PRINSIP-PRINSIP

INVESTASI MODAL
(CAPITAL BUDGETING)
Oleh:
Dr. A. Sakir, SE, MM

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS SYIAH KUALA
PRINSIP-PRINSIP
INVESTASI MODAL
• Prinsip-prinsip investasi modal sering juga disebut dengan pengangaran modal (capital
budgeting).
• Capital budgeting = pengangaran modal = penanaman modal = investasi jangka Panjang =
investasi yang dipandang dari segi dimensi waktu.
• Disini diasumsikan capital budgeting atau penanaman modal yg dilakukan adalah 100%
modal sendiri, yaitu untuk memudahkan analisis kita.
• Tentu saja dalam prakteknya suatu investasi dapat saja dibiayai dengan sebagian hutang.
• Meskipun demikian keputusan untuk menggunakan hutang ataukah tidak akan
dibicarakan pada keputusan pembiyaan (pendanaan_financing deciasion).
• Dengan demikian, maka pada saat suatu investasi dibiyai dengan Sebagian hutang, maka
kita akan mulai mengkaitkan keputusan investasi dengan keputusan pendanaan.
• Pada tahap awal ini, kita masih mengasumsikan bahwa semua investasi dibiyai dengan
modal sendiri (ekuitas) seluruhnya.
Faktor-Faktor Pengaturan
Investasi Modal Yang Efektif
• Adanya usul-usul investasi
• Estimasi arus kas dari usul-usul investasi tersebut
• Evaluasi arus kas tersebut
• Memilih proyek-proyek yang sesuai dengan kriteria
tertentu.
• Monitoring dan penilaian terus menerus terhadap
proyek investasi setelah investasi dilaksanakan.
Usul-usul Investasi
• Usul-usul (proposal) investasi tidak mesti berasal dari bagian
keuangan.
• Mungkin saja usul investasi tersebut berasal dari bagian pemasaran
(missal, membuka jaringan distribusi baru), bagian produksi
( menganti mesin lama dengan mesin baru), dan melibatkan
berbagai bagian (meluncurkan produk baru, mendirikan pabrik
baru).
• Demikian juga estimasi arus kas akan memerlukan kerjasama antara
bagian yang mengusulkan dengan bagian keuangan.
• Evaluasi arus kas mungkin lebih banyak dilakukan oleh bagian
keuangan, demikian juga pemilihan proyek.
• Akhirnya monitoring memerlukan kerja sama dengan seluruh
bagian yang terlibat.
Rencana investasi (usulan) suatu
proyek diklasifikasikan kedalam:
• Pengenalan proyek baru atau pembuatan produk
baru
• Penggantian peralatan atau pabrik
• Penelitian dan pengembangan
• Eksplorasi
• Lain-lain
 Mengingat Kembali pengertian
dasar (contoh sebelumnya)
• Manager keuangan PT. Indah sedang mempertimbangkan untuk melakukan investasi
untuk proyek X yg memerlukan dana sebesar Rp 1.000 juta, jadi apa yg harus dia lakukan?
• Untuk itu, ia harus:
• Pertama, menaksir arus kas (proceed) dari proyek X itu selama umur ekonomisnya.
• Kedua, menentukan tingkat keuntungan yang layak untuk proyek tsb dengan
memperhatikan risikonya.
• Ketiga, menggunakan tingkat bunga tersebut untuk menghitung present value taksiran
arus kas proyek X tsb.
• Keempat, menghitung Net Present Value (NPV) proyek tsb, yaitu selisih antara present
value arus kas proyek tsb dengan nilai investasinya. PV = 1500 juta/1,2 = 1250 juta kalau i
= r = 20% (20% tingkat keuntungan yg dipandang layak oleh investor)
• NPV = 1250 – 1000 = 250 juta (+) layak dijalankan krn NPV positif
• Menghitung i (tingkat bunga yg layak) = r = pake rumus CAPM =
• r = Rf + ß (Rm – Rf) ini lah cara menghitung rumus tingkat keuntungan yg layak (required
rate of return, r).
• Jika 1000 juta di nilai setelah 1 thn nanti maka uang itu berharga (bernilai) 1000/1,2 =
833 juita artinya nilai riil hanya Rp 833 juta, jadi kalua dipinjam 1000 juta diabyar 1000
juta nanti setelah satu tahun secara time value of money kita rugi Rp167 juta
• Apabila NPV lebih besar dari no (NPV > 0), maka investasi tsb
akan layak dijalankan.
• Mengapa NPV penting dalam investasi tsb?
• Karena NPV menunjukan tambahan kemakmuran pemilik
perusahaan!
• Dengan demikian maka pemegang saham PT. Indah tentunya
akan memilih investasi yg dapat meningkatkan kemakmuran
mereka.
• Untuk itu misalkan saat ini nilai perusahaan PT. Indah
(anggaplah perusahaan tidak menggunakan hutang) sehingga
nilai saham sama dengan harga saham per lembar dikalikan
dengan jumlah lembar saham, yaitu sebesar Rp 10.000 juta.
Cont …
• Dalam nilai tsb termasuk uang tunai sebesar Rp1.000 juta yg
akan diivestasikan untuk proyek X.
• Dengan demikian maka nilai kekayaan PT. Indah lainya adalah
Rp9.000 juta.
• Sekarang manager keuangan tsb harus memutuskan apakah
uang tunai Rp 1000 juta tsb dibiarkan saja (yang berarti
menolak proyek X), ataukah menanamkanya pada proyek X?
• Marilah kita sebut nilai proyek tsb sebagai Present Value (PV)
.
• Dengan demikian, maka pilihan kita akan menjadi sebagai
berikut:
Menerima atau menolak Proyek
X
Nilai Pasar (Jutaan Rupiah)
Keterangan Tolak Proyek X Terima Proyek X

