PBB P2 & BPHTB

KELOMPOK 1

• Holilur Rohman ( 1 9 0 2 2 11 0 0 1 9 0 )
• Rintan Putri ( 1 9 0 2 2 11 0 0 1 9 6 )
• Devi Ferdina A. ( 1 9 0 2 2 11 0 0 2 0 2 )
• Uswatun Hasanah ( 1 9 0 2 2 11 0 0 2 0 9 )
• Nabela Khoiriyah ( 1 9 0 2 2 11 0 0 2 1 5 )
• Frida Dwi H. ( 1 9 0 2 2 11 0 0 2 2 1 )
• Raniyah ( 1 9 0 2 2 11 0 0 2 2 7 )
• Dimas Rizal ( 1 9 0 2 2 11 0 0 2 3 3 )
Hello!
Pajak Bumi dan Bangunan
Perdesaan dan Perkotaan
 Dasar Hukum
Pengertian
1. Undang-undang nomor 28 tahun 2009 tentang
Pajak bumi dan bangunan (PBB) perdesaan Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
dan perkotaan adalah pajak atas bumi dan
atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan 2. Peraturan daerah kabupaten atau kota yang
atau dimanfaatkan oleh seorang pribadi atau mengatur tentang PBB perdesaan dan
badan, kecuali Kawasan yang digunakan
untuk kegiatan perkebunan, perhutanan, dan perkotaan.
pertambangan.
3. Keputusan Bupati atau Walikota yang mengatur
PBB perdesaan dan perkotaan merupakan
jenis pajak kabupaten / kota yang baru tentang PBB perdesaan dan perkotaan sebagai
diterapkan berdasarkan undang-undang
nomor 28 tahun 2009. aturan pelaksanaan peraturan daerah tentang
PBB perdesaan dan perkotaan pada kabupaten
atau kota yang dimaksud
A) Objek pajak PBB perdesaan dan
perkotaan
1. Jalan lingkungan yang terletak
dalam satu Kompleks bangunan
seperti Hotel, pabrik, dan
emplasemen nya, yang merupakan
suatu kesatuan dengan Kompleks
bangunan tersebut;
2. Jalan tol;
3. Kolam renang;
4. Pagar mewah;
5. Tempat olahraga;
6. Galangan kapal, dermaga;
7. Taman mewah;
8. Tempat penampungan / kilang
minyak air dan gas, pipa minyak;
9. dan menara
B) Bukan objek pajak PBB
perdesaan dan perkotaan
1. Digunakan oleh pemerintah pusat dan daerah untuk
penyelenggaraan pemerintahan
2. Digunakan semata-mata untuk melayani
kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,
kesehatan, Pendidikan, dan Kebudayaan nasional,
yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh
keuntungan
3. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala,
atau yang sejenis dengan itu
4. Merupakan hutan lindung hutan suaka alam, hutan
wisata, Taman Nasional, tanah pengembalaan yang
dikuasai oleh desa, atau tanah negara yang belum
dibebani suatu hak
5. Digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat
berdasarkan atas perlakuan timbal balik
6. Digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga
internasional yang ditetapkan oleh Peraturan
Menteri Keuangan
 Subjek dan wajib pajak PBB
perdesaan dan perkotaan
● Subjek pajak PBB perdesaan dan perkotaan adalah orang pribadi atau badan
yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi dan atau memperoleh
manfaat atas bumi, dan atau memiliki, menguasai, atau memperoleh manfaat
atas bangunan.
● Sementara wajib pajak PBB perdesaan dan perkotaan adalah orang pribadi atau
badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi atau memperoleh
manfaat atas bumi, atau memiliki, menguasai, memperoleh manfaat atas
bangunan.
● Dalam menjalankan kewajiban perpajakannya wajib pajak dapat diwakili oleh
pihak tertentu yang diperkenalkan oleh undang-undang dan Peraturan daerah
tentang PBB perdesaan dan perkotaan. Wajib pajak bertanggung jawab secara
pribadi atau secara tanggung renteng atas pembayaran pajak terutang. Selain itu
wajib pajak dapat menunjuk orang puasa dengan surat kuasa khusus untuk
menjalankan hak dan memenuhi kewajiban perpajakannya.
 Dasar Pengenaan, Tarif, dan Cara Perhitungan
PBB Perdesaan dan Perkotaan

1. Dasar Pengenaan PBB Perdesaan dan Perkotaan

Dasar pengenaan PBB perdesaan dan perkotaan adalah nilai jual objek
pajak NJOP. NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi
jual-beli yang terjadi secara wajar dan bilamana tidak terjadi transaksi jual-
beli NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang
sejenis atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti.
NJOP dapat dilakukan dengan tiga alternatif cara :

a. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yaitu suatu pendekatan atau

metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya

dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama

dan telah diketahui harga jualnya

b. Nilai perolehan baru, yaitu suatu pendekatan / metode penentuan nilai jual suatu

objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk

memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan

penyusutan berdasarkan kondisi kondisi pisik objek tersebut.

