Pertemuan Kesembilan

PENDEKATAN BIAYA
(Cost Approach)
Pendekatan Biaya
Dalam pendekatan biaya, seorang penilai
membandingkan biaya pengembangan objek
penilaian dengan biaya pengembangan objek
pembanding lain yang serupa dengan dibuktikan
melalui Rencana Anggaran Biaya pembangunan
properti pembanding

*SE-54/PJ/2016

Pendekatan Biaya
Pendekatan Penilaian berdasarkan Biaya
Pembangunan Baru atau Biaya Penggantian Baru
setelah dikurangi dengan penyusutan
Pendekatan Biaya
 Pendekatan biaya mencerminkan pola pikir
pasar, dimana pelaku pasar melakukan
perbandingan antara nilai dan biaya. Pembeli
real properti cenderung memperkirakan nilai
bukan hanya berdasarkan perbandingan harga
atau biaya sewa bangunan yang sejenis,
melainkan juga dengan membandingkan biaya
pembangunan gedung baru dengan keadaan
yang lebih optimal

 Properti akan dinilai berdasarkan perbandingan

dengan biaya membangun properti baru atau
properti pengganti. Biaya yang diestimasikan
dilakukan penyesuaian berdasarkan bukti
penyusutan yang ditemukan pada properti
objek penilaian.
Pendekatan Biaya

Dalam penerapan pendekatan biaya, penilai harus

bisa membedakan antara 2 cost basis dan
menggunakan salah satunya secara konsisten dalam
analisa

Replacement Cost Reproduction

Cost
Pemilihan basis nilai, akan ditentukan oleh keadaan pasar dan keadaan fisik
obyek penilaian
 Biaya Reproduksi (Reproduction)
VS
Biaya Penggantian (Replacement)

Biaya Reproduksi Biaya Penggantian

adalah perkiraan adalah perkiraan
biaya biaya pembangunan
pembangunan sebuah bangunan
sebuah bangunan pada tanggal
pada tanggal penilaian yang
penilaian yang diestimasikan
diasumsikan menggunakan bahan
terhadap material pengganti
duplikat/replika dan desain standar.
bangunan yang
dinilai dengan
menggunakan
material, desain
dan pekerja yang
sama.
VS
 Hubungan Pendekatan Biaya
Dengan Prinsip Penilaian

1. Substitusi
 Dasar penerapan pendekatan biaya adalah prinsip substitusi. Prinsip
ini berpedoman bahwa pembeli yang memiliki pengetahuan tidak
akan bersedia membayar properti lebih dari biaya yang dibutuhkan
untuk membangun dan mengembangkan properti yang sebanding.
 Biaya pembangunan properti pembanding pada tanggal penilaian,
ditambah biaya perolehan lahan akan mirip dengan harga properti
objek penilaian.
 Hubungan Pendekatan Biaya
Dengan Prinsip Penilaian

2. Permintaan dan Penawaran

 Selisih antara jumlah permintaan dan penawaran menyebabkan
adanya kenaikan dan penurunan harga, sehingga satu properti
kemungkinan akan memiliki nilai yang berbeda di waktu yang
berbeda.
 Jika biaya pembangunan meningkat lebih cepat dibandingkan nilai,
pembangunan konstruksi baru akan kurang menguntungkan. Dengan
kata lain keuntungan pengembang akan tergantung pada besaran
permintaan dan penawaran.
 Hubungan Pendekatan Biaya
Dengan Prinsip Penilaian

3. Kontribusi
 Dalam prinsip kontribusi yang berpedoman pada nilai komponen
secara individu, tergantung pada seberapa besar kontribusinya
terhadap nilai properti secara keseluruhan.
 Berbagai metode untuk mengestimasi biaya bangunan adalah
berdasarkan kontribusi komponen-komponen properti tersebut.
 International Valuation Standard mengemukakan bahwa summation
method merupakan teknik untuk menilai seluruh aset dengan
menambahkan nilai masing-masing bagian komponen aset tersebut.
 Hubungan Pendekatan Biaya
Dengan Prinsip Penilaian