Kas 1,000 0
Kekayaan lain 9,000 9.000
Proyek X 0 PV
Jumlah 10.000 9.000 + PV

• Jelas bahwa Proyek X menguntungkan apabila PV nya lebih besar dari Rp 1.000 juta, dengan kata lain
memberikan NPV positif.
• Bagaimana kita tahu bahwa PV proyek X akan muncul pada nilai pasar PT. Indah?
• Untuk itu marilah kita ciptakan perusahaan baru yg independent dari PT. Indah dan kekayaan nya adalah
semata-mata proyek X, berpa nilai pasar proyek (perusahaan) X tersebut?
• Untuk menentukan nilai pasar perusahaan X tsb, para pemodal akan menaksir deviden-deviden yg akan
diabayarkan perusahaan X dan mempresent value kan dengan tingkat bunga yg dipandang relevan, sesuai
dengan risiko yg ditanggung perusahaan X
• Disini sebelumnya, kita telah tahu bahwa harga saham adalah sama dengan PV pembayaran dividen.
Cont …
• Karena proyek X merupakan satu-satunya kekayaan perusahaan X, maka
dividen yg dibayarkan akan sama dengan arus kas yang akan kita
ramalkan untuk proyek X.
• Lebih lanjut, tingkat bunga yg akan dipergunakan oleh para pemodal
akan sama dengan tingkat bunga yg kita pergunakan (sesuai dengan
risikonya) dalam menaksir PV arus kas proyek tsb.
• Meskipun perushaaan X merupakan perusahaan yg hipotesis, tetapi
apabila, proyek X diterima, para pemodal yg memiliki saham PT. Indah
akan memiliki portfolio yg terdiri dari proyek X dan kekayaan PT. Indah
lainnya.
• Kita tahu bahwa kekayaan lainnya bernilai Rp9.000 juta.
• Karena keseluruhan kekayaan bersifat penjumlahan (additive), maka
keseluruhan kekayaan para pemodal akan sama dengan nilai kekayaan
lain plus nilai proyek X.
• Perhatikan bahwa kita menggunakan tingkat bunga yg telah
memasukkan unsur risiko.
• Tingkat bunga tsb merupakan opportunity cost bagi pemodal
untuk menginvestasikan dana tsb pada proyek X, dan bukan di
pasar modal.
• Hal tsb disebabkan karena pemodal mempunyai pilihan
investasi ditempat lain(pada finansial asset) dan tidak harus
pada proyek X.
• Dengan kata lain, apabila perusahaan tidak mengambil proyek
X, dana tsb dapat diberikan kepada pemodal dan biarlah
mereka melakukan investasi pada financial asset.
 KAS
.

