TATA CARA PENGADAAN BANGUNAN NEGARA

Pasal 4 KEP BAPENAS. 122/KET/7/1994

1.Pengadaan konsultan dilakukan melalui undangan internasional atau undangan nasional
dengan cara:
(a) pelelangan dengan sistem dua sampul.
(b) pemilihan langsung.
A.Dalam hal dilakukan cara pelelangan dengan sistem dua sampul, maka:
(a) Dilakukan penetapan daftar rekanan terseleksi yang diundang (DRT-U) sekurang
kurangnya 5 (lima) perusahaan konsultan, dan yang diusulkan sebagai calon pemenang 3 ( tiga)
perusahaan konsultan.
(b) Dalam penyusunan DRT-U, untuk undangan internasional, sekiranya dalam bidang tersebut
telah ada perusahaan konsultan nasional yang bertaraf internasional, maka
harus diikutsertakan paling sedikit 1 (satu) perusahaan konsultan nasional sebagai konsultan
utama (lead firm). Apabila diperlukan, perusahaan konsultan nasional yang
diusulkan menj adi konsultan utama tersebut diminta untuk bekerja sama dengan konsultan
internasional untuk memperkuat kualifikasi.
(c)Pengajuan usulan dilakukan dengan sistem dua sampul. Sampul pertama berisi usulan
teknis disertai persyaratan administrasi, dan sampul kedua berisi usulan biaya.

B.Dalam hal pemilihan langsung kepada konsultan perorangan, harus dipenuhi

persyaratan persyaratan sebagai berikut:
(a) Jasa konsultansi tersebut bukan merupakan proyek/kegiatan secara utuh yang berdiri
sendiri.
(b)Jasa konsultansi tersebut harus bersifat tugas-tugas khusus, mengembangkan
organisasi/lembaga, review studi sektoral, atau membantu instansi pelaksana dalam
memberikan masukan/nasihat dalam pelaksanaan proyek/kegiatan.
(c)Pekerjaan hanya memungkinkan dilakukan oleh seorang yang sangat ahli di bidangnya.
Keahlian tersebut dibuktikan dengan akreditasi dari asosiasi profesi yang diakui di negara
masing-masing atau akreditasi dari asosiasi profesi yang telah diakui pemerintah atau
lembaga tertentu yang ditunjuk pemerintah.
(d) Pelaksanaan pekerjaan yang ditugaskan tidak memerlukan kerja kelompok (team work)
untuk penyelesaiannya.
(e)Pemberi tugas mempunyai kepastian bahwa konsultan perorangan yang ditunjuk akan
mampu menyelesaikan penugasannya ditinjau dari segi teknis, waktu, dan biaya.
(f)Unit biaya langsung personil yang dipergunakan tidak melebihi 60 persen unit biaya
langsung personil yang tercantum dalam Pedoman Satuan Harga Umum yang dikeluarkan
oleh Badan Perencanaan Pembangunan Nasional dan Departemen Keuangan,
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (4) keputusan ini.

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BANGUNAN:

Biaya Pembangunan BGN:

Biaya Pekerjaan Standar

Biaya Pekerjaan Non Standar

Standar Harga Satuan Tertinggi per M2:

Standar Harga BGN Klasifikasi Sederhana dan Tidak

Sederhana
Standar Harga Bangunan Rumah Negara
Ditetapkan oleh Bupati/Walikota secara berkala/tahun
berdasarkan spesifikasi teknis dan klasifikasi BGN

Komponen Biaya Pembangunan:

Biaya Konstruksi Fisik

Biaya Perancangan (Design)
Biaya Pengawasan/Manajemen Konstruksi
Biaya Pengelolaan Proyek

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

PENGERTIAN

PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

BANGUNAN SEDERHANA

adalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta

memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana Masa penjaminan
kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN TIDAK SEDERHANA

adalah bangunan gedung negara dengan karakter tidak sederhana

serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak sederhana
Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling
singkat 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN KHUSUS

adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan dan

persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan pelaksanaannya
memerlukan penyelesaian/teknologi khusus Masa penjaminan
kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Klasifikasi

bangunan

khusus,

ditetapkan

berdasarkan rincian anggaran biaya (RAB) yang

dihitung tersendiri sesuai dengan kebutuhan dan
kewajaran harga yang berlaku.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