c. Nilai jual pengganti, yaitu suatu pendekatan / metode penentuan nilai jual suatu

objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.
2. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

Sesuai dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Pasal 77 ayat 4,

besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
ditetapkan yang paling rendah sebesar sepuluh juta rupiah untuk setiap
wajib pajak. NJOPTKP merupakan suatu batas NJOP di mana wajib
pajak tidak terutang pajak. Maksudnya, apabila seorang wajib pajak
memiliki objek pajak yang nilainya di bawah NJOPTKP, maka wajib pajak
tersebut dibebaskan dari pembayaran pajak. Selain itu, bagi setiap wajib
pajak yang memiliki objek pajak yang nilainya melebihi NJOPTKP, maka
penghitungan NJOP sebagai dasar perhitungan pajak terutang dilakukan
dengan terlebih dahulu mengurangkan NJOP dengan NJOPTKP.
3. Tarif Pajak PBB Perdesaan dan Perkotaan

Tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3%
dan ditetapkan dengan peraturan daerah kabupaten/kota yang
bersangkutan. Hal ini dimaksudkan untuk memberikan keluasan kepada
pemerintah kabupaten/kota untuk menetapkan tarif pajak yang dipandang
sesuai dengan kondisi masing-masin daerah kabupaten/kota.

4. Perhitungan PBB Perdesaan dan Perkotaan

Besaran pokok PBB Perdesaan dan Perkotaan yang terutang dihitung

dengan cara mengalikan tarif pajak dengan dasar pengenaan pajak
setelah dikurangi NJOPTKP.
Secara umum perhitungan PBB Perdesaan dan Perkotaan adalah sesuai
dengan rumus berikut:
Pajak terutang = Tarif Pajak x Dasr Pengenaan Pajak
= Tarif Pajak x (NJOP – NJOPTKP)
= Tarif Pajak x (NJOP Bumi + (NJOP Bangunan – NJOPTKP))
Tahun Pajak, Saat Terutang Pajak, dan Wilayah
Pemungutan PBB Perdesaan dan Perkotaan

PBB Perdesaan dan Perkotaan dikenakan untuk jangka waktu satu tahun pajak.
Dengan demikian, pajak terutang yang dikenakan atas objek pajak untuk
tahun pajak 2014 berari PBB Perdesaan dan Perkotaan terutang untuk jangka
waktu 1 Januari sampai dengan 31 Desember 2014.
Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut keadaan objek pajak
pada tanggal 1 Januari. Penentuan tanggal 1 Januari ini sangat terkait
dengan ketentuan tentang tahun pajak, yang menggunakan tahun kalender.
PBB Perdesaan dan Perkotaan yang terutang dipungut di wilayah kabupaten/kota
yang meliputi letak objek pajak.
 Pendataan
Untuk memperoleh data objek pajak, dilakukan pendataan objek
dan subjek pajak. Pendataan dilakukan Surat Pemberitahuan
Objek Pajak (SPOP). SPOP adalah surat yang digunakan oleh
wajib pajak untuk melaporkan data subjek dan objek harus
diisi dengan jelas, benar, dan lengkap serta ditadatangani dan
disampaikan kepada kepala daerah yang wilayah kerjanya
meliputi letak objek pajak, selambatnya-lambatnya tiga puluh
hari kerja setelah tanggal diterimanya SPOP oleh subjek
pajak.
 2.
Cara Pemungutan, Penetapan,
dan Ketetapan Pajak
1. Cara Pemungutan Pajak
Pemungutan PBB Perdesaan dan
Perkotaan tidak dapat diborongkan. Yang
dimaksud dengan tidak dapat
diborongkan adalah bahwa seluruh
proses kegiatan pemungutan pajak tidak
diserahkan kepada pihak ketiga. Namun
dimugkinkan adanya kerja sama dengan
pihak ketiga dalam proses pemungutan
pajak, antara lai pencetakan formulir
perpajakan, pengiriman surat-surat
kepada wajib pajak, atau penghimpunan
data objek dan subjek pajak.
Penetapan Pajak
Pada dasarnya sistem pemungutan pajak yang
diterapkan dalam PBB Perdesaan dan Perkotaan
adalah penetapan oleh kepala daerah (official
assesment). Hal ini dapat dipahami karena
tentunya akan sangat sulit apabila menerapkan
sistem self assesment, dimana wajib pajak diminta
untuk menghitung sendiri besarya pajak terutang,
mengingat tidak mudah menentukan NJOP bumi
dan bangunan yang menjadi dasar pengenaan
pajak. Berdasarkan data objek dan subjek pajak
yang terutang dalam SPOP yang disampaikan
oleh subjek pajak, kepala daerah menerbitkan
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).
Selain menerbitkan SPPT, dalam keadaan tertentu
bupati/walikota dapat menerbitkan Surat
Ketetapan Pajak Daerah (SKPD). SKPD adalah
surat ketetapan pajak yang menentukan besarnya
jumlah pokok pajak yang terutang
3. Surat Tagihan Pajak Daerah (STPD)
Bupati/Walikota dapat menerbitka STPD apabila PBB Perdesaan dan
Perkotaan dalam tahun berjalan tidak atau kurang dibayar dan wajib pajak
dikenakan sanksi administrasi berupa bunga dan atau denda. Sanksi
administratif berupa bunga dikenakan kepada wajib pajak yang tidak atau
kurang membayar pajak yang terutang. Dengan demikian, pajak terutan
dalam SPPT atau SKPD yang tidak atau kurang dibayar setelah jatuh
tempo pembayaran dikenakan sanksi administratif berupa bunga sebesar
2% sebulan dan ditagih melalui STPD.
Pembayaran dan Penagihan PBB
Perdesaan dan Perkotaan
1. Pembayaran PBB Perdesaan dan
Perkotaan
PBB perdesaan dan perkotaan terutang
dilunasi dalam jangka waktu yang
ditentukan dalam peraturan daerah,
misalnya paling lama 6 bulan sejak tanggal
diterimanya SPPT oleh wajib pajak. Apabila
kepada wajib pajak diterbitkan STPD, Surat
Keputusan Pembelian, Surat Keputusan
Keberatan, dan Putusan Banding yang
menyebabkan jumlah pajak yang harus
dibayar bertambah, pajak dimaksud harus
dilunasi paling lambat 1 bulan sejak tanggal
diterbitkan
2. Penagihan PBB Perdesaan dan
Perkotaan
Apabila pajak terutang tidak dilunasi setelah
jatuh tempo pembayaran maka
bupati/walikota atau pejabat yang ditunjuk
akan melakukan penagihan pajak yang
dilakukan terhadap pajak terutang dalam
SPPT atau SKPD, Surat Keputusan
Pembetulan, Syrat Keputusan Keberatan
dan Putusan Banding yang menyebabkan
jumlah pajak yang harus dibayar bertambah
dengan memberikan surat teguran yang
dikeluarkan 7 hari sejak jatuh tempo
pembayaran pajak.
 PENAGIHAN PBB PERDESAAN DAN PERKOTAAN

