Proposal Pecinan - Bab 3 - FLAT HOUSE PECINAN

ARCHITECTURE CREATE
FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG
CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION
A. ANALISIS PRIVASI PENGHUNI FLAT HOUSES Analisa aspek kebutuhan privasi kepada penghuni adalah salah satu
permasalahan yang diangkat dalam projek Flat Houses ini. Hal ini dianggap penting dikarenakan fungsi bangunan yang tidak hanya dipergunakan sebagai hunian (private) semata, namun juga hadirnya sebuah public space di dalam area bangunan. Akibat dari hadirnya dua sifat yang saling bertolak-belakang tersebut maka perlu adanya concern terhadap aspek privasi penghuni. Bagaimana penghuni flat dapat menikmati fasilitas yang ada dan mendapatkan kenyamanan hunian tanpa terkendala oleh hadirnya publik area. Untuk itulah, berakar dari permasalahan diatas perlu adanya sebuah analisa-analisa problematika dan sebuah solusi-solusi arsitektural dalam kaitannya terhadap aspek privasi penghuni yang harus tetap terjaga karena hadirnya public space pada ruang luar.
1. Analisis Karakter Kegiatan a. Analisis Kegiatan Pelaku Dalam sebuah hunian flat pelaku dan kegiatan merupakan komponen yang penting untuk menentukan kebutuhan privasi ruang. Terdapat komponen sebagai pelaku kegiatan di dalam flat houses pecinan yaitu: Penghuni, merupakan individu maupun keluarga yang memiliki unit hunian flat. Membutuhkan Privasi Tamu / Wisatawan, merupakan individu maupun sekelompok orang yang datang untuk sekedar berkunjung, menginap, atau menikmati fasilitas yang disediakan. Bersifat Semi-Privasi
Proposal Final Project | Page
163
ARCHITECTURE CREATE
Pelayan guest house, merupakan karyawan di flat house yang memiliki tugas untuk melayani kebutuhan penghuni, wisatawan dan tamu baik menginap maupun berkunjung secara langsung dan aktif. Bersifat Publik
Pengelola, adalah karyawan flat house yang mengelola segala kegiatan yang berlangsung di dalam flat houses baik ekstern maupun intern. Bersifat Publik
Penyewa, merupakan pihak yang memiliki peranan sebagai penyewa unti retail ataupun event organizer yang menyewa ruang luar (flexibility landscape) yang telah disediakan oleh bangunan berupa ketersediaan fasilitas dan wadah penunjang kegiatan lokal pecinan. Bersifat Publik
Pengunjung Kegiatan, merupakan individu/sekelompok orang yang datang untuk menikmati event-event lokal yang diselenggarakan di dalam ruang luar. Bersifat Publik
Pengunjung Toko, merupakan individu/sekelompok orang yang datang untuk melakukan transaksi perdagangan. Bersifat Publik Tinjauan sifat dan kegiatan privat / publik dari pengguna dan
pengunjung flat house diatas berfungsi untuk pedoman melakukan perancangan bangunan dimana aspek privasi harus tetap terjaga bagi para penghuni flat di sebuah lingkungan publik yang berdampingan langsung.
164
ARCHITECTURE CREATE
b. Sifat dan Perilaku Kegiatan 1. Penghuni Privasi yang terjaga. Kegiatan yang dilakukan lebih banyak hanya berada pada hunian. Mengutamakan kenyamanan privasi, dari mulai jalan kawasan, memarkir mobil/kendaraan, sirkulasi menuju hunian, hingga kedalam hunian. Mengutamakan kepentingan keselamatan bagi keluarga
mereka, baik dari anak-anak maupun orang tua mereka (lanjut usia). Keberadaan toko di tiap hunian (sifat publik) tidak
mengganggu aktifitas intern (private) keseharian keluarga. 2. Tamu / Wisatawan Bebas, Manusia bergerak bebas menurut kemauannya ketika melihat objek tertentu. Apabila manusia mengalami tekanan perasaan yang timbul karena berada dalam suatu ruang, maka manusia cenderung akan beralih ke suatu tempat yang dianggap lebih bebas. Santai, Ketika manusia merasa lelah setelah melakukan suatu pengamatan terhadap objek maka manusia akan mencari tempat untuk bersantai. Gembira, Menikmati suasana yang ada sebanyak mungkin hingga merasa gembira dan tidak mengalami perasaan dibatasi. Tetap membutuhkan privasi pada hunian namun tidaklah bersifat mutlak. Artinya mereka tetap membutuhkan
keleluasaan.
