Bagaimana Tata Kelola Kawasan

Kawasan = Fungsional
UUD 1945: Desentralisasi Teritorial!
• Pasal 18
Ayat (1) Negara Kesatuan Republik
Indonesia dibagi atas daerah-
daerah provinsi dan daerah
Tidak mengenal
provinsi itu dibagi atas DESENTRALISASI
kabupaten dan kota, yang tiap- FUNGSIONAL
tiap provinsi, kabupaten, dan WILAYAH/
kota mempunyai pemerintah
daerah, yang diatur dengan KAWASAN
undang-undang.
DESENTRALISASI PADA ERA GLOBALISASI DAN
REGIONALISASI
Desentralisasi
Administrasi

Desentralisa Desentralisa
si Politik si Fiskal

DESENTRA
LISASI
EKONOMI
Kesra Daerah/
Local Welfare
Desentralisasi (Rondinelli; World Bank; 1999)
KEWENANGAN
DESENTRALISASI POLITIK PENGAMBILAN KEPUTUSAN

DEKONSENTRASI
DESENTRALISASI
DEVOLUSI
ADMINISTRATIF
DELEGASI
DESENTRALISASI
SUMBER PENERIMAAN
LOKAL FISKAL
DESENTRALISASI FISKAL
TRANSFER/PERIMBANG-
AN KEUANGAN