4. Eksternalitas
 Pengaruh eksternal dapat menimbulkan akibat yang berbeda bagi biaya
konstruksi dan nilai pasar properti. Misalnya pengaruh eksternal seperti
inflasi dan bencana alam dapat meningkatkan biaya material dan upah
pengerjaan bangunan tanpa menimbulkan kenaikan nilai pasar properti,
nilai real estate tidak selalu sebanding dengan trend ekonomi yang ada.
 Hal eksternal lain dapat menimbulkan kenaikan nilai properti tanpa
adanya kenaikan biaya, seperti selesainya ruas jalan tol ataupun fasilitas
transportasi umum lain (MRT, LRT, ataupun koridor Transjakarta)
 Hubungan Pendekatan Biaya
Dengan Prinsip Penilaian

5. Highest And Best Use

 Penilai melakukan analisa terhadap pengembangan objek sesuai
dengan prinsip highest and best use. Jika objek dikembangkan,
penilai akan melakukan perbandingan untuk menentukan alternatif
pengembangan yang paling menguntungkan.
 Pengembangan sesuai kondisi eksisting bernilai setara dengan jumlah
yang dikontribusikan saat ini, namun pengembangan juga dapat
mengakibatkan penurunan nilai properti jika menyimpang dari
kegunaan awalnya.
 Hubungan Pendekatan Biaya
Dengan Prinsip Penilaian

