ANALISA BIAYA PROYEK

BAHAN AJAR
DIKLAT
DITJEN ANGGARAN
JAKARTA, 9 JULI 2012

Ir. ARIFFIN AZIZS, MT

AHLI MADYA JAFUNG TBP
 BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Landasan Hukum
1. UU No. 18 Tahun 1999
Tentang Jasa Konstruksi
2. UU No. 28 tahun 2002
Tentang Bangunan Gedung
3. UU No. 1 tahun 2004
Tentang Perbendaharaan Negara
4. Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000
Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi
5. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005
Tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung
6. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006
Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
7. KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara
8. PERPRES No. 73 Tahun 2011
Tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara
9. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007
Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
 PENGERTIAN

Bangunan Gedung Negara: adalah bangunan

gedung untuk keperluan dinas yang menjadi /akan
menjadi kekayaan milik negara dan diadakan
dengan sumber pembiayaan APBN, dan/atau
perolehan lainnya yang sah.

Perolehan lain yang sah : Hibah, Pembelian,

Bangun Serah Guna, Bangun Guna Serah.

Pembangunan Bangunan Gedung Negara (BGN)

berbasis anggaran kinerja bukan proyek
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

Biaya Pembangunan BGN:

Biaya Pekerjaan Standar

Biaya Pekerjaan Non Standar

Standar Harga Satuan Tertinggi per M2:

Standar Harga BGN Klasifikasi Sederhana dan Tidak

Sederhana

Standar Harga Bangunan Rumah Negara

Ditetapkan oleh Bupati/Walikota secara berkala/tahun

berdasarkan spesifikasi teknis dan klasifikasi BGN
Komponen Biaya Pembangunan:

Biaya Konstruksi Fisik

Biaya Perancangan (Design)

Biaya Pengawasan/Manajemen Konstruksi

Biaya Pengelolaan Proyek

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

Pembiayaan Bangunan tertentu:

Pembangunan > 1 tahun anggaran

Bangunan dengan Desain Prototipe

Bangunan dengan Desain Berulang

Prosentase Komponen Biaya Pembangunan:

Diperhitungkan dari BIAYA KONSTRUKSI FISIK

Bangunan Sederhana

Bangunan Tidak sederhana

Bangunan Khusus

Biaya Pekerjaan Non-Standar

Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan

harga pasar yang wajar, dengan terlebih dahulu berkonsultasi
kepada instansi Teknis PU;

Besarnya biaya perencanaan, manajemen

konstruksi /pengawasan, dihitung berdasarkan billing-
rate
 KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

Pasal 14

(1) Dalam melaksanakan belanja negara dilakukan standardisasi

komponen kegiatan termasuk harga satuannya.

(2) Standardisasi harga satuan digunakan untuk menyusun

pembiayaan kegiatan-kegiatan yang diusulkan dalam dokumen
anggaran.

(3) Dalam penyusunan standardisasi harga satuan, sedapat mungkin

menggunakan data dasar yang bersumber dari penerbitan resmi
Badan Pusat Statistik, departemen/lembaga, dan
pemerintah daerah.
 KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara

(4) Penetapan standardisasi dilakukan secara berkala oleh :

a. Menteri Keuangan dengan memperhatikan pertimbangan menteri/

pimpinan lembaga terkait untuk standardisasi harga satuan umum,
satuan biaya langsung personil dan non personil untuk kegiatan jasa
konsultasi;
.
b. Menteri/pimpinan lembaga untuk standardisasi harga satuan pokok
kegiatan departemen/lembaga yang bersangkutan;

c. Gubernur/bupati/walikota dengan memperhatikan pertimbangan dari

instansi terkait untuk standardisasi harga satuan pokok kegiatan
daerah provinsi/kabupaten/kota yang bersangkutan;
.
d. Bupati/walikota untuk standardisasi harga satuan bangunan gedung
negara untuk keperluan dinas seperti kantor, rumah dinas, gudang,
gedung rumah sakit, gedung sekolah, pagar dan bangunan fisik
lainnya.
 PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

SKEMATIK
Klasifikasi
Standar Luas
BIAYA
Standar
PEMBANGUNA PEKERJAAN Jumlah Lantai
N STANDAR
BANGUNAN HSBGN
BARU
PERAWATAN Non-Standar
BANGUNAN Bgn + Lingk
BIAYA Non-Standar
PEKERJAAN Lainnya
NON STANDAR Non-Standar
Fungsi Khusus
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