165
ARCHITECTURE CREATE
3.
Pengelola dan Penyewa ( Retail & Event Organizaer ) Membutuhkan akses ke publik secara mudah dan bersifat terbuka. Membutuhkan ruang yang memiliki kemudahan akses dari publik. Leluasa dalam akses ke publik.
4.
Pengunjung ( Kegiatan / Toko ) Bergerak bebas / dinamis (tidak dibatasi). Santai, ketika merasa lelah setelah melakukan suatu
pengamatan terhadap objek maka manusia akan mencari tempat untuk bersantai. Gembira, Menikmati suasana yang ada sebanyak mungkin hingga merasa gembira dan tidak mengalami perasaan dibatasi.
166
ARCHITECTURE CREATE
2. Jenis Kegiatan Dalam flat terdapat pola kegiatan utama yang dilakukan setiap waktu, yaitu: a. Kegiatan Penghuni dan Tamu Flat : Kegiatan Utama Penghuni adalah beraktivitas rutinitas keseharian (Pergi Kerja, sekolah, shopping, bermain, mencuci, dsb). Kegiatan utama tamu yaitu mengunjungi (menginap/tidak menginanp) di kamar penghuni. Sifat dari kegiatan tamu menginap ini adalah melakukan aktivitas di dalam kamar flat dan diluar flat dengan banyak pergerakan, misal; berbincang dan bersantai atau berjalan-jalan di lingkungan flat. Kegiatan pertemuan seperti melakukan acara perjamuan atau pesta. Kegiatan pelengkap yaitu kegiatan yang dilakukan dalam rangka mengisi waktu luang. Kegiatan ini dapat dilakukan dengan bermain (anak-anak), berekreasi maupun berolahraga. b. Kegiatan Wisatawan : Kegiatan utama wisatawan yaitu menginap di guest house. Sifat dari kegiatan wisatawan menginap ini adalah melakukan aktivitas di dalam hunian guest house dengan sedikit gerak, misalnya melihat view di luar kamar melalui bidang bukaan. Selain itu terdapat pula aktivitas yang tidak melakukan gerak aktif yaitu tidur. Kegiatan pertemuan seperti melakukan acara perjamuan atau pesta.
167
ARCHITECTURE CREATE
Kegiatan pelengkap yaitu kegiatan yang dilakukan dalam rangka mengisi waktu luang. Kegiatan ini dapat dilakukan dengan berekreasi maupun berolahraga.
c. Kegiatan pelayanan : Kegiatan pokok yaitu melayani aktifitas utama dan pelengkap yang dilakukan penghuni, wisatawan dan tamu flat. Kegiatan tambahan yaitu kegiatan yang melayani fasilitas yang mendukung kegiatan pokok misalnya laundry, servis makanan, parkir dan lain-lain. Kegiatan antar karyawan yang merupakan kegiatan yang dilakukan antara karyawan untuk menciptakan kelancaran dalam pelayanan.
3. Kegiatan Utama dan Kebutuhan Ruang Dengan melakukan pendekatan kegiatan maka akan diketahui kebutuhan ruang dari Flat House Pecinan, yaitu : a. Penginapan guest house flat house : Pada dasarnya tamu wisatawan mempunyai kegiatan pokok di dalam/luar hunian yaitu makan, minum, tidur/beristirahat,
perjamuan/pesta, dan bersantai. Kebutuhan ruang untuk kegiatan makan dan minum : Di dalam hunian guest house : Dapur dan Ruang Makan Fasilitas : Cafetaria.
168
ARCHITECTURE CREATE
Kebutuhan ruang untuk kegiatan tidur/beristirahat yaitu ruang tidur, kamar mandi/toilet.
