Hukum Agraria

“HAK ATAS TANAH”

 Tanah mempunyai
kedudukan yang amat
penting bagi manusia,
masyarakat serta
negara…

2
Begitu pentingnya peran tanah
bagi individu, rakyat dan
negara, maka tanah perlu
diatur dalam suatu peraturan
perundang-undangan yang
dapat memberikan kepastian
hukum baik dalam penetapan
hak ataupun dalam
pencabutan hak atas tanah

3
 Daftar Isi

1. Pengertian
2. Hak Atas Tanah secara historis
3. Hierarki Hak Atas Tanah dalam Hukum T
anah Nasional
4. Pembagian Hak Atas Tanah Berdasarka
n sifatnya
5. Hak Atas Tanah sebagai Lembaga Huku
m
4
 1. Pengertian
• “Hak” adalah “claim” atau tuntutan, dan suatu
kepentingan yang dilindungi oleh hukum.
• Kepentingan pd hakekatnya mengandung
kekuasaan yg dijamin dan dilindungi oleh
hukum.
• Dengan perlindungan hukum tersebut maka
subjek hak dapat menuntut haknya terhadap
setiap gangguan pihak lain termasuk negara.
• Hak untuk memiliki tanah atau dlm bahasa
UUPA disebut “hak atas tanah”, pd hakekatnya
mengandung kekuasaan atau kewenangan bagi
pemegangnya, secara bersamaan dibebani
kewajiban.
5
• Tanah adalah permukaan bumi (the
surface of earth)  ps.4 ayat (1) UUPA
• Jadi, Hak Atas Tanah (HAT) adalah hak
atas permukaan bumi.
• Selanjutnya, ps.4 ayat (2) menyatakan
bahwa hak-hak atas tanah tsb memberi
wewenang untuk mempergunakan tanah
yang bersangkutan, demikian pula tubuh,
bumi dan air serta ruang yang ada di
atasnya sekedar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan
dengan penggunaan tanah dgn batas
UUPA dan per-UU lainnya.
6
 2. HAT secara Historis

Hak Atas

* Akan menjadi titik poin pembahasan

Tanah

Sebelum UUPA Setelah UUPA

1. Tanah-tanah Yaitu HAT yang
Hak Barat diatur di dalam
2. Tanah-tanah UUPA*
Hak
Indonesia

7
 HAT sebelum UUPA
1. Tanah-tanah Hak Barat
a. Hak Eigendom (HE)
b. Hak Erfacht (HErf)
c. Hak Opstal (HO)
2. Tanah-tanah Hak Indonesia
a. Tanah-tanah dengan Hak Adat
b. Tanah-tanah dengan Hak ciptaan
Pemerintah HB
8
 Hak Eigendom (HE)
Adalah hak untuk dengan leluasa:
• menikmati kegunaan suatu benda, dan
• untuk berbuat bebas terhadap benda yang
bersangkutan dengan kekuasaan yang
sepenuhnya
• asal tidak bertentangan dengan UU dan Per-
UUan lainnya yang ditetapkan oleh Penguasa
yang berwenang dan tidak mengganggu hak-
hak pihak lain; semuanya itu terkecuali
pencabutan hak untuk kepentingan umum, dgn
pemberian ganti kerugian yang layak menurut
ketentuan per-UUan yg berlaku. (ps.570 BW)

9
 ….Eigendom (HE)
HE dibagi menjadi 2 (dua), yaitu:
1. HE menurut ps.570 BW, (luasnya ≤10 bau)
2. HE dengan hak-hak penguasa (luasnya >10 bau) yang
disebut dengan tanah partikelir* (particulaire landerijn),
Tuan tanah mempunyai:
a. Hak dan kewajiban untuk mengangkat kepala desa
b. Hak memperkerjakan pddk laki-laki (rodi) untuk
sehari dalam seminggu dgn hanya diberi makan
c. Hak untuk memungut cukai (sebagian dari dari hasil
panen)
d. Hak atas sewa kebun, sewa tanah dan pajak atas
pemeliharaan ikan

* Telah dihapus dengan UU No.1 tahun 1958 ttg Penghapusan Tanah-tanah Pertikelir
10
 Hak Erfacht (HErf)
• Hak kebendaan (zakelijk Recht) untuk
mendapatkan kenikmatan sepenuhnya
(volle genot hebben) dari benda tetap
orang lain dengan syarat membayar
pacht-sejumlah uang tunai atau hasil
bumi-setiap tahun sebagai pengakuan
terhadap milik orang lain. Ps.720 BW

11
 Hak Opstal (HO)
• Hak kebendaan untuk mempunyai
gedung-gedung, usaha atau tanaman di
atas tanah orang lain.  Ps.711 BW
• Bila berakhir, dan di atas tanah tersebut
masih ada tanah dan bangunan, maka
opstaler mendapat penggantian sesuai
dengan nilainya sedangkan erfpachter
tidak.

