Bentuk Kerjasama Penanaman Modal

1. Joint Ventures Suatu usaha kerjasama yang dilakukan antara penanaman modal asing dan nasional semata-mata berdasarkan suatu perjanjian atau kontrak belaka (kontraktual), dimana tidak membentuk suatu badan hukum baru.

Bentuk Kerjasama Penanaman Modal

Semua Perjanjian tunduk pada peraturan peraturan umum yang dimuat dalam KUH Perdata : 1. Yang mempunyai nama khusus (BERNAMA ) 2. Yang tidak dikenal dengan nama tertentu ( TIDAK BERNAMA )

Bentuk Kerjasama Penanaman Modal

Perjanjian bernama merupakan perjanjianperjanjian yang diatur dalam KUH Perdata : JUAL BELI (PSL. 1457 S/D 1540 ) TUKAR MENUKAR ( PSL.1541 S/D 1546 ) SEWA MENYEWA ( PSL.1548 S/D 1600 ) PINJAM PAKAI ( PSL. 1740 S/D 1743 )

Bentuk Kerjasama Penanaman Modal

Perjanjian tidak bernama TIDAK DIATUR DALAM BW / K.U.H PERDATA TETAPI MASIH TETAP TUNDUK KEPADA ATURAN POKOK YANG DITETAPKAN OLEH UNDANG-UNDANG.

Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)

Kerjasama Operasional (KSO) adalah perjanjian antara dua pihak atau lebih dimana masingmasing sepakat untuk melakukan suatu usaha bersama dengan menggunakan aset dan atau hak usaha yang dimiliki dengan menanggung keuntungan dan kerugian secara bersama-sama.

Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)

KSO memiliki ciri pokok antara lain :

a) Adanya pihak-pihak yang bekerjasama, yaitu Investor dan Pemilik Aset b) Adanya perjanjian (hubungan hukum) c) Penggunaan asset (harta kekayaan) d) Adanya resiko (prestasi)

Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)

Sebutan pihak yang terkait dalam Kerjasama Operasional (KSO) adalah sebagai berikut : 1. Pemilik Aset adalah pihak yang memiliki aset atau hak penyelenggaran usaha tertentu yang dipakai sebagai obyek atau sarana Kerjasama Operasi. 2. Investor adalah pihak yang menyediakan dana, baik seluruh atau sebagian, untuk memungkinkan aset atau hak usaha pemilik aset diberdayakan atau dimanfaatkan dalam KSO.

Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)

Bentuk-bentuk KSO berkembang dengan berbagai variasi, tetapi bisa dibagi menjadi dua golongan, yakni: 1. KSO Dengan Entitas Hukum Terpisah (Separate Legal Entity) dari entitas hukum para partisipan KSO.

2. KSO tanpa pembentukan entitas hukum yang terpisah, yang bisa berbentuk Pengendalian Bersama Operasi (PBO) dan Pengendalian Bersama Aset (PBA), atau KSO dimana hanya satu pihak saja dari partisipan KSO yang memiliki kendali yang signifikan atas aset dan operasi KSO.

Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)

Bentuk-bentuk operasional KSO yang populer adalah :

1. Bentuk bangun, kelola, serah (Build, Operate, Transfer /BOT) merupakan bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara pemilik dengan investor, dimana pihak investor akan membangun aset yang akan menjadi objek KSO, mengelola objek selama masa konsesi dan kemudian jika habis masa konsesi investor akan menyerahkan aset kepada pemilik.
2. Bangun, serah, kelola (Build, Transfer, Operate/BTO) Merupakan bentuk perjanjian antara pemilik aset dengan investor dimana pihak investor hanya membangun objek KSO, akan tetapi setelah selesai pekerjaan kemudian menyerahkan objek KSO kepada pemilik aset untuk dikelola.

Bentuk Kerjasama Penanaman Modal

B.O.T Agreement :
Perjanjian antara 2 (dua) pihak, dimana pihak yang satu menyerahkan penggunaan tanah miliknya untuk di atasnya didirikan suatu bangunan komersial oleh pihak kedua (investor), dan pihak kedua tersebut berhak mengoperasikan atau Mengelola bangunan komersial untuk jangka waktu tertentu Dengan memberikan fee (atau tanpa fee) kepada pemilik tanah, dan pihak kedua wajib mengembalikan tanah beserta bangunan komersial di atasnya dalam keadaan dapat dan siap dioperasionalkan kepada pemilik tanah setelah jangka waktu operasional tersebut berakhir.

