Matematika Ekonomi

Benny Supriyanto
 Konsep Dasar
Jika nilai nominalnya sama, uang yang
dimiliki saat ini lebih berharga daripada uang
yang akan diterima di masa yang akan
datang
Lebih baik menerima Rp 1 juta sekarang
daripada menerima uang yang sama 1 tahun
lagi
Lebih baik membayar Rp 1 juta , satu tahun
lagi daripada membayar uang yang sama
sekarang
6 Rumus Utama
Nilai yang akan datang (future
value) Nilai sekarang (present
value)
Nilai yang akan datang dari anuitas
(future value of an annuity)
Nilai sekarang dari anuitas
(present value of an annuity)
Anuitas – angsuran hutang
(mortgage constant)
Anuitas – cadangan penggantian
(sinking fund)
Uang kita saat ini Rp 1,- ► ( P)
Bila bunga bank i%

Tahun ke 0 = 1
0
( 1 +i)

Tahun ke 1 = 1+(1xi )
( 1 +i )
( 1 +i )1

Tahun ke 2 = ( 1 +i)+ ( 1 +i)•i

( 1 +i)•1+ ( 1 +i)•i
( 1 +i)(1+i)
( 1 +i)²

Tahun ke 3 = ( 1 +i)²+ (1+i)²•i

( 1 +i)²•1+ (1+i)²•i
( 1 +i)² ( 1 +i)
( 1 +i)³
Tahun ke 4 = ( 1 +i)³ + (1+i)³•i
( 1 +i)³1+ (1+i)³•i
( 1 +i)³ ( 1 +i)
( 1 +i)4

Tahun ke n = ( 1 +i)n

F = 1x( 1 +i)n

F = Px (1 + i )n

F
i = Diskon Rate
P = = Tingkat Diskonto
n
(1 + i ) ( 1 + i ) n = Diskon
Faktor
Nilai yang Akan Datang
Uang Rp 1.000, ditabung dengan tingkat bunga
10% per tahun
Setelah 1 tahun, uang tsb akan menjadi:
Rp 1.000 + (10% x Rp 1.000) = Rp 1.100
Setelah 2 tahun, uang tsb akan menjadi:
Rp 1.100 + (10% x Rp 1.100) = Rp 1.210
Catatan: bunga tahun pertama ditambahkan
ke pokok tabungan (bunga majemuk)
Setelah 3 tahun, uang tsb akan menjadi:
Rp 1.210 + (10% Rp 1.210) = Rp 1.331
Dan seterusnya…
Nilai yang Akan Datang
Jika…
P = uang tabungan/investasi awal
i = tingkat bunga
n = periode menabung/investasi
F = uang yg akan diterima di akhir periode
Maka…
FP i
Future
value factor

1 n

 Nilai yang akan datang (F) = jumlah yang

akan terakumulasi dari investasi sekarang
untuk n periode pada tingkat bunga i
 Nilai yang Akan Datang
Jika bunga diperhitungkan setiap 6 bulan (½
tahun), maka:
F P n2
  i 
 1
 2
Jika bunga diperhitungkan setiap 3 bulan
(triwulan), maka:
FP i 
n4
 
 1
 4
Jika bunga diperhitungkan setiap bulan, maka:

FP  1
 n12
i 
 12 
 Nilai yang Akan Datang
Jika tingkat bunga berubah-ubah (thn ke-1 = 10%,
thn ke-2 = 12%, thn ke-3 = 14%), maka nilai dari
uang Rp 1.000 yg diterima sekarang pd akhir thn
ke-3 adalah…
F  1.000  110%  112%  114%
1 1 1

 1.404
Jika tingkat bunga thn ke-1 = 10%, thn ke-2 =
12%, thn ke-3 s/d ke-5 = 14% , maka nilai dari
uang Rp 1.000 yg diterima sekarang pada akhir thn
ke-5 adalah…
F  1.000  110%  112%  114%
1 1 3

 1.825
 Ilustrasi Nilai yang Akan Datang

P F

n tahun F = P (1 + i ) n
Waktu
0 i 1 i 2
. . . i ( n -1 ) n
Nilai Sekarang
Kebalikan dari nilai yang akan datang
Rumus diturunkan dari rumus nilai yang akan datang:

