Keuntungan kotor 2 kali harga tanah

Perumahan: 40 % dari luas tanah digunakan untuk fasilitas umum/Sosial (Jalan, taman,
masjid,dsb)
Role : Developer dan Kontraktor
Memakai modal pihak lain dan mempercepat penjualan untuk mendapatkan dana segar.
Penjualan unit dilakukan setelah semua ijin dan pengolahan lahan sudah selesai.
SDA : Arsitek, Estimator, Marketing, dan Akutansi
Tanah merupakan elemen nilai termahal.
Jangan menggunakan dana pinjaman kredit
Kebutuhan terbesar dana adalah untuk pembelian tanah dan proses perijinan proyek
Modal dapat diperoleh dari pinjaman kredit usaha khusus pengembang property. Diperlukan
jaminan selama jangka waktu kredit. Bunga kreditnya lebih besar dari KPR.
KEUANGAN
Rekening dibagi atas (2 pos), rekening penenrimaan dan pengeluaran. Gunakan rekening jenis
Giro karena pencatatan mutasinya lebih detail. Buatlah juga buku Cek. Penandatanganan cek
dilakukan dua orang atau lebih, untuk meminimalisir penyalahgunaan penggunaan keuangan.
Rekening Penerimaan: dapat lebih dari satu rekening untuk mempermudah pembayaran dari
konsumen.
Rekening Pengeluaran: dibatasi satu saja, agar control pengeluaran lebih mudah. Digunakan
untuk biaya-biaya operasional.
Dalam satu minggu gunakan hanya satu hari untuk mengeluarkan uang (biasanya hari Jumat).
Enam hari mencari uang, dan hanya satu hari untuk mengeluarkannya.
Rekening yang sudah dipakai tadi hanya dikususkan untuk satu proyek saja.
TAHAP PELAKSANAAN PROYEK
A.Pemilihan Tanah
Pastikan peruntukan lahan untuk perumahan, cek Bappeda (RUTR-Rencana Umum Tata Ruang)
Akses jalan: jalan beraspal, tidak melewati banyak persimpangan.
Bebas Banjir, tidak berada di jalur tegangan tinggi listrik.
Dekat dekat pusat keramaian/ kota, fasilitas umum
Hindari tanah dekat sungai, tusuk sate, pemakaman, saluran listrik tegangan tinggi, pabrik.
Cek legalitas tanah tersebut, sebaiknya statusnya SHM, buakn SHGB atau belum bersertifikat.
Cek di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) atau jasa notaris untuk memeriksa apakah
tanah itu bermasalah/sengketa.
B.KELAYAKAN PELAKSANAAN PROYEK
Harga tanah, lihat dari nilai NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak)
Biaya Perijinan. Biaya IMB, Biaya pengesahan ijin lokasi (jika luasanya kecil- kurang dari
5000m2, hanya sampai Kecamatan saja. Jika besar, sampai Kabupaten.), biaya pemecahan
sertifikat.
Lihat Kompetitor terdekat. Carilah acuan harga dan rencana kelas pasar sekitar. Coba analisa
apa kelemahan dan kelebiahan competitor, bagaimana strategi pemasarannya.
C.PROSES PERENCANAAN DAN DESAIN
Rencana Site Plan. Perhatikan ketentuan dari regulasi yang dikeluarkan dinas setempat (lebar
jalan, proporsi lahan hijau, saluran drainase)
Desain Bangunan.
Detail Teknis.
D.PERIJINAN DAN LEGALITAS
Lakukan pengecekan Sertifikat Induk ke BPN untuk memastikan tanah yang dimiliki bukan
lahan sengketa.

Ijin Pengolahan lahan

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) di Dinas Tata Kota dengan rujukan Kecamatan
Pemecahan Sertifikat Induk sesuai unit. Proses IMB setiap kavlingnnya, lalu pemecahan PBB
(Pajak Bumi dan Bangunan)
E.PENGOLAHAN LAHAN
Jika lahan yang ada sawah atau kolam maka lakukan pengeringan terlebih dahulu
Lakukan cut and fill untuk tanah yang tidak rata
TAHAP PEMBANGUNAN By Order
Penjualan
Rencanakan konsep marketing dan program promosi.(Diskon, jangka waktu)
Tahap Penjualan
Booking Fee/ tanda jadi, uang yang dibayarkan merupakan pengurangan dari total harga.
Dokumen yang diberikan pada konsumen adalah kwitansi pembayaran dan PSJIB (Perjanjian
Sementara Jual Beli)
Klinik Desain. Konsumen diperbolehkan merubah rancangan standar yang ditetapkan
developer. Catatan: jangan sampai merubah total konsep desain yang ditetapkan, seperti ..
Uang Muka. Dibayarkan setelah pembayaran booking fee, jangka waktunya sekitar 14 hari.
Pembayaran DP lebih dari 20% harga jual. Konsumen mendapat kwitansi dan PPJB (Perjanjian
Pendahuluan Jual Beli)
Pelunasan. Setelah pelunasan akan terjadi AJB (Akta Jual Beli) antara Konsumen dan
Developer. Terjadi peralihan hak, balik nama sertifikat atas nama konsumen. Konsekuensinya
kewajiban pembayaran pajak.
Pembangunan Rumah. Pembangunan dilakukan setalah AJB. Pelaksanaannya sekitar 6 bulan
untuk bangunan 1 lantai. 8 bulan untuk 2 lantai.
Serah terima. Dilakukan jika pembangunan telah selesai beserta segala fasilitas rumah sudah
siap seperti air dan listrik.
Skema Pembayaran
Cash Keras: membayar lunas seharga rumah ynag dibeli.

