BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

PENDAHULUAN
Sesuai dengan pasal 33 ayat (3) Undang – Undang Dasar 1945, bumi, air dan kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar – besarnya untuk
kemakmuran rakyat.
Oleh karena itu, bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, wajar bila
menyerahkan sebagian nilai ekonomi yang diperolehnya kepada negara melelui pembayaran pajak
yang, dalam hal ini adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ( BPHTB ).

Pengertian
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ( BPHTB ) adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Dalam hal ini BPHTB disebut pajak.

2. Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah perbuatan / peristiwa hukum yang
mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau
badan.

3. Hak atasn tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan
beserta bangunan diatasnya, sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun, dsb.

DASAR HUKUM
Dasar Hukum Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
1. Undang –Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan
2. Peraturan Pemerintah No.111 Tahun 2000 tentang Pengenaan BPHTB karena waris dan
hibah
3. Peraturan Pemerintah No.112 Tahun 2000 tentang Pengenaan BPHTB karena pemberian Hak
Pengelolaan
4. Peraturan Pemerintah No.113 Tahun 2000 tentang Penentuan besarnya NPOPTKP BPHTB

OBJEK PAJAK
1. Pemindahan hak karena :
a. Jual-beli ;
b. Tukar-menukar ;
c. Hibah ;
d. Hibah Wasiat ;
e. Waris ;
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya ;
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan ;
h. Penunjukan pembeli dalam lelang ;
i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap ;
j. Penggabungan Hak ;
k. Peleburan Usaha ;
l. Pemekaran Usaha ;
m. Hadiah.
 2. Pemberian hak baru karena :
a. Kelanjutan pelepasan hak ;
b. Di luar pelepasan hah.

TIDAK TERMASUK OBJEK BPHTB

1. Perwakilan Diplomatik, konsultan berdasarkan asas perlakuan timbal balik

2. Negara untuk penyelenggaraanpemerintah dan atau pelaksanaan pembangunan guna
kepentingan umun ;
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh KMK dengan syarat
tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan usaha
atau badan perwakilan tersebut
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan
tidak adanya perubahan nama
5. Orang pribadi karena wakaf
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah

SUBJEK PAJAK
Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan
atau bangunan. Subjek pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak BPHTB
menurut Undang-Undang BPHHTB

DASAR PENGENAAN PAJAK

Yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah perolehan objek pajak ( NPOP ), NPOP ditentukan
sebesar :
1. Harga Transaksi, dalam hal jual-beli
2. Nilai pasar objek pajak dalam hal :
a. Jual-beli ;
b. Tukar-menukar ;
c. Hibah ;
d. Hibah Wasiat ;
e. Waris ;
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya ;
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan ;
h. Penunjukan pembeli dalam lelang ;
i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap ;
j. Penggabungan Hak ;
k. Peleburan Usaha ;
l. Pemekaran Usaha ;
m. Hadiah.
3. Harga transaksi yang tercantumdalam risalah lelang, dalam hal : penunjukan pembeli dalam
lelang
4. NJOP PBB digunakan jika NPOP dalam point 1 dan 2 apabila besarnya tidak diketahui atau
lebih rendah

TARIF PAJAK
Besarnya ditetapkan sebesar 5 %

Rumus Menghitung PBB

BPHTB = ( NPOP – NPOPTKP ) x Tarif

SAAT TERUTANG PAJAK

1. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta untuk :

a. Jual-beli
b. Tukar-menukar
c. Hibah
d. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
e. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
f. Penggabungan usaha
g. Peleburan usaha
h. Pemekaran usaha
i. Hadiah.
2. Sejak penunjukan pemenang lelang
3. Sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap
4. Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan
untuk hibah wasiat dan waris
5. Sejak tanggal diterbitkan surat keputusan pemberian hak