12
 Tanah-tanah hak Indonesia
Hak-hak atas Hak-hak atas tanah Hak-hak atas
tanah Adat ciptaan Pemerintah tanah ciptaan
Hindia Belanda Pemerintah
Swapraja

1. Grant
Hak menguasai Hak-hak individual Sultan
dari desa 2. Grant
atas tanah (terkuat
atas tanah Hak Control
dan turun Landerijen eur
(beschikking menurun): Agrarisch
Bezitrecht 3. Grant
srecht) Perseorangan dan Eigendom
(LB) Deli
komunal (AE) Maatsc
happij
4. Hak
konsesi
13
 3. Hierarki Hak Atas Tanah di
Indonesia
a) Hak Bangsa (Pasal 1);
b) Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 ayat (1));
c) Hak Ulayat (Pasal 2 ayat (4));
d) Hak-hak perorangan* (Pasal 16); terdiri dari :
a. Hak Milik,
b. Hak Guna Usaha,
c. Hak Guna Bangunan,
d. Hak Pakai,
e. Hak Sewa,
f. Hak Membuka Tanah,
g. Hak Memungut Hasil Hutan,
h. Hak lain yang ditetapkan UU dan yang bersifat sementara
sesuai Pasal 53.

* Orang dan Badan Hukum 14

 a) Hak Bangsa (ps.1 UUPA)
• Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah-air
dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai
bangsa Indonesia.  Ayat (1)
• Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk
kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam
wilayah Republik Indonesia, sebagai karunia Tuhan
Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa
bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional 
ayat (2)
• Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta
ruang angkasa termaksud dalam ayat (2) pasal ini
adalah hubungan yang bersifat abadi. ayat (3)

15
b) Hak Menguasai dari Negara
(Ps.2 ayat (1))
• Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat
(3) Undang-undang Dasar dan hal-hal
sebagai yang dimaksud dalam pasal 1,
bumi, air dan ruang angkasa, termasuk
kekayaan alam yang terkandung
didalamnya itu pada tingkatan tertinggi
dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi
kekuasaan seluruh rakyat.

16
 c) Hak Ulayat (Ps.2 ayat (4))
• pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada
daerah-daerah Swatantra dan
masyarakat-masyarakat hukum adat,
• sekedar diperlukan dan tidak bertentangan
dengan kepentingan nasional, menurut
ketentuan-ketentuan Peraturan
Pemerintah.

17
4. Hak Atas Tanah berdasarkan
Sifatnya

DITENTU-
KAN
TETAP SEMENTARA KEMUDIA
N

18
Hak Atas Tanah bersifat “Tetap”
– Hak Milik (ps. 20-27)
– Hak Guna Usaha (ps.28-34)
– Hak Guna Bangunan (ps.35-40)
– Hak Pakai (ps.41-43)-maria S (sifatnya sementara)
– Hak Sewa Bangunan (ps.44-45)
– Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil (ps.46)
– Hak Guna Air, Pemeliharaan dan Penangkapan
Ikan (ps.47)
– Hak Guna Ruang Angkasa (ps.48)
– Hak untuk Keagamaan dan Sosial (ps.49)

19
 Hak Atas Tanah bersifat
“Sementara”
– Hak Gadai
– Hak Bagi Hasil Tanah Pertanian
– Hak Sewa Tanah Pertanian
– Hak Menumpang
– Hak Tanggungan
Hak Atas Tanah bersifat
“Ditentukan kemudian”
– Hak Pengelolaan

20
 5. Hak Atas Tanah sebagai
Lembaga
A. Hak Milik
B. Hak Guna Usaha
C. Hak Guna Bangunan
D. Hak Pakai
E. Hak pengelolaan