A. Standar Luas Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 6, 7, 8, 9.

1. Standar luas gedung kantor;

a. Standar luas ruang gedung kantor, adalah:
1). Rata-rata 10 (sepuluh) meter persegi per personel
(Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan tidak sederhana)
2). Rata-rata 9,6 (sembilan koma enam) meter persegi per
personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan sederhana)
b. Bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang pelayanan,
luasnya dihitung secara tersendiri berdasarkan analisis
kebutuhan
c. Rincian standar luas ruang gedung kantor dan ruang penunjang
tercantum dalam lampiran I.
(Penambahan 25% Luas Ruang Untuk Sirkulasi)
2. Ketentuan lebih lanjut mengenai Standar Luas bangunan gedung
negara diatur dengan Peraturan Menteri.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

TIPE
KHUSUS A
B
C
D
E

PENGGUNA
Menteri
Pimpinan Lembaga Tinggi Negara
Sekretaris Jenderal/Direktur Jenderal/Inspektur Jenderal
Pejabat yang setingkat
Anggota Lembaga Tinggi Negara/Dewan
Direktur/Kepala Pusat/Kepala Biro
Pejabat yang setingkat
Pegawai Negeri Sipil Golongan IV/d dan IV/e
Kepala Sub Direktorat/Kepala Bagian/Kepala Bidang
Pejabat yang setingkat
Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/a dan IV/c
Kepala Seksi/Kepala Sub Bagian/Kepala Sub Bidang
Pejabat yang setingkat
Pegawai Negeri Sipil Gol. III
Pegawai Negeri Sipil Gol I dan Gol II

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Keterangan
1.

2.

Untuk:
a. Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus, kecuali
luas tanah 2000m2.
b. Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A,
kecuali luas tanah 1000m2.
Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untuk
Ruang Tamu Besar /Pendopo yang dihitung sesuai kebutuhan dan kewajaran.
Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah, toleransi kelebihan tanah yang diizinkan untuk:
- DKI Jakarta
:
20 %
- Ibukota Provinsi
:
30 %
- Ibukota Kabupaten/Kota :
40 %
- Pedesaan
:
50 %

3. Untuk rumah susun negara yang dibangun dalam wujud rumah

susun, luas per unit bangunannya diperhitungkan dengan
mengurangi luas garasi mobil (untuk tipe Khusus, A, dan B).
Kebutuhan garasi mobil disatukan dalam luas parkir basement
dan/atau halaman

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

C. Standar Jumlah Lantai Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 10.

1. Jumlah lantai bangunan gedung negara ditetapkan paling

banyak 8 (delapan) lantai.
2. Jumlah lantai rumah negara yang tidak berupa rumah susun
ditetapkan paling banyak 2 (dua) lantai.
3. Bangunan gedung negara yang dibangun lebih dari 8 (delapan)
lantai harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari
Menteri.
4. Jumlah lantai bangunan gedung negara yang berpengaruh
pada Koefisien /faktor pengali jumlah lantai bangunan,
besarannya ditetapkan oleh Menteri.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

D. Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung
Negara (HSBGN)
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 15.

Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara

1. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung
negara ditetapkan secara berkala oleh Bupati/Walikota.
2. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung
negara untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh
Gubernur DKI Jakarta.
3. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara
dihitung berdasarkan formula perhitungan standar harga
satuan tertinggi yang ditetapkan oleh Menteri.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

D. STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI
(HSBGN)
Bab IV. B PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Standar Harga Satuan Tertinggi merupakan biaya per-m2

pelaksanaan konstruksi maksimum untuk pembangunan
bangunan gedung negara, khususnya untuk pekerjaan standar
bangunan gedung negara, yang meliputi pekerjaan struktur,
arsitektur dan finishing, serta utilitas bangunan gedung negara.
Standar Harga Satuan Tertinggi pembangunan bangunan
gedung negara ditetapkan secara berkala untuk setiap
kabupaten/kota oleh Bupati/Walikota setempat, khusus untuk
Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Standar Harga Satuan Tertinggi ditetapkan sesuai dengan
klasifikasi, lokasi, dan tahun pembangunannya, yang terdiri
atas:
Pembangunan Bangunan Gedung Negara Klasifikasi
Sederhana dan Tidak Sederhana
Pembangunan Bangunan Rumah Negara
Pembangunan Pagar Bangunan Gedung Negara
PEKERJAAN STANDAR bangunan gedung negara meliputi
pekerjaan :
Struktur
Arsitektur
Finishing
Utilitas

PENGELOLA TEKNIS

Pengelolaan Teknis

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 11.

