PENGEMBANGAN

PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN

Oleh :
IR. HERI SISMORO, MT

UNIVERSITAS SANGGA BUANA YPKP BANDUNG

JL. PHH. MUSTOFA NO. 68 – BANDUNG 40124
KUALITAS PERMUKIMAN DAN TERTIB
DALAM MEMBANGUN
 KUALITAS PERMUKIMAN

Faktor menurunnya kualitas permukiman, antara lain:

• Kepadatan bangunan perumahan terlalu tinggi
• Lenyapnya taman-taman kota dan ruang terbuka hijau
• Tidak terjangkaunya jaringan air bersih, listrik, pembuangan air kotor
• Berkurangnya tingkat pelayanan dan fasilitas umum, seperti
sekolah, tempat pertemuan, lapangan olahraga, tempat rekreasi,
dan lain-lain
• Hilangnya ciri-ciri khas atau karakter spesifik dari daerah
permukiman tertentu
 TERTIB DALAM
MEMBANGUN
• Membangun dalam hal ini adalah mendirikan, merenovasi atau

memperbaiki bangunan baik secara permanen maupun

sementara.

• Kegiatan ini haruslah memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

 TERTIB PEMBANGUNAN

Fungsi Permukiman:
1. Fungsi Pasif : Tersedianya sarana dan prasarana fisik.
2. Fungsi Aktif : Penciptaan lingkungan yang sesuai kehendak,
aspirasi, adat dan tata cara hidup penghuni dengan segenap
dinamika kehidupannya.
 FAKTOR TERTIB PEMBANGUNAN

Terdapat 5 (lima) Faktor Tertib Pembangunan :

1. Faktor Alam

2. Faktor Manusia

3. Faktor Masyarakat

4. Sarana Kegiatan

5. Jaringan Prasarana
 1. FAKTOR ALAM

• Pola tata guna lahan/ tanah

• Pemanfaatan dan kelestarian Sumber Daya Alam

• Daya dukung lingkungan

• Taman/ open space, area rekreasi dan olahraga

 2. FAKTOR MANUSIA

• Pemenuhan kebutuhan fisik dan fisiologis

• Penciptaan rasa aman dan terlindungi

• Rasa memiliki lingkungan

• Tata nilai dan estetika

 3. FAKTOR MASYARAKAT

• Peran serta masyarakat dalam pembangunan

• Aspek hukum (dasar hukum yang kuat dalam kepemilikan)

• Pola kebudayaan (tidak bertentangan dengan pola budaya

setempat)

• Aspek sosial ekonomi

• Kependudukan (melihat kebutuhan setiap lapisan masyarakat)

 4. SARANA KEGIATAN

• Perumahan/permukiman

• Pelayanan umum, seperti: sekolah, puskesmas, dan lain-lain

• Fasilitas umum, seperti: pasar, toko, balai pertemuan, lapangan

olahraga
 5. JARINGAN PRASARANA

• Jaringan utilitas: air bersih, pembuangan air kotor, listrik, gas,

pembuangan sampah, dan lain-lain

• Jaringan transportasi: transportasi darat, laut, udara, kereta api

• Jaringan komunikasi: telepon, e-mail, faximile, telecomprence, dll

Setiap pembangunan perlu mengindahkan 5 tertib dalam
membangun, untuk menghasilkan ruang kota yang teratur,
kehidupan aman, nyaman dan sehat.
5 Tertib Pembangunan :
1. Tertib Administrasi
2. Tertib Teknis
3. Tertib Lingkungan
4. Tertib Hukum
5. Tertib Lapangan
 1. Tertib Administrasi

• Memenuhi persyaratan Permohonan Izin Mendirikan Bangunan

(PIMB).
• Membayar retribusi pelayanan IMB, SIPB dan Re-IPB yang dilakukan
Pemda (Dinas Pengawasan Pembangunan Kota).
• Pemilik bangunan bukan rumah tinggal harus menunjuk pemborong
resmi/terdaftar mempunyai izin/SIPP/TDR, pengawas yg memiliki
SIBP.
• Melaporkan hasil pembangunan sesuai tahapan pelaksanaan pada
Sub Dinas Pelaksanaan Bangunan.
 2. Tertib Teknis

• Bangunan direncanakan oleh perencana yang memiliki izin bekerja/SIPP.

