SATUAN ACARA PERKULIAHAN

HUKUM AGRARIA
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA
SEMESTER GENAP TAHUN AKADEMIK 2014/2015

PERSYARATAN PERKULIAHAN

 Wajib hadir tepat waktu, disetiap perkuliahan (tatap muka)

 Toleransi : 25 % dari tatap muka (termasuk ijin, sakit, dan
lain-lainnya).
 Perserta yang kehadirannya dalam perkuliahan kurang dari
75 % dari tatap muka, TIDAK DIIJINKAN MENGIKUTI UJIAN
AKHIR SEMESTER.
 Wajib menggunakan pakaian sopan dan rapih (kemeja
blouse, atau kaos berkerah) dan menggunakan sepatu.
A. BUKU WAJIB

1. Prof. Boedi Harsono, Hukum Agraria

Indonesia, Hukum Tanah Nasional, Jilid I
Cetakan ke-10, Penerbit Djakarta, Edisi 2008

2. Prof. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia

: Himpunan Peraturan-peraturan Hukum
Tanah, (Edisi 2008), Penerbit Djakarta

3. Prof. Boedi Harsono, Menuju Penyempurnaan

Hukum Tanah Nasional, edisi 2007, Penerbit :
Universitas Trisakti.

4. Reading Material (Diktat Azas-azas Hukum

Agraria) yang dibukukan Pengajar.
B. BAHAN BACAAN TAMBAHAN

1. Prof. Arie S. Hutagalung, SH, MLI, Condominium

dan Permasalahannya, Jakarta BPFH Universitas
Indonesia, 2003

2. Prof. Arie S. Hutagalung, SH, MLI, Serba Aneka

Masalah Tanah Dalam Kegiatan Ekonomi (Suatu
Kumpulan Karangan) Jakarta : BPFH Universitas
Indonesia, 1999

3. Prof. Arie S. Hutagalung, SH, MLI Tebaran

Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah, LPHI
Jakarta, 2005
 SAP HUKUM AGRARIA

MINGGU TOPIK MATERI

KE
I Perkenalan Perkenalan dan Penjelasan Umum
Perkuliahan dan Materi Perkuliahan

A. Pengertian dan Ruang 1. Dalam arti luas

Lingkup Hukum Agraria 2. Dalam arti sempit

B. Garis-garis Besar 1. Hukum Tanah Lama (sebelum

Perkembangan Hukum UUPA)
Tanah di Indonesia a. Hukum Tanah Adat
b. Hukum Tanah Swaparaja
c. Hukum Tanah Administrasi
d. Hukum Tanah Antar Golongan
2. Macam Hak Penguasaan atas Tanah di
Indonesia dan Pengaturannya Dalam
Sistem Tanah Sebelum UUPA
a. Tanah Hak Indonesia
b. Tanah Hak Barat
MINGGU TOPIK MATERI
KE
II 3. Hukum Tanah Nasional (Hukum Tanah
Baru

C. Pembentukan UUPA dan 1. Fungsi UUPA

Perkembangan Hukum Tanah 2. Tujuan UUPA
di Indonesia 3. Hubungan Fungsionil UUPA sebagai
HTN
4. Konsepsi Hukum Tanah Nasional
III D. Hak Penguasaan atas Tanah 1. Pengertian
Menurut Hukum Tanah 2. Macam Hak Penguasaan atas Tanah
Nasional 3. Uraian Hak Atas Tanah
a. Hak Milik/Perwakafan
IV b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai
e. Hak Pengelolaan
MINGGU TOPIK MATERI
KE

V f. Hak Sewa
g. Hak Gadai
h. Hak Usaha Bagi Hasil
i. Hak Menumpang

VI E. Landreform di Indonesia 1. Pengertian

2. Tujuan
3. Landasan Hukum Landreform
4. Program Landreform

VII
UJIAN TENGAH CLOSE BOOK
SEMESTER

VIII F. Pengadaan Tanah Untuk 1. Fungsi Tanah

Pembangunan 2. Tata cara Memperoleh Tanah yang
Diperlukan
a. Permohonan Hak
b. Perjanjian dengan Pemilik Tanah
MINGGU TOPIK MATERI
KE