Investasi Real Investasi

Perusahaan Pemgang Saham
Financial Asset
Asset

Pemegang
Membayar Dividen Saham
INVESTASI Kepada Pemegang Menginvestasika
Saham n Sendiri

Gambar 5.1. Perusahaan dapat menahan kas dan menginvestasikan pada proyek, atau
menyerahkan kepada pemegang saham
Keterangan Gambar 5.1.
• Gambar tersebut menunjukkan Trade-off (imbangan).
• Opportunity cost karena mengambil proyek tsb
adalah tingkat keuntungan yg seharusnya diperoleh
apabila para pemegang saham menginvestasikan dana
tsb pada kesempatan investasi yg mereka pilih.
• Apabila kita menginvestasikan arus kas proyek tsb
dengan tingkat keuntungan yg diharapkan dari
financial assets yg sebanding (artinya risikonya sama),
kita mengukur berapa banyak para pemodal bersedia
membayar proyek tsb.
 CAPITAL BUDGETING
(Penganggaran Modal)

• Capital budgeting (pengangaran modal) adalah

keseluruhan proses perencanaan dan pengambilan
keputusan mengenai pengeluaran dana dimana
jangka waktu kembalinya dana tersebut melebihi
waktu satu tahun.
• Capital Budgeting = investasi pada aktiva tetap
• Investasi jangka panjang sering dikaitkan dengan
penganggaran modal, sedang investasi jangka
pendek dikaitkan dengan investasi pada modal
kerja.
Capital Budgeting
• Capital/modal = mengacu kepada aktiva tetap yang
dipergunakan dalam proses produksi.
• Budget = merupakan suatu rencana atau proyeksi
aliran kas dalam kurun waktu tertentu dimasa
mendatang.
• Capital Budgeting = Proses analisis menyeluruh
tentang suatu proyek/usulan investasi.
Mengapa Capital Budgeting
diperlukan ?
• Karena pada umumnya berbagai proyek/usulan investasi
yang diajukan di dalam perusahan lebih banyak daripada
besarnya dana yang tersedia untuk dapat membelanjainya.
• Berhubung dengan itu maka perlu diadakan penilaian
terhadap usul-usul investasi yang diajukan, untuk
kemudian diadakan rangking atas dasar suatu kriteria
tertentu.
• Pada akhirnya berdasarkan ukuran yang telah ditetapkan
oleh perusahaan dapatlah dipilih usul-usul proyek mana
yang dapat diterima, mana yang ditolak, dan mana yang
ditunda pelaksanaanya.
Apa beda Investasi pada aktiva tetap dan
investasi pada aktiva lancar ?
• Investasi aktiva lancar dan aktiva tetap bedanya
adalah pada waktu dan cara perputaran dana yang
tertanam didalamnya.
• Aktiva lancar: Kas -- A.lancar --Kas

