dari industri otomotif yang berada di
sekitar pelabuhan tersebut. Pelabuhan Patimban memiliki
terminal peti kemas dengan kapasitas sebesar 7,5 juta
TEUs dan 600.000 CBU.
Gambar 2.19. Perspektif Udara Masterplan Pelabuhan dan Kawasan Peruntukan Industri Patimban
E02FDEBFA4
2.4 KAJIAN PENGEMBANGAN KAWASAN

2.4.1 Kajian Logistik dapat melayani Kertajati Aerocity. Logistik laut di Kawasan
Rebana dilayani oleh Pelabuhan Patimban dan Pelabuhan
Berdasarkan dokumen-dokumen rencana pembangunan
Cirebon. Titik-titik logistik ini lalu saling dihubungkan di
dan rencana tata ruang yang telah dijabarkan sebelumnya,
dalam dan ke luar kawasan melalui jaringan jalan darat,
dapat disimpulkan bahwa skema arus logistik di Kertajati
jalan tol, dan jalur kereta api.
Aerocity termasuk bagian dari skema lebih besar dalam
Kawasan Segitiga Emas Cirebon-Patimban-Kertajati Jalan tol yang melayani Kertajati Aerocity secara langsung
(Rebana), skema logistik di Provinsi Jawa Barat, dan adalah Jalan Tol Cikopo-Palimanan (Cipali) dan Jalan
skema logistik nasional secara makro. BIJB Kertajati Tol Akses Kertajati. Kertajati Aerocity juga dilayani
menjadi pusat logistik udara di Kawasan Rebana dan secara makro dengan Jalan Tol Cisumdawu untuk
Gambar 2.20. Rencana Pengembangan Infrastruktur Kawasan Segitiga Rebana
Sumber: DPMPTSP Provinsi Jawa Barat
E02FDEBFA4
menghubungkan dengan Metropolitan Bandung Raya, dan efisien daripada topologi Spindel. Sistem jaringan distribusi
Jalan Tol Jakarta-Cikampek dan Jalan Tol Akses Patimban Loop adalah suatu sistem jaringan distribusi primer yang
untuk menghubungkan dengan Area Jabodetabek dan dimulai dari rel gardu induk atau sumber daya, melalui
Pelabuhan Patimban. daerah beban dan kemudian kembali lagi ke rel gardu
induk atau sumber daya yang sama.
Jalur kereta api yang melayani Kertajati Aerocity secara
langsung adalah jalur kereta api kecepatan sedang Susunan rangkaian saluran memungkinkan titik beban
(Medium Speed Train) ynag membentang dari Jakarta ke terlayani dari dua arah saluran, sehingga kontinuitas
Surabaya. Ada juga kereta api kecepatan tinggi (High Speed pelayanan lebih terjamin serta kualitas dayanya menjadi
Train) yang menghubungkan Bandung dan Surabaya. lebih baik karena susut tegangan dan rugi daya saluran
Terdapat rencana reaktivasi jalur kereta api Rancaekek- menjadi lebih kecil.
Jatinangor-Tanjungsari yang diperpanjang untuk menjadi
Bentuk sistem jaringan distribusi loop ada dua macam
jalur kereta api penghubung antara Kota Bandung dengan
antara lain Open Loop dan Closed Loop. Kelebihan dari
Kertajati Aerocity.
jaringan distribusi loop adalah kualitas dan kontinuitas
pelayanan daya lebih baik, sedangkan kekurangannya
2.4.2 Kajian Energi terletak pada biaya investasi yang mahal. Jaringan
distribusi loop cocok digunakan pada daerah yang padat
Sistem Distribusi Energi Listrik
dan memerlukan keandalan tinggi.
Sistem energi yang paling penting di Kertajati adalah sistem
Konsep perancangan lingkup elektrikal ditekankan pada
distribusi energi listrik. Salah satu bagian dari sistem
tenaga listrik adalah sistem distribusi. Sistem distribusi
PMS CB
terdiri dari sejumlah peralatan listrik (peralatan gardu,
proteksi dan lain-lain) yang bekerja mendistribusikan Main Feeder
energi listrik dari Gardu Induk ke konsumen. Sistem

distribusi ini berguna untuk menyalurkan tenaga listrik Trafo
Distribusi
dari sumber daya listrik besar (Bulk Power Source) sampai
ke konsumen. Dilihat dari perhitungan kebutuhan listrik Sectionalizer
kawasan Kertajati Aerocity dibutuhkan jaringan listrik

yang lebih besar maka di rekomendasikan untuk memiliki
Gardu Induk GIS 150kV/20kV sebagai suplai utamanya.
Fungsi distribusi tenaga listrik adalah:

Konsumen Konsumen Konsumen Konsumen
• pembagian atau penyaluran tenaga listrik ke
beberapa tempat/ (pelanggan) atau tenant.
Gambar 2.21. Sistem Distribusi Topologi Loop
• merupakan sub sistem tenaga listrik yang langsung
Sumber: Kajian Tenaga Ahli Lingkungan
berhubungan dengan pelanggan, karena catu
daya pada pusat-pusat beban (pelanggan) dilayani
langsung melalui jaringan distribusi.
aspek-aspek sebagai berikut:
Sistem Jaringan Distribusi
• Handal sehingga tidak mudah terkena gangguan
Sistem distribusi diperlukan untuk menyalurkan tenaga
• Aman dalam pengoperasian
listrik dari sumber daya listrik besar (Bulk Power Source)
sampai ke konsumen. Sistem distribusi yang dapat • Mudah dalam perawatan dan suku cadang
diterapkan antara lain Sistem Distribusi Radial, Sistem
• Estetis sehingga tidak mengurangi keindahan
Distribusi Loop, Sistem Distribusi Spindle, dan Sistem
Distribusi Klaster. • Menerapkan teknologi mutakhir
Namun untuk Kawasan Kertajati Aerocity BIJB diarahkan • Dapat dikembangkan

menerapkan topologi Loop karena kawasan Kertajati
Aerocity BIJB memerlukan keandalan tinggi, namun lebih • Ekonomis
E02FDEBFA4
Kriteria Perencanaan Jaringan Tegangan Menengah Dan kanan.

Rendah
• Jarak kiri kanan PHB-TM terhadap tembok
Gardu induk trafo adalah gardu yang di dalamnya berisi minimum 1 meter.
transformator yang saling menghubungkan (interkoneksi)
• Jarak belakang PHB-TM terhadap dinding minimal
dua atau lebih jaringan yang mempunyai tegangan yang
60 cm (0,6 meter).
berbeda. Arahan perencanaan gardu induk trafo untuk
kawasan Kertajati Aerocity BIJB menggunakan gardu tipe • Jarak Badan Transformator terhadap dinding
beton yang umumnya digunakan untuk saluran kabel atau minimal 60 cm (0,6 meter).
saluran udara tegangan menengah.
• Jarak Ruang Tempat Petugas dengan bagian depan
Gardu beton adalah gardu di mana semua peralatannya PHB minimal 0,75 meter.
berada dalam ruang tertutup, bangunan gardu secara
keseluruhan tidak dipersyaratkan ruang bebas hambatan • Jarak batas antara PHB-TM dengan PHB TR
atau Right of Way (ROW) dari tegangan sentuh. Untuk minimal 1 meter.
kondisi di wilayah atau perkotaan yang seringkali tidak
• Jarak batas antara PHB-TM dengan transformator
dapat dikendalikan peruntukan atau kepemilikan tanah
minimal 1 meter.
gardu, maka diperlukan ruang bebas hambatan untuk
tujuan perolehan udara yang dipersyaratkan bagi • Jarak terluar peralatan dengan BKT minimal 20
temperatur lingkungan (ambient temperature). cm (0,2 meter). Jarak bagian konduktif dan BKT
minimal 60 cm (0,6 meter)
Menurut standar, pengaturan tata-letak peralatan pada
gardu beton pelanggan umum atau pelanggan khusus • Lubang kabel naik ke PHB minimal sedalam 1,2
adalah sebagai berikut: meter dan harus diberikan lubang kerja (manhole)
minimal ukuran 0,8 x 0,6 meter.
• Tinggi bangunan minimum 3 meter.
• Ketinggian muka lantai gardu ditentukan minimal
• PHB-TR ditempatkan pada sisi masuk sebelah
30cm dari muka air tertinggi yang mungkin terjadi.
Gambar 2.22. Standar peletakan peralatan di dalam gardu beton
E02FDEBFA4
Gambar 2.23. Diagram satu garis distribusi daya listrik kawasan Kertajati Aerocity BIJB.
Diagram satu garis distribusi daya listrik untuk kawasan Titik penyambungan tegangan tinggi 150kV, berdasarkan
Kertajati Aerocity BIJB berdasarkan pentahapan RUPTLPLN 2018 – 2027, grid 150kV yang terdekat dengan
pembangunannya dapat dilihat pada gambar 2.3. kawasan Kertajati Aerocity BIJB adalah PLTU Majalengka.
Sistem distribusi listrik untuk kawasan Kertajati
Aerocity menggunakan sistem distribusi 20kV dengan
menggunakan gardu hubung sebagai terminasinya.
Gambar 2.24. Peta jaringan listrik di Jawa Barat.

Sumber: RUPTLPLN 2018 – 2027
E02FDEBFA4
2.4.3 Kajian Sistem Telekomunikasi

Implementasi sistem telekomunikasi pada kawasan
Kertajati Aerocity BIJB menerapkan sistem jaringan
telekomunikasi fiber optik menggunakan perangkat GPON
(Gigabit Passive Optical Network). GPON merupakan
teknologi jaringan telekomunikasi fiber optik (FTTx)
yang dapat mengirimkan informasi kepada pelanggan
menggunakan media serat optik dan memiliki keunggulan
jika dibandingkan dengan teknologi serat optik lainnya.
FTTx adalah layanan broadband yang mampu memberikan

layanan hingga lebih dari 2Gbps. Berdasarkan letak titik
konversi optik (ONT) nya, FTTx dapat dibagi menjadi empat
yaitu Fiber To The Building (FTTB), Fiber To The Zone
Gambar 2.25. Keseluruhan topologi FTTx.
(FTTZ), Fiber To The Curb (FTTC), Fiber To The Home
(FTTH). Gambar keseluruhan topologi FTTx dapat dilihat Sumber: Kajian Tenaga Ahli Lingkungan
pada gambar 2.25.
Gambar 2.26. Alur perencanaan FTTH di PT Telkom
Proses perancangan jaringan fiber to the home (FTTH)

tidak terlepas dari beberapa hal yang menjadi aturan
umum di suatu perusahaan telekomunikasi yang
mengimplementasikan teknologi Gigabit Passive Optical
Network (GPON). Proses perencanaan jaringan fiber to the
home (FTTH) di PT Telekomunikasi Indonesia menerapkan
alur seperti pada gambar 2.26.
E02FDEBFA4
2.4.4 Kajian Ekonomi Kawasan

Konsep Aerocity
Secara konsep, aerocity adalah perpaduan antara sebuah

bandara dan sebuah kota yang menunjang satu sama
lainnya. Untuk dapat mengoperasikan sebuah Bandara
maka diperlukan sebuah jaringan yang melibatkan
masyarakat, pekerja, logistik dan hal-hal lainnya yang tidak
dapat dipenuhi jika bandara berdiri sendiri tanpa dukungan
dari populasi dan bisnis di sekitar Bandara. Sedangkan
di sisi lainnya, pembentukan sebuah kota memerlukan
sekelompok industri yang menjalankan usaha sebagai
Gambar 2.27. Kombinasi konsep Bandara dan Aerocity
perintis di suatu kota tersebut. Pengelompokkan industri
terjadi dimulai dari adaanya industri besar sebagai perintis Sumber: Feasibility Study Review Master Plan
usaha-usaha tersebut yang kemudian berkembang karena Kertajati
adanya kemampuan reproduksi organisasi, elaborasi,
dan spin-off dari perusahaan induk dalam industri yang
sejenis (Klepper:2010), fenomena tersebut dapat dilihat
dari terbentuknya Silicon Valley dan Detroit.
Perpaduan antara Katalis utama berupa bandara dengan

Aerocity akan menghasilkan kekuatan dan diversifikasi
ekonomi serta pertumbuhan pekerja yang akan
berpengaruh langsung terhadap ekonomi regional bahkan
nasional, dimulai dari aktivitas bandara yang memenuhi
kebutuhan transportasi dan logistik daerah disekitarnya
(kota / provinsi), maka akan menciptakan aktivitas bagi
kota yang mendukung pertumbuhan volume pengunjung
dan barang yang melewati Bandara. Hal tersebut akan
berdampak pada pertumbuhan populasi, pertumbuhan
ketenagakerjaan, pariwisata dan pada akhirnya akan Gambar 2.28. Kuadran hubungan 4 aspek dengan
membentuk pertumbuhan ekonomi. bandara dan aktivitas kota
Rencana Integrasi Sumber: Feasibility Study Review Master Plan

Kertajati
Integrasi yang terjadi antara beberapa moda transportasi
akan dapat meningkatkan konektivitas dan memberikan
dampak positif secara keseluruhan terhadap
pengembangan dan kemampuan bersaing dari Kertajati
Aerocity. Airport dan Seaport yang dihubungkan melalui Toll
Road dapat memenuhi seluruh kebutuhan dari distribusi
usaha dan membuka konektivitas total terhadap dunia
dimana Bandara dapat membuka akses terhadap mobilitas
manusia dan barang dalam waktu yang sangat cepat,
sedangkan Pelabuhan dapat membuka akses pengiriman
barang dalam jumlah besar, murah dan fleksibel yang
dapat mengakomodir pengiriman barang yang tidak bisa
dikirim melalui udara seperti bahan kimia atau bahan yang
mudah terbakar.
Gambar 2.29. Akselerator pertumbuhan Aerocity
Sumber: Feasibility Study Review Master Plan

Kertajati
E02FDEBFA4
Model Bisnis
Berdasarkan konsep Aerocity yang dibahas serta

benchmark Aerocity dan rencana integrasi yang ada, dapat
diambil beberapa kesimpulan mengenai model bisnis yang
akan dijalankan di Aerocity Kertajati yang terbagi menjadi
permodalan yang diperlukan untuk mengembangkan
Aerocity, sumber pendanaan lainnya yang akan membentuk
seluruh kebutuhan dana di awal pengembangan dan awal
operasional Aerocity, serta sumber pendapatan yang dapat
dijalankan oleh pengelola Kertajati Aerocity yaitu BIJB.
Kebanyakan Aerocity yang dikembangkan menggunakan

model bisnis seperti bisnis properti pada umumnya,
yaitu pihak pengembang menguasai lahan pada kawasan
tersebut dan mendapatkan pendapatan dari penjualan
tanah kepada pihak lain atau pihak yang tertarik untuk
membuka usahanya di kawasan Aerocity, dengan model
bisnis tersebut maka pengelola dapat membuka beberapa Gambar 2.31. 3 Potensi Sumber Pendapatan Untuk
tahapan pembangunan dengan nilai jual tanah yang Kertajati Aerocity
semakin meningkat seiring dengan berkembangnya Sumber: Feasibility Study Review Master Plan
kawasan Aerocity. Sedangkan untuk kawasan Kertajati Kertajati
Aerocity pihak pengelola tidak memiliki lahan yang akan
dibangun dan direncanakan akan menjadi perantara atau
pengelola izin di kawasan Aerocity sehingga model bisnis
yang memungkinkan untuk dikembangkan akan berfokus
pada pengoperasian dan pengelolaan seluruh kawasan.
Gambar 2.30. Kebutuhan Infrastruktur Untuk Industri

Sumber: Feasibility Study Review Master Plan
Kertajati
E02FDEBFA4
Kajian Analisis Stakeholder Kajian Business Plan
Stakeholder Analysis adalah teknik analisis stakeholder Business Plan akan membahas bagaimana Kertajati Aerocity
untuk mengklasifikasi stakeholder. Model yang biasa merencanakan bisnisnya terutama membahas bentuk
digunakan adalah model grid power/influence – interest bisnisnya, bentuk pendapatannya, bentuk pengeluarannya
(tingkat pengaruh dan tingkat kepentingan). Teknik ini dan resiko serta hambatan yang mungkin akan terjadi
akan mengklaifikasi stakeholder berdasarkan power dalam perjalanan pengembangan Kertajati Aerocity.
mereka terhadap program/ proyek yang sedang berjalan Tujuan dari kajian Business Plan ini yaitu agar Kertajati
dan juga interest mereka terhadap program/ proyek yang Aerocity dapat menemukan keberlangsungan dalam
sedang berjalan. menjalankan usaha nya, beberapa hal yang akan menjadi
keluaran dalam kajian Business Plan juga akan digunakan
Definisi Stakeholder adalah orang-orang, atau kelompok-
pada Feasibility Study yaitu besaran Investasi awal, besaran
kelompok, atau lembaga-lembaga yang kemungkinan
Estate Management Fee, besaran maintenance fee,
besar terkena pengaruh dari satu kegiatan program/
serta sumber-sumber pendapatan yang kemudian akan
proyek baik pengaru itu positif maupun negatif, atau
dianalisa secara mendalam dalam Feasibility Study untuk
sebaliknua yang mungkin memberikan pengaruh terhadap
dilihat kelayakannya.
hasil keluaran program/ proyek.
Dalam master plan yang dibuat dapat dikatakan bahwa
Manfaat:
Kertajati telah siap untuk menuju ke arah pembangunan
• Untuk mengidentifikasi minat, kepentingan, dan Aerocity yang layak, dari sisi aksesibilitas jarak antara
pengaruh para stakeholder terhadap kegiatan Bandara dengan Aerocity sangat dekat dan memiliki
program/ proyek yang sedang berjalan rencana pembangunan akses dengan Rapid Transit
sehingga akan memudahkan pendatang dan pengunjung
• Untuk mengidentifikasi kelembagaan-kelembagaan transit untuk berkegiatan di Bandara dan Aerocity, jarak
lokal berikut proses-proses pengembangan antara Aerocity dengan kota lainnya pun dapat dengan
kapasitasnya udah dijangkau melalui jalan Tol yang sudah ada ditambah
dengan jalan Tol yang sedang dibangun saat ini. Selain itu
• Untuk membangun pondasi dan strategi.
juga terdapat dukungan transportasi dari Aerocity ke pusat
distribusi skala besar yaitu pelabuhan Patimban dengan
menggunakan moda Kereta Api (Rel)
Skema Pengelolaan
Di dalam skema pengelolaan dibahas mengenai peran-

peran pihak yang terlibat dalam tahap operasional
kawasan Kertajati Aerocity serta kontribusi masing-masing
piihak dalam membentuk sebuah kegiatan operasional
yang besar, kompleks dan berkesinambungan, masing-
masing pihak memiliki peran tersendiri dalam tahapan
operasional yang saling membutuhkan satu sama lainnya
untuk dapat menjalankan usahanya. Skema ini dijalankan
oleh beberapa pihak yaitu Operator Kawasan, Tenant (yang
Gambar 2.32. Mendelow’s Matrix
dapat berupa instansi baik swasta, BUMN, UKM), dan
Sumber: Feasibility Study Review Master Plan konsumen atau end user yang dapat berupa masyarakat
Kertajati (public) ataupun tenant lainnya.
E02FDEBFA4
2.4.5 Kajian Arsitektur Bangunan dan Fasilitas

Penunjang Lainnya
Qatar Airport City, OMA
Qatar Airport City merupakan strategi awal dalam

menghubungkan Bandara Internasional Hamad dengan
Doha. 2. Economic Revitalization Plan. Masterplan terbagi
dalam 4 (empat) kawasan lingkaran paralel terhadap
landasan HIA (Hamad International Airport).
a. Identitas visual kawasan yang kuat dan unik
Dalam rangka menjadi tuan rumah World Cup 2022,

Qatar berupaya memberikan pengalaman awal terbaik
yang langsung dinikmati oleh turis bandara dalam bentuk
susunan master plan kawasan bandara yang tegas dan
unik. Hal ini menjadi strategi serius dalam menanggapi
keterhubungan antara bandar udara internasional sebagai
impresi pertama sebuah negara dengan kota yang siap
melayani kebutuhan para pendatang baru.
b. Akomodasi kebutuhan ruang bandar udara yang

ambisius
Master plan terbagi dalam 4 (empat) kawasan lingkaran

yang mengakomodasi kebutuhan utama sebuah aerocity.
Kawasan Bisnis akan menjadi pusat mayoritas hub
transportasi yang menghubungkan kota Doha dengan
kawasan penunjang di sekitarnya. Kampus Aviasi/
Penerbangan akan mengakomodasi kebutuhan kantor
pusat dan fasilitas edukasi di bidang yang sama. Kawasan
Logistik akan menyediakan kebutuhan kargo dan fasilitas
pergudangan. Kawasan Residensial yang bersebelahan
dengan Doha Bay Marina akan mengakomodasi para
pekerja di masa depan.
c. Koneksi Hijau
Guna mendukung keberlanjutan kawasan, keempat

kawasan tersebut dihubungkan oleh koneksi hijau yang
paralel dengan landasan HIA. Lansekap yang tercipta akan
menjadi ruang publik baru untuk para penduduk yang bisa
dimanfaatkan oleh penduduk maupun turis. Koneksi Hijau
tersebut akan merumahkan ruang-ruang publik, taman,
dan plaza yang dikelilingi oleh “Desert Park”.
Gambar 2.33. Qatar Airport City, OMA

https://www.archdaily.com/342459/oma-masterplans-
airport-city-in-qatar?ad_medium=gallery
E02FDEBFA4
Airport City Stockholm, Spacescape
Airport City Stockholm merupakan strategi perancangan

kota yang menekankan kepentingan kualitas kota dan
terfokus kepada isu keberlanjutan.
a. Kawasan Ramah Pejalan Kaki
Lokasinya yang terletak di samping Bandar Udara Arlanda

dan mengakomodasi kebutuhan hub transportasi umum
antara Stockholm dan Uppsala menuntut rancangan
Airport City Stockholm untuk menyediakan berbagai
fasilitas yang mudah dicapai oleh pejalan kaki. Bangunan-
bangungan dan ruang-ruang publik dipastikan terletak
dalam jarak yang nyaman untuk para pejalan kaki.
b. Ruang Publik yang Kolaboratif
Airport City Stockholm memiliki 5 (lima) tujuan utama yang

diintegrasikan dengan kebutuhan ruang yang disediakan
dalam kawasan. Tujuan-tujuan ini bersinggungan dengan
perencanaan terhadap kawasan, pemerintahan dan bandar
udara, dan merupakan landasan strategi perancangan
kota. Tujuan utama tersebut merupakan pembangunan
Airport City Stockholm yang berkelanjutan, komersil,
mampu diakses, bermasyarakat, dan eco-friendly.
c. Pertumbuhan Kota yang Berkelanjutan
Guna memastikan kawasan dibangun secara berkelanjutan,

pembangunan akan mengacu kepada standar nasional
Swedia dan Sistem Sertifikasi Internasional LEED
Neighborhood dan BREEAM Communities terutama dalam
hal Penggunaan Ulang Lahan dan Bangunan, Lansekap
Ekologi Hijau, Pencapaian terhadap Transportasi Publik,
Jaringan Jalan Ramah Pejalan Kaki, Akses terhadap
Ruang Publik, Sistem Parkir yang Kompak, Tata Guna
Lahan Campur di Lokasi tertentu, Bentuk Kota Kompak,
dan Sistem Energi Efisien.
Gambar 2.34. Ruang Publik Ramah Pejalan Kaki Gambar 2.35. Airport City Stockholm
https://www.archdaily.com/371822/airport-city-stockholm- https://www.archdaily.com/371822/airport-city-stockholm-
urban-design-strategy-proposal-spacescape urban-design-strategy-proposal-spacescape
E02FDEBFA4
Citygate Outlets, Hong Kong Johor Premium Outlet, Malaysia
Paju Premium Outlet, Korea Selatan Rinku Premium Outlet, Jepang
PREMIUM OUTLET (BUSINESS PARK AREA)
Premium Outlet merupakan fasilitas komersial berbentuk

pusat perbelanjaan yang menawarkan produk-produk
retail bermerek dengan harga yang lebih terjangkau.
Kühne Logistics University, Jerman
Korea Aerospace University, Korea Selatan
AVIATION & LOGISTIC UNIVERSITY

Fasilitas pendidikan yang berfokus pada program aviasi
di bidang operasional dan manufaktur, serta integrasi
antara aktivitas aviasi luar angkasa dalam hal pergerakan
manusia dan barang,
E02FDEBFA4
Nibras Al-Ain Aerospace Park, Uni Emirat Arab
HIA Airport City, Qatar
AEROSPACE PARK (ANO & MRO AREA)
Aerospace park adalah sebuah kawasan pemusatan industri MRO penerbangan dan komponennya, pe,buatan dan
perawatan dan perbaikan/maintenance, repair and overhaul perkitan mesin dan komponen penerbangan, bisnis dan
(MRO) penerbangan. Aktivitas yang diwadahi antara lain manajemen aviasi serta pelatihan dan pusat riset.
Minneapolis Health Center and University, Amerika Serikat
HEALTH CENTER (BIO-LIFE SCIENCE AREA)
Pusat kesehatan terdiri dari jaringan klinik yang digunakan

oleh para praktisi kesehatan dan perawat untuk
memberikan jasa kesehatan kepada masyarakat di sekitar
fasilits tersebut.
E02FDEBFA4
Northwest Helicopters LLC, Amerika Serikat
HELIPORT (AEROSPACE NODE)
Merupakan bandara berskala kecil untuk tempat dan lepas landas, serta fasilitas khusus untuk pengisian
pendaratan helikopter atau pesawat dengan moda vertikal. bahan bakar dan hangar.
Heliport biasanya memiliki satu atau lebih area pendaratan
Changi Business Park, Singapura
BUSINESS PARK
Merupakan area yang berisi sekelompok fungsi
perkantoran. Biasanya dikembangkan di area suburban
dan dekat dengan akses strategis kendaraan bermotor.
E02FDEBFA4
HACTL SuperTerminal 1, Hong Kong International Airport
BruCargo, Brussels International Airport
LOGISTIC HUB
Logistic hub merupaka pusat yang digunakan untuk

aktivitas yang berkaitan dengan transportasi, organisasi,
pemisahan, koordinasi, dan distribusi barang untuk transit
nasional maupun internasional yang berbasis komersial
oleh beragam operator.
Green Building (Bangunan Hijau)

polusi / pencemaran padat, cair dan gas serta mereduksi
Bangunan Gedung Hijau atau Green Building adalah
bangunan dimana sejak dimulai dalam tahap perencanaan,
pembangunan, pengoperasian hingga dalam operasional Bangunan hijau bukan hanya berkonotasi / berkaitan
pemeliharaannya memperhatikan aspek-aspek dalam dengan bangunan tetapi juga lingkungan dimana
melindungi, menghemat, mengurangi penggunaan bangunan itu berada. Hal ini seperti tertuang dalam
sumber daya alam, menjaga mutu dari kualitas udara pedoman Rencana Tata bangunan dan Lingkungan
di dalam ruangan, dan memperhatikan kesehatan (RTBL, 2007), dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
penghuninya yang semuanya berpegang kepada kaidah dan Perumahan No. 02/PRT/M/2015. Tentang Bangunan
bersinambungan. Gedung Hijau. Dengan demikian maka untuk keberhasilan
kinerja suatu bangunan juga ditentukan oleh kinerja
Istilah green building merupakan upaya untuk
lingkungannya.
menghasilkan bangunan dengan menggunakan proses-
proses yang ramah lingkungan, penggunaan sumber Aktivitas yang diwadahi antara lain MRO penerbangan
daya secara efisien selama daur hidup bangunan sejak dan komponennya, pe,buatan dan perkitan mesin dan
perencanaan, pembangunan, operasional, pemeliharaan, komponen penerbangan, bisnis dan manajemen aviasi
renovasi bahkan hingga pembongkaran. serta pelatihan dan pusat riset.
Bangunan gedung hijau didesain untuk mereduksi dampak Beberapa faktor yang mempengaruhi desain dan
lingkungan terbangun pada kesehatan manusia dan alam, pembangunan green building dilihat dari segi efisiensi
melalui: efisiensi dalam penggunaan energi, air dan energi, antara lain:
sumber daya lain ; perlindungan kesehatan penghuni
dan meningkatkan produktifitas pekerja ; mereduksi • Mengoptimalkan desain bangunan yang memanfaatkan
limbah / buangan padat, cair dan gas, mengurangi energi matahari.
E02FDEBFA4
• Menggunakan program simulasi bangunan dalam yang digunakan di bangunan tersebut seperti ventilasi,
mendesain bentuk, orientasi dan massa bangunan tata udara, pencahayaan, sistem tenaga elektrik, sistem
untuk membantu mengurangi konsumsi energi. kebakaran, lift, CCTV, sistem paging dan sistem keamanan.
• Mendesain sistem pemanas, ventilasi, dan pendingin BMS atau BAS terdiri dari perangkat lunak dan perangkat
udara yang meminimalkan penggunaan energi dan keras. Perangkat lunaknya memiliki konfigurasi hirarkis
dampaknya terhadap lingkungan. dengan menggunakan protokol komunikasi tertentu
seperti C-bus, Profibus, Modbus dan BACnet.
• Memaksimalkan kapasitas beban bangunan.
Penggunaan lampu LED dan ballast elektronik sangat
• Menggunakan sumber energi yang dapat diperbaharui.
dianjurkan untuk tercapainya pemghematan daya sampai
dengan 30% dari yang dipersyaratkan dalam SNI 03-6197-
2011.
Implementasi Bangunan Gedung Hijau pada bidang
Elektrikal Penghematan daya dapat dilakukan dengan memanfaatkan
pencahayaan alami. Perolehan lux yang dihasilkan oleh
Aspek elektrikal yang menjadi kriteria agar dihasilkan pencahayaan alami sangat berkaitan dengan jenis material
konservasi atau efisiensi energi yang memenuhi kaca yang digunakan dalam arsitektur bangunan dan luas
persyaratan teknis bangunan hijau meliputi pencahayaan, penampang kaca yang digunakan.
pembebanan, pengendalian, pengukuran berdasarkan
pengelompokan daya, dan pengguanan sumber energi
terbarukan yaitu sel surya.
a. Pengendalian pemanfaatan dan konservasi energi
Untuk lebih mengefisienkan lagi konsumsi daya,

maka perencanaan gedung perlu menerapkan Sistem
Pengendalian Energi atau Building Management System
(BMS) atau dikenal pula dengan BAS (Building Automation
System).
BMS atau BAS adalah sistem kendali bangunan gedung

Gambar 2.37. Simulasi pencahayaan alami dengan
berbasis komputer yang berungsi untuk memantau
software Dialux.
dan mengendalikan peralatan mekanikal dan elektrikal
Sumber: Kajian Tenaga Ahli Lingkungan.
Gambar 2.36. BAS dan fasilitas otomasinya

E02FDEBFA4
c. Penggunaan sumber energi terbarukan
Sumber energi terbarukan yang digunakan untuk bangunan

gedung hijau adalah sumber energi yang datang dari
cahaya matahari atau dikenal dengan sel surya. Pemilihan
sel surya sangat beralasan karena termasuk pada solusi
green energy, tidak menghasilkan emisi gas buang
sehingga ramah lingkungan, tidak memerlukan biaya
operasional, mudah dalam perawatan dan pengoperasian,
dan dapat dipasang di atap bangunan sehingga tidak
memerlukan lahan tambahan.
Gambar 2.38. Pembangkit listrik tenaga surya (PLTS) sistem on grid
E02FDEBFA4
2.4.6 Kajian Penguasaan Tanah terkait Aspek Pada dasarnya di dalam proses transformasi tanah dari
Sosial Masyarakat yang kurang intensif ke yang lebih intensif, maka pemilik
yang ekonominya lemah harus dapat menikmati nilai
Prinsip dasar yang pelu diperhatikan untuk mencapai
tambahnya sebanyak mungkin untuk dapat digunakan
pembangunan yang berkeadilan dan membawa
secara produktif sekaligus memperbaiki kesejahteraannya.
kemakmuran bagi seluruh lapisan masyarakat.
Di dalam konteks proyek pembangunan di Kertajati,
• Menempatkan prinsip-prinsip hak asasi manusia dan
maka pihak yang dianggap cukup lemah posisinya adalah
keadilan sosial sebagai pertimbangan utama termasuk
para pemilik lahan yang merupakan warga asli daerah
di dalamnya akses terhadap sumberdaya, kesempatan
setempat. Misalnya para pemilik lahan persawahan.
kerja dan informasi;
Untuk menjawab permasalah pertanahan, beberapa
• Masyarakat setempat—terutama mereka yang akan
usulan yang dapat dipertimbangkan adalah:
terkena dampak langsung dari proyek pembangunan—
harus bisa mendapatkan informasi yang layak dan Perakitan Kembali Tanah dan Bank Tanah
transparan misalkan informasi terkait lahan dan
perencanaan spasial yang terkini; Untuk mengelola tanah-tanah yang masuk dalam
proses perakitan dan tanah-tanah yang disisihkan
• Apabila pembangunan di masa mendatang akan untuk kepentingan umum. Ada dua pandangan
memberikan dampak negatif seperti kehilangan mata mengenai Bank Tanah, yaitu:
pencaharian, maka perlu dipikirkan pilihan-pilihan
lain yang memungkinkan bagi mereka agar tetap 1. Yang dipercayakan kepada lembaga pemerintah,
mendapatkan penghasilan yang layak; misalkan Kantor Pertanahan kabupaten Majalengka,
atau Perumnas untuk keperluan perumahan sederhana
• Penggusuran paksa tidak boleh terjadi. Bila misalnya;
pemindahan penduduk (tempat tinggal dan/atau
tempat usaha) tidak dapat terelakkan dalam peroses 2. Yang dibentuk sebagai “semi-public enterprise”,
pembangunan, sebaiknya dilakukan melalui proses dimana pemilik dan kalangan masyarakat tertentu
negosiasi yang adil dan mengedepankan solusi yang duduk dalam “dewan komisaris” yang menguasai
menguntungkan bagi semua pihak. Bank Tanah, di samping wakil dari Pemda.
Bentuk yang terakhir ini mungkin lebih baik untuk
Pengelolaan Tanah yang Melibatkan Masyarakat mendapatkan kepercayaan masyarakat untuk turut
Peningkatan benturan-benturan sosial dalam serta berpartisipasi. (Disarikan dari tulisan Prof. Hasan
perkembangan kawasan, terutama yang terjadi dalam Poerbo, 1999, “Menata Tanah Bagi Masyarakat Lapisan
proyek-proyek pembangunan secara besar-besaran— Bawah” dalam buku “Lingkungan Binaan Untuk
yang disertai dengan penguasaan tanah yang relatif luas Rakyat)
-- seperti misalnya pembangunan bandara Internasional Dengan cara ini, maka tanah-tanah yang sekarang
Kertajati dan kawasan Kertajati Aerocity--dapat terjadi diduduki orang dalam kampung-kampung dapat
akibat perkembangan tata kota yang tidak terkendali dan menjadi aset yang bernilai tinggi dan dapat membiayai
spekulasi tanah yang semakin menjadi-jadi. Sekalipun ada peremajaan dengan kompensasi bagi penduduknya
alasan-alasan untuk menguasai tanah untuk pembangunan yang masih wajar untuk dapat memindahkan mereka,
“demi kepentingan umum”, kerap pihak yang ekonominya untuk kepentingan pembangunan proyek yang besar
lemah selalu dapat dikalahkan. Harus dicari cara-cara seperti di Kertajati ini.
lain di mana semua pihak akan dapat menikmati manfaat Yang terpenting dalam melaksanakann konsep
pembangunan, di mana tanah-tanah tesebut terus naik Bank Tanah adalah adanya kemungkinan untuk
nilainya. Masalah pokok yang harus dihadapi pengelola “menggadaikan tanah” atas dasar “nilai kemudian”
kota/kawasan adalah untuk menemukan cara-cara (future value). Tanpa mekanisme ini, maka selalu ada
pengelolaan tanah di mana ada mekanisme di dalamnya kecenderungan bahwa para pemilik kecil akan menjual
(built-in) yang menjamin adanya pemerataan beban dan tanahnya sesudah dilakukan perakitan.
manfaat pembangunan yang adil. (Disarikan dari tulisan Perlu juga seperangkat aturan yang mengikat secara
Prof. Hasan Poerbo, 1999, “Mencegah Pemiskinan dengan hukum. Konsep Bank Tanah yang diuraikan di atas,
Perakitan Tanah” dalam buku “Lingkungan Binaan Untuk pada saat ini mungkin masih akan menemukan
Rakyat”) kesulitan-kesulitan dalam penerapannya. Masih
E02FDEBFA4
dibutuhkan peraturan perundangan yang menunjang Estimasi kebutuhan air bersih ditentukan berdasarkan
pengembangan sistem ini disertai dengan persiapan- jumlah populasi dengan standar pemakaian air per orang
persiapan sosial yang memadai. Warga setempatpun dalam satu hari atau per unit bangunan yang mengacu
perlu didampingi secara profesional, misalkan melalui pada SNI 7065 2005. Perencanaan distribusi air bersih
Resource Center. Konsep ini juga membutuhkan dari reservoir kawasan ke pelanggan diupayakan dengan
pendamping teknis yang profesional, pengelola- sistem gravitasi yang akan digabungkan dengan sistem
pengelola dengan integritas dan dedikasi yang tinggi. pompa yang akan disesuaikan dengan kondisi topografi
Bilapun dapat dilaksanakan, maka sebaiknya berupa setempat.
proyek rintisan skala kecil terlebih dahulu agar sistem
Fasilitas pengelolaan air bersih direncanakan dibangun
tersebut dapat diujicobakan.
terpusat dalam Kawasan Kertajati untuk memenuhi
kebutuhan akan air bersih kawasan. Pada lokasi utilitas
air bersih terdapat instalasi pengolahan air bersih
2.4.7 Kajian Daya Dukung Lingkungan beserta reservoir penampung air bersih yang berfungsi
untuk menyimpan air sebelum didistrubusikan kepada
Penyediaan Air Bersih
pelanggan. Dari reservoir, air bersih akan didistribusikan
Air bersih merupakan sumber daya yang terbatas dan ke seluruh kawasan dengan jaringan perpipaan dan juga
rentan namun sangat penting untuk menunjang kehidupan, dibantu dengan pompa untuk menambah tekanan pada
yaitu untuk semua kegiatan pembangunan, kesehatan dan saat pendistribusian.
pemeliharaan lingkungan. Oleh karena itu, ketersediaan
Penggunaan air permukaan sebagai sumber air baku
air bersih menjadi penting dan perlu dimaksimalkan
harus memerhatikan debit sungai dan juga kualitas air
pengelolaannya guna pemenuhan kebutuhan air bersih
sungai tersebut. Secara umum Sungai Cimanuk berfungsi
masyarakat. Adapun persyaratan yang harus dipenuhi
sebagai sistem drainase untuk pertanian, perikanan dan
adalah ketersediaan sumber air dengan kualitas yang
juga sebagai pasokan air bersih untuk wilayah Cirebon dan
sesuai standar baku mutu dan kapasitas yang mencukupi.
Indramayu.
Sumber air dapat berupa air permukaan, air tanah, dan/
atau mata air. Pengolahan air bersih pada umumnya mencakup proses
prasedimentasi, koagulasi, flokulasi, sedimentasi, filtrasi,
Ketersediaan air bersih diharapkan mampu memenuhi
netralisasi dan desinfeksi. Kualitas air bersih yang keluar
kebutuhan sepanjang hari dan saat waktu puncak
dari proses pengolahan tersebut harus memenuhi standar
penggunaan air. Hal ini penting untuk diperhatikan
baku mutu, yaitu Peraturan Menteri Kesehatan Nomor 492
mengingat terdapat beberapa kegiatan yang memerlukan
Tahun 2010 tentang Persyaratan Kualitas Air Minum. Unit
ketersedian air selama 24 jam seperti residensial, hotel,
paket IPA yang biasanya digunakan, berdasarkan SNI DT
ataupun rumah sakit.
91 0005 2007, dapat dilihat seperti gambar 2.39.
Gambar 2.39. Skema Proses Pengolahan Air Bersih