A. Klasifikasi Bangunan Gedung Negara

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,

1. Klasifikasi bangunan gedung negara didasarkan pada

kompleksitas.
2. Klasifikasi bangunan gedung negara meliputi bangunan
sederhana, bangunan tidak sederhana, dan bangunan khusus.
a. Bangunan sederhana, merupakan bangunan gedung negara
dengan teknologi dan spesifikasi sederhana.
b. Bangunan tidak sederhana, merupakan bangunan gedung
negara dengan teknologi dan spesifikasi tidak sederhana.
c. Bangunan khusus, merupakan bangunan gedung negara
dengan fungsi, teknologi, dan spesifikasi khusus.
3. Ketentuan lebih lanjut mengenai klasifikasi bangunan gedung
negara diatur dengan Peraturan Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

PENGERTIAN
PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

BANGUNAN SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta
memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana Masa penjaminan
kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN TIDAK SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter tidak sederhana
serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak sederhana
Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling
singkat 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN KHUSUS
adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan dan
persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan
pelaksanaannya
memerlukan penyelesaian/teknologi khusus Masa penjaminan
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Klas Penggunaan Bangunan

Bangunan Gedung Kantor yang sudah ada
SEDERHANA disain prototipe-nya / sd. 2 lantai
Rumah Dinas Tipe C,D, dan E
Pelayanan kesehatan: Puskesmas
Pendidikan: lanjutan dan dasar sd. 2 lantai
Bangunan Gedung Kantor belum ada prototipe
TIDAK -nya / diatas 2 lantai
Rumah Dinas Tipe A & B, atau C,D & E yang
SEDERHANA bertingkat
Rumah Sakit Klas A & B
Universitas/Akademi
Istana Negara/Wisma Negara
KHUSUS Instalasi Nuklir
Laboratorium
Bangunan Monumental
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Klasifikasi bangunan khusus, ditetapkan

berdasarkan rincian anggaran biaya (RAB)
yang dihitung tersendiri sesuai dengan
kebutuhan dan kewajaran harga yang
berlaku.
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
B. Standar Luas Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 6, 7, 8, 9.

1. Standar luas gedung kantor;

a. Standar luas ruang gedung kantor, adalah:
1). Rata-rata 10 (sepuluh) meter persegi per personel
(Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan tidak sederhana)
2). Rata-rata 9,6 (sembilan koma enam) meter persegi per
personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan sederhana)
b. Bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang pelayanan,
luasnya dihitung secara tersendiri berdasarkan analisis
kebutuhan
c. Rincian standar luas ruang gedung kantor dan ruang penunjang
tercantum dalam lampiran I.
(Penambahan 25% Luas Ruang Untuk Sirkulasi)
2. Ketentuan lebih lanjut mengenai Standar Luas bangunan gedung
negara diatur dengan Peraturan Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

B. STANDAR LUAS BGN

1. GEDUNG KANTOR
a. klasifikasi sederhana rata-rata sebesar 9,6 m2 per - personil;
b. klasifikasi tidak sederhana rata-rata sebesar 10 m2 per- personil;
c. ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat,
kebutuhannya dihitung secara tersendiri (studi kebutuhan ruang)
diluar luas ruangan untuk seluruh personil yang akan ditampung
2. RUMAH NEGARA
Tipe Luas Bangunan Luas lahan
Khusus 400 m2 1 000 m2
A 250 m2 600 m2
B 120 m2 350 m2
C 70 m2 200 m2
D 50 m2 120 m2
E 36 m2 100 m2
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

TIPE PENGGUNA
KHUSUS - Menteri
- Pimpinan Lembaga Tinggi Negara
A - Sekretaris Jenderal/Direktur Jenderal/Inspektur Jenderal
- Pejabat yang setingkat
- Anggota Lembaga Tinggi Negara/Dewan
B - Direktur/Kepala Pusat/Kepala Biro
- Pejabat yang setingkat
- Pegawai Negeri Sipil Golongan IV/d dan IV/e
C - Kepala Sub Direktorat/Kepala Bagian/Kepala Bidang
- Pejabat yang setingkat
- Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/a dan IV/c
D - Kepala Seksi/Kepala Sub Bagian/Kepala Sub Bidang
- Pejabat yang setingkat
- Pegawai Negeri Sipil Gol. III
E - Pegawai Negeri Sipil Gol I dan Gol II
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
STANDAR
STANDARLUAS
LUASBANGUNAN
BANGUNANGEDUNG
GEDUNGKANTOR
KANTOR
A.
A.RUANG
RUANG KANTOR
KANTOR LUAS RUANG (m2)
R. PELAYANAN
KETERANGAN
R. PENUNJANG JABATAN JABATAN
JABATAN
R. KERJA JML
R. R. R. R. R. R. R. R. JML
CATATAN
TAMU RAPAT TUNGGU ISTIRAHAT SEKRET STAF SIMPAN TOILET STAF