depresiasi 
• Aktiva tetap: Kas depresiasi  ---Kas
 
Jenis-jenis usulan investasi
• Investasi penggantian = ganti aktiva yang telah
usang
• Investasi penambahan kapasitas = buka pabrik
baru, tambah mesin baru
• Investasi penambahan produk baru
• Investasi lain-lain = pasang heater dan AC
Mengapa cash flow lebih diutamakan
daripada laba akuntansi?
• Karena untuk mendapatkan keuntungan tambahan,
kita harus mempunyai kas untuk ditanamkan kembali.
• Sedang kita tahu bahwa keuntungan yang dilaporkan
dalam buku belum pasti dalam bentuk kas, sehingga
dengan demikian jumlah kas yang ada dalam
perusahaan belum tentu sama dengan jumlah
keuntungan yang dilaporkan dalam buku.
 Metode Penilaian Investasi
• Payback Period (PBP) • Tiga metode yang
• Net Present Value (NPV) pertama mendasari diri
• Internal Rate of Return (IRR) pada aliran kas (cash
• Modified Internal Rate of
flow) atau “proceed)
Return (MIRR) sedangkan yang terakhir
menggunakan
• Profitability Index (PI)
keuntungan neto
• Accounting Rate of Return sesudah pajak yang
(ARR)
dilaporkan dalam buku
sebagai dasar
perhitungannya.
Payback Period (PBP)
• PBP = suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup
kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceed
atau aliran kas neto (kecepatan kembalinya dana).
• Atau lamanya kembali investasi, sehingga usul investasi yang
dipilih adalah yang mempunyai PBP yang terpendek, artinya
semakin pendek semakin cepat kembalinya investasi tersebut.
• Contoh: Suatu unsulan investasi (proyek) membutuhkan investasi
sebesar Rp 120.000.000,- yang diperkirakan mempunyai proceed
selama usianya sbb:
Tahun 1 2 3 4 5 6
Proceed
(Rp 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000
000)

Kalau Sekaran pinjam Rp 40 juta berapa nilai nilai uang yang sebanding dengan
40 juta sekarang itu nanti setelah 3 tahun jika tingkat keuntungan yang
disyaratkan adsala 10% , jawbannya adalah:
Rp 40 juta (1 + i)n = 40 juta (1,1) 3 = 40 juta (1,331) = Rp 53,24 juta.
 Perhitungan PBP
• Jumlah Investasi Rp 120.000
• Proceed Tahun 1 Rp 60.000 ( - )
• Investasi yg blm kembali Rp 60.000
• Proceed tahun ke 2 Rp 50.000 ( - )
• Investasi yg blm kembali Rp 10.000

• Proceed tahun ketiga Rp 40 juta padahal dana yang dibutuhkan untuk menutupi investasi yang
belum pada akhir tahun kedua adalah Rp 10 juta. Ini berarti bahwa waktu yang diperlukan
untuk memperoleh dana sebesar Rp 10 juta dalam tahun ketiga adalah ¼ tahun lagi ditahun
ketiga, yaitu:
• Rp 10 juta/Rp 40 juta = ¼ = 0,25 tahun = 3 bulan atau dengan cara (0,25 x 12 bulan = 3 bulan).
• Jadi supaya investasi yang kita keluarkan Rp 120 juta bisa kembalai
maka kita perlu waktu untuk menunggu hingga 2, 2,5 tahun atau 2
tahun 3 bulan.
• Bagaimana caranya kalua tahun ke-3 yang diperoleh aliaran kas hanya RP 23 juata bukan 40
juta, berapa lama harus menunggau supaya PBP?
• Jwabanya: tahun ketiga -- kita bagi Rp 10/23 juta = 0,434 tahun
• Jadi rubah ke bulan yaitu 0,434 x 12 bulan = 5,208 bulan, lalu untuk mencari hari kita kali lagi
0.208 bula x 30 hari = 6,24 hari. Untuk mencari jam kita kalikan 0,24 x 24 jam = 5,76 jam. Lalju
untjuk mendapatkan berap;a menit kalikan 0,76 x 60 menit = 45, 6, lalu untuk mendapatkan
deikt kalikan 0,6 x 60 detik = 36 dettik .
• Jadi PBP adalajh 2 tahun, 5 bulan, 6 hari, 5 jam, 45 menit dan 36 detik.
Kelemahan Metode PBP
• Metode ini mengabaikan penerimaan2 investasi
atau proceed yang diperoleh setelah payback
period tercapai, oleh karena itu kriteria ini bukan
alat pengukur “profitabilitas” tetapi alat pengukur
“rapidity” atau kecepatan kembalinya dana.
• Metode ini mengabaikan TVM
• Maka,karena kelemahan diatas, diterapkanlah
metode NPV.
 Net Present Value (NPV)
• Metode NPV ini memperhatikan TVM
• NPV = selisih antara PV aliran kas bersih (proceed) dengan PV
investasi.
• Pertama-tama yang dihitung adalah PV dari proceed yang
diharapkan atas dasar discount rate tertentu (discount factor,
DF). Kemudian jumlah PV selama usianya dikurangi dengan PV
dari investsi awal (initial investment).
• Selisih antara PV dari keseluruhan proceed dengan PV dari
pengeluaran modal (capital outlay-initial investment) disebut
Nilai Bersih Sekarang, NPV.
• Metode yang menghitung nilai bersih dengan cara
mendiskontokan cash flow atas dasar cost of capital atau rate
of return yang diinginkan.
Rumus NPV

