Anda di halaman 1dari 77

EVALUASI DAN PENATAAN PRAKTEK PERBANKAN SYARIAH

MUHAMMAD Sekolah Tinggi Ekonomi Islam (STEI) Yogyakarta

Sistem Ekonomi Islam & Kelembagaan Ekonomi Islam

LEMBAGA

DPLK SYARIAH

PEMBIAYAAN SYARIAH

SEI Manajemen

REASURANSI SYARIAH

PASAR MODAL

SEKURITAS SYARIAH

REKSADANA SYARIAH

Ekonomi Akuntansi SEI SEK

BANK SYARIAH

ASURANSI SYARIAH

BISNIS SYARIAH

SE

OBLIGASI SYARIAH

LKM SYARIAH

GADAI SYARIAH

PENDAHULUAN
Ada tiga faktor utama yang melatar-belakangi hadirnya keuangan/bank syariah Relijius ideologis Empiris pragmatis Akademik idealis

Landasan Hukum
UU No 7/92 tentang Perbankan
PP No 72/92 tentang Bank Berdasarkan Bagi Hasil UU No 10/98 tentang perubahan UU 7/92

Dicabut dg PP 30/99

UU No 21/08 tentang perubahan UU 10/98

BANK SYARIAH

Jumlah Bank Syariah: BUS, UUS dan BPRS


Bank Umum Syariah
PT. Bank Syariah Muamalah Indonesia PT. Bank Syariah Mandiri PT. Bank Syariah Syariah Mega Indonesia PT. Bank Syariah BRI PT. Bank Syariah Bukopin PT. Bank Syariah Panin Syariah PT. Bank Victoria Syariah PT. BCA Syariah PT. Bank Jabar dan Banten PT. Bank Syariah BNI PT. Maybank Indonesia Syariah Bank dalam Jenis Unit Usaha Syariah
PT. Bank Danamon PT. Bank Permata PT. Bank Internasional Indonesia (BII) PT. CIMB Niaga HSBC Ltd. PT. Bank DKI BPD DIY BPD Jawa Tengah BPD Jawa Timur BPD Banda Aceh BPD Sumatera Utara BPD Sumatera Barat BPD Riau BPD Sumatera Selatan BPD Kalimantan Selatan BPD Kalimantan Barat BPD Kalimatan Timur BPD Sulawesi Selatan BPD Nusa Tenggara Barat PT. BTN PT. Bank Tabungan Pensiunan Nasional (BTPN) PT. OCBC NISP PT. Bank Sinarmas BPD Jambi

BPRS sebanyak 155 Unit (Januari 2012)

MENATA BANK SYARIAH KE DEPAN


Aspek-aspek yang ditata
(1) Pemilik bank syariah, (2) Pengelola (Sumber Daya Insani) bank syariah, (3) Pembuat kebijakan tentang bank syariah, (4) Pembuat fatwa produk bank syariah, (5) Masyarakat pengguna bank syariah, (6) Pihak terkait lainnya, seperti: Notaris, Basyarnas, Pengadilan, (7) Lembaga pendidikan, (8) Media dan (9) Sistem operasional bank syariah

SDM Bank Syariah


Keilmuan syariah muamalah terkait keuangan dan perbankan syariah Ahli keuangan dan perbankan Manajer investasi

Karakteristik Bank Syariah


Berdasarkan prinsip syariah Implementasi prinsip ekonomi Islam dg ciri: pelarangan riba dalam berbagai bentuknya Tidak mengenal konsep time-value of money Uang sebagai alat tukar bukan komoditi yg diperdagangkan. Beroperasi atas dasar bagi hasil Kegiatan usaha untuk memperoleh imbalan atas jasa Tidak menggunakan bunga sebagai alat untuk memperoleh pendapatan Azas utama => kemitraan, keadilan, transparansi dan universal Tidak membedakan secara tegas sektor moneter dan sektor riil=> dapat melakukan transaksi-2 sektor riil

Konsep & Sistem Perbankan


Fungsi Bank adalah menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkan kembali dana tersebut kepada masyarakat lain yang memerlukan (intermediary)
Proses Penghimpunan Dana Proses Penyaluran Dana

Masyarakat Pemilik Dana

Masyarakat Pengguna Dana

Konsep & Sistem Bank Konvensional

Masyarakat Pemilik Dana

Proses Penghimpunan Dana

Proses Penyaluran Dana

Masyarakat Pengguna Dana

Penetapan Imbalan

Penetapan Beban

Konsep & Sistem Perbankan Syariah


BAGI HASIL

Masyarakat Pemilik Dana

Proses Penghimpunan Dana

Proses Penyaluran Dana

Masyarakat Pengguna Dana

BAGI HASIL

Konsep Penghimpunan Dana : 1. Al Wadiah 2. Mudharabah

Konsep Penyaluran Dana : 1. Bagi Hasil (Mudharabah & Musyarakah) 2. Jual Beli (Murabahah, Istishna & Salam) 3. Ujroh (Ijarah & Ijarah Muntahiah Bitamlik)

FUNGSI BANK SYARIAH


Fungsi
Aplikasi produk

MANAGER INVESTASI
TAMWIL

Penghimpunan dana : Prinsip wadiah Prinsip mudharabah


Penyaluran dana Prinsip jual beli (murabahah, salam, istishna dsb) Prinsip bagi hasil (mudharabah, musyarakah)

INVESTOR

JASA LAYANAN
MAAL

Produk jasa
Wakalah, Kafalah, Sharf, Qardh Hawalah, Rahn dsb Dana kebajikan Penghimpunan dan penyaluran Qardhul Hasan Penghimpunan dan penyaluran ZIS

SOSIAL

APLIKASI AKAD DALAM PRODUK PRODUK LKS

LKS

PENGHIMPUNAN DANA

PENYALURAN DANA

JASA

PRINSIP WADIAH - Giro - Tabungan

PRINSIP JUALBELI - Murabahah - Istishna - Salam - Ijarah

- Wakalah - Kafalah - Sharf - Rahn - Hiwalah

PRINSIP MUDHARABAH -Giro -Tabungan - Deposito

PRINSIP BAGIHASIL - Mudharabah - Musyarakah


13

14

PRODUK PENGHIMPUNAN DANA: GIRO SYARIAH


LANDASAN HUKUM: Fatwa DSN MUI No.01/DSN-MUI/IV/2000, Tanggal 1 April 2000.