1. Dilakukan terhadap pajak terutang dalam beberapa surat yang menyebabkan

jumlah pajak yang harus dibayar bertambah.
2. Terlebih dahulu memberi surat teguran atau surat sejenis sebagai awal
tindakan penagihan pajak.
3. WP harus melunasi pajak terutang setelah jangka waktu tujuh hari setelah
surat teguran diterima.
4. Jika tidak dilunasi maka akan ditagih dengan Surat Paksa.
5. Dapat dilanjutkan dengan penyitaan, pelelangan, pencegahan, dan
penyanderaan apabila tidak melunasi.
6. Bupati/walikota dapat menagih pajak tanpa menunggu batas waktu
pembayaran PBB desa dan kota.
PEMBETULAN, PEMBATALAN, PENGURANGAN,
KETETAPAN, DAN PENGHAPUSAN ATAU
PENGURANGAN SANKSI ADMINISTRASI

Bupati/walikota dapat:
1. Mengurangi/menghapus sanksi administrative menurut perpu
perpajakan daerah.
2. Mengurangi/membatalkan SPPT yang tidak benar.
3. Mengurangi/membatalkan STPD.
4. Mengurangi ketetapan pajak terutang dengan pertimbangan.
 KEBERATAN & BANDING

A. KEBERATAN

WP PBB desa dan kota yang tidak puas atas penetapan pajak yang dilakukan
bupati/walikota dapat mengajukan keberatan.
Harus diajukan dalam waktu paling lama tiga bulan sejak tanggal SPPT kecuali WP
menunjukkan jangka waktunya tidak memenuhi karena keadaan diluar dugaan.
Dapat diajukan jika WP telah membayara paling sedikit sejumlah yang telah disetujui WP.
Bupati/walikota akan mengeluarkan keputusan pengajuan keberatan setelah memeriksa
dalam jangka waktu tertentu.
Apabila pengajuan keberatan diterima sebagain atau seluruhnya, kelebihan pembayaran
pajak dikembalikan ke WP ditambah imbalan bunga 2% sebulan untuk waktu paling lama
24 bulan.
 KEBERATAN & BANDING

B. BANDING
Keputusan keberatan yang telah diterbitkan oleh bupati/walikota
disampaikan ke WP.
WP dapat mengajukan permohonan banding hanya ke Pengadilan Pajak
terhadap putusan keberatannya yang ditetapkan bupati/walikota/pejabat
yang ditunjuk
Pengajuan banding menangguhkan kewajiban bayar pajak sampai satu
bulan sejak penerbitan putusan banding.
Apabila pengajuan keberatan diterima sebagain atau seluruhnya,
kelebihan pembayaran pajak dikembalikan ke WP ditambah imbalan
bunga 2% sebulan untuk waktu paling lama 24 bulan.
PEMERIKSAAN PBB PERDESAAN DAN PERKOTAAN

● Pelaksanaan pemeriksaan dilaksanakan petugas yang ditunjuk/berwenang.

