URAIAN TENTANG KONTRAK

Macam Macam Kontrak

 Macam-macam Kontrak
 Jika dirinci maka terdapat banyak sekali jenis kontrak. Jenis
kontrak akan sangat bergantung pada faktor-faktor:
 kepentingan (urgensinya)
 penyiapan dan sumber dananya
 pola pemanfaatan proyek
 pengaturan jadwal
 situasi dan kondisi setempat.
Oleh sebab itu kontrak dapat dilihat dari beberapa pandangan
sebagai berikut:

 Pembagian jenis kontrak berdasarkan cara penunjukannya:

 Pemilihan langsung
 Pengadaan langsung
 Pelelangan
URAIAN TENTANG KONTRAK
Jenis Kontrak
 Pembagian jenis kontrak berdasarkan cara
penunjukannya:
 Pemilihan langsung
 Pengadaan langsung
 pelelangan
 Pembagian jenis kontrak berdasarkan sumber
dananya:
 Kontrak pekerjaan dengan dana perusahaan/ instansi
sendiri.
 Kontrak pekerjaan dengan dana pinjaman dalam negeri.
 Kontrak pekerjaan dengan dana APBN (Anggarn
Pendapatan dan Belanja Negara)
 Kontrak pekerjaan dengan dana APBD (Anggaran
Pendapatan dan Belanja Daerah)
 Kontrak pekerjaan dengan dana inpres/ banpres.
 Kontrak pekerjaan dengan biaya pinjaman luar negeri.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 Pembagian jenis kontrak berdasarkan

pemberi tugasnya:
 Kontrak pekerjaan perseorangan
 Kontrak pekerjaan swasta
 Kontrak pekerjaan pemerintah
 Pembagian jenis kontraknya berdasarkan
macam pekerjaannya:
 Kontrak pekerjaan konstruksi
 Kontrak pengadaan barang
 Kontrak pekerjaan jasa
 URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 Dalam buku ini akan diuraikan lebih lanjut

mengenai kontrak pekerjaan konstruksi.
Kontrak pekerjaan konstruksi dapat dibagi tiga
jenis (kategori) :
 Kontrak pelaksanaan pembangunan (Build

Contract)
 Kontrak merancang dan membangun
(Design & Build Contract)
 Kontrak perencanaan dan pengelolaan
(Design & Management Contract).
 URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 Ad. 1. Kontrak Membangun (Build Contract)

 Kontrak semacam ini merupakan kontrak yang menitik beratkan
pada penerapan/ desain proyek. Pemborong hanya bertugas
membangunnya saja.
 Build Contract ini dibagi dalam dua jenis lagi, yaitu:
 Kontrak harga tetap (Fixed Price Contract) terdiri dari:
 Lump sum Contract
 Unit Price Contract
 Kontrak biaya diganti (Prime Cost Contract) terdiri dari:
 Cost Plus Percentage Contract
 Cost Plus Fixed Fee Contract
 Cost Plus Variable Fee Contract
 Target Estimate Contract
 Guaranteed Maximum Cost Contract
 Convertible Cost Contract
 Cost Plus Time and material Contract
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 Kontrak Harga Tetap (Fixed Price

Contract)
 Menurut kontrak ini, kontraktor/ pemborong
akan menyelesaikan pekerjaannya
berdasarkan harga yang telah disetujui.
Pelaksanaannya berdasarkan dokumen
kontrak yang telah ditetapkan dan diterima
kontraktor. Gambar tetap dan jelas, RKS
tidak berubah, harga tetap.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 Kontrak harga tetap .

