BAB 3

SISTEM MANAJEMEN KONSTRUKSI

Pengantar
Bab ini akan menguraikan pengertian dari Sistem Manajemen Knstruksi sebagai sa!a"
satu #ara penge!!aan pr$ek knstruksi% Pada pr$ek $ang besar da!am arti bia$a dan
&!ume pekerjaan serta kmp!eks di!i"at dari rumitn$a pekerjaan' s$stem ini akan
membantu karena adan$a "a! $ang k"usus dibandingkan dengan s$stem Kntraktr
Utama (Kn&ensina!)
Tujuan umum*
Sete!a" mempe!ajari bab ini' di"arapkan ma"asis+a mema"ami pengertian Manajemen
Knstruksi sebagai suatu s$stem penge!!aan pr$ek knstruksi%
Tujuan k"usus*
Sete!a" mempe!ajari teri Manajemen Knstruksi ini' di"arapkan ma"asis+a dapat*
Men$ebutkan dengan benar pengertian Sistem Manajemen Knstruksi%
Men$ebutkan perbedaan ma#am,ma#am sistem Manajemen Knstruksi%
Men$ebutkan keuntungan dari s$stem Manajemen Knstruksi%
Uraian Ku!ia"*
MANAJEMEN KONSTRUKSI (MK)
Pengertian manajemen Konstruksi
Manajemen Konstruksi (MK) sebagai terjema"an dari -nstru#tin Management (-M)
ada!a" suatu metde untuk menge!!a pr$ek dengan ta"apan prses pembangunan*
Ta"apan pengembangan knsep (concept development phase)
Ta"ap peren#anaan (design phase)
Ta"ap pe!e!angan (tender phase)
Ta"ap pe!aksanaan (construction phase)
Ta"ap peme!i"araan dan pengperasian (maintenance and operation phase)
$ang diper!akukan sebagai suatu s$stem $ang men$e!uru" dan terpadu (integrated)
dengan tujuan untuk men#apai "asi! $ang ptima! da!am aspek bia$a' mutu dan +aktu%
Sebagai suatu sistem penggunaan Manajemen Knstruksi ban$ak digunakan pada
pr$ek,pr$ek $ang mempun$ai #iri,#iri.
Berska!a besar dan kmp!eks%
Muda" dipisa",pisa"kan se#ara /isik menjadi ban$ak paket pekerjaan sesuai dengan
spesia!isasi kntraktr
0apat diprgramkan se#ara berta"ap se"ingga dapat diterapkan sistem /ast tra#k
Jadi untuk pr$ek,pr$ek $ang berska!a ke#i! dan seder"ana sebetu!n$a tidak per!u
menggunakan manajemen knstruksi% -ukup menggunakan sistem kntraktr utama%
Agar meng"asi!kan ke!uaran (utput) $ang baik' diper!ukan masukan (input) dan prses
$ang baik pu!a% Sebagai input di sini ada!a" kerja sama $ang baik dari Knsu!tan
Manajemen Knstruksi' kntraktr' peren#ana dan pemi!ik%
Urutan prses penge!!aan sistem Manajemen Knstruksi *
1A1ASAN 0ESAIN UN0AN1AN SPK PEN2ERA3AN I PEN2ERA3AN II
MU4AI 4E4AN1 KONTRAKTOR

PEN1 KONSEP PEREN-ANAAN PE4E4AN1AN PE4AKSANAAN PEM 5 OPERASI
Sedangkan bbt keter!ibatan pi"ak,pi"ak da!am ta"ap,ta"ap pembangunan dengan
s$stem MK *
Ta"ap,ta"ap
PEMBAN1UNAN
INPUT
PEN1
KONSEP
PEREN-ANAAN PE4E4AN1AN PE4AKSANAAN PEM 5
OPERASI
PEMI4IK
PRO2EK
PEREN-ANA
KONSU4TAN
MK
KONTRAKTOR
Keuntungan Sistem Manajemen konstruksi :
0ibandingkan dengan sistem Kntraktr Utama' sistem MK mempun$ai beberapa
keuntungan*
Keuntungan dari sgi ia!a :
6% Bia$a kese!uru"an menjadi !ebi" "emat%
7% Bia$a per bagian pekerjaan $ang dminan menjadi ptima!%
3% Tta! bia$a ak"ir menjadi terkenda!i%
Keuntungan dari segi "aktu :
6% 8aktu kese!uru"an !ebi" singkat%
7% 8aktu untuk desain !ebi" panjang%
3% Pembe!ian materia! imprt !ebi" dini%