Kebutuhan ruang untuk communal space antara lain ruang lansekap bangunan.
b. Pelayanan : Kebutuhan ruang yang berhubungan dengan penerimaan tamu yaitu, linen, lobby dan lavatory. Kebutuhan ruang pada kegiatan pelayanan umum antara lain dapur utama, cafetaria, laundry dan guest house. Kebutuhan ruang pada pelayanan di ritail-ritail yaitu ATM, minimarket, poliklinik, dan gift shop. c. Pengelola dan karyawan. Merupakan kegiatan utama yang ada di hotel meliputi kegiatan administrasi dan mekanikal. Kebutuhan ruang pada kegiatan administrasi meliputi marketing, executive office, personal manager, accounting manager, dan meeting room. Kebutuhan ruang pada area karyawan: ruang istirahat, ruang ganti dan loker, ruang control, ruang linen, ruang laundry lavatory, dan musholla. Kebutuhan ruang pada kegiatan mekanikal meliputi ruang mekanikal, ruang pompa, dan ruang genset.
169
ARCHITECTURE CREATE
4. Analisis Alur Kegiatan Alur kegiatan yang bersifat private ada di dalam flat house ini dibagi berdasarkan 3 pelaku kegiatan utama yaitu : kegiatan penghuni, tamu penghuni (menginap/tidak menginap), dan wisatawan (menginap). Secara rinci alur kegiatan tersebut tergambar dalam diagram di bawah ini.
a. Alur Penghuni Flat House.

Diagram 1. Alur Akses Private Penghuni Flat.
Parkir Umum
PRIVATE AREA
Parkir Khusus Penghuni Hunian Flat (triplex)
Office Flat
LOBBY
Toko Flat
Kamar
Retail
Guest house (singlex)
R. Keluarga
Landscape
Kitchen
Musholla
Guest house (duplex)
Balkon
Cafetaria
Sumber : Analisis Penulis, 2011.
PUBLIC AREA
170
ARCHITECTURE CREATE
Keterangan Tambahan : Alur Penghuni Flat House. Sirkulasi kawasan Pecinan ketika menyelenggarakan event-event cultural jelas terjadi kepadatan namun pada kawasan lokasi site berada tidaklah menjadi kendala karena letaknya yang tidak terlalu berdekatan. Hal ini kaitannya dengan privasi penghuni dalam kemudahannya mengakses jalan masuk ke lokasi site/building.
b. Alur Wisatawan Penyewa Guest House.

Diagram 2. Alur Akses Semi-Private Wisatawan Penyewa Guest House.
Parkir Umum
PRIVATE AREA
LOBBY
Receptionist
Hunian Flat (triplex)
Retail

Landscape
Musholla
Cafetaria
PUBLIC AREA
171
ARCHITECTURE CREATE
c. Alur Wisatawan Tamu Penghuni Flat House.

Diagram 3. Alur Akses Semi-Private Tamu Penghuni Flat.
Parkir Umum
PRIVATE AREA
Office Flat
LOBBY
Receptionist
Hunian Flat
Toko Flat
Kamar
Retail
R. Keluarga
Landscape
Kitchen
Musholla
Balkon
Cafetaria
PUBLIC AREA
172
ARCHITECTURE CREATE
d. Alur Kegiatan Karyawan.
Cafetaria
Communal Space
Retail
Musholla Parkir Karyawan Ruang Kontrol R. Ganti / locker
Lavatory
Mecanical Engineering
Receptionist
House Keeping
Diagram 4. Alur Kegiatan Karyawan. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
e.
Alur Kegiatan Pengelola.
Diagram 5. Alur Kegiatan Pengelola. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
173
ARCHITECTURE CREATE
5. Identifikasi Ruang Bedasarkan Kriteria Untuk dapat menempatkan ruang-ruang secara tepat, maka dapat dilakukan dengan membuat kriteria-kriteria. Kriteria dapat dibuat berdasarkan beberapa pertimbangan seperti tipe lokasi yang sesuai, jarak pencapaian,view, dan kebisingan. Identifikasi ruang-ruang pada flat house dapat diamati pada tabel di bawah ini.
Tabel 39. Identifikasi Kriteria Persyaratan Ruang dan Perencanaan pada Flat House.