E02FDEBFA4
Utilitas pengolahan air bersih ini juga nantinya dapat 3. Pertimbangan apabila SPAM Jatigede belum
diintegrasikan dengan utilitas pengolahan air limbah. terealisasi pada Tahap 1
Dengan keterbatasan sumber air baku yang ada,
maka sumber air alternatif seperti air limbah dapat
dimanfaatkan untuk menambah pasokan air baku. Air a. Prinsip Penyediaan Air Berkelanjutan dalam
limbah yang dihasilkan oleh kegiatan dalam kawasan Pengembangan Kawasan
dapat dikumpulkan disatu fasilitas pengolahan kemudian
diolah untuk meningkatkan kualitasnya menjadi kualitas Dalam peranannya pada percepatan pembangunan
air baku. Air baku dari pengolahan tersebut dapat diolah nasional, pembangunan Kawasan Kertajati juga harus
secara lebih lanjut di IPA kawasan agar kualitasnya sesuai memerhatikan aspek-aspek lingkungan dan menerapkan
dengan baku mutu air untuk dikonsumsi masyarakat. prinsip-prinsip keberlanjutan. Upaya tersebut dilakukan
untuk terus melestarikan lingkungan dan terus menjaga
Sumber air bersih yang digunakan untuk Kawasan sumber daya alam yang ada saat ini. Selain itu dalam
Kertajati direncanakan berasal dari Waduk Jatigede penerapan prinsip tersebut juga memberikan keuntungan
(SPAM Regional Jatigede). Berikut ini adalah beberapa pada kawasan hingga keuntungan dari segi ekonomi.
pertimbangan dalam pemanfaatan air dari SPAM Jatigede:
Ada beberapa strategi yang dapat dilakukan terkait
• Apabila SPAM Regional Jatigede belum beroperasi prinsip keberlanjutan yang dapat dilakukan, salah satunya
pada saat pembangunan Kertajati Aerocity (lihat table adalah dengan mengelola penggunaan air bersih dalam
timeline SPAM Jatigede) maka perlu direncanakan suatu kawasan agar menjadi efektif dan efisien. Strategi
pembangunan Instalasi Pengolahan Air Bersih (IPA) keberlanjutan pada aspek penggunaan air diantaranya
Kawasan, setidaknya untuk memenuhi kebutuhan air adalah.:
bersih pada Tahap 1.
4. Menggunakan peralatan plambing yang efisien
• Apabila akan dibangun IPA dengan sumber air
permukaan (S. Cimanuk) maka perlu dilakukan 5. Menggunakan sub-metering dari semua sistem
pengujian terhadap ketersediaan dan kualitas air baku konsumsi air utama
dari Sungai Cimanuk.
6. Melakukan daur ulang air limbah
• Jika debit dan kualitas Sungai Cimanuk tidak
7. Efisiensi Menara pendingin (cooling tower)
memungkinkan sebagai sumber air baku maka pilihan
terakhir adalah penggunaan air tanah untuk memenuhi 8. Pemanfaatan air kondensat AC
kebutuhan awal (100 L/det).
9. Pemanfaatan air hujan
• Diperlukan proyeksi penggunaan debit sebesar 100
Dari strategi-strategi tersebut yang dapat diterapkan
L/det terhadap perencanaan penggunaan lahan di
pada Kawasan Kertajati adalah mengurangi konsumsi
kawasan Kertajati.
air PDAM dengan menggunakan sumber air alternatif
Berdasarkan timeline dari PT Tirta Gemah Ripah
terutama untuk penggelontoran toilet dan penyiraman
diperkirakan Proyek SPAM Jatigede akan Beroperasi pada
tanaman, menggunakan alat plambing efisiensi tinggi
tahun 2024-2025. Diperlukan update tentang pelaksanaan
dan melakukan pemantauan dengan menggunakan sub-
Proyek SPAM Jatigede agar dapat dilakukan penyesuaian
metering air serta melakukan daur ulang air.
terhadap Rencana penyediaan air bersih di Kertajati
Aerocity.
Apabila suplai air bersih dari SPAM Jatigede sudah
tersedia, maka akan disiapkan titik interkoneksi di area
IPA untuk mengintegrasikan dengan system distribusi air
bersih kawasan.
Kriteria Lokasi Reservoir Kawasan :
1. Berada pada lokasi terdekat dengan rencana jalur

transmisi SPAM Jatigede
2. Berada Di sekitara rencana pengembangan Tahap
1 (satu).
E02FDEBFA4
Gambar 2.40. Rencana SPAM Regional Jatigede
Sumber: BPPSPAM Kemeterian PUPR
Gambar 2.41. DAS Sungai Ciuyu (Asumsi Catchment Area)
E02FDEBFA4
b. Sumber air alternatif Ketiga komponen tersebut dapat dilengkapi komponen

pendukung lain seperti pompa air untuk memompakan air
Sumber air alternatif adalah sumber air berkelanjutan
dari bak atau kolam penampung.
(dapat digunakan terus menerus), yang tidak diperoleh dari
c. Daur Ulang Air Limbah
air permukaan atau air tanah. Beberapa contoh sumber air
alternatif adalah sebagai berikut: Daur ulang air limbah pada dasarnya adalah
menggunakan kembali air limbah dari kegiatan domestik
• Sistem Pemanenan Air Hujan (Rainwater Harvesting)
dengan malakukan pemrosesan terlebih dahulu untuk
Pemanenan air hujan dengan memanfaatkan atap meningkatkan kualitas air tersebut. daur ulang air limbah
bangunan umumnya merupakan alternatif dalam dapat dilakukan di skala kecil seperti rumah atau gedung
memperoleh sumber air bersih yang membutuhkan maupun skala besar seperti kawasan. Air limbah yang
sedikit pengolahan sebelum digunakan untuk keperluan sudah melalui proses pengolahan dan kulitasnya sudah
manusia. Penggunaan air hujan sebagai salah satu sesuai baku mutu untuk air bersih dapat digunakan
alternatif sumber air sangat potensial untuk diterapkan di langsung sesuai kebutuhan.
Indonesia mengingat Indonesia adalah negara tropis yang
Umumnya yang paling mudah adalah mengolah air bekas
memiliki curah hujan yang tinggi.
(bekas mencuci dan mandi) menjadi air dengan kualitas
Beberapa keuntungan penggunaan air hujan sebagai salah air baku untuk penyiraman taman dan flushing toilet. Air
satu alternatif sumber air bersih adalah meminimalisir tersebut biasa disebut dengan air second class. Untuk
dampak lingkungan, mengurangi limpasan air hujan ke mengolah air limbah menjadi air laik konsumsi tentu
sistem drainase kota. Air hujan sebagai cadangan air dibutuhkan pengolahan lebih lanjut karena standar baku
bersih sangat penting penggunaannya pada saat darurat mutu yang harus dipenuhi adalah standar baku mutu air
atau terdapat gangguan pada sistem penyediaan air minum.
bersih. Secara ekologis, ada empat alasan pemanenan air
Permasalahan sumber air terutam pada kawasan yang
hujan penting untuk konservasi air, yaitu:
memiliki sumber air yang terbatas, alternatif air daur
-- Peningkatan kebutuhan terhadap air berakibat ulang ini dapat diterapkan terutama pada kawasan yang
meningkatnya pengambilan air bawah tanah sehingga mempunyai IPA sendiri. Instalasi pengolahan air minum
mengurangi cadangan air bawah tanah. Oleh karena dapat diintegrasikan dengan pengolahan air limbah
itu, sistem pemanenan air hujan merupakan alternatif untuk menambah pasokan air baku atau mengurangi
yang bermanfaat. ketergantungan pada air baku dari sumber air tanah atau
air permukaan alami.
-- Keberadaan air permukaan seperti danau dan sungai
sangat fluktuatif dan kualitas yang rendah selama Salah satu sistem pengolahan air limbah skala kawasan
musim hujan. yang dapat diterapkan adalah sistem Indirect Potable
Reuse (IPR). Sistem ini menambahkan air limbah yang
-- Sumber air yang lokasinya jauh dari penduduk sehingga telah diolah dan didaur ulang ke dalam badan air (berupa
mengumpulkan dan menyimpan air hujan di dekat Retention Pond) yang berfungsi sebagai penampung dan
area penduduk akan memudahkan akses terhadap penyangga lingkungan, yang selanjutnya dapat dijadikan
persediaan air. sumber air baku untuk Instalasi Pengolahan Air.
-- Kualitas dan kuantitas air hujan yang relatif baik. Indirect Potable Reuse merupakan sistem pengolahan daur
ulang air limbah menjadi kualitas air baku. Pengolahan
Pemanenan air hujan dapat dilakukan dengan dua cara,
ini menggunakan pengolahan lanjutan atau advanced
yaitu dengan menangkap air hujan yang berasal dari atap
treatment yang mengolah air limbah tersebut sehingga
bangunan (roof catchment) dan mengkap air hujan dari
kualitasnya meningkat menjadi kualitas air baku. Advanced
permukaan tanah (ground catchment). Ada 3 komponen
treatment yang digunakan dapat berupa ultra filtration,
dasar yang harus ada dalam sistem pemanenan air hujan,
reverse osmosis dan desinfeksi dengan UV dan peroxide.
yaitu:
Sistem ini disebut ‘Indirect’ karena setelah melalui unit
-- Penangkap air hujan
pengolahan, air limbah yang sudah diolah tersebut tidak
-- Sistem penyaluran air hujan (delivery system)
langsung dialirkan ke pelanggan, melainkan air tersebut
-- Penampungan yang dapat berupa bak/kolam. dialirkan ke badan air yang menjadi sumber air baku untuk
air bersih (retention pond).
E02FDEBFA4
Selanjutnya air dari retention pond kemudian dialirkan ke

IPA untuk proses pengolahan air baku tersebut menjadi
air minum yang layak dikonsumsi. Setelah melewati
proses pengolahan air minum, kemudian air tersebut
didistribusikan ke seluruh wilayah pelayanan.
d. Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) dalam

penyediaan air bersih
Dengan adanya keterbatasan dalam anggaran dan biaya

pemerintah daerah, maka perlu dilakukan pembiayaan
yang inovatif dengan melibatkan beragai stakeholder
sesuai dengan tupoksinya. Gambar 2.36. menggambarkan
mengenai lingkup kegiatan pembangunan sarana dan Gambar 2.42. Skema Penampungan Air Hujan.
prasarana umum dengan skema KPBU sehingga dapat
diketahui potensi peran masing-masing lembaga dalam Sumber: Kajian Tenaga Ahli Lingkungan.
mewujudkan daya dukung air bersih yang memadai. Hal

lain yang perlu diperhatikan dalam pembagian peran
masing-masing lembaga adalah wewenang berdasarkan
wilayah administratif.
Penyediaan sarana prasarana umum merupakan

kewajiban pemerintah. Selain pelibatan badan usaha di
tingkat provinsi dan kabupaten, skema ini dapat melibatkan
peran serta kontribusi masyarakat.
Dari kajian di atas berikut alternatif rencana penyediaan air

bersih kawasan dengan intake unit air baku yang berbeda.
Gambar 2.43. Lingkup kegiatan pembangunan Sarana dan Prasarana Umum dengan skema KPBU
E02FDEBFA4
A. Komponen SPAM Kertajati Alternatif 1
Offtake
Kertajati
Intake Kadujaya IPA Kap. Kepadatan 36 SR/Ha

Q = 1925 L/det 1500 L/det 300 L/det Luas Tahap 1 606 Ha
1. Intake 1. IPA 1. JDU 1. Sambungan Rumah (SR)

2. Pompa Air Baku 2. Reservoir 2. JDB 2. Hidran Umum (HU)
3. Pipa Transmisi 3. Pompa Distribusi 3. JDP 3. Sambungan Non Domestik
4. Meter Induk 4. JDL
5. Pipa Distribusi
PUPR CK
PUPR SDA BUP VGF BIJB BIJB
APBD Jabar
Komponen Investasi SPAM :

1. Reservoir Distribusi 4700 m3
2. Pompa Distribusi 300 L/det H = 40 m
3. Pipa Transmisi 4312 m
4. Pipa Distribusi 19156 m
5. SR
Gambar 2.44. Komponen SPAM Kertajati Alt 1
Sumber: Kajian tenaga Ahli Lingkungan
Gambar 2.45. Skema WS System Planning Komponen SPAM Kertajati Alt 1
Sumber: WS System Planning Jatigede Stage II, 2021
E02FDEBFA4
B. Komponen SPAM Kertajati Alternatif 2
Offtake
Kertajati
Jetty Intake Karedok IPA Kap. Kepadatan 36 SR/Ha

Q = 10139 L/det 9632 L/det 2158 L/det Luas Tahap 1 606 Ha
1. Intake 1. IPA 1. JDU 1. Sambungan Rumah (SR)

2. Pompa Air Baku 2. Reservoir 2. JDB 2. Hidran Umum (HU)
3. Pipa Transmisi 3. Pompa Distribusi 3. JDP 3. Sambungan Non Domestik
4. Meter Induk 4. JDL
5. Pipa Distribusi
PUPR CK
PUPR SDA BUP VGF BIJB BIJB
APBD Jabar
Komponen Investasi SPAM :

1. Reservoir Distribusi 4700 m3
2. Pompa Distribusi 300 L/det H = 40 m
3. Pipa Transmisi 632 m
4. Pipa Distribusi 29892 m
5. SR
Gambar 2.46. Komponen SPAM Kertajati Alt 2
Sumber: Kajian tenaga Ahli Lingkungan
Gambar 2.47. Skema WS System Planning Komponen SPAM Kertajati Alt 2
Sumber: WS System Planning Jatigede Stage II, 2021
E02FDEBFA4
Pengelolaan Limbah Cair water diasumsikan sebesar 75% dari total timbulan air
buangan untuk grey water dan 25% dari total timbulan
Air buangan merupakan air yang dihasilkan dari aktivitas
air buangan untuk black water. Penjelasan dari jenis air
suatu proses produksi pada industri maupun aktivitas
buangan adalah sebagai berikut:
domestik (rumah tangga), yang dalam konsentrasi dan
kuantitas tertentu dapat berdampak negatif (water • Grey water merupakan air buangan yang dihasilkan dari
borne desease) pada manusia serta penurunan kualitas air limbah non kakus, yaitu air limbah yang dihasilkan
lingkungan. Sehingga perlu dilakukan pengelolaan dari kegiatan sehari-hari seperti mandi dan mencuci.
terhadap air buangan yang dihasilkan. Perencanaan
• Black water merupakan air limbah kakus, yaitu air
pengelolaan air buangan Kawasan Kertajati mengacu
limbah yang dihasilkan dari WC.
pada peraturan yang berlaku dan juga penerapan
sistem pengelolaan air buangan yang efisien. Rencana Air buangan atau air limbah yang akan diolah hanyalah air
pengelolaan air buangan Kawasan Kertajati dilakukan limbah domestik. Air buangan dari kegiatan industry yang
dengan sistem terpusat dan diarahkan untuk menerapkan memiliki kandungan B3 (Bahan Berbahaya dan Beracun)
sistem keberlanjutan. atau limbah spesifik harus dikelola oleh sumber yang
dapat bekerja sama dengan pihak lain yang melayani
• Timbulan air buangan domestik dihitung berdasarkan
penanganan limbah B3.
kebutuhan air bersih dimana diasumsikan besaran
air buangan domestik adalah 80% dari kebutuhan Kriteria Lokasi IPAL Kawasan :
air bersih. Air buangan domestik dibagi menjadi dua,
yaitu grey water dan black water. Grey water merupakan 1. Berada pada lokasi dengan elevasi terendah
air buangan yang dihasilkan dari air limbah non
2. Dekat dengan badan air penerima
kakus, yaitu air limbah yang dihasilkan dari kegiatan
sehari-hari seperti mandi dan mencuci. Black water 3. Pengolahan sebagian lumpur IPAL dapat dilakukan
merupakan air limbah kakus, yaitu air limbah yang di TPST
dihasilkan dari WC. Perbandingan grey water dan black
Gambar 2.48. Skema Pengelolaan Air Limbah

Kertajati Aerocity
E02FDEBFA4
Gambar 2.49. Skema Pengolahan Air dengan Indirect

Potable Reuse
Persampahan/ Limbah Padat

atau 0,1 Kg/orang/hari.
Sampah merupakan sisa kegiatan sehari-hari manusia
dan proses alam yang berbentuk padat. Sampah biasanya sampah anorganik yang biasanya masih mempunyai
merupakan bahan yang terbuang atau dibuang dan nilai jual dan sisanya sebesar 2% adalah sampah yang
sudah tidak memiliki nilai ekonomi. Sumber sampah tergolong bahan berbahaya dan beracun (B3) yang perlu
biasanya berasal dari kegiatan penghasil sampah seperti dikelola secara khusus.
pasar, rumah tangga, pertokoan (kegiatan komersial/
Sampah organik merupakan sampah yang mengandung
perdagangan), penyapuan jalan, taman, dan kegiatan
senyawa organik yang mudah membusuk seperti daun-
lainnya. Sampah yang ditimbulkan tersebut perlu dikelola
daunan, sayuran, buah-buahan dan sisa makanan.
dengan baik agar tidak menimbulkan kerugian baik untuk
makhluk hidup dan lingkungannya. Timbulan sampah suatu
wilayah dipengaruhi oleh populasi dan jumlah timbulan
sampah per orang per harinya. Besaran timbulan sampah
juga diklasifikasikan berdasarkan fungsi bangunannya.
Sampah di Indonesia biasanya memiliki komposisi sampah
yang tergolong sampah organik, anorganik, dan sampah
lainnya. Secara umum, sampah organik di kota-kota besar
Indonesia bisa mencapai 70% dari volume total sampah.
Timbulan sampah yang dihasilkan dipengaruhi oleh jumlah

populasi serta jenis populasi pada kawasan tersebut.
Standar yang diambil untuk menghitung timbulan sampah
per orang per harinya yang mengacu kepada SNI 3983-
Gambar 2.50. Contoh Gambar Tempat Pengolahan
1995 dengan standar untuk populasi yang tinggal sebesar
Sampah Terpadu (TPST).
2,5 L/orang/hari atau 0,4 Kg/orang/hari dan standar untuk
populasi yang bekerja diambil sebesar 50 L/orang/hari Sumber: Kajian Tenaga Ahli Lingkungan
E02FDEBFA4
Sampah tersebut membusuk akibat terdekomposisi Sampah anorganik merupakan sampah yang tidak
oleh aktivitas mikroorganisme. Dari proses dekomposisi membusuk. Pada umumnya sampah anorganik terdiri dari
tersebut dihasilkan bau yang tidak sedap seperti amoniak bahan-bahan plastik, logam, kaca, gelas, dan lain-lain.
dan asam-asam volatile lainnya serta dihasilkan pula gas Sampah anorganik yang masih memiliki kondisi yang baik
metan yang dapat membahayakan keselamatan manusia dan memiliki nilai ekonomi biasanya dikumpulkan untuk
dan lingkungan. Oleh karena itu dari segi pengumpulan, kemudian dilakukan proses daur ulang, sedangkan yang
pengangkutan dan pembuangannya, sampah organik sudah tidak bias didaur ulang termasuk pada sampah
memerlukan waktu penanganan yang cepat. Sampah residu yang selanjutnya akan diangkut ke TPA.
organik dapat dimanfaatkan kembali dengan melalui
proses pengomposan.
Gambar 2.51. Komposisi Sampah Kawasan.
Sumber: Permukiman Sistem Informasi Sampah Nasional (SIPSN) 2017-2018 & Studi komposisi
Gambar 2.52. Skema Pengelolaan Sampah Kertajati

E02FDEBFA4
Pada titik sumber diharapkan sampah sudah terpisah adalah fasilitas pre-processing, fasilitas pemilahan, fasilitas
antara sampah organik dan sampah anorganik. Dititik pengolahan sampah secara fisik dan fasilitas pengolahan
sumber juga diharapkan sampah organik berkurang sampah secara biologi.
dengan melakukan pengomposan dimasing-masing
Fasilitas pre-processing merupakan tahap awal pemisahan
rumah atau gedung. Sisa sampah yang tidak terolah di
sampah untuk sampah yang akan di daur ulang, mengetahui
titik sumber selanjutnya akan dikumpulkan oleh alat
jenis sampah yang akan masuk ke fasilitas pengolahan
pengumpul sampah untuk dibawa menuju TPST.
sampah sesuai dengan karakteristiknya serta dilakukan
a. Tempat Pemrosesan Sampah Terpadu penimbangan untuk mengetahui timbulan sampah
yang masuk dan juga terdapat area penerimaan dan
Tempat Pengolahan Sampah Terpadu atau TPST adalah
penyimpanan sampah sementara untuk mengantisipasi
tempat dilakukannya pemilahan dan pengolahan sampah
sampah yang tidak dapat langsung diolah di lokasi.
secara terpusat. Berdasarkan Peraturan Menteri
Pekerjaaan Umum Nomor 3/PRT/M/2013 tentang Fasilitas pemilahan merupakan fasilitas untuk melakukan
Penyelenggaraan Prasarana dan Sarana Persampahan proses pemilahan sampah baik secara manual maupun
dalam Penanganan Sampah Rumah Tangga dan Sampah secara mekanis. Pemilahan secara manual akan
Sejenis Sampah Rumah Tangga, luas TPST adalah lebih membutuhkan area dan tenaga kerja untuk melakukan
besar dari 20.000 m2 (2 Ha). Rencana kegiatan di TPST pemilahan. Pemilahan secara mekanis membutuhkan
meliputi: bantuan alat untuk mempermudah proses pemilahan dan
menghemat waktu. Peralatan mekanis yang digunakan
• Penampungan sampah sementara
antara lain:
• Pemilahan sampah
• Alat memisahkan berdasarkan ukuran sampah:
• Pengolahan sampah organik reciprocating screen, trammel screen, disc screen.
• Pendaur ulangan sampah non organik • Alat untuk memisahkan berdasarkan berat jenis
sampah: air classifier, pemisahan inersi dan flotation.
• Pengumpulan sampah residu ke dalam bak sampah
untuk diangkut ke TPA Fasilitas pengolahan sampah secara fisik adalah proses
pengolahan sampah berdasarkan jenis dan ukuran sampah
TPST sebagai tempat pengolahan sampah memerlukan tersebut. Peralatan yang digunakkan adalah hammer hill
fasilitas berdasarkan komponen sampah yang masuk dan shear shredder.
dan yang akan dikelola. Fasilitas yang diperlukan di TPST
Gambar 2.53. Contoh Posisi Saluran Kawasan yang

berada di samping ruas jalan
E02FDEBFA4
Fasilitas-fasilitas yang akan dibutuhkan di TPST Kawasan nyamuk malaria dan penyakit-penyakit lain, seperti:
Kertajati diantaranya adalah: demam berdarah, disentri serta penyakit lain yang
disebabkan kurang sehatnya lingkungan permukiman.
1. Ruang Penerimaan
• Untuk memperpanjang umur ekonomis sarana-sarana
• Ruang Kendaraan Angkut
fisik antara lain: jalan, kawasan permukiman, kawasan
• Belt Conveyor perdagangan dari kerusakan serta gangguan kegiatan
• Bank Sampah akibat tidak berfungsinya sarana drainase.
• Ruang Pemilahan Perencanaan drainase juga dibuat untuk memenuhi fungsi

sebagai berikut:
2. Ruang Daur Ulang Organik
• Mengeringkan bagian wilayah kawasan yang
• Pencacah Sampah Organik
permukaan lahannya rendah dari genangan sehingga
• Komposter tidak menimbulkan dampak negatif berupa kerusakan
infrastruktur.
• Pengayak Kompos
3. Ruang Daur Ulang Anorganik • Mengalirkan kelebihan air permukaan ke badan

air terdekat secepatnya agar tidak membanjiri/
• Pencacah Sampah Anorganik menggenangi kawasan yang dapat merusak
• Pencucian Sampah Anorganik infrastruktur.
• Mesin Press Sampah • Mengendalikan sebagian air permukaan akibat hujan

yang dapat dimanfaatkan untuk persediaan air dan
• Ruang Kerajinan Sampah
kehidupan akuatik.
4. Ruang Limbah B3
• Meresapkan air permukaan untuk menjaga kelestarian
5. Ruang Sampah Residu air tanah
6. Instalasi Pengolah Lindi Drainase kawasan menggunakan drainase terrtutup

yang ditempatkan di sebelah jalan kawasan, draianase
Kriteria Lokasi TPST : ini menangkap aliran permukaan yang mengalir dari
permukaan kawasan dan jalan.
1. Berada pada lokasi terluar kawasan
Beberapa poin pertimbangan dalam penyusunan skenario
2. Akses transportasi limbah padat drainase kawasan:
3. Berada dekat dengan IPAL sehingga sebagian • Sistem drainase menggunakan gravitasi, mengikuti
lumpur dapat diolah dengan Anaerobic Digester di elevasi rencana kavling dan jalan
TPST
• Sistem drainase mengalir dari drainase tersier >
Drainase Kawasan sekunder > primer > kolam retensi > outlet / sungai
a. Kriteria Perencanaan dan Fungsi Drainase • Drainase ini untuk menampung dan mengalirkan
aliran permukaan yang ada di dalam kawasan
Perencanaan Drainase dibuat sedemikian rupa sehingga
memenuhi persyaratan-persyaratan di bawah ini: • Area tangkapan dari luar kawasan, dialirkan melalui
sungai yang dipertahankan kondisi alaminya
• Untuk meningkatkan kesehatan lingkungan
permukiman. • Tipe drainase menggunakan kombinasi tipe
drainase tertutup dan terbuka untuk kemudahan di
• Pengendalian kelebihan air permukaan dapat dilakukan
dalam pemeliharaan
secara aman, lancar dan efisien serta sejauh mungkin
Drainase yang memotong ruas jalan dapat menggunakan
dapat mendukung kelestarian lingkungan.
tipe drainase tertutup dibawah jalan menggunakan
• Dapat mengurangi/menghilangkan genangan- material dari pipa beton atau gorong-gorong yang diberi
genangan air yang menyebabkan bersarangnya bak kontrol di lokasi tertentu.
E02FDEBFA4
03. ANALISIS KAWASAN

3.1 Aspek Non-Fisik
03
3.2 Aspek Fisik
3.3 Identifikasi Potensi dan Persoalan
3.4 Hasil Analisis
KERTAJATI
atau mengakses
AEROCITY BANDARA INTERNASIONAL JAWA BARAT (BIJB) III - 01
E02FDEBFA4
3.1 ASPEK NON FISIK
3.1.1 Demografi/ Kependudukan

Pada tahun 2021, penduduk Jawa Barat ada sebanyak Jumlah populasi desa tertinggi di dalam Kawasan Kertajati
48.274.160 jiwa, menjadikan Jawa Barat sebagai provinsi Aerocity berada di bagian barat-laut kawasan yaitu di
terbesar di Indonesia dalam hal jumlah penduduk. Jumlah Desa Mekarjaya yang merupakan desa dengan proporsi
penduduk Kabupaten Majalengka sendiri pada tahun 2020 wilayah terbesar dari seluruh Kawasan Kertajati Aerocity.
berdasarkan hasil Sensus Penduduk tahun 2020 adalah Masyarakat Kecamatan Kertajati mayoritas beragama
1.305.476 jiwa terdiri dari 662.772 jiwa laki-laki dan 652.500 Islam dan sudah ditunjang dengan keberadaan sarana
jiwa perempuan. Dari data tersebut terlihat bahwa jumlah peribadatan yang memadai.
penduduk perempuan hampir sama dibandingkan jumlah
Tabel dibawah menunjukan estimasi total penduduk yang
penduduk laki-laki dengan rasio jenis kelamin: 98,45.
berada di dalam Kawasan Kertajati Aerocity. Menggunakan
Sedangkan menurut sumber Kecamatan Kertajati dalam basis data kepadatan penduduk yang bersumber dari
Angka 2020, jumlah penduduk Kecamatan Kertajati pada Kecamatan Kertajati dalam Angka (2020) dan luas wilayah
tahun 2019 berdasarkan hasil registrasi penduduk adalah yang dihitung berdasarkan peta dasar master plan. Total
43.281 jiwa terdiri dari 21.970 jiwa laki-laki dan 21.311 jiwa penduduk saat ini dalam kawasan Kertajati Aerocity yaitu
perempuan. Jumlah rumah tangga adalah 16.352 kepala 10,026 jiwa. Angka tersebut menunjukkan bahwa kawasan
rumah tangga. Dibandingkan angka tahun 2018, untuk saat ini berkepadatan sangat rendah.
hasil registrasi penduduk ada kenaikan yaitu 247 jiwa,
terdiri dari 118 jiwa laki laki dan 129 jiwa perempuan.
Rata-rata kepadatan penduduk Kabupaten Majalengka

pada tahun 2020 adalah 1.084,07 Jiwa/Km2, kepadatan
penduduk tertinggi berada di Kecamatan Jatiwangi dengan
kepadatan 2.252,66 Jiwa/Km2 dan kepadatan terendah
berada di Kecamatan Kertajati pada angka 343,87 Jiwa/
km2. Kecamatan Kertajati sendiri mengalami kenaikan
kepadatan dari 313 jiwa/km2 (2018) menjadi 361 Jiwa/
Km2 (2019). Hal ini mungkin disebabkan karena mulai
berpindahnya penduduk ke dalam Kecamatan Kertajati
karena perekonomian yang mulai menggeliat setelah
pembangunan bandara.
Tabel 3.1 Luas Wilayah, Kepadatan Penduduk, dan Estimasi Jumlah Penduduk dalam Kertajati Aerocity.
Estimasi Luas Wilayah Kepadatan Estimasi Jumlah

Luas Wilayah
No. Desa Desa dalam Aerocity Penduduk Desa penduduk dalam
Desa (km2)
Kertajati (km2) per km2 Aerocity
1. Sukamulya 7.41 0.67 609 407
2. Kertajati 11.65 0.19 351 67
3. Kertasari 6.74 4.25 460 1,959
4. Kertawinangun 6.32 2.20 455 1,003
5. Babakan 10.66 4.66 387 1,802
6. Palasah 12.44 6.13 187 1,330
7. Mekarjaya 20.55 14.49 222 3,214
8. Mekarmulya 25.05 2.20 110 243
Estimasi Total Jumlah Penduduk dalam Kertajati Aerocity (orang) 10,026
Sumber: Analisis berdasarkan data Kecamatan

Kertajati dalam Angka (2020)
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut III - 01
E02FDEBFA4
Ketenagakerjaan Penduduk Usia Kerja juta jiwa, sektor konstruksi sebanyak 0,14 juta jiwa, serta
administrasi pemerintahan, pertahanan, dan jaminan
Penduduk usia kerja didefinisikan sebagai penduduk yang
sosial wajib sebanyak 0,08 juta jiwa. Lapangan pekerjaan
berumur 15 tahun dan lebih. Mereka terdiri dari “Angkatan
yang mengalami peningkatan utamanya pada sektor
Kerja” dan “Bukan Angkatan Kerja”. Proporsi penduduk
pertanian sebanyak 0,72 juta jiwa serta transportasi dan
yang tergolong “Angkatan Kerja” adalah mereka yang aktif
pergudangan sebanyak 0,02 juta jiwa.
dalam kegiatan ekonomi. Keterlibatan penduduk dalam
Terkontraksinya pertumbuhan ekonomi Jawa Barat pada
kegiatan ekonomi diukur dengan porsi penduduk yang
tahun 2020 ini sebagai dampak dari pandemi Covid-19
masuk dalam pasar kerja yakni yang bekerja atau mencari
yang menyebabkan penurunan aktivitas produksi di
pekerjaan.
beberapa lapangan usaha. Sektor industri pengolahan
Tingkat Partisipasi Angkatan Kerja (TPAK) merupakan
masih memberikan sumbangan tertinggi terhadap
ukuran yang menggambarkan jumlah angkatan kerja
ekonomi Jawa Barat yaitu sebesar 41,19 persen, walaupun
untuk setiap 100 penduduk usia kerja.
laju pertumbuhannya terkontraksi sebesar 4,22 persen.
Penduduk Jawa Barat berusia 15 tahun atau lebih pada Sektor terbesar kedua adalah sektor perdagangan besar
tahun 2020 mencapai 35,47 juta orang. Jumlah angkatan dan eceran yang menyumbang sebesar 14,55 persen.
kerja sebanyak 24,2 juta orang, dimana 21,67 juta orang
Pada tahun 2020, pekerja di Jawa Barat masih didominasi
diantaranya bekerja di berbagai sektor usaha, sedangkan
oleh lulusan SD ke bawah, yakni mencapai 38,29 persen.
sisanya 2,53 juta tidak bekerja atau penganggur. Jumlah
Pekerja dengan lulusan SMP mencapai 22,18 persen,
tersebut menjadikan angka tingkat pengangguran terbuka
pekerja dengan lulusan SMA mencapai 30,09 persen, dan
menjadi 10,45 persen.
pekerja dengan lulusan perguruan tinggi mencapai 9,42
Penduduk usia produktif di Jawa Barat (15-64 tahun) persen.
mencapai 33,77 juta orang, dan usia non-produktif
Sementara di Kabupaten Majalengka struktur penduduk
sebanyak 14,5 juta menjadikan angka dependency ratio
(usia 15 tahun ke atas) menurut mata pencaharian pada
atau rasio ketergantungan menjadi 42,9, yang artinya
tahun 2020 didominasi sektor pertanian, kehutanan, dan
dalam 100 orang usia produktif menanggung 42 orang usia
perikanan dengan total 174.418 jiwa atau sekitar 27,88
non-produktif. Nilai ini menunjukkan bahwa Jawa Barat
persen. Sektor industri pengolahan berkontribusi sebanyak
telah memasuki periode bonus demografi di mana 1 orang
130.817 jiwa atau sekitar 20,91 persen. Sementara itu,
usia non-produktif ditanggung oleh lebih dari 2 orang usia
produktif. Tabel 3.2 Statistik Angkatan Kerja Kabupaten
Majalengka tahun 2018-2020
Sementara di Kabupaten Majalengka penduduk usia
produktif total laki-laki dan perempuan tahun 2020 TAHUN
KEGIATAN UTAMA
mencapai 913.947 orang. Dari jumlah tersebut, jumlah 2018 2019 2020
angkatan kerja mencapai 601.920 orang. Sementara yang (1) (2) (3) (4)
bukan angkatan kerja berjumlah 313.463 orang seperti I. Angkatan Kerja 601.920 627.874 664.374
yang dapat dilihat pada Tabel 2.5. Sementara di Kecamatan 1. Bekerja 572.120 600.450 625.576
Kertajati sendiri, jumlah penduduk usia produktif mencapai 2. Pengangguran Terbuka 29.800 27.424 38.798
28.564 orang. Sementara di Kecamatan Kertajati, Angkatan II. Bukan angkatan kerja 313.463 295.902 289.348
Kerja usia >= 18 tahun mencapai 36.366 jiwa, di mana (Sekolah, mengurus
angka pengangguran masih ada 8.515 jiwa, sisanya sudah rumah tangga, dan
bekerja, baik di sektor tetap maupun musiman. Jumlah lainnya)
kesempatan kerja yang tersedia umumnya lebih kecil dari Jumlah 915.383 923.776 953.722
jumlah angkatan kerja yang ada. Tingkat Kesempatan 95,05 95,63 94,16
Komposisi Penduduk Yang Bekerja Kerja
Perekonomian Jawa Barat diperkirakan digerakkan oleh Tingkat Pengangguran 4,95 4,37 5,84
setidaknya 21,67 juta orang pekerja. Mereka bekerja di Terbuka
berbagai lapangan usaha yang ada. Jumlah ini berkurang Tingkat Partisipasi 65,76 67,97 69,66
0,38 juta jiwa dari Agustus 2019. Lapangan usaha yang Angkatan Kerja
mengalami penurunan jumlah penduduk yang bekerja
Sumber: Kabupaten Majalengka Dalam Angka
terutama pada sektor industri pengolahan sebanyak 0,63
Tahun 2021
E02FDEBFA4
sektor perdagangan besar dan eceran dan reparasi mobil Tabel 3.3 Tingkat Pendidikan Angkatan Kerja di
dan sepeda motor berkontribusi sebanyak 125.205 jiwa Kabupaten Majalengka Tahun 2020
atau 20,01 persen. Berbeda dengan data tahun 2013 dan Angkatan Kerja Bukan
2014, terdapat penurunan drastis pada sektor pertanian, Pendidikan Peng
Beker Angkatan
kehutanan, dan perikanan, meskipun masih berkontribusi Tertinggi anggu Total
ja Kerja
angka absolut terbanyak. ran
(1) (2) (3) (4) (5)
Peningkatan jumlah penduduk umumnya diikuti pula Tidak sekolah/ 371744 8638 380382 157872
dengan penambahan jumlah angkatan kerja. Menurut data tidak tamat SD
tahun 2021, jumlah pekerja yang ditempatkan selama tahun Sekolah Dasar 98893 7763 106656 80702
2020 di Kabupaten Majalengka sebanyak 25.126 orang, Sekolah 114249 18931 133180 40716
Menengah
yang terdiri dari 6.462 orang laki-laki dan 18.664 orang
Pertama
perempuan. Rincian tentang angkatan kerja berdasarkan
Sekolah 40690 3466 44156 10058
tingkat pendidikannya dapat dilihat pada tabel berikut. Menenangah
Atas
Upah kerja di Kabupaten Majalengka masih cukup rendah. Diploma I/II/ - - - -
Upah Minimum Kabupaten (UMK) di Kabupaten Majalengka III/Akademi/
Universitas
untuk tahun 2021 berada pada angka Rp 2.009.000,00.
Jumlah 625576 38798 664374 289348
Tabel 3.4 Jumlah Sarana Pendidikan di Kabupaten Majalengka Tahun 2020
Sekolah
No 3.1.
Tabel Kecamatan
Jumlah TK per kecamatanSD
sekolah di Kabupaten Majalengka SMP SMA/SMK
Negeri Swasta Negeri Swasta Negeri Swasta Negeri Swasta
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
1 Lemahsugih - 21 37 - 5 - - -
2 Banturujeg - 14 27 - 3 - 1 -
3 Malausma - 16 255 - 2 4 - -
4 Cikijing - 13 30 3 3 2 1 1
5 Cingambul - 9 25 - 2 4 - -
6 Talaga - 13 30 1 4 - 1 -
7 Banjaran - 13 18 - 3 1 - -
8 Argapura - 7 22 - 3 1 - -
9 Maja - 12 29 - 5 3 1 -
10 Majalengka - 27 34 3 7 2 2 1
11 Cigasong 1 15 7 - 1 1 - -
12 Sukahaji 1 13 20 - 2 1 1 -
13 Sindang - 6 11 - 1 1 - 1
14 Rajagaluh - 7 28 - 3 2 1 1
15 Sindangwangi - 13 18 1 3 1 1 -
16 Leuwimunding - 11 30 - 3 1 1 -
17 Palasah - 20 24 1 2 2 - 1
18 Jatiwangi 1 24 41 2 4 4 1 1
19 Dawuan 1 16 20 1 2 1 - -
20 Kasokandel - 16 21 1 3 1 1 -
21 Panyingkiran - 11 15 1 2 2 - -
22 Kadipaten - 12 18 - 3 - 1 -
23 Kertajati - 16 30 1 3 - - -
24 Jatitujuh - 17 28 - 2 - 1 -
25 Ligung - 22 33 - 4 - 1 -
26 Sumberjaya - 20 26 - 4 1 1 -
27 Kabupaten Majalengka 4 384 657 15 79 35 16 6
E02FDEBFA4
Angka ini mengalami kenaikan dari tahun 2020 yang Pada tahun 2019, angka rata-rata lama sekolah di
berada pada angka Rp 1.944.163,00. Angka pencari kerja Kabupaten Majalengka tergolong rendah yaitu hanya
yang terdaftar dalam angka pengangguran terbuka tahun 7,09 tahun, naik dari tahun sebelumnya (2018) yang
2020 mencapai 38.798 jiwa, yang terdiri dari 24.535 laki- berada pada angka 6,91 tahun. Angka ini cukup rendah
laki dan 14.263 perempuan. Di Kabupaten Majalengka bila dibandingkan dengan indikator atau standar yang
terdapat 49 Sekolah Menengah Kejuruan (SMK) yang dapat dikeluarkan UNDP yang mencapai 15 tahun.
mencetak lulusan dengan keterampilan yang memadai.
Kabupaten Majalengka juga memiliki 5 perguruan tinggi
yang menyediakan berbagai disiplin ilmu yang bermanfaat.
Sosial dan Budaya
Salah satu faktor utama keberhasilan pembangunan di

