IX.

ANALISIS INVESTASI PROPERTI

1. Pengertian Investasi
Investasi menyangkut kegiatan yang menempatkan sejumlah modal
(capital) untuk memperoleh manfaat di masa yang akan datang. Beberapa
bentuk manfaat yang umum dikenal dalam investasi properti ialah capital
gain, income flow atau ke duanya.
Investasi sebagai bagian dari kegiatan ekonomi pada dasarnya adalah
pendayagunaan sumberdaya yang ada saat ini untuk memaksimalkan
kemungkinan pendapatan di masa akan datang.
Aspek utama analisis investasi terkait dalam dua aspek yaitu : RETURN
(tingkat pengembalian modal) dan RISK (probabilitas tercapainya tingkat
pengembalian yang diharapkan). Tujuan dari investasi dalam sektor
properti ialah memaksimumkan return dan meminimumkan risiko.
1/8/16

2. Kriteria Umum Dalam Investasi Properti

Investasi dalam sektor properti memerlukan pertimbangan yang
sangat luas dan kritis karena tingginya faktor resiko. Pertimbangan
yang sekali gus menjadi alasan dalam membuat keputusan investasi
ialah:
a. Faktor keamanan dan apresiasi modal.
b. Keamanan dan apresiasi pendapatan
c. Likuiditas
d. Biaya perolehan dan penjualan
e. Biaya manajemen dan perawatan
f. Implikasi pajak

1/8/16

3. Pengertian Biaya, Harga dan Nilai

a. Biaya ialah sejumlah pengorbanan (pada umumnya dinilai dalam bentuk
moneter) yang dilakukan untuk memproduksi atau menciptakan barang
dan jasa
b. Harga ialah nilai suatu barang atau jasa yang dinyatakan dalam satuan
moneter yang diakui secara bersama oleh penjual dan pembeli dalam
suatu proses transaksi yang terjadi secara wajar dalam mekanisme
pasar
c. Nilai ialah tingkat kemanfaatan suatu barang atau jasa (dinyatakan
dalam satuan moneter) bagi pemiliknya
d. Nilai pasar ialah perkiraan jumlah uang pada saat atau waktu penilaian
yang dapat diperoleh dari transaksi jual-beli atau hasil penukaran
suatu aset antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang
berminat menjual dalam suatu proses transaksi yang bebas ikatan.
Dalam proses tersebut, penawaran dilakukan secara layak dimana ke
dua belah pihak masing-mansing mengetahui, bertindak hati-hati dan
tanpa paksaan.

1/8/16

Nilai (Value)

Biaya (Cost)

Profit

Harga (Price)

Capital Gain

Normal environment

1/8/16

Cost, Price and Value at Various Economic Environment

1/8/16

VALUE

PRICE

NORMAL

COST

VALUE

PRICE

COST

RECOVERY

VALUE

PRICE

CRISIS

COST

VALUE

PRICE

COST

PRE CRISIS

4. Investor Sektor Property

4.1 Empat Tipe Investor
Ada empat pihak yang pada umumnya melakukan investasi pada
sektor properti yaitu:
Pengembang: Mengharapkan keuntungan dari kegiatan
pengembangan properti
Pengguna
: Mengharapkan manfaat dari kepemilikan atau
operasionalisasi properti
Investor
: Mengharapkan keuntungand dari jasa modal
yang ditanamkan dalam investasi properti
dengan perhitungan yang seksama
Spekulator : Mengharapkan keuntungan dari spekulasi
penempatan modal dalam investasi properti
1/8/16

4.2 Kelebihan dan Kelemahan Investasi Properti

4.2.1 Kelebihan
Pride of ownership
Investor properti selain memiliki motif investasi murni, mereka
juga merasakan kebanggaan akan kepemilikan properti tersebut.
Kemampuan untuk memiliki properti sendiri adalah sebuah
kebanggan baik sebagai individu, maupun sebagai kelompok atau
organisasi
Personal control
Aspek legalitas yang jelas dan ketat terhadap keberadaan dan
kepemilikan properti membuat memudahkan pemilik properti
melakukan kontrol atas aset / investasi yang dimiliki atau
dilakukannya
1/8/16