● Ketentuan pemeriksaan pajak PBB Perdesaan dan Perkotaan mengacu pada
ketentuan KUPD.

PENGURANGAN PBB PERDESAAN DAN PERKOTAAN

• Mengadopsi ketentuan tentang pemberian pengurangan PBB dalam UU No 12
Tahun 1985.
• Bupati/walikota dapat memberi pengurangan karena kondisi tertentu objek pajak
yang berhubungan deng subjek pajak atau yang lain atau karena bencana alam
atau yang lain yang luar biasa.
• Diajukan WP haru tertulis dan tidak dapat diberi begitu saja oleh fiskus tanpa
permohonan WP.
PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN PBB PERDESAAN
DAN PERKOTAAN

Atas kelebihan pembayaran PBB desa dan kota WP dapat mengajukan permohonan
pengembalian ke bupati/walikota denga tata cara di KUPD.

INSENTIF PEMUNGUTAN PBB PERDESAAN DAN

PERKOTAAN
Satuan Kerja Perangkat Daerah kab/kota yang melaksanakan pemungutan dapat
diberi insentif atas pencapaian kinerja tertentu.
Anggarannya dilakukan melalui pembahasan yang dilakukan oleh PemDa dengan
alata kelengkapan DPRD yang membidangi masalah keuangan.
 KADALUWARSA PENAGIHAN PAJAK DAN PENGHAPUSAN
PIUTANG PBB PERDESAAN DAN PERKOTAAN

a) KADALUWARSA PENAGIHAN PBB PERDESAAN DAN PERKOTAAN

Hak bupati/walikota untuk melakukan penagihan PBB desa dan kota kadaluwarsa
setelah melampaui waktu lima tahun sejak terutang pajak, kecuali WP melakukan
pidana bidang perpajakan daerah.
Dalam keadaan tertentu kadaluwarsa pengihan PBB desa dan kota dapat
ditangguhkan.

b) PENGHAPUSAN PIUTANG PBB PERDESAAN & PERKOTAAN

Piutang pajak PBB Perdesaan dan Perkotaan yang penagihannya sudah
kadaluwarsa dapat dihapuskan yang dilakukan oleh bupati/walikota berdasarkan
permohonan penghapusan piutang pajak dari Kepala Dinas Pendapatan Daerah atau
Kepala Satuan Kerja Perangkat Daerah lainnya.
 Kewajiban Pejabat, Ketentuan Pidana dan
Penyelidikan PBB Perdesaan & Perkotaan

● Kewajiban Pejabat
Setiap pejabat yang ditunjuk oleh
bupati/walikota untuk mengelola PBB
dilarang memberitahukan kepada pihak
lain segala sesuatu yang diketahui
kepadanya oleh wajib pajak untuk
menjalankan ketentuan peraturan
perundang-undangan perpajakan
daerah.
● Ketentuan Pidana
Wajib PBB Pedesaan & Perkotaan
yang karena sengaja atau kealpaannya
tidak menyampaikan SPOP atau
mengisi dengan tidak benar/tidak
lengkap sehingga merugikan
keuangan daerah dapat dipidana
penjara atau denda.
Kewajiban Pejabat, Ketentuan Pidana dan
Penyelidikan PBB Perdesaan & Perkotaan

