Daya Dukung Lahan Kota Tangerang

1. Latar Belakang
Sebagai bagian dari Kawasan Strategis Nasional (KSN) Jabodetabekpunjur, perkembangan Kota
Tangerang berjalan pesat khususnya kegiatan permukiman, industri, serta perdagangan dan
jasa. Hal ini mengakibatkan tingginya kebutuhan lahan, mengingat fungsi lahan sebagai ruang
yang mewadahi penduduk dan segala aktivitasnya.

Hakekatnya lahan memiliki keterbatasan berupa ketersediaan dan kemampuan lahan. Kondisi
ini menuntut pemanfaatan lahan, perlu direncanakan secara baik. Salah satu aspek yang harus
dipertimbangkan pada perencanaan pemanfaatan lahan adalah aspek fisik dasar lahan, yang
meliputi sumberdaya air, karakteristik tanah dan batuan, kemiringan lereng, serta kerentanan
bencana, yang kesemuanya merupakan pencerminan dari kemampuan lahan.

Rencana Pengembangan Kawasan Berdasarkan Daya Dukung Lingkungan bertujuan menilai
kemampuan lahan di Kota Tangerang berdasarkan aspek-aspek kemampuan lahan yang
dibutuhkan bagi kegiatan permukiman, industri, serta perdagangan dan jasa, sebagai arahan
dalam mengembangkan Kota

2. Metoda Analisis
Metoda Analisis



























Analisa fungsi
kawasan
Kawasan
Lindung
Kawasan Budidaya
Analisis Kemampuan
Lahan

Kawasan Kendala Kawasan Limitasi
Kawasan
Pengembangan
Analisis
Kesesuaian Lahan
Guna Lahan
Eksisting
RTRW
Rencana
Pengembangan Lahan
Lahan
Kebijakan lain
Kondisi Kota Tangerang
Kemiringan
Lereng
Litologi
Jeni s &
Kedalaman
Efektif Tanah
Curah Hujan
Air Tanah Bencana
2.1. Analisis Fungsi Kawasan
Analisis ini dilakukan untuk menentukan fungsi utama dari wilayah perencanaan, yaitu kawasan
lindung dan kawasan budidaya. Penentuan kawasan lindung didasarkan pada Keputusan
Presiden nomor 32 tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung.

Prosedur Penentuan Kawasan Lindung Berdasarkan Keppres No.32/1990




2.2. Analisis Kemampuan Lahan
Analisis kemampuan lahan dilakukan pada kawasan budidaya untuk memperoleh gambaran
tingkat kemampuan lahan. Analisis ini terdiri dari dua tahap, yaitu:

1. Menilai kemampuan lahan berdasarkan aspek-aspek fisik berupa satuan kemampuan
lahan (SKL):
a. SKL morfologi; merupakan kondisi lahan yang berkaitan dengan kemudahan
pengembangan lahan.
b. SKL drainase; merupakan kemampuan lahan dalam menunjang sistem drainase
dan pematusan secara alamiah yang sangat dibutuhkan dalam pengembangan
perkotaan
c. SKL kestabilan pondasi; merupakan tingkatan kemampuan lahan dalam
mendukung bangunan dan infrastruktur di atasnya.
d. SKL ketersediaan air; merupakan kemampuan lahan dalam menunjang
ketersediaan airtanah, yang sangat diperlukan dalam pengembangan wilayah
e. SKL kerentanan bencana; merupakan kemampuan lahan terhadap kemungkinan
terjadinya bencana alam.



Cagar Alam
Situs
Taman Nasional
Taman Hutan Raya
Taman WisataAlam
Taman Budaya
Kemiringan Lereng
0 50%
5 15%
15 25%
25 40%
> 40%
20
40
60
80
100
Kriteria Kelas Skor
s/d 1,36 mm/hr
1,36-2,07 mm/hr
2,07-2,77 mm/hr
2,77-3,48 mm/hr
> 3,48 mm/hr
10
20
30
40
50
Curah Hujan
Tidak Peka
Kurang Peka
Agak Peka
Peka
Sangat Peka
10
20
30
40
50
Kepekaan Tanah
Geologi
Geografi
Daerah Banjir
Daerah Pantai
DataSungai
HutanLindung
Memenuhi salah satu syarat:
Skor > 175
Kemiringan > 40%
Ketinggian > 2.000 m
Skor 125-174
Litologi porus
Ketinggian > 1.000 m
Vegetasi penutup > 75%
Curah hujan > 3,48mm/hr
Kawasan SuakaAlam
Pelestarian Alam
Cagar Budaya
Kawasan Resapan Air
Kawasan Bergambut
KawasanPerlindungan
Setempat
Sempadan Pantai
Sempadan Sungai
Sempadan Danau
Sempadan MataAir
Kawasan Rawan Bencana
KAWASAN LINDUNG
2. Menilai kemampuan lahan berdasarkan tersebut terhadap masing-masing fungsi
kawasan yaitu fungsi kawasan industri, permukiman, serta perdagangan dan jasa.

Hasil akhir dari analisis kemampuan lahan ini adalah berupa zonasi kemampuan lahan, yang
terdiri dari :
Kelas kemampuan lahan 1 : kawasan pengembangan
Kelas kemampuan lahan 2 : kawasan kendala 1
Kelas kemampuan lahan 3 : kawasan kendala 2
Kelas kemampuan lahan 4 : kawasan limitasi


2.3 Analisis Kesesuaian Lahan dan Rencana Pengembangan Lahan
Analisis ini digunakan untuk menilai kesesuaian peruntukan lahan dengan membandingkan
antara guna lahan rencana tata ruang untuk kegiatan industri, permukiman, serta perdagangan
m dpl, sehingga tidak termasuk ke dalam kriteria hutan lindung; dan jasa yanag dibandingkan
dengan kelas kemampuan lahan


3. Hasil Analisa Daya Dukung Lahan
3.1 Analisis Fungsi Kawasan
Analisis dilakukan untuk menentukan kawasan lindung dan kawasan budidaya. Hasil analisis,
menunjukan Kota Tangerang:
1. Tidak terdapat kawasan suaka alam;
2. Tidak terdapat kawasan bergambut;
3. Skor hasil perhitungan overlay terhadap curah hujan, kemiringan lereng, dan kepekaan
tanah mempunyai nilai 40, yang berarti kurang dari syarat untuk menjadi kawasan
resapan air (skor 125-174) dan hutan lindung (skor > 175). Selain itu juga kondisi
morfologi di Kota Tangerang tidak terdapat lokasi yang mempunyai kemiringan > 40%
dan ketinggian > 2.000
4. Terdapat kawasan perlindungan setempat, yaitu:
a. Sempadan sungai
Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 63/PRT/1993 tentang Garis
Sempadan Sungai, Daerah Manfaat Sungai, Daerah Penguasaan Sungai dan Bekas
Sungai, ditetapkan untuk sungai tak bertanggul di kawasan perkotaan dengan kriteria:
Sungai yang mempunyai kedalaman tidak lebih dari 3 (tiga) meter, garis
sempadan ditetapkan sekurang-kurangnya 10 (sepuluh) meter dihitung dari tepi
sungai pada waktu ditetapkan;
Sungai yang mempunyai kedalaman tidak lebih dari 3 (tiga) meter sampai dengan
20 (dua puluh) meter, garis sempadan dan ditetapkan sekurang-kurangnya 15
(lima belas) meter dari tepi sungai pada waktu ditetapkan;
Sungai yang mempunyai kedalaman maksimum lebih dari 20 (dua puluh) meter,
garis sempadan ditetapkan sekurang-kurangnya 30 (tiga puluh) meter dihitung
dari tepi sungai pada waktu yang ditetapkan.
Sungai-sungai besar di Kota Tangerang, yaitu Sungai Cisadane, Cirarab, dan Angke,
mempunyai kedalaman antara 3-20 meter, sehingga garis sempadan yang ditetapkan
untuk sungai-sungai di Kota Tangerang adalah 15 meter dari tepi sungai.
b. Sempadan danau / situ
Berdasarkan Peraturan Menteri PU Nomor 63/PRT/1993 tersebut, juga ditetapkan
garis sempadan untuk danau, yang mengikuti ketetapan dari Keppres 32/1990, yaitu
untuk danau dan waduk garis sempadan ditetapkan sekurang-kurangnya 50 (lima
puluh) meter dari titik pasang tertinggi ke arah darat.



Luas dan Fungsi Kawasan
No Fungsi Kawasan Luas (ha)
1 Kawasan Lindung 1.243
2 Kawasan Budidaya 15.240
3 Bandar Udara Internasional Soekarno-Hatta 1.737




Peta Fungsi Kawasan


3.2 Analisis Kemampuan Lahan
Analisis dilakukan pada kawasan budidaya hasil analisis fungsi kawasan, dengan tujuan untuk
memperoleh gambaran tingkat kemampuan lahan berupa:

1. Aspek Kemampuan Lahan Morfologi;
2. Aspek Kemampuan Lahan Kestabilan Pondasi;
3. Aspek Kemampuan Lahan Drainase;
4. Aspek Kemampuan Lahan Ketersediaan Air Tanah;
5. Aspek Kemampuan Lahan Kerentanan Bencana.

3.2.1 Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Morfologi
Berdasarkan kelas kemiringan lereng maka kondisi morfologi lahan yang datar akan
memudahkan dikembangkan untuk kawasan perkotaan dan sebaliknya, semakin tinggi
kemiringan lereng semakin sulit untuk pengembangan kawasan perkotaan.
Morfologi di Kota Tangerang cenderung seragam, yaitu datar sampai dengan landai, dengan
kemiringan lereng antara 0-15%. Mayoritas lahan termasuk dalam kemiringan 0-5%, dan hanya
beberapa lokasi yang mempunyai kemiringan 5-15%.
Oleh karena itu maka kemampuan lahan morfologi dibagi menjadi:
1. Kemampuan lahan morfologi dengan kriteria baik sekali diperuntukkan bagi wilayah dengan
kemiringan lereng 0-5%.
2. Kemampuan lahan morfologi dengan kriteria baik diperuntukkan bagi wilayah dengan
kemiringan lereng 5-15%.

Klasifikasi Satuan Kemampuan Lahan Morfologi
No Kemiringan Lereng Luas (ha) Nilai Keterangan
1 0 5% 15.026 5 Baik sekali
2 5 15% 214 4 Baik

Peta Satuan Kemampuan Lahan Morfologi


3.2.2 Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Kestabilan Pondasi
Kestabilan pondasi menggambarkan kondisi lahan/wilayah yang mendukung stabil atau
tidaknya suatu bangunan atau kawasan terbangun. Untuk melihat kemampuan lahan terhadap
kestabilan pondasi, maka perlu dilihat dari sifat dan jenis tanah.

Berdasarkan jenis tanah, jenis tanah latosol yang berasal dari pelapukan bahan induk vulkanik
baik tuff maupun batuan beku dianggap paling baik dibandingkan dengan jenis tanah aluvial,
yang merupakan tanah sedimentasi dari sungai / pantai, dan tanah podsolik hidromorf mudah
lepas bagian atasnya sehingga rawan terhadap erosi.

Berdasarkan jenis batuan, satuan batuan Tuf Banten yang merupakan batuan vulkanik memiliki
sifat yang keras dan kompak, sehingga merupakan batuan yang paling stabil sebagai pondasi,
dibandingkan dengan endapan Kipas Aluvium yang merupakan endapan vulkanik, ataupun
endapan alluvium.

Oleh karena itu maka kelas kemampuan lahan kestabilan pondasi di Kota Tangerang dapat
dibagi ke dalam 3 satuan, yaitu:
1. Kemampuan lahan kestabilan pondasi dengan kriteria baik sekali diperuntukkan bagi
wilayah dengan jenis tanah latosol atau aluvial, dengan litologi satuan batuan Tuff Banten.
2. Kemampuan lahan kestabilan pondasi dengan kriteria baik diperuntukkan bagi wilayah
dengan jenis tanah podsolik hidromorf dengan litologi satuan batuan Tuff Banten.
3. Kemampuan lahan kestabilan pondasi dengan kriteria sedang diperuntukkan bagi wilayah
dengan litologi satuan endapan alluvium dan satuan endapan kipas alluvium.

