Anda di halaman 1dari 118

MATERI DIKLAT

DPP REI

Badan Diklat DPP REI


2008

TUJUAN
MELAKUKAN SHARING DAN DISKUSI
MENGENAI PRAKTEK SEJAK PERSIAPAN
SAMPAI PELAKSANAAN PROYEK
PERUMAHAN SKALA KECIL DENGAN
DUKUNGAN KREDIT BTN
MENINGKATKAN PEMAHAMAN TERHADAP
PENGEMBANGAN PROYEK PERUMAHAN
SKALA KECIL SEHINGGA SANGAT
MENGURANGI KESALAHAN-KESALAHAN
YANG RUTIN TERJADI DALAM PRAKTEK

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


A.

PEMILIHAN LOKASI
1.PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
3.PELUANG PRODUK DAN PASAR
4.PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAH

B. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH


1..IJIN LOKASI
2.PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING
3. IMB
4.LEGALITAS PERTANAHAN

C. PENYUSUNAN PROPOSAL
1.SASARAN
2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN
3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH PENGEMBANG-BTN
4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN
5 PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL
ANTARA PENGEMBANG-BTN

D. PEMBIAYAAN
1. SUMBER PEMBIAYAAN
2. ALOKASI PEMBIAYAAN
3. RATIO KEUANGAN
4. PERPAJAKAN

2.BIDANG PELAKSANAAN
PROYEK
A.MARKETING
1.STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN
2.FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL
A. SEGMEN PASAR DAN POSITIONING
B. PENETAPAN HARGA JUAL
C. STRATEGI PROMOSI
D. PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL

B. LEGALITAS PROYEK
1. SERTIFIKAT INDUK
2. PEMECAHAN SERTIFIKAT
3. KELENGKAPAN IJIN/SK IJIN LOKASI,ADVIS PLANNING,IMB

C. PENGEMBANGAN KAWASAN
1.KOMPONEN PENGEMBANGAN KAWASAN
2.PRIORITAS PENGEMBANGAN KAWASAN

D. PEMBANGUNAN FISIK
1.PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN
2.PEMILIHAN DAN PENGENDALIAN KONTAKTOR

3.BIDANG PENGELOLAAN
USER DAN REALISASI
A.
B.
C.
D.
E.
F.

KELENGKAPAN DATA USER


PENILAIAN USER MAMPU KPR
PENGELOLAAN DATA USER
PERSIAPAN WAWANCARA
KESIAPAN REALISASI
REALIASI KPR

4. BIDANG MANAJEMEN
ESTATE
A. RUANG LINGKUP MANAJENEN
ESTATE
B. UNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATE
C. PENGELOLAAN KAWASAN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


A.

PEMILIHAN LOKASI
1.PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
3.PELUANG PRODUK DAN PASAR
4.PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAH

B. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH


1..IJIN LOKASI
2.PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING
3. IMB
4.LEGALITAS PERTANAHAN

C. PENYUSUNAN PROPOSAL
1.SASARAN
2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN
3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH PENGEMBANG-BTN
4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN
5 PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL
ANTARA PENGEMBANG-BTN

D. PEMBIAYAAN
1. SUMBER PEMBIAYAAN
2. ALOKASI PEMBIAYAAN
3. RATIO KEUANGAN
4. PERPAJAKAN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


A.PEMILIHAN LOKASI

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


A.PEMILIHAN LOKASI
1.

PERUNTUKAN TATARUANG
A. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT
SEBELUMMELAKUKAN PERENCANAAN DILAKUKAN
PENELITIAN MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI
PEMERINTAH DAERAH SETEMPAT,MENYANGKUT
- PERUNTUKAN
- KEPADATAN
- KDB,KLB
- FUNGSI WILAYAH
- RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG,PROSPEK PROXIMITY
- RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI
B. MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEMUNGKINAN
PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN:
- BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DANAU,LAUT)
- BATASAN /BARRIER BUATAN ( BANDARA,JALUR KERETA API ,BEBAS HAMBATAN)
- POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MENYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH PERLUASAN
- KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN SAMPAH DLL)
- PERATURAN DAERAH (PERATURAN ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL ASPEK
LNGKUNGAN DLL)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


A.PEMILIHAN LOKASI
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
A.ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI
- INTRINSIC LOCATION (kedudukan lahan,kandungan,iklim)
- RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan denganproximity pendukung secara kuat
/sekolah /perbelanjaan /public service dll)
- ENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumuh,lingkungan dengan tingkat kriminilitas tinggi)
B.ASPEK YANG DIKAJI
- KONFIGURSI TAPAK (bentuk,ukuran,peruntukan,keutuhan/kesatuan)
- KEMUDAHAN PENCAPAIAN ( akses,sarana transportasi)
- ASPEK KAITAN LOKASI(kedudukan dalam kota,hubungan dengan jaringan utama kota
,tuntutan pengembangan)
- TATA GUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG
( ruang terbuka,taman,pusat perbelanjaaan,pendidikan dll)
- TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG
( kegiatan yang menimbulakn polusi,jalur kereta api,industri berat,through traffic ,kegiatan yang
membahayakan keselamatan/penampungan gas,minyak bakar,bahan peledak dll)
- KARAKTERISTIK FISIK
(iklim,gelogi,topogrfi,hidrologi,tanah dan vegetasi)
- UTILITAS
(kemungkinan keberadaan penyediaan air bersih,listrik,gas,telpon,pembuangan,rencana pipa
gas,jaringan listrik tegangan tinggi dll

3.ANALISIS LOKASI MAKRO


ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM
HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI
LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA
WILAYAH PERKOTAAN TERTENTU.
HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADALAH
SEMUA SUPRASTRUKTUR DAN
INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN
MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER
PRODUK YANG DITAWARKAN

FAKTOR FAKTOR ANALISIS LINGKUNGAN


MAKRO :
ANALISIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA
-- JALAN LINGKUNGAN
-- JALAN LINGKUNGAN UTAMA
-- JALAN LINGKAR UTAMA
-- JALAN ARTERI UTAMA
-- SIMPUL-SIMPUL BARU
-- COMMERCIAL DISTRICT BARU

ANALISIS AKSESIBILITAS DAN


TRANSPORTASI
-- LALULINTAS UMUM KE LOKASI
-- ARAH LALULINTAS
-- INTENSITAS PEMAKAIAN

ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH


-- RESIDENTIAL DEVELOPMENT
-- COMMERCIAL DEVELOPMENT
-- MIXED USE DEVELOPMENT
-- INDUSTRUAL DEVELOPMENT
-- RECREATIONAL DEVELOPMENT

ANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN


-- KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN
-- STATUS LINGKUNGAN
-- POLA JALAN PERUMAHAN

ANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN


-- KEPADATAN BANGUNAN
-- PERTUMBUHAN BANGUNAN
-- PERTUMBUHAN HARGA TANAH
-- PERMINTAAN TERHADAP RUMAH
-- TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN

4.ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO


ANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM
HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI
LOKASI LAIN DALAM SATU
LINGKUNGAN PADA KAWASAN
TERTENTU

FAKTOR-FAKTOR DALAM ANALISIS


LINGKUNGAN MIKRO :

ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR(KERETA


API, TOL, BANDARA, MRT DL)

ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN(KEMUDAHAN


DICAPAI,KE BERGBAGAI FASILITAS/BELANJA, IBADAH,
SEKOLAH,GEDUNG PERTEMUAN DLL)

ANALISIS SARANA DAN PRASARANA


LINGKUNGAN(LISTRIK,AIR,TELEPON,GAS,LIMBAH,SAMPAH,DRAI
NASE,TAMAN,TROTOAR,LAMPU JALAN

ANALISIS FAKTOR KEAMANAN


LINGKUNGAN(TERHADAP KEJAHATAN,KEBAKARAN,BENCANA
ALAM)

ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN(FAKTOR


PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LINGKUNGAN)

ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI(FAKTOR


PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LOKASI)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


A.PEMILIHAN LOKASI
3.PELUANG PRODUK/PASAR
-- KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR
-- PERHITUNGAN BALIK NILAI BELI TANAH MAKSIMAL
-- PASAR KOLEKTIP (PNS , TNI , SWASTA )
-- PASAR RETAIL/INDIVIDUAL
- DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI,TINGKAT PENGHASILAN)
- MOBILITAS

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


A.PEMILIHAN LOKASI
4.DESIGN KAWASAN DAN RUMAH
(ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARSNA
WILAYAH NO 403/KPTS/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS RUMAH
SEDERHANA SEHAT)
-- PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN
( ORIENTASI,UTARA-SELATAN,COUNTUR,DRAINASE,SUPPLY INFRA
STRUKTUR PENDUKUNG,KANTOR PEMASARAN,LETAK GARDU dll)
-- PEDOMAN DESIGN BANGUNAN
(UNSUR TROPIS,DENAH,STRUKTUR,BAHAN BANGUNAN,UTILITY)

5, INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM


PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN
A.