● Penyidikan Pidana

Pejabat pegawai negeri sipil tertentu di

kabupaten/kota diberi kewenangan
khusus sebagai penyidik untuk
melakukan penyidikan tindak pidana di
bidang PBB Perdesaan dan Perkotaan.
Bea Perolehan Hak
Atas Tanah Dan
Bangunan
 Pengertian
Bea Perolehan Hak atas
Bangunan (BPHTB) adalah pajak
atas perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan. Yang dimaksud
perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan adalah perbuatan atau
peristiwa hukum yang
mengakibatkan diperolehnya hak
atas tanah dan atau bangunan
oleh orang pribadi atau badan
Dasar Hukum
● UU No 28 Tahun 2009 tentang
Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah
● Peraturan daerah kabupaten/kota
yang mengatur tentang BPHTB
● Keputusan bupati/walikota yang
mengatur tentang BPHTB
sebagai aturan pelaksanaan
peraturan daerah tentang BPHTB
pada kabupaten/kota dimaksud
a) Perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan akibat pemindahan hak, karena
hal-hal di bawah ini.
Objek Pajak BPHTB
1. Jual Beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Hibah wasiat b) Perolehan hak atas tanah dan atau
5. Waris bangunan akibat pemberian hak baru,
6. Pemasukan dalam perseroan atau karena hal-hal di bawah ini.
badan hukum lain
7. Pemindahan hak yang mengakibatkan 1. Perolehan hak baru atas tanah
peralihan &/ bangunan sebagai
8. Penunjukan pembeli dalam lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim yang
kelanjutan pelepasan hak.
mempunyai kekuatan hukum tetap 2. Perolehan hak baru atas tanah
10. Penggabungan usaha &/ bangunan di luar pelepasan
11. Peleburan usaha
hak.
12. Pemekaran usaha
13. Hadiah
Hak Atas Tanah yang Perolehan Hak Atasnya
Menjadi Objek Pajak BPHTB

Hak Milik Hak Guna Hak Guna

Usaha Bangunan

Hak Pakai Hak Milik atas Hak

Satuan Rumah Pengelolaan
Susun
 Bukan Objek Pajak BPHTB
Pada BPHTB semua perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dikenakan pajak.
Objek yang dikenakan BPHTB adalah objek yang diperoleh oleh orang badan tertentu,
sebagaimana dibawah ini.
a. Perwakilan diplomatic dan konsulat berdasarkan asa perlakuan timbal balik.
b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan
guna kepentingan umum
c. Badan atau perwakilan internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Mentri Keuangan
d. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hokum lain dengan
tidak adanya perubahan nama
e. Orang pribadi atau badan karena wakaf
f. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
 Subjek dan Wajib Pajak BPHTB
Subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah atau
bangunan. Sementara itu, yang ditetapkan wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau
badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.

Wakil wajib pajak bertanggung jawab secara pribadi dan atau secara tanggung renteng atas
pembayaran pajak terutang. Selain itu wajib pajak dapat menunjuk seorang kuasa dengan
surat kuasa khusus untuk menjalankan hak dan memenuhi kewajiban perpajakannya.
 DASAR PENGENAAN, TARIF, dan CARA
PERHITUNGAN BPHTB
1. Dasar Pengenaan BPHTB
Dasar Pengenan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP ditetapkan dengan ketentuan
dibawah ini.
a. Dalam hal jual beli, NPOP adalah harga transaksi.
b. Dalam hal tukar menukar, NPOP adalah nilai pasar
c. Dalam hal hibah, NPOP adalah nilai pasar.
d. Dalam hal hibah wasiat, NPOP adalah nilai pasar.
e. Dalam hal waris, NPOP adalah nilai pasar.
f. Dalam hal pemasukan dalam perseroan atau badan hokum lainnya, NPOP adalah nilai pasar.
g. Dalam hal pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, NPOP adalah nilai pasar.
h. Dalam hal peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hokum tetap,
NPOP adalah nilai pasar.
i. Dalam hal pemberian hak atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, NPOP adalah nilai
pasar.
j. Dalam hal pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak, NPOP adalah nilai pasar
k. Dalam hal penggabungan usaha, NPOP adalah nialai pasa.
l. Dalam hal pelerburan usaha, NPOP adalah nilai pasar.
m. Dalam hal pemekaran usaha, NPOP adalah nilai pasar.
n. Dalam hal hadiah, NPOP adalah nilai pasar.
o. Dalam hal penunjukan pembeli dalam lelang, NPOP adalah harga transaksi yang tercantum dalam
risalah lelang.
2. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

Sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2009 pasal 87 ayat 4 dan 5, besaran

NPOPTKP ditetapkan paling rendah 60 juta rupiah untuk setiap wajib
pajak. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang
diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah
dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke
bawah dengan pemberian hibah wasiat termasuk suami/istri, NPOPTKP
ditetapkan paling rendah sebesar 300 juta rupiah.
3. Tarif Pajak BPHTB

Tarif PBB BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5 % dan ditetapkan

dengan peraturan daerah kabupaten/kota yang bersangkutan. Hal ini
dimaksudkan untuk memberikan keluasan kepada pemerintah
kabupaten/kota untuk menetapkan tarif pajak yang dipandang sesuai dengan
kondisi masing-masin daerah kabupaten/kota.