Satuan Kemampuan Lahan Kestabilan Pondasi
No Jenis Tanah Litologi Luas (ha) Nilai Keterangan
1 Latosol / Aluvial Tuf Banten 6.021 5 Baik sekali
2 Podsolik Tuf Banten 847 4 Baik
3 Latosol / Aluvial / Podsolik Aluvium / Kipas Aluvium 8.372 3 Sedang

Peta Satuan Kemampuan Lahan Kestabilan Pondasi


3.2.3 Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Drainase
Kemampuan lahan dalam menunjang sistem drainase dan pematusan alamiah sangat
dibutuhkan dalam pengembangan perkotaan. Kemampuan lahan yang baik, ditunjukkan dengan
relatif mudah pembuatan drainase serta karakteristik fisik lahan yang memudahkan terjadinya
pengaliran dan pematusan/penyerapan air buangan sehingga akan mengurangi terjadinya
genangan air (banjir). Kemampuan lahan drainase sangat dipengaruhi oleh bentuk morfologi
yang dalam hal ini terutama adalah kemiringan lerengnya. Faktor lain yang berpengaruh adalah
jenis tanah dan sifat fisik batuan/ tanah, serta iklim (curah hujan).

Daerah dataran dengan kemiringan lereng 0-5% secara umum merupakan daerah yang kurang
mampu untuk drainase karena air tidak mudah untuk mengalir secara alami, sedangkan daerah
dengan kemiringan lebih dari 5% dapat dikatakan mempunyai kemampuan drainase yang baik
karena air dapat mengalir dengan lancar.

Untuk kondisi Kota Tangerang, jenis tanah podsolik hidromorf yang banyak mengandung
lempung membuat air di permukaan lapisan ini cenderung menggenang, sehingga mempunyai
kemampuan drainase yang kurang baik. Tanah aluvial mempunyai sifat yang mampu menyerap
air, begitu juga tanah latosol juga cukup mampu menyerap air walaupun tidak sebaik tanah
aluvial, sehingga kedua jenis tanah ini mempunyai kemampuan drainase yang lebih baik.

Berdasarkan hal tersebut di atas, maka kemampuan lahan drainase di Kota Tangerang dapat
dibagi ke dalam beberapa satuan yaitu:
1. Kemampuan lahan drainase dengan kriteria baik sekali diperuntukkan bagi wilayah dengan
jenis tanah latosol atau aluvial dengan kemiringan lereng 5-15%.
2. Kemampuan lahan drainase dengan kriteria baik diperuntukkan bagi wilayah dengan jenis
tanah podsolik hidromorf dengan kemiringan lereng 5-15%.
3. Kemampuan lahan drainase dengan kriteria sedang diperuntukkan bagi wilayah dengan
jenis tanah podsolik atau aluvial dengan kemiringan lereng 0-5%.
4. Kemampuan lahan drainase dengan kriteria kurang baik diperuntukkan bagi wilayah dengan
jenis tanah podsolik hidromorf dengan kemiringan lereng 0-5%.

Satuan Kemampuan Lahan Drainase
No Jenis Tanah Kemiringan Lereng Luas (ha) Nilai Keterangan
1 Latosol / Aluvial 5-15% 212 5 Baik sekali
2 Podsolik hidromorf 5-15% 1 4 Baik
3 Latosol / Aluvial 0-5% 13.732 3 Sedang
4 Podsolik hidromorf 0-5% 1.294 2 Kurang baik

Peta Satuan Kemampuan Lahan Drainase

3.2.4 Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Ketersediaan Airtanah
Kemampuan lahan dalam menunjang ketersediaan airtanah, sangat diperlukan dalam
pengembangan wilayah perkotaan, dan ditentukan oleh faktor berupa indikasi airtanah dan
jenis batuan.

Dilihat dari indikasi airtanah, kawasan dengan airtanah baik ataupun baik terbatas dianggap
memiliki kemampuan lahan airtanah yang paling baik. Sedangkan kawasan dengan airtanah asin
dianggap memiliki kemampuan lahan airtanah yang buruk.

Sifat fisik batuan yang menguntungkan bagi ketersediaan airtanah adalah apabila batuan
tersebut mempunyai derajat kelulusan air (porositas dan permeabilitas) yang besar. Porositas
dan permeabilitas yang besar akan memudahkan air hujan untuk ber-infiltrasi, mengurangi run-
off, sehingga memperbesar cadangan airtanah. Satuan endapan alluvium dan kipas alluvium
mempunyai sifat menyimpan air, oleh karena itu dianggap paling baik dalam menunjang
ketersediaan air tanah. Satuan batuan tuff mempunyai sifat kompak sehingga susah menyimpan
air, oleh karena itu dianggap kurang baik dalam menunjang ketersediaan air tanah.

Berdasarkan keterangan tersebut di atas, maka kemampuan lahan dalam menunjang
ketersediaan air tanah dapat dibagi ke dalam beberapa satuan, yaitu:
1. Kemampuan lahan airtanah dengan kriteria baik sekali diperuntukkan bagi wilayah dengan
indikasi airtanah baik dan litologi endapan alluvium atau kipas alluvium.

2. Kemampuan lahan airtanah dengan kriteria baik diperuntukkan bagi wilayah dengan
indikasi airtanah baik dan litologi satuan batuan Tuff Banten.

3. Kemampuan lahan airtanah dengan kriteria sedang diperuntukkan bagi wilayah dengan
indikasi airtanah terbatas dan litologi endapan alluvium atau kipas alluvium.

4. Kemampuan lahan airtanah dengan kriteria kurang baik diperuntukkan bagi wilayah dengan
indikasi airtanah terbatas dan litologi satuan batuan Tuff Banten.

5. Kemampuan lahan airtanah dengan kriteria buruk diperuntukkan bagi wilayah dengan
indikasi airtanah asin.

Satuan Kemampuan Lahan Ketersediaan Airtanah
No Indikasi Airtanah Litologi Luas (ha) Nilai Keterangan
1 Baik Alluvium / Kipas Alluvium 4.113 5 Baik sekali
2 Baik Tuff Banten 3.469 4 Baik
3 Terbatas Alluvium / Kipas Alluvium 2.638 3 Sedang
4 Terbatas Tuff Banten 3.350 2 Kurang baik
5 Asin Alluvium / Kipas Alluvium /
Tuff Banten
1.670 1 Buruk















Peta Satuan Kemampuan Lahan Ketersediaan Airtanah



3.2.5 Satuan Kemampuan Lahan (SKL) Kerentanan Bencana
Analisis ini dimaksudkan untuk mengetahui kemampuan lahan terhadap kemungkinan
terjadinya bencana alam, dan menggunakan kriteria berupa kawasan yang pernah mengalami
atau berpotensi akan terjadinya bencana alam, baik berupa banjir, tanah longsor/gerakan tanah,
letusan gunung berapi, gempa bumi ataupun tsunami.

Untuk kondisi Kota Tangerang, bencana alam yang perlu diperhitungkan hanyalah bencana
banjir.Terkait hal tersebut banjir, faktor yang perlu diperhitungkan adalah kawasan rawan
bencana banjir, yaitu wilayah yang pernah mengalami bencana banjir. Selain itu juga perlu
diperhitungkan jenis dan sifat fisik tanah, dimana jenis tanah yang kurang menyerap air dapat
memudahkan air menggenang pada wilayah tersebut dan mengakibatkan banjir.

Berdasarkan hasil studi yang pernah dilakukan di Kota Tangerang, wilayah rawan bencana
banjir dapat digolongkan ke dalam 4 kawasan, yaitu kawasan banjir dengan ketinggian > 2
meter, 0,5-2 meter, < 0,5 meter, dan kawasan tidak rawan banjir. Dalam hal ini jelas kawasan
yang tidak termasuk rawan banjir dianggap baik dan sebaliknya kawasan yang rawan banjir
dengan ketinggian mencapai 2 meter atau lebih dianggap sangat buruk.

Terkait jenis dan sifat tanah, jenis tanah podsolik hidromorf yang banyak mengandung lempung
membuat air di permukaan lapisan ini cenderung menggenang, sehingga sangat berpotensi
menimbulkan banjir. Tanah aluvial mempunyai sifat yang mampu menyerap air, begitu juga
tanah latosol juga cukup mampu menyerap air walaupun tidak sebaik tanah aluvial, sehingga
kedua jenis tanah ini dianggap lebih tidak berpotensi menimbulkan banjir.
Berdasarkan hal tersebut di atas, maka kemampuan lahan dalam hal kerentanan bencana dapat
dibagi dalam beberapa satuan, yaitu:
1. Kemampuan lahan kerentanan bencana dengan kriteria baik sekali diperuntukkan bagi
wilayah yang tidak termasuk dalam wilayah rawan banjir, dan memiliki jenis tanah aluvial
atau latosol.
2. Kemampuan lahan kerentanan bencana dengan kriteria baik diperuntukkan bagi wilayah
yang tidak termasuk dalam wilayah rawan banjir, dan memiliki jenis tanah podsolik
hidromorf.
3. Kemampuan lahan kerentanan bencana dengan kriteria sedang diperuntukkan bagi wilayah
banjir dengan ketinggian banjir < 0,5 meter.
4. Kemampuan lahan kerentanan bencana dengan kriteria kurang baik diperuntukkan bagi
wilayah banjir dengan ketinggian banjir 0,5-2 meter.
5. Kemampuan lahan kerentanan bencana dengan kriteria buruk diperuntukkan bagi wilayah
banjir dengan ketinggian banjir > 2 meter.

Satuan Kemampuan Lahan Kerentanan Bencana
No Jenis Tanah Rawan Banjir Luas (ha) Nilai Keterangan
1 Latosol / Aluvial Tidak banjir 12.623 5 Baik sekali
2 Podsolik hidromorf Tidak banjir 1.036 4 Baik
3 Latosol / Aluvial / < 0,5 m 817 3 Sedang
4 Podsolik hidromorf 0,5-2 m 528 2 Kurang baik
5 > 2 m 235 1 Buruk

Peta Satuan Kemampuan Lahan Kerentanan Bencana



3.3 Klasifikasi Kemampuan Lahan
Klasifikasi kemampuan lahan dimaksudkan untuk memperolah gambaran seberapa jauh
perkembangan perkotaan dapat dimungkinkan jika ditinjau dari aspek fisik lahan. Klasifikasi
kemampuan lahan ini dibagi ke dalam tiga jenis fungsi utama kawasan perkotaan di Kota
Tangerang sebagai kawasan industri, perumahan, serta perdagangan dan jasa.

Metoda klasifikasi kemampuan lahan dilakukan dengan memberikan nilai dan bobot terhadap
peta satuan kemampuan lahan dengan sistem skoring, untuk setiap fungsi utama lahan
(kawasan industri, perumahan, serta perdagangan dan jasa), sehingga diperoleh kawasan
pengembangan, kawasan kendala, serta kawasan limitasi.

Kriteria pemberian bobot pada setiap satuan kemampuan lahan (SKL) adalah sebagai berikut:
1. SKL Morfologi
Kemampuan lahan morfologi menunjukkan tingkat kemudahan pengembangan kawasan
perkotaan suatu kawasan. Semakin datar suatu kawasan akan memudahkan kawasan
tersebut untuk dikembangkan sebagai kawasan perkotaan, sebaliknya semakin komplek
suatu kawasan (berbukit, bergunung-gunung, bergelombang) akan semakin menyulitkan
kawasan tersebut untuk dikembangkan sebagai kawasan perkotaan.

Kemudahan pengembangan ini tentunya berlaku sama baik untuk fungsi lahan permukiman,
industri ataupun perdagangan dan jasa. Oleh karena itu maka bobot kepentingan untuk
ketiga fungsi lahan tersebut masing-masing bernilai 4.

2. SKL Kestabilan Pondasi
Kestabilan pondasi artinya kondisi lahan / wilayah yang mendukung stabil atau tidaknya
suatu bangunan atau kawasan terbangun. Semakin besar suatu bangunan akan semakin
tinggi kepentingannya akan lahan yang menunjang kestabilan pondasi. Berdasarkan hal
tersebut maka tingkat kepentingan kawasan perdagangan dan jasa membutuhkan gedung
bertingkat lebih dari dua, dan juga kawasan industri yang membutuhkan gedung-gedung
besar, dianggap sangat tinggi dan diberikan bobot 5. Sedangkan untuk kawasan permukiman
yang pada umumnya 1 lantai sehingga tingkat kepentingannya tidak setinggi 2 fungsi
kawasan yang lain dan diberikan bobot 4.