B.O.T Agreement
Unsur-unsur perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer/BOT) atau BOT Agreement, adalah : Investor (penyandang dana) Tanah Bangunan komersial Jangka waktu operasional Penyerahan (transfer)

B.O.T Agreement
Para pihak yang terlibat dalam pembangunan dengan pola BOT ini adalah: 1. Pemilik Tanah/ Prinsipal adalah pihak yang secara keseluruhan bertanggungjawab atas pemberian konsesi dan merupakan pemilik akhir dari proyek/fasilitas tersebut setelah habisnya jangka waktu. 2. Investor/ Promotor / Pelaksana Proyek adalah suatu badan hukum yang diberi konsesi untuk membangun, memiliki, mengoperasikan dan mengalihkan fasilitas tertentu. Organisasi promotor ini biasanya didukung oleh pihak-pihak lain, seperti : Contractor, Investor, Operator, Supplier, Lender, dan User.

B.O.T Agreement
Hak dan Kewajiban Pemilik Tanah/ Prinsipal :

Hak :
- Menikmati hasil sesuai perjanjian (jika ada) - Menerima fasilitas bangunan/ infrastruktur setelah masa perjanjian berakhir. Kewajiban : - Sebagai pemegang hak, memberikan kuasa atau kewenangan kepada investor/ pelaksana proyek.

B.O.T Agreement
Hak dan kewajiban Investor/ Promotor / Pelaksana proyek : Hak : Mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya sebagai ganti atas semua biaya yang dikeluarkan untuk selama waktu tertentu. Mengambil seluruh atau sebagian keuntungan. Kewajiban : Membangun dan mengoperasikan sebuah sarana dan prasarana umum sesuai dengan standar kerja yang diterapkan. Menyediakan sendiri pendanaan untuk proyek tersebut serta menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek Mengembalikan proyek pada akhir masa kontrak Membayar fee kepada pemilik proyek apabila diperjanjikan Tidak menjaminkan, atau memindahtangankan objek BOT; Memelihara objek BOT agar tetap dalam kondisi baik.

B.O.T. Agreement
Obyek dalam perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer/BOT) kurang lebih : Bidang usaha yang memerlukan suatu bangunan (dengan atau tanpa teknologi tertentu) yang merupakan komponen utama dalam usaha tersebut disebut sebagai bangunan komersial. Bangunan komersial tersebut dapat dioperasikan dalam jangka waktu relatif lama, untuk tujuan pembangunan prasarana umum, Pembangunan properti, Pembangunan prasarana produksi

B.O.T. Agreement
BOT Agreement terjadi dalam hal, jika : Ada pemilik tanah ingin membangun suatu bangunan komersial di atas tanahnya tetapi tidak mempunyai biaya, dan ada investor yang bersedia membiayai pembangunan Ada investor yang ingin membangun suatu bangunan komersial tetapi tidak mempunyai tanah yang tepat, dan ada pemilik tanah yang bersedia menyerahkan tanahnya untuk tempat berdirinya bangunan tersebut. Investor membangun suatu bangunan komersial di atas tanah pihak lain, dan investor berhak mengoperasionalkannya untuk jangka waktu tertentu. Selama jangka waktu operasional, pihak pemilik tanah berhak atas fee tertentu. Setelah jangka waktu operasional berakhir, investor wajib mengembalikan tanah kepada pemiliknya beserta bangunan komersial di atasnya.

B.O.T. Agreement
Tiga tahapan dalam Perjanjian BOT:

Tahap pembangunan (Build): Pihak pertama menyerahkan tanahnya kepada pihak lain untuk dibangun. Tahap operasional (Operate): Berfungsi mendapatkan penggantian biaya atas pembangunan dalam jangka waktu tertentu. Tahap transfer (Transfer): Pihak kedua menyerahkan kepemilikan bangunan komersial kapada pemilik tanah.

B.O.T. Agreement
Penghasilan Bagi Investor Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian BOT adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan antara lain: Sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta; Penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan seperti penghasilan dari pengusahaan hotel, pusat fasilitas olah raga, dan lain-lain; Penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas tanah apabila masa perjanjian BOT diperpendek dari masa yang telah ditentukan.