DEREGULASI EKONOMI
DESENTRALISASI
PASAR/EKONOMI PRIVATISASI
KEWENANGAN OTONOMI
UUD 1945 Pasal 18:
Ayat (2) Pemerintah daerah provinsi, Kewenangan
daerah kabupaten, dan kota mengatur Otonomi Cuma
dan mengurus sendiri urusan
pemerintahan menurut asas otonomi untuk Wilayah
dan tugas pembantuan. Provinsi, Kabupaten,
Ayat (5) Pemerintah daerah menjalankan dan Kota, tidak
otonomi seluas-luasnya, kecuali urusan untuk suatu kawasan
pemerintahan yang oleh undang-
undang ditentukan sebagai urusan berdasarkan
Pemerintah Pusat. fungsinya seperti
Ayat (6) Pemerintah daerah berhak Kawasan Perkotaan,
menetapkan peraturan daerah dan
peraturan-peraturan lain untuk Metropolitan,
melaksanakan otonomi dan tugas Megapolitan, dsb.
pembantuan.
Desentralisasi?
• Desentralisasi - pengalihan wewenang dan tanggung jawab untuk
fungsi-fungsi publik dari pemerintah pusat ke pemerintah provinsi
dan lokal atau organisasi pemerintah semi-independen dan / atau
sektor swasta - konsep multifaset yang kompleks
• Berbagai jenis desentralisasi harus dibedakan karena mereka
memiliki karakteristik yang berbeda, implikasi kebijakan, dan
persyaratan untuk berhasil.
SENTRALISASI DESENTRALISASI
TERPUSAT/ SIMETRIS/ • ASIMETRIS
SENTRALISTIK OTDA
• /OTSUS
devolusi, co-
• Tidak ada administration/ •Special
otonomi, medebewind/
urusan tugas territory,
pemerintahan pembantuan, special
delegasi,
dikendalikan privatisasi, dan authonomy,
pempus, dekonsentrasi/ special local
daerah sbg field
administration) government
“penonton”
Kriteria untuk Alokasi/Desentralisasi
Kewenangan Fungsi:
• Tipe dari Fungsi Produksi dan Redistribusi:
Barang/Jasa Publik, Barang/Jasa Semi Publik,
Barang/Jasa Semi Privat, dan Barang/Jasa
Privat;
EKONOMI
• Pelayanan atau wilayah manfaat:
Eksternalitas;
• Skala : Efisiensi;
• Kriteria Lain:
• Pertimbangan Nilai/Norma Budaya/Kultural ;
• Ukuran Negara/Entitas dan Keberagaman.
Praktek Desentralisasi Fungsional di Indonesia?
• Di Indonesia, sudah muncul inisiasi dengan kawasan khusus,
otorita, dewan sumber daya air, dan bahkan keinginan
mengembangkan manajemen sekolah berbasis masyarakat, serta
manajemen hutan berbasis masyarakat, (dianulir oleh Mahkamah
Konstitusi) di bidang pendidikan dengan otonomi kampus. Semua
mengarah pada desentralisasi fungsional.
• Karena kita hanya mengenal desentralisasi teritorial,
mengotonomikan jenis fungsional selalu ditandai oleh:
• persepsi komersialisasi karena mengarah ke privatisasi;
• kesan pemaksaan bahwa harus terkait dengan elemen
desentralisasi teritorial (pencaplokan wilayah);
• ketidakjelasan arah kelembagaannya karena dasar hukum
yang tidak sinkron yang bermula dari paradigma otonomi
daerah dalam UUD 45 dan UU yang mengatur pemerintahan
daerah hanya berkisar pada desentralisasi teritorial.
 Desentralisasi Fungsional di Indonesia?
• Desentralisasi yang utuh terdiri dari desentralisasi teritorial dan
desentralisasi fungsional (Wolhoff: 1955). Oleh karena itu, jika ingin
mengelola KSN Perkotaan semacam Jabodetabekjur di Indonesia,
UUD’45 dan/atau UU 32/2004 tentang Otonomi Daerah harus
diubah dan disesuaikan dengan konsepsi desentralisasi yang utuh.
• Dengan konsepsi dasar “Good Governance” (bukan “good
government”), maka KSN Perkotaan selayaknya bukan diberikan
kepada lembaga pemerintahan saja, tetapi Lembaga Hybrid
(campuran antar stakeholders utama pembangunan di daerah)
• Level dari masing-masing pihak yang masuk ke kelembagaan dalam
konteks KSN Perkotaan tersebut harus disesuaikan dengan skala
kestrategisan Kawasan Perkotaan di Daerah Khusus Ibukota
Negara.
• Tanpa desentralisasi yang utuh, maka KSN /KSP tidak akan efektif
Bagaimana Mengatur Kawasan TOD
 PERMEN ATR/Ka.BPN
No.16/2017
PEDOMAN PENGEMBANGAN
KAWASAN BERORITRANSIT
(KBT)
• Pemda harus terlibat dan
berperan aktif dalam
pengaturan kawasan KBT/TOD;
• Pemda menciptakan iklim usaha
yang sehat, kondusif, dan
menjamin keberhasilan
pengembangan TOD;
• Pemda mengembangkan
perangkat penunjang;
• Pemda melakukan pengawasan
dan pengendalian pemanfaatan
ruang kawasan TOD
PERGUB DKI No.44/2017
PENGEMBANGAN KAWASAN
TRANSIT ORIENTED
DEVELOPMENT (TOD)
• Mengatur perencanaan,
pengembangan, dan penetapan
kawasan TOD, serta teknis
pemanfaatan ruang kawasan TOD;
• Pengelola kawasan oleh Operator
Utama (BUMD/ PT.MRT), tugas :
koordinasi pemilik
lahan/bangunan, penyewa, serta
pemangku kepentingan dlm
perencanaan, pengembangan,
pengelolaan, pemeliharaan, dan
pengawasan TOD; mendorong
percepatan pembangunan sarpras;
monitor pelaksanaan
pengembangan kawasan TOD.
 KENDALA-KENDALA PENGEMBANGAN
KAWASAN TOD
01 PENGATURAN TOD YANG ADA SEKARANG INI
(Permen ATR/Ka.BPN & Pergub DKI) SANGAT
MINIMALIS
02 PENGEMBANGAN KAWASAN TOD YANGMELIBATKAN
LINTAS SEKTOR DAN LINTAS DAERAH PELIK (kurang
didukung oleh otoritas yangkuat)