1. Setiap pembangunan bangunan gedung negara

yang dilaksanakan oleh kementerian/lembaga /SKPD
harus mendapat bantuan teknis dalam bentuk
pengelolaan teknis.
2. Pengelolaan teknis dilakukan oleh tenaga pengelola
teknis yang bersertifikat.
3. Tenaga pengelola teknis bertugas membantu dalam
pengelolaan kegiatan pembangunan bangunan
gedung negara di bidang teknis administratif.
4. Ketentuan lebih lanjut mengenai pengelolaan teknis
diatur dengan Peraturan Menteri.

PEKERJAAN STANDAR BANGUNAN

Pekerjaan Standar Bangunan
meliputi pekerjaan : struktur, arsitektur , finishing, utilitas
Dihitung berdasarkan:
standar harga satuan tertinggi berdasarkan klasifikasi bangunan
gedung negara;
koefisien faktor pengali jumlah lantai bangunan; dan
luas bangunan

Biaya Pek. Standar = (HSBGN) (K) (Ltb)

HSBGN
Ltb
K

:
:
:

Standar Harga Satuan Tertinggi BGN

Luas total lantai bangunan
Koefisien jumlah lantai
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14

PEKERJAAN NON STANDAR

Biaya Pekerjaan Non Standar
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 16

- dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar.

- Total biaya non-standar maksimum 150% dari total biaya standar BGN
- Ketentuan lebih lanjut diatur dengan Peraturan Menteri

Biaya Pek. Non Standar

PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

- dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga pasar

yang wajar , setelah berkonsultasi kepada Instansi Teknis setempat;
- Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi, pengawasan
pekerjaan non-standar, dihitung (berdasarkan billing-rate)

PEKERJAAN NON STANDAR

Biaya non-standar digunakan untuk:
1. Perizinan selain IMB;
2. Penyiapan dan pematangan lahan;
3. Peningkatan arsitektur dan/atau struktur bangunan;
4. Pekerjaan khusus kelengkapan bangunan;
5. Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan
(greenbuilding); dan/atau
6. Penyambungan utilitas

Total biaya tertinggi pekerjaan non-standar maksimum sebesar 150% dari biaya pekerjaan
standar, dan dapat berpedoman pada :

Jenis pekerjaan
Alat Pengkondisian Udara
Elevator/Escalator
Tata Suara (Sound System)
Telepon dan PABX
Instalasi IT (Informasi & Teknologi)
Elektrikal (termasuk genset)
Sistem Proteksi Kebakaran
Sistem Penangkal Petir Khusus
Instalasi
Pengolahan Air Limbah (IPAL)
Interior (termasuk furniture)
Gas Pembakaran
Gas Medis
Pencegahan Bahaya Rayap
Pondasi dalam
Fasilitas penyandang cacat & kebutuhan khusus
Sarana/Prasarana
Lingkungan
Basement (per m2)
Peningkatan Mutu *)

Prosentase
10-20% dari
8-12% dari
3-6% dari
3-6% dari
6-11 % dari
7-12% dari
7-12% dari
2-5% dari
2-4% dari
15-25% dari
1-2% dari
2-4% dari
1-3% dari
7-12% dari
3-8% dari
3-8%dari
dari
120%

X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Y

15-30% dari

BIAYA NON STANDAR FUNGSI KHUSUS

KOEFISIEN/FAKTOR PENGALI
BANGUNAN/RUANG DENGAN FUNGSI KHUSUS
BAB IV.D.2 Permen PU No. 45/PRT/M/2007
Fungsl Bangunan/Ruang

Harga Satuan per-m2 Tertinggi

ICU/ICCU/UGD/CMU

1,50 standar harga bangunan

Ruang Operasi

2,00 standar harga bangunan

Ruang Radiology

2,00 standar harga bangunan

Rawat inap

1,10 standar harga bangunan

Laboratorium

1,10 standar harga bangunan

Ruang Kebidanan dan

Kandungan
Ruang Gawat Darurat

1,20 standar harga bangunan

1,10 standar harga bangunan

Power House

1,25 standar harga bangunan

Ruang Rawat Jalan

1,10 standar harga bangunan

Dapur dan Laundri

1,10 standar harga bangunan

Bengkel

1,00 standar harga bangunan

Lab. SLTP/SMA/SMK

1,15 standar harga bangunan

Selasar Luar Beratap/Teras

0,50 standar harga bangunan

BIAYA NON STANDAR LAINNYA

Biaya non-standar lainnya, meliputi biaya untuk:
a. Penyiapan lahan;
b.