3. SKL Drainase
Kemampuan lahan dalam menunjang sistem drainase dan pematusan secara alamiah sangat
dibutuhkan dalam pengembangan perkotaan. Kemampuan lahan yang baik, ditunjukkan
oleh mudahnya pembuatan drainase dan karakteristik fisik lahan yang memudahkan
pengaliran dan pematusan/penyerapan air buangan untuk mengurangi terjadinya genangan
air (banjir). Kemampuan lahan drainase yang rendah dapat diatasi dengan bantuan
teknologi seperti sistem pemompaan, akan tetapi hal ini membutuhkan biaya yang tidak
murah.

Tingkat kepentingan kemampuan lahan drainase untuk kawasan industri diberi bobot 4
dikarenakan industri lebih mampu melakukan rekayasa drainase guna pengembangan
kawasannya. Sedangkan untuk kawasan permukiman serta perdagangan dan jasa, tingkat
kepentingannya terhadap kemampuan lahan drainase ini lebih tinggi sehingga masing-
masing diberikan bobot 5.








4. SKL Ketersediaan Airtanah
Ketersediaan air tanah pada suatu lahan merupakan hal yang penting, mengingat fungsi
airtanah sebagai sumber pasokan air bersih untuk berbagai kebutuhan. Untuk kawasan
permukiman, ketersediaan airtanah ini tentunya menjadi hal yang sangat dibutuhkan dalam
menunjang seluruh aktivitasnya. Untuk kawasan industri serta perdagangan dan jasa,
ketersediaan airtanah juga cukup penting walaupun tentunya bukan hal yang utama, karena
kedua fungsi kawasan tersebut lebih mampu dalam membuat sumur dalam. Berdasarkan
tingkat kepentingannya, maka bobot kemampuan lahan untuk menunjang ketersediaan
airtanah untuk kawasan industri serta perdagangan dan jasa masing-masing mempunyai
nilai 4. Untuk kawasan permukiman yang lebih membutuhkan ketersediaan airtanah
mempunyai bobot 5.

5. SKL Kerentanan Bencana
Kawasan yang terletak pada lahan yang sering dilanda bencana alam mempunyai resiko
yang tinggi untuk terkena bencana alam yang dapat menimbulkan kerugian material dan
terkadang bahkan sampai menimbulkan korban jiwa. Upaya antisipasi dari kawasan yang
terletak pada lahan yang rentan terhadap bencana alam perlu dilakukan untuk mengatasi
atau mengurangi dampak yang ditimbulkannya. Hal ini mengisyaratkan pentingnya lahan
yang aman dari bencana alam, sehingga bobot dari kemampuan lahan ini untuk ketiga fungsi
lahan tersebut masing-masing bernilai 4.

Pembobotan Satuan Kemampuan Lahan per Fungsi Kawasan
No. Satuan Kemampuan Lahan
Bobot
Industri Permukiman Perdagangan &
Jasa
1 SKL Morfologi 4 4 4
2 SKL Kestabilan Pondasi 5 4 5
3 SKL Drainase 4 5 5
4 SKL Ketersediaan Airtanah 4 5 4
5 SKL Kerentanan Bencana 4 4 4


Berdasarkan bobot dan nilai masing-masing satuan kemampuan lahan, maka dapat dihitung
total nilai akhir tiap kawasan, yaitu dengan menggunakan rumus (total nilai = nilai x bobot)
dengan metoda superimpose. Dari total nilai tersebut dibuat 4 kelas menjadi:

1. Kelas kemampuan lahan 1, merupakan kawasan pengembangan. Kawasan ini dapat dan siap
dikembangkan sesuai dengan peruntukannya.

2. Kelas kemampuan lahan 2, merupakan kawasan kendala 1. Kawasan ini terdapat beberapa
hambatan fisik lahan terkait pengembangan fungsi kawasannya.

3. Kelas kemampuan lahan 3, merupakan kawasan kendala 2. Kawasan ini merupakan kelas
kemampuan lahan yang paling rendah untuk dikembangkan, dimana masih dimungkinkan
untuk dikembangkan sesuai dengan fungsi kawasannya akan tetapi harus memenuhi syarat-
syarat tertentu terkait dengan banyaknya hambatan fisik lahan yang ada.

4. Kelas kemampuan lahan 4, merupakan kawasan limitasi. Kawasan ini merupakan kawasan
yang tidak layak dikembangkan dan seharusnya termasuk dalam kawasan lindung.










Kemampuan Lahan Kawasan Industri
Total Nilai (nilai x bobot) Kelas Klasifikasi Luas (ha)
Kawasan Industri
84 105 1 Kawasan Pengembangan 9.497
64 84 2 Kawasan Kendala 1 5.228
42 63 3 Kawasan Kendala 2 515
21 41 4 Kawasan Limitasi -


Peta kemampuan lahan kawasan industri




















Kemampuan Lahan Perdagangan dan jasa

Total Nilai (nilai x bobot) Kelas Klasifikasi Luas (ha)
Kawasan Perdagangan dan Jasa
89 110 1 Kawasan Pengembangan 6.649
67 88 2 Kawasan Kendala 1 8.025
45 66 3 Kawasan Kendala 2 566
22 44 4 Kawasan Limitasi -


Peta kemampuan lahan kawasan Perdagangan dan Jasa



















Kemampuan Lahan Permukiman
Total Nilai (nilai x bobot) Kelas Klasifikasi Luas (ha)
Kawasan Permukiman
89 110 1 Kawasan Pengembangan 6.649
67 88 2 Kawasan Kendala 1 8.025
45 66 3 Kawasan Kendala 2 566
22 44 4 Kawasan Limitasi -



Peta kemampuan lahan kawasan Permukiman











4. Rencana Pengembangan Lahan
4.1 Pengembangan Lahan Industri

Berdasarkan hasil overlay antara peta kemampuan lahan industri dengan peta rencana kawasan
industri Kota Tangerang, maka dapat dikelompokkan menjadi:
1. Rencana kawasan industri yang termasuk ke dalam kawasan pengembangan industri seluas
1.561,58 ha merupakan kawasan yang paling ideal, dikarenakan relatif tidak terdapat
hambatan fisik lahan yang berarti untuk pengembangan kawasan industri. Kawasan ini
tersebar di Kecamatan Jatiuwung, Cibodas, Karawaci, Periuk dan sebagian Kecamatan
Tangerang.

2. Rencana kawasan industri yang termasuk ke dalam kawasan kendala 1 seluas 1.434,49 ha
merupakan kawasan yang memiliki kemampuan relatif lebih rendah dibandingkan dengan
kawasan pengembangan, dimana terdapat beberapa hambatan fisik lahan. Kawasan tersebut
terletak di Kecamatan Batuceper, Benda, Cibodas, Jatiuwung, Neglasari, Periuk, dan sebagian
Karawaci, dengan hambatan fisik lahan berupa:
a. Kestabilan pondasi
Kawasan kendala 1 yang memiliki hambatan fisik dari aspek kestabilan pondasi, dimana
termasuk dalam kemampuan lahan kestabilan pondasi yang sedang, yaitu terletak pada
wilayah dengan litologi endapan alluvium, yang tidak terlalu baik dalam menahan
bangunan di atasnya. Wilayah yang mempunyai hambatan fisik lahan ini terutama
beberapa wilayah di dalam Kecamatan Jatiuwung (Kelurahan Pasir Jaya, Alam Jaya,
Jatake, Manis Jaya, dan Gandasari), Periuk (Kelurahan Periuk dan Periuk Jaya), Batuceper
(Kelurahan Batuceper, Batusari dan Batu Jaya), Neglasari dan Benda.
b. Drainase
Mayoritas rencana kawasan industri termasuk ke dalam wilayah dengan drainase
berkemampuan sedang, akan tetapi beberapa wilayah termasuk di dalam wilayah
drainase kurang baik. Wilayah yang termasuk dalam kategori drainase kurang baik
adalah pada Kecamatan Batuceper (Kelurahan Batuceper dan Kebon Besar) dan Benda
(Kelurahan Jurumudi Baru).
c. Ketersediaan airtanah
Rencana kawasan industri yang termasuk kendala 1 dan memiliki hambatan fisik berupa
ketersediaan airtanah, dikarenakan ketersediaannya yang kurang, terdapat pada
Kecamatan Jatiuwung (Kelurahan Pasir Jaya, Alam Jaya, Jatake, Manis Jaya dan
Gandasari), Cibodas (Kelurahan Jatiuwung dan Cibodas), Periuk (Kelurahan Sangiang
Jaya), dan Batuceper (Kelurahan Kebun Besar, Porisgaga dan Porisgaga Baru). Hambatan
fisik yang lebih besar yaitu sifat fisik airtanahnya yang asin (tidak layak) terdapat pada
Kecamatan Neglasari (Kelurahan Kedaung Baru, Kedaung Wetan dan Neglasari) dan
Benda (Kelurahan Jurumudi Baru dan Benda).
d. Kerentanan bencana
Rencana kawasan industri yang termasuk kendala 1 dan memiliki hambatan fisik berupa
kerentanan bencana, yaitu termasuk dalam wilayah rawan banjir adalah terutama di
Kecamatan Jatiuwung (Kelurahan Pasir Jaya) dan Periuk (Kelurahan Sangiang Jaya dan
Periuk Jaya) yang mempunyai potensi banjir dengan kedalaman 0,5-2 meter.

3. Rencana kawasan industri yang termasuk ke dalam kawasan kendala 2 seluas 211,89 ha
merupakan kawasan dengan kemampuan lahan yang paling rendah. Hal ini dikarenakan
banyak hambatan fisik lahan pada kawasan ini bagi pengembangan industri. Kawasan
tersebut terletak pada Kecamatan Neglasari (Kelurahan Kedaung Wetan dan Selapajang
Jaya) dan Benda (Kelurahan Jurumudi dan Jurumudi Baru), dengan hambatan fisik lahan
berupa:
a. kestabilan pondasi, dimana termasuk dalam kemampuan lahan kestabilan pondasi yang
sedang, yaitu terletak pada wilayah dengan litologi endapan alluvium, yang tidak terlalu
baik dalam menahan bangunan di atasnya;
b. drainase, dimana termasuk dalam kemampuan drainase yang kurang baik, yaitu selain
kemiringan lerengnya kurang dari 5% sehingga kurang mampu mengalirkan air secara
alami, juga pada rencana industri di kawasan Kecamatan Benda mempunyai jenis tanah
podsolik hidromorf yang kurang mampu menyerap air sehingga air cenderung
menggenang;
c. ketersediaan airtanah, dimana termasuk dalam wilayah dengan indikasi ketersediaan
airtanah yang buruk, yaitu airtanahnya diindikasikan asin / tidak layak digunakan;
d. kerentanan bencana, dimana termasuk dalam wilayah rawan bencana banjir dengan
ketinggian antara < 0,5 meter.