IX c. Pemindahan Hak
d. Pelepasan Hak
e. Pencabutan Hak

X G. Pendaftaran Tanah 1. Jaminan Kepastian Hukum

2. Pengertian
3. Peraturan/Dasar Hukum
4. Tujuan
5. Instansi Penyelenggara
6. Pelaksanaan Kegiatan
Pendaftaran Tanah
7. Kekuatan Pembuktian Sertipikat
Hak atas Tanah
MINGGU KE TOPIK MATERI
XI H. Tanah Sebagai Jaminan 1. Pengertian
Hutang 2. Maksud dan Tujuan Jaminan Kredit
3. Ciri-ciri dan Sifat Perjanjian Kredit
4. Bentuk Jaminan Kredit
5. Pengertian Hak Tanggungan (HT)
6. Peraturan/Dasar Hukum
7. Sifat Hak Tanggungan
8. Subyek dan Obyek HT
9. Prosedur Pembebanan HT
10. Tingkatan HT
11. Peralihan HT
12. Hapusnya HT
13. Roya HT
XII I. Rumah Susun di Indonesia 1. Tujuan
2. Pengertian
3. Hak atas Tanah yang dapat dibangun
Rumah Susun
4. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
5. Pembebanan HT atas Rumah Susun
dan Satuan Rumah Susun
6. Perhimpunan Penghuni
MINGGU TOPIK MATERI
KE
XIII RESPONSI
XIV UJIAN AKHIR SEMESTER OPEN REGULATION
 PENGERTIAN AGRARIA
DALAM UUPA

Pengertian agraria meliputi bumi, air

dan kekayaan alam yang terkandung
di dalamnya.

10
 Pengertian bumi meliputi permukaan bumi
(yang disebut tanah), tubuh bumi di
bawahnya serta yang berada di bawah air
(pasal 1 ayat 4 jo pasal 4 ayat 1).

 Pengertian air meliputi baik perairan

pedalaman maupun laut wilayah Indonesia
(pasal 1 ayat 5)

11
 Kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi
disebut bahan-bahan galian, yaitu unsur-unsur
kimia, mineral-mineral, dll. (Undang-undang Nomor
11 tahun 1967 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok
Pertambangan yang diubah dengan Undang-undang
No. 4 tahun 2009 tentang Pertambangan Mineral dan
Batubara dan Undang-undang No. 22 tahun 2001
tentang Minyak dan Gas Bumi.

 Kekayaan alam yang terkandung di dalam air adalah

ikan dan lain-lain kekayaan alam yang berada di
dalam perairan pedalaman dan laut wilayah Indonesia
(Undang-undang Nomor 31 tahun 2004 yang diubah
dengan UU No. 45 Tahun 2009 tentang Perikanan).

12
Pengertian Agraria dalam UUPA hakikatnya
adalah sama dengan pengertian ruang dalam
Undang-undang No.26/2007

Dalam Pasal 1 angka 1 dinyatakan :

“Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat,

ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di
dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat
manusia dan mahluk lain hidup, melakukan kegiatan,
dan memelihara kelangsungan hidupnya”.

13
Dalam Penetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat Republik
Indonesia Nomor IX/MPR/2001 tanggal 9 November 2001
tentang Pembaruan Agraria dan Pengelolaan Sumber Daya
Alam, dinyatakan bahwa “Sumber daya agraria/sumber daya
alam meliputi bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam
yang terkandung di dalamnya sebagai Rahmat Tuhan Yang
Maha Esa kepada bangsa Indonesia merupakan kekayaan
nasional yang wajib disyukuri. Oleh karena itu harus
dikelola dan dimanfaatkan secara optimal bagi generasi
sekarang dan generasi mendatang dalam rangka
mewujudkan masyarakat adil dan makmur”.

Bumi, air ruang angkasa dan kekayaan alam yang

terkandung di dalamnya dalam UUPA dicakup dengan
pengertian “Agraria”, sebagaimana juga dinyatakan dalam
TAP MPR No. IX/MPR/2001 diatas.

14
Hukum Agraria merupakan suatu kelompok
berbagai bidang hukum, yang masing-masing
mengatur hak-hak penguasaan atas sumber-
sumber daya alam tertentu yang termasuk
pengertian Agraria.