6. Stabilitas
 Nilai properti yang diindikasikan oleh pendekatan biaya adalah nilai
sederhana atas real estate. Untuk properti yang disewakan, pendekatan
biaya mengasumsikan adanya stabilitas tingkat hunian dan pendapatan.,
dimana Penilai memperhitungkan biaya pemeliharaan yang dikeluarkan
selama masa pengembangan properti, termasuk biaya tidak langsung
lainnya seperti komisi leasing, biaya pemasaran, dan biaya perjanjian
sewa.
 Biaya kompensasi penyewa juga diperhitungkan untuk memperoleh
stabilitas tingkat hunian sehingga dianggap sebagai biaya tidak langsung.
 1. Nilai suatu bangunan berkaitan
dengan biaya pembangunannya.
Penerapan Pendekatan biaya sangat sesuai
diterapkan ketika data pasar yang
Pendekatan tersedia saat dilakukannya
Biaya (1) penilaian jumlahnya terbatas, dan
saat pendekatan pendapatan tidak
relevan untuk diterapkan atas
properti yang dinilai (misalnya
penilaian sebuah rumah tinggal).
2. Pendekatan biaya lebih sesuai
diterapkan untuk melakukan
estimasi nilai atas konstruksi yang
baru atau relatif baru.
3. Pendekatan ini menjadi sangat
persuasif saat nilai tanah telah
tersedia, dan pengembangan baru
dilakukan atau penyusutan yang
dikenakan hanya sedikit.
 4. Pendekatan Biaya juga dapat
diterapkan kepada properti yang
Penerapan relatif lama jika terdapat data yang
memadai untuk menghitung
Pendekatan penyusutan.
Biaya (2) 5. Pendekatan Biaya dapat digunakan
untuk membentuk opini pasar atas
pembangunan yang diusulkan,
properti dengan fungsi khusus, dan
properti lain yang tidak
diperjualbelikan secara umum di
pasar. Pembeli properti ini pada
umumnya menentukan harga
bangunan berdasarkan biaya
pembangunan dikurangi depresiasi
atau biaya membeli bangunan yang
ada ditambah biaya untuk
melakukan modifikasi tertentu yang
dibutuhkan.
 6. Saat karakter properti yang
dijadikan pembanding banyak
Penerapan terdapat perbedaan, nilai relatif
atas karakter ini dapat
Pendekatan diidentifikasikan lebih tepat dengan
Biaya (3) 7.
menggunakan pendekatan biaya.
Pendekatan biaya sangat berguna
saat sedang mempertimbangkan
penambahan bangunan dan
renovasi, yang merupakan kunci
analisis highest and best use.
Pendekatan biaya akan memberikan
estimasi apakah biaya
pembangunan dan biaya lain yang
dikeluarkan akan memperoleh
pengembalian dari arus pendapatan
yang diperoleh dan harga jual atas
properti tsb.
 8. Dalam pendekatan biaya, tanah dan
bangunan dinilai secara terpisah, hal
Penerapan ini sangat membantu saat penilaian
dilakukan untuk tujuan asuransi
Pendekatan dimana item yang tidak diasuransikan
harus dilakukan penghitungan
Biaya (4) terpisah dari item yang diasuransikan.
9. Dalam studi kelayakan yang dilakukan
untuk menentukan, jenis bangunan
yang akan dibangun, dan biaya
pembangunan yang diperlukan,
indikasi nilai yang dijadikan
pertimbangan diperoleh dari
pendekatan biaya. Jika nilai yang
dihasilkan relatif lebih tinggi dari
bangunan yang sudah ada, maka
terdapat faktor lain yang
mempengaruhi, antara lain, nilai
tanah, arus biaya, penyusutan,
maupun biaya lain.
 1. Saat pengembangan yang
dipertimbangkan telah lama dan
Kelemahan tidak lagi mencerminkan highest and
best use dan ditambah adanya
Pendekatan kekosongan hunian, penurunan fisik
properti, keusangan fungsi dan
Biaya (1) keausan eksternal serta tidak ada
data pendukung untuk
mengestimasikan penurunan
tersebut, maka pendekatan biaya
tidak akan dapat diterapkan.
2. Salah satu kelemahan pendekatan
biaya adalah dari sudut pandang
investasi adalah, asumsi penilaian
dilakukan saat proses pembangunan
telah selesai, padahal saat investor
memutuskan untuk segera membeli,
para investor tidak akan bersedia
menunggu sampai proses
pembangunan selesai.
 3. Masalah lain dalam penggunaan
pendekatan ini adalah saat aset yang
Kelemahan dinilai telah benar-benar usang.
Berdasarkan prinsip substitusi,
Pendekatan pembeli tidak akan membayar lebih
tinggi daripada biaya membeli atau
Biaya (1) membangun properti dengan
kegunaan yang setara. Karena
properti yang tidak memiliki
kegunaan, tidak akan dibuat ulang
dan nilai properti akan menjadi
rendah. Setiap nilai sisa yang ada
dapat diestimasikan melalui studi
kelayakan atas properti obyek
penilaian.
4. Meskipun pendekatan biaya
memeiliki beberapa keuntungan
dibandingkan pendekatan lain,
namun pendekatan ini juga
membutuhkan data yang memadai
untuk dapat diterapkan secara baik
dalam penilaian.
Tahapan Penilaian
Pendekatan Biaya
Langkah-langkah yang harus dilakukan dalam Cost Approach adalah
sebagai berikut:
1. melakukan estimasi nilai tanah yang dianggap kosong yang siap untuk
dibangun sesuai dengan manfaat tertinggi & terbaik.
2. menentukan basis biaya yang sesuai yaitu reproduksi (reproduction)
atau pengganti (replacement).
3. membuat estimasi biaya langsung dan tak langsung pada tanggal
penilaian.
4. membuat estimasi tingkat keuntungan pemborong yang sesuai dengan
pasar.
5. menambahkan estimasi biaya langsung maupun tidak langsung,
keuntungan pemborong dengan biaya bangunan.
6. membuat estimasi penyusutan bangunan yang terdiri dari :
– penyusutan fisik (physical deterioration).
– kemunduran fungsi (functional obsolescence).
– kemunduran economi/ekternal external/economic obsolescence).
7. kurangkan estimasi penyusutan dengan biaya total pembangunan.
8. estimasi nilai pengembangan (improvement) lainya yang belum
dipertimbangkan.
9. tambahkan nilai tanah dengan nilai bangunan setelah dikurangi
penyusutan secara keseluruhan.
10.sesuaikan kasimpulan akhir nilai properti tersebut dengan personal
properti yg terdapat didalamnya jika memang dikehendaki.
 Nilai Tanah
Dalam pendekatan biaya,
estimasi nilai pasar tanah,
ditambahkan sebagai
pengurang biaya
pengembangan. Nilai tanah
ditentukan oleh kegunaan
tertinggi dan terbaiknya.
Nilai tanah dapat
diestimasikan menggunakan
berbagai cara seperti
didiskusikan di pertemuan
sebelumnya. Penilai harus
mengerti bahwa nilai tanah
yang dihasilkan,
menggambarkan nilai
sederhana atas properti.
Jenis Biaya
Komponen RCN
A. BIAYA LANGSUNG