03 PEMDA DKI (Gubernur sbg Ketua BKSP) DALAM

MENYELESAIKAN MASALAH LINTAS SEKTOR DAN
LINTAS DAERAH KURANG EFEKTIF
04 KEWENANGAN BUMD (PT.MRT) SEBAGAI OPERATOR
UTAMA DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN TOD TIDAK
JELAS DAN TUNTAS
TANTANGAN PENGEMBANGAN KAWASAN TOD
REKAYASA PRODUK HUKUM DAERAH KAWASAN TOD
• Penguatan pengaturan Kawasan TOD dimasukkan ke
dalam UU DKI Jakarta (UU No.29/2007 saat ini
01 sedang direvisi);
• Diatur dalam UU DKI, diturunkan dalam Perda dan
Pergub (kuat dan powerfull)
REKAYASA KAWASAN TOD
• Pengaturan Kawasan pengaturan
TOD dimasukkan ke dalam
Kawasan Ibukota Negara/KIN (Dewan Kawasan
02 Ibukota Negara/DKIN diketuai oleh Wapres RI)
• Draft KIN saat ini sedang disusun dalam Revisi
UU DKI No.29/2007
REKAYASA BUMD (PT. MRT)
• Underground governance atau “pemerintahan bawah
tanah” diatur ke dalam UU DKI Jakarta
03 • Kewenangan PT. MRT harus jelas dan clear cut (tidak
hanya sebagai pengelola kawasan/managemen9t
building tapi juga memiliki kapasitas“governing”
pada underground governance
Kewenangan Operator Perkeretaapian.
Apakah PT.MRT memiliki kewenangan mengatur diluar kawasan stasiun ?

• PM 48 thn 2015 ttg SPM Angkutan Orang dengan Kereta Api hanya
memberikan kewenangan kepada operator dalam SPM pelayanan di
stasiun dan SPM dalam perjalanan kereta api.
• Hingga saat ini belum ada aturan yang memberi kewenangan kepada
operator untuk melakukan penataan, pembangunan dan
pengawasan diluar stasiun dan kawasan disekitarnya.
• Pertanyaan apakah Pergub No.44 Tahun 2017 yang menugaskan PT
MRT Jakarta bertentangan dengan PM 48 thn 2015 ttg SPM Angkutan
Orang dengan Kereta Api ?
• Apakah hak dan kewenangan yang sama dapat diberikan kepada
PT.KAI dalam pengelolaan stasiun di wilayah Jakarta ?
Model Pengembangan Pengelolaan ?
Possible Structure of TOD Implementation Agencies
PPPs Development/ Trans port
Public-Private
Partnerships (PPPs): In
the typical public‐private
TOD arrangement, the
private sector leads the
actual physical design,
construction, and
management of
commercial and
residential spaces, while
the public sector
provides transit service,
regulations, policy, and
project financing.
Steering Committee/
Corporations Advisory Board
Steering committee or advisory board: The
Public development least formal arrangement of all TOD
corporations: A formal implementation agencies, the steering
type of organization committee, or advisory board structure, is a
created to manage forum that brings together the diverse
project development and interests engaged in a project to monitor
handover. It can have a implementation, resolve problems, and
full range of powers, provide advice on project‐related issues. It is
depending on best used to supplement other arrangements
project requirements and that have a more formal structure, or when
political will, which can the project is private‐sector‐led and delivery is
include master planning, largely within its purview. Steering
land use committees can be useful in galvanizing
planning, eminent outside resources and promoting the profile
domain, design review, of the project; they can be used to resolve
development and any major tensions that might surface during
construction, financing, project implementation.
marketing , and
facilitation.
Possible Structure of TOD Implementation Agencies (cont’d)
Trasport Corporation
with Real Estate Capacity
Transport corporation with
real estate capacity: Well
known examples are MTR
(Mass Transit Railway,
Hong Kong SAR, China‐a
corporation with a majority
stake by the government)
and Tokyu Corporation
(Tokyo, Japan‐private).
Particularly important to
their success was the
formation of a proactive
real estate development
department within the
organization, staffed by
individuals with real‐estate
development experience to
create a more
entrepreneurial approach to
land development.
Single Public Tran sit Town Planning and Urban
Authority Design Department
Single public transit Town planning and urban design department:
authority with real estate Some cities have increased quality of TOD
capacity: One well planning by adding a design department to
known example is their existing planning committees. One
WMATA (Washington noteworthy example is Hong Kong, where
Metropolitan Area Transit joint development projects with MTR are of
Authority). Particularly high‐quality thanks to its urban design
important to their department.
success was the
formation of a proactive
real estate development
department within the
organization, staffed by
individuals with
real‐estate development
experience to create a
more entrepreneurial
approach to land
development.
STUDI KASUS TOD
Pengembangan Kawasan TOD DukuhAtas
 Tinjauan Makro Kawasan Dukuh Atas
POTENSI PERSOALAN TUJUAN STAKEHOLDER
PENGEMBANGAN