 Keuntungan ;
 dapat mengetahui biaya pasti yang akan
dikeluarkan pada proyek ini walaupun
pekerjaan belum selesai.
 mendapatkan harga penawaran yang
bersaing dari para calon kontraktor melalui
pelelangan umum maupun pelelangan
terbatas.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 Kontrak harga tetap :

 Kerugian ;
 Bila terjadi perubahan perlu dilakukan
penyesuaian(cco),dengan berita acara
 Bila ada perubahan harga resmi maka perlu
perhitungan penyesuaian (eskalasi)
 Perlu adanya pergeseran pekerjaan bila
dilakukan penyesuaian harga.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 LUMP SUM CONTRACT

 Di lapangan kontrak semacam ini disebut kontrak
borongan. Pekerjaan yang menggunakan jenis
kontrak ini harus betul-betul jelas dalam hal
gambar-gambar konstruksi, rencana kerja dan
syaratnya. Hal ini penting karena kedua belah pihak
harus sama dalam menginterpretasikan isi dan
maksud kontrak. Pemberi tugas/ pemilik
mengetahui dengan jelas dari awalnya, berapa
biaya proyeknya dan pekerjaan akan terwujud
seperti apa yang diinginkan.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 LUMP SUM CONTRACT

 Bila semua dokumen lengkap kontrak ini
menguntungkan banyak pihak, antara lain:

 Pelaksanaan pekerjaan dapat

diprogramkan
 Pengawasan pekerjaan berjalan dengan
efisien karena adanya acuan
pengawasan.
 Perubahan pekerjaan (pekerjaan tambah
dan kurang) akan dapat diusahakan
sekecil mungkin.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 UNIT PRICE CONTRACT

 Adalah suatu kontrak yang menitik beratkan

biaya per unit volume, per unit panjang atau
per satuan berat. Kontrak Harga satuan ini
dipakai bilamana kualitas dan bentuk dari
pekerjaan secara detail dapat
dispesifikasikan, tetapi volumenya belum
dapat ditentukan secara tepat. Jumlah yang
pasti dari volume pekerjaan yang
dilaksanakan baru diketahui setelah
pekerjaan diselesaikan.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 Dalam unit price contract ada dua variasi

pelaksanaannya yaitu:
 Flat rate, artinya harga kontrak tetap tidak
berubah sampai kontrak pekerjaan selesai.
 Sliding rate, artinya harga dapat dikaitkan
dengan perkiraan volume. Bilamana ada
deviasi/ perubahan harga di atas 10% dari
volume perkiraan, maka harga satuannya
juga disesuaikan dengan kenaikan tersebut.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 Prime Cost Contract

 Semua jenis kontrak yang termasuk Prime Cost
Contract ini mempunyai persamaan yaitu pemberi
tugas kan mengganti ongkos/ biaya yang sudah
dikeluarkan oleh kontraktor ditambah dengan
tambahan biaya untuk biaya kerja kontraktor.
 Perbedaan antara Fixed Price Contract dan Prime
Cost Contract adalah terletak pada banyaknya
pekerjaan ekstra dari Prime Cost Contract yaitu
pekerjaan administrative, pengawasan teknis dan
lain-lain
 URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 Prime Cost Contract

 Dilihatdari banyaknya macam kontrak
biaya diganti ini sebetulnya hanya terletak
pada penetapan dan pengaturan biaya
tambahannya saja.
 Ketrampilan dan Jasa/usaha
Biaya fisik pekerjaan
Pengalaman Administrasi teknis
Yang dihasilkan
kontraktor kontraktor

Prime cost Biaya tambahan

URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak (Prime cost)

 Cost Plus Percentage Fee Contract

 Yaitu jenis kontrak yang besarnya merupakan
penjumlahan dari biaya fisik pekerjaan pekerjaan
(prime cost) dengan prosentase tertentu dari prime
cost yang merupakan biaya tambahan sebagai
jasa/ keuntungan kontraktor.

A =P+%P

A = nilai kontrak
B = Prime cost/ biaya fisik
 URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak (Prime cost)
 Cost Plus Fixed Fee Contract
 Pengertian fixed atau tetap di sini adalah jumlah fee yang
tertentu atau pasti tanpa melihat besarnya biaya fisik pekerjaan.

A =P+F

A = nilai kontrak
P = Prime cost (biaya fisik)
F = Fee kontraktor yang besarnya tetap

Jenis kontrak ini dirasa lebih baik dibandingkan dengan Cost Plus
Percentage Fee Contract, karena fee kontraktor sudah ditetapkan
sebelumnya dan tidak akan berubah dan tidak terpengaruhi
besarnya actual cost.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak (Prime cost)

 Cost Plus Variable Percentage Fee Contract

 Dengan komtrak ini kontraktor akan didorong untuk dapat
bekerja lebih efisien lagi. Karena fee kontraktor dikaitkan
dengan biaya yang sebenarnya (actual cost) dari pekerjaan
konstruksinya.

