Putusan Pengadilan Pajak Nomor : PUT.30534/PP/M.

III/18/2011 Jenis Pajak Tahun Pajak Pokok Sengketa : PBB; : 2008; : bahwa berdasarkan pemeriksaan Majelis atas data dan keterangan yang ada dalam berkas banding dapat diketahui bahwa yang menjadi sengketa dalam perkara banding adalah penetapan Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2008 Nomor Objek Pajak 17.06.000.000.000.0009.1 menjadi sebesar Rp.112.331.126.800,00 yang tidak disetujui oleh Pemohon Banding; : bahwa untuk penerapan NJOP PBB sektor perkebunan wilayah KP PBB Curup masih jauh tertinggal atau terlalu rendah dan klasifikasi yang sebenarnya, maka untuk penetapan PBB tahun 2008 KP PBB Curup mengadakan pemutakhiran data objek pajak sektor perkebunan yang meliputi areal kebun, areal emplasemen dan areal lainnya serta melakukan verifikasi data umur tanaman, antara lain dengan membandingkan klasifikasi areal perkebunan pada Daerah Tingkat II lainnya; : bahwa seharusnya penetapan nilai tanah dan NJOP untuk daerah di perkebunan Pemohon Banding harus berdasarkan harga pasar yang dikeluarkan oleh pemerintah setempat, dan ternyata Nilai tanah per meter seperti yang tercantum di SPPT PBB tahun 2008 sangat tinggi; : bahwa berdasarkan pemeriksaan Majelis atas data yang ada dalam berkas banding diperoleh petunjuk bahwa Terbanding menetapkan NJOP PBB dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2008 No. 17.06.000.000.000.0009.1 tanggal 05 Mei 2008 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor : KEP-557/WPJ.28/BD.05/2007 tanggal 27 Desember 2007 tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan untuk Kabupaten MukoMuko Tahun 2008 dengan perhitungan sebagai berikut :
no 1 peruntukan objek 2 standar luas tanah investasi (m2) tanaman (rp/m2) 3 4 jumlah rp 5 (3x4) kelas tanah 6 nilai per m2 rp 7 jumlah jumlah keseluruhan rp rp 8 (3x7) 9 (5+8)

Menurut Terbanding

Menurut Pemohon

Menurut Majelis

I 1. AREAL KEBUN Tanah yang ditanami komoditasi perkebunan berumur panjang Jenis Tanaman : Kelapa Sawit - Tanaman Berumur 7 Tahun (TM 4) - Tanaman Berumur 6 Tahun (TM 3) - Tanaman Berumur 3 Tahun (TM 3) - Tanaman Berumur 2 Tahun (TM 2) - Tanaman Berumur 1 Tahun (TBM 1) 2. AREAL EMPLASMEN 3. AREAL LAINNYA a. Areal yang sudah diolah tetapi belum ditanami

1.830.000 2.002,30 1.250.000 2.007,20 8.414.000 1.716,90 12.000.00 1.411,30 0 3.448.000 1.072,00 20.200

3.664.209. 000 2.509.000. 000 14.445.99 6.600 16.935.60 0.000 3.696.256. 000

41 41 41 41 41 38

2.450 2.450 2.450 2.450 2.450 7.150

4.483.50 0.000 3.062.50 0.000 20.614.3 00.000 29.400.0 00.000 8.447.60 0.000

8.147.709.00 0 5.571.500.00 0 35.060.296.6 00 46.335.600.0 00 12.143.856.0 00

144.430. 144.430.000 000

24.000

39.8

955.200

44

910

21.840.0 22.795.200 00

b. Areal tidak produktif c. Tanah belum dibuka NJOP Bumi II BANGUNAN - Pabrik - Perkantoran - Gudang - tangki - Perumahan - Bangunan Poliklinik/BASkebun - Bangunan Sosial - Lain - lain NJOP Bangunan NJOP Bumi dan Bangunan Dikurangi NJOPTKP

3.744.300 2.833.800 33.564.30 0 741 288 4.330

46

480

1.797.26 1.797.264.00 4.000 0 1.870.30 1.870.308.00 8.000 0 69.841.7 111.093.758. 42.000 800

41.252.01 6.800 9 15 11

310.000 229.710.000 116.000 33.408.000 225.000 974.250.000

5.359

1.237.368.00 0 112.331.126. 800 5.000.000 112.326.126. 800 44.930.450.7 20 224.652.254

NJKP PBB terutang

40% 0.5%

bahwa atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2008 tersebut Pemohon Banding mengajukan Keberatan kepada Terbanding dan dengan Keputusan Terbanding Nomor : KEP-3046/WPJ.28/KB.0207/2008 tanggal 01 September 2008, Terbanding telah menolak permohonan keberatan Pemohon Banding; bahwa untuk penerapan NJOP PBB sektor perkebunan wilayah KP PBB Curup masih jauh tertinggal atau terlalu rendah dan klasifikasi yang sebenarnya, maka untuk penetapan PBB tahun 2008 KP PBB Curup mengadakan pemutakhiran data objek pajak sektor perkebunan yang meliputi areal kebun, areal emplasemen dan areal lainnya serta melakukan verifikasi data umur tanaman, antara lain dengan membandingkan klasifikasi areal perkebunan pada Daerah Tingkat II lainnya; bahwa hal ini berimplikasi terhadap usulan ketetapan PBB sektor perkebunan tahun 2008 yang menjadi naik secara signifikan, dan yang telah ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor : KEP-557/WPJ.28/BD.05/2007 tanggal 27 Desember 2007 yang ditandatangani oleh Kepala Kanwil DJP Bengkulu dan Lampung atas nama Menteri Keuangan; bahwa menurut Pemohon Banding penetapan NJOP yang dilakukan oleh Terbanding tidak beralasan untuk diterapkan di perkebunan Pemohon Banding karena berdasarkan harga pasar yang dikeluarkan oleh Pemerintah setempat, ternyata NJOP per meter seperti yang tercantum di SPPT PBB tahun 2008 sangat tinggi. Untuk jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut ini :
Desa Harga Pasar disekitar kebun per Per hektare meter Harga versi NJOP PBB Per hektare Selisih Harga per meter per meter

Talang Baru Lubuk Talang Serami Baru Talang Arah

3.500.000 2.500.000 2.500.000 4.000.000

350 250 250 400

24.500.000 24.500.000 24.500.000 24.500.000

2.450 2.450 2.450 2.450

2.100 2.200 2.200 2.050

bahwa penentuan NJOP tersebut menurut Pemohon Banding tanpa dilandasi bukti-bukti yang relevan dan hanya sepihak. Seharusnya Terbanding mengacu pada Keputusan Direktur Jenderal Pajak

Nomor : KEP-16/PJ.6/1998 tanggal 30 Desember 1998 pada Pasal 3 ayat (1) huruf b yang berbunyi : Besarnya Nilai Jual Objek Pajak atas Objek Pajak Sektor Perkebunan ditentukan sebagai berikut : Areal Emplasmen dan areal lainnya dalam kawasan perkebunan, adalah sebesar Nilai Jual Objek Pajak berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya; bahwa jika dibandingkan antara NJOP tahun 2008 dengan harga pasar ternyata masih lebih tinggi NJOP tahun 2008, namun untuk membantu penerimaan negara dari sektor PBB, Pemohon Banding mengusulkan NJOP sebesar Rp 910 per meter untuk tahun 2008 atau sama seperti NJOP Tahun 2006 (Rp 910 per meter); bahwa selanjutnya dalam sidang Pemohon Banding menyatakan bahwa sampai saat ini Pemohon Banding tidak pernah menerima Surat Edaran Terbanding Nomor : SE-35/PJ.6/2006 tanggal 17 Oktober 2005, sehingga Pemohon Banding tidak dapat menerima kalimat yang berbunyi : ...diminta agar penetapan NJOP selalu memperhatikan aspek keseimbangan antar wilayah dengan mengarah pada penerapan NJOP yang maksimal; bahwa Pemohon Banding juga tidak pernah menerima Keputusan Nomor : KEP-557/WPJ.28/BD.05/2007 tanggal 27 Desember 2007 sehingga Pemohon Banding tidak mengetahui dasar Terbanding menetapkan besarnya PBB bagi Pemohon Banding; bahwa selain itu KP PBB Curup tidak seharusnya membandingkan klasifikasi areal perkebunan di daerah Curup dengan daerah tingkat II lainnya, karena setiap daerah pasti mempunyai karakteristik yang berbeda-beda; bahwa Pemohon Banding juga menyampaikan bahwa lokasi Objek Pajak Pemohon Banding berada di daerah terpencil hal ini sesuai dengan Keputusan Daerah Terpencil Nomor : KEP179/WPJ.06/BD.03/1998 tanggal 18 Nopember 1998 dan diperpanjang dengan Keputusan Daerah Terpencil Nomor : 08/WPJ.07/BD.04/2009 tanggal 07 Januari 2009; bahwa keputusan daerah terpencil tersebut menegaskan bahwa fasilitas infrastruktur seperti jalan, jembatan, lokasi sekolah, keramaian semuanya disediakan dan dibangun oleh Pemohon Banding sehingga menurut Pemohon Banding harga tanah seperti yang tercantum dalam NJOP PBB sangat tinggi dan tidak wajar karena tidak adanya fasilitas umum yang disediakan oleh pemerintah yang dapat mempengaruhi nilai tanah; bahwa kondisi Geografis Objek Pajak Pemohon Banding adalah tanah berbukit-bukit dan bergelombang, dan Terbanding tidak dapat menjelaskan kepada Pemohon Banding kondisi geografis objek pajak data pembanding yang digunakan Terbanding; bahwa selanjutnya Pemohon Banding dalam sidang menyerahkan kepada Majelis bukti transaksi ganti rugi/penjualan tanah yang terjadi di tahun 2008 kepada Majelis; bahwa atas penyataan Pemohon Banding tersebut di atas, Terbanding dalam sidang menyerahkan kepada Majelis Surat Penjelasan Tertulis No.S-510/PJ.07/2010 tanggal 19 Januari 2010 yang pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut :

bahwa tidak ada kewajiban bagi Terbanding untuk memberikan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-35/PJ.6/2006 dan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP557/WPJ.28/BD.05/2007 tanggal 27 Desember 2007 tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan untuk Kabupaten Muko Muko Tahun 2008; bahwa yang menjadi koreksi oleh Terbanding adalah : Jenis NJOP Menurut NJOP Menurut Pemohon Terbanding Banding Kelas NJOP Kelas NJOP Tanaman 41 2450 44 910 Menghasilkan Tanaman Berumur 1-3 41 2450 44 910 tahun Areal 38 7150 39 5000 Emplasemen Areal tidak 46 480 48 270 produktif bahwa berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan dinyatakan bahwa : No Pasal Keterangan 1. 1 ayat (3) : Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti; 2. 6 ayat (2) : Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya; bahwa sesuai Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan yaitu : No Pasal Keterangan 1. 2 ayat (1) : Klasifikasi dan besarnya Nilai Jual Objek Pajak atas permukaan bumi berupa tanah ditetapkan sebagaimana tercantum dalam Lampiran IA dan lB Keputusan ini; 2. 2 ayat (3) : Dalam hal ada objek pajak yang nilai jual per M2 nya lebih besar dari ketentuan Nilai Jual Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan (2), Nilai Jual Objek Pajak yang terjadi di lapangan tersebut digunakan sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan; 3. 2 ayat (4) Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat atas nama Menteri Keuangan menetapkan

klasifikasi dan besarnya Mai Jual Objek Pajak atas permukaan bumi dan/atau bangunan di daerah-daerah dalam wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta dan Daerah Tingkat II di seluruh Indonesia sebagaimana diatur pada ayat (1), (2), dan (3). bahwa berdasarkan pokok permasalahan dan ketentuan tersebut di atas, maka Terbanding berpendapat sebagai berikut: i. bahwa Penetapan NJOP PBB sektor perkebunan wilayah KP. PBB Curup masih jauh tertinggal dari klasifikasi yang sebenarnya, maka untuk penetapan PBB tahun 2008 dilakukan pemutakhiran data objek pajak sektor perkebunan yang meliputi areal kebun, areal emplasemen dan areal lainnya serta melakukan verifikasi data umur tanaman antara lain dengan membandingkan klasifikasi areal perkebunan pada Daerah Tingkat II lainnya. Sehingga dapat disimpulkan bahwa penetapan PBB sektor perkebunan sudah sesuai dengan klasifikasi yang seharusnya; ii. bahwa penentuan NJOP ditetapkan oleh Menteri Keuangan, dan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat atas nama Menteri Keuangan menetapkan klasifikasi dan besarnya Nilai Jual Objek Pajak atas permukaan bumi dan/atau bangunan, jadi tidak semua orang dapat menentukan besarnya NJOP; iii. bahwa alasan Pemohon Banding yang menyatakan bahwa besarnya NJOP ditentukan berdasarkan Nilai Jual Tanah disekitarnya telah sesuai dengan ketentuan yang berlaku, namun demikian sesuai Pasal 2 ayat (3) KMK Nomor 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998 Nilai Jual Objek Pajak yang terjadi di lapangan baru digunakan sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan; iv. bahwa berdasarkan bukti yang disampaikan Pemohon Banding pada saat persidangan. Terbanding berpendapat : a. bahwa bukti atas harga pergantian tanah tersebut tidak dapat diketahui dengan pasti apakah itu lahan kosong, tanah pekarangan atau tanah perkebunan, sedangkan berdasarkan Pasal 4 Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor : KEP-557/WPJ.28/BD.05/2007 tanggal 27 Desember 2007 tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan untuk Kabupaten Muko Muko Tahun 2008 menyatakan bahwa nilai sebesar Rp 2.450,00 merupakan nilai jual bumi/m2 untuk kawasan sektor perkebunan, kehutanan, pertambangan dan usaha bidang perikanan, peternakan dan perairan; b. bahwa harga ganti rugi atas tanah tersebut menurut Terbanding bukanlah harga wajar transaksi jual beli sehingga tidak dapat dijadikan bukti dalam persidangan karena secara faktual keterangan harga tanah yang tercantum dalam surat tersebut berasal dari pihak Pemohon Banding sendiri; v.bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas koreksi yang dilakukan oleh Terbanding sudah sesuai ketentuan Undang-Undang perpajakan yang berlaku dan diusulkan kepada Majelis untuk menolak banding Pemohon Banding atas KEP3046/WPJ.28/KB.0207/2008 tanggal 01 September 2008 tentang keberatan SPPT PBB tahun 2008; bahwa selanjutnya Terbanding dalam sidang menyerahkan kepada Majelis bukti pendukung berupa : - Surat Keterangan Ganti rugi/jual beli tanah antara Sdr Zainal

Abidin dengan Sdr.Adi Sutrisno tahun 2009; Formulir Pengumpulan data Pasar properti; Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. Kep557/WPJ.28/ BD.05/2007 tanggal 27 Desember 2007 tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan untuk Kabupaten Muko-Muko Tahun 2008; Keputusan Direktur Jenderal Perkebunan No. 60/Kpts/RC.110/4/08 tanggal 7 april 2008 tentang Satuan Biaya Maksimum Pembangunan Revitalisasi Perkebunan di Lahan Kering Tahun 2008; Analisa Penentuan Nilai Pasar Tanah Areal Produktif disekitar perkebunan kelapa sawit untuk Tahun 2009

bahwa atas Surat Tanggapan tertulis Terbanding tersebut di atas, Pemohon Banding menyerahkan kepada Majelis Surat No. 154AU-TX-10 tanggal 26 Januari 2010 yang pada pokoknya adalah sebagai berikut : a. bahwa sampai saat ini Pemohon Banding tidak pernah menerima Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-35/PJ.6/2006 tanggal 17 Oktober 2005, sehingga Pemohon Banding tidak dapat menerima kalimat yang berbunyi "... diminta agar penetapan NJOP selalu memperhatikan aspek keseimbangan antar wilayah dengan mengarah pada penerapan NJOP yang maksimal"; b. bahwa Pemohon Banding juga tidak pernah menerima KEP557/WPJ.28/BD.05/2007 tanggal 27 desember 2007 sehingga Pemohon Banding tidak mengetahui dasar terbanding menetapkan besarnya PBB bagi Pemohon Banding; c. bahwa penentuan Nilai tanah dan NJOP tersebut menurut Pemohon Banding tanpa dilandasi bukti-bukti yang relevan dan hanya sepihak. Seharusnya mengacu kepada Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-16/PJ.6/1998 tanggal 30 Desember 1998 pada Pasal 3 ayat (1) huruf b yang berbunyi: "Besarnya Nilai Jual Objek Pajak atas Objek Pajak Sektor Perkebunan ditentukan sebagai berikut: Areal Emplasmen dan areal lainnya dalam kawasan perkebunan, adalah sebesar Nilai Jual Objek Pajak berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya" d. bahwa jika dibandingkan antara Nilai tanah dalam SPPT PBB tahun 2006 dengan harga pasar ternyata masih lebih tinggi Nilai tanah dalam SPPT PBB tahun 2006, namun untuk membantu penerimaan negara dari sektor PBB, Pemohon Banding tidak mengajukan keberatan terhadap SPPT PBB tahun 2006. Namun Pemohon Banding mengajukan banding atas penetapan PBB tahun pajak 2007. Seharusnya pihak KPP PBB Curup dalam menghitung SPPT PBB tahun 2008 masih mempergunakan Nilai Tanah seperti yang tercantum dalam SPPT PBB Tahun 2006 (Rp 910 per meter); e. bahwa seharusnya penetapan Nilai tanah dan NJOP untuk daerah di perkebunan Pemohon Banding harus berdasarkan harga pasar yang dikeluarkan oleh pemerintah setempat, dan ternyata Nilai tanah per meter seperti yang tercantum di SPPT PBB tahun 2008 sangat tinggi. Untuk jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut ini; Harga Pasar Harga (Nilai) Tanah Selisih Desa Sesuai SPPT PBB Harga disekitar kebun per per per Per hektare Per hektare meter meter meter
Talang Baru Lubuk Talang Serami Baru 3.500.000 2.500.000 2.500.000 350 24.500.000 250 24.500.000 250 24.500.000 2.450 2.450 2.450 2.100 2.200 2.200