F  P  1 i 
n

PF 1n Present value factor/



discount factor

1 i
Discount rate
Nilai sekarang (P ) = nilai sekarang dari sejumlah
penerimaan di masa depan , bila diterima sekarang .
Penerimaan dapat sampai periode n , pada tingkat
bunga i ( Tetap )
Nilai Sekarang
Jika diketahui tingkat bunga thn ke-1 = 10%, thn ke-2
= 12%, dan thn ke-3 = 14%, maka nilai sekarang dari
uang Rp 1.404 yg akan diterima 3 thn dari sekarang
adalah…
 
P  1.404  1  1
1   1 1
1


 110% 112% 114%
 1.000
Jika diketahui tingkat bunga thn ke-1 = 10%, thn ke-2
= 12%, dan thn ke-3 s/d ke-5 = 14%, maka nilai
sekarang dari uang Rp 1.825 yg akan diterima 5 thn
dari sekarang adalah…
 
P  1.825 1  1 1   1 3
1



 110% 112% 114%
 1.000
 Ilustrasi Nilai Sekarang

P F

P =Fn
(1 + i ) n tahun
Waktu

0 i 1 i 2 . . i n-1 n
.
 Nilai yang Akan Datang dari Anuitas

Anuitas = sejumlah uang yang dibayar atau

diterima secara periodik dengan jumlah yg sama
dalam jangka waktu tertentu
Sifat anuitas:
Jumlah pembayaran tetap/sama (equal
payments) Jarak periode antar angsuran sama
(equal periods between payments)
Pembayaran pertama dilakukan pada akhir periode
pertama (in arrears)
Nilai yang Akan Datang dari Anuitas
Uang Rp 1.000 diterima secara rutin (tiap akhir
tahun) selama 4 tahun, semuanya ditabung dengan
tingkat bunga 10% per tahun
Pada akhir tahun ke-4, uang yang diterima pada akhir
tahun ke-1 akan menjadi:
Rp 1.000 x (1 + 10%)3 = Rp 1.331
Pada akhir tahun ke-4, uang yang diterima pada akhir
tahun ke-2 akan menjadi:
Rp 1.000 x (1 + 10%)2 = Rp 1.210
Pada akhir tahun ke-4, uang yang diterima pada akhir
tahun ke-3 akan menjadi:
Rp 1.000 x (1 + 10%)1 = Rp 1.100
 Nilai yang Akan Datang dari Anuitas
Pada akhir tahun ke-4, uang yang diterima pada akhir
tahun ke-4 akan menjadi:
Rp 1.000 x (1 + 10%)0 = Rp 1.000
Catatan: uang tersebut belum sempat
dibungakan (karena diterima di akhir tahun)
Dengan demikian, pada akhir tahun ke-4, jumlah
seluruh uang yang diterima akan menjadi:
Rp 1.331 + Rp 1.210 + Rp 1.100 + Rp 1.000 =
Rp 4.641
Yang dimaksud dengan nilai yang akan datang dari
anuitas adalah jumlah keseluruhan uang tersebut
( Rp 4.641 )
 Nilai yang Akan Datang dari Anuitas
Jika…
Sn = nilai yg akan datang dr
anuitas selama n periode
A = anuitas
Maka…

Sn  A
 1 i n 1 Future value
annuity factor
i
 Nilai yg akan datang dari anuitas (Sn) = akumulasi
nilai dari pembayaran periodik selama n periode pada
tingkat bunga i
Nilai yang Akan Datang dari Anuitas
Nilai yang akan datang dari anuitas Rp 1.000 yang
diterima tiap akhir tahun selama 4 tahun, semuanya
ditabung dengan tingkat bunga 10% per tahun, adalah
(dengan rumus)…

S 4  1.000 
1  10%  4

1 10%
0,4641
 1.000 
10%
 4.641
Jika jumlah uang dan/atau tingkat bunga berubah-ubah,
rumus tersebut tidak dpt digunakan (hrs dihitung satu
per satu dgn rumus nilai yang akan datang)
Ilustrasi Nilai yang Akan Datang dari Anuitas
Nilai Sekarang dari Anuitas