PERENCANAAN TAPAK
-- TOPOGRAFI
-- GEOLOGI
-- PRASARANA YANG ADA
-- POLA VEGETASI YANG ADA
-- SISTIM DRAINASE
-- ORIENTASI/VIEW YANG POTENSIAL
-- KENDALA-KENDALA FISIK
-- STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN (prasarana, pejalan kaki,
parkir,ratio ruang terbuka hijau dll)
-- INFORMASI PASAR,KANTOR PEMASARAN
-- KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING SESUAI KAJIAN PASAR
-- ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN
-- TINGKAT KEPADATAN HUNIAN
-- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi kavling
diusahakan Utara-Selatan atau mendekati)
-- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (Susunan tusuk
sate,bentuk kipas,putaran cul de sac,ketinggian lebih rendah dari jalan dll)
-- PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN (Jenis, size, shape, depth,
frontage,slope,drainase,soil composition,existensi natural growth,penerimaan
matahari dan udara,view,lebar dan kondisi jalan)

JENIS PILIHAN BENTUK TAPAK

A.KAVLING SUDUT
Keuntungan :
Umumnya lebih luas dari interior lot
Punya 2 frontage
Akses ke service area lebih baik
Halaman lebih luas
Sirkulasi udara lebih baik
Untuk komersial parkir lebih luas dan
bisa punya 2 akses
Kerugian :
Maintenance halaman lebih luas
Faktor kemanan dg 2 frontage
Kebisingan
B.KAVLING STANDARD
Keuntungan
Lebih aman karenA 1 entrance
Maintenance halaman lebih sedikit
Relatif tak bising
Akses lebih privat
Kerugian
Akses ke service area menyatu dg
Areal utama
Penghawaan adan view relatif kurang

C.T-INTERSECTION LOT/TUSUK SATE


Keuntungan :
View jauh memandang sepanjang
jalan didepannya
Sangat disukai untuk bangunan
komersial
Kerugian :
Lampu kendaraan menyilaukan
Kurang aman dari segi lalulintas
Kurang disukai sebagai hunian
D.CUL DE SAC LOT
Keuntungan
Frontage kecil,faktor keamanan
Halaman belakang relatif besar
Relatif tenang,aman
Disukai untuk hunian
Kerugian
Parkir mobil depan rumah sedikit
Entrance relaitf kecil

E. FLAG LOT
Keuntungan :
Aman karena entrance dapat lebih
terkontrol dan lahan tersembunyi
Bentuk ngantong banyak disukai
Kerugian :
Akses tak langsung dari jalan
View tak bebas
Kurang disukai sebagai bangunan
komersial tapi baik untuk tempat
produksi/gudang

B.PERENCANAAN BANGUNAN
STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH

KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD


TIPOOGI RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL
INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH
KOMPONEN RUMAH
PENENTUAN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN
MEMPERHATIKAN :
-- SELERA PASAR
-- TREND YANG BERKEMBANG
-- ASPEK TROPIS,AKRAB LINGKUNGAN
-- GAYA/LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN
PASAR
-- BIAYA.

6.PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN


BANGUNAN
SKEMATIS PERENCANAAN
KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN DENGAN
STRATEGI PENGEMBANGAN,STUDI
KELAYAKAN,PEMASARAN DAN PEMBIAYAAN
PROSES ITTERASI SSMPAI DIDAPAT HASIL YANG
OPTIMAL

7.OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK


DAN BANGUNAN
A.

B.

PERENCANAAN TAPAK
-- RENCANA INDUK
-- RENCANA TAPAK(Blok plan,jaringan jalan,taman,fasilitas,kavling dll)
-- RENCANA UTILITAS (Jaringan listrik,air,telpon)
-- RENCANA JARINGAN DRAINASE,LIMBAH,PENGOLAHAN SAMPAH
-- RENCANA DETAIL SARANA,PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR
TAPAK
-- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS
-- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN
PERENCANAAN BANGUNAN
-- RENCANA SKEMATIS (Denah-tampak-potongan)
-- RENCANA DETAIL ARI PONDASI SAMPAI ATAP
-- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS
-- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
1.IJIN LOKASI
A.SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi)
B.RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT
C.PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT
D.PENINJAUAN LAPANGAN
E.ASPEK TATA GUNA TANAH
F.SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA

SURAT PERMOHONAN
PENGEMBANG

RAPAT KOORDINASI
INSTANSI TERKAIT

PRESENTASI
PEMOHON KEPADA
INSTANSI TERKAIT

--PROPOSAL PEMOHON
--DATA DIRI PEMOHON
--LOKASI YANG DIMOHON

PENINJAUAN
LAPANGAN

ASPEK TATA
GUNA TANAH

SK IJIN LOKASI
DARI BUPATI/WALIKOTA

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
2.PENGESAHAN SITE PLAN
A.DOKUMEN PENDUKUNG :
-- GAMBAR SITE PLAN/REVISI
-- PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN
-- PERHITUNGAN KOMPOSISI EFFEKTIF
-- PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI

-- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB


B. PROSES DILAKUAN DI DINAS TATARUANG DAN
BANGUNAN PEMDA KABUPATEN/KOTA

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
3.IMB
A.DOKUMEN PENDUKUNG:
-- GAMBAR BANGUNAN FORMAT IMB
-- GAMBAR DIMENSI KAVLING
-- SITE PLAN
-- GAMBAR SITUASI
-- PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN
-- SURAT PERMOHONAN IMB
-- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB
B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN
BANGUNAN KABUPATEN/KOTA

C. PERIJINAN LAINNYA
(TERGANTUNG KEBUTUHAN PADA SKALA PENGEMBANGAN

DLLAJR
DINAS
LINGKUNGAN HIDUP /BAPPEDAL
-- AIR BERSIH
PDAM /PENGAIRAN /PERTAMBANGAN
-- LISTRIK
PLN
-- TELEPON
PT TELKOM
-- IZIN GANGGUAN BUPATI/WALIKOTA
-- IZIN PENGOPERASIAN TERGANTUNG JENIS FASILITAS

-- TRANSPORTASI
-- AMDAL

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH

4. LEGALITAS PERTANAHAN

A.KARAKTERISTIK TAHAH:
-- SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN
-- SEBAGAI ASSET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG DITRANSAKSIKAN
-- MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIAL
B.TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT:
-- PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI PBB
-- KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG
# TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANGAN/INSTITUSI SWASTA/PEMR/BUMN/D
# TRANSAKSI DENGA AHLI WARIS
-- PENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH
-- PEMBAYARAN LANGSUNG SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG TERCANTUM DI
SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT SETEMPAT DISERTAI
DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTO
-- MOMEN MOMEN KHUSUS AEPERTI LEBARAN,LEBARAN HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS DLL
C. KEMUNGKINAN SENGKETA:
--SURAT ASPAL
--PENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/SEMPURNA
--TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG)
--ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU UTK PEMANFAATAN SENDIRI
--PENYELASAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN CERMAT,BUKTI
DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA PERLU;DENGAN PENGADILAN)