suatu daerah adalah tersedianya sumber daya manusia
(SDM) yang berkualitas. Kualitas tesebut biasanya
didapatkan melalui jalur pendidikan yang disediakan oleh
pemerintah secara konsisten melalui berbagai program.
Salah satu indikator yang dapat digunakan untuk melihat
keberhasilan bidang pendidikan adalah tingkat buta huruf.
Diasumsikan bahwa dengan rendahnya tingkat buta huruf
menandakan keberhasilan program pengentasan buta
huruf. Salah satu cara mencapai keberhasilan tersebut
adalah melalui pendidikan formal yang didukung oleh
sarana pendidikan yang baik dan memadai. Sarana
pendidikan di Kabupaten Majalengka yang tersedia adalah
sekolah yang kurang dari lima tahun/MD; Sekolah Dasar
(SD), Sekolah Lanjutan Tingkat Pertama (SLTP), Sekolah
Menengah Atas (SMA)/Sekolah Menengah Kejuruan (SMK).
Indeks Pembangunan Manusia
Menurut data dari Badan Pusat Statistik (BPS) tahun 2020,
Kabupaten Majalengka termasuk ke dalam wilayah dengan Tabel 3.6 Persentase kontribusi sektor
perekonomian pada PDRB Kabupaten
Indeks Pembangunan Manusia (IPM) peringkat terendah
Majalengka 2013-2017
keenam di Provinsi Jawa Barat, setelah Kabupaten Cianjur,
Kabupaten Tasikmalaya, Kabupaten Garut, Kabupaten Kegiatan Sektor Tahun
No
Sukabumi, dan Kabupaten Indramayu. Angka IPM untuk Usaha 2013 2014 2015 2016 2017
Kabupaten Majalengka adalah 67,59, mengalami kenaikan 1 Pertanian 29,35 35,24 38,08 28,02 36,32
tipis dari tahun sebelumnya (2019) yaitu 67,52. Di Provinsi 2 Pertambangan dan 0,28 0,89 1,46 1,06 0,70
Jawa Barat, wilayah dengan IPM tertinggi adalah Kota Penggalian

Bandung dengan angka 81,51. 3 Industri 16,98 16,67 11,71 16,88 16,21
Pengolahan
Tabel 3.5 Faktor kontributor besaran Indeks 4 Listrik, Gas dan Air 0,22 0,15 0,40 0,69 0,68
Pembangunan Manusia di Kabupaten Minum
Majalengka
5 Konstruksi 7,86 6,25 6,63 7,76 4,64
INDIKATOR NILAI 6 Perdagangan 27,24 26,32 24,23 27,11 25,83
Angka harapan hidup (tahun) 69,97 7 Angkutan dan 3,90 3,35 1,98 3,41 2,89
Harapan lama sekolah (tahun) 12,21 Komunikasi

Rata-rata lama sekolah (tahun) 7,09 8 Keuangan 1,32 0,37 0,61 0,43 0,41
Pengeluaran per kapita 9.822 9 Jasa-jasa/Lainnya 12,85 10,78 14,91 14,64 12,31
Indeks Pembangunan Manusia (Poin) 67,52 Jumlah 100 100 100 100 100
Sumber: Kabupaten Majalengka Dalam Angka Sumber: RPJMD Kabupaten Majalengka 2018-
2021 2023
E02FDEBFA4
3.1.2 Perekonomian
Gambaran Umum Ekonomi Kabupaten Majalengka
Berdasarkan gambaran umum perekonomian dalam teknis, maupun sawah tadah hujan yaitu Kecamatan
dokumen Rencana Pembangunan Jangka Menengah Jatitujuh, Kecamatan Ligung, Kecamatan Sumberjaya,
Kabupaten Majalengka tahun 2018-2023, sektor pertanian Kecamatan Jatiwangi, dan Kecamatan Dawuan.
masuk sektor yang berkontribusi paling tinggi terhadap
Sebagai sektor kedua yang berkontribusi terbesar setelah
PDRB Kabupaten Majalengka, yang kemudian diikuti
sektor pertanian, pertumbuhan sektor perdagangan
sektor perdagangan. Hal ini diperkuat dari hasil wawancara
berfluktuasi dari tahun ke tahun. Sejak tahun 2013 hingga
dengan tokoh setempat dimana mayoritas penduduk desa
2017, sektor perdagangan berfluktuasi antara 24,23 persen
bermata-pencaharian sebagai petani. Komoditas utama
dari PDRB pada tahun 2015 hingga 27,24 persen dari PDRB
yang menjadi fokus kegiatan pertanian yaitu padi.
pada tahun 2013. Fluktuasi ini juga tercermin pada sektor
Kegiatan pertanian merupakan komponen perekonomian pertanian sebagai sektor terbesar dan sektor industri
paling dominan di Kabupaten Majalengka, mengingat pengolahan sebagai sektor perekonomian terbesar ketiga.
41,86 persen dari luas Kabupaten Majalengka merupakan Fluktuasi ketiga sektor terbesar perekonomian Kabupaten
lahan pertanian. Pada tahun 2017, sektor pertanian Majalengka sejak tahun 2013 hingga 2017 ditunjukkan
menyumbang 21,7 persen dalam PDRB Kabupaten pada tabel berikut ini.
Majalengka, kemudian sektor pertanian menyumbang
17,5 persen, sektor industri menyumbang 15,43 persen, Tabel 3.7 Laju Pertumbuhan PDRB Kabupaten
dan sektor konstruksi menyumbang 14,12 persen. Petani Majalengka 2013-2017
merupakan mata pencaharian utama penduduk Kabupaten
Tahun
Majalengka. No Uraian
2013 2014 2015 2016 2017
1 PDRB 15.012,89 15.750,66 16.590,93 17.591,79 18.789,49
Komoditas unggulan Kabupaten Majalengka dalam sektor
atas
pertanian adalah padi, jagung, dan kedelai. Kecamatan dasar
Kertajati, bersama dengan Kecamatan Ligung, merupakan harga
konstan
kecamatan-kecamatan yang memiliki peran penting 2010
sebagai penghasil pagi di Kabupaten Majalengka, karena (miliar
rupiah)
mmiliki luas areal sawah terluas. Selain Kecamatan
Kertajati, 5 kecamatan dengan potensi terbesar lainnya
2 Laju 4,93 4,91 5,33 6,03 6,81
PDRB
yang memiliki peruntukan sebagai area pertanian, baik (%)
dalam kategori sawah irigasi tekni, sawah irigasi setengah
Sumber: RPJMD Kabupaten Majalengka 2018-
2023
Tabel 3.8 Kontribusi sektor perekonomian terbesar pada PDRB Kabupaten Majalengka 2013-2017
No Sektor 2013 2014 2015 2016 2017
1 Pertanian, Kehutanan, Hk 3.916.642,91 3.950.746,95 3.916.563,04 4.043.305,20 4.090.793,20

dan Perikanan Hb 4.938.859,30 5.167.873,89 5.619.093,66 6.057.616,63 6.236.404,63
2 Industri Pengolahan Hk 1.963.521,98 2.132.192,86 2.309.058,50 2.557.507,60 2.900.098,90
Hb 2.262.843,91 2.598.079,90 2.956.269,69 3.390.579,28 3.933.604,84
3 Perdagangan Besar Hk 2.690.230,43 2.867.079,93 3.017.828,17 3.151.902,80 3.304.247,00
dan Eceran; Reparasi
Mobil dan Sepeda Hb 3.064.119,96 3.318.994,12 3.593.050,06 3.817.779,67 4.120.542,04
Motor
Sumber: RPJMD Kabupaten Majalengka Tahun 2018-2023
E02FDEBFA4
3.2 ASPEK FISIK
3.2.1 Tinjauan Makro Jalur tol yang telah dibangun antara lain Jalan Tol Cikopo -
Palimanan (Cipali), yang menghubungkan area Purwakarta
Kawasan Pengembangan kawasan Metropolitan Rebana
dengan Cirebon sepanjang 166 km, dilanjutkan dengan
mendorong terjadinya percepatan pembangunan dan
Jalan Tol Palimanan - Kanci (Palikanci) di Kabupaten
pengembangan kawasan, secara khusus di dalam
Cirebon sepanjang 26 km. Saat ini sedang dilakukan proses
pembangunan infrastrukturnya.
pembangunan jalan tol Cileunyi–Sumedang–Dawuan
Bandara Kertajati yang telah dibangun pada tahun 2018 (CISUMDAWU) sepanjang 62,6 km yang menghubungkan
menjadi pintu gerbang memasuki kawasan Rebana area Bandung - Sumedang - Majalengka.
Metropolitan melalui jalur udara. Pintu masuk melalui
Jalur Kereta Api yang telah terbangun telah
jalur laut juga telah ditambahkan, yang sebelumnya masih
menghubungkan Cikampek dengan Cirebon. Jalur kereta
menggunakan jalur dari Cirebon dan Pelabuhan Balongan,
api ini merupakan salah satu jalur utama rel kereta api
kini telah dibangun Pelabuhan Patimban. Pembangunan
lintas utara Pulau Jawa yang masuk dalam Daerah Operasi
tersebut menambah kesiapan infrastruktur kawasan pada
III Cirebon.
skala nasional maupun internasional.
Titik pemberhentian transportasi atau transit darat
Pada skala regional, infrastuktur yang telah dibangun dan
lain yang tersedia berupa terminal, terletak menyebar
beroperasi antara lain berupa:
di Subang, Indramayu dan Sumber, Cirebon. Terminal
• Jalan Tol Subang masuk ke dalam klasifikasi Tipe A sedangkan
terminal Indramayu dan Sumber masuk ke dalam kelas
• Jalur Rel Kereta Api
terminal Tipe B.
• Terminal
Gambar 3.1 Peta Kesiapan Infrastruktur untuk Metropolitan Rebana
E02FDEBFA4
Topografi
Secara umum wilayah Kabupaten Majalengka terbagi

menjadi 3 klasifikasi ketinggian dan kemiringan, yaitu
dataran rendah (0-100 mdpl, kemiringan 5-8%), dataran
sedang (100-500 mdpl, kemiringan 15-25%) dan dataran
tinggi (>500 mdpl, kemiringan 25-40%). Wilayah yang
terkategori dataran rendah seluas 28,7%; dataran sedang/
menengah 31,27% dan dataran tinggi yang luasnya
mencapai 40,03% dari total keseluruhan luas wilayah
Kabupaten Majalengka (Bappeda Kab. Majalengka, 2017).
Kondisi bentang alamnya sebagian besar melandai

ke daerah Barat Laut, menyebabkan aliran sungai
dan mata air mengalir ke arah utara, sehingga areal
persawahan tumbuh subur di wilayah bagian utara
Kabupaten Majalengka. Sedangkan perbukitan dengan
lereng yang curam terdapat di sekitar lereng Gunung
Ciremai dan Gunung Cakrabuana. Kondisi ini selain
sangat berpengaruh terhadap pola pemanfaatan ruang
dan pengembangan potensi wilayah, juga menyebabkan
adanya daerah rawan longsor.
Kecamatan Kertajati masuk ke dalam tipologi Dataran

Rendah, mempunyai kemiringan tanah antara 0-15%
meliputi semua kecamatan yang ada di Kabupaten
Majalengka. Permukiman Desa
Jalan lingkungan dan lahan persawahan.

Gambar 3.2 Kondisi topografi eksisting Kawasan Rencana Pengembangan Kertajati Aerocity
Sumber: Survey, 2021
E02FDEBFA4
Bandara Kertajati
Delineasi kawasan Kertajati Aerocity
Gambar 3.3 Peta Kemiringan Lahan di Kabupaten Majalengka

Sumber: RTRW Kabupaten Majalengka 2011-2031
E02FDEBFA4
Klimatologi
Pada tahun 2017 curah hujan tertinggi di Kabupaten Kecamatan Kertajati sebagai bagian dari Kabupaten
Majalengka, termasuk Kecamatan Kertajati di dalamnya, Majalengka memiliki kondisi iklim yang serupa. Kondisi
terjadi pada bulan Januari sebesar 705,8 mm dan terendah cuaca tahunan rata-rata di kecamatan tersebut berupa
pada bulan Agustus yaitu sebesar 20 mm. Kecepatan suhu sekitar 26,40C dan curah hujan sekitar 2745 mm.
angin rata-rata berkisar 4 knot dan kecepatan tertinggi
Suhu terendah di Kecamatan Kertajati pada tahun 2020
24 knot dan kecepatan angin terendah 3 knot dengan arah
mencapai 22°C dan suhu tertinggi mencapai 33,8°C.
angin berhembus dari barat hingga utara. Kabupaten
Sementara kelembaban udara terendah mencapai 62%
Majalengka terkenal dengan sebutan Kota Angin karena
dan kelembaban udara tertinggi mencapai 90%.
memang pada bulan-bulan tertentu di musim kemarau
angin berhembus dengan kecepatan yang cukup tinggi
setiap tahunnya.
Gambar 3.4 Grafik Kondisi Cuaca Bulanan di Gambar 3.5 Grafik Intensitas Cahaya Matahari
Kecamatan Kertajati Bulanan di Kecamatan Kertajati
Sumber: en.climate-data.org Sumber: en.climate-data.org
Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Agt Sep Okt Nov Des
Suhu Ra ta -
°C
25.4 °C
25.2 °C
25.7 °C
26.1 °C
26.2 °C
26.1 °C
26.3 °C
27.1 °C
28 °C
28.1 °C
27 °C
25.9
ra ta
°C
Suhu Min
°C °C
22.8 °C
22.7 °C
22.9 °C
23 °C
22.8 °C
22.3 °C
22 °C
22.3 °C
23.2 °C
23.9 °C
23.8 °C
23.3
Suhu Ma k s
°C
29.2 °C
29 °C
29.8 °C
30.2 °C
30.4 °C
30.6 °C
31.4 °C
32.7 °C
33.8 °C
33.6 °C
31.6 °C
29.9
°C
Cura h Huja n
384 376 410 296 140 87 52 27 52 142 337 442
mm
Kelem ba ba n
89% 90% 89% 88% 85% 80% 72% 65% 62% 68% 80% 88%
(%)
Ha ri Huja n
21 19 21 19 14 9 6 4 5 12 18 21
(ha ri)
Intens ita s
Ca ha ya
Ma ta ha ri 7.6 7.4 7.8 8.0 8.5 8.7 8.9 9.2 9.4 9.2 8.5 8.0
Ra ta -ra ta
(ja m )
Gambar 3.6 Data Iklim Bulanan di Kecamatan Kertajati
Sumber: en.climate-data.org
E02FDEBFA4
Hidrologi Volkanik Product seluas 10.283 Ha (8,54%).
Sumber daya dibagi ke dalam dua bagian, yaitu air Hutan Produksi
permukaan dan air bawah tanah. Potensi air permukaan
Kawasan peruntukan hutan produksi terdiri dari hutan
yang menjadi sumber utama kebutuhan air, khususnya
produksi tetap dan hutan produksi terbatas seluas kurang
untuk pengairan sawah diperoleh dari dua sungai besar,
lebih 12.934 hektar. Kecamatan Kertajati masuk ke dalam
yaitu Sungai Cimanuk dan Cilutung, serta beberapa
kawasan peruntukan hutan produksi tetap seluas kurang
anak sungai lainnya. Sementara potensi air permukaan
lebih 10.779 Ha.
lainnya berada di sejumlah tempat yang memiliki debit
air tinggi yang berasal dari sumber mata air. Pada Vegetasi/tumbuh-tumbuhan
umumnya sumber mata air tersebut berada di wilayah
Karena kawasan Kecamatan Kertajati didominasi oleh
selatan Kabupaten Majalengka. Secara umum kondisi
pertanian dan perkebunan, maka jenis vegetasi atau
ketersediaan sumber mata air bawah tanah (ABT) cukup
tumbuh-tumbuhan yang hidup kebanyakan berupa
baik, meskipun beberapa kecamatan masih kurang baik
tanaman padi, perkebunan mangga serta tanaman
seperti Kertajati, Dawuan dan Ligung.
holtikultura (sayur-mayur).
Geologi
Rawan Bencana
Berdasarkan sebaran dan struktur batuannya, kondisi
geologis Kabupaten Majalengka meliputi: Aluvium seluas Berdasarkan Data Potensi Bencana di Wilayah Kabupaten
17.162 Ha (14,25%), Pleistocene Sedimentary Facies Majalengka, di Kecamatan Kertajati, khususnya di
seluas 13.716 Ha (13,39%), Miocene Sedimentary Facies Kelurahan Pakubereum, Sukawana, Kertajati, Bantarjati,
seluas 23,48 Ha (19,50%), Undiferentionet Vulcanic Palasah, Kertawinangun, Babakan, Pasiripis, Mekarjaya,
Product seluas 51.650 Ha (42,89%), Pliocene Sedimentary Syahbandar, dan Sukamulya terdapat potensi bencana
Facies, seluas 3.870 Ha (3,22%), Liparite Dacite seluas 179 pengikisan tanah Sungai Cimanuk (Sumber : BPBD
Ha (0,15%), Eosene, seluas 78 Ha (0,006%), Old Quartenary Kabupaten Majalengka, Tahun 2018).
Gambar 3.7 Kondisi Eksisting Kawasan Rencana Pengembangan Kertajati Aerocity

Sumber: Survey, 2021
E02FDEBFA4
Bandara Kertajati
Gambar 3.8 Peta Potensi Air Tanah Kabupaten Majalengka

E02FDEBFA4
Bandara Kertajati
Gambar 3.9 Peta Geologi Kabupaten Majalengka

https://sidebar.jabarprov.go.id/v/E02FDEBFA4 III - 12
E02FDEBFA4
Kabupaten Majalengka merupakan daerah agraris, hal

ini dapat ditunjukkan dengan besarnya luas lahan yang
dipergunakan untuk area persawahan. Luas lahan sawah
pada tahun 2017 sebesar 50.405 Ha, dengan luas area
yang menggunakan irigasi mencapai 36,870%. Sedangkan
untuk luas tadah hujan mencapai 13.535 Ha.
Berdasarkan Data Pola Penggunaan Lahan Kabupaten

Majalengka sampai dengan tahun 2017 mulai didominasi
lahan non sawah, yaitu sebesar 70.019%, dengan sub
sektor yang dominan pada penggunaan untuk tegal/kebun
seluas 23.694 Ha, serta lahan Hutan Negara mengingat
Kabupaten Majalengka termasuk dalam kawasan TNGC
seluas 14.641 Ha. Penggunaan lahan sawah pada tahun
2017 seluas 50.405 Ha merupakan penggunaan lahan
terbesar kedua, dengan rincian luas sawah irigasi teknis,
irigasi setengah teknis, irigasi sederhana dan irigasi non
PU sebesar 36.870 Ha dan tadah hujan seluas 13.535
Ha. Wilayah kecamatan yang memiliki luas areal sawah
tertinggi adalah Kertajati dan Ligung.
E02FDEBFA4
3.2.2 Gambaran Umum Kawasan Kertajati Aerocity
DESA
DESA
MEKARMULYA
SUKAMULYA
DESA
MEKARJAYA
DESA
KERTASARI
DESA
3480 Ha KERTAJATI
DESA
BABAKAN
DESA
PALASAH
Batas Kawasan Kertajati Aerocity
DESA
KERTAWINANGUN
0 500 1000 2000m
Gambar 3.10 Gambaran umum Kawasan Kertajati Aerocity.
Secara geografis Kecamatan Kertajati terletak di Utara Tabel 3.9 Luas Wilayah Desa dan Estimasi Luas
Kota Majalengka yaitu antara 108o03’ - 108o15’ Bujur Wilayah Desa dalam Kertajati Aerocity.
Timur dan 6 37’ - 6 46’ Lintang Selatan, ketinggian 30 m
o o Majalengka 2013-2017
dpl, dengan batas-batas wilayahnya :
Estimasi Luas
Sebelah Selatan, berbatasan dengan Kec. Kadipaten Luas
Wilayah Desa
No. Desa Wilayah
Sebelah Barat, berbatasan dengan Kec. Ujung Jaya dalam Kertajati
Desa (km2)
Aerocity (km2)
dan Kec. Terisi Sebelah Utara, berbatasan dengan Kec.
Jatitujuh Sebelah Timur, berbatasan dengan Kec. Dawuan. 1. Sukamulya 7.41 0.67
Kawasan Kertajati Aerocity merupakan bagian dari 2. Kertajati 11.65 0.19
pengembangan Aerotropolis Kabupaten Majalengka 3. Kertasari 6.74 4.25
yang terhubung langsung dengan Kawasan Bandara 4. Kertawinangun 6.32 2.20
Internasional Jawa Barat (BIJB). Kawasan terletak di
5. Babakan 10.66 4.66
Kecamatan Kertajati, Kabupaten Majalengka berjarak
sekitar 68 km dari Kota Bandung (ibu kota Provinsi Jawa 6. Palasah 12.44 6.13
Barat) dengan luas 3480 Ha. 7. Mekarjaya 20.55 14.49
Desa-desa yang masuk ke Kawasan Kertajati Aerocity 8. Mekarmulya 25.05 2.20

meliputi 8 (delapan) desa, yaitu : (1) Desa Sukamulya,
Sumber: Analisis berdasarkan data Kecamatan
(2) Desa Mekarjaya, (3) Desa Mekarmulya, (4) Desa
Kertajati dalam Angka (2020)
Kertasari, (5) Desa Palasah, (6) Desa Babakan, (7) Desa
Kertawinangun dan (8) Desa Kertajati dengan batas desa
yang dapat dilihat pada diagram diatas.
E02FDEBFA4
Pembangunan Bandara Internasional Kertajati dan jalan

tol sebagai pendukung aksesibilitas di Kecamatan Kertajati
menyebabkan adanya beberapa desa yang dibebaskan
kepemilikan lahannya. Dampak dari pembebasan lahan
tersebut mengakibatkan beberapa warga yang telah
diakuisisi lahannya demi kepentingan pembangunan
bandara dan infrastruktur pendukungnya kini tinggal di
desa-desa yang berada di kawasan yang kini diperuntukan
bagi Kawasan Kertajati Aerocity.
Berdasarkan wawancara yang dilakukan dengan Kepala

Desa Mekarjaya, Desa Sukasari, dan Desa Babakan,
terdapat warga yang kini tinggal di desa-desa tersebut
yang sebelumnya tinggal di wilayah yang diakuisisi untuk
kepentingan bandara.
Dengan adanya pembangunan kawasan bandara, lahan

di sekitar mengalami peningkatan nilai jual yang pesat
sehingga dari hasil ganti rugi yang diterima warga
terdampak kegiatan pembebasan lahan tidak sebanding
dengan kenaikan nilai lahan yang terjadi. Dari hal ini
munculah aspirasi warga untuk memperoleh kejelasan
mengenai wilayah relokasi untuk menggantikan lahan
warga yang yang kemungkinan akan dibebaskan untuk
kepentingan pengembangan Kawasan Kertajati Aerocity.
Salah satu strategi yang perlu dipertimbangkan

dalam hal ini adalah strategi pendekatan sosialisasi
kepada masyarakat yang mungkin terdampak rencana
pengembangan Kawasan Kertajati Aerocity. Pemangku
yang memiliki peran yang sangat kuat dalam hal ini adalah
Kepala Desa, sehingga dalam kegiatan sosialisasi untuk
menciptakan kohesi sosial perlu mempertimbangkan
keterlibatan lembaga desa tersebut.
E02FDEBFA4
3.2.3 Jaringan Jalan Eksisting
DESA
DESA
MEKARMULYA
SUKAMULYA
DESA
MEKARJAYA
DESA
KERTASARI
Kawasan BIJB DESA

KERTAJATI
Jalan Tol Cipali
Rencana Jalan Tol Cisumdawu
Jalan Provinsi
Jalan Akses Bandara DESA
Rencana Jalan Akses Bandara BABAKAN
Jalan Lingkungan Eksisting DESA
Batas Desa PALASAH
DESA
KERTAWINANGUN
0 500 1000 2000m
Gambar 3.11 Gambaran umum Jaringan Jalan Kawasan
Kawasan Kertajati Aerocity saat ini dapat diakses via Tol Kawasan saat ini dilayani oleh jalan lingkungan yang
Cikopo - Palimanan (Cipali) dari arah Jakarta atau Cirebon menghubungkan antar desa. Kondisi dan kualitas jalan
dan akan dilayani oleh Tol Cileunyi - Sumedang - Dawuan lingkungan yang saat ini ada dalam kawasan beragam
(Cisumdawu) dari Kota Bandung di masa mendatang. yang dapat dilihat dari dokumentasi hasil survey lapangan
di halaman selanjutnya. Sebagian besar jalan masih
Saat ini jalan menuju Kawasan Kertajati Aerocity masih
dalam kondisi tidak beraspal dan belum dilengkapi dengan
harus melalui jalan aksess bandara yaitu via Jalan
saluran air.
Kertajati - Kadipaten yang juga merupakan Jalan Provinsi
di sebelah Timur Kawasan, menghubungkannya ke arah Di masa mendatang struktur dan fungsi jalan dalam
Indramayu dan Cirebon. Di masa mendatang, Kawasan kawasan perlu disesuaikan dengan peruntukan serta beban
Aerocity akan dapat diakses langsung dari tol Cipali yang ditanggungnya sesuai dengan daya dukung terhadap
dengan disediakannya Expressway dan dari Tol Cipali kawasan. Untuk menciptakan kawasan yang ramah bagi
yang nantinya juga akan terhubung langsung dengan Tol pejalan kaki dan hijau, perlu dipertimbangkan moda
Cisumdawu ke arah Bandung yang saat ini masih dalam transportasi masal yang melayani dan menghubungkan
tahap pembangunan. kawasan.
Sistem jaringan jalan di internal dan eksternal kawasan Kertajati Aerocity bersebelahan dengan bandara dan masih
Kertajati Aerocity masih belum terintegrasi dengan baik. belum memiliki akses langsung ke bandara tersebut.
Masih banyak ditemukan jalan eksisting yang belum Untuk sampai di bandara, orang perlu mengakses jalan tol
sesuai dengan rencana masterplan yang telah disusun. utama (Cikopo – Palimanan/Cipali). Satu gerbang tol yang
Namun beberapa pembangunan pintu dan jalan tol sedang langsung dapat diakses menuju bandara sedang dalam
berlangsung dan apabila sudah terbangun, konektivitas proses pembangunan.
menuju dan dari Kertajati Aerocity akan lebih optimal.
E02FDEBFA4
Jalan antar desa Permukiman Desa
Jalan antar desa yang telah diperbaiki kualitasnya Permukiman Desa
Pengembangan awal jalan Kawasan Business Park Permukiman Desa
Gambar 3.12 Kondisi jaringan jalan internal kawasan.
Sumber: Survey, 2021.
Belum terlihat adanya kelengkapan jalan di dalam

kawasan Kertajati Aerocity, dikarenakan jalan eksisting
masih berupa jalan perkampungan (belum sesuai dengan
rencana masterplan yang disusun) dengan lebar sekitar 6
meter atau kurang dan kualitas material masih bervariasi
atau belum seragam.
E02FDEBFA4
Kaveling pengembangan Grand Anila Apartment BP Pengembangan infrastruktur Tol Cisumdawu
Peruntukan persawahan eksisting Pengembangan infrastruktur Pintu Tol Cisumdawu
Gambar 3.13 Kondisi kemajuan pengembangan infrastruktur kawasan.

Saat ini terdapat beberapa pembangunan jalan dan jalur
di tingkat nasional dan lokal yang mampu mendukung
pengembangan konektivitas kawasan Kertajati Aerocity,
antara lain:
a. Jalan tol Cikopo – Palimanan (Tol Cipali)
Pembangunan jalan tol Cileunyi – Sumedang – Dawuan

(Cisumdawu) beserta gerbang jalan tol Cipali dan
Cisumdawu menuju ke kawasan Kertajati Aerocity.
E02FDEBFA4
3.2.4 Jaringan Badan Air Eksisting
DESA
MEKARMULYA DESA
SUKAMULYA
DESA
MEKARJAYA
DESA
KERTASARI
DESA
KERTAJATI
DESA
Sungai Eksisting BABAKAN
Saluran Air Eksisting DESA
Daerah Aliran Sungai Ciuyu PALASAH
DESA
KERTAWINANGUN
0 500 1000 2000m
Sungai
Cimanuk
Gambar 3.14 Gambaran Umum Badan Air Eksisting
Berdasarkan kajian lingkungan, kawasan Kertajati Aerocity Dalam peta kawasan rawan bencana pada dokumen
berada di dalam wilayah DAS Ciuyu yangmengalir ke Matek Penyusunan Raperda RTRW kabupaten Majalengka
selatan dan tenggara ke arah Sungai Cimanuk sementara teridentifikasi kawasan berjarak kurang lebih 50 meter
DAS BIJB mengalir ke utara. Aliran sungai dan saluran sepanjang sempadan Sungai Cimanukjuga teridentifikasi
eksisting dapat dilihat pada diagram diatas. Hal tersebut sebagai area yang rawan terhadap bencana gempa bumi.
berkontribusi terhadap rentanya bagian tenggara kawasan, Area ini antara lain termasuk Desa Palasah dan Desa
tepatnya di Desa Palasah terhadap bencana Banjir. Hal ini Kertawinangun.
didukung oleh informasi kebencanaan yang tertera dalam
Dari segi kebencanaan, seluruh desa dalam Kawasan
dokumen Kertajati dalam angka (2020) serta wawancara
Kertajati Aerocity kecuali Desa Kertawinangun tidak
yang dilakukan dengan aparat desa setempat. Masyarakat
memiliki sistem peringatan dini bencana alam maupun
eksisting masih menggunakan sistem PAM lokal ataupun
jalur evakuasi bencana. Untuk itu dalam kegiatan
menggunakan air sumur. Sumber-sumber lain dapat
revisi master plan perlu mempertimbangkan strategi
berasal dari berbagai sungai. Sumber terdekat merupakan
kebencanaan terutama terkait dengan pengaturan aliran
Daerah Aliran Sungai (DAS) Cipelang dan Sungai Cimanuk
air sebagai upaya mitigasi bencana.
memiliki suplai potensial terbesar.
Pada Bulan Januari tahun 2021, terjadi banjir yang

disebabkan oleh hujan dengan intensitas tinggi serta
air limpasan dari Sungai Cipelang Blok Palasah yang
mengakibatkan sekiyat 40 rumah warga dan 4 Ha sawah
terendam. Wilayah lain yang terdampak banjir termasuk
antara lain area pintu keluar Tol Cipali yang mengakibatkan
akses ke Bandara ditutup.
E02FDEBFA4
3.2.5 Penggunaan Lahan (Pola Ruang Eksisting)
DESA
DESA
MEKARMULYA
SUKAMULYA
DESA
MEKARJAYA
DESA
KERTASARI
DESA
KERTAJATI
Permukiman Eksisting DESA

Sungai Eksisting BABAKAN
Saluran Air Eksisting DESA
Daerah Aliran Sungai Ciuyu PALASAH
DESA
KERTAWINANGUN
0 500 1000 2000m
Sungai
Cimanuk
Gambar 3.15 Gambaran Penggunaan Lahan Eksisting.
Pola penggunaan lahan pada suatu wilayah merupakan

perwujudan fisik dari semua kegiatan sosial ekonomi
penduduk. Hal ini sangat diperlukan, baik untuk
memperoleh gambaran mengenai potensi daerah maupun
untuk mengetahui pola distribusi kegiatan sosial ekonomi
serta intensitas penggunaan lahan dan berbagai kegiatan
yang ada.
Pertanian
Kondisi eksisting kawasan Kertajati Aerocity saat ini masih

berupa lahan pertanian sawah dan beberapa permukiman
penduduk dengan kepadatan rendah. Lahan pertanian
yang ada merupakan sawah tadah hujan yang mengalami
kekeringan di saat musim kemarau.
Ruang Terbuka
Ruang terbuka yang terdapat di dalam kawasan Kertajati

Aerocity masih didominasi ruang terbuka hijau dan biru
natural, terutama dengan banyaknya anak sungai Cimanuk
yang menyebar di seluruh penjuru kawasan.
Gambar 3.16 Kondisi penggunaan lahan eksisting.
E02FDEBFA4
Gambar 3.17 Morfologi dan Tipologi Permukiman di dalam Kawasan Kertajati Aerocity
Gambar 3.18 Morfologi permukiman eksisting dan pertanian sawah.
Permukiman menarik minat masyarakat sekitar untuk berkunjung

dan berfoto di dalam bangunan. Namun di luar kawasan,
Jenis permukiman eksisting di dalam kawasan Kertajati
tepatnya di Jalan Kertajati - Kadipaten juga telah dilakukan
Aerocity berupa perkampungan dengan bentuk hunian
pembangunan hotel Horison dengan ketinggian menengah
berjumlah 1-2 lantai dan memikili KDH sebesar 20-50%
yang saat ini berada di tahap penyelesaian.
dari luas kaveling rumah.
Industri
Berdasarkan wawancara instansi yang dilakukan, terdapat
juga permukiman di dalam Kawasan Kertajati Aerocityyang Pada kawasan peruntukkan industri Kabupaten
merupakan warga terdampak pembangunan Waduk Majalengka seluas kurang lebih 1.324 hektar, sebagian
Jatigede dan pengembangan Kawasan BIJB. berada di Kecamatan Kertajati, dengan bentuk peruntukan
berupa:
Saat ini sudah mulai dilakukan pembangunan Grand
Apartemen Anila di Klaster Business Park dengan rencana 1. Kawasan peruntukkan industri besar.
ketinggian menengah. pada Bulan Januari tahun 2021
2. Kawasan peruntukan industri menengah, meliputi
telah dilakukan persiapan awal konstruksi fisik.
1) sebaran lokasi kawasan peruntukkan industri
Tipologi rumah bervariasi dari menggunakan konstruksi menengah 2) pengembangan klaster Industri Kecil
kayu sampai dengan beton bertulang. beberapa hunian Menengah (IKM) berupa mebel dan konveksi dan 3)
memiliki fungsi tambahan berupa toko kelontong, warung pengembangan agroindustri.
makan ataupun industri rumah tangga. Saat ini sedang
terjadi pembangunan Apartemen Grand Anila yang berada 3. Kawasan peruntukan industri kecil dan mikro, berada
di area Business Park, menambah jenis tipologi hunian di di seluruh kecamatan pengembangan klaster industri
dalam kawasan Kertajati Aerocity. dan kerajinan etnik meliputi: wisata industri; dan
pengembangan ekonomi berbasis kerajinan.
Pariwisata
Tidak ada objek wisata khusus di dalam kawasan Kertajati 4. Rencana Pembangunan Kawasan Industri Terpadu.
Aerocity. Namun keberadaan Bandara Kertajati cukup
E02FDEBFA4
3.2.6 Sebaran Fasilitas Umum/Sosial
DESA
MEKARMULYA DESA
SUKAMULYA
DESA
MEKARJAYA
DESA
KERTASARI
DESA
KERTAJATI
Permukiman Eksisting
Tempat Peribadatan
Sekolah Dasar/ Sederajat
Sekolah Menengah/ Sederajat DESA
Sekoalh Atas/ Sederajat BABAKAN
Fasilitas Kesehatan DESA
Kantor Desa/ Pemerintah PALASAH
DESA
KERTAWINANGUN
0 500 1000 2000m
Gambar 3.20 Gambaran Umum Sebaran Fasilitas Umum/ Sosial.