•Menjadi titik transit

utama dari beberapa • Meningkatkan
• Titik-titik transit yang • Gubernur DKI
moda kenyamanan
tidak terintegrasi (Pemprov DKI Jakarta)
•Pusat pergerakan orang
• Under Developed transportasi • PD Pasar Jaya
– menunjang fungsi • Tata Masa dan kondisi • Pengembangan • Pemilik Gedung dan
kawasan ekonomi Bangunan yang tidak kawasan berbasis TOD Pertokoan
•Letak di daerah • Dikembangkan oleh
teratur • PT. KAI
strategis, Sudirman – • Sirkulasi pedestrian public-private • PT.TransJakarta
Menteng partnership
yang tidak menerus • PT. MRT
•Integrasi Fungsi
antara Koridor Thamrin • PT. Jakpro
Komersial dengan dan Sudirman • PT. Adhi Karya,
Hunian, konsep • Kondisi utilitas
kedekatan • Kementerian
(drainase dan Perhubungan
•Potensi sebagai pusat sewerage) yang tidak
pertumbuhan ekonomi • Kementerian ATR
memadai • Kementerian PUPR
baru, Lokasi dalam
kawasan segitiga emas • BWSCC
dan berdekatan dengan
fungsi ekonomi skala
nasional - internasional
 Situasi
Kawasan Dukuh Atas
Area Dukuh Atas diproyeksikan sebagai area
interchange, saat ini terpisah empat blok yang
tidak terkoneksi

Perlu dibangun infrastruktur kawasan transit yang

dapat mengakomodasi dan memungkinkan
pergerakan pedestrian lintas blok perkotaan
Dukuh Atas yang terpisah empat bagian oleh
kanal dan jalan flyover Sudirman
Model Pengelolaan Kawasan dengan LVC
 Peningkatan Nilai Lahan akibat
Peningkatan Layanan Transportasi/ Jaringan Jalan/Utilitas Kota
(Land Value Capture)

LAND VALUE
CAPTURE (LVC)
adalah kebijakan
yang memungkinkan
masyarakat untuk
memulihkan dan
menginvestasikan
kembali peningkatan
nilai lahan yang
dihasilkan dari
investasi publik dan
tindakan
pemerintah lainnya.
Panduan Kriteria Teknis dan Perangkat Penunjang Pengembangan

Adanya kriteria teknis dan perangkat penunjang pada panduan ini akan membantu pemerintah dalam mengembangkan
kawasan transit yang sesuai dengan konsep TOD dan karakteristik daerah itu sendiri.

Kriteria Teknis

Sistem Transportasi Massal Lingkungan Kawasan TOD

Merupakan prasyarat utama pengembangan kawasan TOD dan Merupakan prasyarat mewujudkan struktur ruang & pemanfaatan
keberhasilan TOD, yang dipengaruhi: sesuai dengan tipologi kawasan TOD, yang dipengaruhi oleh:
• Moda transit (Jarak dekat dan jarak jauh) dan, • Struktur ruang kawasan (area publik, komersial, perumahan, area
pendukung pengembangan).
• Headway.
• Teknis perancangan & pemanfaatan ruang kawasan TOD

Perangkat Penunjang Pengembangan

KLB+

Zona Insentif / Pengalihan Hak Membangun Zona Pengenaan

Konsolidasi Tanah
Zona Bonus (Transfer Development Right - TDR) Fiskal Khusus

36
Penunjang Pengembangan: Zona Insentif/Zona Bonus

Perangkat zonna insentif dapat digunakan sebagai upaya internalisasi manfaat ekonomi yang diterima masyarakat atau sektor
swasta karena penetapan dan pengembangan kawasan TOD.