Talang Arah

4.000.000

400 24.500.000

2.450

2.050

f. bahwa berdasarkan data ganti rugi dan jual beli tanah yang terjadi tahun 2007 dan tahun 2008 ternyata nilai tanah yang tercantum dalam SPPT PBB tahun 2008 juga sangat besar dibandingkan data ganti rugi dan jual beli tanah yang Pemohon Banding miliki; g. bahwa pendapat Terbanding yang menyatakan bahwa bukti atas harga pergantian tanah tersebut tidak dapat diketahui dengan pasti apakah itu lahan kosong, tanah pekarangan atau tanah perkebunan dengan ini Pemohon Banding sampaikan bahwa tanah tersebut adalah areal perladangan rakyat, dan jika Terbanding masih tidak sepakat dengan bukti yang diajukan oleh Pemohon Banding, maka Terbanding harus memberikan bukti kepada Pemohon Banding yang menyatakan nilai tanah dan NJOP yang tercantum dalam SPPT PBB tahun 2008 tersebut sudah wajar dan benar; h. bahwa Terbanding beranggapan bahwa Bukti Data Jual-Beli Tanah dan Ganti Rugi Tanah yang diberikan Pemohon Banding bukanlah harga wajar transaksi jual beli sehingga tidak dapat dijadikan bukti dalam persidangan karena secara factual keterangan harga tanah yang tercantum dalam surat tersebut berasal dari pihak Pemohon Banding sendiri, dengan ini Pemohon Banding sampaikan bahwa anggapan Terbanding ini tidak dapat diterima oleh Pemohon Banding karena transaksi Jual Beli dan Ganti Rugi yang dilakukan oleh Pemohon Banding adalah dengan masyarakat sekitar yang tidak memiliki hubungan apapun dengan Pemohon Banding (PT Alno Agro Utama). Jika memang menurut Terbanding tidak fair, seharusnya Terbanding memberikan bukti transaksi yang wajar dan fair menurut Terbanding; i. bahwa Terbanding seharusnya melakukan verifikasi lapangan atas objek pajak sektor perkebunan dengan lebih akurat dengan cara salah satunya adalah melakukan kunjungan langsung ke lokasi objek pajak sebelum menetapkan SPPT PBB, namun menurut Pemohon Banding hal ini tidak dilakukan sehingga menurut Pemohon Banding, dalam menetapkan SPPT PBB tersebut tanpa didasari bukti dan alasan yang kuat dan dengan demikian hasil verifikasi, penelitian dan pengamatan yang dilakukan penilai sangat meragukan; j. bahwa penggunaan objek pajak pembanding dari daerah tingkat II lainnya sangat tidak relevan dan tidak masuk di akal karena banyak faktor lain yang bisa membedakan Nilai Jual Objek Pajak antara satu daerah dengan daerah lainnya, misalnya kondisi tanah (mineral atau gambut), kondisi geografis tanah (flat atau bergelombang/berbukit); k. bahwa berdasarkan hasil kunjungan tim KPP PBB Curup pada saat proses keberatan, Pemohon Banding tidak menjumpai data pembanding yang diberikan oleh pihak KPP PBB Curup yang dipergunakan untuk menolak permohonan keberatan Pemohon Banding sebelumnya; l. bahwa Pemohon Banding juga menyampaikan kepada Majelis Hakim yang mulia bahwa lokasi Objek Pajak Pemohon Banding berada di daerah terpencil hal ini sesuai dengan Keputusan Daerah Terpencil Nomor KEP-179/WPJ.06/BD.03/1998 tanggal 18 November 1998 dan diperpanjang dengan Keputusan Daerah Terpencil Nomor 08/WPJ.07/BD.04/2009 tanggal 07 Januari 2009; m. bahwa keputusan daerah terpencil tersebut menegaskan bahwa fasilitas infrastruktur seperti jalan, jembatan, lokasi sekolah, keramaian semuanya disediakan dan dibangun oleh Pemohon

Banding sehingga menurut Pemohon Banding harga tanah seperti yang tercantum dalam NJOP PBB sangat tinggi dan tidak wajar karena tidak adanya fasilitas umum yang disediakan oleh pemerintah yang dapat mempengaruhi nilai tanah; n. bahwa kondisi Geografis Objek Pajak Pemohon Banding adalah tanah berbukit-bukit dan bergelombang, dan Terbanding tidak dapat menjelaskan kepada Pemohon Banding kondisi geografis objek pajak data pembanding yang digunakan Terbanding; bahwa berdasarkan uraian di atas maka Pemohon Banding tetap berpendapat bahwa Nilai Tanah dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan Terbanding tidak dapat diterapkan di lokasi objek Pajak Pemohon Banding dan Pemohon Banding tetap mengharapkan agar Majelis Hakim yang mulia mengabulkan seluruh permohonan banding yang telah diajukan oleh Pemohon Banding; bahwa berdasarkan penejelasan Terbanding dan Pemohon Banding tersebut di atas Majelis berpendapat sebagai berikut : bahwa Pasal 1 butir 3 Undang-Undang Nomor : 12 tahun 1985 sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan menyatakan : Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti bahwa Terbanding dalam persidangan menyatakan bahwa dasar penetapan SPPT PBB Tahun 2008 pada dasar nya sama seperti dasar penetapan untuk penetapan SPPT PBB Tahun 2007; bahwa Pasal 2 Undang-Undang Nomor : 12 tahun 1985 sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan menyatakan : (1) Yang menjadi obyek pajak adalah bumi dan/atau bangunan. (2) Klasifikasi obyek pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur oleh Menteri Keuangan. bahwa Pasal 1 butir 3 Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan menyatakan : Klasifikasi adalah pengelompokan nilai jual rata-rata permukaan bumi berupa tanah dan/atau bangunan yang digunakan sebagai pedoman untuk memudahkan penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang; bahwa Pasal 2 ayat (4) Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan menyatakan : Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat atas nama Menteri Keuangan menetapkan klasifikasi dan besarnya Nilai Jual Objek Pajak atas permukaan bumi dan/atau bangunan di daerah-daerah dalam wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta dan Daerah Tingkat II di seluruh Indonesia sebagaimana diatur pada ayat (1), (2), dan (3); bahwa Pasal 4 Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia

No. Kep-557/WPJ.28/ BD.05/2007 tanggal 27 Desember 2007 tentang Klasifikasi dan Besarnya Nilai jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan untuk Kabupaten Muko-Muko Tahun 2008 menyatakan : Klasifikasi dan Besarnya NJOP atas bumi dan Bangunan objek pajak sektor perkebunan, kehutanan, pertambangan dan usaha bidang perikanan, peternakan, perairan dan objek pajak khusus sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV keputusan ini bahwa selanjutnya Pasal 3 ayat (1) huruf b Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP-16/PJ.6/1998 tanggal 30 Desember 1998 tentang Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan menyatakan : Besarnya Nilai Jual Objek Pajak atas Objek Pajak Sektor Perkebunan ditentukan sebagai berikut : Areal Emplasemen dan Areal Lainnya dalam kawasan perkebunan, adalah sebesar Nilai Jual Objek Pajak berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya; bahwa menurut Pemohon Banding, penentuan NJOP tahun 2008 sebagaimana tercantum dalam SPPT tersebut di atas tanpa dilandasi bukti-bukti yang relevan dan hanya sepihak yang seharusnya mengacu kepada Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP16/PJ.6/1998 tanggal 30 Desember 1998 tentang Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan; bahwa Terbanding menyatakan penentuan NJOP adalah berdasarkan hal-hal sebagai berikut: 1. Sesuai dengan Surat Edaran Terbanding Nomor SE35/PJ.06/2006 tanggal 17 Oktober 2005 bahwa penetapan NJOP selalu memperhatikan aspek keseimbangan antar wilayah dengan mengarah pada penerapan NJOP yang optimal; 2. Dengan mengadakan pemutahiran data obyek pajak sektor perkebunan yang meliputi areal kebun, areal emplasmen dan areal lainnya serta melakukan verifikasi data umur tanaman, antara lain dengan membandingkan klasifikasi areal perkebunan pada Daerah Tingkat II lainnya; 3. Berdasarkan Daftar Perhitungan Ketetapan Pajak Bumi Dan Bangunan Sektor Perkebunan Tahun 2008 yang kemudian ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor : KEP557/WPJ.28/BD.05/2006 tanggal 27 Desember 2007 yang ditandatangani oleh Kepala Kanwil DJP Bengkulu dan Lampung atas nama Menteri Keuangan; bahwa Terbanding dalam persidangan menyampaikan dokumen pendukung yang berkaitan dengan harga jual berupa : - Surat Keterangan Ganti rugi/jual beli tanah antara Sdr Zainal Abidin dengan Sdr.Adi Sutrisno; - Formulir Pengumpulan Data Pasar Properti - Analisa Penentuan Nilai Pasar Tanah Areal Produktif disekitar perkebunan Kelapa Sawit ; namun data tersebut merupakan data transaksi untuk tahun 2009 sehingga tidak dapat diyakini nilai harga jual pembanding tersebut yang menjadi dasar penetapan oleh Terbanding; bahwa berdasarkan pemeriksaan Majelis atas Lampiran IV Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. Kep557/WPJ.28/ BD.05/2007 tanggal 27 Desember 2007 mengenai Klasifikasi dan Besarnya NJOP dan Bangunan untuk objek Pajak Bidang Perkebunan Besar atas nama Wajib Pajak PT Alno Agro Utama untuk Tahun 2008 adalah sebagai berikut :
Penggolongan Ketentuan

No. 1.