STRUKTUR KONVERSI TANAH DAN


PENGEMBANGANNYA
TYPE-TYPE PEMBELI TANAH
PEMBELI
TANAH
MENTAH

SPEKULAN
TANAH

CALON
PENGEMBAN
G

PENGEMBAN
G

END USER

FUNGSI
UTAMA

DIMANFAATK
AN SESUAI
KEBUTUHAN
NYA

MENGUASAI
SAMBIL
MENUNGGU
KENAIKAN
HARGA

DIANALISIS
APA YANG
PALING
MENGUNTUN
GKAN

PEMATANGA
N TANAH
DAN
PENGKAVLIN
GAN

RUMAH
DIBAYAR/DIJ
UAL/DISEWA
KAN ATAU
DIGUNAKAN
SENDIRI

TYPE
PEMBIAYAAN

DARI UANG SENDIRI

DANA
SENDIRI
ATAU BANK

DANA SENDIRI ATAU


BANK/LEMBAGA KEUANGAN
KHUSUSNYA BERUPA
PINJAMAN JANGKA PANJANG

TYPE
PENJUALAN

DUJUAL KEPADA SPEKULAN


ATAU PENGEMBANG

DIJUAL
KEPADA
PENGEMBAN
G/INSTANSI/P
ERORANGAN

DIJUAL
KEPADA
INSTANSI/PE
RORANGAN

LAMA
PENGUASAA
N LAHAN

MINIMAL 10
TAHUN

MINIMAL 2-5
TAHUN

MINIMAL 5
TAHUN

MINIMAL 8-10
TAHUN

KAPAN SAJA

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL
1. SASARAN
2. PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANGBTN
3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI
MASALAH
4. PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI
PERUMAHAN
5. PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN
PROJECT PROPOSAL YANG SERING
TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-BTN

I.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL
1. SASARAN
MEMBERIKAN PEMAHAMAN
MENGENAI PENYUSUNAN
PROPOSAL UNTUK MEMPEROLEH
PERSETUJUAN KREDIT BTN/BANK
SEJENIS UNTUK PROYEK
PERUMAHAN SKALA KECIL

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL
2. PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN
-- BTN wajib memberi kredit vs BTN adalah Bank teknis yang juga mencari laba dan deviden
untuk mendukung pertumbuhannya.Tetap ada aturan BI,pengawasan,diperiksa KPK dll.
-- Di Bank lain ditolakBTN harus menyetujui?
-- Persyaratan SIUJK di pengajuan KYG dimana format pengajuan debagai Developer
3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH
-- Pasar : Gaji PNS aterutama di daerah banyak yang telah dipotong di BPD.Kadangkadang data dari bendahara/koperasi tidak sinkron shg cicilan terhambat.
klarifikasi didapat dari BPD
-- Tanah : Ketelitian dan kecermatan thd surat-surat tanah.ntuk tanah Pemda agar
diperhatikan persetujuan DPRD
-- Kaitan dengan lembaga lain : Bapetarum,Jamsostek
-- Data Konsumen lengkap,jelas ,akurat.Tidak disarankan untuk meminjam nama
pegawai di Perusahaan Developer untuk dipakai pada calon pembeli yang kurang
memenuhi syarat
-- Penggunaan dana sesuai rambu-rambu
-- Kesamaan prestasi lapangan
-- Hak yang terkait dengan instansi lain tetapi mempengaruhi penyelasaian fisik
(listrik,air,telpon)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

1.

DEFINISI KYG/KREDIT YASA GRIYA


ADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN
KEPADA DEVELOPER UNTUK MEMBANTU MODAL
KERJA PENDANAAN PEMBANGUNAN PROYEK
PERUMAHAN YANG MELIPUTI RUMAH/BANGUNAN
BERIKUT SARANA DAN PRASARANA
(Proyek Perumahan
:perumahan,apartemen,kondominium/rumah
susun,ruko,rukan,bangunan hunian lainnya)
(Pemohon Pengembang Perumahan-Badan
Usaha(PT/CV/Koperasi),Perorangan)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN


2. PENGGUNAAN KYG
a. Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah sampai finishing)
b. Pembiayaan bridging jangka pendek
3. TATACARA PENGAJUAN KYG
a. Data Perusahaan (legalitas dan management)
-- Akte pendirian sampai perubahan terakhir
-- Pengesahan Badan Usaha dari Instansi berwenang
(Depkumham,Depkop dll)
-- Surat-surat ijin perusahaan
(NPWP,TDP,Keanggotaan REI,SIUP,SIUJK)
-- Manajemen dan performance perusahaan
-- Struktur organisasi,copy KTP,CV Pengurus dan data grup perusahaan
-- Performance nasabah Bank
b. Data Keuangan
-- Laporan Keuangan perusahaan(2 tahun terakhir,utk > Rp 5 M audited)
-- Rencana aliran arus kas (cash flow)
-- ID BI Pemohon,Pengurus,Perusahan,perusahaan satu grup
--Penilaian agunan konsultan utk permohonan >= Rp 5 M
-- FS untuk permohonan >= Rp 10 M

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN


c.Data Proyek
--Kondisi proyek (nama, lokasi, fasilitas
dan keadaan proyek)
--Ijin lokasi dan pembebasan lahan
--Time schedule proyek
-- Manajemen Pembangunan
-- Bestek,gambar rencana proyek dan RAB Proyek
--Biaya proyek(biaya tanah ,bangunan ,sarana/prasrana)
--IMB dan sitepaln yang disetujui Pemda
--Dasar transaksi tanah(NJOP<PBB,daftar harga pemda)
-- Keterangan peil banjir
-- Keterangan test air bersih
-- Keterangan supply listrik PLN
d.Data lannya
-- Aspek pemasaran
-- Bukti pemegang Giro BTN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN


4. KETENTUAN/SYARAT KYG
-- Maksimal kredit 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan
tidak lebih dari 60% nilai agunan
-- Sukubunga x%.Bunga dihitung harian dari saldo plafon yang
dipalkai dengan cut off perhitungan bunga setiap tg 25 setiap
bulannya
-- Denda diberlakukan apabila sampai dengan akhir bulan
debitur tidak melaksnakan kewajiban pembayaran
bunga.Besarnya 2% diatas sukubunga yang berlaku dengan
cut off perhitungan denda pada setiap tanggal 1 bulan
berikutnya
-- Jangka waktu kredit max 18 bulan dan dapat diperpanjang
sesuai kebutuhan.Pertimbangan jangka waktu kredit pada
skala proyek,jadwal pembangunan dan penjualan,proyeksi
pengembalian (cash flow)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

5.SIFAT KREDIT
-- Kredit non revolving
hanya digunakan untuk membiayai satu kali
transaksi dan hasilnya untuk membayar
kembali kreditnya
-- Kredit revolving
Kredit yang telah dipakai untuk membiayai satu
tahap pembangunan dan sudah dilakukan
pembayaran ,plafon kredit tersebut dapat
digunakan kembali untuk membiayai proyek
selanjutnya

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN


6.JENIS PERSETUJUAN KYG
A.KYG UMUM
--PENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/PENCAIRAN PERTAMA 40% DARI PLAFOND(TANAH TELAH SIAP
DIMATANGKAN DAN DIBANGUN)
--MAKS PEMBIAYAAN 80% DARI KEBUTUHAN DANA
--RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 135 %
--SUMBER PEMBAYARAN DARI HASILPENJUALAN TIAP UNIT PRODUK ATAU SUMBER LAIN YANG DISEPAKATI

B.KYG ALFOPEND
--PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SEKALIGUS
--MAKS PEMBIAYAAN 70% DARI BIAYA KONSTRUKSI ATAU 60% DARI BIAYA PRASARANA
--RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL
SEBESAR 150%
--SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUM

C. KYG PRK
--PINJAMAN SIAGA (TAMBAHAN KYG UMUM/ALFOPEND)
--PINJAMAN BERDIRI SENDIRI
--PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SETIAP SAAT DENGAN MENGGUNAKAN CEK ATAU BILYET GIRO
--RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 200% ATAU
150% UNTUK AGUNAN FIXED ASSET YANG NILAINYA TIDAK BERKURANG

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

7.JAMINAN KREDIT
-- Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur
dengan penekanan pada leaglitas lahan dan
bangunan proyek yang dibiayai meliputi :
- obyek,kondisi agunan
- bukti penguasaan agunan
- nilai transaksi agunan
- total nilai agunan
-- Bila diperlukan jenis agunan lainnya