Zona Ruang
Kriteria Persyaratan
Perencanaan Flat House
Area parkir diletakkan dekat dengan jalan raya.
Area Parkir dekat dengan jalan raya.
Ruang-ruang dalam kategori publik sebaiknya mudah dijangkau dan ditemukan.
Ruang publik berada di area landscape, mudah dijangkau
Tidak menuntut untuk jauh dari kebisingan sehingga tidak
Ruang publik yang berada di area landscape merupakan sumber kebisingan ketika diselenggarakan event pecinan.
Public
bermasalah apabila dekat dengan area sibuk kecuali ruang konferensi dan musholla sebaiknya jangan terlalu bising. View tidak menjadi poin yang terlalu penting karena ruang-ruang yang digunakan tidak bersifat rekreatif. Membutuhkan ketenangan dan sebaiknya tidak berdekatan dengan ruang-ruang yang sibuk dan bising.
View tidak dipentingkan Merupakan area communal space bagi penghuni Membutuhkan ketenangan namun memiliki jaarak yang cukup berdekatan
Private
174
ARCHITECTURE CREATE
View menjadi daya tarik utama bagi pengunjung agar tinggal.
dengan public space. View menjadi salah satu daya tarik Mudah dicapai dari ruag servis Sirkulasi bersifat private, terpisah dari publik
Lokasinya masih dapat dicapai dari ruang servis.
Jalur sirkulasi yang tidak tercampur oleh sirkulasi publik.
Lokasinya mudah dijangkau dan dapat dikontrol setiap saat.
Lokasi mudah dijangkau dan dapat dikontrol setiap saat
Service
Karena merupakan ruang-ruang yang aktivitasnya padat sehingga kebisingan menjadi bagian dari ruang. Ruang aktivitas padat, merupakan sumber kebisingan Tidak mementingkan view
Tidak memerlukan view yang menarik.
6. Organisasi Ruang Dengan adanya zona-zona ruang dan kriteria dari masing-masing ruang maka dapat ditentukan sebuah organisasi ruang pada flat house. Organisasi ruang ini dapat menunjukkan adanya hubungan ruang, jalur sirkulasi, dan kedekatan antar ruang. Organisasi ruang terasaji dalam diagram berikut : Warna biru Warna hijau Warna merah Garis tipis warna hitam ruang-ruang di zona Public ruang-ruang di zona Service ruang-ruang di zona Private sirkulasi
175
ARCHITECTURE CREATE
Diagram 6. Organisasi Ruang. Sumber : Analisis Penulis, 2011. Gate
Scurity
Parkir Umum
Parkir Khusus Penghuni
Parkir Umum
Parkir Khusus Penghuni
Lobby
Flexibility Landscape
(communal space)
Office Office
Lobby
Retail & Toko
Retail & Toko
Musholla
Musholla
Cafetaria Hunian Flat (massa1) Guest House (massa1) Hunian Flat (massa2)
Cafetaria
Ruang Kontrol
Ruang Kontrol
Ruang Karyawan
Ruang Karyawan
Ruang MEE
Guest House (massa2)
Ruang MEE
Ruang Genset& Pompa
Ruang Genset& Pompa
176
ARCHITECTURE CREATE
B. ANALISIS FLEXIBILITY LANDSCAPE
Perencanaan Lansekap menjadi penting karena perencanaan lansekap mengkaji keberlanjutan dari tataguna lahan saat ini dan yang diusulkan dalam hubungannya dengan kapasitas lingkungan dan karakter lansekapnya. Perubahan bentuk lansekap akan berpengaruh dan dipengaruhi oleh aspek aspek sosial, budaya, ekonomi maupun lingkungan. Perencanaan lansekap juga berifat spasial atau spesifik misalnya perencanaan untuk lansekap pertanian akan berbeda dengan lansekap perkotaan. Hal ini terkait pendekatan ekosistem dalam pekotaan dan pedesaan yang dianggap sehingga perencanaannya tidak bisa disamakan. Kemampuan perencanaan lansekap dalam mengintegrasikan aspek ekonomi, sosial dan lingkungan di perkotaan pada khususnya haruslah sejalan dengan konsep pembangunan berkelanjutan, bahwa perencanaan lansekap mampu melakukan pengelolaan potensi sumbar daya (cultural etnic) lahan secara berkelanjutan (sustainable). Landscape yang mememiliki nilai fleksibilitas menjadikan Flat House Pecinan memiliki nilai adaptasi terhadap lingkungannya. Analisa terkait kemampuan lansekap yang berpartisipasi ikut dalam memfasilitasi dan mewadahi berbagai kegiatan lokal masyarakat akan dipaparkan, dilakukan analisis problematika, dan rekonsiliasi
permasalahannya.