Uang Rp 1.000 diterima secara rutin (tiap akhir tahun)

selama 4 tahun mendatang, semuanya didiskonto
dengan tingkat diskonto 10% per tahun
Nilai sekarang uang yang akan diterima pada akhir
tahun ke-1 adalah:
P  1.000  1 1  909
110%
Nilai sekarang uang yang akan diterima pada akhir
tahun ke-2 adalah:
1
P  1.000   826
110 
2
Nilai Sekarang dari Anuitas
Nilai sekarang uang yang akan diterima pada
akhir tahun ke-3 adalah:
P  1.000  1 3  751

110%
Nilai sekarang uang yang akan diterima pada
akhir tahun ke-4 adalah:
P  1.000  1 4  683

110%
Dengan demikian, jumlah nilai sekarang dari
seluruh uang yang diterima (anuitas)
adalah:
Rp 909 + Rp 826 + Rp 751 + Rp 683 = Rp 3.170
 Nilai Sekarang dari Anuitas
Jika…
P = nilai sekarang dr anuitas yg diterima
selama n periode
Maka…

P  A 1 i  n
Present value
annuity factor

1
  n

1 i  i
 Nilai sekarang dr anuitas (P) = nilai sekarang dari
sejumlah pembayaran dengan jumlah tetap yang
akan diterima tiap akhir periode selama n periode
pada tingkat bunga i per periode
 Nilai Sekarang dari Anuitas
Nilai sekarang dari anuitas Rp 1.000 yang akan
diterima tiap akhir tahun selama 4 tahun mendatang,
semuanya didiskonto dengan tingkat bunga 10% per
tahun, adalah (dengan rumus)…
110%  1
4

P  1.000 
110%  10%
4
 1.000  0,4641
0,1464
 3.170
Jika jumlah uang dan/atau tingkat bunga berubah-
ubah, rumus tersebut tidak dpt digunakan (hrs
dihitung satu per satu dgn rumus nilai sekarang)
Ilustrasi Nilai Sekarang dari Anuitas
Anuitas – Angsuran Hutang
Anuitas – angsuran hutang (A) = pembayaran
yang diperlukan selama n periode pada tingkat
bunga i per periode untuk mengangsur
sejumlah uang atau hutang yang diperoleh
sekarang
Rumus:

AP
1 i n  i
1 i n 1 Mortgage
constant (MC)

Digunakan dalam perhitungan KPR – untuk

menghitung jumlah angsuran + bunga per
periode
Ilustrasi Anuitas – Angsuran Hutang
Anuitas – Cadangan Penggantian
Anuitas – cadangan penggantian (A) = jumlah
yang harus diinvestasikan tiap periode pada
tingkat bunga i untuk mencapai jumlah yang
diinginkan pada akhir periode n
Rumus:
i
A  Sn 
1 i n 1 Sinking fund factor (SF

Digunakan dlm penilaian dengan pendekatan

pendapatan – untuk menghitung cadangan
penggantian
Ilustrasi Anuitas – Cadangan Penggantian
 Nilai Kini vs Nilai yg akan Datang
Nilai Kini adalah kebalikan dari Nilai yang akan datang
Nilai Kini dan Nilai yang akan datang , besar kecilnya
tergantung resiko yang terhadap Nilai yang akan

i
datang n
F  
P 1
1 Present value

PF
factor/ discount factor

1 i n Discount rate

Nilai kini (P ) = nilai sekarang dari suatu jumlah di

masa depan yang akan diterima di akhir periode n
pada tingkat bunga i dan resiko tertentu .
 Penerimaan yang Aman
 Pengertian Bank Garansi :
Bank garansi adalah suatu jaminan yang
diberikan bank kepada suatu pihak tertentu, baik
perorangan, perusahaan, badan maupun
lembaga lainnya dalam bentuk surat jaminan .