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN


8. PROSES KYG (batas kewenangan cabang)
a. Penerimaan permohonan KYG dan data-data
b. Pengumpulan informasi dan peninjauan lokasi
c. Analisa kredit
d. Penyampaian memorandum kredit disampaikan kepada Pimpinan
cabang untuk diputuskan dalam rakomdit
e. Pengambilan keputusan
f. Surat Persetujuan Pemberian Kredit(SP2K)
g. Penandatangan Perjanjian Kredit disaertai administrasi kredit
- provisi kredit
- pembukaan rekening pinjaman
- pembayaran penyerahan agunan/jaminankredit
h. Penarikan kredit disesuaikan prestasi proyek dan sifat kredit
i. Pembayaran kembali kredit melalui KPR,tunai dsb

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT


a. Sumber dananetworking capital
,share devepoper
b. Penggunaan dana
c. Permohonan kredit
d. Nilai agunan
e. Prosentase agunan: kredit min 135 %

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

10.PENARIKAN KREDIT
a. Pengikatan secara legal dan persyaratan
dalam SP2K telah dilaksnakan pencairan 20%
dari plafon yang disetujui
b. Penarikan selanjutnya sesuai bobot prestasi
mengacu paket analisa dan struktur
pembiayaan yang disepakati
c. Seluruh transaksi dan penarikan kredit
dilakukan melalui giro debitur di Bank BTN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

11.PENGEMBALIAN KREDIT
a, Setiap kali terjadi penjualan/realisasi
KPR segara dipotong mengurangi plafond
kredit
b. Bila penjualan dilakukan melalui bank
lain maka jumlah yang dipotong adalah
senilai maksimal kredit yang diberikan
bank tersebut

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL


A.Latar belakang dan penjelasan Proyek
- DESKRIPSI PROYEK
- POTENSI LOKASI PROYEK
- PROXIMITY PROYEK
- DUKUNGAN INFRASTRUKTUR DAN FASILITAS PEMERINTAH
- DESKRIPSI PENGEMBANG PELAKSANA PROYEK

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL


B. Kajian pasar dan upaya pemasaran
- SUMBER PASAR POTENSIAL
- DAFTAR CALON PEMINAT
- PENDEKATAN PEROLEHAN PASAR
- UPAYA PROMOSI PROYEK
- URAIAN PRODUK YANG DIPASARKAN (JUMLAH ,BESARAN
,SPESIFIKASI ,HARGA PRODUK)

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN

12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL


C.RAB Tanah matang
C.1. RENCANA PENGGUNAAN TANAH
a. LUAS TANAH SELURUHNYA =
b. LUAS TANAH EFFEKTIF
=
c. LUAS TANAH PRASARANA DAN SARANA =
C.2 BIAYA PENGEMBANGAN TANAH

No

Uraian

1
2

Pembebasan Tanah
Biaya Izin Prinsip dan izin
lokasi
Advis Planning
Pengukuran dan gambar
lokasi
Akte jual beli induk
Pengukuran dan pematokan
kavling
Pematangan tanah
Sertifilkat induk
Akte jual beli induk
Pemecahan sertifikat

3
4
5
6
7
8
9
10

Jumlah biaya langsung


Biaya overhead dll 15 %
Total Biaya
Harga per m2 tanah matang

Satuan

Volume

Hargasatuan

Total biaya

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL


C.RAB Prasarana lingkungan
No

Uraian

1
2
3
4
5
6
7

Jalan lingkungan
Saluran lingkungan
Pekerjaan duicker
Saluran induk
Taman,gerbang
Pagar,tiang bendera
Tempat sampah
Jumlah biaya langsung
Biaya overhead dll 10%
Total biaya
Biaya per m2 lahan matang

Satuan

Volume

Harga satuan

Total biaya

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

D. RAB Rumah dan Sarana rumah/unit


No

Uraian

1
2
3
4
5
6
7

Rumah
IMB
Daya listrik PLN
Jembatan masuk halaman
Plat KPR
Air PAM/sumur pompa
Telepon

Satuan

Volume

Total biaya rumah dan sarana rumah per unit

Hargasatuan

Total harga

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

E. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAH


REKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL
No

Uraian

1
2
3

Tanah matang
Prasarana lingkungan
Rumah dan sarana rumah

Total harga jual per unit

Harga

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

F. REKAPITULASI PENJUALAN
TYPE
A
B
C
TOTAL

JUMLAH UNIT

HARGA/UNIT

TOTAL PENJUALAN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

G. PROYEKSI CASHFLOW

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

I.PROYEKSI RUGI LABA

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL
5.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN
PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL
ANTARA PENGEMBANG-BTN
a. ASPEK LEGALITAS
-- LEGALITAS PERUSAHAAN PENGKINIAN
DATA PERUSAHAAN,MASIH TERDAPAT DATA
PERUSAHAAN YANG MASA LAKUNYA SUDAH
HABIS DAN BELUM DIPERPANJANG
--LEGALITAS PROYEK INFORMASI LEGALITAS PROYEK
BELUM SEPENUHNYA DISAMPAIKAN TERKAIT DENGAN
LEGALITAS PROYEK YANG SEDANG DALAM PROSES

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL
b.CURRICULUM VITAE
- Pengalaman Perusahaan dan pengurus dalam pengembangan
industri perumahan tidak disampaikan secara detail menyebutkan
proyek yang telah pernah dibangun dan dipasarkan
- IDI BI akan mempengaruhi penilaian Bank atas proses permohonan
kredit.

c.RAB dan Priyeksi cashflow


- Sering RAB yang disampaikan belum memperhatikan harga-harga
dasar yang berlaku sehingga ada kecenderungan fasilitas kredit
yang diberikan tidak tepat jumlahnya sehingga akan mengakibatkan
kendala dalam proses penyelesaian fisik bangunan di lapangan
- Proyeksi cash flow yang disampaikansering dengan asumsi optimis
tanpa asumsi moderat

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL
d.Maksimal Kredit
- Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan skala
proyek tanpa memperhatikan rencana atau tahapan pembangunan
yang akan dilakukan
- Jumlah maksimal kredit yang dimohonkan sebaiknya disesuaikan
dengan rencana pembangunan bertahap.

e.Laporan keuangan,agunan dan feasibility study


Sering terdapat permohonan yang belum dilengkapi laporan
keuangan (audited/un audited) 2 tahun tetrakhir,nilai taxasi agunan
dan hasil feasibility study.
Berikut ini tabel ketentuan mengenai Laporan keuangan

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL
No

KETERANGAN PERMOHONAN
>= RP 10 M

>=RP 5 M

>=RP 5M

AUDITED

UN
AUDITED

1.

LAPORAN
KEU 2 TAHUN
TERAKHIR

AUDITED

TAKSASI
AGUNAN

APPRAISAL
APPRAISAL
INDEPENDEN INDEPANDEN

3.

FEASIBILITY
STUDY

KONSULTANT
INDEPENDEN

--

KANTOR
CABANG

--

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


C.PENYUSUNAN PROPOSAL
d.Calon Konsumen
- Seringkali informasi Konsumen belum secara detail disampaikan
sehingga Bank mengalami kendala saat melakukan klarifikasi
kepada Instansi masingh-masing calon Konsumen
- Seringkali tidak disebutkan informasi tahapan apa calon Konsumen
sedang berlangsung :bookong fee /wawancara/SP3K /atau lainnya
- Seringkali informasi calon Konsumen Cuma dianggap sebagai
pelengkap berkas permohonan

e.Pemasaran
Sebaiknya diinformasikan proyek-proyek pretumshsn pesaing di
sekitar lokasi perumahan dan faktor pendukung dari proyek
perumahan yang akan dibiayai

5.POLA UMUM STUDI KELAYAKAN


SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF
MELIPUTI ASPEK EKONOMI,
LINGKUNGAN, PROYEK, MARKETING,
TEKNIS,LEGAL.PEMASARAN,FINANSIAL
,YANG AKAN DIGUNAKAN OLEH SEMUA
PIHAK (PEMILIK,PENDANA,MANAGEMENT)
SEBAGAI LANDASAN OPERASIONAL
PROYEK