Keuntungan dari segi mutu :
6% Mutu pe!aksanaan !ebi" terjamin%
7% Mutu kntraktr spesia!is !ebi" terkenda!i%
Keuntungan dari segi !ang #ain :
6% Kesempatan kerja !ebi" merata%
7% Kesempatan men$empurnakan desain !ebi" ban$ak%
3% Pemeriksaan keuangan ganda%
9% Keper!uan sta/ pemi!ik pr$ek !ebi" sedikit%
Penjaaran keuntungan Manajemen Konstruksi :
Keuntungan dari segi ia!a :
6% Bia$a kese!uru"an !ebi" "emat%
Bia$a pembangunan se#ara kese!uru"an dapat di"emat :'37 ; apabi!a dibandingkan
dengan s$stem Kntraktr Utama% 3a! ini karena dapat di"indari keuntungan dan
pajak ganda%
$ang diandingkan Sistem MK Sistem KU
Bia$a kese!uru"an *
Bia$a !angsung
0kerjakan sendiri
0isubkntrakkan
Keuntungan kntraktr
Imba!an jasa MK 5 <S
=;
Pajak 66'>;
6?? ;
Tidak ada
6? ;
,,,,,,,,,,,,,,
66?;
=; @ 66?;A ='=;
,,,,,,,,,,,,,,,
66='=;
63'9;
,,,,,,,,,,,,,,,
63? ;
0iasumsi 9? ;
0iasumsi =? ;
Keuntungan
Sub,Knt 6?;@=?;A =;
Pajak Sub,knt
66'> ;@ (=?;B=;)A C'>:;
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
663%>:;
6? ; @ 663'>:; A 66'3=;
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
679':>;
tidak ada
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
679':>;
69'3C;
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
63:'37;
0ari uraian di atas' nampak sistem Manajemen Knstruksi dapat meng"emat bia$a
kese!uru"an :' 37 ;%
%& 'ia!a (er (ekerjaan !ang dominan #ei) o(tima#
Bia$a per pekerjaan $ang dminan !ebi" ptima!' karena pada a+a! ta"ap
peren#anaan knsu!tan Manajemen Knstruksi (Knsu!tan MK) suda" ikut
berpartisipasi dengan membuat studi perbandingan% Baik dari segi materia! $ang akan
dipakai maupun metde pe!aksanaann$a%
*& Tota# ia!a ak)ir #ei) terkenda#i&
Tta! bia$a ak"ir pr$ek !ebi" terkenda!i dan se!a!u dapat diperkirakan jau",jau" "ari
sebe!umn$a serta diikuti dan diperbarui terus menerus sesuai dengan perkembangan
desain% Sedangkan pada s$stem Kntraktr Utama baru diketa"ui sete!a" se!uru"
desain se!esai%
Keuntungan dari segi "aktu :
+& ,aktu kese#uru)an #ei) singkat&
8aktu pembangunan se#ara kese!uru"an dapat dipersingkat' karena adan$a sistem
/ast tra#k 0engan sistem ini desain dapat di!akukan se#ara berta"ap' se"ingga
pe!e!angan dan pe!aksanaan dapat dimu!ai meskipun desain be!um se!esai se!uru"n$a%
Pada sistem Kntraktr Utama +aktu kese!uru"an !ebi" !ama karena pe!aksanaan
"arus menunggu desain se!esai se!uru"n$a%
Sistem Kon-ensiona#
Pengembangan
Knsep
Peren#anaan Pe!e!angan Pe!aksanaan Peme!i"araan 5
perasi
Sistem MK
%& ,aktu untuk desain
8aktu untuk desain dengan sistem Manajemen Knstruksi !ebi" panjang
dibandingkan dengan sistem Knstruksi Utama%
*& Peme#ian materia# im(ort&
Pengembangan
knsep
Peren#anaan
Pe!e!angan
Pe!aksanaan
Peme!i"araan

Peng"ematan
+aktu
Pembe!ian materia! imprt dengan sistem Manajemen Knstruksi !ebi" a+a!' karena
tidak per!u menunggu se!uru" desain se!esai% 3a! ini berbeda jika dibandingkan
dengan sistem Kntraktr Utama $ang "arus menunggu se!uru" desain se!esai%