B.O.T. Agreement
Penghasilan Bagi Pemegang Hak Atas Tanah. Penghasilan yang diterima/diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan perjanjian BOT dapat berupa: Pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah selama masa BOT; Bagian dari uang sewa bangunan; Bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam bentuk apapun yang diberikan oleh investor; Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian B.O.T yang diterima pemegang hak atas tanah.

B.O.T. Agreement
Pertimbangan-pertimbangan pokok bagi pembangunan proyek infrastruktur dengan pola BOT yang didasarkan atas kepentingan Pemerintah Daerah, yaitu : 1. Tidak membebani neraca pembayaran pemerintah 2. Mengurangi jumlah pinjaman Pemerintah. 3. Merupakan tambahan sumber pembiayaan bagi proyek-proyek yang diprioritaskan. 4. Tambahan fasilitas baru. 5. Mengalihkan resiko bagi konstruksi, pembiayaan dan pengoperasian kepada sektor swasta. 6. Mengoptimalkan kemungkinan pemanfaatan perusahaan maupun teknologi asing. 7. Diperolehnya fasilitas yang lengkap setelah akhir BOT

B.O.T. Agreement
RISIKO PROYEK BOT Risiko yang umumnya ada pada proyek BOT antara lain : 1. 2. 3. 4. 5. Risiko konstruksi (construction and operation risk) Risiko biaya yang ternyata melebihi estimasi semula. Risiko politik (political risk). Risiko musibah Risiko tidak diperolehnya bahan baku yang sangat dibutuhkan untuk proyek. 6. Risiko pasar (commercial risk). 7. Risiko pertukaran mata uang asing/exchange rate.

B.O.T. Agreement
PEMBIAYAAN PROYEK BOT Pembiayaan BOT dapat bersumber pada 3 hal : 1. Pembiayaan yang berasal dari pinjaman (debt finance) Umumnya berasal dari pinjaman pasar komersial, berasal dari perbankan. 2. Pembiayaan yang berasal dari penyertaan (equity investment) 3. Cara lain Pendanaan proyek BOT dapat diperoleh dari lembaga keuangan, investment funds.

B.O.T. Agreement
Jenis-jenis Kontrak yang terkait dalam kegiatan pembangunan dan pengoperasian proyek/fasilitas infrastruktur dengan pola BOT, meliputi antara lain : 1. Kontrak Konsesi (Concession Agreement) Kontrak antara Prinsipal dan Promotor. Kontrak ini menjadi dasar dari kontrak-kontrak lainnya. 2. Kontrak Konstruksi (Construction Contract) Kontrak yang dibentuk antara Promotor dan kontraktor. 3. Kontrak Suplai (Supply Contract) Kontrak antara Supplier dan Promotor tentang suplai bahan-bahan mentah untuk proyek bersangkutan.

B.O.T. Agreement
4. Shareholder Agreement, Kontrak yang dibentuk antara Promotor dan Investor. 5. Kontrak Operasional (Operation Contract) Kontrak antara Promotor dan Operator tentang pengoperasian atau pemeliharaan fasilitas yang telah dibangun. 6. Kontrak Pinjaman (Loan Agreement) Kontrak yang dibentuk antara Lender dan Promotor seputar sumber pembiayaan. 7. Offtake Contract Kontrak ini dibentuk antara User dan Promotor.

Kerjasama Operasional (KSO) / Joint Operation (JO)

Pengadaan infrastruktur di Indonesia dengan perjanjian BOT diatur oleh : - PerPres No. 67 Th 2005 tentang Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur. - PerPres No. 13 Th 2010 tentang Perubahan Atas PerPres No.67 Th 2005 tentang Kerjasama Pemerintah Dengan BU Dalam Penyediaan Infrastruktur. - UU Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah. - Keputusan Presiden RI Nomor 39 Tahun 1991 tentang Keputusan Presiden Tentang Koordinasi Pengelolaan Pinjaman Komersial Luar Negeri. - KepPresRI Nomor 7 Tahun 1998 tentang Kerjasama Pemerintah Dan Badan Usaha Swasta Dalam Pembangunan Dan Atau Pengelolaan Infrastruktur - SK Menteri Dalam Negeri Otonomi Daerah Nomor 11 tahun 2001 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Daerah - Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. - Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor 248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer).