Apa saja Pajak-Pajak

Properti?
 Membeli properti baik secara perorangan maupun
melalui developer/pengembang properti, ada pajak-
pajak yang dikenakan dari pemerintah kepada anda.
Biasanya pajak telah dimasukkan ke dalam harga jual
jika anda membeli properti melalui
developer/pengembang properti. Besarnya pajak
sangat tergantung jenis, nilai, luas dan lokasi properti.
PPN
UU No. 8/1983 STDD No. 42/2009

 Pajak ini hanya dikenakan satu kali saat membeli properti baru, baik
dari developer maupun perorangan. Besarnya pajak 10 persen
dari nilai transaksi. Properti yang dipungut  PPN nilainya diatas 36
juta. Jika membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan
pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Tapi jika
membeli dari perorangan, pembayaran dilakukan sendiri setalah
transaksi, selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya dan
dilaporkan ke kantor pajak setempat selambat-lambatnya tanggal
20 bulan berikutnya.
KMS
Pasal 16C UU No. 8/1983 STDD No. 42/2009

Kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN apabila:



1. Membangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau

pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri
atau digunakan oleh pihak lain, termasuk yang dilakukan melalui kontraktor
atau pemborong tetapi atas kegiatan membangun tersebut tidak dipungut
Pajak Pertambahan Nilai.
2. Bangunan adalah berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau
dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan
kriteria:
a. konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata, atau
bahan sejenis, dan/atau baja;
b. diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha;
c. luas keseluruhan paling sedikit 300 m2 (tiga ratus meter persegi).
 PMK NOMOR 39/PMK.03/2010  TENTANG BATASAN DAN TATA CARA PENGENAAN PAJAK PERTAMBAHAN NILAI ATAS KEGIATAN
MEMBANGUN SENDIRI


Bangunan permanen adalah bangunan yang konstruksi utamanya terdiri dari
beton dan/atau kayu tahan lama dan/atau bahan lain yang umur bangunannya
lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun.

 Saat dan Tempat Pajak Terutang
1. Saat yang menentukan PPN terutang adalah saat dimulainya secara fisik
kegiatan membangun sendiri (menggali fondasi, memasang tiang
pancang dan lain-lain).
2. Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap
merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara
tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.
3. Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di
tempat bangunan tersebut didirikan.

4.