177
ARCHITECTURE CREATE
1. Kegiatan Yang diwadahi

Bedasarkan data-data kegiatan acara Pecinan (BAB 1, Sub-bab Latar Belakang Non-Arsitektural): Acara kultural di kawasan pecinan semarang yang perlu untuk diwadahi kedalam sebuah ruang yang memiliki nilai fleksibilitas guna mengoptimakan efisiensi ruang , telah di ketahui bahwa adanya event budaya lokal, merupakan agenda rutinitas kegiatan di pecinan di setiap tahunnya. Kegiatan dan Karakter Kegiatan yang diwadahi : Karakter Kegiatan : Bersifat Pementasan
STAGE (A)
STAGE (B)
STAGE (C)
STAGE (D)
Staging Type No Activity A PEMENTASAN 1 2 3 4 5 6 7

Barongsai Jin Jie Pentas Kesenian Konser Music Pemutaran Film Akrobat Wayang Po Tay
Explanation B C D
B B A, C, D A, B, D A A, B, C, D C
178
ARCHITECTURE CREATE
Karakter Kegiatan : Bersifat Bazaar
Lay Out Type No Activity A BAZAAR 1 2 3 4 5 6 7

Psr Mlm China
Explanation B C D
B, C B, D A, C, D A, B, D A, C A, B, C, D C, D
Psr Mlm Jie Kao Mee
Pmrn Workshop Batik
Konser Music
Psr Semawis
Cap Go Meh
Pmrn, Sketsa Arch
Analisa karakter kegiatan diatas dimaksudkan guna mengetahui bentuk aktifitas (pementasan/bazaar) dan lay out masing masing acara. Dengan mengetahui pola dan sifatnya kita dapat menetukan sebagai acuan dalam merancang bentuk, fasilitas, lighting, dsb. pada area landscape. Acara kultural di kawasan pecinan semarang yang perlu untuk diwadahi kedalam sebuah ruang yang memiliki nilai fleksibilitas guna mengoptimakan efisiensi ruang:
179
ARCHITECTURE CREATE
180
ARCHITECTURE CREATE
ANALISIS PARKING AREA
181
ARCHITECTURE CREATE
Data Event Calender Budaya (tahun 2010) di atas dimaksudkan guna mengetahui pola dan jenis aktifitas / kegitan masyarakat pecinan tiap tahunnya. Festival tahunan, perayaan, pasar malam, dsb. Merupakan sebuah agenda rutin masyarakat tionghoa yang ada di chinatown. Dengan fakta yang telah ditunjukan diatas memaparkan berbagai macam kegiatan dan karakter budaya yang ada dikawasan pecinan, dan tentunya kegiatan ini merupakan objek penting yang akan diberikan suatu wadah. Wadah yang mampu mengakomodir tiap-tiap kegiatan temporary tersebut.
2. Analisa dan Pemecahan Permasalahan Permasalahan yang diperkirakan (setelah di analisa) akan muncul dan diselesaikan melalui konsep perencanaan dalam kaitannya dengan pewadahan aktifitas dalam flexibility landscape ini adalah:
Tabel 40. Analisa dan Pemecahan Masalah Lansekap Sebagai Ruang Aktivitas Publik .