Keuntungan dari segi mutu :
6% Mutu pe!aksanaan !ebi" terjamin karena knsu!tan MK ikut membantu kntraktr
da!am "a! metde pe!aksanaan dan penerapann$a%
%& Mutu kontraktor s(esia#is #ei) terkenda#i
Mutu kntraktr spesia!is !ebi" terkenda!i karena se!eksi kntraktr spesia!is
(prakua!i/ikasi) semua ditangan pemi!ik dengan dibantu !e" knsu!tan MK% 4ain
dengan sistem Kntraktr Utama $ang pemi!i"ann$a !ebi" ban$ak di tangan
Kntraktr Utama%
Peranan Konsu#tan MK da#am (roses (emangunan (ro!ek&
Ta)a( (engemangan konse(
6% Membantu mengembangkan sasaran pr$ek $ang ingin di#apai pemi!ik dari aspek
bia$a dan +aktu%
7% Mengidenti/ikasikan batasan,batasan utama dari semua aspek pembangunan%
3% Membuat usu!an mengenai rganisasi pr$ek serta "ubungan kerja antara pemi!ik'
knsu!tan peren#ana' knsu!tan MK dan kntraktr%
9% Memberikan saran,saran prinsipi! mengenai knsep desain $ang dibuat !e"
knsu!tan peren#ana dari aspek bia$a' +aktu dan ba"an studi a+a!%
>% Men$usun pembagian paket,paket pekerjaan sebagai dasar ta"apan peren#anaan%
=% Membuat perkiraan bia$a a+a! berdasarkan knsep a+a! (pre!iminar$ design) dari
knsu!tan peren#ana%
C% Membuat pr$eksi arus dana (#as" /!+)
Ta)a( (eren.anaan
6% Me!aksanakan krdinasi dn penga+asan pekerjaan pemetaan (tpgra/i) dan
pen$e!idikan tana" (si! in&estigatin) sebagai dasar peren#anaan%
7% Men$usun jad+a! re&ie+ dan !e!ang bersama,sama dengan knsu!tan peren#ana%
3% Me!akukan re&ie+ (peninjauan kemba!i) setiap gambar ren#ana dan pers$aratan
teknis $ang diajukan !e" knsu!tan peren#ana pada setiap perkembangan desain%
9% Membuat buku ren#ana kerja dan s$arat,s$arat (RKS)%
>% Membuat perkiraan bia$a per paket pekerjaan sesuai dengan perkembangan desain
$ang senantiasa diperbarui%
=% Memberikan rekmendasi da!am aspek bia$a' +aktu dan mutu mengenai pembe!ian
dan substitusi materia!%
C% Mengurus ijin,ijin $ang diper!ukan untuk pembangunan%
Ta)a( (e#e#angan
6% Mengadakan prakua!i/ikasi #a!n peserta !e!ang bersama pemi!ik pr$ek%
7% Mengadakan rapat persiapan !e!ang (pre tender meeting) bersama knsu!tan
peren#ana dan pemi!ik pr$ek%
3% Mengusu!kan da/tar #a!n rekanan $ang akan diundang !e!ang%
9% Membuat perin#ian jenis pekerjaan dan &!ume (bi!! / Duantit$) $ang akan dipakai
sebagai pedman bagi semua peserta !e!ang da!am mengajukan pena+aran%
>% Mengadakan rapat penje!asan !e!ang (aan+iEjing) bersama knsu!tan peren#ana dan
pemi!ik pr$ek%
=% Men$iapkan dkumen !e!ang%
C% Membuat per"itungan bia$a pasti untuk setiap paket pekerjaan $ang akan dipakai
sebagai dasar e&a!uasi pena+aran peserta !e!ang%
F% Me!aksanakan e&a!uasi setiap paket !e!ang dan memberikan rekmendasi kepada
pemi!ik pr$ek da!am penentuan pemenang !e!ang%
:% Men$aipkan dkumen kntrak antara pemi!ik dan kntraktr pemenang !e!ang%
Ta)a( (e#aksanaan
1. Membuat ren#ana induk pe!aksanaan se#ara terpadu untuk se!uru" paket pekerjaan%
2. Men$usun semua prsedur $ang diper!ukan di !apangan%
3. Mengadakan rapat pra pe!aksanaan (pre#nstru#tin meeting) dengan kntraktr