Penyetoran dan Pelaporan

1. PPN yang terutang sebesar 10% x 40% dari seluruh biaya yang
dikeluarkan dan atau dibayarkan, harus disetorkan seluruhnya dengan
menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama orang pribadi atau
badan yang melaksanakan kegiatan membangun sendiri ke Kantor Pos
atau Bank Persepsi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah
bulan terjadinya pengeluaran biaya tersebut. Dalam hal kegiatan
membangun sendiri dilakukan oleh PKP, PPN yang tercantum dalam SSP
tersebut tidak dapat dikreditkan dengan Pajak Keluaran, karena
pembayaran PPN tersebut merupakan pembayaran PPN untuk kegiatan
 Kegiatan Membangun Sendiri Di Kawasan Real Estat
1. Membangun sendiri pada kawasan Real Estat di atas tanah yang diperoleh
sesudah 31 Desember 1994, tidak dikategorikan sebagai membangun sendiri,
tetapi dianggap dibangun oleh Real Estat. Karena pada dasarnya Real Estat
tidak boleh menjual tanah. Dengan demikian kegiatan membangun sendiri
pada kawasan Real Estat di atas tanah yang diperoleh sebelum 1 Januari 1995
masih dapat dikategorikan sebagai kegiatan membangun sendiri. Dalam hal ini
perlakuan PPN-nya sama dengan kegiatan membangun sendiri bukan di dalam
kawasan Real Estat.
2. Dalam hal perolehan tanah kavling pada kawasan Real Estat terjadi sesudah
tanggal 1 Januari 1995, maka
 Kegiatan membangun sendiri oleh pemilik kavling, dianggap dibangun oleh
PKP Real Estat.
 Dasar Pengenaan Pajak adalah sebesar nilai bangunan (tidak termasuk harga
tanah) yang dihitung oleh PKP Real Estat seandainya rumah tersebut
dibangun oleh PKP Real Estat.
 Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik kavling sehubungan dengan
pembangunan rumah tersebut, dilaporkan kepada PKP Real Estat setiap
bulan dan dianggap sebagai pembayaran termin. Berdasarkan laporan
pemilik kavling, PKP Real Estat harus memungut PPN yang terutang kepada
pemilik kavling, kemudian menyetor dan melaporkannya dalam SPT Masa
PPN pada bulan yang bersangkutan.
 Apabila rumah tersebut telah selesai dibangun, PKP Real Estat harus
menentukan nilai bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan harga
yang berlaku. Dalam hal nilai bangunan yang dihitung oleh PKP Real Estat
lebih besar dari jumlah biaya yang telah dilaporkan oleh pemilik kavling,
maka atas selisih tersebut harus dipungut PPN, disetordan dilaporkan oleh
PKP Real Estat dalam SPT Masa PPN bulan yang bersangkutan. Apabila
PPnBM
 Peraturan Menteri Keuangan tertanggal 10 Juni 2009
bernomor 103/PMK.03/2009 tentang Perubahan
Ketiga Atas PMK No. 620/PMK.03/2004 tentang Jenis
Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Selain
Kendaraan Bermotor Yang Dikenakan PPnBM.
 PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dibeli
dari developer dan memenuhi kriteria sebagai
barang mewah.
 Besarnya PPnBM adalah 20 persen dari harga jual,
dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM tidak berlaku
untuk transaksi antar perorangan.
 Kelompok hunian mewah seperti rumah mewah,
apartemen, kondominium, town house, dan
sejenisnya, adalah:  
 1. Rumah dan town house dari jenis non strata title, dengan luas
bangunan 350 m2 atau lebih.  
 2. Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title,
dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih
BPHTB
UU No. 28/2009

 Bea ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru atau
lama yang dibeli dari developer atau perorangan.
 Objek pajak : perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan
 Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, meliputi:
◦ Pemindahan hak karena:
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Hibah wasiat
5. Waris
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8. Penunjukan pembeli dalam lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum
tetap;
10.penggabungan usaha;
11.peleburan usaha;
12.pemekaran usaha; atau
13.hadiah.

 Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, meliputi:
◦ Pemberian hak baru karena:
1. kelanjutan pelepasan hak; atau
2. di luar pelepasan hak


 Hak atas tanah yang dimaksud adalah:

 a. hak milik;
 b. hak guna usaha;
 c. hak guna bangunan;
 d. hak pakai;
 e. hak milik atas satuan rumah susun; dan
 f. hak pengelolaan.



 PPh
UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 36 TAHUN 2008

 Pasal 4 (2) angka 4

 penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah
dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan
persewaan tanah dan/atau bangunan


Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 Tentang



Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994

Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan
Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan
 Besarnya Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat
(1) dan Pasal 3 ayat (1) adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah
bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, kecuali atas
pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana
yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan Pajak
Penghasilan sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai
pengalihan.

Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau
pemungutan Pajak Penghasilan
 orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah
Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan
hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto
pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh
juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-
pecah;
 orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh
penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan kepada pemerintah;
 orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau
bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah
dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan kepada
badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan
sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang
ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah
tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha,
pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-
pihak yang bersangkutan;
 badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau
 Pbb
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009
Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah

 Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah pajak

atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau
dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan
yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan,
perhutanan, dan pertambangan.
 Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan
secara tetap pada tanah dan/atau perairan pedalaman
dan/atau laut.
 Nilai Jual Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat NJOP, adalah
harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang
terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi
jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan
objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP
pengganti.
 Termasuk dalam pengertian Bangunan adalah:
 a. jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik,
dan emplasemennya,
 yang merupakan suatu kesatuan dengan kompleks Bangunan tersebut;
 b. jalan tol;
 Objek Pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan
Perdesaan dan Perkotaan adalah objek pajak yang:
 a. digunakan oleh Pemerintah dan Daerah untuk penyelenggaraan
pemerintahan;
 b. digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang
ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang
tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;
 c. digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis
dengan itu;
 d. merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah
negara yang belum dibebani suatu hak;
 e. digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik; dan
 f. digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang
ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan.


 Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan

paling rendah sebesar Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah)
untuk setiap Wajib Pajak.
 Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebagaimana dimaksud di
Pengaruh Pajak
 Pajak properti:
◦ Residential
◦ Commercial
◦ Industrial
◦
 Komponen sewa rumah:
◦ Sewa bangunan
◦ Sewa tanah

 Nilai pasar residential=present value pendapatan sewa
properti
 Misal: inerest rate 10%,
◦ Nilai pasar bangunan $40,000 ($4,000/0.1)
◦ Nilai pasar tanah $10,000 ($1,000/0.1)
◦ Nilai pasar properti residential $50,000
 Pajak properti residential adalah pajak tahunan yang
didasarkan pada nilai pasar properti.
 Misal tarif pajak properti 2%

nilai pasar properti residential $50,000
 maka pajak properti $1,000
 Untuk menjelaskan dampak pajak properti terhadap pasar
properti, dimisalkan dalam suatu kota semua lahan
digunakan untuk sewa perumahan. Kota tersebut memiliki
karakteristik sbg berikut:
◦ memiliki bentuk perumahan yang identik;
◦ input rumah terdiri dari tanah dan pengembangannya;
◦ rumah tidak bisa dipindahkan dlam jangka pendek tp bisa dalam
jangka panjang;
◦ pajak dibay.ar oleh pemilik properti.

 Property tax :
bagian untuk tanah

D a m p a k p a ja k ta n a h
$ te rh a d a p p a sa r
su p p ly
Sewa lahan pada kondisi
C equilibrium sebelum pajak
120
0
adalah $1,000 (B).
B Ketika supply lahan tetap, maka
100 dengan pajak sebesar $200 akan
La n d R e n t

0 menurunkan sewa lahan.

D
Jika pemilik lahan membebankan
800 pajak ke penyewa maka, harag
dem an
d
sewa menjadi $1,200 (C) dan
permintaan quantity bergeser
menjadi 450.
Surplus lahan menyebabkan sewa
lahan turun menjadi $800.

450 900
Q u a n tity o f
la n d
Sumber: Sullivan (2003;
527)
 Pandangan tradisional thd
Property tax :
Equilibrium parsial

Dampak penerapan pajak terhadap equilibrium

$
parsial
Posisi equilibrium sebelum
4,800
F Supply after pajak bangunan adalah $4,000
tax (B).

Tax = $800
Pajak properti $800, shg kurva
4,400 supply bergeser ke atas $800.
dwelling

B Initial Sewa bangunan meningkat

Rent

4,000 supply menjadi $4,800, dan jumlah

pemukiman yang disewa menurun
menjadi 420.

demand

420 900
Quantity of
land

Sumber: Sullivan (2003;

528)
 Pandangan baru thd Property tax :
Equilibrium umum

Dampak penerapan pajak terhadap equilibrium

umum
$ $
Taxvill Notax
4,800
F e 4,800
E
4,600 4,600
D
4,400 4,400
C
4,200 4,200
Tax $800

B K
4,00 4,000
0 L
3.600 3.600 M
demand

demand

420 540 660 780 900 420 540 660 780 900
Quantity of land Quantity of land
Sumber: Sullivan (2003;
531)
Posisi equilibrium sebelum pajak adalah titik B dan K.
Pajak ditetapkan $800 per permukiman per tahun.
Dalam jangka pendek (pemukiman tidak bisa bergerak), sewa pemukiman tetap $4,000, termasuk pajak
yang dibayarkan pemiliknya.
Dalam jangka panjang, pemilik properti memindahkan pemukimannya ke kota yang tidak memberlakukan
pajak.
Return yang diterima sama yaitu $3,600; titik D pada Taxville dan M pada Notax.
Dalam jangka panjang penerapan pajak akan menggeser kepemilikan pemukiman dari kota yang
menerapkan pajak ke kota yang tidak menerapkan pajak.