• Perencanaan harus sesuai ketentuan yang berlaku di bidang arsitektur,
konstruksi, perlengkapan teknis bangunan.
• Memenuhi ketentuan jarak bebas dan tata letak bangunan yang berlaku
• Memenuhi syarat standar tentang konstruksi beton, kayu, baja,
pembebanan.
• Mengikuti ketentuan teknis tentang instalasi dan perlengkapan bangunan :
listrik, AC, telepon, air bersih/kotor, transportasi vertikal, kebakaran,
pengelolaan limbah.
 3. Tertib Lingkungan

• Lingkungan yang tertib akan memberikan keamanan, kesehatan,

kenyamanan, indahan, keserasian kepada bangunan maupun

Lingkungan.

• Tidak benar daerah hunian dijadikan pertokoan, perkantoran, atau

industri, dll.
 4. Tertib Hukum

• Pembangunan oleh masyarakat harus mematuhi hukum dalam proses

izin mendirikan bangunan.

• Bangunan di atas tanah yang sah kepemilikannya dapat berupa

sertifikat, fatwa, surat kaveling atau akte notaris PPAT, surat bukti

lainnya.

• Bangunan yang didirikan harus sesuai dengan peruntukan tanah yang

ditetapkan dalam RUTR dan RBWK

 5. Tertib Lapangan

• Dilakukan sesuai perizinan yang berlaku, meliputi aspek planologis,

arsitektural, konstruksi dan kelengkapan bangunan.

• Pekerjaan benar-benar dilakukan dan diawasi oleh orang yang ahli

dibidangnya dan memiliki izin.

• Selama pelaksanaan pekerjaan, pemborong wajib menjaga keamanan,

keselamatan, kebersihan, ketertiban proyek, dan menghindarkan

terjadinya gangguan terhadap lingkungan.

 HAK ASASI PERMUKIMAN

• Fisik lingkungan mencerminkan pola kehidupan dan budaya masyarakat

setempat (punya ciri khas).
• Lingkungan permukiman harus didukung fasilitas pelayanan dan utilitas
umum yang sebanding dengan jumlah penduduk, ukuran dan luas
lingkungan (harmonis, tidak boleh timpang).
• Pada permukiman masyarakat berpenghasilan rendah sedapat mungkin
tersedia wadah kegiatan yang dapat menambah penghasilan masyarakat.
• Tersedia taman-taman dan ruang terbuka hijau.
 HAK ASASI PERMUKIMAN

• Perencanaan tata letak permukiman harus memanfaatkan bentuk

tofografi dan karakteristik alami tapak.
• Jalan masuk lingkungan harus berskala manusia, terdapat pemisahan
antara lalu lintas kendaraan dan pejalan kaki, sedapat mungkin diteduhi
pohon-pohon pelindung.
• Lingkungan permukiman harus menunjang terjadinya kontak sosial,
dapat menciptakan identitas dan rasa memiliki dari segenap penghuni.
 HAK ASASI BANGUNAN PERUMAHAN

• Interior dan eksterior rumah mencerminkan nilai-nilai dan tata cara

hidup penghuninya.

• Setiap rumah memiliki Kamar Mandi/WC dan tempat cuci sendiri yang

memenuhi syarat Kesehatan.

• Ukuran rumah dan pekarangan harus diperhitungkan atas dasar jumlah

anggota keluarga dan kemungkinan pertumbuhannya.

 HAK ASASI BANGUNAN PERUMAHAN

• Setiap rumah harus terbuka ke kedua arah guna mendapat

penghawaan silang dan pencahayaan alami.

• Setiap rumah harus memiliki taman sendiri.

