BAB 1 PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Tanah atau lahan merupakan sumber daya alam yang berperan penting dalam kehidupan manusia. Hal ini mengingat tanah atau lahan dapat dimanfaatkan untuk memenuhi kebutuhan sosial maupun kebutuhan ekonomi manusia. Pemanfaatannya hendaknya dilakukan seoptimal mungkin untuk memenuhi kebutuhan dan memberikan kenyamanan bagi manusia. Salah satu contoh pemanfaatan sebidang lahan di kota Malang yaitu dibangunnya bangunan terminal Gadang sebagai tempat pertemuan berbagai moda darat dan tempat menaik turunkan penumpang dari dan ke luar kota Malang. Posisi terminal Gadang terhadap Kota Malang dapat dilihat pada Gambar 1.1, sedangkan posisi detail terminal Gadang dapat dilihat pada Gambar 1.2.

Gambar 1.1 Posisi Terminal Gadang pada Kota Malang

2 Gambar 1.2 Posisi Detail Terminal Gadang

Terminal Gadang ini seiring dengan waktu menjadi terminal yang sangat padat dan nampak tidak terjaga kebersihannya. Berkaitan dengan teknis pembangunan, Kabid Gedung Dinas Kimpraswil Ade Herawanto mengatakan, Terminal Gadang yang menyatu dengan Pasar Gadang dinilai sudah tidak layak. Selain lokasinya sempit, posisi terminal yang berdekatan dengan pasar dan tepat bersebelahan dengan perempatan, rawan memunculkan kemacetan (Radar Malang, 27/11/07). Untuk itu Pemkot Malang berencana memindahkan terminal Gadang ke lokasi lain. Dengan pemindahan tersebut diharapkan permasalahan kekumuhan, ketidakasrian serta kemacetan dapat segera teratasi. Tentunya ketika terminal Gadang telah berpindah, maka lahan bekas terminal Gadang diharapkan penggunaannya dapat dioptimalkan untuk pemanfaatan tata guna lahan yang lain. Pemanfaatan ini hendaknya merupakan penggunaan yang paling menguntungkan sehingga berkontribusi maksimal terhadap pemasukan anggaran. Jenis pemanfaatan ini dapat diperoleh dengan cara menggunakan metode analisa tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use), dimana merupakan metode untuk mengidentifikasi kegunaan yang paling menguntungkan dari kegunaan kompetitif yang diizinkan. Melalui analisa ini akan diperoleh jenis pemanfaatan lahan yang tidak sekedar layak bangun, tetapi merupakan pemanfaatan yang tertinggi sekaligus terbaik yang dapat dicapai oleh lahan. Oleh karena itu perlu kiranya dilakukan penelitian mengenai analisa tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di Kota Malang.

1.2 Perumusan Masalah 1. Apa saja alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan untuk diterapkan di atas lahan eks terminal Gadang ? 2. Jenis penggunaan apakah yang tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di Kota Malang?

1.3 Tujuan Penelitian 1. Mengetahui alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan untuk diterapkan di atas lahan eks terminal Gadang. 3

2. Mendapatkan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di kota Malang.

1.4 Manfaat Penelitian 1. Memberi masukan pihak terkait dalam dalam membuat kebijakan penggunaan lahan eks terminal gadang 2. Memperluas wawasan dan pengetahuan bagi kepentingan peneliti dan akademik.

1.5 Batasan Penelitian Untuk menambah jelasnya materi pembahasan penulisan dari tesis ini dan agar masalah dapat terfokus pada titik permasalahannya sehingga tidak meluas, maka perlu adanya batasan-batasan sebagai berikut : 1. Objek penelitian adalah lahan dan bangunan eks Terminal Gadang di kota Malang 2. Aspek politis tidak akan dipertimbangkan 3. Keadaan ekonomi diasumsikan dalam keadaan stabil 4. Penelitian dilakukan pada bulan Mei-Oktober tahun 2009 5. Kriteria Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yang dianalisa mencakup kelayakan hukum, kelayakan fisik, kelayakan keuangan dan

berproduksi secara maksimal 6. Pemilihan alternatif diperoleh dari responden tertentu dari kalangan pemkot dan praktisi pendidikan 7. Tidak mempertimbangkan analisa perubahan zoning 8. Analisa keuangan/finansial yang diperhitungkan adalah berdasarkan asumsi peneliti 9. Tidak membahas detail engineering rancang bangun dan rincian detail Rencana Anggaran Biaya.