 Maksud pemberian jaminan ini adalah :

Bank menjamin akan membayar/memenuhi
kewajiban-kewajiban dari pihak yang dijaminkan
kepada pihak yang menerima jaminan, apabila
pada kemudian hari yang dijamin tidak memenuhi
kewajiban kepada pihak lain sesuai dengan yang
diperjanjikan.
 Penerimaan yang Beresiko
Resiko dapat Didefinisikan sebagai berikut :
Dari definisi-definsi yang ada dapat disimpulkan
bahwa risiko dalam segala hal selalu dihubungkan
dengan kemungkinan terjadinya sesuatu yang
merugikan yang tidak dapat diduga/tidak dapat
diinginkan. Maka dengan demikian risiko
mempunyai karakteristik tertentu yaitu:

Merupakan ketidakpastian atas terjadinya suatu

peristiwa.
Merupakan ketidakpastian yang bila terjadi akan
menimbulkan kerugian.
 Resiko dalam Nilai Waktu dan Uang
Resiko dalam Nilai Waktu dan uang akan digambarkan
dalam ujud besarnya tingkat perolehan yang dapat
diharapkan dari suatu kondisi resiko , adalah pada
besaran i yang bergerak dari bebas resiko sampai resiko
terbesar .
Resiko ini digambarkan pada besarannya i , i bebas
resiko di ujudkan dalam tingkat balikan Obligasi
Pemerintah
yang diasumsikan bebas resiko , sedang resiko yang lain
akan mengakibatkan i yang lebih besar , yang selalu akan
lebih besar i obligasi pemerintah saat ini , tergantung
besarnya resiko .
 Implementasi Matematika Ekonomi dalam Penilaian
 Implementasi Nilai Waktu dan Uang dalam Penilaian
dapat dinyatakan dengan beberapa rumusan dari
kondisi arus kas maupun tingkat diskonto yang
digunakan .
 Ada Beberapa kondisi arus kas ( Cash Flow ) dalam
perhitungan arus kas yang dihasilkan oleh perhitungan
Penilai . Ada arus yang dalam periode proyeksi tetap
dan arus kas yang dalam periode proyeksi berubah
ubah .
 Demikian juga dengan diskon rate yang dapat
tetap selamanya atau berubah – ubah selama
periode proyeksi .
 Kondisi dimana arus kas berubah – ubah & arus kas tetap
sama selama masa periode proyeksi ( perpetuity )
n=n Pn

ΣP = ΣP =
n=1
(1+i)n

P1 P2 P3 P4 P5 P n-1 Pn
ΣP = + + + + + + + 11
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)5 ( 1 + i ) n-1 (1+i)n

P = P1 = P2 = P3 = P4 = P5 = = Pn-1 = Pn

P P P P P P
PV = + + + + + + + 2
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)5 ( 1 + i ) n-1 (1+i)n

P P P P P P
V(1+i) = + + + + + + x (1+i 3
1 2 3 4 n-1 n
)(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)

P P P P P
PV+V.i = P + + + + + + 4
+
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 ( 1 + i ) n-2 (1+i) n -1
BILA PERSAMAAN [ 4 ] - PERSAMAAN [ 2 ]

P
V+V.i - V = P - 5
(1+i)n

1 P P
6 V = ————— = —————
V.i = P X [ 1 - ]
(1+i)n i R

Bila pada persamaan ⑥ n= ∞

 Kondisi dimana arus kas berubah – ubah dengan pertumbuhan
tetap selama masa periode proyeksi ( perpetuity ) .
Perhitungan Nilai Kini bila pendapatan ( A ) yang lama nya tak berhingga ( Perpetuity )

Bila A n = Adalah Penerimaan tahun pertama sampai tahun ke n

n = Tahun , lamanya tak berhingga / Perpetuity
g = Pertumbuhan penerimaan
i = Tingkat diskonto
P = Total Nilai Kini Penerimaan ( saat ini )

A1 A2 A3 A4 A5 A n-1 An
P = + + + + + + + ①
1 2 3 4 5 n-1 n
(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)

A1 A2 A3 A4 A5 A n-1 An
P = + + + + + + +
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)5 ( 1 + i ) n-1 (1+i)n

Bila Penerimaan tumbuh g % dari saat ini maka :

A1 A2 A3 A4 A5 A n-1 An
= = = = = = =
A = A(1+g)¹ A(1+g) 2
A(1+g) 3
A(1+g) 4
A(1+g) 5
A ( 1 + g ) n-1 A(1+g)n
n

A(1+g)¹ A(1+g)2 A(1+g)3 A(1+g)4 A(1+g)5 A ( 1 + g ) n-1 A(1+g)n

P = + + + + + + + ②
1 2 3 4 5 n-1 n
(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)
 Kondisi dimana arus kas berubah – ubah dengan pertumbuhan
tetap selama masa periode proyeksi ( perpetuity ) .
(1+i)¹
Bila Ruas Kiri dan Kanan dikalikan dengan
(1+g)1
=