4. Perhitungan BPHTB

Besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan

tarif pajak dengan dasar pengenaan pajak setelah dikurangi NPOPTKP.
Secara umum perhitungan PBB Perdesaan dan Perkotaan adalah sesuai
dengan rumus berikut:
Pajak terutang = Tarif Pajak x Dasr Pengenaan Pajak
= Tarif Pajak x (NPOP – NPOPTKP)
= Tarif Pajak x (NJOP – NPOPTKP)
 Masa Pajak, Tahun Pajak,
Saat Terutang Pajak, dan
Wilayah Pemungutan
BPHTB
Saat terutangnya BPHTB ditetapkan
berdasarkan transaksi perolehan hak atas
tanah dan bangunan yang diperoleh wajib
pajak sebagaimana di samping ini:
a. Saat terutang BPHTB karena jual beli
b. Saat terutang BPHTB karena tukar menukar
c.
d.
Saat terutang BPHTB karena hibah
Saat terutang BPHTB karena hibah wasiat
e. Saat terutang BPHTB karena waris
f. Saat terutang BPHTB karena pemasukan dalam
perseroan
g. Saat terutang BPHTB karena pemisahan hak
yang mengakibatkan peralihan
h. Saat terutang BPHTB karena putusan hakim
i. Saat terutang BPHTB karena pemberian hak baru
atas tanah sebagai kelanjutan pelepasan hak
j. Saat terutang BPHTB karena pemberian hak baru
di luar pelepasan hak
k. Saat terutang BPHTB karena penggabungan
usaha
l. Saat terutang BPHTB karena peleburan usaha
m. Saat terutang BPHTB karena pemekaran usaha
n. Saat terutang BPHTB karena hadiah
o. Saat terutang BPHTB karena lelang
Cara Pemungutan, Penetapan, dan Ketetapan Pajak
1. Cara Pemungutan Pajak
Pemungutan BPHTB tidak dapat diborongkan. Yang dimaksud dengan tidak dapat
diborongkan adalah bahwa seluruh proses kegiatan pemungutan pajak tidak
dapat diserahkan kepada pihak ketiga.

2. Penetapan Pajak
BPHTB merupakan pajak yang dikenakan secara indentil, yaitu pada saat terjadinya
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan hak umumnya
dituangkan dalam akta perolehan hak atau risalah lelang apabila perolehan hak
dilakukan melalui lelang. Dalam rangka efektivitas dan efisiensi dalam
pemungutan pajak dan penyetoran/pembayaran pajak terutang ke kas daerah,
sistem ini digunakan pada saat BPHTB adalah self assessment.
3. Surat Ketetapan Pajak
Bagi wajib pajak yang membayar sediri paak terutang, SPTPD digunakan untuk menghitung ,
memperhitungkan , dan menetapkan sendiri pajak yang terutang. Berdasarkan SPTPD yang
disampaikan oleh wajib pajak Bupati/walikota atau pejabat yang ditunjuk oleh Bupati/walikota
menetapkan pajak yang terutang dengan menerbitkan surat ketetapan pajak. Setelah melakukan
pemeriksaan atas SPTPD, dalam jangka waktu lima tahun sesudah saat terutangnya pajak,
bupati/walikota dapat menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar (SKPDKB), Surat
Ketetapan Pajak daerah kurang bayar tambahan (SKPSKBT), Surat Ketetapan Pajak Daerah Nihil
(SKPDN).

4. Surat Tagihan Pajak Daerah (STPD)

Bupati/walikota dapat menerbitkan Surat Tagihan Pajak Daerah (STPD) apabila BPHTB dalam tahun
berjalan tidak atau kurang dibayar; hasil penelitian SPTPD terdapat kekurangan pembayaran pajak
sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung; dan wajib pajak dikenakan sanksi administratif
berupa bunga dan atau denda. Sanksi administratif berupa bunga dikenakan kepada wajib pajak
yang tidak atau kurang membayar pajak yang terutang. Sedang sanksi administratif berupa denda
dikenakan karena tidak dipenuhinya. Ketentuan formal, misalnya, tidak atau terlambat
menyampaikan SPTPD.
 Pembayaran dan Penagihan BPHTB
1. Pembayaran BPHTB
BPHTB terutang dilunasi dalam jangka waktu yang ditentukan dalam peraturan daerah. Walaupun
demikian dalam Undang-Undang nomor 28 Tahun 2009 Pasal 90 ayat 2dengan tegas dinyatakan bahwa
pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak. Hal ini berarti jatuh tempo
pembayaran BPHTB adalah pada saat terjadinya perolehan hak. Apabila kepada wajib pajak diterbitkan
SKPDKB, SKPDKBT, STPD, Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan, dan Putusan Banding
yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah, pajak dimaksud harus dilunasi paling
lambat satu bulan sejak tanggal diterbitkan.