Zona Insentif KLB +

Merupakan bentuk mekanisme pertukaran bersyarat

berupa tambahan KLB yang diberikan kepada masyarakat
atau pemilik tanah dalam rangka mengembangkan
kawasan yang berhubungan dengan kepentingan publik

KLB +

Pertimbangan Penambahan KLB

1 2 3 4

Kualitas dan standar fasilitas Daya dukung Kawasan Keselamatan Operasi Pengaturan Garis Langit
untuk publik yang dibangun lingkungan Penerbangan (KKOP) (Skyline) atau paling tinggi
50% dari KLB yang ditetapkan

37
Penunjang Pengembangan: Pengalihan Hak Membangun atau
Transfer Development Right (TDR)
Dengan Perangkat Pengalihan Hak Membangun (TDR), pemilik dari tanah yang mentransfer hak membangunnya yakni berupa
KLB, menerima kompensasi dari hasil penjualan hak yang dapat dialihkan sebagai imbalan atas pembatasan tanah mereka.
Keterangan:
Receiving Areas 1. Pemilik tanah mentransfer hak
Pengalihan Hak Membangun (TDR) KLB di lahannya ke developer
2. Developer memberikan
kompensasi atau membayar
Merupakan suatu perangkat untuk mendorong ke pemilik tanah
pengalihan secara sukarela hak membangun dari
suatu tempat yang ingin dipertahankan atau
1
dilindungi (sending areas) menuju tempat atau
kawasan yang diharapkan untuk berkembang
(receiving areas)

Sending Areas

Ketentuan Perangkat Pengalihan Hak Membangun

Hak membangun yang dapat dialihkan

Penerima pengalihan luas lantai mendapatkan
Pengalihan luas lantai hanya dilakukan 1
maks 50% dari KLB di lahan perencanaan yang
kali
dimaksud
berupa luas lantai dari selisih batasan KLB
yang ditetapkan dalam PZ dengan KLB yang
telah digunakan dalam kaveling.
38
 Penunjang Pengembangan: Zona Pengenaan Fiskal Khusus

Perangkat zona pengenaan fiskal khusus ditujukan untuk meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) pada zona
tertentu yang berupa insentif dan disinsentif pada pemanfaatan ruang di kawasan TOD.

Zona Pengenaan Fiskal Khusus

Perangkat untuk mengenakan tariff pajak atau

retribusi yang jauh lebih tinggi pada satu atau
beberapa blok kawasan berorientasi transit (TOD) yang
umumnya pada zona komersial atau hunian menengah
keatas.

Ketentuan Zona Pengenaan Fiskal Khusus

Perangkat Insentif Perangkat Disinsentif

Fiscal zoning dapat menjadi perangkat insentif berupa Fiscal zoning dapat menjadi perangkat disinsentif berupa tarif fiscal
penyediaan hunian berimbang, penyediaan fasilitas moda yang tinggi untuk pemanfaatan ruang yang tidak sesuai serta
transportasi dan fasilitas pejalan kaki untuk pengembangan memaksa pemilik lahan merubah pemanfaatan ruang sesuai dengan
kegiatan pemanfaatan ruang yang sesuai kriteria kawasan TOD karakter kawasan TOD.

39
Penunjang Pengembangan: Konsolidasi Tanah

Diharapkan dengan kegiatan konsolidasi tanah ini dapat mendorong penggunaan tanah lebih produkti dan efisien
dengan arah pembangunan ruang secara vertical sesuai dengan prinsip pengembangan TOD.
Konsep Konsolidasi Tanah Konsep Konsolidasi Tanah di Kawasan TOD

Ketentuan Konsolidasi Tanah

Konsolidasi Tanah
Peserta KT: Tanah Obyek KT:
• Pemegang hak atas tanah / • Tanah non pertanian dan
Perangkat dalam penataan kembali penguasaan penggarap tanah negara obyek atau tanah hak, diwilayah
dan penggunaan tanah serta usaha KT perkotaan/pedesaan
pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan, dengan melibatkan partisipasi Pelaksanaan Konsolidasi Tanah
aktif masyarakat
KT dilaksanakan melalui: Lokasi KT:
• Inventarisasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, Lokasi Konsolidasi Tanah ditetapkan oleh
& pemanfaatan tanah; Bupati/Walikota dengan mengacu kepada Rencana
• Penyediaan tanah untuk kepentingan umum Tata Ruang dan Renana Pembangunan Daerah
• Pembangunan Infrastruktur
40