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Menteri/ Ketua
1 28.00 40.00 40.00 60.00 20.00 15.00 24.00 14.00 6.00 247.00 8
Lembaga

2 Wakil Menteri 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5

R.Staf pada setiap

Eselon IA/ Anggota
3 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5 jabatan
Dewan
diperhitungkan
berdasarkan jumlah
4 Eselon I B 16.00 14.00 20.00 9.00 5.00 7.00 4.40 5.00 3.00 83.40 2
personel
@ 2,2 - 3 m2/
5 Eselon II A 14.00 12.00 14.00 12.00 5.00 7.00 4.40 3.00 3.00 74.40 2 personel, sesuai
dengan tingkat
jabatan dan
6 Eselon II B 14.00 12.00 10.00 6.00 5.00 5.00 4.40 3.00 3.00 62.40 2
kebutuhan dari
masing-masing
7 Eselon III A 12.00 6.00 3.00 3.00 24.00 0 K/L
R. Toilet
8 Eselon III B 12.00 6.00 3.00 ber 21.00 0
sama
9 Eselon IV 8.00 8.80 2.00 18.80 4
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
B. RUANG PENUNJANG
JENIS RUANG LUAS KETERANGAN
1 2 3
Ruang Rapat Utama
1 140 m2 Kapasitas 100 orang
Kementerian
2 Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2 Kapasitas 75 orang
3 Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2 Kapasitas 30 orang
4 Ruang Studio 4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf
5 Ruang Arsip 0.4 m2/ orang Pemakai seluruh staf
6 WC/ Toilet 2 m2/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf
7 Musholla 0.8 m2/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel

Keterangan :
1. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Gubernur disetarakan dengan
ruang kantor / ruang penunjang Menteri.

2. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Walikota/Bupati disetarakan dengan

ruang kantor / ruang penunjang Eselon IA.

3. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Anggota DPRD disetarakan dengan

ruang kantor / ruang penunjang Eselon IIA.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

C. SIRKULASI 25% X (JUMLAH A + B)

Keterangan:

1. Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat
disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.

2. Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung
tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.

3. Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atau

ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, Kantor
Pelayanan Perbendaharaan Negara, kebutuhannya dihitung tersendiri, di luar
standar luas tersebut di atas.
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Keterangan
1.Untuk:
a. Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus, kecuali
luas tanah 2000m2.
b. Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A,
kecuali luas tanah 1000m2.
Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untuk
Ruang Tamu Besar /Pendopo yang dihitung sesuai kebutuhan dan kewajaran.
2.Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah, toleransi kelebihan tanah yang diizinkan untuk:
- DKI Jakarta : 20 %
- Ibukota Provinsi : 30 %
- Ibukota Kabupaten/Kota : 40 %
- Pedesaan : 50 %
3. Untuk rumah susun negara yang dibangun dalam wujud rumah
susun, luas per unit bangunannya diperhitungkan dengan
mengurangi luas garasi mobil (untuk tipe Khusus, A, dan B).
Kebutuhan garasi mobil disatukan dalam luas parkir basement
dan/atau halaman
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

C. Standar Jumlah Lantai Bangunan Gedung Negara

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 10.

1. Jumlah lantai bangunan gedung negara ditetapkan paling

banyak 8 (delapan) lantai.
2. Jumlah lantai rumah negara yang tidak berupa rumah susun
ditetapkan paling banyak 2 (dua) lantai.
3. Bangunan gedung negara yang dibangun lebih dari 8 (delapan)
lantai harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari
Menteri.
4. Jumlah lantai bangunan gedung negara yang berpengaruh
pada Koefisien /faktor pengali jumlah lantai bangunan,
besarannya ditetapkan oleh Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Tabel Koefisien / Faktor Pengali Jumlah Lantai bangunan,

sbb:

Jumlah Lantai Bangunan Koefisien / Faktor Pengali

Bangunan 2 Lantai 1,090

Bangunan 3 Lantai 1,120
Bangunan 4 Lantai 1,135
Bangunan 5 Lantai 1,162
Bangunan 6 Lantai 1,197
Bangunan 7 Lantai 1,236
Bangunan 8 Lantai 1,265
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
D. Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung
Negara (HSBGN)
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 15.

Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara

1.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung

negara ditetapkan secara berkala oleh Bupati/Walikota.
2.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung
negara untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh
Gubernur DKI Jakarta.
3.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara
dihitung berdasarkan formula perhitungan standar harga
satuan tertinggi yang ditetapkan oleh Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

D. STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI

(HSBGN)
Bab IV. B PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Standar Harga Satuan Tertinggi merupakan biaya per-m2

pelaksanaan konstruksi maksimum untuk pembangunan
bangunan gedung negara, khususnya untuk pekerjaan
standar bangunan gedung negara, yang meliputi pekerjaan
struktur, arsitektur dan finishing, serta utilitas bangunan gedung
negara.
Standar Harga Satuan Tertinggi pembangunan bangunan
gedung negara ditetapkan secara berkala untuk setiap
kabupaten/kota oleh Bupati/Walikota setempat, khusus untuk
Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

MODEL FORMULA HSBGN

Vn X Hn
HSBGN =
L tb X K

HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN

Vn : Kuantitas (Volume) komponen bangunan Pek.
Standar
L tb : Luas total lantai bangunan
Hn : Harga komponen bangunan Pek. Standar
K : Koefisien jumlah lantai
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Standar Harga Satuan Tertinggi ditetapkan sesuai dengan

klasifikasi, lokasi, dan tahun pembangunannya, yang terdiri
atas:
Pembangunan Bangunan Gedung Negara Klasifikasi
Sederhana dan Tidak Sederhana
Pembangunan Bangunan Rumah Negara
Pembangunan Pagar Bangunan Gedung Negara

PEKERJAAN STANDAR bangunan gedung negara meliputi

pekerjaan :
Struktur
Arsitektur
Finishing
Utilitas
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
BOBOT (%) TAHAPAN
KOMPONEN SUB KOMPONEN TERHADAP
No BOBOT BOBOT YANG NILAI
BANGUNAN BANGUNAN SELURUH
BANGUNAN
MAKSIMUM DI BANGUN (%)

1. Pondasi PONDASI 10.00% 100.00%

KOLOM, BALOK & RING BALK 27.00% 100.00%
2. Struktur PLESTERAN 2.00% 100.00%
RANGKA ATAP 8.00% 100.00%
3. A t a p PENUTUP ATAP 2.00% 100.00%
RANGKA LANGIT-LANGIT 3.50% 100.00%
4. Langit-Langit PENUTUP LANGIT-LANGIT 4.50% 100.00%
BATU BATA/ PARTISI 4.50% 100.00%
PLESTERAN 1.75% 100.00%

5. Dinding KACA 1.25% 100.00%

PINTU 1.00% 100.00%
KOSEN 1.50% 100.00%
PENUTUP LANTAI 10.00% 100.00%
6 Lantai
INSTALASI LISTRIK 5.00% 100.00%

7. Utilitas INSTALASI AIR 1.50% 100.00%

DRAINASE LLIMBAH 1.50% 100.00%
FINISHING STRUKTUR (CAT) 1.00% 100.00%
FINISHING LANGIT-LANGIT (CAT) 4.00% 100.00%
8. Finishing FINISHING DINDING (CAT) 6.00% 100.00%
FINISHING PINTU/ KOSEN (CAT) 4.00% 100.00%

JUMLAH NILAI PEKERJAAN STANDAR 100.00%

 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
TABEL
TABEL A1A1
SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN GEDUNG PEMERINTAH/LEMBAGA TINGGI/TERTINGGI NEGARA
SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN GEDUNG PEMERINTAH/LEMBAGA TINGGI/TERTINGGI NEGARA
KLASIFIKASI
URAIAN KETERANGAN
NO TIDAK
SEDERHANA SEDERHANA KHUSUS
A PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
1. Jarak Antar Bangunan minimal 3 m, untuk bangunan bertingkat dihitung berdasarkan pertimbangan Berdasarkan pertimbangan
keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan. keselamatan, kesehatan,
dan kenyamanan, serta
2. Ketinggian Bangunan maksimum 2 lantai maksimum 8 lantai (di atas 8 lantai harus men dapat ketentuan dalam Peraturan
rekomendasi Menteri Pekerjaan Umum Daerah
3. Ketinggian Langit-langit min. 2,80 m min. 2,80 m sesuai fungsi setempat tentang
Bangunan atau Rencana
4. Koefisien Dasar Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
Tata Ruang Wilayah
5. Koefisien Lantai Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Kabupaten/Kota, atau
6. Koefisien Dasar Hijau Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Rencana Tata Bangunan
7. Garis sempadan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat dan Lingkungan untuk
8. Wujud Arsitektur sesuai fungsi & kaidah sesuai fungsi & kaidah sesuai fungsi & kaidah lokasi yang bersangkutan
arsitektur sederhana arsitektur arsitektur
9. Pagar Halaman **) Menggunakan bahan dinding batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu,
dan bahan lainnya yang disesuaikan dengan rancangan wujud arsitektur
bangunan.
10. Kelengkapan Sarana dan Prasarana Lingkungan *) Dihitung berdasarkan
- parkir kendaraan minimal 1 parkir kendaraan untuk 60 m2 luas bangunan gedung kebutuhan sesuai fungsi
- aksesibiltas tersedia sarana aksesibilitas bagi penyandang cacat bangunan dan
SNI/ketentuan yang
- drainase tersedia drainase sesuai SNI yang berlaku
berlaku.
- pembuangan sampah tersedia tempat pembuangan sampah sementara
- pembuangan limbah tersedia sarana pengolahan limbah, khususnya untuk limbah berbahaya
- penerangan halaman tersedia penerangan halaman
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
KLASIFIKASI
NO
URAIAN SEDERHANA TIDAK SEDERHANA KHUSUS KETERANGAN