Fasilitas umum dan sosial yang terdapat di dalam Kawasan
Kertajati Aerocity saat ini berupa Kantor Pemerintah Desa,
fasilitas peribadatan (masjid/musollah), dan fasilitas
sekolah dasar yang tersebar merata. Terdapat juga
fasilitas jenjang sekolah menengah dan atas dan fasilitas
kesehatan di Desa Mekarjaya yang melayani desa-desa
lainnya.
Fasilitas peribadatan yang umum ditemui di dalam

kawasan Kertajati Aerocity adalah bangunan masjid.
Setidaknya di setiap kelurahan terdapat bangunan masjid
yang letaknya berdekatan dengan ruang terbuka atau
kantor pemerintahan tingkat kelurahan.
Fasilitas rekreasi/ hiburan di dalam kawasan Kertajati

Aerocity umumnya berupa lapangan olahraga terbuka, baik
untuk bulutangkis, voli, sepakbola, dan lain-lain.
Gambar 3.19 Kantor Pemerintah Desa Mekarjaya dan

pemakaman umum di Desa Babakan.
E02FDEBFA4
3.2.7 Penguasaan atas Lahan
Gambar 3.21 Peta penguasaan lahan.

Penguasaan lahan yang ada saat ini yaitu lahan PP Properti Tabel 3.10 Luas Kepemilikan Lahan Eksisting
yang berada di Desa Palasah yang saat ini baru mulai
Penguasaan/
dilaksanakan pembangunan Apartment; lahan PT BIJB, No. Luas Lahan (m2)
Kepemilikan
lahan Perhutani (hutan Produksi), dan lahan PT Tiga Pilar
1. PT BIJB 104,824
yang berada di Desa Mekarjaya; serta lahan Pemerintah
Daerah . 2. Pemerintah
Daerah Kabupaten 168,927
Terbentuk lembaga khusus berupa PT BIJB sebagai Majalengka
pengelola kawasan, tetapi pelaksanaan belum optimal. 3. PP Properti 5,082,390
Baru sebagian kecil aset yang dikuasai PT BIJB, aset
4. Perhutani 4,377,190
eksisting dimiliki oleh pemerintah daerah dan masih
banyak lahan yang dikuasai dan ditempati oleh warga lokal. 5. PT Tiga Pilar Makmur
392,703
Sentosa
E02FDEBFA4
3.3 IDENTIFIKASI POTENSI DAN

PERSOALAN
Tabel 3.11 Identifikasi Potensi dan Persoalan.
No. Aspek Potensi Persoalan

1. Aksesibilitas • Kawasan Kertajati Aerocity saat ini dapat • Jaringan jalan kendaraan utama yang
Kendaraan diakses dari Jalan Til Cipali dan akan dilayani melayani kawasan hanya tersedia berupa
oleh Jalan Tol Cisumdawu sehingga terdapat jalan lingkungan yang melayani pergerakan
dua alternatif akses keluar/masuk kendaraan antar desa.
menuju kawasan. • Kualitas jalan lingkungan masih dibawah
• Sudah ada pembangunan rencana jalan standar, Kawasan Kertajati Aerocity belum
overpass yang menghubungkan Kawasan dilayani dengan jaringan jalan lokal (internal)
dengan area di seberang selatan Tol Cipali. kawasan yang memadai untuk pergerakan
mobil, aksesibilitas internal kawasan belum
optimal masih sebatas melayani pergerakan
antar desa eksisting.
• Berdasarkan kajian tim transportasi terdapat

kemungkinan terjadi kemacetan di jalan
akses menuju bandara via Jalan Kertajati-
Kadipaten.
• Akses keluar/masuk kendaraaan kedalam

kawasan terbatas.
2. Jaringan • Dikarenakan masih belum terbangunnya • Pergerakan orang dalam kawasan belum
Transportasi rencana kawasan secara menyeluruh maka dilayani oleh jalur pejalankaki yang khusus.
dan Sirkulasi mobilitas pedestrian saat ini dilayani oleh
• Kawasan Kertajati Aerocity belum dilayani
Pedestrian jalan lingkungan yang belum terlalu padat.
dengan moda transportasi SAUM seperti
KRL (Stasiun Tanah Abang), Bus Trans
Jakarta, Bus Kota (Mayasari), Mikrolet. Saat
ini baru dilayani oleh kendaraan shuttle
Damri yang menghubungkan Kota Bandung
dengan Kawasan BIJB.
3. Pemanfaatan • Saat ini lahan didominasi oleh peruntukan • Kawasan memanjang dari tenggara ke
Lahan pertanian sawah. barat-laut hampir sepanjang 10.000m.
• Kondisi eksisting kawasan Kertajati Aerocity • Ketersediaan ruang publik dan ruang
saat ini masih berupa lahan pertanian sawah. terbuka hijau masih belum memadai.
Lahan pertanian yang ada merupakan sawah
• Kawasan Kertajati Aerocity terdapat beberapa
tadah hujan yang mengalami kekeringan di
permukiman penduduk dengan kepadatan
saat musim kemarau.
rendah yang perlu dipertimbangkan aspek
• Terdapat beberapa fasilitas peribadatan keberlanjutan dan sosio-ekonominya.
seperti masjid, kantor kepala desa, dan
• Secara umum pola pemanfaatan ruang saat
sekolah dasar yang melayani seluruh desa
ini masih belum sesuai dengan rencana
serta fasilitas sekolah menengah dan atas
master plan tahun 2016.
serta fasilitas kesehatan yang melayani
kebutuhan penduduk desa eksisting. • Fungsi yang mendorong lapangan kerja bagi
penduduk setempat saat ini masih terbatas.
• Peruntukan lahan dalam rencana tata ruang
wilayah tingkat provinsi diperuntukan bagi
kegiatan aerocity sehingga masih flexible.
• Sudah mulai ada pembangunan di Klaster

Business Park berupa Apartment Grand
Anila dan pengembangan Hotel Horison yang
berdekatan dengan kawasan.
4. Sumberdaya • Kawasan dilayani dengan jaringan sungai dan • Kawasan Kertajati Aerocity yang berada di
Air dan saluran air yang merata di seluruh wilayah. wilayah administrasi Desa Palasah dan Desa
Kebencanaan Kertawinanggun rentan terhadap bencana
banjir dan gempa.
E02FDEBFA4
3.4 HASIL ANALISIS
Tabel 3.12 Hasil Analisis Terhadap Kondisi Fisik dan Non-fisik Kawasan.
No. Aspek Strategi

1. Aksesibilitas Kendaraan • Mempertegas fungsi jalan dalam kawasan untuk melayani rencana
pengembangan kawasan.
2. Jaringan Transportasi dan • Menciptakan sistem jaringan transportasi berbasis sistem angkutan umum
Sirkulasi Pedestrian massal untuk melayani pergerakan internal kawasan.
• Mendorong terbangunnya fungsi jalan sesuai beban yang akan dilayaninya di

masa mendatang dalam kawasan untuk melayani rencana pengembangan.
3. Pemanfaatan Lahan • Mempertimbangkan fungsi hunian bagi penduduk eksisting dan kemungkinan
kegiatan relokasi.
• Mempertimbangkan fungsi pertanian sawah dan perkebunan untuk mendukung

ketahanan pangan serta menyediakan sumber matapencaharian masyarakat
eksisting.
• Menciptakan ruang terbuka hijau dan ruang publik sebagai fasum penunjang
kawasan perkotaan.
• Mendorong terwujudnya fasilitas umum dan sosial seperti sarana kesehatan,

pendidikan yang memadai dalam mendorong kebutuhan permukiman serta
sumberdaya manusia bagi kegiatan industri dan komersial kawasan.
• Mendorong terwujudnya pola ruang sesuai rencana Kawasan Kertajati Aerocity.

4. Sumberdaya Air dan • Mempertimbangkan strategi mitigasi bencana banjir dengan membuat sistem
Kebencanaan penampungan air sungai serta ruang terbuka hijau khususnya di daerah yang
rawan terhadap bencana banjir (Desa Palasah).
• Mendorong terciptanya sistem tanggap bencana dan jalur evakuasi .
• Mendorong terciptanya jalur sempadan sungai yang memadai bagi terciptanya

sistem drainase alami kawasan serta mendorong konservasi sumber air
dalamkawasan. Mengingat curah hujan yang tinggi, drainase alami yang
melewati wilayah ini perlu dipertahankan dan diperluas sejalan dengan
perkembangan perkotaan yang menyebabkan meningkatnya air permukaan
sebagai akibat meningkatnya wilayah-wilayah kedap air. Drainase alami ini
dapat menjamin wilayah ini memiliki sistem drainase yang baik.
E02FDEBFA4
04. EVALUASI
MASTER PLAN
04
4.1 Analisis Faktor Eksternal
4.2 Analisis Faktor Internal
4.3 Kesimpulan Evaluasi
KERTAJATI
atau mengakses
AEROCITY BANDARA INTERNASIONAL JAWA BARAT (BIJB)
IV - 43
E02FDEBFA4
4.1 KRITERIA EVALUASI MASTER PLAN 4.1.1 Faktor Eksternal

Pertimbangan dalam penentuan faktor eksternal antara
Menurut Peraturan Pemerintah No. 39 Tahun 2006
lain:
tentang Tata Cara Pengendalian dan Evaluasi Pelaksanaan
Rencana Pembangunan, faktor penentu evaluasi terbagi • Adanya perubahan dan/atau penyempurnaan peraturan
menjadi faktor eksternal dan internal. Faktor tersebut atau rujukan sistem penataan ruang.
menjadi penting karena menjadi penentu, terutama
• Adanya perubahan kebijaksanaan pemanfaatan ruang
dengan adanya perubahan-perubahan yang terjadi dalam
atau sektoral kawasan perkotaan yang berdampak
perjalanan waktu, antara lain karena adanya;
pada pengalokasian kegiatan pembangunan yang
• Kebutuhan untuk dilakukannya evaluasi kebijakan dan memerlukan ruang berskala besar.
penyelenggaraan rencana tata ruang setiap 5 tahun.
• Adanya ratifikasi kebijaksanaan global yang mengubah
• Adanya rencana tata ruang dan kebijakan terbaru yang paradigma sistem pembangunan pemerintah serta
berkaitan dengan perencanaan kawasan. paradigma perencanaan tata ruang.
• Kondisi fisik eksisting dan sosial ekonomi masyarakat. • Adanya perkembangan ilmu pengetahuan dan
teknologi yang cepat dan seringkali radikal dalam
Dengan kriteria yang telah ditetapkan, maka hasil akhir
hal pemanfaatan sumberdaya alam meminimalkan
dari evaluasi Rencana Tata Ruang ini akan memberikan
rekomendasi sebagai berikut:
• Adanya bencana alam yang cukup besar sehingga
1. Jika keberhasilan ≥ 80%, maka revisi tidak perlu
mengubah struktur dan pola pemanfaatan ruang dan
dilakukan;
memerlukan relokasi kegiatan budaya maupun lindung
2. Jika keberhasilan antara 50 – 80%, maka perlu yang ada demi pembangunan pasca bencana.
dilakukan revisi sebagian;
Berdasarkan parameter tersebut, terdapat beberapa
3. Jika keberhasilan < 50%, maka perlu dilakukan kriteria umum dalam faktor eksternal
revisi total.
• kebijakan makro
• aksesibilitas/sistem transportasi kota
• sistem utilitas kota
Tabel 4.1 Tabel Kriteria dan Parameter Penilaian dalam Faktor Eksternal
ASPEK KRITERIA UMUM SUB-KRITERIA VARIABEL PARAMETER PENILAIAN

Nasional
Peraturan Regional/ bobot 1: sesuai peraturan
Kebijakan Makro Perundang-undangan Provinsi
Kota/Kabupaten bobot 0: tidak sesuai peraturan
Arahan Provinsi
Prasarana Jaringan Jalan
Aksesibilitas/
Terminal
Eksternal Sistem bobot 1: penyediaan tercapai dan sesuai
Sarana Moda Angkutan
Transportasi Kota aturan
Umum
Air Bersih bobot 0,5: penyediaan tercapai tetapi tidak
Drainase sesuai aturan
Sistem Utilitas
Persampahan
Kota bobot 0: penyediaan tidak tercapai
Listrik
Telekomunikasi
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut IV - 01
E02FDEBFA4
4.1.2 Faktor Internal Oleh karena itu dibentuklah evaluasi faktor internal.
Berdasarkan parameter tersebut, terdapat beberapa
Pertimbangan dalam penentuan faktor internal antara
kriteria umum dalam faktor internal, yang dibagi menjadi:
lain:
• Rendahnya kualitas Rencana Tata Ruang Perkotaan
1. Faktor Internal Fisik
yang dipergunakan sebagai acuan untuk penertiban
perizinan lokasi pembangunan, sehingga kurang • fisik dasar dan iklim
dapat mengoptimalisasikan perkembangan dan
pertumbuhan aktivitas sosial ekonomi yang cepat • pemanfaatan ruang
dan dinamis.
• aksesibilitas/sistemtransportasi kota internal
• Rendahnya kualitas ini dapat disebabkan karena
tidak diikutinya proses teknis dan prosedur • ruang terbuka dan vegetasi
kelembagaan perencanaan tata ruang.
• tata bangunan
• Terbatasnya pengertian dan komitmen aparat yang
terkait dengan tugas penataan ruang, mengenai • utilitas
fungsi dan kegunaan Rencana Tata Ruang dalam
• informasi penanda
pelaksanaan pembangunan.
• Adanya perubahan atau pergeseran nilai/norma dan
tuntutan hidup yang berlaku di dalam masyarakat.
• Lemahnya aparatur yang berwenang dalam bidang
pengendalian pemanfaatan ruang.
Tabel 4.2 Tabel Kriteria dan Parameter Penilaian dalam Faktor Internal (Fisik)

Topografi bobot 1: mudah dikembangkan
Fisik Dasar dan Klimatologi
bobot 0,5: cukup mudah dikembangkan
Iklim
Hidrologi
bobot 0: sulit dikembangkan
Pemanfaatan Peruntukan Lahan bobot 1: sesuai aturan dalam rencana
Ruang Intensitas Bangunan bobot 0: tidak sesuai aturan dalam rencana

Jaringan Jalan bobot 1: penyediaan tercapai dan sesuai
Aksesibilitas/ Parkir Kendaraan aturan
Prasarana
Sistem Jalur Sepeda dan
bobot 0,5: penyediaan tercapai tetapi tidak
Transportasi Kota Pejalan Kaki
sesuai aturan
Internal Terminal dan Halte
Sarana
Internal Moda Angkutan Umum bobot 0: penyediaan tidak tercapai
(Fisik) bobot 1: sesuai aturan dalam rencana
Ruang Terbuka dan Vegetasi
bobot 0: tidak sesuai aturan dalam rencana
Sempadan Bangunan bobot 1: sesuai aturan dalam rencana
Tata Bangunan
Tinggi Bangunan bobot 0: tidak sesuai aturan dalam rencana
Air Bersih
bobot 1: penyediaan tercapai dan sesuai
Drainase
aturan
Utilitas Persampahan
Listrik bobot 0,5: penyediaan tercapai tetapi tidak
Telekomunikasi sesuai aturan
Informasi Sistem Penanda Publik
bobot 0: penyediaan tidak tercapai
Penanda Media Luar Ruang/Reklame
E02FDEBFA4
2. Faktor Internal Non Fisik
• kedudukan kawasan
• demografi dan sosial kemasyarakatan
• ekonomi
• sistem administrasi dan manajemen aset
• kebijakan perusahaan dalam pengembangan kawasan
Tabel 4.3 Tabel Kriteria dan Parameter Penilaian dalam Faktor Internal (Non-Fisik)

bobot 1: sesuai RTR
Kedudukan Kawasan
bobot 0: tidak sesuai RTR
bobot 1: proyeksi tercapai
Demografi Demografi
bobot 0: proyeksi tidak tercapai
dan Sosial
bobot 1: tidak terdapat pelanggaran
Kemasyarakatan Sosial Kemasyarakatan
bobot 0: terdapat pelanggaran
bobot 1: aktivitas ekonomi baru berjalan
sepenuhnya
bobot 0,5: aktivitas ekonomi baru berjalan

Ekonomi
namun dibatasi
bobot 0: aktivitas ekonomi baru dilarang dan

Internal ditiadakan
(Non- bobot 1: terdapat lembaga khusus dan
Fisik) pelaksanaan optimal
Sistem Administrasi Kelembagaan bobot 0,5: terbentuk lembaga khusus tetapi

pelaksanaan belum optimal
Sistem bobot 0: belum ada lembaga khusus

Administrasi dan bobot 1: peraturan manajemen aset
Manajemen Aset terimplementasi keseluruhan
bobot 0,5: peraturan manajemen aset

Manajemen Aset
terimplementasi sebagian
bobot 0: peraturan manajemen aset tidak

terimplementasi
Kebijakan BIJB dan Arahan Pemerintah Provinsi dalam bobot 1: sesuai kebijakan perusahaan
Pengembangan Kawasan bobot 0: tidak sesuai kebijakan perusahaan
E02FDEBFA4
4.2 ANALISIS FAKTOR EKSTERNAL c. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 22
Tahun 2010 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
4.2.1 Kebijakan Tata Ruang Makro Provinsi Jawa Barat Tahun 2009-202
Kebijakan tata ruang makro yang memberi pengaruh Berdasarkan hasil evaluasi Master Plan Kertajati Aerocity
terhadap evaluasi master plan terbagi atas peraturan 2016 di tingkat regional/provinsi, terdapat pula perubahan
perundang-undangan dan kebijakan atau arahan dan pembaruan peraturan. Khususnya pada RPJMD
pemerintah. Tingkatan peraturan perundang-undangan Provinsi Jawa Barat, terdapat perubahan rencana kawasan
terdiri dari tingkatan, yaitu Segitiga Rebana atau Cirebon Metropolitan menjadi
Rebana Metropolitan, dan Bandara Kertajati diposisikan
• Tingkat Nasional
sebagai primary growth center serta main anchor kawasan,
a. Undang-undang Cipta Kerja bersama dengan KPI Kertajati dan Kertajati Aerocity.
Perubahan tersebut turut mengubah peruntukan lahan
b. Undang-undang Penataan Ruang dan fungsi di kawasan aerocity sehingga perlu untuk
c. Rencana Pembangunan Jangka Menengah dilakukan perubahan.
Nasional • Tingkat Kabupaten
d. Rancangan Peraturan Presiden Tentang Percepatan a. Peraturan Daerah Kabupaten Majalengka Nomor
Pembangunan Infrastruktur Untuk Mendorong 12 Tahun 2008 - RPJPD Kab. Majalengka 2005-2025
Investasi Dalam Pengembangan Kawasan Cirebon-
Patimban-Kertajati dan Kawasan Jawa Barat b. Peraturan Daerah Kabupaten Majalengka Nomor
Bagian Selatan 1 Tahun 2019 - RPJMD Kab. Majalengka 2018-2023
Berdasarkan hasil evaluasi terhadap peraturan di c. Peraturan Daerah Kabupaten Majalengka Nomor
skala regional/provinsi, terlihat bahwa master plan 11 Tahun 2011 - RTRW Kabupaten Majalengka
Kertajati Aerocity yang telah disusun pada tahun 2016 2011-2031
sudah tidak sesuai lagi. Dikarenakan peraturan-
a. Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten Majalengka
peraturan yang muncul setelah pembentukan master
plan, mendefinisikan kembali fungsi, posisi dan Berdasarkan hasil evaluasi masterplan Kertajati
skala pelayanan Bandara Kertajati. Berdasarkan Aerocity 2016 di tingkat kabupaten, masih terdapat
hasil evaluasi, keberadaan Rebana Metropolitan kesesuaian dengan peraturan yang terkait. Namun
(yang sebelumnya Segitiga Rebana atau Cirebon beberapa kebijakan tersebut perlu untuk evaluasi
Metropolitan) memposisikan Bandara Kertajati kembali, terutama pada RPJPD dan RTRW Kabupaten
sebagai primary growth center, main anchor kawasan Majalengka.
dan pintu gerbang dari udara. Fungsi dari bandara juga
ditingkatkan menjadi bandara penumpang dan logistik. Arahan Pemerintah Provinsi juga memberikan
Perubahan tersebut memberi pengaruh terhadap pengaruh yang besar terhadap pengembangan
kawasan Kertajati Aerocity yang berfungsi sebagai kawasan di Jawa Barat, terutama dengan pengenalan
pendukung keberadaan bandara. konsep live (menghuni), work (bekerja), dan play
(bermain). Konsep ini juga dituangkan ke dalam Master
• Tingkat Regional/Provinsi Plan Kertajati Aerocity yang sudah disusun pada tahun
2016.
a. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor
9 Tahun 2008 Tentang Rencana Pembangunan
Jangka Panjang Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun
2005-2025
b. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor

8 Tahun 2019 Tentang Rencana Pembangunan
Jangka Menengah Daerah Provinsi Jawa Barat
Tahun 2018-2023 Beserta Rancangan Revisinya
E02FDEBFA4
4.2.2 Aksesibilitas/ Sistem Transportasi Kota 4.2.3 Sistem Utilitas Kota
Faktor aksesibilitas atau sistem transportasi skala kota di Sistem utilitas kota di sekitar kawasan perencanaan
sekitar Kertajati Aerocity terbagi menjadi dua jenis kriteria, yang sudah tersedia dan terhubung dengan baik akan
yaitu: memberikan nilai tambah dan mendukung pengembangan
masterplan kawasan Kertajati Aerocity. Terdapat beberapa
• Prasarana (Jaringan Jalan)
kriteria penting dalam melakukan evaluasi tersebut,
Jaringan jalan eksisting menuju ke kawasan Kertajati antara lain berupa,
Aerocity sudah terhubung dengan baik, terutama
Air Bersih
dengan ada jalur tol Cikopo-Palimanan. Rencana akses
tambahan juga menambah nilai tambah aksesibilitas Telah dilakukan perencanaan SPAM Waduk Jatigede
menuju kawasan,yaitu dengan terbangunnya jalur tol sebagai salah satu sumber air bersih yang akan
CISUMDAWU. didistribusikan ke dalam kawasan Kertajati Aerocity, namun
berdasarkan survei kondisi eksisting, jalur distribusi air
• Sarana
bersih tersebut secara fisik masih belum tersedia.
a. Terminal
Drainase
Terminal atau titik pemberhentian baik dari jalur
Sistem drainase dan jalur-jalur irigasi di sekitar kawasan
laut yaitu Pelabuhan Patimban maupun darat
Kertajati Aerocity sudah banyak yang terbangun, terutama
berupa terminal skala regional telah terbangun dan
karena peruntukan lahan di luar kawasan perencanaan
diharapkan terintegrasi dengan Bandara Kertajati,
didominasi oleh persawahan dan perkebunan. Drainase
namun pembangunan tersebut belumt termasuk
dan irigasi yang yang terbentuk mengarah ke sungai
ke dalam rencana pengembangan.
Cimanuk.
b. Moda Angkutan Umum
Persampahan
Keberadaan bandara Kertajati sebagai titik
Sistem persampahan di Kabupaten Majalengka dapat
transportasi udara di skala Jawa Barat, serta
menjadi pendukung sistem persampahan di Kertajati
pemindahan penerbangan dari Bandara Husein
Aerocity, terutama dengan adanya TPA di kabupaten
Sastranegara ke Bandara Kertajati membutuhkan
tersebut.
integrasi transportasi darat dari seluruh bagian
wilayah di dalam provinsi dan di sekitar kawasan, Listrik
sebagai contoh salah satunya dengan penyediaan
Sistem dan keterhubungan jaringan listrik di sekitar
shuttle bus jalur Bandung-Kertajati BIJB.
kawasan Kertajati sudah berfungsi dengan baik.
Telekomunikasi
Sistem dan keterhubungan jaringan telekomunikasi di

sekitar kawasan Kertajati sudah berfungsi dengan baik.
E02FDEBFA4
Tabel 4.4 Penilaian dan Evaluasi Faktor Eksternal
SUB- BOBOT
ASPEK KRITERIA UMUM VARIABEL DESKRIPSI HASIL SURVEI
KRITERIA NILAI
Eksternal Kebijakan Makro Peraturan Nasional • belum sesuai dengan UU Cipta Kerja dan 0
Perundang- UU Penataan Ruang
undangan
• belum sesuai dengan RPJMN, RTRWN
dan Raperpres
Regional/ Belum sesuai dengan Perubahan RPJMD 0
Provinsi Jawa Barat, di mana terdapat perubahan/
penambahan:
• peruntukan lahan
• metropolitan rebana
• primary growth center

Kota/ sesuai dengan RTRW Kabupaten Majalengka 1
Kabupaten
Arahan Provinsi Pengembangan kota dengan konsep live, 1
work, dan play
Aksesibilitas/ Prasarana Jaringan sudah terhubung dengan baik, akan ada jalur 1
Sistem Jalan tol baru salah satunya CISUMDAWU
Transportasi Kota Sarana Terminal • tersedia Pelabuhan Patimban, namun 0,5
tidak termasuk dalam rencana
• tersedia terminal skala regional, namun

tidak sesuai rencana
Moda tersedia shuttle bus Bandung-Kertajati BIJB 1
Angkutan
Umum
Sistem Utilitas Air Bersih terdapat rencana SPAM Waduk Jatigede, 0,5
Kota namun jalur distribusi belum tersedia
Drainase terdapat drainase dan irigasi yang mengarah 1
ke sungai Cimanuk
Persampahan terdapat TPA di kabupaten Majalengka 1
Listrik sistem dan jaringan listrik sudah berfungsi 1
dengan baik
Telekomunikasi sistem dan jaringan telekomunikasi sudah 1
berfungsi dengan baik
E02FDEBFA4
4.3 ANALISIS FAKTOR INTERNAL (FISIK) masterplan dibentuk. Di sisi lain belum ada bangunan yang
terbangun sesuai rencana tahap 1 masterplan Kertajati
Aerocity.
4.3.1 Fisik Dasar dan Iklim

Fisik dasar dan iklim menjadi salah satu dasar 4.3.3 Aksesibilitas/ Sistem Transportasi Kota
pertimbangan dalam melakukan perencanaan kawasan. Internal
Kesesuaian konteks dengan master plan dapat memberikan
Kesesuaian serta kesiapan jaringan dan sistem
kemudahan dalam melakukan pembangunan dan
transportasi kota internal dengan perencanaan kawasan
pengembangan kawasan. Evaluasi dilakukan untuk dapat
Kertajati Aerocity perlu dilihat kembali dan evaluasi untuk
melihat kembali kesesuaian kondisi eksisting dengan
mengetahui proses pembangunan yang sudah dilakukan.
master plan yang sudah disusun pada tahun 2016.
Prasarana
Topografi
Kawasan Kecamatan Kertajati memilik topografi datar a. Jaringan Jalan

dengan kisaran elevasi 0-15 . Topografi yang datar
0
Pembangunan jalan tidak mencapai target rencana
dapat mendukung kemudahan pengembangan dan
tahap 1 master plan Kertajati Aerocity 2016. Dilihat
pembangunan kawasan Kertajati Aerocity karena tidak
dari kondisi eksisting yang ada akses kawasan
memerlukan perlakuan khusus terhadap kontur tanahnya.
masih menggunakan jalan eksisting dan banyak
Klimatologi dari jalan eksisting tersebut yang tidak terencana
Kondisi iklim dan curah hujan eksisting sesuai dengan sesuai dengan master plan yang telah dibuat.
perencanaan kawasan Kertajati Aerocity yang telah
b. Parkir kendaraan
menggunakan konsep masterplan yang berfokus pada
pengolahan ruang hijau. Belum tersedia parkir kendaraan khusus sesuai
dengan rencana master plan, kebanyakan parkir
Hidrologi eksisting berupa parkir on street atau lahan parkir
informal.
Kondisi ketersediaan sumber mata air bawah tanah
(ABT) khususnya di Kecamatan Kertajati masuk ke dalam c. Jalur Sepeda dan Pejalan Kaki
klasifikasi kurang baik sehingga perlu adanya perlakuan
Belum tersedia jalur sepeda dan pejalan kaki
khusus dalam penyediaan sumber air.
khusus sesuai dengan rencana master plan,
4.3.2 Pemanfaatan Ruang kebanyakan jalan eksisting masih berupa shared

spaces.
Kesesuaian pemanfaatan lahan dengan perencanaan
kawasan Kertajati Aerocity perlu dilihat kembali dan Sarana
evaluasi untuk memudahkan terjadinya pengendalian
a. Terminal dan Halte
kawasan.
Belum tersedia dan terbangun terminal atau halte
Peruntukan Lahan
khusus di dalam kawasan sesuai dengan rencana
Terdapat ketidaksesuaian antara rencana kawasan dengan master plan.
kondisi eksisting. Hal ini dikarenakan masih banyaknya
b. Moda Angkutan Umum
lahan yang belum dibebaskan dan masih sangat sedikit
lahan yang terbangun sesuai master plan. Belum tersedia moda angkutan umum yang khusus
melayani kawasan sesuai dengan rencana master
Intensitas Bangunan
plan.
Terdapat ketidaksesuaian antara rencana kawasan dengan
kondisi eksisting dikarenakan masih banyak bangunan
yang sudah terbangun di saat sebelum atau setelah
E02FDEBFA4
4.3.4 Ruang Terbuka Hijau dan Vegetasi Persampahan
Belum tersedia ruang terbuka hijau dan tata vegetasi yang Belum tersedia sistem persampahan khusus di dalam
sesuai dengan perencanaan kawasan Kertajati Aerocity. kawasan Kertajati Aerocity, kebanyakan masyarakat masih
Sejauh ini ruang terbuka hijau yang ada masih natural dan menggunakan sistem persampahan konvensional.
belum dilakukan pengolahan lebih lanjut sesuai konsep
yang tertuang di master plan. Listrik
Sistem dan jaringan listrik sudah tersedia untuk kegiatan

rumah tangga masyarakat di dalam kawasan, namun
4.3.5 Tata Bangunan belum sesuai dengan rencana yang berasal dari master
plan.
Evaluasi tata bangunan yang dilakukan terhadap
masterplan Kertajati Aerocity menggunakan kriteria: Telekomunikasi
Sempadan Bangunan Sistem dan jaringan telekomunikasi sudah berfungsi

dengan baik namun belum sesuai dengan perencanaan
Belum ada bangunan yang terbangun di kawasan
yang telah disusun dalam master plan Kertajati Aerocity
perencanaan, kebanyakan berupa bangunan eksisting yang
tahun 2016.
sudah terbangun di saat sebelum atau setelah master plan
dibentuk namun tidak sesuai dengan rencana.
Tinggi Bangunan
4.3.7 Informasi Penanda
Dikarenakan baru ada satu bangunan dalam proses Informasi penanda dapat menunjukkan legibilitas kawasan
pembangunan (Grand Anila Apartment di area Business dan memberikan identitas adanya kawasan Kertajati
Park), berarti kondisi eksisting tidak sesuai dengan rencana Aerocity. Kesiapan pengembangan informasi penanda
kawasan Kertajati Aerocity 20016, khususnya di tahap 1. terbagi dalam kepemilikan publik dan kepemilikan privat.
Evaluasi terhadap informasi penanda ditunjukan dalam
kriteria berikut,
4.3.6 Utilitas Sistem Penanda Publik

Kesiapan sistem dan jaringan utilitas yang terbangun
Sudah tersedia beberapa penanda penunjuk jalan di dalam
di dalam kawasan Kertajati Aerocity menjadi salah satu
kawasan, khususnya yang menunjukkan arah menuju
kriteria dalam melakukan penilaian dan evaluasi. Kriteria-
lokasi area Business Park.
kriteria yang akan dievaluasi tersebut antara lain,
Media Luar Ruang/Reklame
Air Bersih
Sudah tersedia beberapa reklame dan penanda di area
Sumber air bersih yang digunakan oleh masyarakat di
Business Park dan terdapat pula tengaran di akses masuk
dalam kawasan Kertajati Aerocity masih menggunakan
kawasan Business Park tersebut.
sumber dari PDAM lokal dan air sumur. Sistem dan
jaringan air bersih tersebut belum sesuai dengan rencana
kawasan yang telah disusun.
Drainase
Sistem dan jaringan drainase yang tersedia di dalam

kawasan masih berupa sistem drainase lokal dan jalur-
jalur irigasi yang utamanya digunakan untuk kegiatan
pertanian dan perkebunan. Jaringan drainase tersebut
masih mengikuti jalan eksisting, dibuat di sisi kiri dan
kanan jalan, belum sesuai dengan rencana yang telah
disusun dalam master plan.
E02FDEBFA4
Tabel 4.6 Penilaian dan Evaluasi Faktor Internal (Fisik)
SUB- BOBOT
KRITERIA NILAI
I n t e r n a l Fisik Dasar dan Topografi topografi datar dan mendukung pembangunan 1
(Fisik) Iklim Klimatologi Kondisi iklim mendukung pembangunan 1
konsep master plan dengan pengolahan ruang
hijau
Hidrologi kondisi ketersediaan sumber mata air bawah 0.5
tanah (ABT) kurang baik
Pemanfaatan Peruntukan Lahan Terdapat ketidaksesuaian antara rencana dan 0
Ruang kondisi eksisting
Intensitas Bangunan Terdapat ketidaksesuaian antara rencana dan 0
kondisi eksisting
Aksesibilitas/ Prasarana Jaringan Pembangunan jalan tidak mencapai target 0.5
Sistem Jalan rencana, masih mengikuti jalan eksisting dan
Transportasi Kota banyak jalan eksisting yang tidak terencana
Internal Parkir belum tersedia 0
Kendaraan
Jalur belum tersedia 0
Sepeda dan
Pejalan
Kaki
Sarana Terminal belum tersedia 0
dan Halte
Moda belum tersedia 0
Angkutan
Umum
Ruang Terbuka dan Vegetasi belum tersedia 0
Tata Bangunan Sempadan Bangunan belum tersedia 0
Tinggi Bangunan belum tersedia 0
Utilitas Air Bersih masih menggunakan PDAM lokal dan air 0.5
sumur
Drainase berupa drainase lokal terutama untuk 0
kegiatan pertanian dan perkebunan,
mengikuti jalan eksisting
Persampahan belum tersedia 0
Listrik sistem dan jaringan listrik sudah tersedia 0.5
untuk kegiatan rumah tangga
Telekomunikasi sistem dan jaringan telekomunikasi sudah 0.5
berfungsi dengan baik namun belum sesuai
rencana
Informasi Penanda Sistem Penanda Publik sudah tersedia 0.5
Media Luar Ruang/ sudah tersedia di area bussiness park dan 0.5
Reklame terdapat landmark entrance kawasan
E02FDEBFA4
4.4 ANALISIS FAKTOR INTERNAL (NON 4.4.4 Sistem Administrasi dan Manajemen
FISIK) Aset
Sistem pengelolaan kawasan baik dari kelembagaan dan
aset memberi pengaruh terhadap kelangsungan proses
pengembangan kawasan Kertajati Aerocity. Kriteria
4.4.1 Kedudukan Kawasan
tersebut dipecah menjadi dua sub kriteria, yaitu
Kedudukan kawasan Kertajati Aerocity sudah sesuai
Sistem Administrasi Kelembagaan
dengan rencana tata ruang yang telah disusun dari tingkat
nasional sampai kabupaten, khususnya dengan RTRW dan Berdasarkan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat
RDTR Kabupaten Majalengka. Nomor 22 Tahun 2013 tentang Pembentukan Badan Usaha
Milik Daerah Pengelola Bandar Udara Internasional Jawa
Barat dan Kertajati Aerocity, terbentuk lembaga khusus
berupa PT BIJB sebagai pengelola kawasan, tetapi dalam
4.4.2 Demografi dan Sosial Kemasyarakatan
pelaksanaanya masih belum optimal, terutama dengan
Kriteria sosial seperti demografi dan sosial kemasyarakat tingkat okupansi bandara yang masih rendah.
dapat memberi pengaruh terhadap kelancaran
pengembangan kawasan Kertajati Aerocity. Kriteria Manajemen Aset
tersebut dipecah menjadi dua sub kriteria, yaitu
Hanya sebagian kecil aset di dalam kawasan Kertajati
Demografi Aerocity yang sudah dikuasai oleh PT BIJB, kebanyakan
aset eksisting saat ini dimiliki oleh pemerintah daerah dan
Berdasarkan prediksi populasi penduduk dari rencana masih banyak aset yang dikuasai oleh masyarakat lokal.
masterplan tahun 2016, sebagian besar target proyeksi
belum tercapai, terutama proyeksi pekerja yang masih
belum optimal.
4.4.5 Kebijakan PT BIJB dan Arahan
Sosial Kemasyarakatan Pemerintah dalam Pengembangan
Kawasan
Pada kondisi masyarakat eksisting, tidak terlihat adanya
pelanggaran dilakukan di dalam kawasan oleh masyarakat Terkait dengan arahan dari pemerintah provinsi sebagai
itu sendiri. salah satu pemilik dari PT BIJB, terdapat perubahan
kebijakan terkait pengelolaan dan perancangan kawasan.
Perubahan tersebut berhubungan dengan peruntukan
lahan bagi beberapa instansi atau perusahaan milik
4.4.3 Ekonomi pemerintah daerah dan fungsi pendukung bagi Bandara
Bandara Kertajati dan kawasan Kertajati Aerocity beserta Kertajati yang saat ini diarahkan untuk tidak hanya
KPI Kertajati diharapkan menjadi primary growth center dari kepentingan penumpang namun juga untuk kepentingan
Rebana Metropolitan. Namun main anchor perekonomian logistik.
dari kawasan tersebut belum berfungsi dengan baik,
pertumbuhan ekonomi melambat dan salah satunya
karena kondisi ekonomi masyarakat eksisting belum
mampu untuk memberi kontribusi terhadap perwujudan
rencana kawasan Kertajati Aerocity. Perekonomian
masyarakat eksisting masih didominasi oleh petani dan
pengelola perkebunan.
E02FDEBFA4
Tabel 4.7 Penilaian dan Evaluasi Faktor Internal (Non Fisik)
SUB- BOBOT
KRITERIA NILAI
Internal Kedudukan Kawasan sesuai dengan rencana tata ruang dari tingkat 1
(Non-Fisik) nasional sampai kabupaten
Demografi Demografi target proyeksi belum tercapai, terutama 0,5
dan Sosial proyeksi pekerja yang belum optimal
Kemasyarakatan
Sosial Kemasyarakatan tidak terdapat pelanggaran dari masyarakat 1
Ekonomi main anchor perekonomian kawasan belum 0,5
berfungsi dengan baik, karena kondisi
ekonomi masyarakat eksisting belum mampu
untuk mewujudkan rencana
Sistem Sistem Administrasi terbentuk lembaga khusus berupa PT 0,5
Administrasi dan Kelembagaan BIJB sebagai pengelola kawasan, tetapi
Manajemen Aset pelaksanaan belum optimal
Manajemen Aset baru sebagian kecil aset yang dikuasai PT 0,5
BIJB, aset eksisting dimiliki oleh pemerintah
daerah dan masih banyak aset yang dikuasai
oleh warga lokal
Kebijakan BIJB dan arahan gubernur dalam terdapat perubahan kebijakan terkait 0
pengembangan kawasan pengelolaan dan perancangan kawasan
E02FDEBFA4
4.5 KESIMPULAN EVALUASI
Tabel 4.1 Penilaian dan Evaluasi Faktor Internal (Non Fisik)
PEMBOBOTAN
SUB-
ASPEK KRITERIA UMUM VARIABEL FAKTOR/ NILAI
KRITERIA VARIABEL SUB-KRITERIA KRITERIA
ASPEK AKHIR
Eksternal Kebijakan Makro Peraturan Nasional 0