Kesesuaian Lahan Rencana Kawasan Industri
No Kecamatan Kelurahan
Luas (ha)
Pengembangan Kendala I Kendala II Jumlah
1 Batuceper Batusari - 77,72 - 77,72
Batu Jaya - 41,04 - 41,04
Batu Ceper - 17,44 - 17,44
Porisgaga Baru - 72,63 0,08 72,70
Poris Jaya - 10,46 1,71 12,17
Kebun Besar - 68,52 - 68,52
Porisgaga - 24,94 - 24,94
Sub Jumlah - 312,75 1,78 314,53
2 Benda Belendung - - - -
Pajang - - - -
Benda - 39,38 - 39,38
Jurumudi - 0,99 96,57 97,56
Jurumudi Baru - 37,03 32,75 69,78
Sub Jumlah - 77,40 129,32 206,72
3 Cibodas Jatiuwung 88,12 57,10 - 145,23
Cibodas 17,74 30,68 - 48,42
Cibodasari 0,02 - - 0,02
Panunggangan Barat 17,06 1,14 - 18,20
Uwung Jaya 43,10 14,62 - 57,71
Cibodas 17,74 30,68 - 48,42
Sub Jumlah 183,78 134,21 - 318,00
4 Ciledug Tajur - - - -
Sudimara Selatan - - - -
Parung Serab - - - -
Sudimara Barat - - - -
Paninggilan Utara - - - -
Paninggilan Selatan - - - -
Sudimara Jaya - - - -
Sudimara Timur - - - -
Sub Jumlah - - - -
5 Cipondoh Poris - - - -
Poris Plawad - - - -
Poris Plawad Utara 0,04 84,27 - 84,30
Cipondoh - - - -
Cipondoh Makmur - - - -
Kenanga - - - -
Cipondoh Indah - - - -
Gondrong - - - -
Ketapang - - - -
Petir - - - -
Sub Jumlah 0,04 84,27 - 84,30
6 Jatiuwung Manis Jaya 91,51 40,54 - 132,05
Jatake 23,96 45,26 - 69,23
Keroncong 122,10 7,98 - 130,08
Gandasari 215,60 100,30 - 315,90
Pasir Jaya 335,09 147,46 - 482,56
Alam Jaya 53,91 67,46 3,61 124,98
Sub Jumlah 842,17 409,01 3,61 1.254,79
7 Karang
Tengah
Pedurenan - - - -
No Kecamatan Kelurahan
Luas (ha)
Pengembangan Kendala I Kendala II Jumlah
Pondok Bahar - - - -
Pondok Pucung - - - -
Karang tengah - - - -
Parung Jaya - - - -
Karang Mulya - - - -
Karang Timur - - - -
Sub Jumlah - - - -
8 Karawaci Bugel 0,65 8,17 - 8,82
Nambo Jaya 0,26 19,73 - 19,99
Margasari 7,83 0,54 - 8,37
Cimone 2,11 - - 2,11
Karawaci Baru 0,01 - - 0,01
Pabuaran Tumpeng 28,85 2,44 - 31,28
Cimone Jaya 2,49 - - 2,49
Pabuaran 3,58 - - 3,58
Koang Jaya 6,70 12,60 - 19,30
Sumur Pancing 10,49 - - 10,49
Karawaci 34,77 - - 34,77
Gerendeng 17,96 - - 17,96
Pasar Baru 64,40 1,71 - 66,11
Sukajadi - - - -
Bojong Jaya 61,39 6,97 - 68,36
Nusa Jaya 13,79 0,09 - 13,89
Sub Jumlah 255,28 52,25 - 307,53
9 Larangan Larangan Indah - - - -
Larangan Selatan - - - -
Gaga - - - -
Larangan Utara - - - -
Cipadu Jaya - - - -
Cipadu - - - -
Kreo Utara - - - -
Kreo Selatan - - - -
Sub Jumlah - - - -
10 Neglasari Kedaung Baru - 19,72 - 19,72
Mekarsari - 3,05 - 3,05
Kedaung Wetan - 20,92 31,11 52,03
Neglasari - 25,93 - 25,93
Selapajang Jaya - 14,59 46,07 60,66
Karang Sari - - - -
Karang Anyar - 7,00 - 7,00
Sub Jumlah - 91,20 77,18 168,38
11 Periuk Gembor 72,95 17,47 0,00 90,42
Gebang Raya 1,22 - - 1,22
Periuk 3,79 79,51 - 83,30
Sangiang Jaya 26,69 65,55 - 92,24
Periuk Jaya 0,39 101,33 - 101,72
Sub Jumlah 105,04 263,86 0,00 368,91
12 Pinang Panunggangan Utara 3,42 0,02 - 3,43
Panunggangan
Selatan
70,80 - - 70,80
Cipete - - - -
Panunggangan Timur - - - -
Pakojan - - - -
Kunciran - - - -
Kunciran Jaya - - - -
Kunciran Indah - - - -
Nerogtog - - - -
Pinang - - - -
Sudimara Pinang - - - -
Sub Jumlah 74,21 0,02 - 74,23
13 Tangerang Cikokol 59,97 3,43 - 63,41
Babakan 0,72 0,16 - 0,89
Kelapa Indah 39,18 - - 39,18
No Kecamatan Kelurahan
Luas (ha)
Pengembangan Kendala I Kendala II Jumlah
Sukasari - - - -
Sukarasa 0,01 0,05 - 0,06
Suka Asih - - - -
Buaran Indah - - - -
Tanah Tinggi 1,16 5,88 - 7,04
Sub Jumlah 101,05 9,53 - 110,57
Jumlah 1.561,58 1.434,49 211,89 3.207,96


Peta Kesesuaian Lahan Rencana Kawasan Industri



Berdasarkan pengelompokan di atas, maka dapat disimpulkan bahwa prioritas pertama dalam
pengembangan lahan industri berada pada kawasan yang termasuk pada kelas kawasan
pengembangan. Semaksimal mungkin kegiatan industri didorong untuk menempati kawasan
pengembangan ini. Prioritas kedua adalah pada kawasan kendala 1, yaitu dimana
pengembangan industri pada kawasan ini masih layak dilakukan akan tetapi diperlukan adanya
beberapa penataan fisik lahan. Sedangkan pada kawasan kendala 2 yang memiliki banyak
hambatan fisik lahan, maka sebaiknya di dalam implementasinya dilakukan secara berhati-hati
dengan pertimbangan yang matang dari berbagai aspek.

Untuk dapat mengarahkan kegiatan industri pada kawasan pengembangan maka diperlukan
langkah-langkah yang dapat dilakukan oleh pemerintah daerah, antara lain:
1. Mempersiapkan kawasan ini dengan segala sarana dan prasarana yang dibutuhkan untuk
menunjang kegiatan industri, baik berupa penyiapan prasarana jalan dan rekayasa lalu-
lintas, saluran air bersih, jaringan listrik dan air bersih, dan lain-lain.
2. Memberikan insentif berupa kemudahan atau pengurangan biaya di dalam pengurusan
perizinan bagi investor yang hendak mengembangkan kegiatan industri di kawasan ini.
Berdasarkan kebijakan tersebut, maka diharapkan kawasan ini akan memiliki daya tarik untuk
pemanfaatan industri, yang secara tidak langsung akan mendorong investor untuk membangun
industri pada kawasan ini.

Pengembangan kegiatan industri pada kawasan kendala 1 perlu diantisipasi dengan beberapa
penataan sebagai berikut:
1. Penataan saluran / sistem drainase, terutama dalam hal kemiringan dan arah saluran
penggelontoran untuk menghindari terjadinya genangan air (banjir). Penataan ini
diperlukan terutama pada rencana kawasan industri di Kecamatan Batuceper (Kelurahan
Batuceper dan Kebon Besar) dan Benda (Kelurahan Jurumudi Baru).
2. Pembuatan tanggul / turap penahan banjir disertai dengan pompa, untuk mengatasi dan
mengurangi terjadinya banjir. Hal ini diperlukan pada rencana kawasan industri di
Kecamatan Jatiuwung (Kelurahan Pasir Jaya) dan Periuk (Kelurahan Sangiang Jaya dan
Periuk Jaya), yang termasuk dalam wilayah rawan bencana banjir.
3. Penyiapan sarana dan prasarana air bersih, yaitu dengan pengadaan saluran perpipaan
PDAM. Hal ini terutama untuk mengatasi keterbatasan airtanah yang terdapat pada rencana
kawasan industri yang terdapat di Kecamatan Jatiuwung (Kelurahan Pasir Jaya, Alam Jaya,
Jatake, Manis Jaya dan Gandasari), Cibodas (Kelurahan Jatiuwung dan Cibodas), Periuk
(Kelurahan Sangiang Jaya), Batuceper (Kelurahan Kebun Besar, Porisgaga dan Porisgaga
Baru), Kecamatan Neglasari (Kelurahan Kedaung Baru, Kedaung Wetan dan Neglasari) dan
Benda (Kelurahan Jurumudi Baru dan Benda). Selain itu dimungkinkan untuk menyiapkan
perizinan pemboran airtanah pada kawasan tersebut dengan berbagai persyaratan dan
pengawasan yang ketat, agar pengambilan airtanah yang terjadi tidak berlebihan.
4. Pertimbangan teknis yang matang di dalam konstruksi bangunan (pondasi), dengan
memperhitungkan kemampuan jenis batuan yang ada dalam menopang bangunan di
atasnya. Hal ini berarti bahwa penyiapan konstruksi bangunan (pondasi) pada kawasan ini
memerlukan spesifikasi tertentu yang lebih daripada umumnya konstruksi pada lahan yang
stabil. Hal ini terutama untuk rencana kawasan industri pada wilayah Kecamatan Jatiuwung
(Kelurahan Pasir Jaya, Alam Jaya, Jatake, Manis Jaya, dan Gandasari), Periuk (Kelurahan
Periuk dan Periuk Jaya), Batuceper (Kelurahan Batuceper, Batusari dan Batu Jaya), Neglasari
dan Benda.

Pengembangan kegiatan industri pada kawasan kendala 2 perlu diantisipasi dengan beberapa
penataan sebagai berikut:
1. Penataan saluran / sistem drainase, terutama dalam hal kemiringan dan arah saluran
penggelontoran untuk menghindari terjadinya genangan air (banjir).
2. Pembuatan tanggul / turap penahan banjir disertai dengan pompa, untuk mengatasi dan
mengurangi terjadinya banjir.
3. Penyiapan sarana dan prasarana air bersih, yaitu dengan pengadaan saluran perpipaan
PDAM. Hal ini terutama untuk mengatasi ketidaklayakan airtanah (asin / tidak layak
digunakan) yang terdapat pada rencana kawasan industri yang terdapat di Kecamatan
Benda dan Neglasari.
4. Pertimbangan teknis yang matang di dalam konstruksi bangunan (pondasi), dengan
memperhitungkan kemampuan jenis batuan yang ada dalam menopang bangunan di
atasnya. Hal ini berarti bahwa penyiapan konstruksi bangunan (pondasi) pada kawasan ini
memerlukan spesifikasi tertentu yang lebih daripada umumnya konstruksi pada lahan yang
stabil.

Secara umum, rencana pemanfaatan lahan industri yang terdapat di kawasan kendala 2
sebaiknya dilakukan secara selektif dan terbatas, dan merupakan prioritas terakhir didalam
pengembangan industri di Kota Tangerang.


4.2 Pengembangan Lahan Perdagangan dan Jasa
Berdasarkan hasil overlay antara peta kemampuan lahan perdagangan dan jasa dengan peta
rencana kawasan perdagangan dan jasa Kota Tangerang, dapat dikelompokkan menjadi:
1. Rencana kawasan perdagangan dan jasa yang termasuk ke dalam kawasan pengembangan
perdagangan dan jasa seluas 1.393,53 ha merupakan kawasan yang paling ideal,
dikarenakan relatif tidak terdapat hambatan fisik lahan yang berarti untuk pengembangan
kawasan perdagangan dan jasa. Kawasan ini tersebar di Kecamatan Larangan, Ciledug,
Karang Tengah, Cipondoh, Pinang, Tangerang, Cibodas dan Karawaci.

2. Rencana kawasan perdagangan dan jasa yang termasuk ke dalam kawasan kendala 1 seluas
1.163,95 ha merupakan kawasan yang memiliki kemampuan relatif lebih rendah
dibandingkan dengan kawasan pengembangan, dimana terdapat beberapa hambatan fisik
lahan. Kawasan tersebut terletak pada Kecamatan Tangerang, Karawaci, Periuk, Batuceper,
Neglasari dan Benda, dengan hambatan fisik lahan berupa:
a. Kestabilan pondasi, dimana termasuk dalam kemampuan lahan kestabilan pondasi yang
sedang, yaitu terletak pada wilayah dengan litologi endapan alluvium, yang tidak terlalu
baik dalam menahan bangunan di atasnya. Hal ini terutama untuk rencana kawasan
perdagangan dan jasa di Kecamatan Batuceper, Neglasari dan Benda (Kelurahan
Jurumudi Baru dan Benda).
b. Drainase, dimana termasuk dalam kemampuan drainase yang kurang baik, yaitu selain
kemiringan lerengnya kurang dari 5% sehingga kurang mampu mengalirkan air secara
alami. Selain itu untuk rencana kawasan perdagangan dan jasa di Kecamatan Cipondoh
(Kelurahan Poris Plawad Utara), Batuceper (Kelurahan Batuceper, Porisgaga, Porisgaga
Baru, Poris Jaya dan Kebun Besar) dan Benda (Kelurahan Jurumudi Baru) juga
mempunyai jenis tanah podsolik hidromorf yang kurang mampu menyerap air sehingga
air cenderung menggenang.
c. Ketersediaan airtanah, dimana untuk rencana kawasan perdagangan dan jasa di
Kecamatan Tangerang (Kelurahan Tanah Tinggi, Buaran Indah, Sukasari, Suka Asih dan
Sukarasa), Karawaci (Kelurahan Sukajadi, Pabuaran, Cimone, Margasari dan Gerendeng),
Periuk (Kelurahan Periuk, Gebang Raya dan Sangiang Jaya), Cipondoh (Kelurahan Poris
Plawad Utara) dan Batuceper (Kelurahan Porisgaga Baru dan Kebun Besar) termasuk
dalam wilayah dengan indikasi ketersediaan airtanah terbatas. Lebih buruk lagi untuk
rencana kawasan perdagangan dan jasa di Kecamatan Neglasari (Kelurahan Selapajang
Jaya) dan Benda termasuk dalam wilayah dengan indikasi ketersediaan airtanah yang
buruk, yaitu asin / tidak layak digunakan.
d. Kerentanan bencana, dimana untuk rencana kawasan perdagangan dan jasa di
Kecamatan Periuk (Kelurahan Periuk dan Gebang Raya) termasuk dalam wilayah rawan
bencana banjir dengan ketinggian antara 0,5-2 meter, dan lebih buruk lagi pada
Kecamatan Pinang (Kelurahan Pinang dan Nerogtog) dan Karang Tengah (Kelurahan
Pondok Bahar) termasuk dalam wilayah rawan bencana banjir dengan ketinggian > 2
meter.