Peruntukan Objek Areal Kebun : Tanah yang sudah ditanami yang belum menghasilkan : a. Berumur Panjang b. Berumur Pendek Tanah Emplasemen Areal Lainnya : a. Lahan sudah dibuka tetapi belum ditanami b. Lahan belum dibuka c. Tanah tidak dapat ditanami

Kelas Bumi

Nilai Jual Bumi (Rp/M2)

Nilai Jual Bumi (Rp/M2)

A 41 A 41 A 38 A 44 A 45 A 46

> 2000 s/d 2900 > 2000 s/d 2900 > 5900s/d 8400 > 760 s/d 1050 > 550 s/d 760 > 410 s/d 550

2450 2450 7150 910 660 480

2. 3.

bahwa dalam sidang Majelis telah meminta kepada Terbanding Laporan Verifikasi Lapangan, serta Laporan Analisis NJOP Sektor Perkebunan yang digunakan oleh Terbanding untuk menetapkan Nilai Jual Objek Pajak Pemohon Banding tahun 2008 tersebut di atas namun Terbanding tidak dapat memenuhi permintaan Majelis; bahwa berdasarkan pemeriksaan Majelis atas Surat Banding diketahui bahwa Pemohon Banding semata-mata hanya mengajukan banding atas kenaikan klasifikasi bumi yang dilakukan oleh Terbanding dalam SPPT tahun 2008 dibandingkan dengan SPPT tahun 2006 dan tidak mengajukan banding atas jumlah fisik objek pajak yang ditetapkan oleh Terbanding; bahwa selain itu berdasarkan pemeriksaan Majelis atas data yang ada dalam berkas banding tidak diketahui persamaan kondisi Geografis objek pajak Pemohon Banding dengan objek yang dijadikan dasar pembanding oleh Terbanding karena lokasi objek pajak Pemohon Banding terletak didaerah terpencil sesuai dengan Keputusan Daerah Terpencil No. KEP-179/WPJ.06/BD.03/1998 tanggal 18 Nopember 1998 dan telah diperpanjang dengan Keputusan Daerah Terpencil No.KEP-08/WPJ.06/BD.04/2009 tanggal 7 Januari 2009; bahwa Pemohon Banding menyatakan sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor KEP-16/PJ.6/1998 tanggal 30 Desember 1998 Pasal 3 ayat (1) huruf b, besarya NJOP ditentukan berdasarkan Nilai Jual Tanah sekitarnya; bahwa menurut Pemohon Banding, Harga NJOP 2008 sebesar Rp 910/m2 lebih tinggi dibandingkan harga NJOP disekitar kebun pada tahun tersebut yang hanya sebesar Rp 250/m2 - Rp.400/m2, tetapi menurut pemeriksa NJOP tahun 2008 yang digunakan yaitu sebesar Rp 2.450/m2; bahwa Pemohon Banding dalam persidangan menyampaikan dokumen pendukung ganti rugi yang dilakukan oleh Pemohon Banding yang terdiri dari : - Kuitansi tanggal 21 Agustus 2008; - Surat Permohonan tanggal 21 Agustus 2008; - Perjanjian Jual Beli dan Pelepasan Hak dan Kepentingan atas Tanah tanggal 21 Agustus 2008; Surat Pernyataan/Pelepasan Hak Atas Tanah tanggal 21

Agustus 2008; Surat Pernyataan tanggal 21 Agustus 2008; KTP atas nama Kusnari Nomor : 07.01.17.180439.2780; Surat Keterangan Nomor : 015/SKKD/2282/VIII/2008 tanggal 11Agustus 2008; Surat Keterangan Kepala Desa Tanjung Harapan Nomor : 05/SK/2282/IX/2008 tanggal 21 Agustus 2007; Surat Keterangan Kepala Desa Tanjung Harapan Nomor : 06/SK/2282/IX/2008 tanggal 21 Agustus 2007;