Perundang- Regional/
0
undangan Provinsi 0.3
0.67
Kota/
1
Kabupaten
Arahan Provinsi 1 1.0
Aksesibilitas/Sistem Prasarana Jaringan
1 1.0
Transportasi Kota Jalan
Sarana Terminal 0.5 0.81
0.88
Moda
0.8
Angkutan 1
Umum
Sistem Utilitas Kota Air Bersih 0.5 0.5
Drainase 1 1.0
Persampahan 1 1.0 0.90
Listrik 1 1.0
Telekomunikasi 1 1.0
Internal Fisik Dasar dan Iklim Topografi 1 1.0
(Fisik) Klimatologi 1 1.0 0.83
Hidrologi 0.5 0.5
Pemanfaatan Ruang Peruntukan Lahan 0 0.0
0.00
Intensitas Bangunan 0 0.0
Aksesibilitas/Sistem Prasarana Jaringan 52%
0.5
Transportasi Kota Jalan
Internal Parkir
0
Kendaraan
0.2
Jalur
Sepeda dan
0
Pejalan 0.08
Kaki
Sarana Terminal
0 0.25
dan Halte
Moda 0.0
Angkutan 0
Umum
Ruang Terbuka dan Vegetasi 0.0 0.00
Tata Bangunan Sempadan Bangunan 0.0
0.00
Tinggi Bangunan 0.0
Utilitas Air Bersih 0.5
Drainase 0.0
Persampahan 0.0 0.30
Listrik 0.5
Telekomunikasi 0.5
Informasi Penanda Sistem Penanda Publik 0.5
0.50
Media Luar Ruang/Reklame 0.5
E02FDEBFA4
PEMBOBOTAN
SUB-
ASPEK KRITERIA UMUM VARIABEL SUB- FAKTOR/ NILAI
KRITERIA VARIABEL KRITERIA
KRITERIA ASPEK AKHIR
I n t e r n a l Kedudukan Kawasan 1 1.0 1.00

(Non-Fisik) Demografi dan Sosial Demografi 0 0.0
Kemasyarakatan Sosial Kemasyarakatan
0.50
1 1.0
0.50
Ekonomi 0.50
Sistem Administrasi dan Sistem Administrasi
0.5 0.5
Manajemen Aset Kelembagaan 0.50
Manajemen Aset 0.5 0.5
Kebijakan BIJB dan arahan gubernur dalam
0 0.0 0.00
pengembangan kawasan
Berdasarkan evaluasi yang dilakukan terhadap master plan 2. Internal non fisik dengan nilai sebesar 0,50 memiliki
Kertajati Aerocity tahun 2016 (tahap 1) terhadap kondisi pengaruh yang paling besar pada kriteria,
eksisting (tahun 2021), tercapai nilai sebesar 52%, yang
• Kebijakan BIJB sebagai perusahaan operasional
berarti perlu adanya sebagian revisi pada master plan.
dan arahan pemerintah provinsi (gubernur):
Faktor-faktor yang paling memberi pengaruh pada terdapat perubahan kebijakan, terutama yang
penurunan nilai evaluasi master plan 2016 antara lain berkaitan dengan konsep pengembangan Rebana
berasal dari aspek: Metropolitan.
1. Internal fisik dengan nilai sebesar 0,25 memiliki 3. Eksternal dengan nilai paling tinggi, yaitu 0,81 memiliki
pengaruh yang paling besar pada kriteria, pengaruh yang paling besar pada kriteria,
• Pemanfaatan ruang, ruang terbuka dan tata • Kebijakan makro: terdapat banyak pembaruan
bangunan: belum tersedia/terbangun pada kondisi kebijakan peraturan perundang-undangan,
eksisting. terutama di tingkat nasional dan provinsi.
• Utilitas: banyak yg belum tersedia/terbangun,

sementara utilitas eksisting masih belum sesuai
rencana.
E02FDEBFA4
MASTER PLAN 2021

5.1 Visi, Misi dan Strategi Pengembangan
05
5.2 Konsep Perancangan dan Pengembangan
5.3 Master Plan Kawasan Aerocity 2021
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, REVIEW MASTER
atau PLANtautan berikut
mengakses
KERTAJATI AEROCITY BANDARA INTERNASIONAL JAWA BARAT (BIJB) V - 01
E02FDEBFA4
GA AFILIASI PENELITAN INDONESIA INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG
Visi Kawasan:
“Kota Bandara Hijau Terdepan sebagai Pusat

Pertumbuhan Primer berbasis Industri Penerbangan
dan Logistik yang mendukung masyarakat modern
dalam berbisnis, bermukim dan berekreasi dalam
rangka mendukung Jawa Barat menjadi provinsi
unggul melalui inovasi dan kolaborasi.”
REVIEW MASTER PLAN kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut
memasukkan
TY BANDARA INTERNASIONAL JAWA BARAT (BIJB) V - 01 V - 01
E02FDEBFA4
5.1 VISI MISI DAN DAN SKENARIO

PENGEMBANGAN KAWASAN
5.1.1 Visi Pengembangan Kawasan Aerocity “yang Mendukung Masyarakat Modern”
Seiring dengan berkembangnya kebijakan pembangunan Masyarakat sebagai komponen terpenting dalam
dan kondisi fisik kawasan maka evaluasi terhadap visi pembangunan menjadi Selaras dalam mendukung visi
sebelumnya perlu dilakukan untuk kebutuhan Kawasan MP sebelumnya dan untuk menekankan “masyarakat
Kertajati Aerocity saat ini serta menyesuaikan dinamika modern” sebagai tujuan pembangunan kawasan dari segi
yang terjadi serta mengantisipasi perkembangan di masa sosial budaya. Hal ini selaras dengan misi pembangunan
mendatang. Visi Kertajati Aerocity tahun 2021 mengacu Provinsi Jawa Barat kedua yaitu melahirkan manusia yang
pada hasil evaluasi dan yaitu: berbudaya, berkualitas, bahagia dan produktif melalui
peningkatan pelayanan publik yang inovatif;
“Kota bandara hijau pionir sebagi pusat pertumbuhan
primer berbasis industri penerbangan dan logistik
yang mendukung masyarakat modern dalam berbisnis,
bermukim dan berekreasi dalam rangka mendukung “dalam Berbisnis, Bermukim, dan Berekreasi”
Jawa Barat menjadi provinsi unggul melalui inovasi dan
selaras dengan kebutuhan kawasan terkini, mencerminkan
kolaborasi.”
zona-zona yang ada dalam MP (zona permukiman, pusat
Penjabaran visi diatas adalah sebagai berikut: teknologi, kreatif, pusat bisnis, aerospace park, hub logistik)
“Kota Bandara Hijau Terdepan”
Diadaptasi dari tujuan pembangunan Provinsi Jawa “dalam rangka Mendukung Jawa Barat menjadi Provinsi
Barat sebagai Provinsi Hijau yang dituangkan dalam Unggul Melalui Inovasi dan Kolaborasi.”
misi pembangunan Provinsi Jawa Barat ketiga
Mendukung misi dari pengembangan Rebana Metropolitan
yaitu mempercepat pertumbuhan dan pemerataan
yaitu untuk menjadikan Jawa Barat menjadi provinsi yang
pembangunan berbasis lingkungan dan tata ruang yang
unggul melalui inovasi dan kolaborasi.
bekelanjutan melalui peningkatan konektivitas wilayah
dan penataan daerah. Kertajati Aerocity sendiri dalam Dalam rangka mewujudkan visi tersebut maka dilakukan
penerapannya merupakan kawasan pertama yang penyesuaian tehadap tujuan dan misi pengembangan
mengembangkan kota bandara terintegrasi terdepan di kawasan berdasarkan yang telah disusun sebelumnya
Indonesia. agar selaras dengan kebutuhan kawasan terkini yang
tertuang dalam visi baru yang diusulkan.
“sebagai Pusat Pertumbuhan Primer berbasis Industri

Penerbangan dan Logistik”
Pusat pertumbuhan primer (primary growth center)

berbasis Industri Penerbangan dan Logistik merupakan
sebagai arahan pengembangan KPI Kertajati dalam
Rencana pengembangan Rebana Metropolitan. Rencana
pengembangan Metropolitan Rebana selaras dengan
misi pengembangan Provinsi Jawa Barat keempat yaitu
meningkatkan produktivitas dan daya saing ekonomi umat
yang sejahtera dan adil melalui pemanfaatan teknologi
digital dan kolaborasi dengan pusat-pusat inovasi serta
pelaku pembangunan
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikutV - 02
E02FDEBFA4
5.1.2 Misi dan Strategi Pengembangan Kawasan Aerocity
Tabel 5.1. Misi dan Strategi Masterplan Kertajati Aerocity 2021
No Misi Strategi
1. Connective & Integrated: • Meningkatkan kualitas serta konektivitas infrastruktur di dalam maupun
Mendukung terciptanya kawasan keluar kawasan terhadap titik-titik transit maupun prasarana transportasi
yang ada.
bandara yang terintegrasi
melalui keterhubungan jaringan • Mewujudkan lingkungan berbasis transit (Transit Oriented Development)
yang mendukung budaya berjalan kaki maupun bersepeda.
infrastruktur dan transportasi
antarmoda yang berbasis publik.
2. Innovative & Collaborative: • Menciptakan tata kelola kawasan (Estate Management) yang baik dan
Menciptakan tata kelola terintegrasi.
yang baik, didukung oleh • Meningkatkan peran pengelola kawasan dalam rangka mengoptimalkan
kemitraan multistakeholder pengembangan dan pemanfaatan sumber daya lahan yang sesuai dengan
daya dukung dan daya tampungnya.
dalam mengoptimalkan
pengembangan dan • Mengembangkan kelembagaan dan kemitraan dalam rangka
pemanfaatan sumber daya pengembangan, dan pemanfaatan lahan.
lahan kawasan.
3. Competitive & Prospective: • Membangun posisi pasar yang kuat dan menarik untuk pembangunan.
Menjadikan kawasan sebagai
• Menciptakan alternatif yang dapat: menarik investor/warga lokal dan
lingkungan bisnis dan industri internasional, melengkapi Jawa Barat, menawarkan tujuan/pilihan baru
berbasis penerbangan dan (penggerak pertama).
logistik yang kondusif dalam • Menciptakan wilayah perbelanjaan yang menarik dalam pembangunan yang
mendukung fungsi pusat baru ini.
pertumbuhan primer.
• Mendorong kegiatan logistik yang terintergasi dengan bandara dan
prasarana transportasi pendukung logistik.
4. Participative & Inclusive: • Menciptakan wilayah hiburan yang unik dan wajib dikunjungi dalam lokasi
Mendukung pembangunan ini.
masyarakat yang berkeadilan • Menyediakan fungsi-fungsi pendukung kegiatan rekreasi seperti perhotelan
dan modern melalui kegiatan bagi pengunjung lokal maupun internasional.
Industri Penerbangan dan • Menawarkan berbagai variasi pilihan perumahan untuk mencocokan
Logistik dengan ditunjang kebutuhan dan aspirasi demografik pasar dan penduduk yang berkembang.
fungsi-fungsi antara lain
• Menjawab kebutuhan perumahan yang lebih terjangkau dan berkualitas.
bermukim dan berekreasi.
• Menyediakan ruang terbuka publik dalam mendukung interaksi sosial,
keharmonisan sosial, dan terjaganya nilai-nilai positif masyarakat Indonesia.
• Memastikan ketersediaan sarana umum dan sosial yang memadai sesuai

dengan kebutuhan penduduk.
• Mewujudkan pembangunan kawasan yang inklusif dan berkeadilan.
5. Green & Sustainable: Menjadi • Menyediakan ruang-ruang hijau dan menghubungkannya dengan elemen-
kawasan bandara hijau dengan elemen alami yang telah ada di sekitar wilayah tersebut seperti sungai dan
dan lainnya dalam rangka mendukung keseimbangan ekologi.
mewujudkan lingkungan hidup
yang asri, berkelanjutan serta • Memaksimalkan elemen alami yang telah ada atau daerah tepi sungai yang
berpotensi untuk pembangunan wilayah perumahan berkualitas tinggi.
berketahanan.
• Memastikan tercapainya daya dukung kawasan melalui ketersediaan
air bersih yang memadai, sistem persampahan yang efisien, jaringan
telekomunikasi yang baik, serta ketersediaan energi yang memadai.
E02FDEBFA4
5.2 KONSEP PERANCANGAN DAN

PENGEMBANGAN KAWASAN
5.2.1 Alun-Alun
5.3.2
Alun-Alun merupakan konsep ruang terbuka yang

umum diterapkan di kota-kota di Indonesia. Dalam
sejarahnya Alun-alun merupakan ruang pertemuan
antara masyarakat dengan pemimpinnya, masyarakat
dengan mudah berkumpul di Alun-alun karena fasilitas-
fasilitas umum ditempatkan di keempat sisi alun-alun.
Seiring perkembangan zaman Alun-alun menjadi ikon
dan identitas sebuah kota dengan tetap mempertahankan
fungsi utamanya sebagai ruang publik bagi masyarakat
kota.
Dalam revisi master plan Kawasan Kertajati Aerocity

2021 konsep alun-alun digunakan sebagai elemen Gambar 5.1. Konsep Perencanaan Alun-alun di Kota
sentral pembentuk struktur ruang yang berfungsi Majalengka.
dalam memperjelas orientasi serta mempertegas
sirkulasi kawasan. Alun-alun juga menjadi gerbang
kota dengan orientasi visual menuju bandara agar dapat
memperlihatkan integrasi antara aerocity dengan Bandara
Kertajati.
E02FDEBFA4
5.2.2 Cultural Spine
Cultural Spine
Gambar 5.2. Konsep Cultural Spine Kertajati Aerocity.

Pengembangan jenis kegiatan baru dalam kawasan Kertajati pendukung transportasi lainnya; ruang terbuka hijau dan
Aerocity diusulkan berdasarakan rencana-rencana pembangunan fasilitas umum; serta campuran. Dalam revisi master plan 2021
infrastruktur wilayah, rencana pengembangan lahan terbaru konsep yang diusulkan berupa “cultural spine” yang berfungsi
serta kebijakan aviasi terbaru. Konsep yang digunakan dalam hal mengintegrasikan fungsi-fungsi dalam kawasan sehingga tercipta
ini sejalan dengan arahan Gubernur untuk pengembangan daerah sebuah pengembangan kawasan kota bandara yang nyaman bagi
Jawa Barat yaitu “Live, Work and Play” yang sejalan dengan tema penduduk maupun pendatang dalam melakukan aktifitas berhuni,
penyelenggaraan West Java Investment Summit yang berlangsung berkerja, maupun berekreasi.
pada tahun 2020. Tema “Live, Work and Play” diusung dalam
rangka mendorong kegiatan investasi di Jawa Barat. Cultural spine sebagai konsep diharapkan dapat mendukung
pengembangan kawasan berupa ruang terbuka linier yang dapat
Fungsi-fungsi yang telah diusulkan pada master plan sebelumnya berfungsi sebagai ruang berinteraksi yang mewadahi kegiatan
telah mencakup fungsi-fungsi antara lain hunian; perdagangan seni dan budaya yang berpotensi untuk dikembangkan menjadi
dan jasa (komersial) yang termasuk diantaranya fungsi ciri khas Kota Bandara di Jawa Barat.
perkantoran, hotel, dan retail; industri; bandara dan infrastruktur
E02FDEBFA4
5.2.3 Transit Oriented Development (Kawasan

Berorientasi Transit)
Kawasan kota yang dibangun dengan menerapkan

konsep TOD menekankan pentingnya lingkungan kota
bagi kenyamanan bertransit dan berjalan kaki serta
pembangunan kompak yang mendukung efisiensi
pemanfaatan lahan dan penyediaan ruang publik serta
fasilitas umum yang berkualitas serta penempatan fungsi
hunian dan non-hunian yang terjangkau melalui moda
transportasi masal untuk menciptakan kawasan dengan
fungsi beragam dan mengurangi jarak tempuh sehari-hari.
TOD berfokus pada sistem angkutan umum massal dan

fungsi transportasi yang tidak hanya berperan sebagai
infrastruktur namun sebagai perangkat yang signifikan Gambar 5.3. Visualisasi penerapan konsep TOD
dalam menentukan arah pengembangan kota. Radius jarak Kawasan Aerocity: Alun-alun yang terintegrasi dengan
nyaman berjalan kaki diterapkan untuk mempermudah sistem transit.
pergerakan dari satu tempat ke tempat lainnya dari satu

titik transit ke titik transit lainnya.
Konsep ini mendukung tujuan keberlanjutan dengan

memanfaatkan transportasi umum massal untuk
mengurangi mobilisasi menggunakan kendaraan pribadi
dalam berpindah dalam kawasan.
Gambar 5.4. Visualisasi kualitas jalur pejalan kaki

Kawasan Aerocity.
E02FDEBFA4
Konsep penataan fungsi dan kegiatan Aerotropolis,

Kawasan Kertajati Aerocity dan Bandara Internasional Jawa
Barat Kertajati secara umum digambarkan terdiri atas 3
(tiga) kelompok kegiatan yaitu Aktivitas inti penerbangan
(core aeronautical activities), Aktivitas yang berhubungan
dengan Bandar Udara (airport related activities) dan
Aktivitas yang berorientasi pada Bandar udara (airport-
oriented activities).
Aktivitas inti penerbangan

(core aeronautical activities)
Semua kegiatan penerbangan penumpang

maupun barang/kargo logistik.
Aktivitas yang berhubungan dengan bandara

(airport related activities)
Termasuk klaster kegiatan antara lain Logistic

Hub dan Aerospace Park yang ditunjang dengan
fungsi pendukung berupa fasilitas publik dan
ruang terbuka hijau.
Aktivitas yang berorientasi pada bandara

(airport-oriented activities)
Termasuk kluster kegiatan antara lain Pusat

Teknologi Kreatif, Pusat Bisnis, Permukiman,
yang ditunjang dengan fungsi pendukung
berupa fasilitas publik dan ruang terbuka
hijau.
Gambar 5.5. Konsep Aktivitas dan Pergerakan di Aerocity
Kertajati.
E02FDEBFA4
5.2.5 Urban Design Framework
Delineasi Kawasan
Jalan Tol
Akses Utama Dalam Kawasan
Gerbang Kawasan
Interchange Utama
Jalur Transportasi Berbasis Rel
Jalur Hijau
Jalur Biru
Kawasan Hunian dan Campuran
Kawasan Perkantoran, Perdagangan dan Jasa
Kondisi eksisting Kawasan Aerocity memiliki jalur air

yang juga menjadi batas administrasi desa. Jalur air yang
berpotensi sebagai elemen alami kawasan dipertahankan
dengan ruang hijau di sekitarnya sehingga tercipta alur
alam hijau dan biru yang menerus sepanjang kawasan.
Jalan Tol Cipali yang menghubungkan Aerocity dengan

kawasan dan kota lain terkoneksi melalui interchange
utama di KM 152. Interchange Cisumdawu-Aerocity
terhubung langsung ke Alun-alun di pusat kota yang juga
berfungsi sebagai gerbang kawasan yang berorientasi
langsung ke Bandara Kertajati melalui jalan arteri primer.
Alun-alun Aerocity terhubung langsung ke jalan arteri

sekunder di dalam kawasan yang menghubungkan setiap
klaster kawasan terutama kawasan hunian dan campuran
dengan kawasan perkantoran, perdagangan dan jasa.
Jalan Arteri Primer memungkinkan akses langsung

menuju Bandara Kertajati. Koneksi antara Aerocity dengan Gambar 5.6. Urban Design Framework dan Visualisasi di
Bandara juga didukung oleh jalur rel APMS. Kertajati Aerocity.
E02FDEBFA4
5.3 MASTER PLAN KAWASAN 2021

5.3.1 Rencana Zoning Kawasan
Gambar 5.7. Rencana Zonasi di Kertajati Aerocity.

Tabel 5.2. Tabel Luas Kawasan
Desain Master Plan 2021 memiliki perbedaan yang
signifikan dengan Master Plan 2016, di antaranya:
• Sungai sebagai batas alami kawasan lebih banyak

yang dipertahankan, selain karena berfungsi
sebagai batas administrasi desa jalur biru dan
hijau juga dibutuhkan untuk keberlanjutan ekologi
kawasan.
• Mempertahankan Situ Cijingga yang berfungsi

sebagai penampungan air dan penambahan
beberapa lokasi parkir air atau kolam retensi
sepanjang sungai utama.
• Penempatan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial

mengikuti konsep Cultural Spine terutama fasilitas
dengan skala kawasan.
• Terdapat persil dan juga jalan yang telah dimulai

proses pembangunannya sehingga perlu
dipertahankan terutama di Zona Pusat Bisnis
bagian timur.
E02FDEBFA4
5.3.2 Rencana Sub-Cluster Kawasan
Gambar 5.8. Rencana Sub-Cluster Kawasan
Tabel 5.3. Tabel Luas Sub-Cluster Kawasan
Luas
Cluster Sub-Cluster
Ha %
Aerospace Park 224,80 6,5%
ANO Aerospace Node 162,58 4,7%
MRO Maintenance, Repair and Overhaul 62,22 1,8%
Logistic Hub 589,75 16,9%
LOG Logistic and Distribution 589,75 16,9%
Creative Technology Center 487,12 14,0%
BIO Bio-Life Science 222,56 6,4%
AD Advance Manufacturing 131,10 3,8%
UNC University/Campus 133,46 3,8%
Business Park 669,50 19,2%
FCT Financial Center & ICT (Data Center) 276,83 8,0%
MXD Mised Use 392,66 11,3%
Hunian 265,22 7,6%
RES Individual Housing 68,90 2,0%
RHC Individual & High-Class Housing 196,33 5,6%
Fasilitas Publik 37,50 1,1%
CF Public Communifty Facilities 37,50 1,1%
Ruang Terbuka Hijau dan Biru 855,22 24,6%
Infrastruktur 351,54 10,1%
TOTAL 3.480,65
E02FDEBFA4
Master Plan 2021
Gambar 5.9. Visualisasi Master Plan Kertajati Aerocity 2021
Cisumdawu Junction
Gambar 5.10. Visualisasi Entry Ke Kawasan Kertajati Aerocity.
E02FDEBFA4
Business Park
Business Parks, yang terdiri dari Financial Center, ICT Data

Center, dan pengembangan area komersial/ mixed use;
berpusat di area yang berhadapan dengan jalan utama
dan tol Cipali. Lokasi yang berdekatan dengan tol akan
memaksimalkan ekspos area kepada para pangguna
jalan tol dan berpotensial menciptakan efek identitas yang
menarik dan unik untuk mengundang orang untuk datang
ke area Aerocity.
Gambar 5.11. Visualisasi Entry Kawasan Business Park

Kertajati Aerocity.
E02FDEBFA4
Creative Technology Center
Creative Technology Center merupakan area yang menjadi

gabungan dari konsep Work dan Play. Kawasan terbagi
dalam 3 bagian utama yaitu Bio-Life Science yang di
dalamnya terdapat Health Center dan berbagai pusat riset,
Advance Manufacturing yang di dalamnya terdapat fasilitas-
fasilitas riset dan teknologi salahsatunya Pharmaceutical
Manufacture, dan University/Campus berupa universitas
dengan fokus bidang penerbangan dan pesawat.
Gambar 5.12. Visualisasi Entry Kawasan Creative

Technology Center Kertajati Aerocity.
E02FDEBFA4
Perumahan dan Campuran
Zona yang terdiri dari Residential Township dan sebagian

dari Creative Technology Center, sebagian besar akan
berlokasi di bagian barat lahan. Hal ini agar area residensial
menjadi lingkungan yang baik, aman dan tenang, jauh dari
keramaian are komersial dan aktivitas bandara. Seluruh
fasilitas untuk komunitas ini akan terletak bersebelahan
dengan area hijau, yang akan mendorong pembentukan
lingkungan yang ramah bagi pejalan kaki dan bersepeda.
Gambar 5.13. Visualisasi Entry Kawasan Perumahan dan

Campuran Kertajati Aerocity.
E02FDEBFA4
Aerospace Park
Aerospace Park sebagai pendukung bandara dalam bidang

industri dan maintenance pesawat terbang. Di dalam
Aerospace Park terdapat fungsi Aerospace Node dan
Maintenance, Repair & Overhaul (MRO). Aerospace Park juga
menyediakan fasilitas Heliport di sisi dekat bandara.
Gambar 5.14. Visualisasi Entry Kawasan Aerospace Park

Kertajati Aerocity.
E02FDEBFA4
Logistic Hub
Logistic Hub Aerocity berperan penting dalam menjadi

industri utama Aerocity dan juga mendukung Bandara
Kertajati dalam rangka memenuhi tujuan menjadi pusat
jasa logistik dan kargo terbesar di Jawa Barat dan nasional.
Gambar 5.15. Visualisasi Entry Kawasan Logistic Hub

Kertajati Aerocity.
E02FDEBFA4
Cultural Spine
Alun-Alun
Alun-alun Aerocity dirancang untuk menjadi pusat kota Gambar 5.16. Visualisasi Entry Kawasan Alun-Alun -
Aerocity dan juga pusat kegiatan yang dilengkapi fasilitas- Cultural Spine Kertajati Aerocity.
fasilitas umum bagi penduduk ruang publik, fasilitas
ibadah, komersial dan fasilitas umum budaya. Alun-alun
juga terintegrasi dengan moda transportasi umum yaitu
APMS.
E02FDEBFA4
5.3.3 Usulan Rencana Pola Ruang
Gambar 5.17. Rencana Pola Ruang Kawasan Kertajati Aerocity.
Rencana zoning kawasan dapat dikelompokkan sesuai

gambar berikut sebagai usulan untuk penyesuaian
regulasi tata ruang.
• Klaster Logistic Hub dan Aerospace Park diusulkan

sebagai Zona Industri dan Pergudangan.
• Klaster Business Park diusulkan sebagai Zona

Perdagangan dan Jasa.
• Klaster Creative Technology Center diuslkan sebagai

Zona Perumahan dan Perkantoran.
• Klaster Hunian diusulkan sebagai Zona Perumahan
• Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial diusulkan sebagai

Zona Sarana Pelayanan Umum
E02FDEBFA4
5.3.4 Rencana Sirkulasi dan Jalur Penghubung
Gambar 5.18. Rencana Sirkulasi Kawasan Kertajati Aerocity
a. Jaringan Jalan Kawasan
ROW 50 meter (Jalan Arteri Primer)
• Jalan menghubungkan Infrastruktur Tol regional • Membatasi jumlah persimpangan sehingga alur lalu
sebagai Gerbang Masuk Utama (Expressway) menuju lintas dapat lebih lancar.
Bandara dan Kawasan Kertajati Aerocity.
• Area bio-swale di kedua sisi luar jalan dan median yang
• Jalur utama menuju Cipali-Cisumdawu Interchange dapat dialihkan/diperluas menjadi jalur tambahan di
dan bandara Kertajati yang baru. masa depan - jika dibutuhkan.
• Pengaturan minimum dua jalan berjalur 4 (hingga dua • Tidak ada akses langsung ke area manapun dari
jalan berjalur 6) dengan satu jalur darurat. gerbang masuk utama ini.
E02FDEBFA4
ROW 40 meter (Jalan Arteri Sekunder) Jalan Lingkungan (The Internal/ Local Road)
• Jalan arteri sekunder atau The Active Loop yang • Jalan lingkungan yang memiliki lebar fleksibel dari
melayani Kawasan Aerocity. Spesifikasi ROW
• Sistem loop yang menghubungkan seluruh area dari • Jalan setempat di dalam area, dibangun oleh masing-
dan ke gerbang masuk utama. masing pemilik area.
• Minimal dua jalan berjalur 3 (hingga berjalur 4) dengan • Harus memiliki area drop-off untuk bangunan dan
jalur khusus untuk pedestrian dan sepeda. pedestrian yang ramah lingkungan, dilengkapi dengan
bollard untuk melambatkan lalu lintas.
• Median jalan untuk mengakomodasi koridor LRT yang
ditinggikan di masa depan. b. Jalur Pedestrian
• Membatasi akses langsung ke tiap area dari jalan • Prinsip-prinsip desain urban berikut menjadi panduan
arteri ini. dalam pembangunan jalur pedestrian.
ROW 24 meter (Jalan Kolektor)
Merupakan jalan kolektor yang berfungsi menghubungkan
• Jalan yang menghubungkan area-area yang berbeda

di setiap zona.
• Minimal dua jalan berlajur 2 dengan jalur pedestrian

dan sepeda yang disatukan.
E02FDEBFA4
• Konektivitas: Alur yang bersih dan menerus untuk Prinsip-prinsip desain urban berikut menjadi panduan
jalur pedestrian yang menghubungkan lokasi-lokasi dalam pembangunan jalur sepeda.
utama, fasilitas-fasilitas/ruangruang
• Konektivitas: Alur yang bersih dan menerus untuk
• Publik, dan pusat daya tarik untuk menarik orang jalur pedestrian yang menghubungkan lokasi-
berjalan menuju kawasan Kertajati Aerocity. lokasi utama, fasilitas-fasilitas/ruangruang publik,
dan pusat daya tarik yang mendorong aktivitas
• Hirarki: Jalur pedestrian memiliki lebar yang bervariasi
bersepeda.
untuk memberikan pengalaman yang berbeda dan
petunjuk arah bagi para pejalan kaki (misal jalur yang • Keamanan: Menyediakan jalur sepeda, dengan
lebar terasa lebih lega dan jalur yang sempit terasa lebar minimum 1.5 meter di sepanjang jalan
lebih intim). utama, terpisah dari kendaraan dan pejalan kaki
untuk menghindari bahaya dan kecelakaan. Pada
• Karakter: Jalur pedestrian yang berupa lorong diapit
tipe jalan yang lain, jalur sepeda dapat disediakan
oleh bangunanbangunan dengan desain arsitektur
bersama-sama dengan jalur pejalan kaki (berbagi
modern yang merepresentasikan karakter Kertajati
jalur).
Aerocity.
• Privasi Perumahan: Merencanakan rute sepeda
• Keamanan: Lokasi area pedestrian yang aman dan
dengan pertimbangan lingkungan sekitar untuk
nyaman sepanjang jalan-jalan utama menjamin
mengurangi dampak negatif ke privasi daerah
keamanan para pejalan kaki siang dan malam.
perumahan.
c. Jalur Sepeda
• Estetika: lanskap dan furnitur jalan sepanjang jalan
• Rencana jalur sepeda mengangkat moda transportasi
sepeda menciptakan jalur sepeda yang atraktif dan
alternatif yang lebih “hijau” di kawasan Kertajati
menarik.
Aerocity.
• Memperkenalkan dua tipe jalur sepeda;
• Jalur sepeda santai, terletak di ruang hijau utama
agar para pesepeda dapat menikmati suasana di tepi
sungai.
• Jalur sepeda khusus, terletak di jalur ROW jalan
utama publik.
E02FDEBFA4
5.3.5 Rencana Transportasi Berbasis Rel
Untuk meningkatkan konektivitas Aerocity baik di

dalam kawasan maupun ke luar kawasan dibuat moda
transportasi berbasis rel yaitu APMS (Automated People
Mover System), Kereta barang bekerjasama dengan KA
LOG dan Kereta penumpang oleh PT KAI. Sistem APMS
merupakan moda transportasi berjenis Light Rail Train
yang akan menghubungkan antar klaster di dalam Aerocity
dan juga Bandara Kertajati. Kereta Barang berfungsi untuk
menghubungkan Logistic Hub dan Aerospace Park dengan
destinasi pusat logistik di luar Aerocity. Kereta penumpang
akan menghubungkan Aerocity dengan kota-kota lain di
sekitar Majalengka dan Jawa Barat.
Gambar 5.19. Rencana Transportasi berbasis rel di

Kawasan Kertajati Aerocity
E02FDEBFA4
5.3.6 Rencana Intensitas dan Kepadatan

Bangunan
E
C
D
a. Intensitas Bangunan
• Dalam penomoran blok, kawasan dibagi ke dalam 5

kluster.
• Untuk menciptakan kawasan landmark dengan

bangunan medium-rise iconic dengan kepadatan tinggi
di area inti dan sekitar alun-alun untuk menciptakan
kesan gerbang kawasan, direkomendasikan agar
area di dalam zona Business Park memiliki rasio area
tertinggi.
• KLB yang paling rendah diarahkan ke kawasan hunian.
• KLB yang cenderung rendah disarankan untuk area

fasilitas umum dan sosial serta peruntukan ruang
terbuka hijau
Gambar 5.20. Rencana Intensitas dan Kepadatan di

Kawasan Kertajati Aerocity.
E02FDEBFA4
Tabel 5.4. Tabel Intensitas Cluster A (Hub Logistik)
Persentase
Kode Blok/ Luas Lantai (m2)
Luas Lahan
Blok Sub- Sub-zona Cluster
(m2)
Zona % KDB KLB KDH Dasar Total
A.1 G.1 Pergudangan 129.227 1,4% 50% 2,0 50% 64.613 258.454
A.2 G.1 Pergudangan 65.487 0,7% 50% 2,0 50% 32.744 130.974
A.3 G.1 Pergudangan 43.260 0,5% 50% 2,0 50% 21.630 86.519
A.4 G.1 Pergudangan 57.898 0,6% 50% 2,0 50% 28.949 115.797
A.5 G.1 Pergudangan 107.515 1,2% 50% 2,0 50% 53.758 215.031
A.6 G.1 Pergudangan 81.000 0,9% 50% 2,0 50% 40.500 162.000
A.7 G.1 Pergudangan 101.930 1,1% 50% 2,0 50% 50.965 203.860
A.8 G.1 Pergudangan 97.534 1,1% 50% 2,0 50% 48.767 195.068
A.9 G.1 Pergudangan 129.231 1,4% 50% 2,0 50% 64.615 258.461
A.10 G.1 Pergudangan 192.008 2,1% 50% 2,0 50% 96.004 384.016
A.11 G.1 Pergudangan 156.013 1,7% 50% 2,0 50% 78.006 312.025
A.12 G.1 Pergudangan 162.874 1,8% 50% 2,0 50% 81.437 325.748
A.13 I.1 Industri 125.254 1,4% 50% 2,0 50% 62.627 250.508
A.14 I.1 Industri 125.262 1,4% 50% 2,0 50% 62.631 250.523
A.15 I.1 Industri 179.823 2,0% 50% 2,0 50% 89.911 359.645
A.16 I.1 Industri 146.064 1,6% 50% 2,0 50% 73.032 292.128
A.17 I.1 Industri 153.007 1,7% 50% 2,0 50% 76.504 306.014
A.18 I.1 Industri 87.757 1,0% 50% 2,0 50% 43.879 175.514
A.19 I.1 Industri 87.767 1,0% 50% 2,0 50% 43.884 175.534
A.20 I.1 Industri 125.986 1,4% 50% 2,0 50% 62.993 251.971
A.21 I.1 Industri 102.334 1,1% 50% 2,0 50% 51.167 204.667
A.22 I.1 Industri 107.509 1,2% 50% 2,0 50% 53.754 215.017
A.23 I.1 Industri 87.754 1,0% 50% 2,0 50% 43.877 175.508
A.24 I.1 Industri 87.763 1,0% 50% 2,0 50% 43.882 175.526
A.25 I.1 Industri 125.977 1,4% 50% 2,0 50% 62.988 251.953
A.26 I.1 Industri 102.330 1,1% 50% 2,0 50% 51.165 204.660
A.27 I.1 Industri 107.764 1,2% 50% 2,0 50% 53.882 215.529
A.28 I.1 Industri 108.622 1,2% 50% 2,0 50% 54.311 217.244
A.29 I.1 Industri 77.822 0,9% 50% 2,0 50% 38.911 155.644
A.30 I.1 Industri 111.694 1,2% 50% 2,0 50% 55.847 223.388
A.31 I.1 Industri 90.723 1,0% 50% 2,0 50% 45.361 181.446
A.32 I.1 Industri 95.775 1,1% 50% 2,0 50% 47.887 191.550
A.33 I.1 Industri 75.431 0,8% 50% 2,0 50% 37.715 150.861
A.34 I.1 Industri 118.683 1,3% 50% 2,0 50% 59.342 237.367
A.35 I.1 Industri 96.406 1,1% 50% 2,0 50% 48.203 192.811
A.36 I.1 Industri 100.598 1,1% 50% 2,0 50% 50.299 201.196
A.37 I.1 Industri 125.851 1,4% 50% 2,0 50% 62.925 251.702
A.38 I.1 Industri 125.572 1,4% 50% 2,0 50% 62.786 251.144
A.39 I.1 Industri 101.962 1,1% 50% 2,0 50% 50.981 203.925
A.40 I.1 Industri 106.748 1,2% 50% 2,0 50% 53.374 213.496
A.41 I.1 Industri 150.841 1,7% 50% 2,0 50% 75.420 301.682
A.42 I.1 Industri 122.543 1,4% 50% 2,0 50% 61.271 245.085
A.43 I.1 Industri 130.320 1,4% 50% 2,0 50% 65.160 260.641
A.44 I.1 Industri 150.823 1,7% 50% 2,0 50% 75.412 301.647
A.45 I.1 Industri 119.609 1,3% 50% 2,0 50% 59.805 239.219
A.46 I.1 Industri 127.521 1,4% 50% 2,0 50% 63.760 255.041
A.47 I.1 Industri 141.359 1,6% 50% 2,0 50% 70.680 282.718
A.48 I.1 Industri 125.735 1,4% 50% 2,0 50% 62.867 251.469
A.49 I.1 Industri 126.311 1,4% 50% 2,0 50% 63.156 252.623
E02FDEBFA4
Persentase
Luas Lahan
(m2)
A.50 S.7 Prasarana Terminal 129.042 1,4% 60% 1,4 40% 77.425 180.659
A.51 I.1 Industri 160.433 1,8% 50% 2,0 50% 80.216 320.865
A.52 I.1 Industri 129.813 1,4% 50% 2,0 50% 64.906 259.626
Luas Total Blok Cluster A 6.026.563 66,9% 3.026.186 11.975.701
H.1.1 H.4 Jalur Hijau 22.551 0,3% 10% 0,1 90% 2.255 2.255
H.1.2 H.4 Jalur Hijau 5.803 0,1% 10% 0,1 90% 580 580
H.1.3 H.4 Jalur Hijau 12.001 0,1% 10% 0,1 90% 1.200 1.200
H.1.4 H.4 Jalur Hijau 24.019 0,3% 10% 0,1 90% 2.402 2.402
H.1.5 H.4 Jalur Hijau 12.435 0,1% 10% 0,1 90% 1.244 1.244
H.1.6 H.4 Jalur Hijau 17.819 0,2% 10% 0,1 90% 1.782 1.782
H.1.7 H.4 Jalur Hijau 10.218 0,1% 10% 0,1 90% 1.022 1.022
H.1.8 H.4 Jalur Hijau 9.805 0,1% 10% 0,1 90% 981 981
H.1.9 H.4 Jalur Hijau 12.115 0,1% 10% 0,1 90% 1.211 1.211
H.1.10 H.4 Jalur Hijau 19.055 0,2% 10% 0,1 90% 1.905 1.905
H.1.11 H.4 Jalur Hijau 50.580 0,6% 10% 0,1 90% 5.058 5.058
H.1.12 H.4 Jalur Hijau 59.641 0,7% 10% 0,1 90% 5.964 5.964
H.1.13 H.4 Jalur Hijau 33.202 0,4% 10% 0,1 90% 3.320 3.320
H.1.14 H.4 Jalur Hijau 33.084 0,4% 10% 0,1 90% 3.308 3.308
H.1.15 H.4 Jalur Hijau 30.361 0,3% 10% 0,1 90% 3.036 3.036
H.1.16 H.4 Jalur Hijau 12.545 0,1% 10% 0,1 90% 1.254 1.254
H.1.17 H.4 Jalur Hijau 857 0,0% 10% 0,1 90% 86 86
H.1.18 H.4 Jalur Hijau 267 0,0% 10% 0,1 90% 27 27
H.1.19 H.4 Jalur Hijau 23.946 0,3% 10% 0,1 90% 2.395 2.395
H.1.20 H.4 Jalur Hijau 13.781 0,2% 10% 0,1 90% 1.378 1.378
H.1.21 H.4 Jalur Hijau 1.265 0,0% 10% 0,1 90% 127 127
H.1.22 H.4 Jalur Hijau 1.845 0,0% 10% 0,1 90% 185 185
H.1.23 H.4 Jalur Hijau 7.833 0,1% 10% 0,1 90% 783 783
H.1.24 H.4 Jalur Hijau 530.563 5,9% 10% 0,1 90% 53.056 53.056
H.1.25 H.4 Jalur Hijau 16.554 0,2% 10% 0,1 90% 1.655 1.655
H.1.26 H.4 Jalur Hijau 52.404 0,6% 10% 0,1 90% 5.240 5.240
H.1.27 H.4 Jalur Hijau 59.401 0,7% 10% 0,1 90% 5.940 5.940
H.1.28 H.4 Jalur Hijau 914.313 10,1% 10% 0,1 90% 91.431 91.431
Luas Total Ruang Hijau Cluster A 1.988.265 22,1% 198.826 198.826
Luas Jalan Cluster A 998.959 11,1%
LUAS TOTAL CLUSTER A 9.013.787 100% 36% 1,35 3.225.012 12.174.527
E02FDEBFA4
Tabel 5.5. Tabel Intensitas Cluster B (Pusat Bisnis)

Persentase
Luas Lahan
(m2)
B.1 K.2 Perdagangan dan Jasa 83.942 1,2% 60% 2,0 40% 50.365 167.885
B.7 K.1 Perkantoran 249.222 2,4% 40% 3,5 60% 99.689 872.276
B.8 K.1 Perkantoran 88.141 0,8% 40% 3,5 60% 35.256 308.493
B.9 S.4 Prasarana Sosial Budaya 31.521 0,3% 30% 1,4 70% 9.456 44.129
B.12 K.1 Perkantoran 36.688 0,4% 50% 3,0 50% 18.344 110.064
B.13 K.1 Perkantoran 31.538 0,3% 50% 3,0 50% 15.769 94.615
B.14 K.1 Perkantoran 103.559 1,0% 40% 3,5 60% 41.424 362.457
B.15 K.3 Perkantoran KDB Rendah 96.204 0,9% 30% 4,5 70% 28.861 432.919
B.17 K.1 Perkantoran 51.756 0,5% 40% 3,5 60% 20.702 181.147
B.18 K.1 Perkantoran 18.920 0,2% 50% 3,0 50% 9.460 56.761
B.21 K.1 Perkantoran 20.226 0,2% 60% 2,0 40% 12.136 40.452
B.22 K.1 Perkantoran 37.453 0,4% 30% 4,5 70% 11.236 168.537
B.23 K.1 Perkantoran 54.560 0,5% 30% 1,4 70% 16.368 76.384
B.24 K.1 Perkantoran 39.435 0,4% 10% 0,1 90% 3.944 3.944
B.25 K.1 Perkantoran 134.237 1,3% 10% 0,1 90% 13.424 13.424
B.28 K.1 Perkantoran 48.463 0,5% 10% 0,1 90% 4.846 4.846
B.29 K.1 Perkantoran 64.706 0,6% 50% 3,0 50% 32.353 194.119
B.30 K.1 Perkantoran 73.253 0,7% 10% 0,1 90% 7.325 7.325
B.33 K.1 Perkantoran 109.365 1,1% 70% 3,0 30% 76.555 328.094
B.35 K.1 Perkantoran 74.596 0,7% 60% 2,0 40% 44.758 149.192
B.38 K.1 Perkantoran 87.725 0,8% 50% 2,0 50% 43.862 175.449
B.39 K.1 Perkantoran 159.747 1,5% 10% 0,1 90% 15.975 15.975
B.41 K.1 Perkantoran 176.210 1,7% 30% 4,5 70% 52.863 792.946
B.44 K.1 Perkantoran 89.573 0,9% 30% 4,5 70% 26.872 403.078
B.48 C.1 Campuran 92.862 0,9% 70% 3,0 30% 65.004 278.587
E02FDEBFA4
Persentase
Luas Lahan
(m2)
B.49 K.1 Perkantoran 230.139 2,2% 30% 4,5 70% 69.042 1.035.624
B.50 S.3 Prasarana Ibadah 47.937 0,5% 30% 1,4 70% 14.381 67.112
B.51 C.1 Campuran 169.992 1,6% 70% 3,0 30% 118.994 509.975
B.52 C.1 Campuran 126.152 1,2% 70% 3,0 30% 88.306 378.455
B.53 C.1 Campuran 232.581 2,2% 70% 3,0 30% 162.807 697.743
B.54 C.1 Campuran 178.644 1,7% 70% 3,0 30% 125.051 535.933
B.55 C.1 Campuran 179.379 1,7% 70% 3,0 30% 125.565 538.137
B.56 K.1 Perkantoran 170.578 1,6% 30% 4,5 70% 51.173 767.599
B.57 C.1 Campuran 215.206 2,1% 70% 3,0 30% 150.644 645.618
B.58 C.1 Campuran 182.212 1,7% 70% 3,0 30% 127.548 546.636
B.59 C.1 Campuran 195.035 1,9% 70% 3,0 30% 136.524 585.104
B.60 C.1 Campuran 194.431 1,9% 70% 3,0 30% 136.102 583.293
B.61 C.1 Campuran 224.470 2,2% 70% 3,0 30% 157.129 673.410
B.62 C.1 Campuran 195.034 1,9% 70% 3,0 30% 136.524 585.103
B.63 C.1 Campuran 188.370 1,8% 70% 3,0 30% 131.859 565.111
B.64 C.1 Campuran 199.405 1,9% 70% 3,0 30% 139.583 598.214
Luas Total Blok Cluster B 6.854.543 65,8% 3.574.226 18.693.066
H.2.1 H.4 Jalur Hijau 115.594 1,1% 10% 0,1 90% 11.559 11.559
H.2.2 H.2 Taman Kota 73.536 0,7% 10% 0,1 90% 7.354 7.354
H.2.3 H.2 Taman Kota 153.720 1,5% 10% 0,1 90% 15.372 15.372
H.2.4 H.2 Taman Kota 77.609 0,7% 10% 0,1 90% 7.761 7.761
H.2.5 H.2 Taman Kota 212.812 2,0% 10% 0,1 90% 21.281 21.281
H.2.6 H.2 Taman Kota 209.226 2,0% 10% 0,1 90% 20.923 20.923
H.2.7 H.2 Taman Kota 347.831 3,3% 10% 0,1 90% 34.783 34.783
H.2.8 H.2 Taman Kota 9.976 0,1% 10% 0,1 90% 998 998
H.2.9 H.4 Jalur Hijau 37.692 0,4% 10% 0,1 90% 3.769 3.769
H.2.10 H.4 Jalur Hijau 38.704 0,4% 10% 0,1 90% 3.870 3.870
H.2.11 H.4 Jalur Hijau 19.746 0,2% 10% 0,1 90% 1.975 1.975
H.2.12 H.2 Taman Kota 362.995 3,5% 10% 0,1 90% 36.299 36.299
H.2.13 H.4 Jalur Hijau 13.173 0,1% 10% 0,1 90% 1.317 1.317
H.2.14 H.2 Taman Kota 44.527 0,4% 10% 0,1 90% 4.453 4.453
H.2.15 H.2 Taman Kota 75.799 0,7% 10% 0,1 90% 7.580 7.580
H.2.16 H.4 Jalur Hijau 10.459 0,1% 10% 0,1 90% 1.046 1.046
H.2.17 H.4 Jalur Hijau 9.664 0,1% 10% 0,1 90% 966 966
H.2.18 H.4 Jalur Hijau 8.444 0,1% 10% 0,1 90% 844 844
H.2.19 H.4 Jalur Hijau 60.897 0,6% 10% 0,1 90% 6.090 6.090
H.2.20 H.4 Jalur Hijau 13.616 0,1% 10% 0,1 90% 1.362 1.362
H.2.21 H.2 Taman Kota 34.791 0,3% 10% 0,1 90% 3.479 3.479
H.2.22 H.4 Jalur Hijau 10.428 0,1% 10% 0,1 90% 1.043 1.043
H.2.23 H.4 Jalur Hijau 10.000 0,1% 10% 0,1 90% 1.000 1.000
H.2.24 H.4 Jalur Hijau 8.355 0,1% 10% 0,1 90% 835 835
H.2.25 H.4 Jalur Hijau 24.623 0,2% 10% 0,1 90% 2.462 2.462
H.2.26 H.4 Jalur Hijau 83.851 0,8% 10% 0,1 90% 8.385 8.385
H.2.27 H.2 Taman Kota 95.074 0,9% 10% 0,1 90% 9.507 9.507
H.2.28 H.2 Taman Kota 95.074 0,9% 10% 0,1 90% 9.507 9.507
H.2.29 H.4 Jalur Hijau 59.348 0,6% 10% 0,1 90% 5.935 5.935
Luas Total Ruang Hijau Cluster B 2.317.564 22,3% 231.756 231.756
Luas Jalan Cluster B 1.243.479 11,9%
LUAS TOTAL CLUSTER B 10.415.586 100% 37% 1,82 3.805.982 18.924.823
E02FDEBFA4
Tabel 5.6. Tabel Intensitas Cluster C (Aerospace Park)
Persentase
Luas Lahan
(m2)
C.1 I.1 Industri 192.023 5,5% 50% 2,0 50% 96.011 384.046
C.2 I.1 Industri 51.029 1,5% 50% 2,0 50% 25.514 102.058
C.3 I.1 Industri 81.378 2,3% 50% 2,0 50% 40.689 162.755
C.4 I.1 Industri 144.838 4,1% 50% 2,0 50% 72.419 289.676
C.5 I.1 Industri 76.034 2,2% 50% 2,0 50% 38.017 152.068
C.6 I.1 Industri 313.097 8,9% 50% 2,0 50% 156.548 626.194
C.7 I.1 Industri 154.641 4,4% 50% 2,0 50% 77.320 309.282
C.8 I.1 Industri 101.769 2,9% 50% 2,0 50% 50.885 203.538
C.9 I.1 Industri 181.915 5,2% 50% 2,0 50% 90.958 363.831
C.10 I.1 Industri 281.988 8,1% 50% 2,0 50% 140.994 563.977
C.11 I.1 Industri 158.268 4,5% 50% 2,0 50% 79.134 316.536
C.12 I.1 Industri 370.713 10,6% 50% 2,0 50% 185.356 741.425
C.13 I.1 Industri 60.798 1,7% 50% 2,0 50% 30.399 121.596
C.14 I.1 Industri 54.000 1,5% 50% 2,0 50% 27.000 108.001
C.15 I.1 Industri 25.712 0,7% 50% 2,0 50% 12.856 51.424
Luas Total Blok Cluster C 2.248.203 64,2% 1.124.101 4.496.406
H.3.1 H.4 Jalur Hijau 110.534 3,2% 10% 0,1 90% 11.053 11.053
H.3.2 H.2 Taman Kota 150.001 4,3% 10% 0,1 90% 15.000 15.000
H.3.3 H.2 Taman Kota 71.670 2,0% 10% 0,1 90% 7.167 7.167
H.3.4 H.4 Jalur Hijau 262.192 7,5% 10% 0,1 90% 26.219 26.219
H.3.5 H.4 Jalur Hijau 132.922 3,8% 10% 0,1 90% 13.292 13.292
H.3.6 H.4 Jalur Hijau 23.301 0,7% 10% 0,1 90% 2.330 2.330
H.3.7 H.4 Jalur Hijau 10.570 0,3% 10% 0,1 90% 1.057 1.057
H.3.8 H.4 Jalur Hijau 36.678 1,0% 10% 0,1 90% 3.668 3.668
H.3.9 H.4 Jalur Hijau 62.630 1,8% 10% 0,1 90% 6.263 6.263
Luas Total Ruang Hijau Cluster C 860.498 24,6% 86.050 86.050
Luas Jalan Cluster C 394.185 11,3%
LUAS TOTAL CLUSTER C 3.502.886 100% 35% 1,31 1.210.151 4.582.455
E02FDEBFA4
Tabel 5.7. Tabel Intensitas Cluster D (Pusat Teknologi Kreatif)
Persentase
Luas Lahan
(m2)
D.1 S.4 Prasarana Sosial Budaya 40.476 0,6% 30% 1,4 70% 12.143 56.667
D.2 S.2 Prasarana Kesehatan 195.034 2,7% 50% 3,0 50% 97.517 585.103
D.3 C.1 Campuran 188.370 2,6% 70% 3,0 30% 131.859 565.111
D.4 C.1 Campuran 189.294 2,6% 70% 3,0 30% 132.506 567.881
D.5 C.1 Campuran 217.794 3,0% 70% 3,0 30% 152.456 653.382
D.6 C.1 Campuran 272.995 3,7% 70% 3,0 30% 191.096 818.984
D.7 C.1 Campuran 241.054 3,3% 70% 3,0 30% 168.738 723.161
D.8 C.1 Campuran 278.842 3,8% 70% 3,0 30% 195.189 836.526
D.9 C.1 Campuran 69.793 1,0% 70% 3,0 30% 48.855 209.380
D.10 C.1 Campuran 105.412 1,4% 70% 3,0 30% 73.788 316.236
D.11 C.1 Campuran 236.981 3,3% 70% 3,0 30% 165.887 710.942
D.12 S.4 Prasarana Sosial Budaya 44.361 0,6% 30% 1,4 70% 13.308 62.105
D.13 C.1 Campuran 93.123 1,3% 70% 3,0 30% 65.186 279.368
D.14 C.1 Campuran 96.798 1,3% 70% 3,0 30% 67.759 290.394
D.15 C.1 Campuran 121.468 1,7% 70% 3,0 30% 85.028 364.404
D.16 C.1 Campuran 160.357 2,2% 70% 3,0 30% 112.250 481.072
D.17 S.1 Prasarana Pendidikan 326.606 4,5% 70% 2,0 30% 228.624 653.212
D.18 C.1 Campuran 536.062 7,4% 70% 3,0 30% 375.243 1.608.186
D.19 C.1 Campuran 145.728 2,0% 70% 3,0 30% 102.009 437.183
D.20 C.1 Campuran 147.048 2,0% 70% 3,0 30% 102.934 441.145
D.21 C.1 Campuran 219.017 3,0% 70% 3,0 30% 153.312 657.052
D.22 C.1 Campuran 217.904 3,0% 70% 3,0 30% 152.533 653.711
D.23 C.1 Campuran 221.952 3,0% 70% 3,0 30% 155.367 665.857
D.24 C.1 Campuran 589.307 8,1% 70% 3,0 30% 412.515 1.767.921
Luas Total Blok Cluster D 4.955.775 68,0% 3.396.101 14.404.982
H.4.1 H.2 Taman Kota 95.074 1,3% 10% 0,1 90% 9.507 9.507
H.4.2 H.2 Taman Kota 55.520 0,8% 10% 0,1 90% 5.552 5.552
H.4.3 H.4 Jalur Hijau 12.984 0,2% 10% 0,1 90% 1.298 1.298
H.4.4 H.4 Jalur Hijau 84.533 1,2% 10% 0,1 90% 8.453 8.453
H.4.5 H.2 Taman Kota 102.854 1,4% 10% 0,1 90% 10.285 10.285
H.4.6 H.2 Taman Kota 108.251 1,5% 10% 0,1 90% 10.825 10.825
H.4.7 H.2 Taman Kota 114.476 1,6% 10% 0,1 90% 11.448 11.448
H.4.8 H.2 Taman Kota 501.584 6,9% 10% 0,1 90% 50.158 50.158
H.4.9 H.4 Jalur Hijau 13.381 0,2% 10% 0,1 90% 1.338 1.338
H.4.10 H.2 Taman Kota 291.795 4,0% 10% 0,1 90% 29.179 29.179
H.4.11 H.2 Taman Kota 384.905 5,3% 10% 0,1 90% 38.490 38.490
Luas Total Ruang Hijau Cluster D 1.765.359 24,2% 176.536 176.536
Luas Jalan Cluster D 568.740 7,8%
LUAS TOTAL CLUSTER D 7.289.874 100% 49% 2,00 3.572.637 14.581.518
E02FDEBFA4
Tabel 5.8. Tabel Intensitas Cluster E (Permukiman)

Persentase
Luas Lahan
(m2)
E.1 R.7 Rumah Susun 334.262 7,3% 60% 2,4 40% 200.557 802.228
E.2 R.7 Rumah Susun 287.589 6,3% 60% 2,4 40% 172.553 690.213
E.3 R.7 Rumah Susun 227.042 5,0% 60% 2,4 40% 136.225 544.902
E.4 R.5 Rumah Besar 49.704 1,1% 70% 1,4 30% 34.793 69.585
E.5 R.5 Rumah Besar 104.674 2,3% 70% 1,4 30% 73.272 146.544
E.6 R.5 Rumah Besar 143.815 3,1% 70% 1,4 30% 100.671 201.341
E.7 R.7 Rumah Susun 381.925 8,3% 60% 2,4 40% 229.155 916.620
E.8 R.7 Rumah Susun 202.096 4,4% 60% 2,4 40% 121.257 485.030
E.9 R.5 Rumah Besar 231.886 5,1% 70% 1,4 30% 162.321 324.641
E.10 R.5 Rumah Besar 283.546 6,2% 70% 1,4 30% 198.483 396.965
E.11 R.5 Rumah Besar 288.343 6,3% 70% 1,4 30% 201.840 403.681
E.12 R.5 Rumah Besar 117.113 2,6% 70% 1,4 30% 81.979 163.958
Luas Total Blok Cluster E 2.651.996 57,8% 1.713.106 5.145.709
H.5.1 H.2 Taman Kota 243.351 5,3% 10% 0,1 90% 24.335 24.335
H.5.2 H.2 Taman Kota 116.277 2,5% 10% 0,1 90% 11.628 11.628
H.5.3 H.2 Taman Kota 384.288 8,4% 10% 0,1 90% 38.429 38.429
H.5.4 H.4 Jalur Hijau 258.320 5,6% 10% 0,1 90% 25.832 25.832
H.5.5 H.4 Jalur Hijau 288.930 6,3% 10% 0,1 90% 28.893 28.893
H.5.6 H.2 Taman Kota 203.152 4,4% 10% 0,1 90% 20.315 20.315
H.5.7 H.4 Jalur Hijau 127.668 2,8% 10% 0,1 90% 12.767 12.767
Luas Total Ruang Hijau Cluster E 1.621.986 35,4% 162.199 162.199
Luas Jalan Cluster E 310.560 6,8%
LUAS TOTAL CLUSTER E 4.584.542 100% 1.875.305 5.307.907
Gambar 5.21. Penomoran Blok Aerocity
E02FDEBFA4
5.3.7 Rencana Massa Bangunan
Gambar 5.22. Rencana Massa Bangunan di Kawasan Kertajati Aerocity.
a. Massa Bangunan b. Skyline
Prinsip-prinsip umum berikut menjadi panduan untuk • Mempertimbangkan Kawasan Keselamatan Operasi
skyline, massa dan arah pandang di kawasan Kertajati Penerbangan (KKOP) di dalam area ini. Oleh sebab
Aerocity: itu, kawasan ini didominasi oleh bangunan dengan
ketinggian rendah hingga menengah.
• Varian: Variasi ketinggian bangunan, diutamakan
untuk bangunanbangunan penting, akan menciptakan • Ketinggian bangunan dari satu hingga kurang lebih
skyline yang menarik 20 lantai hanya direkomendasikan untuk beberapa
bangunan iconic di area Business Park dan Alun-alun.
• Transisi: Perubahan secara bertahap dari zona-zona
kawasan, massa dan ketinggian bangunan akan • Bangunan medium-rise di kawasan mixed use akan
menciptakan sebuah urban fabric dan karakter yang terletak di area ini dari kawasan Kertajati Aerocity,
unik yang meningkatkan daya tarik tempat dan privasi. mengelilingi Financial Center dan ICT Center; dan secara
bertahap ketinggiannya diturunkan sampai ke batas
• Titik Fokus: Bangunan, tengaran dan orientasi vista
area. Bangunan low-rise terletak di area residensial
yang menjadi acuan atau vista sebuah koridor untuk
untuk melindungi privasi warga. Ketinggian bangunan
memperkuat identitas kota.
Pusat Energi berpatokan pada tipe pembangkit listrik
• Tepi Bangunan: Tepi-tepi bangunan mendefiniskan yang diusulkan, selama itu mengikuti peraturan
karakter ruang-ruang. Hal ini juga menentukan Obstacle Limitation Surfaces (OLS).
persyaratan untuk deretan bangunan, trotoar tertutup • Bangunan yang berada di area taman rekreasi jalur
dan posisi bangunan terhadap jalan. hijau utama bukan bangunan permanen dan/atau
dibangun dengan ketinggian yang cocok untuk menjaga
lingkungan dan suasana dari kawasan di sekitarnya.
E02FDEBFA4
5.3.8 Prediksi Jumlah Penduduk Kawasan Kertajati Aerocity
Tabel 5.9. Tabel Prediksi Penduduk Kawasan Kertajati Aerocity.
SITE AREA GFA Unit Hunian Populasi Penghuni Populasi Pekerja
LAND USE KLB

Rata-rata
Jumlah
m 2
ha % m2 m2 Jumlah Rumah Populasi LFA (m2)/pekerja Populasi
Unit
Tangga
ANO Aerospace Node 1.625.810 162,58 6,5% 1,51 2.448.202 50 48.964
MRO Maintenance, Repair & Overhaul 622.198 62,22 1,60 995.516 160 6.222
LOG Logistic & Distribution 5.897.514 589,75 16,9% 2,00 11.795.028 180 65.528
BIO Bio-Life Science 2.225.590 222,56 14,0% 2,40 5.341.416 50 106.828
ADV Advance Manufacturing 1.310.968 131,10 1,60 2.097.548 50 41.951
UNC University / Campus 1.334.611 133,46 2,00 2.669.221 160 16.683
FCT Financial Center & ICT 2.768.326 276,83 19,2% 4,30 11.903.993 30 396.800
MXD Mixed Use (Include Residential) 3.926.626 392,66 2,80 10.994.554 60 73.297 3,5 256.540 50 131.935
EC Energy Center Disebar ke semua Cluster 2,00 3.000
RES Individual Housing 688.979 68,90 7,6% 0,70 482.286 80 6.029 4,5 27.129
RHC Individual & High-Class Housing 1.963.257 196,33 0,70 1.374.280 100 13.743 5 68.714
CF Public Community Facilities 375.025 37,50 1,1% 1,40 525.035 30 17.501
GR Green & Blue Area 8.552.235 855,22 24,6%
TP Theme Park Dilebur dengan ruang hijau 1,00 1.000
Circulation 3.515.366 351,54 10,1%
TOTAL 34.806.505 3.480,65 100% 93.068 352.382 836.411
Keterangan: Total Populasi Malam Hari 352.382

• Asumsi bahwa GFA (luas lantai bangunan) sama dengan LFA (luas area yang disewakan) Total Populasi Siang Hari 1.095.725
• Asumsi bahwa fungsi campuran terdiri atas 60% komersial dan 40% residensial
• Asumsi bahwa setiap hunian hanya memiliki 1 populasi pekerja
V - 32
E02FDEBFA4
Distribusi Populasi
Perhitungan prediksi jumlah penduduk di dalam kawasan

Kertajati Aerocity dilakukan berdasarkan tipologi yang
direncanakan, yaitu apartemen dari fungsi campuran
(mixed use) serta hunian berintensitas rendah.
Total populasi penghuni kawasan sejumlah 352,382 jiwa

didapatkan dari jumlah unit perumahan di zona campuran
(area Pusat Bisnis), serta di zona perumahan individu
dan hunian individual dan kelas atas (area permukiman)
dikalikan dengan rata-rata jumlah rumah tangga.
Dasar asumsi yang digunakan adalah area-area di zona
campuran akan memiliki apartemen dengan luas unit
rata-rata sekitar 60m2 dan perumahan dengan luas 80 m2
sampai 100 m2.
Total populasi pekerja 836,411 jiwa dihitung dari rata-rata

luas area yang disewakan (m2) yang dibutuhkan oleh setiap
pekerja untuk seluruh tipe lahan. Dasar asumsi luasan
area yang disewakan bersifat umum.
Sedangkan total populasi di siang hari (populasi penghuni

dan pekerja) sejumlah 1,095,725 jiwa dihitung dengan
mengurangi total populasi penghuni dengan total jumlah
unit hunian (dengan asumsi setiap orang bekerja di setiap
unit), lalu ditambahkan dengan total populasi pekerja.
E02FDEBFA4
5.3.9 Rencana Fasilitas Umum dan Sosial
Stasiun Kereta Barang
Cultural Spine
Stasiun Kereta Penumpang
Gambar 5.23. Rencana Fasilitas Umum dan Sosial di Kawasan Kertajati Aerocity
a. Fasum-fasos Eksisting • Fasilitas Kesehatan berpusat di Health Center

pada kawasan Creative Technology Center, fasilitas
Pada kondisi eksisting terdapat fasilitas umum dan fasilitas
pendidikan berpusat di Universitas pada kawasan
sosial eksisting yang meliputi ruang terbuka warga desa,
Creative Technology Center.
kantor daerah setingkat desa dan kecamatan, fasilitas
pendidikan, fasilitas kesehatan dan fasilitas ibadah yang • Fasilitas Transportasi yang ada di Aerocity diantaranya
tersebar di setiap desa/kelurahan. Dalam delineasi Stasiun APMS, Stasiun Kereta Penumpang di Business
Aerocity tidak terdapat fasilitas perbelanjaan/pasar. Park dan Stasiun Kereta Barang di Logistic Hub.
b. Rencana Fasum-fasos • Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial dalam skala

pelayanan kecamatan dan desa ditentukan selanjutnya
• Mempertimbangkan Cultural Spine sebagai pusat
di dalam perancangan blok yang lebih detail.
kegiatan penduduk kota sehingga penempatan
fasilitas budaya dan fasilitas umum lain ditempatkan
sepanjang Cultural Spine. Fasilitas Umum dan Sosial
di sekitar Cultural Spine berfungsi untuk melayani
kawasan.
• Mempertahankan fasilitas pemerintahan daerah pada

kawasan hunian dan mixed use. Relokasi fasilitas
pemerintahan pada kawasan perkantoran dan
perdagangan dan jasa.
E02FDEBFA4
SNI 03-1733-2004
Estimasi Jumlah Kepala keluarga (household) ± 78307 KK
Estimasi Jumlah Penduduk 4.5 352382 Jiwa Jumlah Penduduk Kepadatan penduduk (jiwa/Ha)
5.3.10 Kajian Sarana dan Prasarana Umum

Luas Kawasan Kertajati Aerocity 3480 Ha 78307 22.50
Jumlah Jiwa Penduduk yang

Estimasi Jumlah Fasilitas (Unit)/ Estimasi Luas Lahan Total (m2)/ Estimasi Luas Lantai Bangunan Estimasi Luas Kebutuhan Lahan untuk
Berdasarkan perhitungan prediksi jumlah penduduk,

No. Sarana dan Prasarana Umum dilayani per-unit/ Population (m²/jiwa)
Estimated Number of Facilities Estimated land Area Total (m2)/ Estimated GFA Sar/Pras Umum Tingkat Kawasan.
per unit
A Sarana pada unit RW
pada tahun 2045 kawasan Kertajati Aerocity diperkirakan

1 balai pertemuan warga 2500 141 42286 21143
2 pos hansip 2500 141 1691 846
3 gardu listrik 2500 141 4229 2819
akan menampung sebanyak 352,382 penduduk malam.

4 telepon umum, bis surat, bak sampah kecil 2500 141 4229
5 parkir umum (SSRP=25 m2) 2500 141 14095
6 Balai Warga/ Balai Pertemuan 2500 0.12 141 42286 21143
Angka tersebut menjadi acuan dalam melakukan

7 Taman Bacaan 2500 0.09 141 21143 10149
B Sarana pada unit Kelurahan
1 kantor kelurahan 30000 12 11746 5873
perhitungankebutuhan sarana prasarana umum dalam

2 pos kamtib 30000 12 2349 846
3 pos pemadam kebakaran 30000 12 2349 846
4 agen pelayanan pos 30000 12 846 423
kawasan.
5 loket pembayaran air bersih 30000 12 705 247
6 loket pembayaran listrik, telepon umum, bis surat 30000 12 705 247
7 bak sampah besar 30000 12 940
8 parkir umum (SSRP=25 m2) 30000 12 5873
9 balai serba guna / balai karang taruna 30000 12 11746 5873
C
1
Sarana pada unit Kecamatan
kantor kecamatan 120000 3 7341 2937 7341.3 Kebutuhan sarana dan prasarana umum dihitung
2 kantor polisi 120000 3 2937 1468 2936.5
3
4
pos pemadam kebakaran
kantor pos pembantu
120000
120000
3
3
2937
1468
1468
734
2936.5
1468.3 berdasarkan SNI 03-1733-2004 tentang Tata cara
5 stasiun telepon otomat dan agen pelayanan gangguan telepon 120000 3 2937 1468 2936.5
6
7
balai nikah / KUA / BP4
telepon umum, bis surat
120000
120000
3
3
2202
235
734 2202.4
234.9 perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan sebagai
8 parkir umum (SSRP=25 m2) 120000 3 5873 5873.0
9
D Sarana pendidikan dan pembelajaran
gedung pertemuan / serba guna 120000 3 7341 4405 7341.3
panduan (dokumen nasional) yang berfungsi sebagai
Taman Kanak-kanak (kelompok bermain dan daycare) 1250
kerangka acuan untuk perencanaan kebutuhan ruang serta

1 0.28 282 140953 60892
2 Sekolah Dasar 1600 1.25 220 440478 139411
3 Taman Bacaan 2500 141 21143 10149
4 SLTP 4800 1.88 73 660716 167528
5
E Sarana kesehatan
SMU 4800 2.6 73 917661 281539
pelaksanaan pembangunan perumahan dan permukiman.
Dari perhitungan pada tabel di samping mengindikasikan
1 Posyandu 1250 0.048 282 16914 10149
2 Balai Pengobatan Warga 2500 0.12 141 42286 21143
3 Tempat Praktek Dokter 5000 70 2537 1269
kebutuhan luas lahan untuk sarana dan prasarana umum

4 BKIA / Klinik Bersalin 30000 0.1 12 35238 17619
5 Puskesmas Pembantu dan Balai Pengobatan Lingkungan 30000 0.006 12 3524 1762
6 Apotik / Rumah Obat 30000 0.025 12 2937 1410
sebesar minimal 26 ha untuk dapat melayani kawasan.

7 Puskesmas dan Balai Pengobatan 120000 0.008 3 2937 1233 2936.5
F Sarana peribadatan
1 Musollah 250 0.36 1410 140953 63429
Sarana dan prasarana umum yang dimaksud melayani

2 Mesjid RW 2500 0.24 141 84572 42286
3 Mesjid Kelurahan 30000 0.12 12 42286 21143
4 Mesjid Kecamatan 120,000 0.03 3 15857 10571 15857.2
sunit Kecamatan dengan jumlah jiwa penduduk yang

5 Sarana ibadah agama lain 30000 0.12 12 42286 21143
G Sarana perdagangan dan niaga
1 toko/warung 250 0.4 1410 140953 70476
2
3
pertokoan
pusat pertokoan dan atau pasar lingkungan
6000
30000
0.5
0.33
59
12
176191
117461
70476
158572 dilayani per-unit/ population per unit sebesar 30.000 jiwa.
4 pusat perbelanjaan dan niaga 120000 0.3 3 105715 105715 105714.6
H Sarana kebudayaan dan rekreasi (diintegrasikan dengan sarana RW dan sarana Kelurahan)
1 Gedung Serbaguna 120000 0.025 3 8810 4405 8809.6
2 Gedung Bioskop 120000 0.017 3 5873 2937 5873.0
Kebutuhan minimum lahan

I Sarana ruang terbuka, taman dan lapangan olahraga
1 Taman /Tempat Main RT 250 1 1410 352382
2 Taman/ Tempat Main RW 2500 0.5 141 176191
dalam penyediaan sarana dan

3 Taman dan Lapangan Olah Raga Kelurahan 30000 0.3 12 105715
4 Taman dan Lapangan Olah Raga Kecamatan 120000 0.2 3 70476 70476.4
(dihitung berdasarkan tingkat
3 0.0
Prasarana umum kawasan:
5 Pemakaman Umum 120000 kematian wilayah setempat)
J Prasarana persampahan
26,2 Ha
1 MKCK bersama> satu jamban dan satu kamar mandi 60 5873
sarana dan prasarana air bersih, saluran pembuangan, peresapan,
1410 59200 29600
2 septitanc 250
3 TPS (Bak Sampah) RW 2500 141 846
4 TPS (Bak Sampah) 30000 12
5 TPA Lokal (bak sampah besar) 120000 3 0.0
6 TPA (Bak Sampah Akhir dan Recycle) 480000 1 0.0
7 TPS R3 6000 59 17619
K Srana Pendukung Transportasi
1 terminal wilayah kelurahan 30000 12 11746
2 Pangkalan becak/andong 30000 12 2349
3 Pangkalan ojek 30000 12 2349
4 terminal wilayah kecamatan 120000 3 5873 5873.0
5 Pangkalan Angkot 120000 3 1468 1468.3
L Sarana lahan parkir hunian
1 Parkir umum RT 250 1410 140953
2 Parkir umum RW 2000 176 70476
3 Parkir umum Kelurahan 30000 12 23492
4 Parkir umum Kecamatan 120000 3 11746 11746.1
TOTAL TOTAL FASUM 16213 4421648 1398522
262025.4 m2
442.2 139.9 26.2 ha
Estimasi lahan fasos skala kecamatan
Tipe Wilayah Administrasi Jumlah Penduduk (jiwa)/wil.