3. Rencana kawasan perdagangan dan jasa yang termasuk ke dalam kawasan kendala 2 seluas
28,99 ha merupakan kawasan dengan kemampuan lahan yang paling rendah. Hal ini
dikarenakan banyak hambatan fisik lahan pada kawasan ini bagi pengembangan
perdagangan dan jasa. Kawasan tersebut terletak pada Kecamatan Neglasari (Kelurahan
Selapajang Jaya) dan Benda (Kelurahan Jurumudi dan Jurumudi Baru), dengan hambatan
fisik lahan berupa:






Kesesuaian Lahan Rencana Kawasan Perdagangan dan Jasa
No Kecamatan Kelurahan
Luas (ha)
Pengembangan Kendala I Kendala II Jumlah
1 Batuceper Batusari - 8,53 - 8,53
Batu Jaya - 5,63 - 5,63
Batu Ceper - 18,47 - 18,47
Porisgaga Baru - 11,35 - 11,35
Poris Jaya - 8,78 - 8,78
Kebun Besar - 12,32 - 12,32
Porisgaga - 29,53 - 29,53
Sub Jumlah - 94,61 - 94,61
2 Benda Belendung - - - -
Pajang - - - -
Benda - 135,33 - 135,33
Jurumudi - 1,76 10,22 11,98
Jurumudi Baru - 10,26 12,67 22,93
Sub Jumlah - 147,35 22,89 170,23
3 Cibodas Jatiuwung - 5,67 - 5,67
Cibodas - 1,24 - 1,24
Cibodasari - - - -
Panunggangan Barat 58,43 18,97 - 77,40
Uwung Jaya - 7,60 - 7,60
Cibodas - 1,24 - 1,24
Sub Jumlah 58,43 34,73 - 93,16
4 Ciledug Tajur 0,63 - - 0,63
Sudimara Selatan 11,92 - - 11,92
Parung Serab 26,77 - - 26,77
Sudimara Barat 26,43 - - 26,43
Paninggilan Utara 3,48 - - 3,48
Paninggilan Selatan - - - -
Sudimara Jaya 3,78 - - 3,78
Sudimara Timur 8,84 - - 8,84
Sub Jumlah 81,86 - - 81,86
5 Cipondoh Poris 24,39 - - 24,39
Poris Plawad 12,78 1,13 - 13,92
Poris Plawad Utara - 24,39 - 24,39
Cipondoh 11,22 8,46 - 19,68
Cipondoh Makmur 1,87 6,21 - 8,08
Kenanga 19,76 1,95 - 21,70
Cipondoh Indah 6,95 15,51 - 22,46
Gondrong 18,72 3,95 - 22,67
Ketapang 20,70 2,49 - 23,20
Petir 12,12 1,12 - 13,24
Sub Jumlah 128,51 65,21 - 193,72
6 Jatiuwung Manis Jaya - - - -
Jatake - 2,49 - 2,49
Keroncong - 2,61 - 2,61
Gandasari - - - -
Pasir Jaya - - - -
Alam Jaya - - - -
Sub Jumlah - 5,10 - 5,10
7 Karang
Tengah
Pedurenan 9,08 4,59 - 13,66
Pondok Bahar 43,96 11,45 - 55,42
Pondok Pucung 6,33 0,23 - 6,56
Karang tengah 47,59 16,63 - 64,22
Parung Jaya 65,59 2,71 - 68,29
Karang Mulya 43,73 7,54 - 51,27
Karang Timur 13,02 0,17 - 13,19
Sub Jumlah 229,30 43,32 - 272,62
8 Karawaci Bugel - 11,12 - 11,12
Nambo Jaya - 7,16 - 7,16
Margasari - 15,57 - 15,57
Cimone 2,90 17,84 - 20,74
Karawaci Baru - - - -
No Kecamatan Kelurahan
Luas (ha)
Pengembangan Kendala I Kendala II Jumlah
Pabuaran Tumpeng - 10,26 - 10,26
Cimone Jaya 44,69 24,96 - 69,66
Pabuaran 4,22 23,67 - 27,89
Koang Jaya - 0,10 - 0,10
Sumur Pancing - - - -
Karawaci 27,38 - - 27,38
Gerendeng - 19,33 - 19,33
Pasar Baru - 5,55 - 5,55
Sukajadi 12,25 37,47 - 49,72
Bojong Jaya 9,22 - - 9,22
Nusa Jaya 7,24 - - 7,24
Sub Jumlah 107,90 173,02 - 280,93
9 Larangan Larangan Indah 19,44 0,03 - 19,47
Larangan Selatan - - - -
Gaga - - - -
Larangan Utara 7,95 - - 7,95
Cipadu Jaya 6,45 6,11 - 12,56
Cipadu 10,07 3,13 - 13,20
Kreo Utara 8,90 - - 8,90
Kreo Selatan 15,98 0,13 - 16,11
Sub Jumlah 68,80 9,39 - 78,20
10 Neglasari Kedaung Baru - - - -
Mekarsari - 4,88 - 4,88
Kedaung Wetan - - - -
Neglasari - 18,82 - 18,82
Selapajang Jaya - 29,71 6,11 35,82
Karang Sari - 39,98 - 39,98
Karang Anyar - 22,07 - 22,07
Sub Jumlah - 115,46 6,11 121,56
11 Periuk Gembor - - - -
Gebang Raya 0,22 38,01 - 38,23
Periuk 0,01 22,10 - 22,12
Sangiang Jaya - 35,85 - 35,85
Periuk Jaya - 8,76 - 8,76
Sub Jumlah 0,23 104,73 - 104,96
12 Pinang Panunggangan Utara 51,18 0,20 - 51,38
Panunggangan
Selatan
70,52 - - 70,52
Cipete 0,16 - - 0,16
Panunggangan Timur 129,58 - - 129,58
Pakojan 0,80 - - 0,80
Kunciran 77,41 - - 77,41
Kunciran Jaya 0,64 - - 0,64
Kunciran Indah 8,53 - - 8,53
Nerogtog 53,98 13,86 - 67,84
Pinang 40,03 14,97 - 55,00
Sudimara Pinang 9,37 1,33 - 10,70
Sub Jumlah 442,20 30,36 - 472,57
13 Tangerang Cikokol 34,99 4,31 - 39,31
Babakan 113,68 15,54 - 129,22
Kelapa Indah 3,97 - - 3,97
Sukasari 67,41 56,74 - 124,15
Sukarasa - 36,96 - 36,96
Suka Asih - 18,65 - 18,65
Buaran Indah 56,00 69,51 - 125,51
Tanah Tinggi 0,25 138,97 - 139,22
Sub Jumlah 276,30 340,67 - 616,96
Jumlah 1.393,53 1.163,95 28,99 2.586,47
a. Kestabilan pondasi, dimana termasuk dalam kemampuan lahan kestabilan pondasi yang
sedang, yaitu terletak pada wilayah dengan litologi endapan alluvium, yang tidak terlalu
baik dalam menahan bangunan di atasnya;
b. Drainase, dimana termasuk dalam kemampuan drainase yang kurang baik, yaitu selain
kemiringan lerengnya kurang dari 5% sehingga kurang mampu mengalirkan air secara
alami, juga pada rencana perdagangan dan jasa di kawasan Kecamatan Benda
mempunyai jenis tanah podsolik hidromorf yang kurang mampu menyerap air sehingga
air cenderung menggenang;
c. Ketersediaan airtanah, dimana termasuk dalam wilayah dengan indikasi ketersediaan
airtanah yang buruk, yaitu airtanahnya diindikasikan asin / tidak layak digunakan;
d. Kerentanan bencana, dimana termasuk dalam wilayah rawan bencana banjir dengan
ketinggian sampai dengan 0,5 meter.

Peta Kesesuaian Lahan Rencana Kawasan Perdagangan dan Jasa

Berdasarkan pengelompokan di atas, maka dapat disimpulkan bahwa prioritas pertama dalam
pengembangan lahan perdagangan dan jasa berada pada kawasan yang termasuk pada kelas
kawasan pengembangan. Semaksimal mungkin kegiatan perdagangan dan jasa didorong untuk
menempati kawasan pengembangan ini. Prioritas kedua adalah pada kawasan kendala 1, yaitu
dimana pengembangan perdagangan dan jasa pada kawasan ini masih layak dilakukan akan
tetapi diperlukan adanya beberapa penataan fisik lahan. Sedangkan pada kawasan kendala 2
yang memiliki banyak hambatan fisik lahan, maka sebaiknya di dalam implementasinya
dilakukan secara berhati-hati dengan pertimbangan yang matang dari berbagai aspek.

Untuk dapat mengarahkan kegiatan perdagangan dan jasa pada kawasan pengembangan maka
diperlukan langkah-langkah yang dapat dilakukan oleh pemerintah daerah, antara lain:
1. Mempersiapkan kawasan ini dengan segala sarana dan prasarana yang dibutuhkan untuk
menunjang kegiatan perdagangan dan jasa, baik berupa ketersediaan sarana transportasi,
saluran air bersih, jaringan listrik dan air bersih, dan lain-lain.
2. Memberikan insentif berupa kemudahan atau pengurangan biaya di dalam pengurusan
perizinan bagi investor yang hendak mengembangkan kegiatan perdagangan dan jasa di
kawasan ini.

