HUKUM KONSTRUKSI

Gabaran umum Kontrak Konstruksi

• Model KK
• Kendala, isi kontrak (kerancuan, salah pengertian,
benturan)
• Administrasi kontrak
• Klaim KK

Bentuk Kontrak Konstruksi

• Aspek perhitungan biaya
• Aspek perhitungan Jasa
• Aspek Cara Pembayaran
• Aspek Pembagian Tugas
Unsur-Unsur Yg Terkandung Dlm KK :
• Aspek Teknis
• Aspek Hukum
• Aspek Keuangan
• Aspek Perpajakan
• Aspek Perasuransian

Cara Menyusun Kontrak Konstruksi

• Batasan
• Metode Membuat Kontrak
• Norma Yang Mengatur (beberapa petuntuk)

Pengelolaan Kontrak Konstruksi

• Perencanaan
• Penyusunan Kontrak
• Administrasi Kontrak
Teknik dan Strategi Negosiasi Kontrak
• Pedoman umum
• Penguasaan Materi Kontrak
• Acuan yang Dipakai
• Konsistensi Substansi
• Kemahiran Berorganisasi dan Tmpt Perundingan
Peranan Konsultan Hukum Dlm KK
• Hubungan Pengelolaan Kontrak dan Permasalahan
Hukum
• Cara Memilih Konsultan Hukum Yg Tepat
• Peran Konsultan Dlm Menyusun Kontrak
Gambaran Umum KK
Modek KK
1. Versi Pemerintah ; setiap instansi memiliki standar
tersendiri, biasanya yg dipakai standar PU
(bergantung ke DIRJEN masing-masing).
2. Versi Swasta Nasional : mengikuti selera masing-
masing pengguna jasa / pemilik proyek terkadang
mengikuti standar depertemen / mengutip sebagian.
3. Versi Swasta Asing ; umumnya selalu mengikuti
FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs Counsels) atau
JCT (Joint Contract Tribunals) atau AIA (American Institute of
Architects).
Isi Kontrak dan Kendala
• Jumlah hr pelaksanaan ;hari kerja (5 atau 6 / minggu)
atau hr kalender (kalender mana)
• Saat memulai pekerjaan ; mengikuti tgl kontrak atau
spk, atau penyerahan lahan (site possesion).
• Kelengkapan ; dokumen tdk lengkap / isinya
bertentangan satu sama lain.
• Pengawasan tdk jln ; pengguna jasa sering
mencampuri secara langsung pelaksanaan pekerjaan,
padahal sdh didelegasikan kpd manager konstruksi.
Kendala
• Hal-hal yg Rancu
• Salah pengertian
• Kesetaraan kontrak
Hal-hal yg rancu :
1.Kontrak dgn sistem pembayrn pra pendanaan penuh
dr kontraktor (contractor’s full prefinance) dianggab kontrak
rancang bangun (design build/turn key).
2.Penyelesaian sengketa ; pengadilan atau arbitrase
(hrs disebutkan secara jelas dlm kontrak).

Salah pengertian : kontrak fixed lump sum price sering

diartikan bahwa nilai kontrak tdk boleh berubah, bgm
dgn perubahan pekerjaan ?