Adm
Rencana Eksisting Tabel 5.10. Perhitungan kebutuhan Sarana dan Prasarana Umum
Jumlah penduduk
Jumlah (Jiwa)
RT (rata-rata) 352382 250 1410
Jumlah rumah
Jumlah RWtangga (KK)
(rata-rata)
Jumlah Kelurahan
78307 2500
30000
141
12 8 Kawasan Kertajati Aerocity
Jumlah Kecamatan 120000 3 1
1 kelurahan 300
V - 35
E02FDEBFA4
5.3.11 Rencana Ruang Terbuka Hijau
Gambar 5.24. Rencana Ruang terbuka Hijau di Kawasan Aerocity Kertajati

a. Ruang Terbuka Hijau. b. Jalur Hijau
• Lapangan-lapangan olahraga (misal lapangan basket, • Koridor hijau yang lebar sepanjang jalan tol diusulkan
tennis, dll), taman bermain, taman-taman kecil, dan sebagai penghalang antara kawasan Kertajati Aerocity
aktivitas rekreasi di dek berjalan akan tersebar di dengan Tol Cipali.
seluruh jalur hijau; bersama dengan penampungan- • Jalur hijau khusus dengan merevitalisasi aliran sungai
penampungan air seperti danau-danau/kolam retensi yang ada akan menciptakan koridor hijau untuk publik
dengan swale yang saling terhubung mengikuti aliran di kawasan ini. Jalur hijau ini diharapkan akan menjadi
sungai yang ada. Kolam-kolam retensi ini, dengan salah satu atraksi utama yang unik dan komponen
jaringan swale di jalur hijau, akan menampung air rekreasi untuk warga lokal dan juga pengunjung di
hujan untuk didaur ulang dan menjadi cadangan air. area aerocity ini
Aliran ini akan dikeluarkan ke sungai di luar batas
lahan menuju sungai Cimanuk jika kapasistasnya • Jalur hijau juga saling berhubungan dengan area-area
sudah penuh. hijau di seluruh area kawasan, termasuk ke Fasilitas
Komunitas (CF). Hal ini akan membuat para warga
• Ruang kantong hijau internal yang bersifat publik untuk mencapai sekolah-sekolah terdekat, fasilitas-
dianjurkan ada di dalam setiap area besar, seperti fasilitas, fasilitas ibadah, maupun fasilitas komunitas
area komersial dan mixed-use. Area hijau internal yang lainnya hanya dengan berjalan kaki atau bersepeda
bersifat semi publik dan privat juga dianjurkan untuk melalu jalur hijau tersebut.
ada terutama di area residensial. Kantong-kantong
• Pepohonan yang padat diusulkan untuk ditanam
hijau ini akan terhubung kembali dengan jaringan
di antara area Aerospace Park - Hub Logistik dan
hijau utama.
kawasan residensial atau komersial/mixed use. Hal ini
akan menciptakan area buffer yang diperlukan untuk
memisahkan dua zona aktivitas ini.
E02FDEBFA4
5.3.12 Rencana Utilitas Air Bersih, Pengelolaan

Limbah dan Sistem Drainase
Gambar 5.25. Rencana Utilitas Air Bersih di Kawasan Kertajati Aerocity

a. Air Bersih
Sumber air bersih yang digunakan untuk Kawasan Standar kebutuhan air per orang per hari diambil nilai
Kertajati direncanakan berasal dari Waduk Jatigede (SPAM sebesar 120 L/orang/hari untuk populasi tinggal dan 50 L/
Regional Jatigede). Apabila SPAM Regional Jatigede orang/hari untuk populasi yang bekerja. Faktor keamanan
belum beroperasi pada saat pembangunan Kertajati juga ditambahkansebagai cadangan jika ada kebocoran
Aerocity (lihat tabel timeline SPAM Jatigede) maka perlu dan juga dapat digunakan untuk penyiraman. Dari proses
direncanakan pembangunan Instalasi Pengolahan Air perhitungan kebutuhan air bersih didapatkan hasil
Bersih (IPA) Kawasan, setidaknya untuk memenuhi kebutuhan air bersih Kawasan Kertajati pada saat ultimate
kebutuhan air bersih pada Tahap 1. Apabila akan dibangun adalah sebesar 100.928 m3/hari atau 1.168 L/detik.
IPA dengan sumber air permukaan (S. Cimanuk) maka
Perhitungan kebutuhan air bersih yang dilakukan juga
perlu dilakukan pengujian terhadap ketersediaan dan
mempertimbangkan safety factor sebesar 20%. Gambaran
kualitas air baku dari Sungai Cimanuk. Jika debit dan
mengenai kebutuhan air secara bertahap dan ultimate
kualitas Sungai Cimanuk tidak memungkinkan sebagai
dapat dilihat pada tabel-tabel di halaman berikutnya.
sumber air baku maka pilihan terakhir adalah penggunaan
air tanah untuk memenuhi kebutuhan awal (100 L/det).
Diperlukan proyeksi penggunaan debit sebesar 100 L/
det terhadap perencanaan penggunaan lahan di kawasan
Kertajati. Apabila suplai air bersih dari SPAM Jatigede
sudah tersedia, maka akan disiapkan titik interkoneksi di
area IPA untuk mengintegrasikan dengan system distribusi
air bersih kawasan.
E02FDEBFA4
Tabel 5.11. Estimasi Total Kebutuhan Air Bersih Kawasan Kertajati
Live-in Working Kebutuhan Air Bersih

LAND USE
Population Population
L/hari m3/hari
ANO Aerospace Node 48.964 2.448.202 2.448
Maintenance, Repair &
MRO 6.222 311.099 311
Overhaul
LOG Logistic & Distribution 65.528 3.276.397 3.276
BIO Bio-Life Science 106.828 5.341.416 5.341
ADV Advance Manufacturing 41.951 2.097.548 2.098
UNC University / Campus 16.683 834.132 834
FCT Financial Center & ICT 396.800 19.839.989 19.840
Mixed Use (Include
MXD 256.540 131.935 37.381.483 37.381
Residential)
EC Energy Center 3.000 150.000 150
RES Individual Housing 27.129 3.255.427 3.255
Individual & High-Class
RHC 68.714 8.245.679 8.246
Housing
CF Public Community Facilities 17.501 875.059 875
GR Green & Blue Area - -
TP Theme Park 1.000 50.000 50
Circulation - -
TOTAL 352.382 836.411 84.106.431 84.106
Safety Factor 20%
Qtotal 100.927.717 100.928
Tabel 5.12. Estimasi Kebutuhan Air Bersih Kawasan Kertajati Tahap 1
E02FDEBFA4

PHASE 2
L/hari m3/hari
ANO Aerospace Node 17.151 857.562 858
MRO Maintenance, Repair & Overhaul - - -
LOG Logistic & Distribution 16.245 812.235 812
ADV Advance Manufacturing 30.275 1.513.746 1.514
UNC University / Campus 16.683 834.132 834
MXD Mixed Use (Include Residential) 124.575 64.067 18.152.352 18.152
EC Energy Center - - -
RES Individual Housing - - - -
RHC Individual & High-Class Housing 29.715 - 3.565.806 3.566
TP Theme Park - - -
Circulation - -
SUBTOTAL 154.290 362.984 36.663.984 36.664

PHASE 3
L/hari m3/hari
ANO Aerospace Node 31.813 1.590.641 1.591
MRO Maintenance, Repair & Overhaul 6.222 311.099 311
LOG Logistic & Distribution 21.616 1.080.796 1.081
ADV Advance Manufacturing 11.676 583.802 584
UNC University / Campus - - -
MXD Mixed Use (Include Residential) 44.174 22.718 6.436.772 6.437
EC Energy Center - -
RES Individual Housing 27.129 3.255.427 3.255
RHC Individual & High-Class Housing 38.999 4.679.873 4.680
CF Public Community Facilities - -
TP Theme Park - -
Circulation - -
SUBTOTAL 110.301 227.179 24.595.097 24.595
Beberapa pertimbangan teknis perencanaan infrastruktur

air bersih dan sanitasi antara lain:
Lokasi Reservoir Kawasan :
• Berada pada lokasi terdekat dengan rencana jalur

transmisi SPAM Jatigede
• Berada Di sekitara rencana pengembangan Tahap 1
• Pertimbangan apabila SPAM Jatigede belum
terealisasi pada Tahap 1
E02FDEBFA4
Gambar 5.26. Rencana Utilitas Pengelolaan Limbah Cair di Kawasan Kertajati Aerocity
Lokasi IPAL Kawasan : Teknologi IPAL yang direkomendasikan adalah Moving

Bed Biofilm Reactor dengan sistem modular sehingga
• Berada pada lokasi dengan elevasi terendah
kapasitasnya dapat disesuaikan berdasarkan timbulan air
• Dekat dengan badan air penerima
buangan.
• Pengolahan sebagian lumpur IPAL dapat dilakukan di
TPST Air limbah dari kawasan industri harus dipastikan/dijamin
tidak mengandung B3 dan atau limbah B3. Air limbah yang
mengandung B3 dan atau limbah B3 harus diolah khusus
Lokasi TPST :
atau di transfer ke institusi yang memiliki kewenangan
• Berada pada lokasi terluar kawasan mengelola B3.
• Akses transportasi limbah padat
Timbulan air Buangan dihitung berdasarkan kebutuhan
• Berada dekat dengan IPAL sehingga sebagian lumpur
air bersih. 80% dari kebutuhan air bersih akan menjadi
dapat diolah
timbulan air buangan. Teknologi IPAL yang diusulkan
• dengan Anaerobic Digester di TPST
adalah MBBR (Moving Bed Biofilm Reactor)
Pengelolaan air limbah di Kawasan Kertajati direncanakan

b. Pengelolaan Limbah Cair
dengan system terpusat (melalui jaringan perpipaan
Pengelolaan air limbah di Kawasan Kertajati direncanakan menuju ke IPAL Kawasan). Setiap Industri diwajibkan untuk
dengan system terpusat (melalui jaringan perpipaan mengolah air limbahnya hingga mencapai kriteria influen
menuju ke IPAL Kawasan). Setiap Industri diwajibkan untuk IPAL Kawasan. Kriteria influen ditetapkan menjadi estate
mengolah air limbahnya hingga mencapai kriteria influen regulation berdasarkan kriteria operasi IPAL Kawasan.
IPAL Kawasan. Kriteria influen ditetapkan menjadi estate Debit air limbah dari setiap lot akan di monitor sehingga
regulation berdasarkan kriteria operasi PAL Kawasan. sesuai dengan kapasitas IPAL Kawasan.
Debit air limbah dari setiap lot akan di monitor sehingga
sesuai dengan kapasitas IPAL Kawasan.
E02FDEBFA4
Tabel 5.15. Estimasi Total Timbulan Air Buangan Kawasan Kertajati
Timbulan Air Buangan

Working Kebutuhan
Live-in Air Bersih Grey Black
LAND USE Populatio Total
Population Water Water
n
m3/hari m3/hari m3/hari m3/hari
ANO Aerospace Node 48.964 2.448 1.959 1.469 490
MRO 6.222 311 249 187 62
Overhaul
LOG Logistic & Distribution 65.528 3.276 2.621 1.966 655
BIO Bio-Life Science 106.828 5.341 4.273 3.205 1.068
ADV Advance Manufacturing 41.951 2.098 1.678 1.259 420
UNC University / Campus 16.683 834 667 500 167
FCT Financial Center & ICT 396.800 19.840 15.872 11.904 3.968
MXD Mixed Use (Include Residential) 256.540 131.935 37.381 29.905 22.429 7.476
EC Energy Center 3.000 150 120 90 30
RES Individual Housing 27.129 3.255 2.604 1.953 651
RHC Individual & High-Class Housing 68.714 8.246 6.597 4.947 1.649
CF Public Community Facilities 17.501 875 700 525 175
GR Green & Blue Area - - - -
TP Theme Park 1.000 50 40 30 10
Circulation - - - -
TOTAL 352.382 836.411 84.106 67.285 50.464 16.821
Tabel 5.16. Estimasi Timbulan Air Buangan Kawasan Kertajati Tahap 1

Kebutuhan
Live-in Working Grey Black
PHASE 1 Air Bersih Total
Population Population Water Water
ANO Aerospace Node - - - - -
MRO - - - -
Overhaul
LOG Logistic & Distribution 27.667 1.383 1.107 830 277
BIO Bio-Life Science 23.557 1.178 942 707 236
ADV Advance Manufacturing - - - - -
UNC University / Campus - - - - -
EC Energy Center 3.000 150 120 90 30
RES Individual Housing - - - - - -
RHC Individual & High-Class Housing - - - - - -
TP Theme Park 1.000 50 40 30 10
Circulation - - - -
SUBTOTAL 87.791 246.249 22.847 18.278 13.708 4.569
E02FDEBFA4

Live-in Working Kebutuhan
Grey Black
PHASE 2 Populatio Populatio Air Bersih Total
Water Water
n n
ANO Aerospace Node 17.151 858 686 515 172
MRO - - - - -
Overhaul
LOG Logistic & Distribution 16.245 812 650 487 162
BIO Bio-Life Science 26.815 1.341 1.073 804 268
ADV Advance Manufacturing 30.275 1.514 1.211 908 303
UNC University / Campus 16.683 834 667 500 167
Mixed Use (Include
MXD 124.575 64.067 18.152 14.522 10.891 3.630
Residential)
EC Energy Center - - - - -
RES Individual Housing - - - - - -
RHC 29.715 - 3.566 2.853 2.139 713
Housing
TP Theme Park - - - - -
Circulation - - - -
SUBTOTAL 154.290 362.984 36.664 29.331 21.998 7.333

Live-in Kebutuhan
Working Grey Black
PHASE 3 Populatio Air Bersih Total
Population Water Water
n
ANO Aerospace Node 31.813 1.591 1.273 954 318
MRO 6.222 311 249 187 62
Overhaul
LOG Logistic & Distribution 21.616 1.081 865 648 216
BIO Bio-Life Science 56.456 2.823 2.258 1.694 565
ADV Advance Manufacturing 11.676 584 467 350 117
UNC University / Campus - - - - -
FCT Financial Center & ICT 76.677 3.834 3.067 2.300 767
EC Energy Center - - - -
RES Individual Housing 27.129 3.255 2.604 1.953 651
RHC Individual & High-Class Housing 38.999 4.680 3.744 2.808 936
CF Public Community Facilities - - - -
TP Theme Park - - - -
Circulation - - - -
SUBTOTAL 110.301 227.179 24.595 19.676 14.757 4.919
E02FDEBFA4
Gambar 5.27. Rencana Utilitas Pengelolaan Limbah Padat/ Sampah di Kawasan Aerocity Kertajati
c. Pengelolaan Limbah Padat (Persampahan)
Timbulan limbah padat di Kawasan Kertajati Aerocity

sampah anorganik, sehingga diharapkan sampah yang
direncanakan agar sedapat mungkin terkelola di dalam
diangkut ke TPA benar-benar merupakan sampah residu
kawasan sehingga mengurangi beban pembuangan
yang tidak dapat dimanfaatkan. Apabila pengolahan
sampah ke TPA. Berdasarkan data dari SIPSN persentase
sampah dengan teknologi thermal akan digunakan,
timbulan sampah terbesar di Provinsi Jawa Barat adalah
diusulkan penggunaan teknologi Gasifikasi yang dapat
sampah organik (50 - 55 %), sehingga pengelolaan sampah
mengolah sebagian dari sampah dan menghasilkan
organik menjadi hal yang penting dalam pengurangan
produk berupa syngas.
volume timbulan sampah.
Berdasarkan hasil perhitungan, Kawasan Kertajati pada
Sampah organik di Kertajati Aerocity direncanakan dengan
tahun 2045 diprediksi akan menghasilkan timbulan
beberapa cara antara lain composting skala rumah tangga,
sampah sebesar 1.509 m3/hari atau setara dengan 225 Ton/
composting hub untuk skala lot dan composting skala
hari. Timbulan sampah di Indonesia biasanya didominasi
kawasan serta anaerobic biodigester di area TPST.
oleh sampah organik. Oleh karena itu timbulan sampah
Sampah anorganik (non B3) akan dikelola mulai dari tersebut perlu dikelola secara terpadu. Timbulan sampah
sumber, dengan kampanye pengurangan sampah dan pada setiap tahap pembangunan dapat dilihat pada tabel
kerjasama dengan pengelola sampah berbasis digital, pada halaman berikut.
untuk skala kawasan bekerja sama dengan bank
sampah dan melibatkan partisipasi masyarakat untuk
menghasilkan kerajinan yang berasal dari daur ulang
sampah organic.
Selanjutya pengolahan skala kawasan dilakukan di TPST

dengan pemilahan dengan conveyor, pengomposan untuk
sampah organik, pencacahan dan pengepresan untuk
E02FDEBFA4
Tabel 5.19. Estimasi Total Timbulan Sampah Kawasan Kertajati
Timbulan Sampah
Live-in Working
LAND USE Volume Berat
L/hari Kg/hari
ANO Aerospace Node 48.964 36.723 4.896
MRO 6.222 4.666 622
Overhaul
LOG Logistic & Distribution 65.528 49.146 6.553
BIO Bio-Life Science 106.828 80.121 10.683
ADV Advance Manufacturing 41.951 31.463 4.195
UNC University / Campus 16.683 12.512 1.668
FCT Financial Center & ICT 396.800 297.600 39.680
Mixed Use (Include
MXD 256.540 131.935 740.300 115.809
Residential)
RES Individual Housing 27.129 67.821 10.851
RHC 68.714 171.785 27.486
Housing
CF Public Community Facilities 17.501 13.126 1.750
TP Theme Park 1.000 750 100
Circulation - -
TOTAL 352.382 836.411 1.508.264 224.594
Tabel 5.20. Estimasi Total Timbulan Sampah Kawasan Kertajati Tahap 1
Timbulan Sampah
Live-in Working
PHASE 1 Volume Berat
L/hari Kg/hari
ANO Aerospace Node - - -
MRO - -
Overhaul
ADV Advance Manufacturing - - -
MXD Mixed Use (Include Residential) 87.791 45.149 253.339 39.631
RHC Individual & High-Class Housing - - - -
TP Theme Park 1.000 750 100
Circulation - -
SUBTOTAL 87.791 246.249 404.164 59.741
E02FDEBFA4
Timbulan Sampah
Live-in Working
L/hari Kg/hari
MRO - - -
Overhaul
UNC University / Campus 16.683 12.512 1.668
EC Energy Center - - -
RHC Individual & High-Class Housing 29.715 - 74.288 11.886
TP Theme Park - - -
Circulation - -
SUBTOTAL 154.290 362.984 657.963 98.014
Timbulan Sampah
Live-in Working
L/hari Kg/hari
MRO 6.222 4.666 622
Overhaul
EC Energy Center - -
RES Individual Housing 27.129 67.821 10.851
RHC Individual & High-Class Housing 38.999 97.497 15.600
CF Public Community Facilities - -
TP Theme Park - -
Circulation - -
SUBTOTAL 110.301 227.179 446.137 66.838
E02FDEBFA4
Gambar 5.28. Rencana Sistem Drainase di Kawasan Kertajati Aerocity
d. Sistem Drainase Kawasan
Sistem drainase menggunakan sistem gravitasi, mengikuti

elevasi rencana kavling dan jalan yang mengalir dari
drainase tersier - sekunder - primer - kolam retensi
menuju ke outlet / sungai. Area tangkapan dari luar
kawasan, dialirkan melalui sungai yang dipertahankan
kondisi alaminya.
Drainase kawasan berfungsi untuk menampung dan

mengalirkan aliran permukaan yang ada di dalam
kawasan. Tipe drainase menggunakan kombinasi tipe
drainase tertutup dan terbuka untuk kemudahan dalam
pemeliharaan.
Drainase yang memotong ruas jalan dapat menggunakan

tipe drainase tertutup di bawah jalan menggunakan
material dari pipa beton atau gorong-gorong yang diberi
bak kontrol di lokasi tertentu.
E02FDEBFA4
5.3.13 Rencana Utilitas Energi dan

Telekomunikasi)
Gambar 5.29. Rencana Infrastruktur Gardu Listrik di Kawasan Kertajati Aerocity
a. Energi sebagai terminasinya. Terkait dengan titik penyambungan

tegangan tinggi 150kV, berdasarkan RUPTLPLN 2018 –
Salah satu bagian dari sistem tenaga listrik adalah sistem
2027, grid 150kV yang terdekat dengan kawasan Kertajati
distribusi yang terdiri dari sejumlah peralatan listrik
Aerocity BIJB adalah PLTU Majalengka.
(peralatan gardu, proteksi dan lain-lain). Sistem distribusi
ini berguna untuk menyalurkan tenaga listrik dari sumber Lokasi gardu distribusi/hubung maupun gardu induk
daya listrik besar (Bulk Power Source) sampai ke konsumen. mengacu pada SNI 03-1733-2004 harus ditempatkan di
lahan yang bebas dari kegiatan umum.
Konsep perancangan lingkup elektrikal ditekankan pada
aspek-aspek sebagai berikut: Saluran kabel untuk kawasan Kertajati Aerocity
• Handal sehingga tidak mudah terkena gangguan direncanakan akan menggunakan kabel tanah.
• Aman dalam pengoperasian
• Mudah dalam perawatan dan suku cadang Kelebihan:
• Estetis sehingga tidak mengurangi keindahan
• Tidak terpengaruh cuaca buruk
• Menerapkan teknologi mutakhir
• Dapat dikembangkan • Tidak mengganggu pandangan
• Ekonomis
• Umur pakainya dua kali lipat daripada saluran udara
Berdasarkan perhitungan kebutuhan listrik kawasan
• Ongkos pemeliharaan lebih murah
Kertajati Aerocity, dibutuhkan jaringan listrik yang lebih
besar maka di rekomendasikan untuk memiliki Gardu Induk • Tegangan susut lebih rendah karena masalah
GIS 150kV/20kV sebagai supply utamanya. Sistem distribusi induktansi bisa diabaikan
listrik untuk kawasan Kertajati Aerocity menggunakan
sistem distribusi 20kV dengan menggunakan gardu hubung
E02FDEBFA4
Kelemahan: untuk tanah yang sering terendam banjir, Perhitungan Kebutuhan Daya Listrik
adanya akar pohon dan ketidakstabilan
• Biaya pembangunan lebih mahal
tanah. Kebutuhan listrik kawasan Kertajati Aerocity Kebutuhan daya untuk kawasan
• Saat terjadi gangguan seperti hubung BIJB dapat dihitung berdasarkan asumsi pengembangan dimulai dari fase 1 sampai
singkat sulit diatasi kebutuhan beban per meter persegi sesuai dengan fase 3 dibagi kedalam bebrapa gardu
dengan peruntukan bangunan. Hasil hubung yang dapat dilihat pada tabel 5.30.
• Perlu pertimbangan teknis yang lebih perhitungan kebutuhan daya listrik tersebut
mendalam ketika perencanaan khususnya dapat dilihat pada tabel 5.29.
Gambar 5.30. Perhitungan beban listrik kawasan.
Gambar 5.31. Perhitungan kebutuhan daya listrik/m2 kawasan

Kertajati Aerocity BIJB untuk setiap tahap.
Dokumen ini telah ditandatangani secara elektronik menggunakan sertifikat elektronik yang diterbitkan oleh Balai Sertifikasi Elektronik (BSrE) Badan Siber dan Sandi Negara. V - 48
E02FDEBFA4
Gambar 5.32. Rencana Infrastruktur Telekomunikasi di Kawasan Kertajati Aerocity
b. Telekomunikasi
Telekomunikasi dapat dikategorikan ke dalam dua model,

yaitu jaringan tetap (landline) dan jaringan seluler.
Kemajuan teknologi saat ini menjadi salah satu faktor
terciptanya jaringan telekomunikasi baru yaitu fiber optic
(FO) yang merupakan telekomunikasi data berkecepatan
tinggi.
Utilitas telekomunikasi kawasan direncanakan

berdasarkan kebutuhan sistem telekomunikasi di kawasan
Kertajati Aerocity dan harus dipersiapkan kebutuhan
penyambungan sistem telekomunikasi berbasis kabel FO
dan terminasi dari developer telekomunikasi sampai ke
pelanggan.
E02FDEBFA4
5.3.14 Rencana Pentahapan Pengembangan

Kawasan
Gambar 5.33. Pentahapan Kawasan Kertajati Aerocity
Tahap 1: 2018-2024 Tahap 2: 2025-2035
Landasan penentuan Tahap 1 pengembangan kawasan Tahap 2 berfokus pada perluasan kegiatan inti
adalah ketersediaan jaringan infrastruktur jalan eksisting pembangunan (Zona Pusat Bisnis, Zona Hub Logistik,
serta kesiapan lahan yang dilihat dari kejelasan atas Zona Pusat Teknologi Kreatif) sebagai pendukung utama
penguasaan atas lahan di dalam Kawasan Kertajati kegiatan Bandara Kertajati dan memperkenalkan Zona
Aerocity yang telah dianalisis sebelumnya. Tahap ini Permukiman yang didukung oleh Zona Pusat Teknologi
berfokus kepada pembangunan fungsi utama serta Kreatif untuk mendukung kegiatan wisata guna menarik
jaringan infrastruktur vital kawasan yang penting untuk pengunjung dan masyarakat yang lebih luas. Tahap
mendukung Kegiatan Bandara Kertajati yang diantaranya ini berfokus pada penyelesaian pembangunan Fungsi
adalah sebagian Zona Pusat Bisnis dengan yang Pelayanan Umum dan Sosial guna mendukung kesiapan
diperuntukan bagi fungsi Perkantoran, Perdagangan dan kawasan dalam mengakomodasi pengembangan fungsi
Jasa; sebagian dari Zona Hub Logistik yang diperuntukkan permukiman di tahap selanjutnya.
bagi fungsi industri dan pergudangan; dan sebagian
Tahap 3: 2035-2045
kecil Zona Pusat Teknologi Kreatif yang diperuntukkan
bagi fungsi campuran serta pelayanan umum dan sosial. Tahap akhir berfokus pada pengembangan Zona Aerospace
Strategi ini diusulkan guna membantu dalam percepatan Park yang mendukung fungsi industri dan perdagangan
proses pembangunan kawasan, dan membangun identitas serta sisa Zona Permukiman yang berada di arah barat laut
Kawasan Aerocity Kertajati yang berfungsi sebagai inti kawasan. Pada tahap ini lahan-lahan yang akan dibangun
pembangunan (core development) yang diharapkan dapat telah memiliki kejelasan status penguasaan atas lahan
menjadi katalis pengembangan tahap-tahap selanjutnya. dan infrastruktur jalan telah memadai sehingga dapat
dibangun seutuhnya berdasarkan arahan peruntukan serta
E02FDEBFA4
tema kawasan sebagai pelengkap fungsi pengembangan

lainnya. Kesuksesan pengembanan pada Tahap ke-tiga
sangat ditentukan oleh kelayakan jaringan aksesibilitas
kawasan (jembatan jalan yang menghubungkannya dengan
daeah selatan), dan bergantung sangat erat dengan
kesuksesan pembangunan dan pemeliharaan pada tahap-
tahap sebelumnya.
PENTAHAPAN PEMBANGUNAN KAWASAN KERTAJATI

AEROCITY
Penyusunan Pentahapan dalam penyusunan Revisi Master FAKTOR INTERNAL PENDORONG PELAKSANAAN
Plan Aerocity BIJB bertujuan untuk memberi gambaran, PEMBANGUNAN
skenario, serta strategi pengembangan kepada pengelola
Kesiapan aksesibilitas jalan serta transportasi
kawasan, pemilik lahan serta stakeholder lain yang
berkepentingan dalam menyelaraskan kepentingan dan Kesiapan kawasan dalam mengakomodasi pengembangan
pedoman awal bagi para pelaku pembangunan dalam fungsi permukiman berskala besar umumnya merujuk ke
pelaksanaan, pemanfaatan ruang, pembangunan fisik, Peraturan Pemerintah No. 80 tahun 1999 tentang Kawasan
maupun pemanfaatan ruang selanjutnya. Penyusunan Siap Bangun Dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri
scenario tahapan pengembangan ini juga dapat berfungsi Sendiri. Dalam mendukung kesiapan suatu kawasan dalam
menginformasikan pengelola kawasan dalam menentukan mengakomodasi kegiatan permukiman berskala besar,
prasarana yang dibangun untuk menjamin optimalnya prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik
kegiatan yang berlangsung di dalam kawasan guna lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman
tercapainya visi pembangunan Kawasan Kertajati Aerocity. dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Untuk itu dalam
mendukung kesiapan kawasan, Jaringan primer dan
FAKTOR EKSTERNAL PENDORONG PELAKSANAAN
sekunder prasarana lingkungan yang dilakukan oleh
PEMBANGUNAN
Pemerintah dan penyelenggaraannya dilaksanakan oleh
Beberapa faktor eksternal sebagai potensi yang Badan Pengelola (dapat berupa BUMN atau BUMD atau
diidentifikasi dapat mempengaruhi magnitudo, waktu badan lain yang dibentuk oleh Pemerintah). Keberadaan
(dimulainya pembangunan, ketepatan pelaksanaan, jaringan jalan serta jaringan utama lainnya yang memadai
dll), maupun lokasi pembangunan dalam wilayah akan mempermudah sirkulasi barang dan jasa sehingga
pengembangan antara lain: dapat mendukung optimalisasi kegiatan dalam Kawasan.
1. Perjanjian kerjasama antara PT BIJB dengan PT Migas Selain Jalan Tol Cipali yang saat ini telah melayani
Hulu Jabar sebagai penyediaan utilitas listrik dan gas Kawasan dan menghubungkannya dengan Kota Cirebon
di kawasan Kertajati Aerocity. ke arah Timur dan Kota Subang hingga Kota DKI Jakarta
ke arah barat, kedepannya kawasan ini akan dilayani oleh
2. Perjanjian kerjasama antara PT BIJB dengan PT Tirta
Tol Cisumdawu yang akan terhubung langsung dengan
Gemah Ripah tentang penyediaan kebutuhan air bersih
Kota Bandung. Kawasaan Kertajati Aerocity BIJB saat ini
di kawasan Kertajati Aerocity.
telah didukung oleh beberapa akses berupa jembatan
3. Perjanjian kerjasama antara PT BIJB dengan PT jalan yang menghubungkan Kawasan Aerocity Kertajati
Agro Jabar tentang pembangunan pergudangan- ke arah Selatan yang berseberangan dengan Jalan Tol
warehousing logistic hub di kawasan Kertajati Aerocity. Cipali salah satunya adalah Jalan. Jalan umum yang saat
ini ada di dalam kawasan yang melayani antar dusun di
4. Tol Cipali (Cikopo-Palimanan) dalam Kawasan Aerocity Kertajati antara lain Jl Kertajati
– Ujungjaya dan Jl. Babakan-Ujungjaya dan jalan lokal
5. Tol Cisumdawu (Cileunyi-Sumedang-Dawuan)
lainnya yang bersifat swadaya.
6. Jembatan Jalan yang menghubungkan Kawasan
Aerocity ke arah selatan.
E02FDEBFA4
Kejelasan penguasaan atas tanah/lahan dalam kawasan STRATEGI NON-SPASIAL

pengembangan
Membangun kohesi sosial masyarakat desa/dusun yang
Kejelasan penguasaan atas tanah merupakan faktor saat ini tinggal di dalam Kawasan Aerocity Kertajati dalam
yang sangat penting dalam mendukung pelaksanaan mendukung arahan tata ruang dalam Master Plan yang
pembangunan. Berdasarkan studi empiris, pengadaan termasuk diantaranya strategi pembebasan lahan sesuai
tanah merupakan proses yang menentukan keberhasilan tahapan pengembangan yang diusulkan berdasarkan
maupun penghambat pelaksanaan suatu pembangunan prinsip ’Pembangunan Berkelanjutan’ dan strategi-
yang dapat diantisipasi melalui strategi yang matang serta strategi pembinaan/ pengembangan kapasitas masyarakat
komprehensif. Secara hukum, kejelasan penguasaan untuk mendukung padat karya maupun kegiatan ekonomi
atas tanah memberikan landasan yang kuat dalam kawasan di masa mendatang.
mempercepat proses kerjasama antara Pengelola
• Membangun komitmen yang baik antara pengelola
Kawasan dengan pemilik/penguasa lahan. Pertimbangan
kawasan dan pemilik lahan
atas faktor penguasaan atas lahan termasuk diantaranya
memastikan pembebasan lahan dilakukan sesuai • Mendorong kelembagaan yang mendukung kegiatan
dengan peraturan dan undang-undang yang berlaku koordinasi antar stakeholder
dan memastikan bahwa masyarakat pada dusun-dusun
yang terdampak ditangani sesuai dengan prinsip-prinsip • Membangun kemitraan dengan stakeholder terkait
Pembangunan Berkelanjutan.
• Mendorong upaya publikasi dan pemasaran
Penguasaan atas tanah tersebut memberikan kejelasan
• Perlu ditampilkan dusun-dusun eksisting dalam
serta kepastian untuk mendukung efektifitas proses
kawasan untuk mendukung strategi non spasial ini
perencanaan serta efisiensi dalam proses pelaksanaan.
karena akan mempengaruhi proses pembangunan.
Dari adanya infrastruktur serta kepastian atas beberapa
plot lahan tersebut dapat menjadi landasan dan faktor
pendorong atas proyeksi perkembangan kawasan serta
pentahapan awal pengembangan kawasan yang menjadi
dasar dalam pengelola kawasan dalam mengambil
langkah pembangunan infrastruktur selanjutnya guna
mendukung tahapan-tahapan pembangunan selanjutnya.
E02FDEBFA4
PENUTUP
06
KERTAJATI
atau mengakses
AEROCITY BANDARA INTERNASIONAL JAWA BARAT (BIJB) VI - 01
E02FDEBFA4
Kawasan Kertajati Aerocity dikembangkan sebagai

usaha mencapai visi misi Jawa Barat melalui investasi
daerah. Dalam mewujudkan kawasan terpadu seperti ini
tentunya dibutuhkan proses dan tahapan-tahapan untuk
penyempurnaan agar pencapaian kinerja kawasan kelak
tidak hanya sekedar mencapai target namun diharapkan
bisa melebihi proyeksi. Oleh karena itu, tahap revisi
masterplan merupakan salah satu langkah penting agar
rencana pembangunan mampu beradaptasi dengan isu-
isu terkini dari berbagai aspek dan juga memberikan
keleluasan pada potensi-potensi pengembangan di masa
depan.
Dalam pengerjaan revisi ini, berbagai aspek menjadi

bahan pertimbangan untuk melakukan kajian, analisis
dan evaluasi. Pada proses ini pula dapat diidentifikasi
sejumlah permasalahan yang mempengaruhi efektivitas
rancangan kawasan. Selanjutnya melalui survey lapangan
dan diskusi dengan stakeholder ditemukan juga poin-poin
penting lainnya yang menjadi bahan pertimbangan. Revisi
masterplan kemudian dilakukan sebagai respon yang
semaksimal mungkin mampu mewadahi seluruh isu-isu
tersebut. Hasil revisi pada dasarnya merupakan sebuah
produk desain yang fleksibel dan mempunyai keleluasaan
lebih untuk menanggapi kemungkinan penyesuaian
nantinya.
Setelah melalui berbagai tahapan untuk menentukan

cakupan revisi yang perlu dilakukan, Master Plan Kertajati
Aerocity kini telah terbarukan dan mencapai performanya
yang paling optimal. Adapun berbagai penemuan baru
dan masukan terhadap revisi master plan ini merupakan
tahapan fundamental berikutnya yang membutuhkan kajian
dan studi yang lebih mendalam. Diharapkan hasil review
ini dapat mendukung tercapainya tujuan pengembangan
kawasan sehingga memudahkan perencanaan selanjutnya
untuk memastikan implementasi pembangunan kawasan
akan terjadi secara komprehensif.
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut VI - 02
E02FDEBFA4
LAMPIRAN
0.1 Tanggapan Stakeholder
00
0.2 Rekomendasi Strategi
KERTAJATI
atau mengakses
AEROCITY BANDARA INTERNASIONAL JAWA BARAT (BIJB) 01
E02FDEBFA4
0.1 TANGGAPAN STAKEHOLDER
0.1.1 Wawancara Narasumber

Mengetahui kondisi site dan respon masyarakat maupun
aparat pemerintah desa secara langsung merupakan
salah satu bagian dari pengerjaan Review Master Plan
Kertajati Aerocity. Oleh karena itu, pada tanggal 7 Juni
2021, dilakukan kunjungan lapangan untuk survei area
dan mewawancarai pihak terkait sebagai pemenuhan data
untuk bahan kajian lebih lanjut.
Berdasarkan hasil wawancara di 4 desa sebagai sampel