Kelompok tersebut terdiri atas :

1. Hukum Tanah
2. Hukum Air
3. Hukum Pertambangan
4. Hukum Perikanan
5. Hukum Penguasaan Atas Tenaga dan Unsur-
unsur Dalam Ruang Angkasa (bukan “Space
Law”) 15
 HUKUM AGRARIA
LUAS SEMPIT

PENGERTIAN Seperangkat hukum yang Seperangkat hukum yang

mengatur Hak Penguasaan mengatur Hak Penguasaan
atas Sumber Alam atas Tanah

OBYEK Hak Penguasaan atas Sumber- Hak Penguasaan Atas

sumber Alam Tanah

RUANG - Hukum Tanah Hukum Tanah

LINGKUP - Hukum Air
- Hukum Perikanan
- Hukum Kehutanan
- Hukum atas Tenaga dan
Unsur-unsur dalam Ruang
Angkasa (bukan Space Law)
16
 Pengertian Tanah dan Hak Atas Tanah

1. Dalam pasal 4 dinyatakan, bahwa atas dasar hak

menguasai dari Negara....... ditentukan adanya
macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan
dipunyai oleh orang-orang.......

Dengan demikian jelaslah, bahwa tanah dalam

pengertian yuridis adalah permukaan bumi (ayat
1). Sedang hak atas tanah adalah hak atas
sebagian tertentu permukaan bumi, yang
berbatas, berdimensi dua dengan ukuran panjang
dan lebar.
17
2. a. Yang dipunyai dengan hak atas tanah itu
adalah tanahnya, dalam arti sebagian tertentu
dari permukaan bumi.

b. Wewenang menggunakan yang ber-sumber

pada hak tersebut diperluas hingga meliputi juga
penggunaan sebagian tubuh bumi yang ada di
bawah tanah dan air serta ruang yang ada di
atasnya.

c. Batas yang dinyatakan dalam pasal 4 ayat (2)

dengan kata-kata : sekedar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan dengan
penggunaan tanah itu, dalam batas- batas
menurut undang-undang ini (yaitu : UUPA) dan
peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi.
18
3. a. Pasal 8 : pengambilan kekayaan alam yang
terkandung dalam bumi, air dan ruang angkasa perlu
diatur.
b. Penjelasan pasal 8 disebutkan : karena ... hak-hak
atas tanah itu hanya memberi hak atas permukaan
bumi, maka wewenang-wewenang yang bersumber
daripadanya tidaklah mengenai kekayaan-kekayaan
alam yang terkandung dalam tubuh bumi, air dan ruang
angkasa. Oleh karena itu maka pengambilan kekayaan
yang dimaksudkan itu memerlukan pengaturan
tersendiri. Ketentuan ini merupakan pangkal bagi
perundang-undangan pertambangan dan lain-lainnya.
c. Pengambilan kekayaan alam yang berupa bahan-
bahan galian yang telah disinggung di atas,
memerlukan adanya hak tersendiri, yaitu Kuasa
Pertambangan yang diatur dalam UU Pokok
Pertambangan.

19
4. a. Dalam Hukum Tanah negara-negara yang
menggunakan apa yang disebut “Azas Accessie” atau
“Asas perlekatan”, bangunan dan tanaman yang ada di
atas dan merupakan satu kesatuan dengan tanah,
merupakan “bagian” dari tanah yang bersangkutan.

b. Perbuatan hukum mengenai tanah dengan

sendirinya, karena hukum meliputi juga tanaman dan
bangunan yang ada di atasnya.

c. Hukum Tanah kita menggunakan asas Hukum Adat

yang disebut asas pemisahan horizontal (dalam
bahasa Belanda disebut : “horizontale scheiding”).
Bangunan dan tanaman bukan merupakan bagian dari
tanah. Maka hak atas tanah tidak dengan sendirinya
meliputi pemilikan bangunan dan tanaman yang ada
di atasnya.
20
5. Perbuatan hukum yang dilakukan bisa meliputi
tanahnya saja. Atau hanya meliputi bangunan
dan/atau tanamannya saja, yang kemudian
dibongkar (“adol bedol”) atau tetap berada di atas
tanah yang bersangkutan (“adol ngebregi”).
Perbuatan hukumnya pun bisa juga meliputi
tanah berikut bangunan dan/atau tanaman keras
yang ada di atasnya, dalam hal mana apa yang
dimaksudkan itu wajib secara tegas dinyatakan.