GIRO SYARIAH GIRO WADIAH


Bersifat titipan On call Keuntungan dan kerugian dari penyaluran dana wadiah menjadi hak milik atau ditanggung bank. Tidak ada imbalan (bonus) yang dipersyaratkan

GIRO MUDHARABAH
Bank selaku Mudharib, Nasabah selaku Shahibul Mal Mudharib boleh melakukan berbagai macam usaha, asal tidak melanggar prinsip syariah Dana giro harus dinyatakan jelas, tunai bukan piutang Pembagian keuntungan dinyatakan dalam Nisbah Tidak diperkenankan mengurangi nisbah keuntungan nasabah tanpa persetujuan nasabah
15

PRODUK PENGHIMPUNAN DANA: GIRO SYARIAH (Lanjutan...)

SKEMA GIRO WADIAH

Pooling Fund

Penyaluran pembiayaan

1 2

Akad Wadiah

Nasabah Pembyn A Setoran awal

Mutasi giro

Nasabah Giro Wadiah

Nasabah Pembyn B
Bank Syariah

Dapat diberikan imbalan atau bonus namun tidak boleh diperjanjikan

Pendapatan bank

Nasabah Pembyn C

16

PRODUK PENGHIMPUNAN DANA: GIRO SYARIAH (Lanjutan...)

SKEMA GIRO MUDHARABAH

Pooling Fund

Penyaluran pembiayaan

1 2

Akad Mudharabah

Nasabah Pembyn A Setoran awal

Mutasi giro

Nasabah Giro Mudharabah

Nasabah Pembyn B Bank Syariah

Distribusi Bagihasil sesuai nisbah yang disepakati

Pendapatan yang akan dibagikan

Nasabah Pembyn C

17

PRODUK PENGHIMPUNAN DANA: TABUNGAN SYARIAH


LANDASAN HUKUM: Fatwa DSN MUI No.02/DSN-MUI/IV/2000, Tanggal 1 April 2000.

TABUNGAN SYARIAH TABUNGAN WADIAH


Bersifat titipan On call Keuntungan dan kerugian dari penyaluran dana wadiah menjadi hak milik atau ditanggung bank. Tidak ada imbalan (bonus) yang dipersyaratkan

TABUNGAN MUDHARABAH
Bank selaku Mudharib, Nasabah selaku Shahibul Maal Mudharib boleh melakukan berbagai macam usaha, asal tidak melanggar prinsip syariah Dana tabungan harus dinyatakan jelas, tunai bukan piutang Pembagian keuntungan dinyatakan dalam Nisbah Tidak diperkenankan mengurangi nisbah keuntungan nasabah tanpa persetujuan nasabah
18

PRODUK PENGHIMPUNAN DANA: TABUNGAN SYARIAH (Lanjutan...)

SKEMA TABUNGAN WADIAH

Pooling Fund

Penyaluran pembiayaan

1 2

Akad Wadi'ah Nasabah Pembyn A Setoran awal

Setoran tabungan

Nasabah Pemilik Dana Tabungan Wadiah

Penarikan tabungan

Bank Syariah

Nasabah Pembyn B

Dapat diberikan imbalan atau bonus namun tidak boleh diperjanjikan

Pendapatan Bank
Nasabah Pembyn C

19

PRODUK PENGHIMPUNAN DANA: TABUNGAN SYARIAH (Lanjutan...)

SKEMA TABUNGAN MUDHARABAH

Pooling Fund

Penyaluran pembiayaan

Akad Mudharabah Nasabah Pembyn A

Setoran awal

Mutasi tabungan Nasabah Pembyn B

Nasabah Pemilik Dana Tabungan Mudharabah

Bank Syariah Distribusi Bagihasil sesuai nisbah yang disepakati

Pendapatan yang akan dibagikan


Nasabah Pembyn C

20

PRODUK PENGHIMPUNAN DANA: DEPOSITO SYARIAH


LANDASAN HUKUM: Fatwa DSN MUI No.03/DSN-MUI/IV/2000, Tanggal 1 April 2000.

DEPOSITO SYARIAH
DEPOSITO MUDHARABAH MUTLAQAH
Bank selaku Mudharib, Nasabah selaku Shahibul Maal Mudharib boleh melakukan berbagai macam usaha, asal tidak melanggar prinsip syariah Dana deposito harus dinyatakan jelas, tunai bukan piutang Pembagian keuntungan dinyatakan dalam Nisbah Tidak diperkenankan mengurangi nisbah keuntungan nasabah tanpa persetujuan nasabah

DEPOSITO MUDHARABAH MUQAYYADAH


Bank selaku Mudharib, Nasabah selaku Shahibul Maal Mudharib hanya boleh melakukan usaha yang dipersyaratkan oleh nasabah Dana deposito harus dinyatakan jelas, tunai bukan piutang Pembagian keuntungan dinyatakan dalam Nisbah Tidak diperkenankan mengurangi nisbah keuntungan nasabah tanpa persetujuan nasabah
21

PRODUK PENGHIMPUNAN DANA: DEPOSITO SYARIAH (Lanjutan...)

SKEMA DEPOSITO MUDHARABAH MUTHLAQAH

Pooling Fund

Penyaluran pembiayaan

Akad Mudharabah
Nasabah Pembyn A

2
7

Setoran Deposito Pencairan Deposito Nasabah Pembyn B

Nasabah pemilik dana Deposito Mudharabah Muthlaqah

Bank Syariah

Distribusi Bagihasil sesuai nisbah yang disepakati

Pendapatan yang akan dibagikan


Nasabah Pembyn C

22

PRODUK PENGHIMPUNAN DANA: DEPOSITO SYARIAH (Lanjutan...)