KANDUNGAN STUDI KELAYAKAN


-- ASPEK PASAR
-- EKONOMI,SOSIAL,HUKUM
-- TEKNIS
-- PERIJINAN
-- ANALISIS FINANSIAL

LAYAK

MERUPAKAN ACUAN DARI PROSES


PENGEMBANGAN/SEMACAM MASTER BUDGET
KOMPONEN STUDI KELAYAKAN :
-- ANALISIS KONDISI MAKRO (EKONOMI, LEGAL,
PASAR,REGULASI,PERSAINGAN)
-- RENCANA PENGEMBANGAN (BESARAN FISIK,JADWAL
PENGEMBANGAN ,ANGGARAN BIAYA,RENCANA PENJUALAN
,UPAYA PROMOSI,JADWAL DAN CARA PEMBAYARAN)
-- KAJIAN KELAYAKAN/ANALISIS FINANSIAL

KAJIAN KELAYAKAN/FINANSIAL ANALYSIS


PENDEKATAN : METODA DISCOUNTED
CASH FKOW ANALYSIS(MENGHITUNG KESELURUHAN
PEMASUKAN DAN PENGELUARAN YANG DIPERKIRAKAN TERJADI
SELAMA UMUR PROYEK DENGAN MENGGUNAKAN FAKTOR
WAKTU/TIME VALUE OF MONEY)

LANGKAH-LANGKAH
-- MEMPERKIRAKAN ARUS KAS PROYEK
-- MENILAI ARUS KAS YANG DIPERKIRAKAN DENGAN METODA
DISKONTO ARUS KAS (DISCOUNTED CASHFLOW)
-- MENGAMBIL KEPUTUSAN INVESTASI BERDASARKAN
KRITERIA INVESTASI TERTENTU
-- MELAKUKAN PERHITUNGAN PENYESUAIAN (ANALYSIS
SENSITIFITAS) YANG DIPERLUKAN BILA TERJADI
PERUBAHAN DARI PERKIRAAN SEMULA)

KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN


1. NET PRESENT VALUE(NILAI SEKARANG BERSIH)
PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI
DENGAN BIAYANYA.NPV POSITIF BERATI LAYAK.

2. PAY BACK PERIOD (MASA PENGEMBALIAN


INVESTASI)
JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK
MENGHASILKAN ARUS KAS YANG CUKUP UNTUK
MENUTUP BIAYA AWAL .PAY BACK PERIOD YANG LEBIH
KECIL DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK.

3. DISCOUNTED PAYBACK (MASA PENGEMBALIAN


INVESTASI DENGAN DISCONTO)
JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN
ARUS KAS YANG DIDISCONTO ATAS SUATU INVESTASI UNTUK
MENUTUP INVESTASI AWALNYA.DISCONTED PAYBACK PERIOD
LEBIH SINGKAT DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK
.

4. INTERNAL RATE OF RETURN/IRR (TINGKAT


PENGEMBALIAN INTERNAL)
DISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMA
DENGAN NOL.TINGKAT KEUNTUNGAN YANG DIPERLUKAN
(REQURED RETURN) DIATAS BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL)
YANG DIGUNAKAN BERARTI LAYAK.

5. PROFITABILITY INDEX/BENEFIT-COST RATIO


(INDEX KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT DENGAN
BIAYA)
NILAI SEKARANG ATAS ARUS KAS MASA DATANG DIBAGI INVESTASI
AWAL

6. THE AVARAGE ACCOUNTING RETURN(RATA-RATA


KEUNTUNGAN AKUNTING)
LABA BERSIH RATA-RATA DIBAGI DENGAN RATA-RATA NILAI
BUKU.KEUNTUNGAN RATA-RATA INVESTASI MELEBIHI
KEUNTUNGAN RATA-RATA YANG DITARGETKAN BERARTI LAYAK

ANALISIS SENSITIFITAS
UNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA
KONDISI BERUBAH DARI NORMAL/MODERAT
MENJADI LEBIH BAIK (BEST CASE) ATAU LEBIH
BURUK (WORST CASE).
AKAN DILIHAT DAMPAK TERHADAP NPV,IRR DAN
BCR PADA SIMULASI ATAS 3 KEADAAN TERSEBUT.

CONTOH KASUS HIPOTESIS

CONTOH KASUS HIPOTESIS


PT ALAM SEGAR REALESTAT MERENCANAKAN
MEMBANGUN PROYEK PERUMAHAN SEBANYAK
200 UNIT PERKIRAAN BIAYA SEBAGAI BERIKUT
No

Uraian

Volume

Biaya satuan
(Rp.000)

Total
(Rp.000)

1.

Biaya studi kelayakan

25.000

50.000

2.

Pembelian tanah

20.000 m2 20

400.000

3.

Pematangan tanah

20.000 m2 5

100.000

4.

Pembangunan rumah

200

20.000

4.000.000

5.

Fasilitas pendukung

200

1.500

300.000

6.

Perijinan dan lainnya

150.000

Jumlah

5.000.000

DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAH


Tahun

Unit

Harga/unit
(Rp.000)

Total
(Rp.000)

Pajak 20%

Hasil
penjualan

60

50.000

3.000.000

600.000

2.400.000

50

55.000

2.750.000

550.000

2.200.000

30

55.000

1.650.000

330.000

1.320.000

30

60.000

1.800.000

360.000

1.440.000

30

50.000

1.500.000

300.000

1.200.000

10.700.000

2.140.000

8.560.000

200

BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATARATA TERTIMBANG ANTARA MODAL SENDIRI DAN
PINJAMAN BANK DIPERKIRAKAN 20%
DIHITUNG KAJIAN KELAYAKAN PROYEK
A.PAYBACK UN DISCOUNTED
Tahun

Capital outlay

5.000.000

Netcash flow

Kumulatif

Keterangan

-5.000.000

2.400.000

-2.600.000

2.200.000

-400.000

1.320.000

+920.000

1.440.000

1.200.000

PAYBACK
2,3 TAHUN

B.PAYBACK DISCOUNTED
Tahun Capital outlay

Discounted net
cashflow at DF
20%

5.000.000

Kumulatil

Keterangan

-5.000.000

2.000.000

-3.000.000

1.527.778

-1.472.222

763.889

-708.333

694.444

-13.889

482.253

+468.364

Payback
4,17 tahun

c.NPV AT DF 20%
Tahun

Capital
outlay

5.000.000

Net cashflow

DF 20%

PV Outlay
at DF 20%

1,000

5,000.000

PV Net
cashflow at
DF 20%

2.400.000

0,833

2.000.000

2.200.000

0,694

1.526.778

1.320.000

0,579

763.889

1.440.000

0,482

694.444

1.200.000

0,402

482.253

Total
NPV
NPV AT DF 20% =468.354POSITIFLAYAK

5.000.000

5.468.364

D. NPV AT DF 25%
Tahun

Capital
outlay

5.000.000

Net cash flow DF 25%

1,000

PV Outlay
at DF 25%

PV
netcash
flow at DF
25%

5.000.000

2.400.000

0,800

1.920.000

2.200.000

0.640

1.408.000

1.320.000

0,512

675.840

1.440.000

0,410

589.824

1.200.000

0,328

393.216

Tota
NPV
NPV at df 25% =- 13.120 negatiftidak layak

5.000.000

4.986.880

E. INTERNAL RATE OF RETURN


468.364
IRR = 0,20+ -------------------(0.25-0,20) = 24,86%
468.364-(13,120)
F. PROFITABILITY INDEX OR BENEFIT COST RATIO
PADA DF 20% = 5.468.364/5.000.000 = 1,09
G. ACCOUNTING RATE OF RETURN
RATARATA KEUNTUNGAN= 8.560.000/5=1,720.000
RATA-RATA INVESTASI = 5.000.000
AAR = 34,24 %

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


D.PEMBIAYAAN DAN PAJAK

1.SUMBER PEMBIAYAAN
A.BAGI PERUSAHAAN
A.DANA SENDIRI (EQUITAS) ATAU GABUNGAN DANA SENDIRI
B.DANA PINJAMAN (PINJAMAN BANK(Modal kerja, Investasi,
Konsrtuksi, OBLIGASI)
C.DANA MASYARAKAT (GO PUBLIC)

B.BAGI KONSUMEN
A. KREDIT PEMILIKAN RUMAH
B. PAYMENT TERM PENGEMBANG
C. KREDIT PEMILIKAN TANAH /KPT
D. BANTUAN UANG MUKA

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


D.PEMBIAYAAN DAN PAJAK
2.ALOKASI PEMBIAYAAN
A.SUMBERDANA BRJANGKA PANJANG (EQUITY,DANA GO PUBLIC)
DIGUNAKAN UNTUK PENGGUNAAN YANG BERSIFAT JANGKA
PANJANG( Pembebasan Tanah,Investasi pendukung)
B.SUMBER DANA JANGKA PENDEK (PINJAMAN MODAL KERJA)
DIGUNAKAN UNTUK PENGGUNAAN JANGKA PENDEK < 1
TAHUN
C.SUMBER DANA JANGKA MENENGAH (PINJAMAN INVESTASI
,OBLIGASI)
DIGUNAKAN UNTUK PEMBIAYAAN PENGEMBANGAN > 1TAHUN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


D.PEMBIAYAAN DAN PAJAK
3.RASIO KEUANGAN
A.LAPORAN KEUANGAN
-- NERACA
-- LABA RUGI
-- PERUBAHAN EQUITAS
-- ARUS DANA/CASH FLOW
B.TUJUAN LAPORAN KEUANGAN :
-- MENGUKUR TINGKAT PENDAPATAN DAN BIAYA DARI BERBAGAI
KEGIATAN PERUSAHAN
-- MENGUKUR EFISIENSI DAN DERAJAT KEUNTUNGAN
-- MENGUKUR HASIL KERJA PIHAK YANG BERTANGGUNGJAWAB
-- MEMENTUKAN PERLU TIDAKNYA DIBUAT KEBIJAKAN,PROSEDUR
BARU UNTUK HASIL LEBIH BAIK

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


D.PEMBIAYAAN DAN PAJAK
C.PEMAKAI LAPORAN KEUANGAN
-- PEMILIK/PEMEGANG SAHAM KINERJA MANAJEMEN
-- INVESTOR/CALON INVESTOR PROSPEK PERUSAHAAN
-- KREDITUR/SUPPLIER PERUSAHAAN DAPAT/TIDAK MEMENUHI
KEWAJIBANNYA DALAM JANGKA PENDEK ATAUPUN JANGKA
PANJANG
-- KARYAWAN PROSPEK PERUSAHAAN DIMASAYANG AKAN
DATANG

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


D.PEMBIAYAAN DAN PAJAK
D.RATIO KEUANGAN
1.LIKWIDITAS KEMAMPUANPERUSAHAAN UNTUK MEMENUHI
KEWAJIBAN KEUANGANNYA YANG HARUS SEGERA DIPENUHI (<1
TAHUN)-BAIK KEWAJIBAN DG PIHAK LUAR ATAUPUN DALAM KAITAN
PROSES PRODUKSI
2.SOLVABILITASKEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK MEMENUHI
KEWAJIBAN KEUANGAN APABILA PERUSAHAAN TERSEBUT
DILIKWIDASI BAIKKEWAJIBAN KEUANGAN JANGKA PENDEK
ATAUPUN JANGKA PANJANG
3.AKTIVITASKEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK
MENDAYAGUNAKAN ASSETNYA
4.RENTABILITAS /PROFITABILITAS KEMAMPUAN PERUSAHAAN
UNTUK MENGHASILKAN LABA SELAMA PERIODE
TERTENTU.MENGGAMBARKAN JUGA KEMAMPUAN PERUSAHAAN
UNTUK MENGGUNAKAN AKTIVANYA SECARA PRODUKTIF
5.PENGUKURAN PASAR/MARKET MEASURE

LIKWIDITAS
RATIO LANCAR,RATIO CEPAT,RATIO KAS
SOLVABILITAS
UTANG THD MODAL,UTANG THD EQUITY,TIMES INTEREST EARNED
AKTIVITAS
PERPUTARAN PERSEDIAAN,PERPUTARAN PIUTANG USAHA,PERPUTARAN
UTANG USAHA,PERPUTARAN MODAL KERJA,PERPUTARAN AKTIVA TETAP,
PERPUTARAN TOTAL AKTIVA

RENTABILITAS/PROFITABILITAS
MARGIN KOTOR,MARGIN OPERASI,MARGIN SEBELUM BUNGA DAN PAJAK,
MARGIN SEBELUM PAJAK,MARGIN LABA BERSIH,RETURN ON ASSET,
RETURN ON EQUITY
PENGUKURAN PASAR/MARKET MEASURE
HARGA/SAHAM,LABA/SAHAM,PRICE EARNING RATIO,PRICE TO BOOK RATIO,
DEVIDEN PAYOUT RATIO

Neraca
Per 31 Desember 2004
(dalam juta Rp.)

Laba-Rugi
Untuk th. Berakhir 31 Desember 2004
(dalam juta Rp.)

2004
Aktiva lancar
Kas dan setara kas
Piutang usaha
Pihak ketiga
Hubungan Istimewa
Piutang lain-lain
Persediaan
Pajak dibayar dimuka
Biaya dibayar dimuka
Aktiva tidak lancar
Piutang hubungan
istimewa
Aktiva pajak tangguhan
Aktiva tetap bersih
Aktiva tidak berwujud
Aktiva lain-lain
Biaya pensiun dibayar
dimuka

2004

1.140.500
423.750
42.270
20.450
518.460
11.325
45.120
2.201.875

29.870
40.385
876.480
188.435
35.360

50.665
1.221.195

Kewajiban lancar
Utang usaha
Pihak ketiga
Hubungan istimewa
Utang pajak
Biaya masih harus
dibayar
Utang lain-lain

395.275
13.530
1.248.280

Kewajiban tidak lancar


Utang hubungan
istimewa
Penyisihan untuk komp.
kyw

32.850
33.380
66.230

Equitas
Modal disetor
Agio saham
Saldo laba (defisit)

3.423.070

Inventory tumover
Perputaran persediaan

700.550
16.195
122.730

Cost of good sold


Inventory

2004
Penjualan bersih
Beban pokok penjualan
Laba kotor
Beban usaha
Pemasaran dan penjualan
Beban umum & adm.
Laba usaha
Penghasilan (beban) lain-2
Beban bunga
Laba penjualan aktiva
tetap
Lain-lain
Laba sebelum pph
Beban pajak penghasilan
Laba bersih

8.123.625
(4.806.550)
3.317.075
(2.467.955)
(1.940.860)
(527.095)
849.120
68.495
(3.450)
72.235
(290)
917.615
(334.500)
583.115

1.000.300
183.400
924.860
2.108.560
3.423.070

Harga pokok penjualan


Persediaan

4.806.550
518.460

= 9.27 X

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK


D.PEMBIAYAAN DAN PAJAK
4.PERPAJAKAN
A. PPN (PAJAK PERTAMBAHAN NILAI)-RSH PPN ditanggung Negara
B. BPHTB (BIAYA PENGALIHAN TANAH DAN BANGUNAN)
-- Saat transaksi pembelian tanah (5% dr NPOP-NPOPTKP)
-- Saat AJB ke Konsumen
C. PBB (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN)
0,5X0,2X40%XNJOP (nilai persediaan diatas Rp ! Miliard)
D.Pph ( PAJAK PERUSAHAAN)
-- Normatif
-- Final
E. STRUKTUR BIAYA PAJAK TERHADAP HARGA JUAL TANAH DAN
BANGUNAN

No Deskripsi
1
2

3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Pembebasan tanah
Tanah mentah
PPh
BPHTB
Biaya Pengemb lahan
PBB persediaan (2 th)
Total biaya pgb
Salable area 60%
HPP
Mkt & overhead
(12%Sales)
Bunga (10% sales)
Profit before tax
PPh (30% PBT)
Harga jual tanah
BPHTB & AJB
TOTAL PAJAK THD
HARGA JUAL

Luas

Sat Hrgst/
NJOP

Harga

200.000
200.000
200.000
120.000
120.000

M2
M2
M2
M2
M2

10.000.000.000
500.000.000
500.000.000
8.400.000.000
720.000.000
20.120.000.000

120.000

M2

50.000
50.000
50.000
70.000
150.000

%thd
harga

1,7%
1,7%
2,4%

167.667

120.000
120.000

M2
M2

250.000
250.000

3.600.000.000
3.000.000.000
3.280.000.000
984.000.000
30.000.000.000
1.500.000.000

3,28%
5%
14,08%

2.BIDANG PELAKSANAAN
PROYEK
A.MARKETING
1.STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN
2.FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL
A. SEGMEN PASAR DAN POSITIONING
B. PENETAPAN HARGA JUAL
C. STRATEGI PROMOSI
D. PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL

B. LEGALITAS PROYEK
1. SERTIFIKAT INDUK
2. PEMECAHAN SERTIFIKAT
3. KELENGKAPAN IJIN/SK IJIN LOKASI,ADVIS PLANNING,IMB

C. PENGEMBANGAN KAWASAN
1.KOMPONEN PENGEMBANGAN KAWASAN
2.PRIORITAS PENGEMBANGAN KAWASAN

D. PEMBANGUNAN FISIK
1.PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN
2.PEMILIHAN DAN PENGENDALIAN KONTAKTOR

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK


A.MARKETING

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK


A.MARKETING
1.

STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN


KAWASAN
--SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING untuk meraih MIND SHARE
-- MARKETING MIX-PENJUALAN-DIFFERNSIASI
untuk meraih MARKET SHARE
--BRAND-SERVICE-PROCESS untuk meraih HEARTH SHARE

2.

FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN


SKALA KECIL
-- SEGMENTASI PASAR DAN POSITIONING
-- PENETAPAN HARGA JUAL
-- STRATEGI PROMOSI
-- PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL

PEMASARAN HENDAKNYA MENJADI DASAR DAN JIWA


SETIAP KEPUTUSAN,STRATEGI PENGEMBANGAN
SAMPAI PERENCANAAN,PELAKSANAAN PADA
LINGKUP EXTERNAL DAN INTERNAL MARKETING.

A. MERAIH MIND SHARE KONSUMEN DENGAN


STP/SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING

SEGMENTASI
GEOGRAFIS

DEMOGRAFIS
PSIKOGRAFIS
BEHAVIOUR
INDIVIDUAL

POSITIONING

TARGET
PILIHAN PRIORITAS
PASAR UNTUK
DIKEMBANGKAN
-- SIZE GROWTH
-- OBJECTIVE
-- RESOURCES
-- STRUCTURAL
ATTRACTIVENESS
(SUBSTITUSI,POSISI
PEMBELI,SUPPY)

PILIHAN TARGET
SINGLE TARGET

SELECTIVE
SPECIALIZATION

MARKET
SPECIALIZATION

PRODUCT
SPECIALIZATION

PERSEPSI YANG INGIN DITANAMKAN


DI BENAK KONSUMEN
PENUHI KEINGINAN KONSUMEN
PERHATIKAN PESAING,LEGAL
ALL MARKET
PENUHI JANJI SESUAI DENGAN
COVERAGE
SITUASI PERUSAHAAN
TIDAK UNDER/OVER/DOUBT,CONFUSED STATEMENT
CLEAR MKT DEFINITION,MATCH TO MARKET,
DOING BETTER THAN COMPETITOR

B.MERAIH MARKET SHARE MELALUI PENERAPAN


TAKTIK PEMASARAN : MARKETING MIXDIFFERENSIASI-SELLING
MARKETING MIX
PRODUCT PRODUK/RUMAH
YANG DIBANGUN SESUAI DENGAN
PENETAPAN SEGMEN,TARGET
DAN POSITIONING

PLACE

PRICE= STATEMENT OF
VALUE
-- mark up pricing
-- target return pricing
-- perceive value pricing
-- going rate pricing
-- sealed pricing
PROMOTION/MARKETING
COMMUNICATION
-- Advertising
-- Sales Promotions
-- Public Relations
-- Personal selling
-- Direct Marketing

DIFFERENTIATION
-- Penampilan perbedaan yang dimiliki,memiliki dayatarik paling kuat
bagi sasaran pasar
-- Mengandung content,context,infrastructure

SELLING
-- Pemahaman Product,Konsumen,Pesaing,Perusahaan
-- Penjabaran target,pencapaian,evaluasi,re target dst
-- Perluasan jaringan terus menerus
-- Peningkatan selling skill terus menerus
-- Process Customer services

C.MERAIH HEARTH SHARE KONSUMEN MELALUI


PENERAPAN VALUE TO CUSTOMERBRANDSERVICES-PROCESS
BRAND HAL YANG MEMPUNYAI RASIONAL DAN EMOSIONAL BENEFIT
PADA KONSUMEN LAKU DAN HARGA BAIK
SEJALAN ANTARA AWARENESS DAN ASOSIASI
Contoh : -- Air AQUA Air kemasan
-- Teh Botol Teh Sosro
-- Sanyo merk Nasional
SERVICE KAWASAN PERUMAHAN MEMBUTUHKAN JASA PELAYANAN
YANG BAIK PEMBELI LEBIH INDIVIDUAL,PERSAINGAN,
KEBUTUHAN,ALAT BERSAING

PROCESS PERBAIKAN DAN PENINGKATAN TERHADAP INTERNAL


PROCESS SECARA BERKESINAMBUNGAN DENGAN SASARAN
KEPADA TERCAPAINYA KEPUASAN KONSUMEN

PROGRAM PEMASARAN DALAM


PENGEMBANGAN KAWASAN PERUMAHAN

STP RISET PASAR


PRODUCT DEVELOPMENT
PRICE-PLACE
STPRISET PASAR
DIFFERENTIATION
MARKETING COMM
BRAND
STRENGTHENING
PRODUK PRIMA

CUSTOMER
RELATION AND
AFTER SALES

SERVICE
PROCESS

PROMOSI
TEPAT SASARAN

SALES EFFORT

SELLING ,PROCESS

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK


B.LEGALITAS PROYEK

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK


B.LEGALITAS PROYEK
1.SERTIFIKAT INDUK
--PROSES YANG DILAKUKAN SETELAH AJB/SPH
DARI PEMILIK ASAL
--PROSES :
- DATA PEMBEBASAN TANAH LENGKAP
- PENGUKURAN
- PEMBAYARAN BIAYA SERTIFIKAT
- PROSES SERTIFIKAT INDUK

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK


B.LEGALITAS PROYEK
2.PEMECAHAN SERTIFIKAT
-- SERTIFIKAT INDUK
-- PENGUKURAN LAPANGAN
-- GAMBAR UKUR DARI BPN
-- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN
-- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA PEMBELI
3.KELENGKAPAN PERIZINAN
-- SK IJIN LOKASI
-- ADVIS PLANNING
-- IMB

B.PEMECAHAN SERTIFIKAT
-- SERTIFIKAT INDUK
-- PENGUKURAN LAPANGAN
-- GAMBAR UKUR DARI BPN
-- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN
-- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA
PEMBELI
PENTINGNYA PREMECAHAN SERTIFIKAT DALAM KAITAN DENGAN
PROSES AKAD KREDIT ATAS TRANSAKSI RUMAH YANH DIDUKUNG
KPR AGAR MENGHINDARI SYARAT BUY BACK GUARANTEE YANG
UMUMNYA DISYARATKAN BILA TERJADI WANPRESTASI/GAGAL
BAYAR DARI KONSUMEN RUMAH KEPADA BANK
C.JENIS HAK DALAM SERTIFIKAT
-- HAK MILIK
-- HAK GUNA BANGUNAN
-- HAK PAKAI
-- HAK GUNA USAHA
-- HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PAKAI/HGB MILIK
INSTITUSI TERTENTU

SERTIFIKAT
INDUK

PENGUKURAN
LAPANGAN
(DENGAN KONDISI
BADAN JALAN DAN
BATAS KAVLING
JELAS DAN TIDAK
BERUBAH)

GAMBAR UKUR BPN


BATAS TANAH SAJA
ATAU TANAH DAN
BANGUNAN

PENDAFTARAN
TANAH

AKTA JUAL BELI

SERTIFIKAT PECAHAN
ATAS NAMA

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK


C.PEMBANGUNAN FISIK

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK


D.PEMBANGUNAN FISIK
1.
a.
b.

PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN


Prioritas Kawasan Pembangunan
Prinsip Tidak Boleh Membangun Sendiri

2.
a.
b.
c.