21
6. Pengertian “land” dalam perundang-undangan negara
lain.
a. Dalam National Land Code Malaysia (1965) pasal 5
pengertian “tanah” yang disebut land meliputi
(“includes”) :
i. that surface of the earth and all substances
forming that surface;
ii. the earth below the surface and all substances
therein;
iii. all vegetation and other natural products,
whether or not requiring the periodical
application of labour to their production, and
whether on or below the surface;
iv. all things attached to the earth or permanently
fastened to anything attached to the earth,
whether on or below the surface; and
v. land covered by water.
22
b. Dalam Land Titles Act Singapura (1993) pasal 4
pengertian land didefinisikan sebagai :

the surface of any defined parcel of the earth,

and all substances there under, and so much
of the column of air above the surface as is
reasonably necessary for the proprietor’s use
and enjoyment, and includes any estate or
interest in land all vegetation growing thereon
and structures affixed thereon or any parcel of
airspace or subterranean pace held apart form
the surface of the land as shown in an approved
plan Subject to any provisions to the contrary the
proprietorship of land includes natural rights to
air, light, water, and support and the right of
access to any highway on which the land abuts.
23
Ada persamaan hakiki dengan pengertian “tanah”
dalam arti yuridis seperti dijelaskan dalam UUPA,
yaitu bahwa yang dimaksudkan dengan “land”
adalah juga “permukaan bumi”. Tetapi diperluas
hingga meliputi juga hak atas tubuh bumi di bawah
dan ruang udara di atasnya, dalam batas-batas
keperluannya yang wajar.

Perbedaan lain adalah mengenai pemilikan

bangunan dan tanaman yang ada di atas tanah.
Malaysia dan Singapura, seperti negara-negara lain
pada umumnya, menggunakan asas accessie. Ada
perbedaan juga mengenai pemilikan kekayaan alam
dalam tubuh bumi di bawah yang dihaki. Ketentuan
hukumnya di berbagai negara tidak seragam

24
7. Negara Bagian Amerika Serikat (Arkansas,
Kansas, Mississipi, Ohio, Pennsylvania, Texas
dan West Virginia), yang disebut ownership
states, minyak bumi dan gas, seperti halnya
batubara dan mineral lainnya yang ada dalam
tubuh bumi di bawah tanah adalah milik
yang empunya tanah.

25
8. Dalam Hukum Negara Bagian New
South Wales, Australia, semua minyak
bumi dan helium adalah milik Crown,
yang penguasaanya ada pada Negara
Bagian. Emas dan perak juga milik
Crown.

26
 GARIS BESAR PERKEMBANGAN HUKUM TANAH SEBELUM 24/9/1960
HUKUM TANAH YANG DUALISTIS

Perangkat Hukum Perangkat Hukum

Tanah Barat Tanah Adat

Kaedah-kaedahnya Kaedah-kaedahnya

Tertulis Tidak tertulis Tertulis Tidak tertulis

Diciptakan : Sebagai hukum

Buku II BW Hk. Kebiasaan
yang berlaku
(Belanda Kuno) - Pemr. HB
Buku III BW dikalangan
Buku IV BW
- Perm. Swaparja orang Indonesia
asli (Bumiputra)
Pra BW (seb. 1848)
(Hk. Tanah
Swapraja)
Agr. Wet 1870
Hk. Tanah Adm
Agr. Besluit 1870
27
 Hukum
Tanah Adat
Ketentuan
DUALISTIS
Pokok

Hukum Tanah
Barat
PLURALISTIS

Hukum Tanah Antar Golongan

Ketentuan
Hukum Tanah Administrasi
Pelengkap

Hukum Tanah Swapraja

28
 Tanah Hak Diatur oleh Hukum
Tanah Adat
Indonesia
Belum didaftar

STATUS TANAH
DI INDONESIA
SEBELUM UUPA

Sudah didaftar
Tanah Hak Diatur oleh Hukum
Barat Tanah Barat

29
Pada dasarnya tanah Hak Indonesia meliputi semua
tanah yang tidak diatur oleh Hukum Tanah Barat.
a. Kaedah tidak tertulis, yang berlaku di Indonesia
bagi penduduk asli sejak semula;

b. Kaedah tertulis, yang diciptakan oleh :

- Pemerintah Swapraja, misalnya peraturan
mengenai tanah di daerah Kesultanan
Yogyakarta, Surakarta atau Sumatera Timur

