BAB I

PENDAHULUAN

I.1.

Latar Belakang Proyek

Jakarta sebagai kota metropolitan dengan perkembangan ekonomi yang pesat,

menjadikan kota ini sebagai kawasan bisnis yang sangat strategis. Perkembangan kota
Jakarta ini tentu saja diikuti dengan meningkatnya kebutuhan tempat tinggal bagi
masyarakat. Untuk itu, pemerintah banyak melakukan program pembangunan dibidang
property, diantaranya Rusunami. Rusunami (Rumah Susun Sederhana Hak Milik) dibangun
dengan maksud untuk memenuhi kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal dengan harga
yang relatif terjangkau (bersubsidi).
Proyek Pembangunan Kalibata Regency merupakan salah satu langkah yang diambil
guna memenuhi kebutuhan masyarakat akan pemukiman, khususnya bagi masyarakat
golongan menengah kebawah. Kalibata Regency yang dibangun oleh PT. Pradani Sukses
Abadi sebagai anak perusahaan dari Agung Podomoro terletak di Jalan Pahlawan Kalibata,
Jakarta Selatan. Pemilihan lokasi hunian ini sangat strategis, menyediakan berbagai jenis
kebutuhan hidup (one stop service). Selain lebih efisien, juga lebih efektif karena merupakan
penghematan waktu dan tenaga. Lokasi hunian ini dekat dengan pusat kota, akses ke lokasi
sangat mudah, bebas dari kemacetan, serta lingkungan sekitar dekat dengan jalur hijau.

I.2.

Maksud dan Tujuan

1.2.1. Proyek
Maksud dan tujuan dari pelaksanaan Proyek Pembangunan Kalibata Regency
pada dasarnya yaitu :
a. memenuhi kebutuhan tempat tinggal di tengah kota dengan harga yang terjangkau
bagi masyarakat menengah kebawah di daerah Jakarta Selatan,
b. meningkatkan efisiensi waktu dan tenaga bagi masyarakat perkotaan dengan
adanya rusunami yang dibangun di pusat kota,
c. menghemat lahan, karena pembangunan dilakukan pada suatu komplek/lahan
tertentu dengan banyak unit yang dibangun keatas (bertingkat),
d. menyukseskan program pemerintah, pembangunan 1000 tower rusunami,
e. sebagai tempat jalannya perekonomian karena terdapat pusat-pusat perbelanjaan
(pertokoan pada lantai dasar dan basement),
f. membuka lapangan pekerjaan baik selama proyek berlangsung maupun setelah
proyek berakhir.

BAB II
TINJAUAN TEORI
II.2.

Spesifikasi Teknik
Suatu pekerjaan proyek sangat tergantung pada peralatan dan bahan-bahan bangunan.

Peralatan dan bahan-bahan bangunan merupakan salah satu kebutuhan yang harus ada dalam
pelaksanaan pekerjaan dalam suatu proyek. Peralatan dan bahan bahan bangunan sangat
berpengaruh pada kualitas dari bangunan tersebut. Dalam hal ini bahan bangunan yang akan
digunakan harus memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan, karena kualitas bahan
bangunan yang akan digunakan sangat mempengaruhi terhadap kekuatan struktur, serta daya
tahan struktur itu sendiri. Sedangkan peralatan yang digunakan harus memadai dan efisien
guna mempermudah dan mempercepat pelaksanaan pekerjaan, sehingga efektifitas pekerjaan
akan tercapai sesuai target.
Penerapan teknologi yang tepat pada peralatan dan bahan-bahan bangunan juga
sangat membantu dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Penggunaan mesin-mesin dalam
pekerjaan konstruksi dari satu pihak (sub-kon) akan menimbulkan penghematan terhadap
tenaga kerja dalam jumlah besar serta tidak terjadi keterlambatan waktu. Sebagai contoh,
dalam melakukan penggalian pada lahan yang sangat luas, akan sangat tepat bila kita
menggunakan excavator atau buldozer daripada menggunakan tenaga manusia. Tidak
berfungsinya mesin-mesin yang digunakan dalam pekerjaan konstruksi akan mengakibatkan
biaya yang tinggi serta keterlambatan dalam penyelesaian pekerjaan itu sendiri.