• Tenaga kerja yang digunakan untuk

membangun bangunan.
• Material-material, produk-produk dan
peralatan.
• Keuntungan dan overhead kontraktor
(termasuk pengawasan kerja, kompensasi
pekerja, asuransi kebakaran dan asuransi
tenaga kerja).
• Penggunaan peralatan.
• Penjaga / satpam.
• Rumah/kantor kontraktor di lokasi
pembangunan (shack) dan pagar
sementara.
• Fasilitas penggudangan material.
• Instalasi listrik dan utilitas.
B. BIAYA TIDAK LANGSUNG
 Fee / pembayaran untuk arsitektur dan
insinyur dalam membuat perencanaan
(plan), rencana pengawasan, survei
bangunan untuk menetapkan garis
bangunan/sempadan dan kualitasnya,
lingkungan dan uji bangunan.
 Bayaran bagi penilai, konsultan, akuntan
dan ahli hukum (pengacara).
 Biaya pendanaan permanen seperti bunga
atas pinjaman untuk biaya pembangunan,
bunga atas biaya-biaya tanah, biaya
pemrosesan dan service charge.
 Biaya berkait dengan penyewaan,
pemasaran dan penjualan.
 Pengeluaran administrasi
developer/pengembang.
 Biaya perubahan hak.
 Cost Approach
 Penyusutan / Depresiasi
 Penyusutan merupakan pengurangan nilai dari nilai pembuatan baru.

 Penentuan Jumlah Penyusutan adalah dari waktu membangun sampai

saat penilaian.

 Jenis Penyusutan
 Kerusakan Fisik (Physycal Deterioration): Rusak, lapuk, retak, mengeras
atau kerusakan pada strukturnya. Penyusutan yang disebabkan karena umur
pemakaian bangunan.
 Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence): Perencanaan yang
kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran,
model, bentuk, dan lainnya. Penyusutan karena perbedaan dengan standar
bangunan yang ada/berlaku.
 Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence): Faktor luar yang
mempengaruhi, perubahan sosial, peraturan pemerintah dan lainnya.
Penyusutan yang disebabkan oleh faktor diluar properti.
 Cost Approach
 Rumus Penyusutan / Depresiasi
1. Kerusakan Fisik

Penyusutan Fisik = Umur Efektif x 100%

Umur Manfaat

o Penyusutan Fisik (%)

o Umur Efektif (tahun)
o Umur Manfaat (tahun)

2. Kerusakan Fungsional dan Kemunduran Ekonomis

Kemunduran Fungsional / Ekonomis =

% Kemunduran Fungsional / Ekonomis x (100% - % Penyusutan Fisik)

o Penyusutan Fisik (%)

o Kemunduran Fungsional (%)
o Kemunduran Ekonomis (%)
 Metode dalam Cost Approach
1. Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method)
- Perhitungan secara terperinci.
- Memakan waktu lama.
- Hasilnya sangat teliti.
- Biasa digunakan oleh kontraktor untuk RAB.

2. Metode Unit Terpasang (Unit in Place Method)

- Membagi bangunan yang dihitung biayanya menjadi beberapa unit besar.

3. Metode Meter Persegi (Square Meter Method)

- Membandingkan biaya per meter bangunan yang dinilai dengan bangunan
lain yang sejenis.

