Hipotek

Pasar Hipotek Primer dan Sekunder

Pasar Hipotek Pasar Hipotek

Primer Sekunder
Pinjaman Hipotek Konvensional
Utama
Tiga perkembangan utama dalam sejarah pinjaman hipotek konvensional sejak tahun 1930an
adalah (1) pengenalan LPM, dibantu oleh PMI; (2) pengenalan ARM; dan (3) pengenalan
berbagai alternatif untuk standar 80-90 persen LPM yang dimulai pada akhir 1990-an

Bentuk-bentuk
Hipotek Adjustable Rate Private Mortgage
Konvensional Mortgages Insurance (PMI)
Perdana
Asuransi Hipotek Swasta - Private
Mortgage Insurance (PMI)
Asumsikan peminjam membeli rumah $200.000 dengan 5 persen uang tunai dan pinjaman
$190.000. Rasio LTV awal cukup tinggi (95%), sehingga asuransi hipotek diperlukan mencakup
$57.000— 30% dari pinjaman.
Anggaplah peminjam gagal setelah pinjaman telah dilunasi hingga $188.000. Asumsi nilai pasar
properti jatuh dan properti dijual seharga $180.000. Pemberi pinjaman kemudian melihat ke
pemberi asuransi hipotek untuk kompensasi atas kerugian $8.000.
Dalam contoh ini, opsi ini memberikan nol kerugian bersih bagi pemberi pinjaman dan kerugian
$8.000 untuk perusahaan asuransi.
Asuransi Hipotek Swasta - Private
Mortgage Insurance (PMI)
Posisi pemberi pinjaman:
Pembayaran dari perusahaan asuransi $ 188.000
Hilangnya aset hipotek (188.000)
Kerugian bersih 0
Posisi perusahaan asuransi:
Takes ownership of property $ 188.000
Pays remaining balance to lender (180.000)
Kerugian bersih (8.000)
Program Hipotek yang disponsori
pemerintah

Pinjaman
Pinjaman VA-
FHA-
Dijamin
Tertanggung
Jenis dan Penggunaan Mortgage
Lainnya
Purchase- Pinjaman
Money Ekuitas
Mortgage Rumah

Reverse
Mortgage
Purchase-Money Mortgage
Misalkan Brown ingin menjual rumah mereka seharga $150.000. Greens ingin membelinya,
tetapi hanya dapat membayar $15.000 dalam bentuk tunai. Mereka dapat meminjam $120.000
dengan hipotek pertama dari Tabungan dan Pinjaman Ketiga Federal, tetapi mereka masih
kekurangan $15.000. Browns setuju untuk meminjamkan mereka $15.000 dengan hipotek kedua
— sebuah PMM.
Akibatnya, Browns “taken-paper" sebagai pengganti $15.000 dalam bentuk tunai pada
penutupan. Hipotek kedua akan memiliki posisi yang lebih rendah daripada hipotek pertama jika
terjadi gagal bayar.
Purchase-Money Mortgage

Piggyback
Usage
Mortgages.
Pinjaman Ekuitas Rumah
Pinjaman tertutup - jumlah yang tetap dipinjam sekaligus dan dibayar dalam angsuran bulanan
selama periode tertentu, seperti 10 tahun.
Lini kredit open-end — uang dipinjam sesuai kebutuhan, ditarik terhadap jumlah maksimum
yang ditetapkan ketika akun dibuka. Bunga dibayarkan pada saldo jatuh tempo, sama seperti
kartu kredit.
Reverse Mortgage
Pada dasarnya, hipotek terbalik memungkinkan pemilik rumah untuk mencairkan sebagian dari
ekuitas perumahan mereka tanpa harus menjual rumah dan pindah.
Dalam hipotek terbalik jangka-tetap, pembayaran-tingkat, kadang-kadang disebut hipotek
anuitas terbalik, atau (RAM-reverse annuity mortgage), pemberi pinjaman setuju untuk
membayar pemilik rumah pembayaran bulanan, atau tunjangan, dan untuk dibayar kembali dari
ekuitas pemilik rumah ketika dia menjual rumah atau mendapatkan pembiayaan lain untuk
melunasi RAM.
Reverse Mortgage
RAM jangka-tetap menyediakan pembayaran tetap untuk jangka waktu tertentu, katakanlah, 10
tahun. Sebagai contoh, pertimbangkan rumah tangga yang memiliki rumah seharga $100.000
dan bebas dari utang hipotek.
Pemberi pinjaman RAM setuju dengan $70.000 RAM selama 10 tahun pada 6%. Asumsikan
pembayaran dilakukan setiap tahun, pada awal setiap tahun, kepada pemilik rumah.
Pembayaran tahunan untuk RAM ini adalah $5.010.15.
Reverse Mortgage
Bentuk Hipotek Terkini