bahwa berdasarkan pemeriksaan Majelis atas Perjanjian Jual Beli dan Pelepasan Hak dan Kepentingan atas Tanah tanggal 21 Agustus 2008 diketahui adanya transaksi jual beli tanah 1.700 m2 dengan alamat Desa Tanjung Harapan, Kecamatan Napal Putih Kabupaten Bengkulu Utara antara PT Alno Agro UtamaSumindo Estate dan Sdr. Kusnari (KTP Nomor : : 07.01.17.180439.2780) sebesar Rp. 1.500.000,00 atau Rp. 883,00/m2; bahwa Pemohon Banding juga menyampaikan data perjanjian pembayaran ganti rugi atas penyerahan dan pelepasan hal atas tanah garapan antara : - Pemohon Banding dengan Sdr Anwar untuk Desa Talang Baru, Kecamatan Malin Deman, Kabupaten Muko-Muko, tertanggal 13 Juli 2008 adalah sebesar Rp.8.100.000,00 untuk luas 0.9 ha atau Rp.900,00/m2; - Pemohon Banding dengan Sdr Hamdan untuk Desa Talang Baru, Kecamatan Malin Deman, Kabupaten Muko-Muko, tertanggal 13 juli 2008 adalah sebesar Rp. 7.200.000,00 untuk luas 0.8 ha atau Rp.900,00/m2; - Pemohon Banding dengan Sdr Jaelan untuk Desa Tanjung Harapan Kecamatan Napal Putih , Kabupaten Bengkulu Utara tertanggal 21 Agustus 2008 adalah sebesar Rp. 1.500.000,00 untuk luas 1.700 m2 atau 883,00/m2; - Pemohon Banding dengan Sdr Dasmin untuk Desa Tanjung Harapan Kecamatan Napal Putih , Kabupaten Bengkulu Utara tertanggal 21 Agustus 2008 adalah sebesar Rp. 1.500.000,00 untuk luas 1.700 m2 atau 883,00/m2; - Pemohon Banding dengan Sdr Suratmin untuk Desa Tanjung Harapan Kecamatan Napal Putih , Kabupaten Bengkulu Utara tertanggal 21 Agustus 2008 adalah sebesar Rp. 1.500.000,00 untuk luas 1.700 m2 atau 883,00/m2; - Pemohon Banding dengan Sdr Roslan untuk Desa Tanjung Harapan Kecamatan Napal Putih, Kabupaten Bengkulu Utara tertanggal 21 Agustus 2008 adalah sebesar Rp. 9.000.000,00 untuk luas 1 Ha atau 900,00/m2; bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan tersebut di atas Majelis berkesimpulan bahwa Terbanding melakukan penetapan Nilai Jual Objek Pajak tidak berdasarkan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang benar terjadi secara wajar namun berdasarkan perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti; bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan tersebut di atas Majelis berkesimpulan bahwa Terbanding tidak dapat menyampaikan dokumen nilai transaksi yang menjadi data pembanding yang digunakan, serta analisa yang dilakukan oleh Terbanding sangat bersifat subjektif semata-mata untuk mengoptimalkan penerimaan negara dimana berdasarkan data transaksi yang disampaikan oleh Pemohon Banding nilai tanah pembanding lebih rendah nilai tanah yang tercantum dalam SPPT PBB 2008;

bahwa Pasal 76 Undang-Undang Nomor : 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak menyatakan: Hakim menentukan apa yang harus dibuktikan, beban pembuktian beserta penilaian pembuktian dan untuk sahnya pembuktian diperlukan paling sedikit 2 (dua) alat bukti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 69 ayat (1). bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 76 Undang-Undang Nomor : 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, Majelis berpendapat hasil analisa yang dilakukan oleh Terbanding tidak dapat dijadikan dasar dalam menetapkan Nilai Jual Objek Pajak dalam SPPT PBB tahun 2008 berdasarkan ketentuan Pasal 1 butir 3 Undang-Undang Nomor : 12 tahun 1985 sebagaimana diubah dengan UndangUndang Nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan; bahwa Terbanding dalam sidang tidak dapat menyampaikan Laporan Verifikasi Lapangan, padahal Majelis berpendapat verifikasi lapangan adalah sangat penting dan harus dilakukan dalam menetapkan NJOP oleh Terbanding maka Majelis tidak dapat menyakini bahwa Terbanding telah melakukan penetapan NJOP sesuai prosedur yang benar; bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan atas fakta-fakta, bukti-bukti, penjelasan Pemohon Banding dan Terbanding yang terungkap dalam persidangan, penelitian terhadap berkas banding, selanjutnya Majelis berkesimpulan penetapan Nilai Jual Objek Pajak atas Objek Pajak Nomor : 17.06.000.000.000.0009.1 dalam SPPT PBB 2008 tidak dapat dipertahankan dan Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan sebagaimana SPPT PBB tahun 2006; Memperhatikan Mengingat : Surat Banding, bukti-bukti yang ada dalam berkas banding, hasil pemeriksaan dan pembuktian dalam persidangan; : 1. Undang-Undang nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak, 2. Undang-Undang nomor 10 Tahun 1995 tentang Kepabeanan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang nomor 17 Tahun 2006 dan Ketentuan Pelaksanaan Undang-Undang yang bersangkutan; 3. Ketentuan perundang-undangan yang terkait; : Mengabulkan seluruhnya permohonan banding Pemohon Banding terhadap Keputusan Nomor : KEP-3046/WPJ.28/KB.0207/2008 tanggal 01 September 2008 tentang Penyelesaian Keberatan Wajib Pajak atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2008, Nomor : 17.06.000.000.000.0009.1 tanggal 05 Mei 2008, sehingga jumlah yang masih harus dibayar dihitung kembali menjadi sebagai berikut : NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB NJOP Tidak Kena Pajak NJOP untuk Penghitungan PBB Nilai Jual Kena Pajak 40% x Rp 69.489.629.800,00 PBB Terutang 0,5% x Rp 27.795.851.920,00 Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar Rp Rp Rp Rp Rp Rp 69.494.629.800,00 5.000.000,00 69.489.629.800,00 27.795.851.920,00 138.979.260,00 138.979.260,00

Memutuskan