2. Penagihan BPHTB
Apabila pajak yang terutang tidak dilunasi secara jatuh tempo pembayaran maka Bupati/walikota
atau pejabat yang ditunjuk akan melakukan tindakan penagihan pajak. Penagihan pajak dilakukan
terhadap pajak terutang dalam SKPD, SKPDKB, SKPDKBT, STPD, Surat Keputusan Pembetulan, Surat
Keputusan Keberatan, dan Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar
bertambah. Penagihan pajak dilakukan dengan terlebih dahulu memberikan surat teguran atau surat
peringatan atau surat lain yang sejenis sebagai awal tindakan penagihan pajak.
 Pembetulan, Pembatalan, Pengurangan, Ketetapan, dan
Penghapusan atau Pengurangan Sanksi Administrasi
1. Mengurangkan atau menghapuskan sanksi administratif berupa bunga, denda, dan
kenaikan pajak yang terutang menurut peraturan perundang-undangan perpajakan
daerah dalam hal sanksi tersebut dikenakan karena kekhilafan Wajib pajak atau bukan
karena kesalahannya;
2. Mengurangkan atau membatalkan SKPDKB, SKPDKBT atau STPD, SKPDN atau SKPDLB
yang tidak benar;
3. Mengurangkan atau membatalkan STPD;
4. Membatalkan hasil pemeriksaan atau ketetapan pajak yang dilaksanakan atau
diterbitkan tidak sesuai dengan tata cara yang ditentukan; dan
5. Mengurangkan ketetapan pajak terutang berdasarkan pertimbangan kemampuan
membayar wajib pajak atau kondisi tertentu objek pajak.
 Keberatan dan Banding

1. Keberatan
Wajib pajak BPHTB yang tidak puas atas penetapan pajak yang dilakukan oleh
Bupati atau walikota dapat mengajukan keberatan hanya kepada Bupati /walikota atau
pejabat yang ditunjuk. Apabila wajib pajak berpendapat bahwa jumlah pajak dalam surat
ketetapan pajak (SKPDKB, SKPDKBT, SKPDLB, atau SKPDN) tidak sebagaimana mestinya,
wajib pajak dapat menggunakan keberatan hanya kepada Bupati/walikota yang
menerbitkan surat ketetapan pajak tersebut. Keberatan diajukan secara tertulis dalam
bahasa Indonesia dengan disertai alasan alasan yang jelas.
 2. Banding
- Mengajukan permohonan banding hanya kepada pengadilan pajak terhadap
keputusan mengenai keberatannya yang ditetapkan oleh bupati atau walikota atau
pejabat yang ditunjuk.
- Permohonan banding diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia, dengan
alasan yang jelas dalam jangka waktu tiga bulan sejak keputusan diterima, dilampiri
salinan dari surat keputusan keberatan tersebut.
- Pengajuan permohonan banding menangguhkan kewajiban membayar pajak sampai
dengan satu bulan sejak tanggal penerbitan putusan banding.
- Jika permohonan banding dikabulkan sebagian atau seluruhnya, kelebihan
pembayaran pajak dikembalikan dengan ditambah imbalan bunga sebesardua persen
sebulan untuk paling lama 24 bulan titik putusan banding dapat berupa menerima
seluruhnya atau sebagian, menolak atau menambah besarnya pajak yang terutang.
- Permohonan banding ditolak atau dikabulkan sebagian, wajib pajak dikenai sanksi
administratif berupa denda sebesar seratus persen dari jumlah pajak berdasarkan
putusan banding dikurangi dengan pembayaran pajak yang telah dibayar sebelum
mengajukan keberatan.
 Pemeriksaan BPHTB
Bupati/walikota atau pejabat yang ditunjuk berwenang melakukan pemeriksaan untuk
menguji kepatuhan pemenuhan kewajiban perpajakan daerah dan tujuan lain dalam rangka
melaksanakan peraturan daerah tentang BPHTB pelaksanaan pemeriksaan dilaksanakan
oleh petugas yang ditunjuk oleh bupati atau walikota atau pejabat yang berwenang.

Pengurangan BPHTB
Dalam peraturan daerah tentang BPHTB dapat dimasukkan ketentuan tentang pemberian
keringanan/pengurangan atas BPHTB yang terutang berdasarkan pertimbangan kemampuan membayar wajib
pajak atau kondisi tertentu objek pajak. Hal ini dapat dilakukan dengan mengadopsi ketentuan tentang
pemberian pengurangan BPHTB yang diatur dalam undang-undang nomor 21 tahun 1997 sebagaimana diubah
dengan undang-undang nomor 20 tahun 2000 dan Peraturan Menteri Keuangan sebagai aturan pelaksanaannya.

Pengurangan pajak terutang merupakan hak yang dapat diajukan oleh wajib pajak kepada
bupati/walikota. Pengurangan pajak terutang harus diajukan oleh wajib pajak secara tertulis dan tidak
dapat diberikan begitu saja oleh tanpa adanya permohonan wajib pajak.
 Insentif Pemungutan BPHTB

Atas kelebihan pembayaran BPHTB, wajib pajak dapat mengajukan

permohonan pengembalian kepada bupati/walikota atau pejabat yang ditunjuk
oleh bupati/walikota.

