EKONOMI TANAH

Oleh :
Ir. Bambang Herry S. MSi (MAPPI Cert)
MAPPI NO. 01-S-01463
Disampaikan Pada Pendidikan Dasar Penilaian (PDP) I Aset
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Pengurus Daerah Kalimantan Selatan dan Tengah
Ruang PPM , Universitas Lambung Mangkurat Banjarmasin

Pemahaman Ekonomi Tanah

Tanah merupakan aset permanen,

namun
pengembangan
yang
ada
diatasnya memiliki umur yang terbatas,
dengan keunikannya serta tidak dapat
dipindahkan.(SPI 2015.KPUP.12.6)
Sifat unik dari tanah menentukan
kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilai
terpisah dari bangunan yang berdiri
diatasnya, maka nilai ekonomisnya
menjadi turun.

Kegunaan Tanah ( SPI

2015.KPUP.13.2)

Apabila
tanah
memiliki
potensi
pengembangan, produktifitasnya akan diukur
dari seberapa produktif tanah tersebut dapat
dikembangkan menjadi perumahan, Properti
Komersial, Industrial atau mix use.

Nilai
tanah
ditentukan
dengan
mengevaluasi kegunaannya dari segi
hukum yaitu peraturan perundangan
yang berlaku, keadaan fisik, fungsi,
keadaan ekonomi dan faktor lingkungan
yang menentukan produktifitasnya

Pengertian Ekonomi
Tanah

Ilmu yang mempelajari usaha manusia

memanfaatkan sumber permukaan bumi
secara
ekonomis
(Pengelolaan
dan
pemanfaatan)

Ekonomi Tanah

Ilmu
ekonomi
tanah
mencakup
berbagai hubungan dengan faktor
ekonomi lainnya, namun ekonomi
tanah lebih menitik beratkan pada
masalah
dan
situasi
yang
berhubungan
dengan
faktor
kepentingan strategis dan keterbatasan
tanah, baik dari segi pemanfaatannya
maupun pengaturannya.

Tanah merupakan konsep

ekonomi

Tanah
merupakan
sumber
kekayaan dan obyek nilai yang
mendasari teori penilaian.

Tanah merupakan konsep

Sosial

Tanah mempunyai fungsi sosial yang

harus digunakan bersama sama oleh
mereka yang membutuhkan dan
menjadi komoditi perdagangan

Tanah merupakan konsep

Geografi

Tanah mempunyai fisik yang berbeda

di suatu bidang dengan bidang yang
lainnya, faktor lokasi, ukuran dan
bentuk tapak, plottage (ukuran
lahan), Excess Land dan Surplus
Land, topografi, utility dan akses
sangat berpengaruh terhadap nilai
ekonomi tanah tersebut

Metode Utama Penilaian

Tanah
(SPI 2015.
300.5.35)

Teknik Perbandingan Data Pasar

Teknik Pengembangan lahan ( Land
Development)
Teknik Alokasi
Teknik Ekstraksi
Teknik Penyisaan Tanah ( Land
Residual)
Teknik Kapitalisasi Sewa Tanah

Hubungan Biaya, Harga

dan Nilai
BIAYA adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh
atau menciptakan suatu aset (SPI 2015. KPUP.4.3)
Biaya merupakan suatu fakta
HARGA adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau
dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi,
atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang di
bayarkan mungkin berbeda dengan dengan nilai dari aset tersebut
berdasarkan anggapan pihak lain. (SPI.2015. 320.3.2)
Harga merupakan suatu fakta
NILAI adalah Suatu Opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset
atau harga yang paling mungkin di bayarkan untuk suatu aset dalam
pertukaran (SPI.2015.KPUP.4.4)
Nilai bukan merupakan fakta

Hubungan antara ketiganya

adalah :
Dalam kondisi normal adalah
Nilai > Harga > Biaya
Selisih antara harga dan biaya
disebut dengan profit margin
(keuntungan)
Selisih antara nilai dan harga
disebut dengan capital gain
(suatu keuntungan atau laba
yang diperoleh dari investasi )

Hubungan Biaya, Harga

dan Nilai

4 Faktor Pembentuk Nilai

Keinginan (Desire) adalah Keinginan pembeli atas sebuah
barang untuk memenuhi kebutuhan manusia,semakin
tinggi keinginan manusia akan suatu aset maka nilainya
akan tinggi
Kegunaan (Utility) adalah Kemampuan suatu aset untuk
memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia, semakin
berguna akan semakin tinggi nilainya ( kegunaan aset)
- Kelangkaan (Scarcity) adalah Kekurangan pasokan
barang terhadap permintaannya akan mempengaruhi
nilai,semakin langka maka aset akan semakin tinggi.
- Daya Beli (Transferability) adalah kemampuan dari
individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar
dengan menyertakan uang tunai maupun sesuatu yang
setara, semakin tinggi daya beli maka nilai aset akan
semakin tinggi

Faktor faktor Yang Mempengaruhi

Nilai

Sosial
(pertumbuhan
penduduk
akibat
transmigrasi / urbanisasi)
Ekonomi (Perubahan pendapatan masyarakat,
Tingkat bunga deposito, perubahan harga
saham /tingkat nilai properti dan trend nya)
Kebijakan (Perubahan peruntukan, KDB, KLB dll
)
Lingkungan(bencana
alam,
terdapat
pembuangan sampah, Makam Umum, SUTET,
adanya pembatasan terhadap pembangunan
properti atau terdapatnya sumber daya alam )

Ingat

Suatu properti mempunyai nilai bila properti tersebut

mempunyai kegunaan bagi manusia.
Nilai adalah hak atas harapan keuntungan di masa yang
akan datang baik berwujud maupun tidak berwujud.
Nilai tidak sama dengan harga dan biaya
Nilai properti adalah sejumlah uang yang digunakan
untuk memenuhi kepentingan si penjual

Parameter yang mempengaruhi

nilai

Faktor Legalitas
Faktor Fisik
Faktor Pasar

4 Faktor Produksi dalam

konteks Ekonomi

Tanah
Tenaga Kerja
Modal
Koordinasi Usaha

Real Estate dan Real

Properti

Real Estate adalah segala sesuatu

yang melekat atau terikat pada
tanah
Real Properti adalah real estate +
legalitas yang mengikatnya.

Neigboorhood

Suatu wilayah dengan penggunaan

lahan yang saling melengkapi, yang
saling berhubungan diantara penghuni
bangunan (pengembangan diatasnya)
atau kegiatan bisnis lainnya. Contoh
apartemen, mall, perkantoran sewa

Neigboorhood
Cycles

Salah satu siklus yang mempengaruhi

bisnis properti :
Perkembangan lahan pertanian di ikuti
dengan
berkembangnya
kawasan
perdagangan.
Lingkungan ini selanjutnya menjadi padat
penduduk dan mengalami berbagai polusi
Jika tidak di lakukan pemeliharaan
lingkungan berubah menjadi kawasan
kumuh

Ingat

Seorang
penilai
berkewajiban
melakukan identifikasi dan analisa
lingkungan
karena
adanya
pembatasan
terhadap
pembangunan properti.

Terimakasih Atas Perhatiannya