SKEMA DEPOSITO MUDHARABAH MUQAYYADAH

Akad Mudharabah Muqayyadah

Penyaluran pembiayaan sesuai dengan persyaratan nasabah deposan Nasabah Pembyn A

2
6

Setoran Deposito Pencairan Deposito Nasabah Pembyn B

Nasabah pemilik dana Deposito Mudharabah Muqayyadah

Bank Syariah

Distribusi Bagihasil sesuai nisbah yang disepakati

Pendapatan yang akan dibagikan


Nasabah Pembyn C

23

24

PEMBIAYAAN MURABAHAH

DEFINISI Murabahah adalah menjual suatu barang dengan menegaskan harga belinya kepada pembeli dan pembeli membayarnya dengan harga yang lebih sebagai laba. (Fatwa DSN-MUI No. 04/DSN-MUI/IV/2000) LANDASAN HUKUM
a. No. 04/DSN-MUI/IV/2000, Tanggal 1 April 2000, tentang Murabahah; b. No. 13/DSN-MUI/IX/2000, Tanggal 16 September 2000, tentang Uang Muka Dalam Murabahah;
c. No. 16/DSN-MUI/IX/2000, Tanggal 16 September 2000, tentang Diskon dalam Murabahah;

d. No. 17/DSN-MUI/IX/2000, Tanggal 16 September 2000, tentang Sanksi atas Nasabah Mampu yang Menunda-nunda Pembayaran; e. No.43/DSN-MUI/VIII/2004, Tanggal 11 Agustus 2004, tentang Ganti Rugi (Tawidh).

25

POKOK-POKOK ATURAN MURABAHAH FATWA DSN-MUI No.04/DSN-MUI/IV/2000

1. PELAKU

BANK membeli barang yang diperlukan NASABAH atas nama BANK sendiri dan pembelian ini harus sah dan bebas riba (Ps 1: 4) BANK kemudian menjual barang tersebut kepada NASABAH (pemesan) dengan harga jual senilai harga beli plus keuntungannya (Ps 1: 6) Barang yang diperjualbelikan tidak diharamkan oleh syariah Islam (Ps 1: 2) HARGA BELI Dalam kaitan ini Bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan (Ps 1: 6) HARGA JUAL BANK kemudian menjual barang tersebut kepada NASABAH (pemesan) dengan harga jual senilai harga beli plus keuntungannya (Ps 1: 6)
Fatwa DSN No.16/IX/2000: Harga dalam jualbeli murabahah adalah harga beli dan biaya yang diperlukan ditambah keuntungan sesuai dengan kesepakatan (Ps.1:1)

2. OBJEK 3. HARGA

26

POKOK-POKOK ATURAN MURABAHAH FATWA DSN-MUI No.04/DSN-MUI/IV/2000 (Lanjutan...)

4. AKAD

Jika bank hendak mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang, akad jual beli murabahah harus dilakukan setelah barang secara prinsip menjadi milik bank. (Ps. 1:9)

Jika Bank menerima permohonan tersebut, ia harus membeli terlebih dahulu aset yang dipesannya secara sah dengan pedagang. Bank kemudian menawarkan aset tersebut kepada nasabah dan nasabah harus menerimanya (membelinya) sesuai dengan perjanjian yang disepakati, karena secara hukum perjanjian tersebut mengikat: kemudian kedua belah pihak harus membuat kontrak jual beli (Ps 2: 2,3) 5. UANG MUKA Dalam jualbeli ini bank dibolehkan meminta nasabah untuk membayar uang muka saat menadatangani kesepakatan awal pemesanan (Ps. 2 : 4) Jaminan dalam murabahah dibolehkan agar nasabah serius dengan pesanannya (Ps.3:1) Jika dalam jualbeli murabahah LKS mendapat diskon dari supplier, harga sebenarnya adalah harga setelah diskon; karena itu diskon adalah hak nasabah Jika pemberian diskon terjadi setelah akad, pembagian diskon tersebut dilakukan berdasarkan perjanjian (persetujuan) yang dimuat dalam akad. (Ps 1:3-4, Fatwa No. 16/2000)
27

6. JAMINAN

7. DISCOUNT

POKOK-POKOK ATURAN MURABAHAH FATWA DSN-MUI No.04/DSN-MUI/IV/2000 (Lanjutan...)


8. PELUNASAN DINI Jika nasabah dalam transaksi murabahah melakukan pelunasan pembayaran tepat waktu atau lebih cepat dari waktu yang telah disepakati, LKS boleh memberikan potongan dari kewajiban pembayaran tersebut, dengan syarat tidak diperjanjikan dalam akad. Besar potongan sebagaimana dimaksud diatas diserahkan pada kebijakan dan pertimbangan LKS (Ps.1:1-2, Fatwa No.23/2002)

9. DENDA / SANKSI

Nasabah mampu yang menunda-nunda pembayaran dan/atau tidak mempunyai kemauan dan itikad baik untuk membayar hutangnya boleh dikenakan sanksi. Sanksi didasarkan pada prinsip tazir yaitu bertujuan agar nasabah lebih disiplin dalam melaksanakan kewajibannya Sanksi dapat berupa denda sejumlah uang yang besarnya ditentukan atas dasar kesepakatan dan dibuat saat akad ditandatangani Dana yang berasal dari denda diperuntukan sebagai dana sosial (Ps.1:3-6, Fatwa No.17/2000) (Fatwa No.43/2004) Sengaja atau lalai menyimpang dari akad dan menimbulkan kerugian Kerugian riil adalah biaya-biaya yang dikeluarkan dalam rangka penagihan hak yang seharusnya diterima Real Lost not Opportunity Lost Besarnya gantirugi tidak boleh dicantumkan dalam akad
28

6. TAWIDH

APLIKASI LKS JENIS PENGGUNAAN (BERDASARKAN PRODUK)

KPR SYARIAH

PEMBIAYAAN MULTIGUNA

PEMBIAYAAN KENDARAAN BERMOTOR

MURABAHAH

PEMBIAYAAN MODAL KERJA

PEMBIAYAAN INVESTASI

29

SKEMA MURABAHAH UNTUK PEMBIAYAAN KENDARAAN BERMOTOR

dan Persyaratan 1 Negosiasi (nasabah butuh beli mobil )

2 6 9 Bank Syariah

Waad beli Penandatanganan akad jual beli

Bayar angsuran atau tempo

Bank Syariah bayar pembelian mobil

Nasabah NASABAH Bank Syariah mewakilkan 3 ke Nasabah untuk beli mobil ke Dealer Nasabah sebagai 7 wakil Bank Syariah 4 Bank Syariah , beli mewakilkan ke Dealer mobil ke Dealer untuk serahkan mobil ke Nasabah 8 Mobil dikirim langsung oleh dealer atau Bank Syariah

DEALER

Akad Murabahah
30

SKEMA MURABAHAH UNTUK PEMBIAYAAN RUMAH

Akad Murabahah
1. Permohonan dan pemenuhan persyaratan

2. Waad beli

4. Akad Murabahah 7. Bayar angsuran atau tempo

Bank Syariah

Nasabah

Developer
31

SKEMA MURABAHAH UNTUK PEMBIAYAAN MULTIGUNA

Akad Murabahah

1. Pengajuan dan Pemenuhan Persyaratan (mis : pembelian komputer)

2. Waad beli 4. Pelaksanaan akad Murabahah


7. Bayar angsuran atau tempo

Bank Syariah
5. Bank Syariah mewakilkan ke supplier untuk serahkan komputer kepada Nasabah.