B PERSYARATAN BAHAN BANGUNAN

1. Bahan Penutup keramik, vinil, tegel marmer lokal, keramik, marmer lokal, keramik, Diupayakan menggunakan
Lantai PC vinil,kayu vinil,kayu bahan bangunan setempat/
2. Bahan Dinding bata, batako diplester bata, batako diplester bata, batako diplester produksi dalam negeri, ter
Luar dan dicat, kaca dicat /dilapis keramik, dicat/dilapis keramik, masuk bahan bangunan seba
kaca,panil beton ringan kaca,panil beton ringan gai bagian dari sistem pabrik asi
komponen. Apabila bahan
3. Bahan Dinding bata, batako diples ter bata, batako diplester dicat/ bata, batako diplester
tersebut sukar diperoleh atau
Dalam dan dicat, kaca, partisi dilapis keramik, kaca, partisi dicat/ dilapis keramik,
harganya tidak sesuai, dapat
kayu lapis gipsum kaca partisi gipsum
diganti dengan bahan lain yang
4. Penutup Plafond kayu-lapis dicat gipsum, kayu-lapis dicat gipsum, kayu-lapis dicat sederajat tanpa meng -urangi
5. Bahan Penutup genteng, asbes, seng, genteng keramik, alum genteng keramik, alum persyaratan fungsi dan mutu
Atap sirap unium gelombang dicat unium gelombang dicat dengan pengesahan Instansi
6. Bahan Kosen dan kayu dicat/ aluminium kayu dipelitur, anodized kayu dipelitur, anodized Teknis Setempat
Daun Pintu aluminium aluminium

C PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN

1. Pondasi batu belah, kayu, beton batu belah, kayu, beton batu belah, kayu, beton
bertulang K-200 bertulang K-225 atau lebih bertulang K-225 atau lebih
2. Struktur Lantai beton bertulang K-225 atau beton bertulang K-225 atau
(untuk bangunan lebih,baja,kayu klas kuat II lebih,baja,kayu klas kuat II Khusus untuk daerah
bertingkat) gempa, harus
direncanakan sebagai
3. Kolom beton bertulang K-200 beton bertulang K-225 atau beton bertulang K-225 atau
struktur bangunan tahan
baja, kayu klas kuat II lebih,baja,kayu klas kuat II lebih,baja,kayu klas kuat II
gempa.
4. Balok beton bertulang K-200, beton bertulang K-225 atau beton bertulang K-225 atau
baja, kayu klas kuat II lebih,baja,kayu klas kuat II lebih, baja, kayu klas kuat II
5. Rangka Atap kayu klas kuat II, baja kayu klas kuat II, baja dilapis kayu klas kuat II, baja dilapis
anti karat anti karat
6. Kemiringan Atap genteng min. 30 , sirap genteng min. 30 , sirap genteng min. 30 , sirap
min.22.5, seng min 15 min.22.5, seng min 15 min.22.5, seng min 15
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
KLASIFIKASI
NO URAIAN SEDERHANA TIDAK SEDERHANA KHUSUS KETERANGAN

D PERSYARATAN UTILITAS dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN

1. Air Bersih
2. Saluran air hujan
3. Pembuangan Air Kotor
4. Pembuangan Kotoran
5. Bak SeptikTank & resapan
6. Sarana Pengamanan thp.
Bahaya Kebakaran *)
7. Sumber daya listrik *)
8. Penerangan penerangan
alam dan buatan
9. Tata Udara
10. Sarana Transportasi
Vertikal *)
11. Aksesibilitas bagi
penyandang cacat*)
12. Telepon *)
13. Penangkal petir
E PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN
1. Tangga Penyelamatan (khusus
untuk bangunan bertingkat)
PAM, sumur pantek
talang, saluran lingkungan
bak penampung
bak penampung
berdasarkan kebutuhan
Mengkuti ketentuan dalam PERMEN PU tentang penanggulangan, serta Standar
Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku
PLN, Generator (harus memperhatikan prinsip hemat energi)
100-215 lux/m2, dihitung berdasarkan kebutuhan dan fungsi Bangunan /fungsi
ruang serta SNI yang berlaku
6-10% bukaan atau dengan tata udara buatan (AC*) dihitung sesuai SNI yang
berlaku.
tidak diperlukan untuk bangunan di atas 4 lantai dapat dihitung sesuai kebutuhan
menggunakan Lift , sesuai SNI yang berlaku dan fungsi bangunan
Sesuai ketentuan dalam Per.Men. PU No. 30/KPTS/2006, minimal ramp untuk
bangunan klasifikasi sederhana.
sesuai kebutuhan
penangkal petir lokal
lebar minimal = 1, 20 m, dan bukan tangga putar jarak antar tangga aksimum
45 m (jarak bisa 1,5 kali bila
menggunakan sprinkler)