• Batas pemilikan rumah dan pekarangan harus cukup jelas

perbedaannya dari daerah publik.
 Undang-Undang yang berkenaan dengan Hak
Perumahan dan Permukiman

• Pasal 27 ayat 2 Undang-Undang Dasar 1945

• Pasal 25 Deklarasi tentang Hak Asasi Manusia, tahun 1948

• Perjanjian Internasional tentang Hak Ekonomi, Sosial dan

Budaya (pasal 11:1)

• Undang-Undang No. 4 tahun 1992 (pasal 5)

• Undang-Undang No. 1 tahun 2011

 PRINSIP HAK PERUMAHAN

• Hak memiliki, apapun bentuknya

• Hak mengembangkan mutu

• Hak mencapai sumber daya

• Hak mendapat informasi

• Hak dibantu pemerintah bila tidak mampu

FAKTOR YANG MEMPENGARUHI ORIENTASI DAN
TATA LETAK BANGUNAN PERUMAHAN

1. Orientasi Terhadap Matahari

• Arah yang disarankan
• Pengendalian arah sinar matahari
• Daerah bukaan sinar matahari
• Pengaruh sinar matahari terhadap bangunan dan manusia

2. Orientasi Angin
• Arah yang di sarankan
• Pengendalian arah angin
• Daerah bukaan arah angin
• Pengaruh angin terhadap bangunan dan manusia
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI ORIENTASI DAN
TATA LETAK BANGUNAN PERUMAHAN

3. Topografi (Kontur)
• Cut (kupasan)
• Fill (Urugan)
• Cut and Fill (Kupasan dan urugan)

4. Kebisingan
• Bukaan terhadap kebisingan pesawat terbang
• Bukaan terhadap kebisingan lalu lintas
• Bukaan terhadap kebisingan jalur kereta api
• Pengendalian kebisingan
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI ORIENTASI DAN
TATA LETAK BANGUNAN PERUMAHAN

5. Struktur Pola Ruang 6. Lansekap Perumahan

Pengelompokan massa bangunan
terdiri dari :
• Kelompok Publik
• Kelompok Semi Publik
• Kelompok Service
Fungsi taman khususnya vegetasi antara
lain :
• Pengendali Angin
• Pengendali Kebisingan
• Pengendali Udara
• Pengendali Erosi
• Pembatas (Privasi)
• Pengarah
• Tempat habitat makhluk hidup, dll
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI ORIENTASI DAN
TATA LETAK BANGUNAN PERUMAHAN
7. Keamanan Tapak
• Menciptakan daerah teritorial
• Menentukan zona transisi
• Penempatan Kemudahan
• Menciptakan kemudahan pengawasan
8. Utilitas air kotor
• Sistem drainase permukaan.
• Sistem drainase bawah-tanah tertutup.
• Sistem drainase bawah-tanah tertutup
dengan tempat penampungan pada
tapak.
• Sistem kombinasi drainase tertutup
untuk daurah yang diperkerasan dan
terbuka untuk daerah yang tidak
diperkeras.
 METODE MEMBANGUN
PERUMAHAN
Proses pembangunan perumahan dapat ditinjau melalui beberapa sudut pandang
diantaranya :
1. Membangun Sebagai Proses Organisasi
Pembangunan perumahan dapat sebagai suatu rangkaian pekerjaan yang berurutan dan
berkesinambungan. Apabila ditinjau dari kesatuan maka pembangunan perumahan ini merupakan
suatu proses yang dilakukan dengan tujuan akhir untuk mengadakan bangunan. (diagram rangkaian
aktivitas dalam pembangunan rumah).

2. Membangun Sebagai Penerapan Teknologi

Teknologi artinya cara membuat, aktivitas membangun perumahan salah satu penerapan teknologi,
karena melibatkan cara-cara dan perlengkapan tertentu dalam mengaplikasikan teknologi.
Dalam Prosesnya Teknologi Pembangunan Perumahan
Terkait Dengan :

A. Cara Membuat Rumah B. Cara Menggunakan Rumah

• Pencarian lahan Yang mempengaruhi penggunaan rumah di pengaruhi oleh :
• Persiapan lahan • Tingkat peradaban
• Persiapan bahan bangunan • Kondisi sosial
• Perencanaan bangunan • Lingkungan tempat tinggal
• Perancangan bangunan • Pendidikan dan pengalaman
• Pelaksanaan bangunan
• Penyelesaian / finishing C. Cara Memelihara Rumah

bangunan • Bahan
• Bentuk
• Letak dan kondisi tempat tinggal
Perkembangan metode pembangunan rumah secara umum dipilah
berdasarkan aspek waktu, yaitu :
a. Metode pembangunan tradisional (masa prarevolusi industri / non
industrialized)
b. Metode membangun rasional (masa transisi antara praindustri dan
industri)
c. Metode pembangunan modern (masa sesudah revolusi industri/
industrialized)