 F = R (2E-A)

F = fee kontraktor
R = prosentase pokok
E = Estimasi biaya pekerjaan tanpa fee
A = biaya proyek actual tanpa fee
 Dengan cara ini, maka kontraktor memikrkan dan berusaha
untuk menekan harga A sekecil-kecilnya. Jika harga A kecil,
maka fee kontraktor/ pemborong akan menjadi lebih besar.
 URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak (Prime cost)

 Target Estimate Contract

 Kontrak ini dipakai jika persyaratan untuk memakai harga satuan/ unit
price belum dapat terpenuhi. Dengan kontrak ini kontraktor
menawarkan Lump sump fee (keuntungan kontraktor yang tetap) mirip
dengan kontrak Cost Plus Fixed Fee, tetapi fee actual yang dibayarkan
kepada kontraktor akan bertambah/ berkurang berkaitan dengan
deviasi yang terjadi dari biaya yang sebenarnya (actual cost) terhadap
biaya yang diperkirakan (estimated cost).

 F = Ls + n (T-A)

 Target cost ditetapkan oleh kontraktor. Dalam hal ini kontraktor akan
diberikan “bonus” untuk keberhasilannya dalam menghemat biaya.

 F = fee kontraktor Ls = Lumpsum fee

 T = target estimate cost A = Actual cost n = 0,3 – 0,6
 Dalam kontrak semacam ini masih dimungkinkan adanya penyesuaian
harga target bilamana ada variasi pekerjaan.
 URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak (Prime cost)
 Guaranteed Maximum Cost Contract
 Kontraktor menawarkan fee nya dan sekaligus
menjamin bahwa harga total proyek tidak akan
melebihi dari suatu harga tertentu (maksimum). Jika
terdapat pengeluaran yang terjadi di atas harga
maksimum akan menjadi beban kontraktor.
Sebaliknya jika biaya total yang terjadi ternyata lebih
kecil dari maksimum, maka selisih biaya yang terjadi
dengan harga maksimum tadi dapat dibagi antara
pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang
telah disepakati sebelumnya. Peluang semacam ini
dinamakan Guaranteed Maximum Contract dengan
perangsang (insentive).
 Kebalikannya adalah apabila peluang (provisi) tersebut
ditiadakan disebut Guaranteed Maximum Contract
tanpa perangsang.
 URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak (Prime cost)

 Convertible Cost Contract

 Seringkali pemilik dihadapkan pada suatu keinginan

untuk melelangkan suatu pekerjaan dengan cara Fixed
Price Contract, tetapi tidak dapat menemukan
kontraktor yang memenuhi persyaratan harga
(mungkin terlalu tinggi). Dalam keadaan seperti itu
pemilik dapat menempuh jalan dengan menunjuk
kontraktor kepercayaannya (nominated contractor)
secara Cost Plus Fee basis dan meneliti pengeluaran-
pengeluaran yang terjadi sampai pada suatu saat dapat
dibuat suatu kontrak dengan system Lump sum atau
Unit Price.

 Dengan menggunakan cara ini pemilik dituntut disiplin

dan rajin dalam Cost control/ pengawasan biaya dan
tidak lupa memperhitungkan meningkatnya volume
pekerjaan yang dibuat.
 URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak (Prime cost)

 Cost Plus Time and material Contract

 Dilihat dari namanya maka kontrak ini

hanya untuk waktu kerja dan material/
bahan.
 Di Indonesia sering dikenal dengan
nama “borong kerja”. Material dapat
disediakan oleh pemilik atau oleh
kontraktor.
 URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak
 KONTRAK MERANCANG DAN MEMBANGUN (Design and Build Contract

 Dengan kontrak ini, kontraktor diminta mengajukan penawaran

pekerjaan membangun dan merancangnya., artinya kontraktor juga
bertanggung jawab terhadap desain konstruksi sekaligus
pelaksanaannya.

 Proyek yang menggunakan kontrak jenis ini adalah pekerjaan yang

dilihat dari perancangannya sederhana, tidak memerlukan seni arsitektur
yang tinggi. Misalnya: bangunan gudang, pabrik sederhana dan lain-lain.
Kontrak semacam ini juga dapat digunakan untuk proyek yang
berteknologi tinggi dan rumit, artinya untuk membangun proyek tersebut
tidak semua kontraktor mampu membangunnya dan diperlukan
pengalaman kerja yang luas.
 Contoh: oil refinery, pabrik-pabrik kimia. Untuk itu kontraktor yang
diundang untuk mengajukan penawaran umumnya kontraktor yang
memiliki reputasi internasional.
 URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak (Design and Build)

 Tipe Turn Key (Putar Kunci):

 Artinya mulai dari awal proyek (studi kelayakan/
preliminary study), pelaksanaan dan penyediaan dananya
diatur dan dikerjakan oleh kontraktor. Pemilik tinggal
menerima jadi atau tinggal “putar kunci”. Pemilik tinggal
melunasi biaya proyek/ harga bangunan selama jangka
waktu tertentu.
 Yang hamper sama dengan sistem Turn key dalam arti
penyeia jasa dibayar setelah proyek diserahkan ialah
sistim Contractor’s Full Prefinancing.
 Contoh sederhana yang banyak dijumpai adalah
pembangunan rumah jadi seperti real estate, perkantoran
komersial, pusat-pusat belanja dan lain-lain.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak (Design and build)

 Tipe Negotiated Contract

 Adalah tipe kontrak yang dirundingkan harganya
berhubung dengan sifat proyek yang khusus
(rahasia) misalnya proyek-proyek militer, bank,
percetakan uang atau proyek yang memerlukan
keahlian khusus yang hanya dimiliki oleh beberapa
kontraktor saja dan belum adanya harus standart
yang jelas. Semua bentuk pekerjaan dilakukan
dengan tawar menawar.
 Jenisnya kontrak Rancang Bangun:
 BOT, BOOT, BOL.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak

 c. KONTRAK MERANCANG DAN MENGELOLA (Design

& Management Contract)
 Pekerjaan mengelola sebuah proyek mulai dari
konsep sampai selesai dan siap dipakai dapat
dikerjakan oleh pihak pemilik sendiri, apabila pemilik
mempunyai staf ahli atau pemilik tidak mempunyai
waktu yang cukup untuk mengelola proyek tersebut,
maka pekerjaan mengelola ini dapat dikontrakkan
kepada organisasi spesialis/ individu yang dikenal
sebagai konsultan.
 Pekerjaan ini dapat mencakup keseluruhan yaitu
mulai dari konsep, ide proyek, studi kelayakan, pra
rencana sampai pengawasannya di lapangan serta
penyiapan manual operasionalnya.
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak (Design and Manajemen )

 Project Management Contract

 Menurut kontrak ini pemilik

menetapkan tim yang dipimpin oleh
Project Manager untuk mengelola
proyek dari tahapan konseptional
sampai selesai. (Lihat bagan)
URAIAN TENTANG KONTRAK
Macam Macam Kontrak (Design and build)

 Contruction Management Contract

 Kontrak ini mirip dengan kontrak sebelumnya,
hanya pelaksanaan seluruh pekerjaan dipecah-
pecah sedemikian rupa dan dilelangkan segera
hingga jadwal waktu pelaksanaan secara
keseluruhan dapat dipersingkat. (metode fast
track)
 Cara kontrak semacam ini dilakukan pada
pekerjaan yang dan harus diselesaikan secepat
mungkin. Untuk memenuhi hal itu, maka tim
organisasi Construction Management harus mantap
dan memiliki tenaga ahli dari berbagai disiplin ilmu.
Para ahli ini harus dapat menjebatani antara
pemberi tugas, kontraktor dan perencana. (Lihat
bagan)