n
CFt
NPV    Io
t  0 (1  k )
t
Perhitungan NPV
(Atas dasar Discount Factor, 10%)
Tahun DF (10%) Proceed PV dari
(NCFt) Proceed
(Rp 000)
1 0,909 60.000 54.540
2 0,826 50.000 41.300
3 0,751 40.000 30.040
4 0,683 30.000 20.490
5 0,621 20.000 12.420
6 0,564 10.000 5.540
Usul investasi PV dari Proceed 164.430
tsb dapat
diterima karena PV dari Outlays 120.000
NPV > 0 NPV + 44.430
Atau Positif
Contoh 2 untuk menghitung NPV

Seorang pengusaha menrencanakan membuat sebuah industry yang mengolah

hasil -hasil pertanian. Berdasarkan hasil penelitian ygn dilakukan untuk mendirikan
industry (pabrik) ini membutuhkan dana investasi Rp 35 juta yang akan
dialokasikan selama 2 thn. Pada tahun psersiapan (tahun 0) sebesar Rp 20 juta dan
tahun pertama sebesar Rp 15 juta. Kegiatan pabrik mulai berjalan setelah 2 tahun
dari pembangunan kontruksi. Jumlah biaya opesrasi dan pemeliharaan(OM,
operating and maintainance cost) berdasarkan rekapiulasi dari berbagai biaya
pada tahun kedua adalah RP 5 juta pertahun dan untuk tahun berikutnya seperti
terlhat
Tahu dalam
Investtable beirkutTotal
Biaya ini. cost Benefit Net DF = 18% PV
n asi (Rp operas Benefit (1/1,18) n
(Rp 000)
000) i
(Ro
000)

0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 -20.000

1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 -15.000
2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 3.591
3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 3.652
4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0.5158 4.126
5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 4.371
6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 5.186
7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 5.336
8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 5.586
9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 5.863
10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 6.115
Internal Rate of Return (IRR)
• IRR = tingkat diskonto/discount rate yang
menyamai PV aliran kas bersih dengan PV
investasi.
• IRR = tingkat discount rate yang menyamai NPV
sama dengan nol.
n
CFt

t  0 (1  IRR )
t
0

NPV1
IRR  i1  (i2  i1 )
NPV1  NPV2
Perhitungan IRR dengan tingkat bunga 20% dan 30%

Tahun Proceed DF PV DF PV dari Proceed

(NCFt) (20%) (Rp 000) (30%) (Rp 000)