Biasayna konsumen diberikan kelonggaran beberapakali untuk pelunasan dengan jangka

waktu tertentu. Biasanya dari waktu booking fee hingga pelunasan diberikan waktu 1 atau 2
bulan (harus lunas 100%). Ada juga yang memberikan kelonggaran 10% dibayar saat ruma
sudah jadi. Dalam menangani konsumen yang membayar tunai harus fleksibel, artinya harus
ada kelonggaran seperti denda keterlambatan jika terlambat membayar.

Cash Bertahap: pembayarannya dilakukan setiap bulan dengan jangka waktu beberapa kali,
biasamya 12 bula n (12x).

Pembayaran Kredit biasanya bekerjasama dengan bank melalui sistem KPR (Kredit
Kepemilikan Rumah). Sebelum konsumen dapat menikmati fasilitas ini, maka developer harus
bekerjasama dengan pihak perbangkan terlebih dahulu dengan PKS (Perjanjian Kerjasama)

Tahap Serah Terima Rumah

Pastikan konsumen sudah melunasi seluruh kewajiban pembayarannya
Siapkan Berita Serah Terima (BAST) rumah
PAJAK
PPN (Pajak Pertambahan Nilai), dibebankan kepada konsumen. Dipungut oleh penjual
(Pengusaha Kena Pajak-PKP) atau penjualan properti melebihi 600 juta. PPN dipugut saat
penerimaan uang muka maupun pelunasan dan dibayarkan selambat0lambatnya tanggal 15

berikutnya.

BPHTB (Bea Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan), Dibebankan kepada konsumen dan
dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatangan Akta Jual Beli di Notaris.

PPH Final (Pajak Penghasilan bersifat final), Pajak ini dkenakan untuk penjual yang
perseorangan ata ber SHM. Dikenakan jika transaksi jual beli mulai dar 60 juta ke atas.
PpH Final = Harga Jual x 5%.

Skema Kerjasama
Kerjasama dengan pemilik tanah. Nilai keuntungan ditetapkan diawal perjanjian. Besarnya
sekitar 20 -50 % dari nilai total harga jual yang disepakati.

Contoh : Harga jual tnah disepakati 100.000 per meter persegi, luasnya 1000 m2. Harga total
100.000.000. Maka keuntungan yang dijanjikan untuk pemilik tanah sekitar 20 juta hingga 50
juta.And more option ...
Carilah tanah yang bisa dikerjasamakan, Jangan Beli Tanah !
Dapatkan tanah dengan harga miring
Usahakan mencari lahan yang berupa kebun, jika sawah atau kolam maka ada biaya tambahan
untuk proses pengeringan.
Cari tanah yang relatif datar
Tanah dengan bentuk persegi lebih baik
Bersertifikat SHM
Kelayakan awal:
Hitung komponen harga tanah, perkirakan biaya ijin, dan promosi serta presentase
keuntungan bagi Pemilik tanah.
Bandingkan dengan kompetitor sekitar, apakah harga yang ditawarkan sesui dengan pasar
Negoisasi dengan Pemilik Tanah
Kenali latar belakang pemilik tanah (kegiatnya, pekerjaan, bisnis, lingkungan rumah
tinggalnya, keluarga)
Ungkap kebutuhan pemilik tanah
Hindari membicarakan mengenai harga atau hitungan mengenai nominal uang di awal.
Bersikaplah jujur dan iklas. Jangan hanya terkesan mencari profit semata.
Utarakan bahwa lebih baik membangun daripada menjual tanah.
Negoisasikan harga tanah, apakah cucuk dengan hitungan. Bersikap setranspran mungkin.
Negoisasikan skema pembayaran:
Usahakan pembayaran pembelian tanah 100 % dicicil dengan cara dibayarkan dari setiap unit
yang terjual.
Bila harus mengeluarkan uang muka, usahakan minimal hanya 5 %, dan sisanya dibayarkan dari
setiap unit yang terjual.
Pembayaran ke pemilik tanah adalah pembayaran tanah ditambah dinilai keuntungan

Nilai tambahan keuntungan bagi pemilik tanah antara 10-50%

Pastikan bahwa sertifikat tanah berada di pihak yang netral yaitu notaris. Bila perlu biar pihak
pemilik tanah yang memilih notaris.
Buatlah perjanjian yang ditandatangani oleh kedua pihak dan disahkan didepan notaris
sehingga memiliki kekuatan hukum yang jelas.
STUDY KELAYAKAN DETAIL PROYEK
Komponen biaya:
1.Biaya harga tanah mentah, harga jual dasar yang disepakati diawal kerjasama (belum
termasuk tambahan keuntungan proyek)

2.Biaya atas pembagian keuntungan, antara Developer dengan Pemilik Tanah

3.Biaya pengolahan lahan. Seperti urugan, selokan, jalan masuk, dsb
4.Biaya konstruksi
5.Biaya sarana dan prasarana, membangun jalan lingkungan, gerbang masuk, jaringan listrik
dan air, taman, dsb
6.Biaya perizinan (perizinan dan legalitas proyek, sertapajak yang akan muncul)
7.Biaya Manajemen dan Overhead (operasional kantor dan proyek,marketing, transportasi)
Karena belum ada peralihan hak atas kepemilikan tanah kepad pihak Developer, maka segala
hal perijinan yang berkaitan dengan tanah di atas namakan Pemilik tanah

Bagi developer yang memakai skema penjualan rumah indent maka Perjanjian Kerjasama
dengan fasilitas KPR sangat penting untuk penambahan dana.
Dapatkan Kontraktor Full Finance, artinya bersedia membangun terlebih dahulu kemudian
pembayaran dilakukan saat bangunan selesai.