II.2.1. Bahan-Bahan Konstruksi

Bahan konstruksi adalah sumber daya dasar baik yang berasal dari alam ataupun
pabrik yang digunakan mewujudkan suatu bangunan proyek. Bahan yang digunakan dalam
pelaksanaan pekerjaan konstruksi harus sesuai dengan prasyarat yang telah ditetapkan dan
tercantum dalam rencana kerja, syarat teknis dan gambar kerja.
Bahan-bahan konstruksi yang digunakan dalam proyek berkaitan dengan material
struktur bangunan yang berupa beton bertulang. Secara umum material tersebut harus
memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Peraturan Beton Bertulang Indonesia dan
juga memenuhi syarat dari dokumen pelelangan mengenai spesifikasi teknis yang telah
ditentukan.
Material yang dipilih dalam pelaksanaan proyek harus memenuhi persyaratan mutu
yang sesuai dengan dokumen kontrak. Dalam proyek Kalibata Regency dan seperti juga pada
proyek-proyek pada umumnya ada beberapa faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam
pemesanan material, yaitu :
a.

Identifikasi Jenis dan Jumlah Material

Pemesanan suatu material harus didahului dengan proses pengamatan dan
pemilihan material sesuai dengan spesifikasi yang telah ditentukan desain. Setelah
diketahui spesifikasi material yang digunakan, maka dilanjutkan dengan penentuan
jumlah material yang dibutuhkan untuk setiap pekerjaan konstruksi. Perhitungan
jumlah kebutuhan material disesuaikan dengan rencana pekerjaan yang nantinya akan
dibagi berdasarkan satuan yang tersedia di pasaran, dalam hal ini yang disediakan oleh
perusahaan supplier.

b.

Kualitas Material

Pertimbangan akan kualitas material biasanya didasarkan pada nama baik

produsen dan supplier dalam usaha penyediaan material yang telah diketahui oleh
kontraktor bermutu baik.
c.

Lokasi Penyediaan Material

Lokasi penyediaan material menjadi salah satu pertimbangan penting dalam
pemesanan material karena semakin dekatnya lokasi penyediaan material akan
memudahkan pendistribusian material menuju lokasi proyek. Jika material yang
dibutuhkan hanya tersedia pada lokasi yang cukup jauh maka kontraktor harus memiliki
scheduling (penjadwalan) proyek yang baik, dimana pihak kontraktor telah
memperhitungkan waktu pengiriman yang dibutuhkan sehingga pelaksanaan pekerjaan
konstruksi tidak terhambat. Namun, dewasa ini pihak supplier umumnya telah
membuka cabang-cabang yang berfungsi sebagai tempat penyediaan di banyak lokasi
sehingga dapat mempermudah pendistribusian material. Namun dalam hal ini kantor
cabang hanya berfungsi sebagai tempat penyedia dan tidak menerima pesanan.
Sementara pemesanan hanya diterima oleh kantor pusat dimana nantinya kantor pusat
akan

memerintahkan

cabang

yang

terdekat

dengan

lokasi

proyek

untuk

mendistribusikannya.
d.

Harga Material
Faktor harga menjadi hal yang patut dipertimbangkan karena semakin murahnya
harga material maka biaya pengeluaran proyek dapat diperkecil. Hal ini tentu saja akan
menguntungkan kontraktor. Namun satu hal yang harus diingat ketika kontraktor
memutuskan untuk menggunakan material dengan harga termurah, aspek kualitas
material tidak boleh dikesampingkan.

e. Waktu Pengiriman
Waktu pengiriman material sejak pemesanan dilakukan juga harus menjadi
pertimbangan. Walaupun lokasi supplier dekat dengan proyek, namun jika pihak
supplier tidak dengan tanggap merespon pemesanan dan pendistribusian material maka
ada kemungkinan schedule akan terganggu akibat keterlambatan suplai material.

BAB III
METODE PELAKSANAAN

III.1.

UMUM
Penerapan sistem beton pracetak dalam pembangunan rusuna dimaksudkan
untuk terselenggaranya pembangunan rusuna dengan tertib, efektif, efisien dalam
penggunaan sumber daya, serta berkualitas, yang dibangun secara cepat dengan
mempertimbangkan beragamnya potensi bahan bangunan, kualitas bahan material,
ketersediaan bahan material serta peralatan dan kualitas sumber daya manusia di
Indonesia.