2. Tanda Penunjuk Arah jelas, dasar putih huruf hijau

3. Pintu lebar min.=0,90 m, satu ruang minimal 2 pintu dan membuka keluar
4 Koridor/selasar lebar min.=1,80 m
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
TABEL
TABEL A2
A2
SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN RUMAH NEGARA
SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN RUMAH NEGARA
KLASIFIKASI
NO URAIAN KETERANGAN
Tipe B
Khusus & Tipe A Tipe C,D, dan E
A PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
1. Jarak Antar Bangunan minimal 3 m, untuk bangunan bertingkat dihitung berdasarkan pertimbangan Terutama berdasarkan
keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan. ketentuan dalam
Peraturan Daerah
2. Ketinggian Bangunan
setempat tentang
3. Ketinggian Langit-langit min. 2,70 m min. 2,70 m min. 2,70 m Bangunan atau
4. Koefisien Dasar Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Rencana Tata Ruang
5. Koefisien Lantai Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat Wilayah
Kabupaten/Kota untuk
6. Koefisien Dasar Hijau Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat lokasi yang
7. Garis sempadan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat bersangkutan.
8. Wujud Arsitektur sesuai fungsi rumah & sesuai fungsi rumah & sesuai fungsi & kaidah
kaidah arsitektur kaidah arsitektur arsitektur sederhana
9. Pagar Halaman **) Menggunakan bahan dinding batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu, dan Biayanya mengikuti
bahan lainnya yang disesuaikan dengan rancangan wujud arsitektur rumah standar harga satuan
negara per-m' pagar

10. Tandon Air min. 3 m3 min. 2 m3 min. 1 m3

B
PERSYARATAN BAHAN BANGUNAN
1. Bahan Penutup Lantai
2. Bahan Dinding
3. Penutup Plafond
4. Bahan Penutup Atap
5. Bahan Kosen dan Daun
Pintu/ Jendela
marmer lokal, keramik, keramik, vinil keramik, vinil, Tegel PC
vinil,kayu Diupayakan
menggunakan bahan
bata, batako diplester dan dicat tembok bangunan setempat/
Gipsum, asbes semen/ kayu- produksi dalam negeri,
lapis dicat asbes semen/kayu-lapis dicat termasuk bahan
bangunan sebagai
genteng keramik berglazuur genteng, asbes, genteng, asbes, seng,
bagian dari sistem
asbes, seng, sirap seng, sirap sirap pabrikasi komponen.
kayu dipelitur/dicat kayu dicat kayu dicat
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
KLASIFIKASI
NO
URAIAN Khusus & Tipe A
Tipe B
Tipe C,D, dan E KETERANGAN

C PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN

1. Pondasi batu belah, kayu klas kuat / batu belah, kayu klas kuat/ batu belah, kayu klas kuat/
awet II, beton-bertulang awet II, beton-bertulang awet II, beton-bertulang
2. Struktur Lantai
(untuk bangunan beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, Khusus untuk daerah
bertingkat) kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II gempa, harus
3. Kolom beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, direncanakan sebagai
kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II struktur bangunan tahan
4. Balok beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, beton bertulang K-200, baja, gempa.
kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II kayu klas kuat/awet II
5. Rangka Atap kayu klas kuat/awet II, baja kayu klas kuat/awet II, baja kayu klas kuat/awet II, baja
6. Kemiringan genteng min. 30 , sirap genteng min. 30 , sirap genteng min. 30 , sirap
Atap min.22.5, seng min 15 min.22.5, seng min 15 min.22.5, seng min 15
D PERSYARATAN UTILITAS dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN
1. Air Bersih PAM, sumur pantek
2. Saluran air hujan talang, saluran lingkungan
3. Pembuangan Air Kotor bak penampung Untuk Rumah Negara
4. Pembuangan Kotoran bak penampung yangdibangun dalam 1
kompleks menggunakan
5. Bak SeptikTank & septiktank Komunal
resapan 6 m3 5 m3 2 - 4 m3
6. Sarana pengamanan Mengkuti ketentuan dalam PERMEN PU tentang penanggulangan, serta
thp.Bahaya kebakaran *) Standar Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku
7. Sumber daya listrik *) PLN, 2200-4400 VA PLN, 1350-2200 VA PLN, 450-1350 VA
8. Penerangan penerangan
alam dan buatan 100-215 lux/m2 100-215 lux/m2 100-215 lux/m2