 Personal use and occupancy

Prestise perusahaan akan meningkat di mata pasar jika sebagian
besar atau semua kebutuhan bangunan dan sarana produksi yang
dioperasikan oleh perusahaan tersebut merupakan milik sendiri. .
Security of capital
Properti dalam pandangan investasi merupakan suatu option atau
portfolio dalam investasi. Berkenaan dengan hal tersebut akumulasi
kapital sebagai implikasi dari tabungan dan pendapatan
memberikan pandangan kepada pemilik modal untuk
mengamankan kapitalnya. Sebagai salah satu option investasi,
sektor properti merupakan sarana yang sering menjadi pilihan untuk
mengamankan kapital.

1/8/16

 High operating yield

Properti sendiri memiliki kinerja yang memungkinkan investornya
memperoleh tingkat pengembalian investasi (ROI) yang tinggi dari
pendapatan operasionalnya. Pada umumnya ROI pada sektor
properti selalu lebih tinggi dibandingkan dengan portofolio lainnya.
Leverage
Investasi properti sangat memungkinkan orang dengan dana yang
terbatas mampu untuk menguasai ataupun mengelola investasi
properti yang besar. Hal ini mungkin terjadi karena adanya
pinjaman yang menambah kemampuan permodalan untuk
investasi. .

1/8/16

 Tax shelter factor

Investasi properti juga memungkinkan untuk dikenakan kebijakan
pembayaran pajak yang lebih rendah. Dengan adanya
mekanisme depresiasi dan amortisasi, investasi properti dapat
menurunkan beban pajak dari pendapatan operasinya..
Capital appreciation
Properti memiliki ciri khas yang meningkatkan nilai kapital sebagai
implikasi kenaikan harga tanah. Kenaikan nilai ini merupakan
implikasi dari mekanisme supply-demand karena tanah memiliki
keterbatasan supply sedangkan demand terus meningkat yang
pada akhirnya membuat harga tanah terus mengalami
peningkatan.

1/8/16

10

4.2.2 Kelemahan
Beberapa faktor kelemahan dari invesatasi di sektor properti
ialah
a. Illiquidity
Investasi properti sangat sulit untuk dikonversikan secara cepat
kedalam bentuk uang cash. Hal ini terkait dengan nilainya cukup
besar
b. Time constraints
Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk dilakukan
transaksi ataupun perpindahan kepemilikan

1/8/16

11

c. Depreciation factor
Properti mengalami penyusutan baik karena kemerosotan fisik,
kemerosotan fungsional dan lain-lain.
d. Government control
Properti sangat sarat dengan pengendalian pemerintah mulai
dari kebijakan investasi, peraturan pembanguan, peraturan
peruntukan tanah dan bangunan, perpajakan dan lain-lain
e. Highly related to market cycle
Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar properti.

1/8/16

12

5. Pihak yang Terlibat Dalam Investasi Properti

Bank
Promesory
note

Investor
Properti

Mortgage
document
Property
right
Cash flow

Debt service

Investasi
Properti

Leasehold
Lease
document

Mortgage law

Restriction on
lender

Restriction on
use taxation
Policy power

Pemerintah

Use of
property
Landlord Tenant Law Restriction on
user

Pengguna

1/8/16

13

Building
inspector

Surveyor
Engineer

Penilai
Architect

Manajer
property

Penyedia
pinjaman

Asuransi

Jasa
maintenance

Investor
Developer

Pembeli

Broker

Penjual

Notaris

Transaksi Penjualan Properti

Pengawas

Sub
kontractor
Tata kota
Perencana

Regulator
pemerintah

1/8/16

Konsultan
properti

Tax
inspector

Title
insurer

Supplier

Penasehat
hukum

Akuntan

14