P(1+i)¹ A(1+g)¹ A(1+g)2 A(1+g)3 A(1+g)4 A ( 1 + g ) n-1 A(1+g)n (1+i)¹

= + + + + + + x ③
1 1 2 3 4 n-1 n 1
(1+g) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+g)

P(1+i)¹ A ( 1+g ) ¹ A ( 1+g ) ² A ( 1+g ) ³ A ( 1+g ) ⁴ A ( 1+g ) n-2 A ( 1+g )n-1

= A + + + + + + ④
1 1 2 3 4 n-2 n -1
(1+g) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)

Persamaan ④ – ②

P(1+i)¹ A ( 1+g ) n
– P = A – ⑤
1 n
(1+g) (1+i)

P(1+i)¹ ( 1+g ) n
– P = A X [ 1 - ] ⑥
1 n
(1+g) (1+i)

( 1+g ) n
Limit = 0
n →∞ (1+i) n

i harus > g
 Kondisi dimana arus kas berubah – ubah dengan pertumbuhan
tetap selama masa periode proyeksi ( perpetuity ) .

P(1+i)¹ P(1+g)¹
– = A [ 1 – 0 ]
1 1
(1+g) (1+g)

P + P.i – ( P + P.g ) = A x (1+g)

P + P.i – P – P g = A x (1+g)

P.i–P.g = A x (1+g)

P(i-g) = A x (1+g)

A( 1 + g)
P =
(i-g)
Kasus 1

Berapa jumlah nilai kini atas pendapatan yang

diperoleh diakhir tahun pertama sebesar Rp 300 juta
, akhir tahun ke dua Rp 400 juta dan akhir tahun ke
tiga Rp 500 juta , bila suku bunga deposito
diasumsikan akan tetap selama 3 tahun yaitu
sebesar 12 % .
Berapa jumlah nilai kini atas pendapatan yang
diperoleh diakhir tahun pertama sebesar Rp 300 juta
, akhir tahun ke dua Rp 400 juta dan akhir tahun ke
tiga Rp 500 juta , bila suku bunga deposito
diasumsikan tahun pertama dan kedua adalah
sebesar 12 % , sedangkan tahun ke 3 adalah
sebesar 15 % .
Kasus 2
Bila setiap tahun uang yang pasti akan kita diterima
adalah Rp 10.000.000,00 , selama kita hidup ,
berapa nilai uang tersebut kalau kita terima saat .
Bila bunga atas obligasi pemerintah adalah 10 % .

Bila setiap tahun uang yang mungkin akan kita

diterima adalah Rp 10.000.000,00 , selama kita
hidup , berapa nilai uang tersebut kalau kita terima
saat . Bila bunga atas obligasi pemerintah adalah
10
% sedang resiko atas tidak tercapainya jumlah
tersebut diperkirakan sebesar 4 %
Kasus 3
Seseorang akan membeli tanah dengan 4 ( empat )
pilihan pembayaran sebagai berikut :
* Dibayar tunai saat ini sebesar Rp 1,75 Milyar
* Dibayar 3 tahun mendatang sebesar Rp
2,5 Milyar .
* Dibayar cicilan dengan cicilan tahun pertama
Rp 500 juta , tahun kedua Rp 750 juta ,
tahun ketiga Rp 1 milyar ( dibayar diakhir
tahun ).
* Dibayar cicilan dengan cicilan tetap diawal
tahun selama 3 tahun , sebesar Rp 650
juta
Bila bunga deposito diasumsikan 12 % per tahun ,
mana diantara cara pembayaran diatas yang dipilih.
( catatan : sifat investasi tanah diabaikan ) .
Kasus 4

Nilai tanah saat ini bernilai Rp 250.000.000,00 ,

kenaikan nilai tanah pertahun adalah 8 % . Berapa
tahun Nilai tanah itu menjadi Rp 630.000.000,00 ?
Jawaban Kasus No. 4

250.000.000  1  630.000.000

8% 
n
630.000.000
 250.000.000
1,08n

ac  ba 1,08n  2,52

logb  c
n 1,08
2,52
log
log 2,52
n  log1,08
a logb  logb
loga 0,401401
n  0,033424
n  12