- Pemerintah Hindia Belanda, misalnya :

(1) Hak Agrarisch Eigendom, Stbl. 1872-117
(koninklijk Besluit) dan Stbl. 1873-38;
(2) Grond Vervreemdings Verbod (larangan
pengasingan tanah), Stbl. 1875-179

30
 Mis. Overschrijvings Ord.
Tertulis
Stbl. 1834-27

HUKUM
BELANDA
KUNO
Peraturan tentang sewa
menyewa tanah partikelir, mis.
Zaman VOC dulu sebagian tanah
di Jakarta adalah milik partikelir
Tidak yang disewakan untuk
tertulis mendirikan bangunan. Lembaga
ini diatur menurut hukum
kebiasaan dan dikenal sebagai
“Bataviasche Grondhuur”
31
 BUKU II BW, antara lain mengatur lembaga-lembaga :
- Eigendom (pasal 571)
- Opstal (pasal 711)
- Erfpacht (pasal 720)
- Gebruik (pasal 818)

BUKU III BW, mengatur :

1. Masalah jual beli tanah yang terdiri dari 2 tahap (pasal 1457
SESUDAH & 1458):
1848 - Tahap perjanjian, yang belum berarti hak atas tanah
berpindah;
- Tahap jurisdische levering, tahap terjadinya
pemindahan hak atas tanah yaitu balik nama di kantor
kadaster
2. Masalah sewa menyewa tanah (pasal 1588-1600). Ketentuan
sewa menyewa ini dengan adanya UUPA sekarang tidak
berlaku lagi.

BUKU IV BW, mengatur lembaga daluwarsa (acquisitive

verjaring) yang upaya hukum untuk dinyatakan sebagai
eigenaar (pasal 610 – 1955 jo 1963). Acaranya disebut
“eigendom-uitwijzing” (pasal 621, 622 dan 623).
Selain itu, hak eigendom dapat diperoleh melalui lembaga
daluwarsa (pasal 584)
32
 TANAH DOMAIN NEGARA

Tanah Tanah Tanah Hak Tanah Hak Tanah

Daerah Hak Barat Adat Kosong
Swapraja Eigendom lainnya

33
 HUKUM TANAH BARAT

Sebagai Pemilik Sebagai Penguasa

Hak-hak Perorangan : Hak-hak Indonesia:

- Hak Eigendom Hak Milik Adat
- Hak Erfpacht
- Hak Opstal
- Hak Gebruik
- Hak Sewa

34
 Hak Hak
Opstal Opstal

Hak Hak
Erfpacht
Perjanj Perjanj Erfpacht

Tanah Tanah
Hak Hak Hak Hak
Sewa Sewa
Eigendom Domein

Hak Hak
Gebruik Gebruik

Melalui Jual Beli

Hak Eigendom
35
 HUKUM TANAH ADAT
Hak Ulayat

Unsur Kepunyaan Unsur Kekuasaan

Kepala Adat

Hak-hak Perorangan:
(Hak-hak atas Tanah)

Primer : Hak Milik Adat

Hak Pakai

Sekunder : Hak Gadai

Hak Usaha BH
Magersari, Sewa
36
 HUKUM TANAH NASIONAL
Hak Bangsa (Ps. 1)

Unsur Kepunyaan Unsur Kekuasaan

Hak Menguasai Negara

(Ps. 2)

Hak-hak Perorangan:
(Hak-hak atas Tanah)
Primer : Hak Milik
Hak Pakai
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Sekunder : Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Hak Gadai
Hak Usaha BH
Magersari, Sewa 37
 SEBELUM UUPA S/D SESUDAH UUPA
23 SEPTEMBER 1960 (Sesudah 24 Sept.
1960)
Terpencar dalam berbagai
KEDUDUKAN HUKUM hukum: Satu Obyek
- Hk. Tanah Barat Adm. Satu Sistimatika
Perdata
- Hk. Tanah Adat Adm.
Perdata
- Hk. Tanah Administrasi
- Hk. Tanah Swapraja
- Hk. Tanah Antar
Golongan
KEDUDUKAN NEGARA Pemilik /Badan Hukum Badan Penguasa
Perdata
KEDUDUKAN HAK Hak-hak Barat Unifikasi dalam Hak 38