Berdasarkan kebijakan tersebut, maka diharapkan kawasan ini akan memiliki daya tarik untuk
pemanfaatan perdagangan dan jasa, yang secara tidak langsung akan mendorong investor untuk
membangun perdagangan dan jasa pada kawasan ini.
Pengembangan kegiatan perdagangan dan jasa pada kawasan kendala 1 perlu diantisipasi
dengan beberapa penataan sebagai berikut:
1. Penataan saluran / sistem drainase, terutama dalam hal kemiringan dan arah saluran
penggelontoran untuk menghindari terjadinya genangan air (banjir). Penataan ini
diperlukan terutama pada rencana kawasan perdagangan dan jasa di Kecamatan Cipondoh
(Kelurahan Poris Plawad Utara), Batuceper (Kelurahan Batuceper, Porisgaga, Porisgaga
Baru, Poris Jaya dan Kebun Besar) dan Benda (Kelurahan Jurumudi Baru).
2. Pembuatan tanggul / turap penahan banjir disertai dengan pompa, untuk mengatasi dan
mengurangi terjadinya banjir. Hal ini diperlukan pada rencana kawasan perdagangan dan
jasa di Kecamatan Periuk (Kelurahan Periuk dan Gebang Raya), Kecamatan Pinang
(Kelurahan Pinang dan Nerogtog) dan Karang Tengah (Kelurahan Pondok Bahar) yang
termasuk dalam wilayah rawan bencana banjir.
3. Penyiapan sarana dan prasarana air bersih, yaitu dengan pengadaan saluran perpipaan
PDAM. Hal ini terutama untuk mengatasi keterbatasan airtanah yang terdapat pada rencana
kawasan perdagangan dan jasa yang terdapat di Kecamatan Tangerang (Kelurahan Tanah
Tinggi, Buaran Indah, Sukasari, Suka Asih dan Sukarasa), Karawaci (Kelurahan Sukajadi,
Pabuaran, Cimone, Margasari dan Gerendeng), Periuk (Kelurahan Periuk, Gebang Raya dan
Sangiang Jaya), Cipondoh (Kelurahan Poris Plawad Utara), Batuceper (Kelurahan Porisgaga
Baru dan Kebun Besar), Kecamatan Neglasari (Kelurahan Selapajang Jaya) dan Benda. Selain
itu dimungkinkan untuk menyiapkan perizinan pemboran airtanah pada kawasan tersebut
dengan berbagai persyaratan dan pengawasan yang ketat, agar pengambilan airtanah yang
terjadi tidak berlebihan. Khusus untuk rencana kawasan perdagangan dan jasa di Kecamatan
Benda dan Neglasari, sistem perpipaan dari PDAM mutlak dibutuhkan karena wilayah ini
termasuk dalam indikasi airtanah yang buruk, yaitu asin / tidak layak digunakan.
4. Pertimbangan teknis yang matang di dalam konstruksi bangunan (pondasi), dengan
memperhitungkan kemampuan jenis batuan yang ada dalam menopang bangunan di
atasnya. Hal ini berarti bahwa penyiapan konstruksi bangunan (pondasi) pada kawasan ini
memerlukan spesifikasi tertentu yang lebih daripada umumnya konstruksi pada lahan yang
stabil. Hal ini terutama untuk rencana kawasan perdagangan dan jasa pada wilayah
Kecamatan Batuceper, Neglasari dan Benda (Kelurahan Jurumudi Baru dan Benda).
Pengembangan kegiatan industri pada kawasan kendala 2 perlu diantisipasi dengan beberapa
penataan sebagai berikut:
1. Penataan saluran / sistem drainase, terutama dalam hal kemiringan dan arah saluran
penggelontoran untuk menghindari terjadinya genangan air (banjir).
2. Pembuatan tanggul / turap penahan banjir disertai dengan pompa, untuk mengatasi dan
mengurangi terjadinya banjir.
3. Penyiapan sarana dan prasarana air bersih, yaitu dengan pengadaan saluran perpipaan
PDAM untuk mengatasi ketidaklayakan airtanah (asin / tidak layak digunakan) yang
terdapat pada rencana kawasan perdagangan dan jasa yang termasuk pada kawasan kendala
2.
4. Pertimbangan teknis yang matang di dalam konstruksi bangunan (pondasi), dengan
memperhitungkan kemampuan jenis batuan yang ada dalam menopang bangunan di
atasnya. Hal ini berarti bahwa penyiapan konstruksi bangunan (pondasi) pada kawasan ini
memerlukan spesifikasi tertentu yang lebih daripada umumnya konstruksi pada lahan yang
stabil.
Secara umum, rencana pemanfaatan lahan perdagangan dan jasa yang terdapat di kawasan
kendala 2 sebaiknya dilakukan secara selektif dan terbatas. Akan tetapi karena sifat dari fungi
lahan perdagangan dan jasa yang merupakan kawasan pendukung permukiman serta menjadi
pusat / sub pusat kegiatan perkotaan, maka keberadaannya tidak bisa diminimalisir. Oleh
karena itu maka tindakan-tindakan penataan sebagaimana disebutkan di atas menjadi mutlak
perlu dilakukan agar mengurangi dampak negatif yang mungkin timbul akibat pembangunan
kawasan tersebut.

4.3 Pengembangan Lahan Permukiman
Berdasarkan hasil analisis kemampuan lahan permukiman dan kesesuaian lahan permukiman
pada bagian sebelumnya, maka dapat dilihat kesesuaian lahan permukiman menurut RTRW
Kota Tangerang 2010-2030 dengan kemampuan lahan permukiman. Hal ini dapat dilakukan
dengan melakukan superimpose antara peta kemampuan lahan permukiman dengan peta
rencana kawasan permukiman / perumahan menurut RTRW.
Berdasarkan hasil overlay antara peta kemampuan lahan permukiman dengan peta rencana
kawasan permukiman Kota Tangerang, maka dapat dikelompokkan menjadi:
1. Rencana kawasan permukiman yang termasuk ke dalam kawasan pengembangan
permukiman seluas 4.495,22 ha merupakan kawasan yang paling ideal, dikarenakan relatif
tidak terdapat hambatan fisik lahan yang berarti untuk pengembangan kawasan
permukiman. Kawasan ini tersebar di Kecamatan Larangan, Ciledug, Karang Tengah,
Cipondoh, Pinang, Tangerang, dan Karawaci.

2. Rencana kawasan permukiman yang termasuk ke dalam kawasan kendala 1 seluas 3.155,17
ha merupakan kawasan yang memiliki kemampuan relatif lebih rendah dibandingkan
dengan kawasan pengembangan, dimana terdapat beberapa hambatan fisik lahan. Kawasan
tersebut terletak di Kecamatan Karawaci, Periuk, Cipondoh, Batuceper, Neglasari dan Benda,
dengan hambatan fisik lahan berupa:
a. Kestabilan pondasi
Kawasan kendala 1 yang memiliki hambatan fisik dari aspek kestabilan pondasi
terutama beberapa wilayah di dalam Kecamatan Batuceper, Neglasari, Benda, Cibodas
(Kelurahan Cibodas), Periuk (Kelurahan Periuk Jaya) dan Karawaci (Kelurahan Koang
Jaya).
b. Drainase
Karena mayoritas wilayah di Kota Tangerang memiliki kemampuan drainase yang buruk,
sehingga sebagian besar kawasan permukiman yang termasuk di dalam kawasan
kendala 1 memiliki hambatan fisik dari aspek drainase. Beberapa wilayah mempunyai
hambatan fisik dari aspek drainase lebih besar karena mempunyai jenis tanah podsolik
hidromorf yang kurang mampu menyerap air sehingga air cenderung menggenang,
wilayah tersebut adalah pada Kecamatan Tangerang (Kelurahan Tanah Tinggi),
Cipondoh (Kelurahan Poris Plawad dan Poris Plawad Utara) dan Batuceper (Kelurahan
Batuceper, Kebun Besar dan Porisgaga).
c. Ketersediaan airtanah
Rencana kawasan permukiman yang termasuk kendala 1 dan memiliki hambatan fisik
berupa ketersediaan airtanah, yaitu ketersediaan airtanahnya yang kurang, terdapat
pada Kecamatan Karawaci (Kelurahan Nambo Jaya, Pabuaran, Pabuaran Tumpeng,
Sumur Pancing, Gerendeng, Margasari dan Cimone), Periuk (Kelurahan Periuk, Gebang
Raya dan Gembor), Tangerang (Kelurahan Tanah Tinggi) dan Batuceper (Kelurahan
Kebun Besar dan Porisgaga). Selain itu juga terdapat wilayah dengan hambatan fisik
ketersediaan tanah yang lebih besar, yaitu dikarenakan sifat fisik airtanahnya yang asin
(tidak layak), yang terdapat pada wilayah di Kecamatan Benda (Kelurahan Belendung
dan Jurumudi Baru) dan Neglasari (Kelurahan Kedaung Wetan).
d. Kerentanan bencana
Rencana kawasan permukiman yang termasuk kendala 1 dan memiliki hambatan fisik
berupa kerentanan bencana, yaitu pada umumnya termasuk dalam wilayah rawan
banjir, dan yang terutama di Kecamatan Karang Tengah (Kelurahan Pondok Pucung,
Pondok Bahar dan Pedurenan), Pinang (Kelurahan Pinang dan Nerogtog), Cipondoh
(Kelurahan Gondrong) dan Periuk (Kelurahan Gembor) dimana tingkat kedalaman banjir
bisa mencapai > 2 meter.

3. Rencana kawasan permukiman yang termasuk ke dalam kawasan kendala 2 seluas 118,90
ha merupakan kawasan dengan kemampuan lahan yang paling rendah. Hal ini dikarenakan
banyak hambatan fisik lahan pada kawasan ini bagi pengembangan permukiman. Kawasan
tersebut terletak di Kecamatan Periuk (Kelurahan Gembor), Neglasari (Kelurahan Kedaung
Wetan) dan Benda (Kelurahan Jurumudi dan Jurumudi Baru), dengan hambatan fisik lahan
berupa:
a. Kestabilan pondasi, dimana termasuk dalam kemampuan lahan kestabilan pondasi yang
sedang, yaitu terletak pada wilayah dengan litologi endapan alluvium, yang tidak terlalu
baik dalam menahan bangunan di atasnya;
b. Drainase, dimana termasuk dalam kemampuan drainase yang kurang baik, yaitu selain
kemiringan lerengnya kurang dari 5% sehingga kurang mampu mengalirkan air secara
alami, juga pada rencana permukiman di kawasan Kecamatan Benda (Kelurahan
Jurumudi Baru) mempunyai jenis tanah podsolik hidromorf yang kurang mampu
menyerap air sehingga air cenderung menggenang;
c. Ketersediaan airtanah, dimana untuk rencana kawasan permukiman di Kecamatan
Benda dan Neglasari termasuk dalam wilayah dengan indikasi ketersediaan airtanah
yang buruk, yaitu airtanahnya diindikasikan asin / tidak layak digunakan;
d. Kerentanan bencana, dimana termasuk dalam wilayah rawan bencana banjir dengan
ketinggian < 0,5 meter, dan untuk rencana kawasan permukiman di Kecamatan Periuk
dengan ketinggian mencapai > 2 meter.