pemenang !e!ang%
4. Mengkrdinir pekerjaan /asi!itas penunjang sementara (prasarana kerja)%
5. Mengara"kan ren#ana kerja masing,masing kntraktr agar seja!an dengan ren#ana
induk pe!aksanaan%
6. Mengkrdinir' mengara"kan serta mengenda!ikan pe!aksanaan masing,masing
kntraktr da!am aspek +aktu' mutu dan kese!amatan kerja%
7. Memprses ijin,ijin $ang diper!ukan se!ama pe!aksanaan%
8. Mengkrdinir asuransi masing,masing paket pekerjaan%
9. Memeriksa gambar detai! pe!aksanaan (shop drawing) dan #nt" materia! $ang
diajukan kntraktr%
1. Memimpin rapat krdinasi pr$ek' baik $ang rutin (mingguan) maupun $ang
k"usus%
11. Membuat !apran kemajuan pekerjaan dan !apran keuangan se#ara peridik%
12. Menge&a!uasi perinta" peruba"an pekerjaan (change order) dari aspek bia$a dan
+aktu%
13. Meng"itung bia$a dan memprses pekerjaan tamba" kurang akibat peruba"an
pekerjaan%
14. Menge&a!uasi dan memperbarui (updating) ren#ana bia$a pr$ek se#ara peridik%
15. Men$iapkan dan memeriksa dkumen pemba$aran para kntraktr%
16. Menge&a!uasi dan merekmendasikan pada pemi!ik pr$ek mengenai tuntutan
(#!aim) kntraktr%
17. Membuat dkumentasi pembangunan pr$ek%
18. Me!aksanakan pemeriksaan ak"ir sebe!um pen$era"an pertama untuk membuat da/tar
perbaikan pekerjaan (de!ect list).
19. Men$iapkan dan memeriksa berita a#ara pen$era"an pertama%
Ta)a( (eme#i)araan/ (engo(erasian
1. Mengkrdinir' mengara"kan serta mengntr! perbaikan pekerjaan sesuai dengan
de!ect list.
2. Mengkrdinir agar kegiatan pe!aksanaan dan perasina! pr$ek se#ara berta"ap
dapat berja!an bersama,sama tanpa sa!ing mengganggu sampai di!akukan prses
sera" terima se!uru" pr$ek%
3. Mengara"kan dan memeriksa manua! (pedman pemakaian dan peme!i"araan
bangunan serta pera!atan)%
4. Mengara"kan dan memeriksa as "uild drawing (gambar $ang sesuai dengan $ang
di!aksanakan)%
5. Memprses garansiG jaminanG serti/ikat pera!atan dan training peratr%
6. Men$iapkan dan memeriksa berita a#ara penerimaan kedua%
Rangkuman :
Manajemen Konstruksi (MK) sebagai terjema"an dari #onstruction $anagement (#$)
ada!a" suatu metde untuk menge!!a pr$ek' dengan ta"apan prses pembangunan *
Ta"ap pengembangan knsep (concept development phase)
Ta"ap peren#anaan (design phase).
Ta"ap pe!e!angan (tender phase).
Ta"ap pe!aksanaan (construction phase).
Ta"ap peme!i"araan dan pengperasian (maintenance and operation phase).
$ang diper!akukan sebagai suatu sistem $ang men$e!uru" dan terpadu (intergrated)
dengan tujuan untuk men#apai "asi! $ang ptima! da!am aspek bia$a' mutu dan +aktu%
Sistem Manajemen Konstruksi mem(un!ai eragai keuntungan dari segi ia!a0
"aktu dan mutu&
1ati)an :
6% Bi!amanaka" sistem Manajemen Knstruksi dipakai da!am suatu pr$ekH
7% Apaka" perbedaan antara sistem MK dengan sistem Kntraktr UtamaH
3% Sebutkan keuntungan penggunaan Manajemen Knstruksi dari segi +aktuH
9% Mengapa dengan sistem Manajemen Knstruksi dapat dikatakan !ebi" mura"
dibandingkan dengan menggunakan sistem kntraktr UtamaH