Pengembalian Kelebihan Pembayaran BPHTB

Dalam pemungutan BPHTB kepada satuan kerja perangkat daerah kabupaten/kota yang
melaksanakan pemungutan BPHTB dapat diberi insentif atas dasar pencapaian kinerja tertentu.
Pemberian insentif tersebut ditetapkan melalui anggaran pendapatan dan belanja daera. Pemberian
besarnya insentif dilakukan melalui pembahasan yang dilakukan oleh pemerintah daerah dengan
alat kelengkapan dewan perwakilan rakyat daerah yang membidangi masalah keuangan.
 Kedaluwarsa Penagihan Pajak dan
Penghapusan Piutang BPHTB
1. Kedaluwarsa Penagihan BPHTB
Hak bupati/walikota untuk melakukan penagihan BPHTB kedaluwarsa setelah melampaui
jangka waktu lima tahun terhitung sejak saat terutangnya pajak, kecuali Apabila wajib pajak
melakukan tindak pidana di bidang perpajakan daerah.

2. Penghapusan Piutang BPHTB

Penghapusan piutang pajak dilakukan oleh bupati/walikotaberdasarkan permohonan

penghapusan piutang pajak dari Kepala Dinas Pendapatan Daerah atau Kepala Satuan Kerja
Perangkat Daerah lainnya yang ditetapkan oleh bupati/walikota untuk menangani pemungutan
BPHTB.
 Kewajiban Pejabat yang Berwenang dalam Perolehan
Hak Atas Tanah dan Bangunan

1. Kewajiban Pejabat Berwenang dalam Penandatanganan

Akta/Risalah Lelang/Pendaftaran Hak Atas Tanah

Pejabat pembuat akta tanah/notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas
tanah dan atau bangunan setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
Pejabat pembuat akta tanah atau Notaris dan kepala kantor yang membidangi pelayanan
lelang negara yang melanggar ketentuan penandatanganan akta sebelum bphtb dibayar oleh wajib
pajak dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar Rp7.500.000 untuk setiap Khusus
terhadap kepala kantor bidang pertahanan yang melanggar ketentuan pendaftaran hak atas tanah
atau pendaftaran peralihan hak atas tanah setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran
pajak dikenakan sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
 2. Kewajiban Pelaporan Pembuatan Akta/Risalah
Lelang/Pendaftaran Hak Atas Tanah

Pejabat pembuat Akta Tanah/Notaris dan kepala kantor yang membidangi

pelayanan lelang negara melaporkan pembuatan akta atau risalah lelang
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada daerah kepala daerah
paling lambat pada tanggal sepuluh bulan berikutnya.
Pejabat pembuat Akta Tanah/Notaris dan kepala kantor yang membidangi
pelayanan lelang negara yang melanggar ketentuan pelaporan pembuatan akta
atau risalah lelang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dikenakan
sanksi administratif berupa denda sebesar Rp250.000 untuk setiap laporan.
Kewajiban Pejabat, Ketentuan Pidana, dan
Penyidikan BPHTB

1. Kewajiban Pejabat

Setiap pejabat yang ditunjuk oleh bupati/walikota untuk mengelola BPHTB

dilarang memberitahukan kepada pihak lain segala sesuatu yang
diketahui/diberitahukan kepadanya oleh wajib pajak dalam rangka jabatan
atau pekerjaannya untuk menjalankan ketentuan peraturan perundang-
undangan perpajakan daerah
2. Ketentuan Pidana

Wajib pajak BPHTB yang karena sengaja atau karena kealpaannya tidak menyampaikan SPTPD atau mengisi
dengan tidak benar atau tidak lengkap atau melampirkan keterangan yang tidak benar sehingga merugikan
keuangan daerah dapat dipidana dengan pidana penjara/kurung waktu dan atau denda sesuai dengan ketentuan
yang berlaku. Tindak pidana di bidang perpajakan daerah tidak dituntut setelah melampaui jangka waktu 5
tahun sejak saat terutangnya pajak atau berakhirnya masa pajak atau berakhirnya bagian tahun pajak atau
berakhirnya tahun pajak yang bersangkutan. sanksi pidana kurungan dan atau denda juga dikenakan terhadap
pejabat yang karena kealpaannya tidak memenuhi kewajiban merahasiakan keterangan tentang wajib pajak
yang disampaikan kepadanya.

2. Penyidikan Pidana

Pejabat pegawai negeri sipil tertentu di lingkungan pemerintah kabupaten/kota diberi wewenang khusus sebagai
penyidik untuk melakukan penyidikan tindak pidana dibidang BPHTB, sebagaimana dimaksud dalam undang-
undang hukum acara pidana yang berlaku penyidikan tindak pidana dibidang BPHTP dilaksanakan menurut
ketentuan yang diatur dalam undang-undang hukum acara pidana yang berlaku.
Thanks