Pematangan lahan;

c. Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

(RTBL)
d. Penyusunan rencana induk (masterplan);
e. Penyusunan studi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan
(AMDAL);
f. Biaya Penyambungan Utilitas (Air, Listrik, Telpon,ddsb);
g.

Penyelidikan tanah yang terperinci;

h. Biaya pengelolaan kegiatan, perencanaan, dan

pengawasan
untuk perjalanan dinas ke wilayah/lokasi kegiatan yang sukar
pencapaiannya/dijangkau oleh sarana transportasi (remote
i.
Perizinan-perizinan khusus karena sifat bangunan,
area);
lokasi/letak
bangunan, ataupun karena luas lahan;

BIAYA NON STANDAR LAINNYA

j.

Biaya Konsultan studi penyusunan program pembangunan

bangunan gedung negara, untuk bangunan gedung yang
penyusunannya memerlukan keahlian konsultan;

k. Biaya Konsultan VE, apabila Satuan Kerja menghendaki

pelaksanaan VE dilakukan oleh konsultan independen;
l.

Biaya Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan

(green building);

Biaya non-standar lainnya dihitung berdasarkan kebutuhan

nyata dan harga pasar yang wajar.

BIAYA KONSTRUKSI FISIK

Bab IV. C.1.d PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
Biaya konstruksi fisik ditetapkan (dalam kontrak) dari hasil
pelelangan maksimum sebesar biaya konstruksi fisik yang tercantum
dalam dokumen pembiayaan bangunan gedung negara, yang di
dalamnya termasuk biaya :
1)
2)
3)
4)
5)

pelaksanaan pekerjaan di lapangan (material, tenaga, dan alat);

jasa dan overhead;
lzin Mendirikan Bangunan (IMB)
pajak dan iuran daerah lainnya; dan
biaya asuransi selama pelaksanaan konstruksi.

PEMBINAAN DAN PENGAWASAN TEKNIS

Bab VII PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
1. Pembinaan dan pengawasan teknis pembangunan bangunan gedung negara
dilaksanakan oleh Departemen Pekerjaan Umum c.q. Direktorat Penataan Bangunan dan
Lingkungan Direktorat Jenderal Cipta Karya kepada Pengguna Anggaran, Penyedia Jasa
Konstruksi, dan pemangku kepentingan (stakeholders) Lainnya.
2. Pembinaan teknis dilaksanakan melalui bimbingan teknis untuk menggunakan pedoman
teknis Ini, Standar Nasional Indonesia (SNI), Dan Pedoman/Petunjuk Teknis yang ditetapkan
oleh Menteri Pekerjaan Umum.
3. Pembinaan teknis antara lain dilaksanakan melalui pemberian bantuan teknis informasi
dan bantuan tenaga teknis untuk menjadi: Kepala Satuan Kerja/Pejabat Pembuat Komitmen,
panitia, pengelola teknis, tim teknis maupun tenaga ahli teknis lainnya.
4. Pembinaan teknis juga dilakukan melalui pemberian bantuan kegiatan untuk
pembangunan bangunan gedung yang bersifat strategis sesuai dengan kebijakan yang
ditetapkan oleh Menteri Pekerjaan Umum.
5. Pengawasan teknis dilaksanakan dengan melakukan pengawasan terhadap penerapan
pedoman teknis ini, Standar Nasional Indonesia, dan Pedoman Teknis yang ditetapkan oleh
Menteri Pekerjaan Umum, dengan tujuan agar sumber daya yang berupa tenaga manusia,
biaya, peralatan dan manajemen yang tersedia dapat digunakan secara efektif dan efisien

PERBEDAAN PROYEK SWASTA DG PEMERINTAH

SWASTA
Tujuan
Pengadaan bangunan
Sumber dana
Penerima manfaat
proyek

PEMERINTAH

Menyediakan barang dan atau jasa demi laba; maksimalkan

keuntungan atau minimalkan biaya

Melindungi kesehatan, kehidupan dan hak milik; menyediakan

jasa (tanpa laba); menyediakan pekerjaan

Berdasarkan prestasi dan berita dan

pembayaran berdasarkan kesepakatan.

Melalui proses birokrasi dan tender

Terjaminnya pembayaran

Investor swasta atau pemberi pinjaman Pajak

Sumber APBN

Terutama entitas yang menjalankan proyek

Masyarakat umum