III.2. METODE PELAKSANAAN SISTEM BETON PRACETAK

Pada Proyek Pembangunan Rusunawa Mabes TNI-AD/Kopassus Cijantung ini,
desain metode pelaksanaan struktur dari Konsultan Perencana PT. Wisma Kharman
adalah sistem konvensional. Namun karena dinilai sistem konvensional lebih boros,
mahal dan cenderung lama pengerjaannya sementara proyek ini hanya berjangka
waktu

7 (tujuh) bulan. Maka dari Kontraktor PT. Waskita Karya mengusulkan

menggunakan Sistem Waskita Precast 07 dengan Pemegang Paten Ir. Prijasambada,

MM, dimana komponen-komponen struktur atas menggunakan sistem pracetak.
Namun, pada pelaksanaan di lapangan, struktur atas yang menggunakan sistem
pracetak hanyalah komponen balok dan plat. Sementara pekerjaan arsitektur,
dinding panel luar menggunakan sistem pracetak.

III.3. PEKERJAAN BETON PRACETAK

a. Pemasangan Bekisting/Mould
Bekisting adalah cetakan beton pada saat melakukan pengecoran. Setelah
bekisting terpasang, permukaan bekisting diolesi dengan minyak bekisting agar saat
pelepasan bekisting mudah dilakukan.
Salah satu keunggulan sistem pracetak adalah bekisting dapat digunakan
hingga 5-6 kali pengecoran beton.

Gambar 3.1 Bekisting dan Pelumasan pada Balok Pracetak

b. Pembesian

Pembesian pada beton harus disusun sesuai dengan jumlah beban yang
dipikulnya karena pada setiap penampang beton ada bagian yang menerima gaya
tarik dan ada juga yang menerima gaya tekan akibat momen lentur. Seperti kita
ketahui bahwa beton tidak

kuat terhadap tarikan, oleh karena itu untuk bagian

yang mengalami tarikan akan dipikul oleh besi tulangan. Khusus pada penulangan
plat, agar tulangan pada pelat bagian bawah tidak turun ke bawah hingga menempel
pada bekisting, maka dibuatlah tumpuan atau biasa disebut selimut beton (beton
decking). Pada bagian tengah terdapat juga tulangan yang berfungsi sebagai
tumpuan tulangan atas agar tidak turun ke bawah sehingga jaraknya sesuai dengan
yang direncanakan.

Gambar 3.2 Beton Decking pada Plat Pracetak

Gambar 3.3 Pembesian pada Balok Pracetak

Gambar 3.4 Pembesian pada Plat Pracetak

c. Pengecoran
Pelaksanaan pengecoran pada balok dan plat pracetak dapat dilaksanakan
setelah direksi memeriksa dan menyetujui mengenai bekisting, tulangan, beton
decking, dan hal-hal lain yang berhubungan dengan pengecoran. Beton disalurkan
melalui pipa di sisi depan Concrete Pump dan dikeluarkan melalui pipa di sisi
belakang dimana pipa tersebut langsung tersambung hingga tempat pengecoran.

Pada Proyek Pembangunan Rusunawa Mabes TNI-AD/Kopassus Cijantung

ini, mutu beton yang digunakan adalah K-350 dan fc 30 Mpa. Beton yang digunakan
merupakan beton readymix yang disuplai dari PT. Adhimix Beton dan PT. Bheta
Readymix Beton.

Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam proses pengecoran adalah :

a. Adukan beton (menggunakan bucket) tidak boleh dijatuhkan dari ketinggian
2 m untuk menghindari terjadinya segregasi (pemisahan agregat).
b. Pengecoran beton dilakukan dalam suatu operasi yang kontinyu/terus
menerus, misalnya pada pelat dilakukan lajur demi lajur.
c. Agar beton tidak keropos, dilakukan penggetaran/pemadatan beton dengan
menggunakan vibrator.