Interest- Balloon
Only (I-O) Mortgage

Hybrid Option
ARM ARM
The Borrower’s Mortgage Loan
Decisions

Pilihan Ukuran
Hipotek Pinjaman

Keputusan Keputusan
Refinancing Default
Membandingkan Biaya Pilihan
Hipotek
Annual Percentage Rate (APR)
Ukuran Pinjaman
Contoh:
Pertimbangkan rumah tangga yang telah setuju untuk membeli rumah seharga $ 200.000.
Asumsikan bahwa rumah tangga saat ini memiliki beberapa aset lain, termasuk $ 200.000 dalam
obligasi korporasi.
Rumah tangga ini memiliki dua opsi pembiayaan dasar:
◦ (1) menjual $ 200.000 dalam obligasi dan memasukkan uangnya sendiri ke dalam rumah atau
◦ (2) membiayai sebagian dari harga pembelian.
Keputusan Refinancing

Net benefit = Benefit of loan payment reductions − Cost of refinancing

Keputusan Refinancing
Misalnya, seorang pemilik rumah memiliki pinjaman hipotek yang ada dengan sisa jangka waktu
17 tahun dan 5 bulan, sisa saldo $100.000, dan tingkat bunga 7% per tahun. Pembayaran bulanan
untuk pinjaman ini adalah $829.22
Asumsi pinjaman baru tersedia dengan suku bunga 5,5%. Maka pembayaran atas pinjaman yang
ada dengan suku bunga baru akan menjadi $744,69.26 Dengan demikian, pengurangan
pembayaran, karena ketatnya penurunan suku bunga, akan menjadi $84,53 per bulan.
Misalkan pemilik rumah mengharapkan untuk menjual atau membiayai kembali pada akhir enam
tahun lagi. Pengurangan pembayaran akan terjadi selama 6 tahun, atau 72 bulan, menghasilkan
pengurangan pembayaran kumulatif sebesar $6.086
Umumnya, biaya refinancing dapat berjalan antara 4 hingga 9 persen dari jumlah pinjaman.
Misalkan biaya adalah 5% dari pinjaman, atau $5.000
Keputusan Refinancing

Manfaat bersih = Manfaat pengurangan pembayaran pinjaman - Biaya pembiayaan ulang

= $ 6.086 - $ 5.000
= $ 1,086
Keputusan Refinancing
Misalnya, pemilik rumah saat ini membayar pajak sebesar $0,25 untuk setiap dolar pendapatan
tambahan. Kemudian setiap dolar bunga yang dikurangi mengurangi penghasilan kena pajak
sebesar satu dolar, sehingga mengurangi pajak sebesar $0,25. Hasil bersihnya adalah bahwa
biaya setelah pajak dari bunga yang dapat dikurangkan berkurang 25 sen pada dolar,
membuatnya hanya 75 persen dari suku bunga kontrak. Misalnya, bunga 6% yang dapat
dikurangkan hanya akan dikenakan biaya 4,5% ((1 - 0.25) × 6.0).
Ada penyesuaian sederhana untuk efek pajak ini dalam persamaan manfaat bersih. Karena
komponen manfaat dari persamaan adalah bunga yang disimpan oleh refinancing, jika itu semua
dikurangkan maka kita dapat mengalikan komponen manfaat dengan faktor penyesuaian yang
sesuai, yaitu 75%, atau 0,75 (1 - 0.25).
 
Keputusan Refinancing
Manfaat bersih setelah pajak =
Manfaat pengurangan pembayaran pinjaman × Penyesuaian pajak - Biaya refinancing

= $ 6.086 × 0,75 - $ 5.000

= $ 4,564.50 - $ 5.000
= ($ 564.50)
Keputusan Default
Dari perspektif pemberi pinjaman, tingkat risiko default terkait
◦ (1) dengan probabilitas bahwa nilai pasar dari rumah akan jatuh di bawah sisa
saldo pinjaman (ditambah biaya penyitaan) dan
◦ (2) terhadap risiko bahwa pemberi pinjaman akan tidak dapat mengambil
rumah dari peminjam secara tepat waktu.