Kesesuaian Lahan Rencana Kawasan Permukiman
No Kecamatan Kelurahan
Luas (ha)
Pengembangan Kendala I Kendala II Jumlah
1 Batuceper Batusari - 43,84 - 43,84
Batu Jaya - 82,38 - 82,38
Batu Ceper - 88,63 - 88,63
Porisgaga Baru - 26,96 - 26,96
Poris Jaya - 42,99 - 42,99
Kebun Besar - 25,18 - 25,18
Porisgaga - 72,89 - 72,89
Sub Jumlah - 382,87 - 382,87
2 Benda Belendung - 121,81 8,99 130,80
Pajang - - 1,29 1,29
Benda - - - -
Jurumudi - 3,22 25,35 28,57
Jurumudi Baru - 42,37 59,29 101,66
Sub Jumlah - 167,40 94,92 262,31
3 Cibodas Jatiuwung - - - -
Cibodas 3,40 149,90 - 153,29
Cibodasari 10,21 72,02 - 82,23
Panunggangan Barat 84,07 28,49 - 112,55
Uwung Jaya - 93,04 - 93,04
Cibodas 3,40 149,90 - 153,29
Sub Jumlah 101,07 493,34 - 594,41
4 Ciledug Tajur 78,09 32,71 - 110,81
Sudimara Selatan 54,95 0,11 - 55,06
Parung Serab 82,12 - - 82,12
Sudimara Barat 72,20 - - 72,20
Paninggilan Utara 85,90 2,54 - 88,44
Paninggilan Selatan 106,48 11,81 - 118,28
Sudimara Jaya 74,11 - - 74,11
Sudimara Timur 77,52 - - 77,52
Sub Jumlah 631,37 47,16 - 678,54
5 Cipondoh Poris 207,45 - - 207,45
Poris Plawad 1,17 130,36 - 131,53
Poris Plawad Utara - 51,82 - 51,82
Cipondoh 51,60 69,11 - 120,71
Cipondoh Makmur 55,69 68,24 - 123,93
Kenanga 89,15 16,00 - 105,15
Cipondoh Indah 85,05 0,41 - 85,46
Gondrong 91,42 56,48 - 147,90
Ketapang 109,67 23,78 - 133,46
Petir 112,75 82,60 - 195,35
Sub Jumlah 803,95 498,80 - 1.302,75
No Kecamatan Kelurahan
Luas (ha)
Pengembangan Kendala I Kendala II Jumlah
6 Jatiuwung Manis Jaya - 8,58 - 8,58
Jatake - 24,57 - 24,57
Keroncong - 25,16 - 25,16
Gandasari - 3,81 - 3,81
Pasir Jaya - - - -
Alam Jaya - 3,81 3,60 7,41
Sub Jumlah - 65,93 3,60 69,53
7 Karang
Tengah
Pedurenan 41,05 20,99 - 62,04
Pondok Bahar 35,13 21,53 - 56,66
Pondok Pucung 56,64 20,82 - 77,45
Karang tengah 91,81 15,65 - 107,46
Parung Jaya 20,88 4,18 - 25,06
Karang Mulya 141,15 23,40 - 164,55
Karang Timur 78,47 20,68 - 99,15
Sub Jumlah 465,13 127,25 - 592,38
8 Karawaci Bugel - 86,27 - 86,27
Nambo Jaya - 26,47 - 26,47
Margasari - 59,66 - 59,66
Cimone 9,90 44,36 - 54,26
Karawaci Baru 47,42 1,21 - 48,64
Pabuaran Tumpeng - 38,66 - 38,66
Cimone Jaya - 3,42 - 3,42
Pabuaran - 39,88 - 39,88
Koang Jaya - 56,78 - 56,78
Sumur Pancing - 22,39 - 22,39
Karawaci 19,17 - - 19,17
Gerendeng - 31,87 - 31,87
Pasar Baru - 14,90 - 14,90
Sukajadi 7,97 5,41 - 13,38
Bojong Jaya 11,80 - - 11,80
Nusa Jaya 49,02 3,09 - 52,11
Sub Jumlah 145,28 434,37 - 579,65
9 Larangan Larangan Indah 138,90 11,42 - 150,32
Larangan Selatan 79,93 - - 79,93
Gaga 97,19 - - 97,19
Larangan Utara 66,21 3,25 - 69,46
Cipadu Jaya 90,18 2,42 - 92,60
Cipadu 60,59 9,55 - 70,14
Kreo Utara 93,48 - - 93,48
Kreo Selatan 71,98 - - 71,98
Sub Jumlah 698,45 26,64 - 725,09
10 Neglasari Kedaung Baru - - - -
Mekarsari - 56,80 - 56,80
Kedaung Wetan - 19,89 8,65 28,54
Neglasari - 58,20 - 58,20
Selapajang Jaya - - - -
Karang Sari - 121,78 - 121,78
Karang Anyar - 99,97 - 99,97
Sub Jumlah - 356,63 8,65 365,28
11 Periuk Gembor - 78,21 11,73 89,94
Gebang Raya 4,00 170,82 - 174,82
Periuk 1,95 103,98 - 105,93
Sangiang Jaya - 1,92 - 1,92
Periuk Jaya - 24,93 - 24,93
Sub Jumlah 5,95 379,85 11,73 397,54
12 Pinang Panunggangan Utara 111,92 - - 111,92
Panunggangan
Selatan
14,39 - - 14,39
Cipete 144,54 - - 144,54
Panunggangan Timur 75,66 - - 75,66
Pakojan 217,47 - - 217,47
Kunciran 150,03 - - 150,03
Kunciran Jaya 79,39 - - 79,39
No Kecamatan Kelurahan
Luas (ha)
Pengembangan Kendala I Kendala II Jumlah
Kunciran Indah 185,55 - - 185,55
Nerogtog 96,85 24,54 - 121,39
Pinang 87,98 27,64 - 115,62
Sudimara Pinang 91,20 8,88 - 100,08
Sub Jumlah 1.254,98 61,06 - 1.316,04
13 Tangerang Cikokol 164,90 - - 164,90
Babakan 23,83 - - 23,83
Kelapa Indah 174,12 - - 174,12
Sukasari - - - -
Sukarasa - - - -
Suka Asih - - - -
Buaran Indah 26,19 17,11 - 43,30
Tanah Tinggi - 96,77 - 96,77
Sub Jumlah 389,03 113,88 - 502,91
Jumlah 4.495,22 3.155,17 118,90 7.769,29


Peta Kesesuaian Lahan Rencana Kawasan Permukiman



Berdasarkan pengelompokan di atas, maka dapat disimpulkan bahwa prioritas pertama dalam
pengembangan lahan permukiman berada pada kawasan yang termasuk pada kelas kawasan
pengembangan. Semaksimal mungkin kegiatan permukiman didorong untuk menempati
kawasan pengembangan ini. Prioritas kedua adalah pada kawasan kendala 1, yaitu dimana
pengembangan permukiman pada kawasan ini masih layak dilakukan akan tetapi diperlukan
adanya beberapa penataan fisik lahan. Sedangkan pada kawasan kendala 2 yang memiliki
banyak hambatan fisik lahan, maka sebaiknya di dalam implementasinya dilakukan secara
berhati-hati dengan pertimbangan yang matang dari berbagai aspek.


Untuk dapat mengarahkan kegiatan permukiman pada kawasan pengembangan maka
diperlukan langkah-langkah yang dapat dilakukan oleh pemerintah daerah, antara lain:
1. Mempersiapkan kawasan ini dengan segala sarana dan prasarana yang dibutuhkan untuk
menunjang kegiatan permukiman, baik berupa penyediaan sarana transportasi, saluran air
bersih, jaringan listrik dan air bersih, fasilitas pendidikan, kesehatan, peribadatan, pasar, dan
lain-lain.
2. Memberikan insentif berupa kemudahan atau pengurangan biaya di dalam pengurusan
perizinan bagi investor yang hendak mengembangkan kegiatan permukiman di kawasan ini.

Berdasarkan kebijakan tersebut, maka diharapkan kawasan ini akan memiliki daya tarik untuk
pemanfaatan permukiman, yang secara tidak langsung akan mendorong investor untuk
membangun permukiman pada kawasan ini.
Pengembangan kegiatan permukiman pada kawasan kendala 1 perlu diantisipasi dengan
beberapa penataan sebagai berikut:
1. Penataan saluran / sistem drainase, terutama dalam hal kemiringan dan arah saluran
penggelontoran untuk menghindari terjadinya genangan air (banjir). Penataan ini
diperlukan terutama pada rencana kawasan permukiman di Kecamatan Tangerang
(Kelurahan Tanah Tinggi), Cipondoh (Kelurahan Poris Plawad dan Poris Plawad Utara) dan
Batuceper (Kelurahan Batuceper, Kebun Besar dan Porisgaga).
2. Pembuatan tanggul / turap penahan banjir disertai dengan pompa, untuk mengatasi dan
mengurangi terjadinya banjir. Hal ini diperlukan terutama pada rencana kawasan
permukiman di Kecamatan Karang Tengah (Kelurahan Pondok Pucung, Pondok Bahar dan
Pedurenan), Pinang (Kelurahan Pinang dan Nerogtog), Cipondoh (Kelurahan Gondrong) dan
Periuk (Kelurahan Gembor), yang termasuk dalam wilayah rawan bencana banjir dengan
kedalaman > 2 meter.
3. Penyiapan sarana dan prasarana air bersih, yaitu dengan pengadaan saluran perpipaan
PDAM. Hal ini terutama untuk mengatasi keterbatasan airtanah yang terdapat pada rencana
kawasan permukiman yang terdapat di Kecamatan Karawaci (Kelurahan Nambo Jaya,
Pabuaran, Pabuaran Tumpeng, Sumur Pancing, Gerendeng, Margasari dan Cimone), Periuk
(Kelurahan Periuk, Gebang Raya dan Gembor), Tangerang (Kelurahan Tanah Tinggi) dan
Batuceper (Kelurahan Kebun Besar dan Porisgaga). Selain itu dimungkinkan untuk
menyiapkan perizinan pemboran airtanah komunal pada kawasan tersebut dengan berbagai
persyaratan dan pengawasan yang ketat, agar pengambilan airtanah yang terjadi tidak
berlebihan. Khusus untuk rencana kawasan permukiman di Kecamatan Benda (Kelurahan
Belendung dan Jurumudi Baru) dan Neglasari (Kelurahan Kedaung Wetan), pengadaan
saluran perpipaan PDAM mutlak diperlukan karena airtanah yang ada diindikasikan asin /
tidak layak digunakan.
4. Pertimbangan teknis yang matang di dalam konstruksi bangunan (pondasi), dengan
memperhitungkan kemampuan jenis batuan yang ada dalam menopang bangunan di
atasnya. Hal ini berarti bahwa penyiapan konstruksi bangunan (pondasi) pada kawasan ini
memerlukan spesifikasi tertentu yang lebih daripada umumnya konstruksi pada lahan yang
stabil. Hal ini terutama untuk rencana kawasan permukiman pada wilayah Kecamatan
Batuceper, Neglasari, Benda, Cibodas (Kelurahan Cibodas), Periuk (Kelurahan Periuk Jaya)
dan Karawaci (Kelurahan Koang Jaya).

Pengembangan kegiatan permukiman pada kawasan kendala 2 perlu diantisipasi dengan
beberapa penataan sebagai berikut:
1. Penataan saluran / sistem drainase, terutama dalam hal kemiringan dan arah saluran
penggelontoran untuk menghindari terjadinya genangan air (banjir).
2. Pembuatan tanggul / turap penahan banjir disertai dengan pompa, untuk mengatasi dan
mengurangi terjadinya banjir.
3. Penyiapan sarana dan prasarana air bersih, yaitu dengan pengadaan saluran perpipaan
PDAM. Hal ini terutama untuk mengatasi ketidaklayakan airtanah (asin / tidak layak
digunakan) yang terdapat pada rencana kawasan permukiman di Kecamatan Benda dan
Neglasari.
4. Pertimbangan teknis yang matang di dalam konstruksi bangunan (pondasi), dengan
memperhitungkan kemampuan jenis batuan yang ada dalam menopang bangunan di
atasnya. Hal ini berarti bahwa penyiapan konstruksi bangunan (pondasi) pada kawasan ini
memerlukan spesifikasi tertentu yang lebih daripada umumnya konstruksi pada lahan yang
stabil.

4.4 Kebijakan Penunjang Pengembangan Lahan
Kebijakan penunjang pengembangan lahan dimaksudkan untuk merangsang perkembangan ke
arah kawasan dengan kemampuan lahan yang tinggi serta sejalan dengan RTRW, sekaligus
membatasi perkembangannya pada kemampuan lahan yang rendah atau tidak sejalan dengan
RTRW.

Berdasarkan kesesuaian lahan rencana pengembangan lahan di atas, dimana untuk masing-
masing rencana fungsi kawasan (industri, perdagangan dan jasa, serta permukiman) hanya
berkisar 50% dari keseluruhan luas lahan rencananya yang termasuk pada kawasan
pengembangan, sedangkan sisanya berada pada klasifikasi kawasan kendala 1 dan kendala 2,
maka diperlukan suatu perencanaan untuk mengoptimalkan pemanfaatan lahan pada kawasan
pengembangan sebagai prioritas utama, yang kemudian secara berangsur diarahkan ke kawasan
kendala 1 sebagai prioritas kedua, dan kendala 2 sebagai prioritas terakhir. Untuk mencapai hal
tersebut maka diperlukan dukungan berupa berbagai kebijakan pemerintah daerah melalui
perangkat insentif dan disinsentif untuk melakukan prioritas pengembangan ke kawasan
dengan kemampuan lahan terbaik.

Kebijakan insentif baik secara fisik maupun ekonomi dapat diberikan kepada investor atau
masyarakat yang berencana membangun, dengan syarat sebagai berikut:
1. Syarat untuk pengembangan kawasan industri:
a. Lokasi yang dimohonkan termasuk di dalam lokasi yang telah direncanakan sebagai
kawasan industri sesuai dengan RTRW.
b. Terletak pada kemampuan lahan yang tinggi (kawasan pengembangan).
2. Syarat untuk pengembangan kawasan perdagangan dan jasa:
a. Lokasi yang dimohonkan termasuk di dalam lokasi yang telah direncanakan sebagai
kawasan perdagangan dan jasa sesuai dengan RTRW.
b. Terletak pada kemampuan lahan yang tinggi (kawasan pengembangan).
c. Terkait dengan prioritas pengembangan kawasan permukiman. Hal ini dimaksudkan
untuk memberikan hubungan timbal balik antar prioritas kawasan permukiman dengan
perdagangan dan jasa.
3. Syarat untuk pengembangan kawasan permukiman:
a. Lokasi yang dimohonkan termasuk di dalam lokasi yang telah direncanakan sebagai
kawasan permukiman sesuai dengan RTRW.
b. Terletak pada kemampuan lahan yang tinggi (kawasan pengembangan).
c. Terkait dengan permukiman yang telah ada. Hal ini dimaksudkan untuk mengefisienkan
pemanfaatan lahan sekaligus menghindari terciptanya permukiman yang sporadis, yang
dapat berakibat pada pola pertumbuhan kota yang tidak terarah serta tingginya beban
manajemen perkotaan dalam pengendalian dan pembiayaannya.