Nasabah

Supplier
32

SKEMA MURABAHAH DENGAN WAKALAH UNTUK PEMBIAYAAN MULTIGUNA

Akad Murabahah

1.

Pengajuan dan Pemenuhan Persyaratan (mis : pembelian komputer)

2. Waad beli 3. Bank Syariah mewakilkan ke Nasabah untuk melakukan transaksi dengan supplier
5. Pelaksanaan akad Murabahah

8. Bayar angsuran atau tempo

Nasabah

Bank Syariah

6. Bank Syariah mewakilkan ke supplier untuk serahkan komputer ke Nasabah.

Supplier

KETERANGAN: Dalam prakteknya, alur nomor 4 menjadi nomor 5 dan nomor 5 menjadi nomor 4.

33

SKEMA MURABAHAH UNTUK PEMBIAYAAN MODAL KERJA

Akad Murabahah

1. Pengajuan dan Pemenuhan Persyaratan (Misal pembelian barang dagangan untuk stock penjualan) 2. Waad beli 4. Pelaksanaan akad Murabahah
7. Bayar angsuran atau tempo

Bank Syariah

Nasabah

Supplier
34

SKEMA MURABAHAH DENGAN WAKALAH UNTUK PEMBIAYAAN MODAL KERJA

Akad Murabahah

1. Pengajuan dan Pemenuhan Persyaratan (misal Pembelian barang dagangan untuk stock penjualan) 2. Waad beli 3. Bank Syariah mewakilkan kepada Nasabah untuk melakukan transaksi dengan supplier
5. Pelaksanaan akad Murabahah

8. Bayar angsuran atau tempo

Bank Syariah
6. Bank Syariah mewakilkan ke supplier untuk serahkan barang kepada Nasabah.

Nasabah

Supplier

KETERANGAN: Dalam prakteknya, alur nomor 4 menjadi nomor 5 dan nomor 5 menjadi nomor 4.

35

SKEMA MURABAHAH UNTUK PEMBIAYAAN INVESTASI

Akad Murabahah

1.

Pengajuan dan Pemenuhan Persyaratan (misal Nasabah butuh sarana penunjang usaha berupa f ork lif t) 2. Waad beli 4. Pelaksanaan akad Murabahah
7. Bayar angsuran atau tempo

Bank Syariah
5. Bank Syariah mewakilkan ke supplier untuk serahkan f ork lif t ke Nasabah.

Nasabah

Supplier
36

SKEMA MURABAHAH DENGAN WAKALAH UNTUK PEMBIAYAAN INVESTASI

Akad Murabahah

1. Pengajuan dan Pemenuhan Persyaratan (misal Nasabah butuh sarana penunjang usaha berupa f ork lif t) 2. Waad beli
3. Bank Syariah mewakilkan kepada Nasabah untuk melakukan transaksi dengan supplier 5. Pelaksanaan akad Murabahah

8. Bayar angsuran atau tempo

Nasabah

Bank Syariah

Supplier

KETERANGAN: Dalam prakteknya, alur nomor 4 menjadi nomor 5 dan nomor 5 menjadi nomor 4.

37

PEMBIAYAAN ISTISHNA

Istishna adalah jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan (pembeli, mustashni) dan penjual (pembuat, shani). (Fatwa DSN No. 06/DSN-MUI/IV/2000)

38

POKOK-POKOK ATURAN ISTISHNA

1. PELAKU

Jika LKS melakukan transaksi Istishna untuk memenuhi kewajibannya kepada NASABAH ia dapat melakukan istishna lagi dengan PIHAK LAIN pada objek yang sama, dengan syarat istishna pertama tidak bergantung (muallaq) pada istishna kedua (Ps 1;1, Fatwa No. 22/2002) Harus jelas ciri-cirinya dan dapat diakui sebagai hutang. Harus dapat dijelaskan spesifikasinya. Penyerahan dilakukan kemudian. Waktu dan tempat penyerahan barang harus ditetapkan berdasarkan kesepakatan Pembeli (mustashni) tidak boleh menjual barang sebelum menerimanya. (Ps.2:1-5, fatwa No.06/2000) LKS selaku mustashni tidak diperkenankan untuk memungut MDC (margin during construction) dari nasabah (shani) karena hal ini tidak sesuai dengan prinsip syariah (Ps.1:2, Fatwa No.22/2002) Jika semua atau sebagian barang tidak tersedia pada waktu penyerahan, atau kualitasnya lebih rendah dan pembeli tidak rela menerimanya, maka ia memiliki dua pilihan : a. Membatalkan kontrak dan meminta kembali uangnya. b. Menunggu sampai barang tersedia. (Fatwa No..05/2000, Ps. 4:5)
39

2. OBJEK

3. HARGA

4. PEMBATALAN PESANAN

MEKANISME PEMBIAYAAN ISTISHNA

Akad Istishna 1
Negosiasi dan Persyaratan

1 (nasabah butuh renovasi rumah

yang dikerjakan oleh kontraktor)

2 8 BankSyariah 6

Penandatanganan Akad Istishna Bayar secara cicilan (taqsith) atau tangguh (muajjal)

Form Wakalah ke Nasabah untuk negosiasi dengan kontraktor

NASABAH

3
Bayar secara termin 5 Form Wakalah ke Kontraktor untuk serahkan rumahyang telah direnovasi ke Nasabah

4 Nasabah sebagai
wakil Bank Syariah , renovasi rumah ke Kontraktor

Akad Istishna 2
KONTRAKTOR

Penyerahan rumah yang telah direnovasi oleh Kontraktor atau Bank Syariah

40

APLIKASI LKS: JENIS PENGGUNAAN (BERDASARKAN PRODUK)

