JENIS DAN BENTUK

KONTRAK
KONSTRUKSI
TIPE PEMILIK PROYEK

■ FIRST TIMER/INEXPERIENCE CLIENT

- membutuhkan expert (MK)
■ EXPERIENCE CLIENT
- developer/BUMN
- Tailor made contract/bespoke contract
JENIS KONTRAK KONSTRUKSI

■ Kontrak konstruksi atau surat perjanjian

pelaksanaan pekerjaan
■ Kontrak pengadaan (barang)
■ Kontrak agensi/kontrak penyediaan jasa
(antara pemilik proyek dan konsultan)
■ Kontrak terkait jaminan dan asuransi
Kriteria pemilihan bentuk kontrak

■ Kompleksitas/keunikan proyek
■ Kemampuan pemilik proyek untuk mengelola
desain dan konstruksi
■ Toleransi pemilik proyek atas resiko
■ Ketersediaan sumber daya
■ Kemampuan pemilik proyek dalam mengendalikan
proyek
Kriteria pemilihan bentuk kontrak
(lanjt.)

■ Kemampuan pemilik proyek dalam

mengendalikan proyek
■ Kemungkinan terjadi perubahan dan
keterlambatan pekerjaan
■ Durasi total waktu pekerjaan yang dibutuhkan
■ Kondisi keuangan pemilik proyek
BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI

■ Aspek perhitungan biaya

■ Aspek perhitungan jasa
■ Aspek cara pembayaran
■ Aspek pembagian tugas
ASPEK PERHITUNGAN BIAYA
■ Fixed lump sum price
- fokus pada total harga pekerjaan
- kontraktor (-), owner (+)
■ Unit price
- harga satuan item pekerjaan bersifat tetap
- adil pada semua pihak
- detil pada sertifikat pembayaran (opname)
VARIASI FIXED LUMP-SUM PRICE

■ Harga Tetap dengan Eskalasi

di sini terdapat ketentuan bahwa harga kontrak
dapat disesuaikan, naik/turun, yang didasarkan
atas suatu indeks eskalasi yg disetujui bersama

■ Harga Tetap dengan Perangsang

dalam hal ini kontraktor akan mendapat
tambahan harga yg telah disetujui formulanya
sebagai perangsang, misal: dapat menyelesaikan
proyek lebih awal dari rencana
ASPEK PERHITUNGAN JASA
■ Biaya tanpa jasa (cost without fee)
- pekerjaan sosial
■ Biaya ditambah jasa (cost plus fee)
- owner (-), kontraktor (+)
- perlu ada konsultan pengawas (menentukan
batas pekerjaan)
■ Biaya ditambah jasa pasti (cost plus fixed fee)
- biaya jasa bersifat tetap (bukan presentase)
ASPEK CARA PEMBAYARAN
■ Monthly payment
- lazim dilakukan, performa kontraktor baik
■ Stage payment
- sesuai prestasi yang disepakati
■ Contractor’s full prefinance
- pemilik menyerahkan jaminan pembayaran
ASPEK CARA PEMBAYARAN (lanjt.)

■ 3 macam stage payment:

1. pembayaran berdasar biaya
2. pembayaran berdasar waktu
3. pembayaran berdasar prestasi
kemajuan pekerjaan
ASPEK PEMBAGIAN TUGAS

■ Kontrak
konvensional
- pemisahan jelas
antara owner,
konsultan,
kontraktor
ASPEK PEMBAGIAN TUGAS (lanjt)
■ Kontrak spesialis
- mutu lebih handal, penghematan waktu & biaya,
kemudahan owner mengganti kontraktor
ASPEK PEMBAGIAN TUGAS (lanjt)
■ Kontrak design and built/turnkey
- kontraktor sebagai konsultan perencana (percepatan
siklus proyek-overlapping)
- FIDIC -- DB beda dengan turnkey: aspek pembayaran
ASPEK PEMBAGIAN TUGAS (lanjt)
■ Kontrak EPC
- sama dengan kontrak DB/Turnkey, untuk pekerjaan
di proyek infrastruktur, industri minyak, gas bumi
dan petrokimia
- tidak hanya finish pekerjaan tapi juga performance
(TOR-Term of Reference), dari engineering – procurement-
construction
ASPEK PEMBAGIAN TUGAS (lanjt)
■ Kontrak BOT/BLT
- BOT (build-operate-transfer)
setelah selesai bisa ada tambahan kontrak
Operating & Maintenance Contract
- BLT (build-lease-transfer)
ASPEK PEMBAGIAN TUGAS (lanjt)
■ Kontrak swakelola/force account
- seluruh tahap konstruksi dipegang oleh
satu pihak (kontraktor/developer besar)
mulai dari desain, pengadaan, pelaksanaan

■Kelemahan swakelola:
- reaksi dari pihak lain
- keterbatasan SDM
- penghimpunan pegawai pelatihan & retensi
- kesulitan hubungan pekerjaan
- kenaikan pertanggungjawaban tugas
BENTUK KONTRAK BERDASAR
PERPRES NO. 70 TAHUN 2012
■ Cara Pembayaran (Lumpsum, harga satuan, mixed, persentase, terima jadi)
■ Pembebanan Tahun Anggaran (Tunggal dan Jamak)
■ Sumber Pendanaan (Pengadaan Tunggal, Bersama dan Kontrak Payung)
■ Jenis Pekerjaan (Tunggal dan Terintegrasi)
Kontrak jasa konsultan
harga satuan ?
 MANAJEMEN KONTRAK – UAS
Buatlah draft kontrak pekerjaan konstruksi berdasar variasi bentuk kontrak:

NO BIAYA JASA CARA PEMBAGIAN

PEMBAYARAN TUGAS

1 LUMSUM COST+FEE MONTHLY KONVENSIONAL

2 LUMSUM COST+FIXED FEE STAGE SPESIALIS

3 UNIT PRICE COST+FEE STAGE KONVENSIONAL

4 UNIT PRICE COST+FIXED FEE MONTHLY SPESIALIS

TUGAS KELOMPOK (MINIMAL 2 ORANG)

PENYAJIAN: FILE DRAFT KONTRAK & PRESENTASI MINGGU KE- 15 & 16