1 60.000 0,833 49.980 0,770 46.200

2 50.000 0,694 34.700 0,592 29.600
3 40.000 0,579 23.160 0,455 18.200
4 30.000 0,482 14.460 0,350 10.500
5 20.000 0,402 8.040 0,269 5.400
6 10.000 0,335 3.350 0,207 2.070

PV of Proceeds 133.690 111.970

PV of Initial Outlay 120.000 120.000
NPV Rp + 13.690 Rp - 8.030
NPV1 NPV2
IRR cont…
NPV1
IRR  i1  (i2  i1 )
NPV1  NPV2

13.690
IRR  20%  (20%  30%)
13.690  (8.030)
IRR  20%  6,30%  10%
IRR  26,30%
• IRR = i1 + (NPV1/(NPV1-NPV2)) (i2 – i1)
• IRR = 20% + (13.690/(13,690 – (-8.030)) (30% – 20%)
• IRR = 0,20 + (0,63) (0,1)
• IRR = 0,20 + 0,063
• IRR = 26,3% atau boleh juga dengan cara persen langsung sbb:
• IRR = 20% + (63%) (10%)
• IRR = 20% + 6,3%
• IRR = 26,30% jadi IRR > SOCC maka proyek ini layak karena IRR >
dari Bunga Pasar (10%)
• SOCC = social opportunity cost of capital = bunga pasar = tingkat
keuntungan yg layak
Profitability Index (PI)
• PI = Merupakan rasio antara PV aliran kas bersih
dengan PV investasi (indeks profitabilitas)
• PI = Modifikasi dari metode NPV
• PI = Cost benefit analysis method
• Pada contoh diatas, PI = 164.430/120.000 = 1,37
• Sehingga usul investasi tsb dapat diterima karena PI
> 1 proyek layak (go)

n
CIFt
PVbenefits  (1  k ) t
PI   t 0
n
PV cos t COFt

t  0 (1  k )
k
PI cont…
• Pendekatan PV diatas dapat dirubah untuk
mengghitung PI, dengan cara membagi PV proceeds
dengan PV dari Initial Outlay.
• Proyek diterima jika PI >1
n
CIFt
PVbenefits t  0 (1  k )
t
PI   n
PV cos t COFt
t  0 (1  k )
k

Rp164.430
PI 
Rp120.000
PI  1,37
Net Benefit Cost Ratio (NBC Ratio)
n
Bt
. BCRu  
t  0 Ct
n
Bt
 (1  r ) t
BCRd  t n0
Ct

t 0 (1  r ) t

n n
Bt Ct
NPV   
t 1 (1  r ) t
t 1 (1  r ) t
Accounting Rate of Return
(ARR)
• ARR, diistilahkan juga dengan accounting rate of
return,yang menunjukkan persentase keuntungan
neto sesudah pajak dihitung dari average
investment (initial investment). Metode ini
mendasari diri pada keuntungan yang dilaporkan
dalam buku (reported accounting report). Sering
disebut laba bersih perusahaan, atau EAT.
• Apabila ARR lebih besar daripada minimum ARR,
maka usul investasi tsb dapat diterima, kalau lebih
kecil akan ditolak.
ARR
• Metode ARR menggunakan keuntungan setelah
pajak (EAT), dibagi dengan rata-rata nilai buku
investasi selama usia investasi. Kalau investasi awal
adalah Rp100.000,- degnan depresiasi pertahun
adalah Rp16.000.
• Maka rata-rata investasi adalah:
• (100.000 + 84.000 + 68.000 + 52.000 + 36.000+
20.000)/6 tahun = Rp60.000,-
• Sedang pendapatan per tahun adalah Rp140.000,
maka ARR = Rp140.400/60.000 = 2,34 atau 234%.
ARR cont…
• ARR = rata rata NCFt /Initial Investment
• ARR = (210.000/6)/120.000
• ARR = 35.000/120.000
• ARR = 29,16%
Cash flow for project S and L