Gambar 3.5 Pengecoran Balok Pracetak

d. Perawatan Beton (Curring)

Untuk mencegah pengeringan bidang-bidang beton selama paling sedikit seminggu
setelah pengecoran, beton harus dibasahi terus-menerus, antara lain dengan
menutupinya menggunakan karung-karung basah. Pada hari-hari pertama setelah
pengecoran,

proses

pengeringan

tidak

boleh

diganggu

agar

didapatkan

setting/pengikatan beton sesuai dengan yang diharapkan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam perawatan beton adalah sebagai berikut :
a. Beton harus dilindungi dari hujan, aliran air dan dari kerusakan yang
disebabkan oleh perawatan selama beton belum mengeras.

b. Beton harus dilindungi dari pengaruh suhu agar tidak terjadi penguapan yang
terlalu cepat. Untuk melindungi beton terhadap pengaruh suhu ini maka
beton dibasahi dengan air dan ditutup dengan lapisan plastic, dimana air
yang digunakan harus air bersih dan sama sekali bebas dari unsure-unsur
kimia yang dapat mengurangi mutu beton itu sendiri.

c. Selama beton pada plat lantai belum mengeras betul, lantai tidak boleh
dibebani dengan beban-beban yang berbahaya.

d. Untuk plat lantai dan balok, setelah bekisting dibuka maka perawatan beton
dilakukan dengan menaburkan curring compound. Dengan tujuan untuk
menutup pori-pori beton yang baru dicor untuk mendapatkan mutu beton

yang diinginkan. Juga dihasilkan lapisan film di atas permukaan pelat

sehingga beton akan mudah dibersihkan.

Gambar 3.6 Proses Curring pada Balok Pracetak

e. Penomoran Komponen
Untuk mencegah kesalahan dalam pemasangan,maka setiap komponen
pracetak harus diberikan informasi yang menyatakan kode cetakan dan tanggal
pengecoran.

BAB IV
DATA PROYEK
Berikut ini adalah beberapa data data proyek pembangunan Kalibata Regency:.
Nama Proyek

: Kalibata Regency

Lokasi Proyek

: Jl. Pahlawan Kalibata No. 1 Pancoran,

Jakarta Selatan

Fungsi Utama

: Rusunami (Rumah Susun Sederhana Hak

Milik)

Luas lahan proyek

: 126400 m2

Luas Bangunan
Basement 2

: 16598 m

Basement 1

: 16598 m

Gedung

: 50814 m

Jenis pondasi

: Tiang Pancang

Sumber listrik

: PLN dan Generator

Sumber air bersih

: Air Tanah dan PDAM

Nilai Kontrak

: 300.000.000.000
(termasuk PPN 10 %)

Jenis Kontrak

: Lumpsum Fixed Price

Proyek Pembangunan Kalibata Regency terletak di Jl. Pahlawan Kalibata

Jakarta Selatan. Secara geografis Kalibata Regency mempunyai batas-batas sebagai
berikut :
a. Sebelah Utara

Kawasan Perkantoran Dirjen Pembangunan Daerah

b. Sebelah Barat

Taman Makam Pahlawan Nasional Kalibata

c. Sebelah Selatan :

Pemukiman penduduk

d. Sebelah Timur

Mall Kalibata

Gambar 1.1 Peta Lokasi Proyek

Data Data Umum Proyek

Pemilik Proyek

PT. Pradani Sukses Abadi

Konsultan MK

PT. Pradani Sukses Abadi

Konsultan Arsitekur

PT. Megatika International

Konsultan Struktur

PT. PSA System

Konsultan M&E

PT. Metakom Pranata

Quantity Surveyor

PT. Rekagriya Menaratama

Landscape Consultant :

Renik (Hardscape)

Nilai Kontrak

300.000.000.000 (Sistem Lump sum Fixed Price)

Lingkup Pekerjaan

Arsitektur, Struktur, M&E, dan Interior

Cara Pembayaran

Monthly Progress

Uang Muka

15% dari Nilai Kontrak

Waktu Pelaksanaan

18 Agustus 2009 14 Juni 2011

Masa Pelaksanaan

665 Hari Kalender

Masa Pemeliharaan

180 Hari Kalender

Kontraktor Pelaksana :

PT. Totalindo Eka Persada

Kontraktor Pondasi

PT. Mitra Pondasi Tama

Sub Kontraktor

Pek. Galian

: PT. IMS

Pek. M&E

: PT. Sakata Lelga, JO.

Pek Anti Rayap

: PT. Tribuana Sakti Perkasa

Produksi Beton

: PT. Adhimix

Pek. Floor Hardener

: PT. Multi Lateral Tekindo

Pek. Finishing Precast : PT. Griyaton Indonesia

DAFTAR PUSTAKA

PT. Griyaton Indonesia Precast Concrete Solution

PT. Totalindo Eka Persada
SKSNI 03-2847-2002 Tata Cara Perhitungan Struktur Beton Untuk Bangunan Gedung