21
 A. Hak Milik (ps.20-27 UUPA)
• Sifat: hak turun-temurun,
terkuat dan terpenuh yg dapat
dipunyai orang atas tanah.
• Subjek: Hanya WNI yang
dapat mempunyai Hak Milik –
hanya badan-badan hukum
tertentu.*
• Objek: tanah negara, tanah
ulayat ataupun tanah yang
berupa hak milik adat.
• Terjadinya: krn hukum adat,
penetapan pemerintah dan
karena UU
*1.Bank-bank yg didirikan oleh
negara
2.Perkumpulan-perkumpulan
organisasi pertanian
3.Badan-badan keagamaan yg
ditunjuk BPN (gereja HKBP,
Gereja Roma Katolik, Gereja
Pantekosta dan Perserikatan
Muhammadiyah)
4.Badan-badan sosial yg ditunjuk
BPN
22
 Hak Milik (lanjutan)
• Peralihan Hak: oleh/dari • Pembebanan hak lain:
WNA, boleh melalui HGB, HP, HS, HT----
(1) perwarisan tanpa HGU tidak boleh, karena
wasiat dan harus di atas tanah
(2) percampuran harta negara
perkawinan dgn syarat • Hapusnya:
dalam 1 tahun harus -musnah
dialihkan, jika tidak akan -pencabutan hak
hapus karena hukum -penyerahan sukarela
-ditelantarkan
-melanggar prinsip
nasionalitas
23
 Hak Guna Usaha (ps.28-34)
• Sifat: hak untuk • Subjek: WNI dan badan
mengusahakan tanah hukum
yg dikuasai langsung • Objek: tanah negara
oleh negara (dengan catatan)
• Cara terjadinya: dengan
a. Hanya di atas tanah permohonan=ketetapan
negara Pemerintah
b. Digunakan untuk • Peralihan: dapat dengan
pertanian, perikanan perbuatan dan peristiwa
dan peternakan. hukum
c. Jangka waktu ttt • Jangka waktu: 25 th, untuk
perusahaan 35 th dpt
diperpanjang 25 th.

24
 …..HGU
• Pembebanan: hak tanggungan
• Hapusnya:
-jangka waktu berakhir
-berhenti sebelum jangka waktu
-dilepaskan sebelum jangka waktu
-dicabut untuk kepentingan umum
-ditelantarkan
-tanahnya musnah
-subjeknya tidak lagi memenuhi syarat HGU

25
 HGB (ps.35-40)
• Sifat: hak untuk • Objek: tanah negara,
mendirikan dan tanah hak
bangunan-bangunan pengelolaan dan
atas tanah yang tanah hak milik.
bukan miliknya sendiri • Jangka waktu: 30
dgn jk.wkt paling lama tahun dan dapat
30 tahun. diperpanjang 20
• Subjek: WNI dan tahun.
badan hukum • Pembebanan: Hak
Indonesia Tanggungan

26
 ….HGB
• Cara terjadinya: (1) • Peralihannya:
penetapan perbuatan dan
pemerintah (2) peristiwa hukum
perjanjian otentik • Hapusnya:
karena penetapan -tanahnya musnah
pemerintah dan
antara pemilik tanah -jk.wktu berakhir
dgn pihak yg akan -dilepaskan sukarela
memperoleh HGB. -kepentingan umum
-diterlantarkan
27
 Hak Pakai (ps. 41-43)
• Sifat: hak untuk • Subjek: WNI, WNA,
menggunakan atau badan hukum
memungut hasil dari (didirikan di Indonesia
tanah orang lain, yaitu dan yang mempunyai
milik orang lain atau perwakilan di
tanah negara, yg indonesia),
bukan perjanjian perwakilan negara
sewa-menyewa dan asing dan organisasi
pula pengolahan internasional.
tanah.
28
 …Hak Pakai
• Objek: Tanah negara, • Cara terjadinya:
tanah hak (1)pemberian hak di
pengelolaan dan Hak atas tanah negara
milik. dan pemberian atas
• Jangka waktu: ada usul pemegang hak
yang ditentukan pengelolaan (2)
(maks.25 th dan pendirian/pembebana
diperpanjang 20 th) n hak baru di atas
dan tidak—tanahnya HM.
dipergunakan untuk • Hapusnya: idem
keperluan tertentu
29
 Hak Pengelolaan
• Sifat: pengertian HP, • Subjek: orang atau
secara eksplisit tidak ada badan penguasa
di UUPA tapi ada di (departemen, jawatan
dalam penjelasan. Hak ini atau Daerah swatantra)
mengacu kpd hak untuk dipergunakan bagi
menguasai negara untuk pelaksanaan tugasnya
memberikan hak masing-masing.
penglolaan Ps.1 PP • Objek: tanah negara
No.40 Tahun 1996 HP • Cara terjadinya: dengan
adalah ‘hak menguasai permohonan. Peraturan
dari negara yg kaBPN No 9 th 99 ttg
kewenangan dan cara pemberian dan
pelaksanaannya pembatalan HAT negara
sebagian dilimpahkan
pada pemegang haknya’. dan Hak Pengelolaan.

30
 DAFTAR PUSTAKA
1. Chomzah, Ali Achmad. Hukum Agraria
(Pertanahan Indonesia) Jilid 1, Prestasi
Pustaka, Jakarta, 2004
2. Gunanegara, Rakyat dan Negara dalam
pengadaan tanah untuk pembangunan,
PT.Tatanusa, Jakarta, 2008
3. Harsono, Boedi. Hukum Agraria di Indonesia,
1999
4. Sitorus, Oloan dan H.M. Zaki Sierrad. Hukum
Agraria di Indonesia Konsep Dasar dan
Imlplementasi, Mitra Kebijakan Tanah di
Indonesia, 2006
31
Thank You!

32