Expected after-tax Net Cash Flow, CFt

Yea Project Project DF= Discounted Cummulative

r (t) (S) (L) (10%) Project Project Project Project
(S) (L) (S) (L)
0 ($1.000) ($1.000) 1,000 ($1.000) ($1.000) ($1.000) ($1.000)
1 500 100 0.909 455 91 (545) (909)
2 400 300 0.826 331 248 (214) (661)
3 300 400 0.751 225 301 11 (360)
4 100 600 0.683 68 410 79 50
 Payback Period
• PBP(s) = 2 +1/3 tahun
• PBP(L) = 3 +1/3 tahun

• Discounted Payback(S) = 2 +($214/$225)= 2,95 years

• Discounted Payback(L) = 3 +($360/$410)= 3,88 years
Konflik NPV dan IRR
• Dari dua metode pendiskontoan aliran kas ini, metode NPV dan
IRR – tampaknya terjadi konflik dalam pengambilan keputusan.
Karena ada proyek (A) misalnnya, dengan menggunakan NPV
diterima tapi dengan IRR proyek B yang harus diterima, atau
sebaliknya.
• Maka lahirlah Modified Internal Rate of Return (MIRR) untuk
mengatasi konflik diatas, kekhususan di MIRR adalah bahwa ia
menggunakan reinvestment rate yang sama untuk proyek yang
berbeda.

n 1

 AKB (1  r )
n i 0
i
2

MIRR  1
A0
NPV dan IRR
• NPV mempunyai kelebihan terhadap IRR selain
karena penggunaan reinvestment rate yang tetap
sama yang berarti lebih konsisten, NPV juga
mempertimbangkan skala investasi.
• Oleh karena IRR dinyatakan dalam persentase maka
skala investasi dibaikan, sebaliknya, karena hasil
dari NPV dinyatakan secara absolut dalam rupiah
maka skala investasi diperhatikan.
MIRR
• MIRR = Modified internal rate of return
• Digunakan untuk menghitung IRR pada situasi
dimana investasi awal dibiayai oleh hutang dan
pendapatan dari cash flow diinvestasikan kembali
pada tingkat bunga tertentu.
• AKB = Aliran kas bersih
• Ao = Initial outlay atau investasi awal
MIRR
• Sehingg, MIRR:
• 100.000 (1 + MIRR)n = NPV
• 100.000 (1 + MIRR)5 = 194.745
• (1 – MIRR)5 = 1,94745
• MIRR = (1,94745)1/5 – 1
• MIRR = 14,26% untuk proyek A.
• Hasil yang diperoleh dengan metode NPN dan MIRR adalah sama, maka proyek
yang diterima dengan NPV juga diterima dgn MIRR, Karena jika MIRR investasi
lebih besar dari pada biaya modalnya maka investasi tsb layak dilaksanakan.
• i = (FV/PV)1/n - 1 x100% disini dimana i asumsi MIRR
• Dalam soal diatas FV = 194.745 sedangkan PV = 100.000
• Dan n = 5 tahun
• Rumus dasar adalah Bungan majemuk, yaitu FV = PV (1 + i)n
• Atau S = P (1 + i)n sering disebut compound interest.
Capital Rationing (Pencatuan Modal)

• Dana investasi yang tersedia untuk satu tahun sering dibatasi

oleh ceiling atau batas tertinggi (plafond) tertentu sehingga
sebahagian unsur investasi terpaksa tidak dapat dilaksanakan
meskipun sebenarnya usul investasi tsb dapat diterima. Adanya
batasan investasi dalam suatu tahun tertentu, disebut
pencatuan modal.
• Pencatuan modal = suatu keadaan dimana investasi aktiva tetap
diabatasi oleh tersedianya dana yang dapat diivestasikan pada
suatu periode tertentu.
• Investasi mutually exclusive = saling meniadakan = harus pilih
salah satu dari investasi tsb, artinya tidak boleh ambil kedua-
duanya. Satu lagi, investasi independen = boleh ambil dua-
duanya.