PENGENDALIAN KONTRAKTOR
Sub Kontraktor Bonafit / Cash Flow Kuat
Kontraktor Dibayar Kredit Kontruksi
Kaitkan Kontraktor dengan Kredit Kontruksi

3.PROSES PEMBANGUNAN KAWASAN


PERUMAHAN
PERMINTAAN PASAR

PROSES PERENCANAAN
PERIJINAN
ESTIMASI BIAYA

TENDER KONTRAKTOR
DAN SUPPLIER
VALIDASI DESIGN

PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
PENYERAHAN KE KONSUMEN

4.METODA KONTROL KUANTITAS,KUALITAS


DAN WAKTU PEMBANGUNAN
A.

B.

C.

TENDER PEMBANGUNAN (KONTRAKTOR,


SUPPLIER)MENGHASILKAN KONTRAKTOR DAN SUPPLIER
YANG MEMENUHI SYARAT DAN MEMPERKECIL SUBJEKTIFITAS
DALAM PEMILIHAN
METODA QUANTITY SURVEY
-- MENGEFISIENKAN DESIGN,PROSES VALIDASI
-- MEMANTAU BAHAN BANGUNAN BARU DAN PERKEMBANGAN
HARGA
-- BAHAN TERTENTU DG OWNER SUPPLY ATAU REKOMENDASI
OWNER
METODA QUALITY SCHEDULE CONTROL
-- KEJELASAN RENCANA,SPESIFIKASI DAN RKS
-- REQUEST SYSTEM MELALUI PROSES INSPECTION CHEK LIST
SEBELUM MAJU KE SETIAP SUB TAHAPAN PEKERJAAN
SELANJUTNYA MENGUPAYAKAN ELIMINASI KERUSAKAN
SECARA DINI DI TAHAPAN AWAL PEKERJAAN

3.BIDANG PENGELOLAAN
USER DAN REALISASI

3.BIDANG PENGELOLAAN
USER DAN REALISASI
A.
B.
C.
D.
E.
F.

KELENGKAPAN DATA USER


PENILAIAN USER MAMPU KPR
PENGELOLAAN DATA USER
PERSIAPAN WAWANCARA
KESIAPAN REALISASI
REALIASI KPR

A. KELENGKAPAN DATA USER


1. KTP, KARTU KELUARGA
2. SURAT KAWIN
3. SLIP GAJI / SURAT KETERANGAN
PENGHASILAN
4. SURAT KETERANGAN BELUM PUNYA
RUMAH
5. SKEP PENGANGKATAN

B. PENILAIAN USER MAMPU


1. BESAR GAJI HARUS 3X BESAR
CICILAN
2. PUNYA PENGHASILAN TAMBAHAN
3. PERTIMBANGAN ISTRI / SUAMI
BERKERJA
4. ADANYA SURAT KETERANGAN
PEMOTONGAN GAJI DARI KASIR
INSTANSI / ATASAN

C. PENGELOLAAN DATA USER.


1.
2.
3.
4.

PEMBERKASAN LENGKAP
FORM STATUS BERKAS
REKAP DATA USER
EXPEDISI DATA USER

D. PERSIAPAN WAWANCARA
1. DATA USER SIAP WAWANCARA
2. CEK DATA STATUS FINASIAL USER
3. PENGATURAN JADWAL WAWANCARA
DENGAN BANK DAN USER
4. EVALUSI BERKAS DAN PENGARAHAN
PSIKOLOGIS USER
5. PELAKSANAAN WAWANCARA

D. PERSIAPAN REALISASI
1. SERTIFIKAT HAK GUNA BANGUNAN
2. CEK DATA FINANSIAL USER
3. KELENGKAPAN COPY PEMBAYARAN PBB,
BPHTB, PPH, IMB DSB
4. DATA LAPORAN PEMERIKSAAN AKHIR /
LPA BANK PEMBERI KPR
5. PENGATURAN JADWAL DAN TEMPAT
REALISASI ANTARA BANK, USER, NOTARIS
6. KESIAPAN AKTA NOTARIIL DAN

4. BIDANG MANAJEMEN
ESATE

A. RUANG LINGKUP MANAJENEN


ESTATE
B. UNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATE
C. PENGELOLAAN KAWASAN

A.RUANG LINGKUP MANAJEMEN ESTATE

1.PERAWATAN LINGKUNGAN AGAR


INDAH,BERSIH,TERTATA,TIDAK
BANJIR,TERAWAT SEHINGGA NILAI
KAWASAN TERJAGA
2.PENGELOLAAN KAWASAN MENYANGKUT
PELAYANAN JASA-JASA YANG DITERIMA
KONSUMEN SEPERTI
AIR,LISTRIK,TELEPON,HUBUNGAN ANTAR
WARGA,MAINTENANCE dll
3.PENCIPTAAN RASA AMAN PADA PEMBELI

4. KONTEKS WAKTU PERAN ESTATE MANAGEMENT


SERAH TERIMA

PERSIAPAN PEMBANGUNAN PENJUALAN PENGELOLAAN

Cash out period

cash in period

sumber dana??

UMUMNYA PADA TAHAP PENGELOLAAN DIMANA


ESTATE MANAGEMENT BERPERAN BELUM MEMILIKI
LANDASAN PEMBIAYAAN YANG MEMADAI

B.UNSUR-UNSUR MANAJEMEN ESTATE

PIMPINAN
ESTATE MGT

SEKRETARIAT

BIDANG
PERAWATAN
SARANA/
PRASARANA

BIDANG
PERAWATAN
LINGKUNGAN

ANGGARAN

BIDANG
PENGENDALIAN
HUBUNGAN
MASYARAKAT &
PEMDA

KEAMANAN
DAN
PERLINDUNGAN
MASYARAKAT

GARIS BESAR LINGKUP KERJA


PERAWATAN
SARANAPRAS
ARANA

PERAWATAN
LINGKUNGAN

PENGENDALIA
N HUBUNGAN
MASYARAKAT
DAN PEMDA

KEAMANAN
DAN
PERLINDUNGA
N
MASYARAKAT

PEMELIHARAA
N DAN
PERAWATAN
JALAN,SALURAN
KOORDINASI
PENANGANAN
UTILITAS LINGK.
PENGELOLAAN
DAN
PERAWATAN AIR
BERSIH
PENGELOLAAN
DAN
PERAWATAN AIR
LIMBAH

PERAWATAN
TAMAN DAN
LANDSCAPE
KEBERSIHAN
LINGKUNGAN
PENANGANAN
PERSAMPAHAN
KESEHATAN
LINGKUNGAN

CUSTOMER
SERVICE
JASA
PEMBAYARAN
RUTIN DAN
LAYANAN
JASA
PENGEMBANGAN
RUMAH DAN
TAMAN
PENGENDALIAN
PEMBANGUNAN
HUBUNGAN
DENGAN PEMDA
DAN INS TERKAIT

PROGRAM
KEAMANAN
BERSAMA
APARAT DAN
MASYARAKAT
KOMUNIKASI
DAN INFORMASI
KEAMANAN
LINGKUNGAN
KOORDINASI
PEMADAM
KEBAKARAN DAN
EMERGENCY

C.PENGELOLAAN KAWASAN

1. PEMBENTUKAN UNIT KERJA ESTATE


MANAJEMEN (setelah min 50% kawasan
terhuni)
2. PEMBUATAN PERATURAN UNTUK
KEPENTINGAN BERSAMA DAN
PENGELOLAAN PUBLIC GOODS
3. PENGANGGARAN (BIAYA DAN
PEMASUKAN)
4. MENGATASI MASALAH YANG TIMBUL
DENGAN KEWENANGAN,PENDEKATAN
DAN KORDINASI INSTANSI TERKAIT

Thank You

While every reasonable care has been taken while preparing this material, the developer and its agent cannot be held responsible for any inaccuracies. All statement are believed to be
correct but are not to regarded as statements or representations of fact. All information and specifications are current at time of print and are subject to change as may required and
cannot form part of an offer or contract. All plans are subject to any amendments approved by relevant authority. Rendering and illustrations are artist impressions only and cannot be
regarded as representation of fact. Floor areas are approximate measurements and subject to final survey.