Perangkat disinsentif dapat dikenakan kepada pemohon yang berencana membangun di
kawasan dengan kemampuan lahan yang buruk (kendala 1, kendala 2, dan limitasi) dan tidak
memiliki syarat-syarat seperti tersebut di atas. Untuk mendukung kebijakan ini maka
diperlukan upaya sosialisasi baik kepada masyarakat maupun investor agar maksud dan tujuan
dari sistem insentif dan disinsentif ini dapat dipahami dengan jelas dan didukung oleh
masyarakat.




Kesesuaian Lahan Rencana Kawasan Industri, Perdagangan dan Jasa, serta Permukiman Berdasarkan RTRW Kota Tangerang 2010-2030
Rencana Pemanfaatan
Lahan
Tingkat Kemampuan
Lahan
Hambatan Fisik Lokasi Prioritas Penataan Lahan
Pemanfaatan
Luas
(ha)
Kawasan
Luas
(ha)
Industri 3.207,96 Pengembangan 1.561,58 - Kecamatan Jatiuwung, Cibodas,
Karawaci, Periuk dan sebagian
Kecamatan Tangerang
-
Kendala 1 1.434,49 Kestabilan pondasi yang sedang, yaitu
terletak pada wilayah dengan litologi
endapan alluvium, yang tidak terlalu
baik dalam menahan bangunan di
atasnya
Kecamatan Jatiuwung (Kelurahan Pasir
Jaya, Alam Jaya, Jatake, Manis Jaya, dan
Gandasari), Periuk (Kelurahan Periuk
dan Periuk Jaya), Batuceper (Kelurahan
Batuceper, Batusari dan Batu Jaya),
Neglasari dan Benda
Pertimbangan teknis yang matang di
dalam konstruksi bangunan (pondasi),
dengan memperhitungkan kemampuan
jenis batuan yang ada dalam menopang
bangunan di atasnya
Drainase kurang baik Kecamatan Batuceper (Kelurahan
Batuceper dan Kebon Besar) dan Benda
(Kelurahan Jurumudi Baru)
Penataan saluran / sistem drainase,
terutama dalam hal kemiringan dan
arah saluran penggelontoran untuk
menghindari terjadinya genangan air
(banjir)
Ketersediaan airtanah, yaitu sifat fisik
airtanahnya yang asin (tidak layak)
Kecamatan Neglasari (Kelurahan
Kedaung Baru, Kedaung Wetan dan
Neglasari) dan Benda (Kelurahan
Jurumudi Baru dan Benda)
Penyiapan sarana dan prasarana air
bersih, yaitu dengan pengadaan saluran
perpipaan PDAM
Kerentanan bencana, yaitu berpotensi
banjir dengan kedalaman 0,5-2 meter
Kecamatan Jatiuwung (Kelurahan Pasir
Jaya) dan Periuk (Kelurahan Sangiang
Jaya dan Periuk Jaya)
Pembuatan tanggul / turap penahan
banjir disertai dengan pompa, untuk
mengatasi dan mengurangi terjadinya
banjir
Kendala 2 211,89 Kestabilan pondasi, termasuk dalam
kemampuan lahan kestabilan pondasi
yang sedang
Kecamatan Neglasari (Kelurahan
Kedaung Wetan dan Selapajang Jaya)
dan Benda (Kelurahan Jurumudi dan
Jurumudi Baru)
Pertimbangan teknis yang matang di
dalam konstruksi bangunan (pondasi),
dengan memperhitungkan kemampuan
jenis batuan yang ada dalam menopang
bangunan di atasnya
Drainase, dimana termasuk dalam
kemampuan drainase yang kurang baik
Penataan saluran / sistem drainase,
terutama dalam hal kemiringan dan
arah saluran penggelontoran untuk
menghindari terjadinya genangan air
(banjir)
Ketersediaan airtanah, dimana
termasuk dalam wilayah dengan
indikasi ketersediaan airtanah yang
buruk
Penyiapan sarana dan prasarana air
bersih, yaitu dengan pengadaan saluran
perpipaan PDAM
Rencana Pemanfaatan
Lahan
Tingkat Kemampuan
Lahan
Hambatan Fisik Lokasi Prioritas Penataan Lahan
Pemanfaatan
Luas
(ha)
Kawasan
Luas
(ha)
Kerentanan bencana, dimana termasuk
dalam wilayah rawan bencana banjir
Pembuatan tanggul / turap penahan
banjir disertai dengan pompa, untuk
mengatasi dan mengurangi terjadinya
banjir
Perdagangan
dan Jasa
2.586,47 Pengembangan 1.393,53 - Kecamatan Larangan, Ciledug, Karang
Tengah, Cipondoh, Pinang, Tangerang,
Cibodas dan Karawaci
-
Kendala 1 1.163,95 Kestabilan pondasi, dimana termasuk
dalam kemampuan lahan kestabilan
pondasi yang sedang
Kecamatan Batuceper, Neglasari dan
Benda (Kelurahan Jurumudi Baru dan
Benda)
Pertimbangan teknis yang matang di
dalam konstruksi bangunan (pondasi),
dengan memperhitungkan kemampuan
jenis batuan yang ada dalam menopang
bangunan di atasnya
Drainase, dimana termasuk dalam
kemampuan drainase yang kurang baik,
yaitu mempunyai jenis tanah podsolik
hidromorf yang kurang mampu
menyerap air sehingga air cenderung
menggenang
Kecamatan Cipondoh (Kelurahan Poris
Plawad Utara), Batuceper (Kelurahan
Batuceper, Porisgaga, Porisgaga Baru,
Poris Jaya dan Kebun Besar) dan Benda
(Kelurahan Jurumudi Baru)
Penataan saluran / sistem drainase,
terutama dalam hal kemiringan dan
arah saluran penggelontoran untuk
menghindari terjadinya genangan air
(banjir)
Ketersediaan airtanah, termasuk dalam
wilayah dengan indikasi ketersediaan
airtanah yang buruk, yaitu asin / tidak
layak digunakan
Kecamatan Neglasari (Kelurahan
Selapajang Jaya) dan Benda
Penyiapan sarana dan prasarana air
bersih, yaitu dengan pengadaan saluran
perpipaan PDAM
Kerentanan bencana, termasuk dalam
wilayah rawan bencana banjir
Kecamatan Periuk (Kelurahan Periuk
dan Gebang Raya), Pinang (Kelurahan
Pinang dan Nerogtog) dan Karang
Tengah (Kelurahan Pondok Bahar)
Pembuatan tanggul / turap penahan
banjir disertai dengan pompa, untuk
mengatasi dan mengurangi terjadinya
banjir
Kendala 2 28,99 Kestabilan pondasi, dimana termasuk
dalam kemampuan lahan kestabilan
pondasi yang sedang
Kecamatan Neglasari (Kelurahan
Selapajang Jaya) dan Benda (Kelurahan
Jurumudi dan Jurumudi Baru)
Pertimbangan teknis yang matang di
dalam konstruksi bangunan (pondasi),
dengan memperhitungkan kemampuan
jenis batuan yang ada dalam menopang
bangunan di atasnya
Drainase, dimana termasuk dalam
kemampuan drainase yang kurang baik,
yaitu mempunyai jenis tanah podsolik
hidromorf yang kurang mampu
menyerap air sehingga air cenderung
menggenang
Penataan saluran / sistem drainase,
terutama dalam hal kemiringan dan
arah saluran penggelontoran untuk
menghindari terjadinya genangan air
(banjir)
Rencana Pemanfaatan
Lahan
Tingkat Kemampuan
Lahan
Hambatan Fisik Lokasi Prioritas Penataan Lahan
Pemanfaatan
Luas
(ha)
Kawasan
Luas
(ha)
Ketersediaan airtanah, dimana
termasuk dalam wilayah dengan
indikasi ketersediaan airtanah yang
buruk, yaitu airtanahnya diindikasikan
asin / tidak layak digunakan
Penyiapan sarana dan prasarana air
bersih, yaitu dengan pengadaan saluran
perpipaan PDAM
Kerentanan bencana, dimana termasuk
dalam wilayah rawan bencana banjir
dengan ketinggian sampai dengan 0,5
meter
Pembuatan tanggul / turap penahan
banjir disertai dengan pompa, untuk
mengatasi dan mengurangi terjadinya
banjir
Permukiman 7.769,29 Pengembangan 4.495,22 - Kecamatan Larangan, Ciledug, Karang
Tengah, Cipondoh, Pinang, Tangerang,
dan Karawaci
-
Kendala 1 3.155,17 Kestabilan pondasi, dimana termasuk
dalam kemampuan lahan kestabilan
pondasi yang sedang
Kecamatan Batuceper, Neglasari, Benda,
Cibodas (Kelurahan Cibodas), Periuk
(Kelurahan Periuk Jaya) dan Karawaci
(Kelurahan Koang Jaya)
Pertimbangan teknis yang matang di
dalam konstruksi bangunan (pondasi),
dengan memperhitungkan kemampuan
jenis batuan yang ada dalam menopang
bangunan di atasnya
Drainase, dimana termasuk dalam
kemampuan drainase yang kurang baik,
yaitu mempunyai jenis tanah podsolik
hidromorf yang kurang mampu
menyerap air sehingga air cenderung
menggenang
Kecamatan Tangerang (Kelurahan
Tanah Tinggi), Cipondoh (Kelurahan
Poris Plawad dan Poris Plawad Utara)
dan Batuceper (Kelurahan Batuceper,
Kebun Besar dan Porisgaga)
Penataan saluran / sistem drainase,
terutama dalam hal kemiringan dan
arah saluran penggelontoran untuk
menghindari terjadinya genangan air
(banjir)
Ketersediaan airtanah, dikarenakan
sifat fisik airtanahnya yang asin (tidak
layak)
Kecamatan Benda (Kelurahan
Belendung dan Jurumudi Baru) dan
Neglasari (Kelurahan Kedaung Wetan)
Penyiapan sarana dan prasarana air
bersih, yaitu dengan pengadaan saluran
perpipaan PDAM
Kerentanan bencana, termasuk dalam
wilayah rawan bencana banjir dengan
tingkat kedalaman banjir bisa mencapai
> 2 meter
Kecamatan Karang Tengah (Kelurahan
Pondok Pucung, Pondok Bahar dan
Pedurenan), Pinang (Kelurahan Pinang
dan Nerogtog), Cipondoh (Kelurahan
Gondrong) dan Periuk (Kelurahan
Gembor)
Pembuatan tanggul / turap penahan
banjir disertai dengan pompa, untuk
mengatasi dan mengurangi terjadinya
banjir
Kendala 2 118,90 Kestabilan pondasi, dimana termasuk
dalam kemampuan lahan kestabilan
pondasi yang sedang
Kecamatan Periuk (Kelurahan Gembor),
Neglasari (Kelurahan Kedaung Wetan)
dan Benda (Kelurahan Jurumudi dan
Jurumudi Baru)
Pertimbangan teknis yang matang di
dalam konstruksi bangunan (pondasi),
dengan memperhitungkan kemampuan
jenis batuan yang ada dalam menopang
bangunan di atasnya
Rencana Pemanfaatan
Lahan
Tingkat Kemampuan
Lahan
Hambatan Fisik Lokasi Prioritas Penataan Lahan
Pemanfaatan
Luas
(ha)
Kawasan
Luas
(ha)
Drainase, dimana termasuk dalam
kemampuan drainase yang kurang baik
Penataan saluran / sistem drainase,
terutama dalam hal kemiringan dan
arah saluran penggelontoran untuk
menghindari terjadinya genangan air
(banjir)
Ketersediaan airtanah, yaitu
airtanahnya diindikasikan asin / tidak
layak digunakan
Penyiapan sarana dan prasarana air
bersih, yaitu dengan pengadaan saluran
perpipaan PDAM
Kerentanan bencana, dimana termasuk
dalam wilayah rawan bencana banjir
Pembuatan tanggul / turap penahan
banjir disertai dengan pompa, untuk
mengatasi dan mengurangi terjadinya
banjir