Kesetaraan kontrak : umumnya belum mencapai

predikat adil dan setara (fair and equal).
Bentuk Kontrak Konstruksi
Aspek Perhitungan Biaya
1. Fixed Lump Sum Price ; suatu kontrak dimana
volume pekerjaan yg tercantum dl kontrak tdk boleh
diukur ulang (a contract where the bill of quantites is not subject to
remeasurement). Penyedia jasa dan pengguna jasa
sepakat pd suatu jlh pasti yg hrs dibyr oleh
pengguna jasa kpd penyedia jasa utk pelaksanaan
seluruh pekerjaan.
2. Unit Price ; kontrak dimana volume pekerjaan yg
tercantum dlm kontrak hanya merupakan perkiraan
dan akan diukur ulang utk menentukan volume
pekerjaan yg benar-benar dilaksanakan (a contract where
the bill of quantities is subject to remeasurement).
Aspek Perhitungan Jasa
1.Biaya tanpa jasa
2.Biaya ditambah jasa
3.Biaya ditambah jasa pasti
Biaya Tanpa Jasa (cost without fee)
4.Bentuk kontrak dimana penyedia jasa hanya dibayar
biaya pekerjaan yg dilaksanakan tanpa mendptkan
imbalan jasa.
5.Keuntungan dpt diperoleh dr efisiensi pemakaian
bahan, mengelola pekerjaan sebaik mungkin,
mengusahakan percepatan pekerjaan utk menekan
biaya overhead.
6.Sangat sedikit digunakan dlm dunia konstruksi
komersial (hanya utk konstruksi nirlaba).
Biaya Ditambah Jasa (cost plus fee)
1.jasa dibayar seluruh biaya utk melaksanakan
pekerjaan ditambah jasa (10 %).
2.Jasa diberikan secara proposional yg berhubungan
langsung dgn beberapa bagian atau seluruh pekerjaan.
Biaya Ditambah Jasa Pasti (cost plus fixed fee)
3.Jumlah fee tetap dan pasti tanpa dipengaruhi
perubagahn biaya.
4.Fee ditetapkan sebelum kontrak ditandatangani dan
tdk berubah kecuali lingkup pekerjaaan berubah.
Aspek Cara Pembayaran
1. Cara pembayaran bulanan /monthly payment (psl 20
PP no.29/2000)
2. Cara pembyrn atas prestasi / stage payment ;
pembyrn dilakukan atas dsr prestasi / kemajuan
pekerjaan yg telah dicapai sesuai dgn ketentuan dlm
kontrak, bukan atas dsr pencapaian prestasi dlm
satuan bulanan (biasanya bsrnya prestasi
dinyatakan dlm presentase secara proposional).
3. Pra pendanaan penuh dr penyedia jasa

Aspek Pembagian Tugas

4. Bentuk Kontrak Konvensional
5. Bentuk kontrak spesialis
3.Bentuk kontrak rancang bangun (design contrstruct/build,
turnkey)
4.Bentuk kontrak engineering,
procurement&construction
5.Bentuk kontrak BOT/BLT
6.Bentuk swakelola (force account)

Unsur-unsur yang terkandung dalam kontrak

konstruksi
Aspek Teknis;
1. Syarat-syarat umum kontrak (general condition of contract)
2. Lampiran-lampiran
3. Syarat-syarat khusus kontrak
4. Spesifikasi teknis (technical spesification)
5. Gambar-gambar kontrak (contract drawings)
Aspek teknis juga berhubungan dgn :
1. Lingkup pekerjaan (scope of works); uraian pekerjaan hrs
dibuat sejelas mungkin serta didukung dengan
gambar-gambar dan spesifikasi teknis.
2. Metode pelaksanaan (construction method)
3. Jadwal pelaksanaan (time scxhedule)
4. Cara / metode pengukuran (method of measurement)

Aspek Hukum
5. Penghentian sementara pekerjaan
6. Pengakiran perjanjian/pemutusan kontrak
7. Ganti rugi keterlambatan (liquidity damages)
8. Penyelesaian perselisihan (settlement of dispute)
9. Keadaan memaksa (force majeure)
Aspek Keuangan
1. Nilai Kontrak (contract amount)
2. Cara pembayaran (method of payment)
3. Jaminan-jaminan (guarantee/bonds)

Jaminan yg biasanya disediakan penyedia jasa al;

4. Jaminan uang muka (advance payment bond)
5. Jaminan pelaksanaan (performance bond)
6. Jaminan perawatan atas cacat (defect liability bond)
7. Bank Garansi
8. Surety bond
Aspek Perpajakan
PPN (10 %)
PPh

Aspek Perasuransian (Penanggung, Tertanggung, Peristiwa,

Kepentingan)
1.CAR
2.Askes
3.Astek

Aspek Sosial Ekonomi

Aspek Administrasi (keterangan ttg para pihak, laporan
keuangan, hubungan kerja, Korespondensi)
Cara Menyusun KK
KK arti; perjanjian tertulis antara pengguna jasa dan
penyedia jasa ttg pelaksanaan suatu
pekerjaankonstruksi.
Dokumen ; surat perjanjian, syarat umum / khusus,
spesifikasi teknis, lampiran-lampiran, gambar-gambar.

1.Acuan / landasan hukum ; UUJK (18 / 99 dan PP 29 / 00) dll.

2.Isi Perjanjian ; uraian para pihak, konsideransi, lingkup
pekerjaan, nilai kontrak, bentuk kontrak yg dipakai,
jangka wkt pelaksanaan, prioritas dokumen.
3.Isi syarat-syarat umum kontrak ; definisi dan
interpretasi, para pihak, nilai pekerjaan, jangka wkt
pelaksanaan, pertanggungan/asuransi, Jaminan,
Tenaga ahli, hak dan kewajiban para pihak, cara
pembayaran, penyerahan pekerjaan / serah terima
pekerjaan, masa penanggungan atas cacat (defect liability
period), ganti rugi keterlambatan (liquidated damages),
pekerjaan tambah/kurang (perubahan pekerjaan).

BEBERAPA petunjuk :
1.Acuan kontrak ; UU 18/99, PP 28,29,30/00,UU 30/00.
2.Gunakan kalimat pendek yg pengertianya jelas dan
tegas dan tdk dpt diartikan lain.
3.Istilah-istilah yg dipakai hrs diberi definisi agar artinya
tdk rancu.
4.Penggunaan kata-kata dll,dsb, hrs dihindari krn tdk
memberi arti yg pasti.
5.Bhs kontrak dan hukum yg berlaku hrs secara tegas
disebut dl kontrak.

6.Pilihan hukum penyelesaian sengketa disebutkan.

Rujukan pasal lain hrs tertib.

7.Urutan kedudukan dokumen hrs jelas dan kronologis

agar tdk muncul kerancuan dan pertentangan.
 Pengelolaan Kontrak Konstruksi
1.Perencanaan Kontrak : kontrak hrs direncanakan dan
diatur agar mencerminkan sasaran keseluruhan dari
proyek yg direncanakan.
2.Pembentukan / penyusunan kontrak
3.Administrasi kontrak

Teknik dan Strategi Negosiasi Kontrak

A. Pedoman Umum
4.Karakter Pihak Lawan Negosiasi
5.Komposisi para perunding
6.Pemilihan juru runding
7.Tata tertib runding
5. Konsep kontrak yg dipakai
6. Risalah rapat negosiasi
7. Otoritas para perunding
8. Menang tanpa mengalahkan
9. Win win solution

B. Penguasaan Materi Kontrak

C. Acuan / referensi yg dipakai
D. Konsistensi antara pasal-pasal
E. Kemahiraan berargumentasi
F. Tempat perundingan
 Peranan Konsultan Hukum
Dalam Kontrak Konstruksi

Kontrak konstruksi merupakan dokumen hukum, dan

karenanya setiap orang yg berkepentingan
menginginkan kontrak yg baik dan benar secara hukum.
Kontrak tsb (baik dan benar) hanya dpt dilakukan oleh
orang yg benar-benar paham hukum.

Pertanyaan ;
1.Kapan menggunakan konsultan hukum ?
2.Bgmana memilih konsultan hukum ?
 How to choose a lawyer
1.Practice type
2.Personalities
3.Price
4.Expenses
5.Utilization strategi

The Lawyer’s role during contract formation

6.The law is always changing
7.Always read your contract before deciding to us it
8.When reading, ask yourself “do I understand it”, “will
contractors understand this”?
9.The written word can be trash or treasure
JADI….

1.Kontrak konstruksi adalah suatu dokumen / produk

hukum dan krnanya kontrak yg dibuat harus secara
hukum adalah benar.
2.Yg dpt menyusun kontrak konstruksi yg benar secara
hukum adalah org yg mengerti hukum (lawyer /
konsultan hukum yg mengerti ttg hukum konstruksi).
3.Membayar jasa pelayanan hukum tdk berbeda dgn
kegiatan yg lain; anda mendapatkan apa yg anda
bayar, jgn mencoba menghemat dollar utk jasa hukum
apabila hal itu dpt membahayakan proyek anda, posisi
keuangan anda atau usaha anda.