4. Metode Indeks Biaya (Index Method)

- Memberi indeks terhadap harga bahan, upah, tenaga kerja dan lain- lain.
 Metode Survei Kuantitas
No. Analisa Uraian Pekerjaan Biaya (Rp) Jumlah

Upah Bahan

1 A1 1m3 tanah biasa dengan ke

dalaman 1m

0,75 pekerja @ Rp 10.000 7,500 7,500

0,25 mandor @ Rp 20.000 500 500

Jumlah 8,000 8,000

2 A18 1 m3 timbunan/urug pasir

1,2 m3 pasir urug @ Rp 35.000 42,000 42,000

0,3 pekerja @ Rp 10.000 3,000 3,000

0,01 mandor @ Rp 20.000 200 200

Jumlah 3,200 4,200 45,200

3 F36 1 m2 daun pintu/jendela kaca

6 tukang kayu @ Rp 15.000 90,000 90,000

0,6 kepala tukang @ Rp 20.000 12,000 12,000

2 pekerja @ Rp 10.000 20,000 20,000

0,1 mandor @ Rp 20.000 2,000 2,000

0,035 m3 papan @ Rp 5.000.000 175,000 175,000

Jumlah 124,000 175,000 299,000

dan seterusnya………..
 Metode Survei Kuantitas
No Uraian Pekerjaan Pos Pengeluaran (Rp) Jumlah
Upah Bahan
(Rp)

1 Pekerjaan tanah 2,250,000 2,000,000 4,250,000

2 Pekerjaan pasangan/plester 7,500,000 12,500,000 20,000,000
3 Pekerjaan beton dan lantai 6,000,000 15,000,000 21,000,000
4 Pekerjaan kayu 8,000,000 25,000,000 33,000,000
5 Pekerjaan atap dan plafon 2,500,000 10,000,000 12,500,000
6 Pekerjaan finishing 1,000,000 1,100,000 2,100,000
7 Pekerjaan listrik 1,000,000 4,000,000 5,000,000
8 Pekerjaan lain-lain 2,000,000 500,000 2,500,000
Biaya pelaksanaan 100,350,000
Overhead @10% 10,035,000
110,385,000
Keuntungan Developer @ 10% 11,038,500
121,423,500
Konsultan @ 12 % 14,570,820
135,994,320
PPN @ 10% 13,599,432
149,593,752
IMB @ 1% 1,495,938
151,089,690
Bunga @ 5% 7,554,484
BIAYA REPRODUKSI BARU 158,644,174
 Metode Unit Terpasang
NB = NKU + NKP + NFB
NKP = Nilai Penutup Atap + Nilai Penutup Dinding +
Nilai Penutup Lantai + Nilai Langit-Langit

Di mana :
NB = nilai bangunan
NKU = nilai konstruksi utama
NKP = nilai komponen penutup
NFB = nilai fasilitas bangunan
 Metode Meter Persegi
NB = NUBPP ± Σ Adjustment Factors

Di mana :
NB = nilai bangunan
NUBPP = nilai unit bangunan properti pembanding
Adjustment Faktor terdiri dari, perbedaan biaya material,
upah tenaga kerja, biaya transoprtasi dan aksesibilitas antara
daerah dimana properti subjek terletak dan daerah di mana
properti pembanding terletak
 Metode Indeks Biaya
Estimasi biaya pembangunan atau
nilai bangunan obyek penilaian
=
Indeks biaya tertentu
x
biaya pembangunan properti pembanding
yang sebanding dan sejenis

dimana :
Metode ini digunakan untuk menyesuaikan biaya pengganti baru bangunan
pada saat ini dengan mendasarkan pada biaya pengganti baru bangunan
pada saat baru dibangun. Biaya ini dapat naik atau turun tergantung pada
besar kecilnya indekspada saat ini. Caranya dengan menghitung indeks biaya
saat ini dengan indeks biaya masa lampau/indeks biaya saat dibangun.
Thank
You