9. Tata Udara 6-10% bukaan atau

dengan tata udara 6-10% bukaan 6-10% bukaan
buatan (AC)*)
12. Telepon *) sesuai kebutuhan
13. Penangkal petir penangkal petir lokal
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
KLASIFIKASI
NO URAIAN Tipe B Tipe C,D, dan E KETERANGAN
Khusus & Tipe A

E PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN

1. Tangga Penyelamatan (khusus lebar min.=1, 20m
untuk bangunan bertingkat)
2. Tanda Penunjuk Arah Tidak dipersyaratkan
3. Pintu lebar min.=0,90 m
4 Koridor/selasar lebar min.=1,80 m

*) pembiayaannya tidak termasuk dalam standar harga satuan tertinggi per-m2, dan harus
dianggarkan tersendiri sebagai biaya non-standar.
1. Untuk Rumah Negara klas C, D, dan E, pelaksanaan pembangunannya disamping seperti
ketentuan pada tabel tersebut diatas, dibangun berdasarkan "Dokumen Pelelangan Disain
Prototip Daerah Setempat" yang dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya atau meng
gunakan disain Perum Perumnas yang telah disetujui oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya.
2. Untuk bangunan rumah negara yang dibangun dalam bangunan gedung bertingkat banyak
(rumah susun), maka ketentuan-ketentuan teknisnya mengikuti ketentuan teknis untuk
bangunan gedung negara sesuai ketentuan yang berlaku.

3. Apabila bahan-bahan tersebut sukar diperoleh atau harganya tidak sesuai, dapat diganti
dengan bahan lain yang sederajat tanpa mengurangi persyaratan fungsi dan mutu dengan
pengesahan Instansi Teknis Setempat.
 PENGELOLA TEKNIS

Pengelolaan Teknis
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 11.

1. Setiap pembangunan bangunan gedung negara

yang dilaksanakan oleh kementerian/lembaga /SKPD
harus mendapat bantuan teknis dalam bentuk
pengelolaan teknis.
2. Pengelolaan teknis dilakukan oleh tenaga pengelola
teknis yang bersertifikat.
3. Tenaga pengelola teknis bertugas membantu dalam
pengelolaan kegiatan pembangunan bangunan
gedung negara di bidang teknis administratif.
4. Ketentuan lebih lanjut mengenai pengelolaan teknis
diatur dengan Peraturan Menteri.
 BIAYA PEMBANGUNAN BGN

BIAYA BIAYA BIAYA

PEMBANGUNAN PEKERJAAN PEKERJAAN
BGN STANDAR NON-STANDAR

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14

 PEKERJAAN STANDAR BGN

Pekerjaan Standar BGN

meliputi pekerjaan : struktur, arsitektur , finishing, utilitas
Dihitung berdasarkan:
standar harga satuan tertinggi berdasarkan klasifikasi bangunan
gedung negara;
koefisien faktor pengali jumlah lantai bangunan; dan
luas bangunan

Biaya Pek. Standar = (HSBGN) ( K ) ( L tb)

HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN
L tb : Luas total lantai bangunan
K : Koefisien jumlah lantai
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal
14
 PEKERJAAN NON STANDAR

Biaya Pekerjaan Non Standar

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 16
- dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang
wajar.
-Total biaya non-standar maksimum 150% dari total biaya standar BGN
-Ketentuan lebih lanjut diatur dengan Peraturan Menteri

Biaya Pek. Non Standar

PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
- dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga
pasar yang wajar , setelah berkonsultasi kepada Instansi Teknis setempat;
- Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi, pengawasan
pekerjaan non-standar, dihitung (berdasarkan billing-rate)
 PEKERJAAN NON STANDAR

Biaya non-standar digunakan untuk:

1. Perizinan selain IMB;
2. Penyiapan dan pematangan lahan;
3. Peningkatan arsitektur dan/atau struktur bangunan ;

4. Pekerjaan khusus kelengkapan bangunan;

5. Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan

(greenbuilding); dan/atau
6. Penyambungan utilitas
Total biaya tertinggi pekerjaan non-standar maksimum sebesar
150% dari biaya pekerjaan standar, dan dapat berpedoman pada :
Jenis pekerjaan Prosentase
Alat Pengkondisian Udara 10-20% dari X
Elevator/Escalator 8-12% dari X
Tata Suara (Sound System) 3-6% dari X
Telepon dan PABX 3-6% dari X
Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11 % dari X
Elektrikal (termasuk genset) 7-12% dari X
Sistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari X
Sistem Penangkal Petir Khusus 2-5% dari X
Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 2-4% dari X
Interior (termasuk furniture) 15-25% dari X
Gas Pembakaran 1-2% dari X
Gas Medis 2-4% dari X
Pencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari X
Pondasi dalam 7-12% dari X
Fasilitas penyandang cacat & kebutuhan khusus 3-8% dari X
Basement (per m2)
Sarana/Prasarana Lingkungan 120%
3-8%dari
dari Y
X
Peningkatan Mutu *) 15-30% dari Z
BIAYA NON STANDAR FUNGSI KHUSUS
KOEFISIEN/FAKTOR PENGALI
BANGUNAN/RUANG DENGAN FUNGSI KHUSUS
BAB IV.D.2 Permen PU No. 45/PRT/M/2007

Fungsl Bangunan/Ruang Harga Satuan per-m2 Tertinggi

ICU/ICCU/UGD/CMU 1,50 standar harga bangunan
Ruang Operasi 2,00 standar harga bangunan

Ruang Radiology 2,00 standar harga bangunan

Rawat inap 1,10 standar harga bangunan

Laboratorium
Ruang Kebidanan dan Kandungan
Ruang Gawat Darurat
Power House
Ruang Rawat Jalan
Dapur dan Laundri
Bengkel
Lab. SLTP/SMA/SMK
Selasar Luar Beratap/Teras
1,10 standar harga bangunan
1,20 standar harga bangunan
1,10 standar harga bangunan
1,25 standar harga bangunan
1,10 standar harga bangunan
1,10 standar harga bangunan
1,00 standar harga bangunan
1,15 standar harga bangunan
0,50 standar harga bangunan
 BIAYA NON STANDAR LAINNYA
Biaya non-standar lainnya, meliputi biaya untuk:
a. Penyiapan lahan;
b. Pematangan lahan;
c. Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
d. Penyusunan rencana induk (masterplan);
e. Penyusunan studi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL);
f. Biaya Penyambungan Utilitas (Air, Listrik, Telpon,ddsb);
g. Penyelidikan tanah yang terperinci;
h. Biaya pengelolaan kegiatan, perencanaan, dan pengawasan
untuk perjalanan dinas ke wilayah/lokasi kegiatan yang sukar
pencapaiannya/dijangkau oleh sarana transportasi (remote area);
i. Perizinan-perizinan khusus karena sifat bangunan, lokasi/letak
bangunan, ataupun karena luas lahan;
j. .
 BIAYA NON STANDAR LAINNYA

j. Biaya Konsultan studi penyusunan program pembangunan

bangunan gedung negara, untuk bangunan gedung yang
penyusunannya memerlukan keahlian konsultan;
k. Biaya Konsultan VE, apabila Satuan Kerja menghendaki
pelaksanaan VE dilakukan oleh konsultan independen;

l. Biaya Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan

(green building);

Biaya non-standar lainnya dihitung berdasarkan kebutuhan

nyata dan harga pasar yang wajar.
 BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN

BIAYA
HSBGN PEKERJAAN BIAYA
STANDAR KONSTRUKSI FISIK

BIAYA PEKERJAAN
NON STANDAR BIAYA MK/
max 150% dari
HSBGN BIAYA
Perpres 73 Pasal 16, (3) PENGAWASAN
BIAYA
PERENCANAAN

BIAYA
PENGELOLAAN
KEGIATAN

BIAYA KESELURUHAN
BANGUNAN
 BIAYA KONSTRUKSI FISIK
Bab IV. C.1.d PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Biaya konstruksi fisik ditetapkan (dalam kontrak) dari hasil

pelelangan maksimum sebesar biaya konstruksi fisik yang tercantum
dalam dokumen pembiayaan bangunan gedung negara, yang di
dalamnya termasuk biaya :

1) pelaksanaan pekerjaan di lapangan (material, tenaga, dan alat);

2) jasa dan overhead;
3) lzin Mendirikan Bangunan (IMB)
4) pajak dan iuran daerah lainnya; dan
5) biaya asuransi selama pelaksanaan konstruksi.
 TERIMA KASIH
TERIMA KASIH

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

Jalan Pattimura No. 20 - Kebayoran Baru - Jakarta 12110 Telp (021) 724 4040 - Fac (021) 7251058