Gambar 0.1. Survey kondisi lapangan menggunakan
data, secara umum dapat diketahui bahwa aparat desa dan
drone untuk mendapatkan aerial view kawasan.
masyarakat mengetahui tentang rencana pembangunan
Kertajati Aerocity. Namun masyarakat memiliki informasi
yang terbatas mengingat minimnya sosialisasi dan pengembangan kawasan dan kelak bersedia melakukan
adanya pergantian jabatan kepemimpinan di kalangan lepas lahan. Namun demikian masyarakat berharap
pemerintahan. memperoleh kompensasi terhadap lahan yang layak dan
sesuai kesepakatan untuk menghindari ketidakcocokan
Melalui wawancara dapat diidentifikasi lima isu utama
seperti yang terjadi pada kegiatan pengembangan
yang menjadi perhatian masyarakat dan aparat pemerintah
kawasan BIJB sebelumnya. Terutama untuk lahan sawah
desa.
yang menjadi mata pencaharian masyarakat memang
• Kepastian implementasi proyek. direncanakan untuk masuk ke skema lepas lahan.
Namun untuk area permukiman, masyarakat dan aparat
• Pengadaan lahan dan pemukiman kembali.
desa berharap ada musyawarah yang lebih detail untuk
• Pemenuhan infrastruktur. membentuk kesepakatan yang sesuai bagi kedua belah
pihak.
• Timbulnya banjir pasca pembangunan.
Di Desa Babakan, diketahui bahwa 60% lahan yang tersedia
• Pemberdayaan SDM lokal. telah dibeli investor namun untuk rincian data investor
tersebut belum bisa terverifikasi.
Kepastian Implementasi Proyek
Sehubungan dengan tanggapan masyarakat dan aparat
Semua narasumber menyatakan bahwa informasi tentang
desa tentang pembebasan lahan pada lahan permukiman,
implementasi proyek pembangunan Kertajati Aerocity
diketahui bahwa sebagian responden menginginkan
masih sangat terbatas terutama terkait waktu pengerjaan.
skema pemukiman kembali bagi warga yang terdampak
Hal ini berdampak kepada sikap masyarakat, terutama
pembangunan. Relokasi ini disarankan ditempuh dengan
para pemilik lahan di kawasan, terhadap beberapa pihak
beberapa opsi berbeda.
yang memberikan penawaran untuk membeli lahan
mereka. Kejelasan timeline implementasi proyek juga Opsi pertama adalah pemukiman kembali yang
diharapkan bisa memberikan kesiapan dan kesiagaan mengintegrasikan kluster permukiman warga lokal
kepada masyarakat dan aparat desa untuk merencanakan dengan kawasan Kertajati Aerocity. Opsi ini juga didukung
langkah selanjutnya. oleh warga yang telah mengalami pemukiman kembali
dari proyek Waduk Jatigede yang ditempatkan di kawasan
Pengadaan Lahan dan Pemukiman Kembali
Kertajati beberapa waktu lalu. Mereka menyatakan
Beberapa desa sudah merasakan dampak pembebasan kekhawatiran jika relokasi bukan berupa permukiman
lahan saat pembangunan BIJB. Belajar dari pengalaman fisik maka akan kesulitan mencari tempat tinggal yang
ini, seluruh responden menyatakan bahwa isu pengadaan baru. Opsi kedua adalah pemukiman kembali di luar
lahan adalah isu substansial yang harus diperhatikan kawasan Kertajati Aerocity namun tetap difasilitasi oleh
dan direncanakan secara komprehensif sebelum pengembang kawasan dalam wilayah administratif desa
melakukan proses pembangunan Kertajati Aerocity yang sama.
secara nyata. Secara garis besar, masyarakat mendukung
memasukkan kode pada Aplikasi NDE Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat, atau mengakses tautan berikut 02
E02FDEBFA4
Pemenuhan Infrastruktur 0.1.2 Focus Group Discussion
Rendahnya kualitas infrastruktur jalan di kawasan Focus Group Discussion (FGD) dilakukan dalam rangka
merupakan problem yang diutarakan seluruh narasumber. menjalin komunikasi dengan stakeholder sekaligus
Pihak aparat desa juga sudah mengajukan proposal kepada mendapat tanggapan terhadap hasil review masterplan
Pemerintah Daerah untuk menindaklanjuti permasalahan yang telah dilakukan. Untuk menyesuaikan dengan
tersebut namun karena rencana pembangunan Kertajati situasi pandemi, FGD dilakukan via telekonferensi yang
Aerocity dalam waktu dekat akan dilaksanakan maka dilaksanakan pada tanggal 24 Juni 2021.
pengajuan tersebut ditunda. Oleh karena itu, masyarakat
Adapun rangkuman FGD dapat dibagi menjadi beberapa
dan aparat desa sangat berharap memperoleh informasi
topik yaitu sebagai berikut:
yang jelas tentang jadwal implementasi proyek ini.
Infrastruktur
Selebihnya, ada beberapa responden yang menginginkan
fasilitas umum dan sosial menjadi prioritas pengembang A. Transportasi
untuk daerah yang terdampak pembangunan kawasan.
Sebagian besar dari peserta diskusi menanyakan sejauh
Timbulnya Banjir Pasca Pembangunan apa integrasi Master Plan Kertajati Aerocity dengan jalur
transportasi eksisting di sekitar kawasan maupun dengan
Di beberapa desa ada keluhan bencana banjir pasca
rencana-rencana yang ada. Pembahasan konektivitas
terbangunnya BIJB. Seluruhnya merujuk pada sistem
transportasi ini didominasi oleh pembahasan mengenai
drainase yang kapasitasnya tidak memadai dan meluapnya
moda transportatsi kereta api yang dianggap sentral dalam
Situ Cijingga saat debit air hujan tinggi. Beberapa
aktivasi kawasan. Beberapa instansi terkait memberikan
narasumber menyatakan bahwa banjir mencapai
konfirmasi terhadap rencana pengembangan jalur kereta
permukiman warga dengan tinggi hingga 1 meter.
dan juga potensi-potensi akses yang belum tercakup
Meskipun begitu, banjir berlangsung dalam waktu singkat
dalam paparan materi. Peserta juga meminta klarifikasi
dan teratasi dengan bantuan Pemerintah Daerah.
tentang rancangan konektivitas jalur kereta api dan
Beberapa titik banjir yang dapat diidentifikasi adalah Desa hubungannya terkait beragam variasi moda transportasi
Mekarjaya, Desa Mekarmulya, dan Desa Sukamanah. yang tercantum.
Pemberdayaan SDM Lokal Terkait keberadaan BIJB, beberapa peserta mengetahui

pasti signifikansi bandara tersebut terhadap konsep
Baik masyarakat maupun aparat desa berharap bahwa pengembangan kawasan. Namun muncul pertanyaan
keberadaan Kertajati Aerocity akan mendongkrak terkait bagaimana BIJB mampu membangun hubungan
perekonomian lokal. Kawasan ini dianggap berpotensi yang saling melengkapi dengan bandara-bandara lain.
menyediakan banyak lapangan kerja yang bisa menyerap
SDM lokal. Selain penyerapan tenaga kerja, mereka juga Sementara itu hanya satu instansi yang menanyakan
berharap ada penyediaan fasilitas yang meningkatkan kembali aksesibilitas kawasan terhadap fasilitas jalan
kualitas SDM berupa balai pelatihan maupun lembaga yang sudah terbangun di luar zona master plan.
pendampingan masyarakat sehingga kelak kontribusi
Kutipan komentar:
masyarakat lokal terhadap kawasan menjadi lebih
menguntungkan bagi kedua belah pihak. Hal ini “Apakah pelabuhan memiliki akses APMS yang tersedia
juga berkaitan dengan isu pemukiman kembali yang dalam kawasan?”
kemungkinan besar turut mengarahkan warga lokal
terdampak untuk alih profesi. Seperti yang diketahui, “Terkait beberapa rencana pembangunan jalur kereta dalam
sebagian besar mata pencaharian warga sekitar adalah waktu dekat, perlu ada kejelasan untuk pentahapan dan
sebagai petani sehingga jika kelak sawah-sawah beralih prioritas.”
fungsi menjadi zona non-pertanian di Kertajati Aerocity, “Bagaimana integrasi dengan jaringan kereta api Bandung-
proses alih profesi ini tidak bisa dihindari. Berkaca dari Cicalengka?”
keterbatasan kualitas SDM masyarakat saat ini maka
skema alih profesi dan pembinaan potensi SDM lokal ini B. Air
diharapkan dimasukkan ke dalam rencana relokasi.
Rata-rata peserta ingin mengetahui apakah rencana
kebutuhan air dan persediaan sumber air bersih yang
tersedia sudah seimbang. Beberapa instansi mengutarakan
E02FDEBFA4
kekhawatiran tentang beberapa skenario yang ditawarkan.

Ide pengambilan air tanah sebagai opsi terakhir dianggap
kurang ideal dan disarankan agar mencari alternatif lain.
Selain ketersediaan air, terdapat juga usulan tentang

potensi ruang terbuka hijau dan kolam retensi sebagai
kawasan multifungsi seperti beberapa proyek di luar
negeri. Salah satu stakeholder mengusulkan penggunaan
situ-situ di sekitar kawasan sebagai elemen pendukung
penampung debit air.
Kutipan komentar:
“Jika dibangun fasilitas SPAM yang baru, bagaimana skema

pembiayaan dan siapa pihak yang terlibat?”
“Sangat tidak direkomendasikan untuk pengambilan air tanah

karena aerocity berada di kawasan resapan air.”
“Investor selalu khawatir dengan pemenuhan suplai air,

sejauh apa kesanggupan rencana masterplan dalam
menjawab tantangan ini?”
C. Limbah
Limbah menjadi isu krusial yang secara implisit tersirat

dalam tanggapan para peserta mengingat sebagian besar
kawasan difungsikan sebagai area industri. Salah satu
perwakilan lembaga pemerintah menyatakan bahwa
pengolahan limbah harus menjadi prioritas dan sebaiknya
pemilihan jenis industri diputuskan berdasarkan
perencanaan sistem limbah agar kelak kegiatan industri
tidak mencemari Sungai Cimanuk seperti kasus di daerah
lain.
D. Energi
Mirip dengan tanggapan partisipan pada topik air, sejumlah

instansi berusaha mengkonfirmasi kesiapan masterplan
terhadap penyediaan energi. Hal ini menjadi penting
mengingat zona yang direncanakan menjadi pusat energi
telah dimodifikasi pada review master plan. Pembahasan
ini juga dikaitkan dengan kemungkinan pengembangan
konsep green energy.
Beberapa pendapat terkait energi terbarukan seperti panel
surya dan pengolahan limbah sebagai alternatif energi
juga bermunculan. Secara spesifik, salah satu partisipan
menanyakan kemungkinan akses distribusi gas alam ke
dalam kawasan.
Kutipan komentar:
Gambar 0.2. Sesi Forum Group Discussion tanggal 24
Juni 2021 via Zoom “Kenapa zona pusat energi dihilangkan dan didistribusikan
pada tiap kluster?”
“Apa ada rencana pengolahan limbah menjadi energi?”
E02FDEBFA4
“Perlu dipastikan apakah pemenuhan energi sudah sejalan agar bisa dipertimbangkan ide food estate di Kertajati.
dengan target pembangunan kawasan?”
Terdapat asumsi-asumsi mengenai performa kawasan
Kebencanaan akan kurang optimal mengingat fungsi cargo village
maupun zona industri telah banyak dikembangkan di
Lokasi Kertajati Aerocity dianggap rentan dengan bencana
daerah lain. Beberapa peserta menanyakan proyeksi
banjir dan gempa oleh sebagian besar partisipan FGD
performa Kertajati Aerocity dengan kompetitor lainnya.
yang diperkuat oleh kajian kondisi fisik kawasan pada
bab sebelumnya melalui peta kebencanaan pada Bab III. Kutipan komentar:
Seorang perwakilan instansi pemerintah menyatakan
“Apakah sudah ada integrasi skala lokal dengan KPI di luar
bahwa dengan kecenderungan air ke utara maka
kawasan?”
masterplan harus mempersiapkan rencana aliran air
yang memadai agar tidak membanjiri tol di utara. Hal ini “Bagaimana daya saing Kertajati Aerocity dengan kawasan-
juga ditegaskan beberapa perwakilan stakeholder yang kawasan di daerah lain yang sudah lebih dulu dikembangkan?”
menyatakan perlu kajian atas kemungkinan pembangunan
kawasan berdampak pada daerah sekitar karena Lahan dan Masyarakat
dikhawatirkan meskipun Kertajati Aerocity tidak terkena
Pengadaan lahan adalah isu pokok lainnya yang diutarakan
banjir tapi dapat menyebabkan banjir di daerah lainnya.
peserta FGD. Seorang stakeholder menyatakan bahwa
Selain banjir, kawasan ini juga rawan gempa sehingga masyarakat tidak ingin direlokasi jika di kemudian hari
disarankan untuk melakukan koordinasi lebih lanjut lahan mereka terdampak pembangunan Kertajati Aerocity.
dengan Pusat Studi Kegempaan yang ada untuk Sementara beberapa stakeholder lain menyatakan
menguatkan perencanaan. bahwa pengadaan tanah perlu bantuan relaksasi dengan
berdasarkan regulasi lahan yang ada sehingga kepastian
Analisa Investasi dan Demand Forecast
harga lahan maupun program pemukiman kembali akan
Seluruh peserta diskusi menyatakan dukungan terhadap lebih terencana.
rencana pembangunan Kertajati Aerocity terutama
pihak-pihak perwakilan instansi terkait investasi dan Ditekankan pula jika terjadi pemukiman kembali,
pengembangan ekonomi. Adapun beberapa hal yang pendampingan masyarakat lokal adalah kegiatan yang
menjadi perhatian terkait topik ini adalah skema esensial. Kepastian pemukiman kembali juga diharapkan
pemodalan mengingat nilai investasi yang besar dan mempermudah penyusunan strategi pendampingan
perlunya menyelenggarakan studi analisis kelayakan tersebut.
ekonomi lebih jauh. Kutipan komentar:
Secara spesifik, stakeholder menginginkan kajian “Apa perlu pengadaan tanah untuk kepentingan Kertajati
mendalam terkait proyeksi permintaan atas lahan maupun Aerocity diluar kepentingan umum?”
penggunaan seluruh fasilitas yang tersedia dalam kawasan
“Sebaiknya pengadaan tanah dikomunikasikan dengan
untuk memastikan kinerja kawasan ke depannya.
pemilik lahan sehingga mereka bisa menentukan kemauan
Kutipan komentar: mereka.”
“Jika Kertajati Aerocity dicanangkan sebagai MRO, perlu “Masyarakat agak trauma dengan pemukiman kembali dan
diadakan analisis kelayakan ekonomi.” alih profesi, kalaupun skenario itu dijalankan, seperti apa
pendampingan yang disediakan?”
“Melihat perhitungan investasi awal begitu besar, sebaiknya
diklarifikasi apa memungkinkan dengan equity 100%?” Landasan Hukum
Tata Ruang dan Performa Kawasan Dalam rangka mendukung pembangunan Kertajati,
beberapa pihak merasa bahwa percepatan dapat dilakukan
Sebagian anggota diskusi belum memahami peruntukan jika terdapat Peraturan Presiden maupun kebijakan
industri yang direncanakan dalam master plan. Mereka pendukung lainnya sebagai penguatan landasan hukum.
menganggap tema industri yang digunakan kurang spesifik Upaya pemberian dasar legalitas yang telah dilakukan juga
sehingga dalam pengembangan selanjutnya disarankan mengusulkan penyusunan Peraturan Daerah sehingga
agar lebih jelas dan diintegrasikan dengan kawasan memberi kepastian juga pada pemilik lahan maupun
industri di sekitar area. Salah satu peserta mengusulkan tenant.
E02FDEBFA4
0.1.3 Kesimpulan Tanggapan Stakeholder

Tabel 0.1 Identifikasi Isu-Isu Penting
No Aspek Sub-topik Deskripsi Status
1. Infrastruktur Transportasi • Integrasi berbagai jalur kereta api baik eksisting Sudah dibahas pada
maupun yang masih dalam tahap perencanaan Bab V namun perlu
dengan kawasan Kertajati Aerocity. kajian lebih lanjut.
• Konektivitas pelabuhan di sekitar kawasan Belum dibahas dan

dengan fasilitas bandara maupun kawasan secara perlu kajian lebih
keseluruhan. lanjut.
• Sinkronisasi jalan di luar kawasan dengan Sudah dibahas pada

rancangan masterplan. Bab V.
Air • Ketersediaan jalan dan jaringan lainnya serta Sudah dibahas pada
sumber air bersih melalui berbagai alternatif yang Bab V.
diusulkan.
Sudah dibahas pada
• Kepastian skenario pembangunan fasilitas Bab V namun perlu
pengolahan air jika ada unit baru yang diperlukan kajian lebih lanjut.
untuk mendukung pengembangan kawasan.
Limbah • Kesiapan sistem pengolahan limbah mengingat Sudah dibahas pada
dominasi pengembangan kawasan berkaitan Bab V.
dengan kegiatan industri.
Energi • Peluang pengembangan potensi energi Sudah dibahas pada
terbarukan. Bab V namun perlu
kajian lebih lanjut.
• Ketersediaan energi listrik agar sejalan dengan
target pembangunan.
2. Kebencanaan Gempa dan • Kajian lebih lanjut mengenai bencana gempa. Sudah dibahas pada
Banjir Bab III namun perlu
• Studi mendalam terkait potensi bencana banjir
akibat pembangunan Kertajati Aerocity di daerah
sekitarnya.
3. Analisa Analisa • Perlunya dukungan berbagai pihak untuk Sudah dibahas pada
Investasi Kelayakan penyertaan modal. Bab II.
dan Demand Ekonomi
• Klarifikasi nilai investasi dan skema finansialnya.
Forecasting
Kompetisi • Kajian proyeksi permintaan atas lahan di kawasan Sudah dibahas pada
dengan agar bisa bersaing dengan KPI di sekitarnya. Bab II.
Kawasan
• Kepastian kebutuhan atas penggunaan
Sekitar
keseluruhan fasilitas yang direncanakan dibangun
di dalam Kertajati Aerocity.
4. Tata Tata Ruang dan • Urgensi untuk memperjelas arahan jenis industri Sudah dibahas pada
Ruang dan Peruntukan yang akan menempati kawasan. Bab II dan V namun
Performa Industri perlu kajian lebih
• Kemungkinan integrasi pemukiman warga lokal
Kawasan lanjut.
dengan Kertajati Aerocity.
Key • Perkiraan kebutuhan KPI dalam perencanaan Belum dibahas dan
Performance kawasan untuk mencapai target pembangunan. perlu kajian lebih
Indicator lanjut.
E02FDEBFA4
No Aspek Sub-topik Deskripsi Status
5. Lahan dan Pemukiman • Skema pengadaan tanah. Sudah dibahas pada

Masyarakat Kembali Bab II namun perlu
• Strategi pelibatan masyarakat untuk
mengakomodir aspirasi lokal dalam menanggapi
rencana pembangunan Kertajati Aerocity.
Pendampingan • Integrasi kegiatan pendampingan masyarakat yang Sudah dibahas pada
Masyarakat terdampak dalam pentahapan pembangunan. Bab II namun perlu
6. Landasan Penguatan • Pentingnya aspek legal dan perundang-undangan Sudah dibahas pada
Hukum Perundang- yang mendukung percepatan pembangunan Bab II.
undangan kawasan.
E02FDEBFA4
0.2 REKOMENDASI STRATEGI cargo village di daerah lain tidak akan mempengaruhi
performa cargo village yang ada di Kertajati Aerocity
melainkan membentuk jaringan supply chain yang solid di
0.2.1 Kesiapan Infrastruktur Pulau Jawa.
Konsep kawasan yang menerapkan konsep TOD berfokus
Saat ini lingkup master plan memang lebih diarahkan
pada konektivitas berbagai moda transportasi di dalamnya.
untuk review dan pembentukan prinsip utama rancangan
Selaras dengan konsep ini, dalam hasil revisi masterplan
sehingga ke depannya bisa dirincikan sesuai kebutuhan
telah disertakan rencana integrasi antar jalur transportasi
dan arahan stakeholder. Untuk memastikan pencapaian
yang sudah terbangun maupun yang masih rencana. Untuk
target performa kawasan, sementara ini zonasi sudah
jaringan kereta api, hasil review akan butuh koordinasi
disesuaikan dengan standar dan persyaratan minimum.
lebih lanjut dengan instansi-instansi terkait agar bisa
Jika KPI (key performance indicator) diperlukan, maka
memastikan rancangan jalur. Sementara itu usulan akses
harus ada koordinasi dengan kebijakan pemerintah daerah
dari Pelabuhan Patimban dengan Kertajati Aerocity akan
karena perlu sinkronisasi dengan penyusunan RTBL
menjadi bahan pertimbangan di tahap selanjutnya.
selanjutnya.
0.2.2 Penanganan Kebencanaan

0.2.4 Strategi Pengadaan Lahan dan
Terkait potensi bencana gempa, kajian terhadap kawasan Pemukiman Kembali
perlu dilakukan melalui kerjasama dengan pusat studi
Pengembangan kawasan Kertajati Aerocity mencakup
kegempaan. Perencanaan dalam level masterplan memang
area yang cukup luas menempati 8 desa di Kabupaten
memiliki cakupan umum sehingga saat menyusunan
Majalengka. Adapun desa-desa tersebut memiliki
panduan turunan di PRK atau RTBL yang lebih rinci kelak
keragaman kemajuan pembangunan yang berbeda terlihat
akan disertai dengan teknis bangunan tanggap gempa
dari ketersediaan infrastruktur hingga luasan permukiman
dan perinciannya yang juga menjadi tanggapan dari hasil
penduduk lokal. Jika dibandingkan dengan rencana
kajian studi gempa.
masterplan kawasan, beberapa zona strategis menduduki
area permukiman sehingga dibutuhkan rencana skenario
pemukiman kembali apabila kelak dibutuhkan.
0.2.3 Optimalisasi Performa Kawasan
Sentimen masyarakat terhadap pengembangan Kertajati
Menanggapi telah banyaknya pengembangan kawasan Aerocity sebagian besar positif. Tokoh masyarakat dan
industri di berbagai daerah, Kertajati Aerocity memiliki daya bisnis lokal melihat manfaat potensial yang dapat
tarik tersendiri. Karakteristik aerocity yang menjadi poros dihasilkan oleh penggerak ekonomi namun demikian di sisi
pengembangan konsep rencana kawasan merupakan ciri lain, kebutuhan lahan untuk pembangunan juga signifikan.
khas Kertajati Aerocity. Konsep ini dikembangkan atas Maka dari itu diperlukan strategi yang efektif dalam proses
fasilitas dan kemudahan yang sudah menempel kepada pengadaan lahan dimulai dengan memahami hak-hak
kawasan sehingga akan menciptakan fokus industri yang pemilik tanah dan penerima manfaat penggunaan lahan.
spesifik dan jelas. Pembentukan area industri aerospace Dari sini, strategi yang tepat dapat dikembangkan dan
berfokus pada MRO (maintenance, repair and overhaul) diimplementasikan untuk meminimalkan dampak dan
memberikan identitas kawasan yang kuat sehingga memaksimalkan manfaat masyarakat.
akan menciptakan sinergi dengan kawasan industri
Dalam implementasinya, pengambilalihan lahan
sekitarnya membentuk jaringan kawasan industri yang
didasarkan pada dua tujuan pembangunaan secara garis
komprehensif. Beberapa tenant juga sudah memiliki tanah
besar yaitu 1) kepentingan umum, 2) kepentingan non-
dan melakukan pembangunan dalam kawasan sehingga
umum. Oleh karena itu, skenario pemukiman kembali
proyeksi keterisian lahan memiliki tren yang positif.
dapat direncanakan merujuk pada dua tujuan pembebasan
Adapun untuk rencana pembangunan cargo village lahan ini.
diarahkan untuk saling melengkapi fungsi kebandaraan
Tanah Untuk Kepentingan Umum
BIJB sendiri maupun bandara daerah lain. Pada dasarnya
cargo village merupakan kebutuhan semua bandara untuk Pengadaan tanah untuk kepentingan umum merujuk
meningkatkan kualitas pelayanan dan efisiensi biaya pada Keppres No.55/1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi
maupun waktu secara keseluruhan. Sehingga keberadaan Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
E02FDEBFA4
Konsep kepentingan umum ini secara garis besar diartikan strategi tersebut meliputi:
sebagai pembebasan lahan sebagai upaya mendukung
A. Strategi Penyediaan Lahan
pembangunan yang dilakukan pemerintah dan tidak
dipergunakan untuk mencari keuntungan. Dalam hal • Menyelaraskan rencana kawasan dengan strategi
ini, sarana dan prasarana umum yang tercakup meliputi pembangunan sosial-ekonomi yang kuat.
jalan, waduk, gardu, dan sebagainya tercantum dalam UU
• Merencanakan dengan prinsip Inklusif.
No.2/2012.
• Menciptakan lingkungan tata kelola yang berdaya
Oleh karena itu, skema pembebasan lahan untuk jenis ini
saing.
tentunya akan berpedoman pada peraturan dan kebijakan
pemerintah. • Mengidentifikasi kepemilikan dan penguasaan lahan.
Tanah Untuk Kepentingan Non-Umum • Mengontrol spekulasi tanah.
Kepentingan non-umum adalah usaha pembangunan yang B. Strategi Umum Pemukiman Kembali
bertujuan mencari keuntungan sebesar-besarnya sehingga
kompensasi pembebasan lahan akan memiliki beberapa • Pemindahan pemukiman warga mempertimbangkan
skenario berbeda tergantung strategi stakeholder. Pada wilayah administrasi permukiman eksisting untuk
skema ini, sangat ditekankan urgensi kerjasama antara tetap berada di lokasi yang sama atau berdekatan
pihak masyarakat sebagai pemilik lahan dengan pihak dengan area sebelumnya.
penyelenggara pembangunan agar terjadi sinkronisasi
• Pemukiman kembali masyarakat terdampak
dari kedua belah pihak.
pembangunan Kertajati Aerocity memastikan
Adapun secara garis besar, pemilik tanah dan penerima kejelasan terhadap status dan kepemilikan atas lahan
manfaat penggunaan lahan (siapa pun yang memiliki serta bangunan yang akan ditempati.
kepentingan ekonomi pada lahan terdampak) harus melalui
• Pemukiman kembali masyarakat terdampak
proses yang sama untuk pembebasan lahan. Berdasarkan
pembangunan Kertajati Aerocity memastikan akses
hasil kajian sementara untuk skema pembebasan lahan
masyarakat terhadap mata pencaharian yang
seperti ini, direkomendasikan untuk menyusun kriteria
berkelanjutan.
sebagai indikator dan acuan dalam menentukan kelompok
warga yang terdampak. • Masyarakat pemukiman kembali terakomodasi oleh
fasilitas umum dan sosial yang layak dan memadai.
Beberapa arahan kriteria penggolongan masyarakat
terdampak yang direkomendasikan untuk dicantumkan • Kesepakatan harga untuk ganti rugi lahan maupun
dalam tahapan selanjutnya adalah sebagai berikut. kompensasi kepada masyarakat harus disepakati dan
menguntungkan kedua belah pihak.
• Masyarakat tergolong dalam kategori masyarakat
berpendapatan rendah sesuai ketentuan UU. Berikut dicontohkan skenario simulasi pemukiman
kembali dengan mengambil sampel lokasi yang ada di
• Masyarakat yang memiliki ketergantungan tinggi lapangan. Adapun kriteria pemilihan desa dalam simulasi
terhadap sumber alam maupun lahan di sekitar meliputi:
lokasi permukiman saat ini sehingga rentan terhadap
peralihan profesi jika direlokasi. • Lahan permukiman termasuk pada pembangunan
Tahap 1 sehingga menjadi prioritas pemindahan.
• Masyarakat adat yang mempunyai nilai keterikatan
yang kuat terhadap daerah tempatnya bermukim • Lahan permukiman berada di lahan non RTH maupun
sehingga perlu pendampingan khusus. fasilitas umum.
Untuk mencapai pembangunan kawasan yang inklusif Sementara kriteria untuk memilih tempat pemukiman
maka program pengadaan lahan harus dilaksanakan kembali meliputi:
secara komprehensif. Melalui identifikasi kelompok warga
• Lahan yang peruntukannya adalah sebagai area
yang membutuhkan pendampingan ini dapat ditentukan
permukiman.
pula strategi-strategi yang bisa menjadi rujukan dalam
pelaksanaan pengadaan lahan ke depannya. Rekomendasi • Lahan pemukiman kembali berada di dalam wilayah
E02FDEBFA4
Gambar 0.3. Simulasi skenario pemilihan lahan

pemukiman untuk pemindahan.
administrasi desa yang sama.
Berdasarkan kriteria-kriteria tersebut, salah satu

lahan permukiman di Desa Babakan dipilih menjadi
sampel simulasi. Hal ini dikarenakan lahan tersebut
akan terdampak oleh pembangunan Zona Hub Logistik
yang berlangsung pada Tahap 1 pembangunan. Selain
itu, keberadaan lahan pada Zona Hub Logistik tidak
memungkinkan bagi permukiman masyarakat lokal untuk
terintegrasi dengan rencana pembangunan tersebut.
Data lahan permukiman terpilih
Wilayah Administratif : Desa Babakan
Luas Total Area : 14.631 m2
Asumsi KK : 40-50 KK
Melalui Gambar 0.3, simulasi pemukiman kembali Gambar 0.4. Diagram simulasi pemukiman kembali
dilaksanakan dengan 2 skenario yang memiliki pendekatan berdasarkan luas lahan dan perkiraan kebutuhan plot
yang berbeda. Hal ini dilakukan untuk memberikan tanah per KK.
gambaran umum tentang beberapa opsi yang bisa
digunakan dalam menyusun strategi pemukiman kembali
masyarakat terdampak.
E02FDEBFA4
Skenario 1 daerah. Namun perlu dilakukan studi kepemilikan lahan

Data lahan simulasi pemukiman kembali pada area ini untuk memudahkan proses pemukiman
kembali.
Wilayah Administratif : Desa Mekarjaya
Simulasi Luas Area : 16.900 m2

Secara umum, perhitungan asumsi kecukupan area juga
Asumsi Sisa Lahan : 2.269 m2
didasarkan pada ukuran rata-rata hunian tiap KK yaitu
Tabel 0.2 Pemenuhan Kriteria Simulasi Skenario 1 berupa kavling tanah berukuran 15x10m. Tipikal hunian
umumnya berupa rumah dengan pekarangan yang
Kriteria Status banyak dialihfungsikan sebagai ruang usaha kecil-kecilan
Lahan peruntukan seperti warung kelontong, kedai makan, maupun pabrik
Memenuhi kriteria
permukiman UKM. Dengan mempertimbangkan keragaman aktivitas
Lahan berada dalam lingkungan hunian tersebut, strategi pemukiman kembali
wilayah administratif yang Kecamatan yang sama dapat juga mencakup ketersediaan lahan aktivitas usaha
sama komersial bagi warga yang memadai dan akomodatif.
Pada skenario yang pertama, area diasumsikan akan

berintegrasi dengan zona permukiman yang sudah
C. Strategi Sosial Lainnya
diajukan dalam pola tata ruang hasil revisi masterplan
Kertajati Aerocity. Kedua lokasi masih berada dalam wilayah • Perumahan yang terjangkau dan beragam di luar
administratif kecamatan yang sama yaitu Kecamatan maupun di dalam kawasan dan akses terhadap
Kertajati. Selain itu, lokasi pemukiman kembali memiliki transportasi publik menuju Kertajati Aerocity
akses yang cukup dekat untuk wilayah pertanian lainnya guna memungkinkan masyarakat setempat untuk
di luar kawasan maupun konektivitas langsung dengan mengakses peluang ekonomi di kawasan.
Kertajati Aerocity secara keseluruhan.
• Peningkatan kapasitas melalui pemberdayaan
Skenario 2 masyarakat lokal untuk dapat berpartisipasi dalam
Data lahan simulasi pemukiman kembali kegiatan ekonomi baru kawasan.
Wilayah Administratif : Desa Babakan • Mengangkat komoditas lokal untuk peluang kegiatan
pertanian bagi pemenuhan kebutuhan pangan
Simulasi Luas Area : 16.900 m2 kawasan.
Asumsi Sisa Lahan : 2.269 m2 • Kegiatan intensifikasi agrokultur sebagai peluang

pengembangan agrowisata dengan melibatkan warga
Tabel 0.3 Pemenuhan Kriteria Simulasi Skenario 2
setempat.
Kriteria Status
• Penguatan kelembagaan dalam pendampingan
Lahan peruntukan
Memenuhi kriteria masyarakat melalui berbagai aspek pengembangan
permukiman
SDM seperti pendidikan, pelatihan kerja, dan
Lahan berada dalam
sebagainya.
wilayah administratif yang Desa yang sama
sama • Pemberdayaan UMKM setempat untuk
mengoptimalkan hasil usaha dengan didukung
Dengan menggunakan skema ukuran plot lahan yang
kelogistikan aerocity maupun pengembangan inovasi
sama, ditentukan alternatif pemukiman kembali di luar
dari instansi-instansi terkait.
kawasan Kertajati Aerocity. Dalam skenario ini, wilayah
administratif desa antara dua lokasi tidak berubah
sehingga memberikan kemudahan bagi warga dalam hal
pencatatan kependudukan. Lokasi yang dipilih termasuk
zona R-3 (Rumah Kepadatan Sedang) pada Rencana
Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan Kertajati-Jatitujuh
sehingga kesesuaian lahan sudah memenuhi kebijakan
E02FDEBFA4
0.2.1 Kesimpulan Rekomendasi Strategi

Tabel 0.4 Arahan Strategi berdasarkan Identifikasi Isu
No Aspek Sub-topik Arahan Strategi
1. Infrastruktur Transportasi • Koordinasi dengan instansi terkait untuk memastikan konektivitas

jalur kereta api dari dan ke dalam Kertajati Aerocity.
• Studi lebih lanjut tentang aktivasi jalur pelabuhan dengan

kawasan aerocity.
Air • Melakukan kerjasama kajian mendalam untuk memastikan
skenario penyediaan sumber air bersih dengan lembaga terkait.
Limbah • Analisis kelayakan implementasi sistem limbah yang sudah

direncanakan.
Energi • Perlu diadakan tinjauan lebih lanjut mengenai potensi
penggunaan green energy dalam kawasan Kertajati Aerocity.
2. Kebencanaan Gempa dan Banjir • Kajian bersama Pusat Studi Kegempaan.
• Membuat panduan rinci berupa PRK atau RTBL sebagai

tanggapan potensi bencana gempa pada kawasan.
3. Analisa Investasi Analisa Kelayakan • Menjalin kerjasama dengan berbagai pihak untuk membantu
dan Demand Ekonomi skema finansial pengembangan Kertajati Aerocity.
Forecasting Kompetisi dengan • Memperkuat karakter aerocity sehingga muncul identitas yang
Kawasan Sekitar kuat sebagai daya tarik kawasan.
4. Tata Ruang Tata Ruang dan • Studi tentang potensi pengembangan food estate sebagai salah
dan Performa Peruntukan Industri satu ciri kawasan sekaligus usaha integrasi profesi warga lokal.
Kawasan Key Performance • Pembuatan kajian KPI untuk memunculkan prinsip-prinsip
Indicator panduan secara umum.
5. Lahan dan Pemukiman • Menyusun skema pengadaan tanah yang akomodatif.
Masyarakat Kembali
• Strategi pemukiman kembali yang inklusif.
Pendampingan • Peningkatan kapasitas dengan program pendampingan
Masyarakat masyarakat agar dapat berkontribusi dalam kegiatan ekonomi
baru Kertajati Aerocity.
6. Landasan Hukum Penguatan • Koordinasi dengan pihak terkait untuk penyusunan penguatan
Perundang- legal terkait pengembangan kawasan,
undangan
GUBERNUR JAWA BARAT,
E02FDEBFA4

2022 - GUB - JABAR KEP-553.2 - Masterplan Kertajati Aerocity

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

2022 - GUB - JABAR KEP-553.2 - Masterplan Kertajati Aerocity

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

GUBERNUR JAWA BARAT

KEPUTUSAN GUBERNUR JAWA BARAT

GUBERNUR JAWA BARAT,

Mengingat : 1. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 1950 tentang Pembentukan

3. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan

10. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 9 Tahun 2008

GUBERNUR JAWA BARAT

1.1 Latar Belakang........................................................................................................................................................... I-02

1.2 Maksud dan Tujuan.................................................................................................................................................... I-04

1.2.1 Maksud............................................................................................................................................................... I-04

1.2.2 Tujuan................................................................................................................................................................. I-04

1.3 Ruang Lingkup........................................................................................................................................................... I-05

1.3.1 Lokasi Kajian......................................................................................................................................................I-05

1.3.2 Lingkup Pekerjaan .............................................................................................................................................I-05

1.4 Dasar Hukum/ Acuan................................................................................................................................................. I-07

1.5 Metodologi Kerja........................................................................................................................................................ I-09

1.6 Sistematika Pembahasan.......................................................................................................................................... I-11

BAB II KAJIAN LITERATUR

2.1 Kajian Teoritis.............................................................................................................................................................II-02

2.1.1 Pengembangan Kota Bandara/Aerocity...........................................................................................................II-02

2.1.2 Kawasan Industri...............................................................................................................................................II-04

2.1.3 Transit Oriented Development..........................................................................................................................II-06

2.1.4 Evaluasi Dokumen Perencanaan......................................................................................................................II-10

2.2 Kajian Peraturan dan Kebijakan Terkait....................................................................................................................II-13

2.2.1 Undang-Undang No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang ......................................................................II-13

2.2.2 Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja ...............................................................................II-14

2.2.4 Rencana Pembangunan....................................................................................................................................II-15

2.2.5 Pengembangan Baru di Kabupaten Majalengka.............................................................................................II-20

2.2.6 Rencana Tata Ruang..........................................................................................................................................II-21

2.3 Rencana Pengembangan Aksesibilitas Terkini.........................................................................................................II-29

2.3.1 Jalan Tol Cisumdawu (Cileunyi-Sumedang-Dawuan).....................................................................................II-29

2.3.2 Kereta Api Medium Speed (Medium-Speed Train) Jakarta-Surabaya............................................................II-31

2.3.3 Kereta Api Cepat (High-Speed Train) Bandung-Surabaya...............................................................................II-31

2.3.4 Rencana Integrasi dengan Konteks Pengembangan Pelabuhan Patimban...................................................II-32

2.4 Kajian Pengembangan Kawasan..............................................................................................................................II-33

2.4.1 Kajian Logistik...................................................................................................................................................II-33

2.4.2 Kajian Energi......................................................................................................................................................II-34

2.4.3 Kajian Sistem Telekomunikasi..........................................................................................................................II-37

2.4.4 Kajian Ekonomi Kawasan..................................................................................................................................II-38

2.4.5 Kajian Arsitektur Bangunan dan Fasilitas Penunjang Lainnya.......................................................................II-41

2.4.6 Kajian Penguasaan Tanah terkait Aspek Sosial Masyarakat ..........................................................................II-49

2.4.7 Kajian Daya Dukung Lingkungan......................................................................................................................II-50

BAB III ANALISIS KAWASAN

3.1 Aspek Non Fisik....................................................................................................................................................... III-01

3.1.1 Demografi/ Kependudukan..............................................................................................................................III-01

3.2 Aspek Fisik............................................................................................................................................................... III-06

3.2.1 Tinjauan Makro ................................................................................................................................................III-06

3.2.2 Gambaran Umum Kawasan Kertajati Aerocity...............................................................................................III-14

3.2.3 Jaringan Jalan Eksisting..................................................................................................................................III-16

3.2.4 Jaringan Badan Air Eksisting...........................................................................................................................III-19

3.2.5 Penggunaan Lahan (Pola Ruang Eksisting)....................................................................................................III-20

3.2.6 Sebaran Fasilitas Umum/Sosial......................................................................................................................III-22

3.2.7 Penguasaan atas Lahan...................................................................................................................................III-23

3.3 Identifikasi Potensi dan Persoalan.......................................................................................................................... III-24

3.4 Hasil Analisis............................................................................................................................................................ III-25

BAB IV EVALUASI MASTER PLAN

4.1 Kriteria Evaluasi Master Plan...................................................................................................................................IV-01

4.1.1 Faktor Eksternal...............................................................................................................................................IV-01

4.1.2 Faktor Internal..................................................................................................................................................IV-02

4.2 Analisis Faktor Eksternal..........................................................................................................................................IV-04

4.2.1 Kebijakan Tata Ruang Makro...........................................................................................................................IV-04

4.2.2 Aksesibilitas/ Sistem Transportasi Kota..........................................................................................................IV-05

4.2.3 Sistem Utilitas Kota..........................................................................................................................................IV-05