KPR SYARIAH SIAP BANGUN PEMBIAYAAN RENOVASI RUMAH

PROJECT FINANCING

ISTISHNA

PEMBIAYAAN MODAL KERJA

PEMBIAYAAN INVESTASI 41

PEMBIAYAAN IJARAH

Ijarah adalah akad pemindahan hak guna (manfaat) atas suatu barang atau jasa dalam waktu tertentu melalui pembayaran sewa/upah, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan barang itu sendiri. (Fatwa DSN MUI No. 09/DSN-MUI/IV/2000)

42

POKOK-POKOK ATURAN IJARAH FATWA DSN MUI No. 09/DSN-MUI/IV/2000

1. PELAKU

Pihak-pihak yang berakad (berkontrak) terdiri atas pemberi sewa (lessor, pemilik asset, LKS) dan penyewa (lessee, pihak yang mengambil manfaat dari penggunaan aset, nasabah) Objek kontrak : pembayaran (sewa) dan manfaat dari penggunaan aset (Ps 1: 2) Sewa adalah sesuatu yang dijanjikan dan dibayar nasabah kepada LKS sebagai pembayaran manfaat. Sesuatu yang dapat dijadikan harga dalam jual beli dapat pula dijadikan sewa dalam Ijarah (Ps 2: 8) Ketentuan (flexibility) dalam menetukan sewa dapat diwujudkan dalam ukuran, waktu tempat dan jarak (Ps. 2:9) Sighat Ijarah adalah berupa pernyataan dari kedua belah pihak yang berkontrak, baik secara verbal atau dalam bentuk lain yang equivalent, dengan cara penawaran dari pemilik asset (LKS) dan penerimaan yang diyatakan oleh penyewa (nasabah) (Ps:1:5) Kewajiban LKS sebagai pemberi sewa : b. Menanggung biaya pemeliharaan asset
Kewajiban nasabah sebagai penyewa : a. Membayar sewa dan bertanggungjawab untuk menjaga keutuhan asset yang disewa serta menggunakannya sesuai kontrak b. Menanggung biaya pemeliharaan asset yang sifatnya ringan
43

2. OBJEK 3. HARGA

4. AKAD

5. PEMELIHARAAN ASET

PEMBIAYAAN MULTIJASA IJARAH FATWA DSN NO.44/DSN/MUI

Pembiayaan Multijasa hukumnya boleh (jaiz) dengan menggunakan akad Ijarah atau Kafalah. Dalam hal LKS menggunakan akad ijarah, maka harus mengikuti semua ketentuan yang ada dalam Fatwa Ijarah. Dalam hal LKS menggunakan akad Kafalah, maka harus mengikuti semua ketentuan yang ada dalam Fatwa Kafalah. Dalam kedua pembiayaan multijasa tersebut, LKS dapat memperoleh imbalan jasa (ujrah) atau fee. Besar ujrah atau fee harus disepakati di awal dan dinyatakan dalam bentuk nominal bukan dalam bentuk prosentase.

44

MEKANISME PEMBIAYAAN IJARAH

Negosiasi dan Persyaratan 1 (nasabah butuh alat-alat berat)

2
8

Akad Ijarah Bayar angsuran sewa Akad Ijarah 2 NASABAH


Wakalah ke Nasabah untuk cari

Bank Syariah 3 penyewaan alat2 berat


5 Wakalah ke Pemilik barang untuk serahkan 6 barang sewa ke Nasabah Transaksi Pembayaran

4
Nasabah sebagai wakil Bank Syariah, melakukan transaksi sewa

Barang diserahkan oleh 7 langsung pemilik atau melalui Bank Syariah

Akad Ijarah 1

PEMILIK OBJEK SEWA

45

APLIKASI LKS: JENIS PENGGUNAAN (BERDASARKAN PRODUK)

PEMBIAYAAN MULTIGUNA MANFAAT BARANG

PEMBIAYAAN MULTIJASA -Biaya pendidikan - Kesehatan - Wisata, dll

IJARAH

PEMBIAYAAN MODAL KERJA

KOMBINASI AKAD -SHARIA CARD

46

PEMBIAYAAN IJARAH MUNTAHIA BIT TAMLIK (IMBT)

Ijarah Muntahia Bit Tamlik (IMBT) adalah perjanjian sewa-menyewa yang disertai dengan opsi pemindahan hak milik atau benda yang disewa, kepada penyewa setelah selesai masa sewa. (Fatwa DSN MUI No. 27/DSN-MUI/III/2000).

47

POKOK-POKOK ATURAN PEMBIAYAAN IMBT FATWA DSN MUI No. 27/DSN-MUI/III/2000

Semua rukun dan syarat yang berlaku dalam akad Ijarah (fatwa No.09/2000) berlaku pula dalam akad IMBT (Ps. 1:1) AKAD Pihak yang melakukan IMBT harus melaksanakan akad Ijarah terlebih dahulu. Akad pemindahan kepemilikan baik dengan jualbeli atau pemberian hanya dapat dilakukan setelah masa Ijarah selesai Janji pemindahan kepemilikan yang disepakati di awal akad Ijarah adalah waad yang hukumnya tidak mengikat. Apabila janji itu ingin dilaksanakan maka harus ada pemindahan kepemilikan yang dilakukan setelah masa Ijarah selesai (Ps. 2: 1-2)

48

POKOK-POKOK ATURAN PEMBIAYAAN IMBT FATWA DSN MUI No. 56/DSN-MUI

Review Ujrah boleh dilakukan antara para pihak yang melakukan akad Ijarah apabila memenuhi syarat-syarat sbb: Terjadi perubahan periode akad Ijarah; Ada indikasi sangat kuat bahwa bila tidak dilakukan review, maka akan timbul kerugian bagi salah satu pihak; Disepakati oleh kedua belah pihak. Review atas besaran ujrah setelah periode tertentu : Ujrah yang telah disepakati untuk suatu periode akad Ijarah tidak boleh dinaikkan; Besaran ujrah boleh ditinjau ulang untuk periode berikutnya dengan cara yang diketahui dengan jelas (formula tertentu) oleh kedua belah pihak; Peninjauan kembali besaran ujrah setelah jangka waktu tertentu harus disepakati kedua pihak sebelumnya dan disebutkan dalam akad. Dalam keadaan sewa yang berubah-ubah, sewa untuk periode akad pertama harus dijelaskan jumlahnya. Untuk periode akad berikutnya boleh berdasarkan rumusan yang jelas dengan ketentuan tidak menimbulkan perselisihan.

49

MEKANISME PEMBIAYAAN IMBT

Akad Hibah
1 Negosiasi dan persyaratan (nasabah butuh beli rumah) Waad IMBT Penandatanganan akad Bayar sewa bulanan 7

2 4

hibah rumah (pada akhir masa sewa)

BankSyariah 5 5 wakalah ke developer Untuk serahkan rumah ke nasabah Beli dan bayar ke developer 3 untuk disewa oleh nasabah

NASABAH

Akad Ijarah

6 Obyek sewa (rumah) Diserahkan oleh Developer atau Bank Syariah


DEVELOPER

50

APLIKASI PERBANKAN: JENIS PENGGUNAAN (BERDASARKAN PRODUK)

KPR SYARIAH (Jangka Panjang)

IMBT
PEMBIAYAAN INVESTASI (Jangka Panjang)

51

PEMBIAYAAN MUDHARABAH

Mudharabah adalah akad kerjasama suatu usaha antara dua piak dimana pihak pertama (malik, shahib al-mal, LKS) menyediakan seluruh modal, sedangkan pihak kedua (amil, mudharib, nasabah) bertindak selaku pengelola, dana keuntungan usaha bagi diantara mereka sesuai kesepakatan yang dituangkan dalam kontrak. (Fatwa DSN MUI No. 07/DSN-MUI/IV/2000).

52

POKOK-POKOK ATURAN PEMBIAYAAN MUDHARABAH FATWA DSN MUI No. 07/DSN-MUI/IV/2000

1. PELAKU DAN MODAL

LKS sebagai shahibul maal membiayai 100% kebutuhan suatu proyek, sedangkan pengusaha bertindak sebagai mudharib atau pengelola usaha (Ps.1:1) Modal dapat berbentuk uang atau barang yang dinilai (Ps.2:3b) Modal tdk dapat berbentuk piutang dan harus dibayarkan kepada Mudharib, baik secara bertahap maupun tidak, (Ps.2:3c) Bagian keuntungan proporsional bagi setiap pihak harus diketahui dan dinyatakan pada waktu kontrak disepakati dan harus dalam bentuk prosentasi (nisbah) dari keuntungan sesuai kesepakatan. Perurubahan nisbah harus berdasarkan kesepakatan. (Ps.2:4b) Harus diperuntukkan bagi kedua belah pihak dan tidak boleh disyaratkan hanya satu pihak saja (Ps.2:4a) Penyedia dana menanggung semua kerugian akibat dari mudharabah, kecuali diakibatkan kesalahan disengaja, kelalaian atau pelanggaran. (Ps.2:4c) Pada prinsipnya dalam pembiayaan mudharabah tidak ada jaminan, namun agar mudharib tidak melakukan penyimpangan LKS dapat meminta jaminan dari mudharib atau pihak ke3. Jaminan hanya dapat dicairkan apabila mudharib terbukti melakukan pelanggaran terhadap hal-hal yang telah dispekati bersama (Ps.1: 7)
53

2. NISBAH

3. KEUNTUNGAN 4. KERUGIAN

5. JAMINAN

POKOK-POKOK ATURAN PEMBIAYAAN MUDHARABAH FATWA DSN MUI No. 07/DSN-MUI/IV/2000

6. MANAJEMEN

LKS tidak ikut serta dalam manajemen perusahaan atau proyek tetapi mempunyai hak untuk melakukan pembinaan d an pengawasan (Ps 1:4)

7. JANGKA WAKTU

Mudharabah boleh dibatasi pada periode tertentu (Ps 3:1)

54

MEKANISME PEMBIAYAAN MUDHARABAH

2 (nasabah butuh modal kerja


75 unit mobil) Akad Mudharabah Kontrak Penyewaan Mobil

Negosiasi dan Persyaratan

1 Nasabah
bayar sewa Perusahaan ABC Mengelola

Bank Syariah

Menyerahkan modal

5
Nisbah Nasabah

Nisbah Bank

9
Pengembalian Pokok

Usaha

8 6
Pendistribusan Modal & Keuntungan

Tingkat Keuntungan

Modal

55

APLIKASI LKS: JENIS PENGGUNAAN (BERDASARKAN PRODUK)

VARIASI MUDHARABAH: - LINE FACILITY - 2 STEP FINANCING - JOINT FINANCING - Dll

MUDHARABAH

PEMBIAYAAN MODAL KERJA

56

PEMBIAYAAN MUSYARAKAH

Musyarakah adalah pembiayaan berdasarkan akad kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk suatu usaha tertentu, dimana masing-masing pihak memberikan kontribusi dana dengan ketentuan bahwa keuntungan dan resiko akan ditanggung bersama sesuai dengan kesepakatan. (Fatwa DSN MUI No. 08/DSN-MUI/IV/2000).

57

POKOK-POKOK ATURAN PEMBIAYAAN MUSYARAKAH FATWA DSN MUI No. 08/DSN-MUI/IV/2000

1. PELAKU DAN MODAL

Setiap mitra harus menyediakan dana dan pekerjaan dan setiap mitra melaksanakan kerja sebagai wakil. (Ps.2b)

2. NISBAH

Setiap keuntungan mitra harus dibagikan secara proporsional atas dasar seluruh keuntungan dan tidak ada jumlah yang ditentukan di awal yang ditetapkan bagi seorang mitra (Ps.3c.3) Harus diperuntukkan bagi kedua belah pihak dan tidak boleh disyaratkan hanya satu pihak saja (Ps2:4a) Kerugian harus dibagi di antara para mitra secara proporsional menurut saham masing-masing dalam modal (Ps3d) Pada prinsipnya dalam pembiayaan musyarakah tidak ada jaminan, namun menghindari terjadinya penyimpangan LKS dapat meminta jaminan (Ps 3:a3)
Setiap mitra memiliki hak untuk mengelola asset musyarakah dalam proses bisnis normal (ps.2c)

3. KEUNTUNGAN

4. KERUGIAN 5. JAMINAN

6. MANAJEMEN

58

Alur Operasional Bank Syariah


Mudharib

Tabel Bagi hasil

Penghimpunan dana
Wadiah yad dhamanah Mudharabah Mutlaqah (Investasi Tdk Terikat) Lainnya (modal dsb)

Penyaluran dana Pendapatan


Prinsip bagi hasil Prinsip Ujroh Prinsip jual beli
Bagi hasil/laba

Sewa Margin

Tabel

Laporan Laba Rugi


Pendapatan Mdh Mutlaqah (Investasi Tidak Terikat) Pendapatan berbasis imbalan (fee base income) Agen : Mdh Muqayyadah / investasi terikat Jasa keuangan: wakalah, kafalah, sharf

KASUS MENGHITUNG BUNGA


KASUS:

Pada tanggal 1 Mei 2002, Bapak Johanes membuka deposito sebesar Rp. 10.000.000, jangka waktu satu bulan, dengan tingkat bunga 9% p.a. Berapa bunga yang diperoleh pada saat jatuh tempo?

JAWAB Bunga yang diperoleh bapak Johanes adalah:

Rp. 10.000.000 x 31 hari x 9% / 365 hari = Rp. 76.438

KASUS BAGI HASIL DEPOSITO


KASUS:

Bapak Ahmad membuka deposito sebesar Rp. 10.000.000, jangka waktu satu bulan (tanggal 1 Mei s/d 1 Juni 2003), nisbah bagi hasil antara nasabah dan bank 57% : 43%. Jika keuntungan bank yang diperoleh untuk deposito satu bulan per 31 Mei 2003 adalah Rp. 20.000.000 dan total deposito jangka waktu satu bulan adanya Rp. 950.000.000, berapa keuntungan yang diperoleh bapak Ahmad?
JAWAB

Bagi hasil yang diperoleh bapak Ahmad adalah:


(Rp. 10 juta/Rp. 950 juta) x Rp. 20 juta x 57% = Rp. 120.000

CONTOH: Perhitungan Bagi Hasil Pola Baru


Apabila bank syariah mampu mengumpulkan dana pihak ketiga (DPK) sebanyak Rp. 90.000.000. DPK yang dapat disalurkan pada pembiayaan sebanyak Rp. 85.500.000 (karena ada Giro Wadiah Minumum sebesar 5%). Pembiayaan yang harus disalurkan ke masyarakat sebanyak Rp. 100.000.000. Dari pembiayaan Rp. 100.000.000 diperoleh pendapatan dari penyaluran pembiayaan sebesar Rp. 6.000.000. Nisbah bagi hasil 65% (nasabah): 35% (bank). Saldo rata-rata harian dana nasabah (Pak Amir) sebesar Rp. 1.000.000. (1) Berapa pendapatan bagi setiap Rp. 1000 dana nasabah? (2) Berapa pendapatan bagi hasil pak Amir?

CONTOH: Perhitungan Bagi Hasil Pola Baru


Dana Pihak Ketiga (DPK Mudharabah) DPK yang disalurkan untuk Pembiayaan (= DPK x (1 - GWM) --> GWM = 5%) Pembiayaan Yang Disalurkan Dana Bank Pendapatan dari Penyaluran Pembiayaan Pendapatan bagi setiap Rp. 1000 DPK D E C 100,000,000.00 14,500,000.00 6,000,000.00 57.00 A B 90,000,000.00 85,500,000.00

E= B/C * D * 1/A * 1000

CONTOH: Perhitungan Bagi Hasil Pola Baru


Pendapatan Investasi untuk setiap Rp. 1000 DPK Mudharabah

E F G H

57.00 1,000,000.00 65 37,050.00

Saldo rata-rata Harian Nasabah Nisbah Bagi Hasil Porsi Bagi Hasil untuk Nasabah bulan ini

H= E/1000 * F * G/100
Dari hasil perhitungan di atas, ditemukan pendapatan nasabah untuk bulan ini dengan dananya sebesar Rp. 1.000.000, bagi hasilnya sebesar Rp. 37,050.00

PENENTUAN NISBAH DAN HARGA JUAL


Bank syariah beroperasi dengan tidak menggunakan bunga, di dalamnya juga diklasifikasikan: 1. Akad yang menghasilkan keuntungan yang tidak pasti, disebut natural uncertainty contract. 2. Akad yang menghasilkan keuntungan secara pasti, disebut natural certainty contract,

TIME VALUE OF MONEY


FV = PV * (1 + i)^n
FV = Future Value PV = Present Value i = Bunga n = Tahun (Waktu)

Pg = Po * (1 + g)^t
Pg Po g t = Pertumbuhan Penduduk = Penduduk Sekarang = Growth/Pertumbuhan = Waktu

FORMULA ECONOMIC VALUE OF TIME UNTUK TEORI PERCAMPURAN


Y= W * v * (QR)
Dimana:

Y = Kekayaan Masa Depan


W = Modal awal v = Velocity of money (Perputaran Uang)

Q = Nisbah Bagi Hasil


R = Return of Business (Kembalian Usaha)

Penentuan Nisbah Bagi Hasil


Jika pembiayaan dilakukan dengan akad natural uncertainty contract, maka metode yang digunakan adalah expected profit rate (EPR) EPR diperoleh berdasarkan: (1) tingkat keuntungan rata-rata pada industri sejenis; (2) pertumbuhan ekonomi; (3) dihitung dari nilai rpr yang berlaku di bank yang bersangkutan; Perhitungannya: Nisbah bank = EPR/actual return bisnis yang dibiayai * 100% Aktual return bank = nisbah bank + aktual return bisnis

PENENTUAN NISBAH BAGI HASIL


Nisbah bagi hasil dihitung berdasarkan profit sharing dari usaha pengadaan kacang kedelai yang dibiayai dengan fasilitas Mudharabah Muqayyadah sebesar Rp. 125.000.000, dengan data sebagai berikut: Harga Jual Kacang Kedelai = Rp. 2.150/kg

Harga jual kepada nasabah


Volume Penjualan Kedelai per bulan Nilai Penjualan (65.000 x Rp. 2.150)

= setara 16% p.a


= 65.000 kg = Rp. 139.750.000

Harga Pokok Pembelian


PENDAPATAN penjualan kedelai

= Rp. 125.000.000
= Rp. 14.750.000

Berapa Nisbah bagi hasilnya?

PENENTUAN NISBAH PEMBIAYAAN


Perhitungan Nisbah: Volume Penjualan Profit Margin (Rp. 14.750.000/139.750.000)x 100% = 65.000 kg = 10,55%

Lama Piutang (data neraca 31-07-2003)


Lama persediaan (data neraca 31-08-2003) Lama hutang dagang (pembayaran ke suplier & carry) Cash to cash periode = 360/(DI+DR-DP)
DI= Days Inventories; DR= Days Receivable; DP= Days Payable

= 65 hari
= 2 hari =0 = 5,4 = 57% = 28% = 72%

Profit margin per tahun = 5,4 x 10,55 Nisbah Bank Syariah: (16%)/(57%)x100% Nisbah untuk Nasabah: 100% - 28%

CONTOH: Perhitungan Bagi Hasil Pembiayaan

Seorang nasabah mengajukan pembiayaan untuk modal kerja dagang sebesar Rp. 125.000.000 selama 1 tahun, dengan perbandingan bagi hasil antara nasabah dan bank 72 : 28 %. Bagaimana cara perhitungannya?

Kasus Perhitungan Bagi Hasil Mudharabah


Penyelesaian Pertama : PROYEKSI BULAN PENDAPATAN PENDAPATAN
NASABAH

NISBAH BANK NASABAH


28% 72%

CICILAN
POKOK

TOTAL
ANGSURAN

1
2

6.000.000 6,000,000.00 1,680,000.00 4,320,000.00


6.000.000 5,000,000.00 1,400,000.00 3,600,000.00

1,680,000.00
1,400,000.00

3 4 5 6 7 8 9 10
11

6.000.000 7,000,000.00 1,960,000.00 5,040,000.00 6.000.000 4,000,000.00 1,120,000.00 2,880,000.00 6.000.000 2,500,000.00 6.000.000 3,000,000.00 6.000.000 3,500,000.00 700,000.00 1,800,000.00 840,000.00 2,160,000.00 980,000.00 2,520,000.00

1,960,000.00 1,120,000.00 700,000.00 840,000.00 980,000.00 1,820,000.00 1,540,000.00 1,190,000.00


1,260,000.00

6.000.000 6,500,000.00 1,820,000.00 4,680,000.00 6.000.000 5,500,000.00 1,540,000.00 3,960,000.00 6.000.000 4,250,000.00 1,190,000.00 3,060,000.00
6.000.000 4,500,000.00 1,260,000.00 3,240,000.00

12

6.000.000 4,575,000.00 1,281,000.00 3,294,000.00 125,000,000.00 126,281,000.00

Kasus Perhitungan Bagi Hasil Mudharabah Mutanaqisah


NISBAH BULAN 1 PROYEKSI PENDAPATAN PENDAPATAN USAHA 6,000,000.00 PENDAPATAN YANG DIBAGIHASILKAN 6,000,000.00 BANK 28% 1,680,000.00 NASABAH 72% 4,320,000.00 CICILAN POKOK 5,000,000.00 SETORAN KE BANK 6,680,000.00

6,000,000.0

2 3
4

6,000,000.0 6,000,000.0
6,000,000.0

5,000,000.00 7,000,000.00
4,000,000.00

4,800,000.00 6,440,000.00
3,520,000.00

1,344,000.00 1,803,200.00
985,600.00

3,456,000.00 4,636,800.00
2,534,400.00

5,000,000.00 5,000,000.00
5,000,000.00

6,344,000.00 6,803,200.00
5,985,600.00

5 6
7 8

6,000,000.0 6,000,000.0
6,000,000.0 6,000,000.0

2,500,000.00 3,000,000.00
3,500,000.00 6,500,000.00

2,100,000.00 2,400,000.00
2,660,000.00 4,680,000.00

588,000.00 672,000.00
744,800.00 1,310,400.00

1,512,000.00 1,728,000.00
1,915,200.00 3,369,600.00

5,000,000.00 5,000,000.00
5,000,000.00 5,000,000.00

5,588,000.00 5,672,000.00
5,744,800.00 6,310,400.00

9 10
11

6,000,000.0 6,000,000.0
6,000,000.0

5,500,000.00 4,250,000.00
4,500,000.00

3,740,000.00 2,720,000.00
2,700,000.00

1,047,200.00 761,600.00
756,000.00

2,692,800.00 1,958,400.00
1,944,000.00

5,000,000.00 5,000,000.00
5,000,000.00

6,047,200.00 5,761,600.00
5,756,000.00

12

6,000,000.0

4,575,000.00

2,562,000.00

717,360.00

1,844,640.00

70,000,000.00

70,717,360.00

Modal

125,000,000.00

FORMULA ECONOMIC VALUE OF TIME UNTUK TEORI PERTUKARAN


HJB= HB + (t * CR) + k
HJB = Harga Jual Beli HB = Harga Beli t = Waktu CR = Cost Recovery k = Margin keuntungan yang diinginkan

Menentukan Harga Jual


1. Harga Jual Bank = Harga Beli + (Harga beli * % * Waktu) Gharar = 150000000 + (150jt* 10%* 2 th) = 180000000 2. Harga Jual Bank = Harga Beli Bank + (waktu * Cost Recovery) + Keuntungan Cost Recovery = (Pemby MRB/Estimasi Tot Pemby) x Estimasi Biaya Ops 1 Tahun = Persentase x Pembiayaan

Mark Up/Profit Margin

Cost Recovery + keuntungan Margin dalam % = ----------------------------------------- x 100% Harga Barang di Toko

Menentukan Harga Jual


Data pembiayaan Estimasi Tot Pembiayaan Required Profit Rate Estimasi biaya operasi 1 th Masa pembiayaan Harga Pokok Mobil Uang Muka Kekurangan Bank Cost Recovery Profit Margin Harga jual = 5 milyar = 10% (Pricing) = 200.000.000 = 2 tahun = 150.000.000 = 30.000.000 = 120.000.000 = 120 jt/5 mil x 200 jt = 4.800.000 = 10% x 120 jt = 12.000.000 = 120 juta + (1 x 4.800.000) + 12 jt = 136.800.000 Jika menggunakan waktu 2 tahun, maka: Harga jual = 120 juta + (2 x 4.800.000) + 12 jt = 141.600.000

Menentukan Profit Margin


Cost Recovery + keuntungan Margin dalam % = -------------------------------- x 100% Harga Beli Barang di Dealer
4.800.000 + 12.000.000 Margin dalam % = ---------------------------------- x 100% 150.000.000 = 11,2% Margin per bulan= 11,2%/12 = 0,933