No
Founding Problem
Flexibility Landscape
Explanation & Reconciliation

Exp: Kebisingan yang timbul dari area lasekap akan mengganggu hunian. Dikarenakan letaknya yang saling berdekatan. Kebisingan sangat mengganggu aspek
kenyamanan ketenangan penghuni dan bila hal ini tidak dapat teratasi, aspek privasi penghuni akan terganggu. Rec: 1. Pemaksimalan penempatan dan quantity vegetasi 1 Noise ( Kebisingan ) akan dilakukan sebagai barrier / blokade terdepan dalam meredam kebisingan. 2. .Peletakan/pemasangan accoustic panels. Panel akustik (lempengan) dipasangkan pada pagar pembatas sirkulasi pada bangunan. Hal ini dimaksudkan guna memantulkan suara untuk keluar dari lingkungan dalam bangunan. Noise yang datang ke arah hunian kemudian akan
182
ARCHITECTURE CREATE
dibuang keluar, sehingga suara tidak akan terus terkumpul dan menggema di dalam. Selain sebagai pembuang kebisingan panel akustik juga dapat
dimanfaatkan ketika konser music berlangsung. Panel ini dapat menghilangkan efek gema suara sehingga kualitas suara dari music tidak rusak karena pantulan dindingdinding bangunan. 3. Pemasangan accoustic assorber berupa kain penyerap suara pada sepanjang dinding luar hunian flat. Kain peredam ini sebagai last barrier antisipasi kebisingan pada hunian. Exp: Kebutuhan pencahayaan diperlukan ketika acara dilakukan pada malam hari. Terutama dipergunakan untuk memfasilitasi konser music atau acara yang menggunakan stage. 2 Lighting ( Pencahayaan ) Rec: 1. Penggunaan equpment lighting berupa space frame yang moveable & assemble lighting equpment. Peralatan ini dapat mudah di dapatkan di pasaran. Dengan sifatnya yang tidak permanen, peralatan dapat di bongkar ketika tidak dipergunakan. Exp: Kebutuhan dukungan utilitas tiap aktifitas dan event tentulah berbeda-beda maka tentu membutuhkan support yang bervariasi. Sistem utilitas akan diberikan oleh 3 Utility Support bangunan. Untuk lebih jelas dan detilnya akan dibahas di Tabel 38. Rec: BAB 3 Tabel 38, Halaman 165. Exp: Penentuan bentuk lansekap bangunan dan patternnya 4 Penentuan Shape & Pattern Landscape di pilih bedasarkan kemampuannya untuk
mendukung segala jenis kegiatan dan karakternya (pementasan dan bazaar). Rec: 1. Bentuk Persegi-Panjang Menjadi Pilihan. Dengan pemilihan persegi-panjang segala macam jenis, karakter,
183
ARCHITECTURE CREATE
pola / lay out, dan sirkulasi kegiatan dapat dicakup. Selain itu, pemaksimalan tampungan kapasitas pengunjung dapat optimal. 2. Bidang Datar dan Tidak Berkontur. Bidang datar dipilih karena dirasa sangat universal untuk segala aktivitas. Tidak terkecuali untuk segala aktifitas yang akan ditampung lansekap flat house. Kontur tidak dipergunakan karena dapat menghambat dan
mempersempit lay out dan sirkulasi aktivitas karakter bazaar. Namun tidak menjadi masalah ketika
dipergunakan untuk karakter aktivitas pementasan. Exp: Menentukan sistem sewa lahan lansekap guna mendapatkan income merupakan nilai plus dari bangunan Flat House ini. Dengan adanya pendapatan yang continue sepanjang tahun, lansekap mampu menghadirkan profit 5 Penentuan Sistem Sewa Lahan yang signifikan baik dari lansekap itu sendiri, parkir, cafetaria, dan impact-nya pada penyewaan guest house. Penentuan sistem sewa lahan lansekap dapat dilihat lebih detil pada BAB 2 Tabel 34, Halaman 139. Rec: BAB 2 Tabel 34, Halaman 139. Exp: Analisa parkir area diperlukan dan menjadi poin penting perencanaan bangunan dikarenakan hadirnya flexibility landscape. Imbas dari lansekap yang digunakan sebagai wadah kegiatan adalah hadirnya jumlah
pengunjung kedalam flat house. Jumlah pengunjung event 6 Parking Area pecinan sudah diketahui umum tidaklah sedikit sementara disisi lain lahan yang terbatas menjadi kendala tersendiri. Pemaksimalan daya tampung (parkir umum) dan
efektifitas penempatan dan sistemnya adalah tolak ukur keberhasilan aspek ini. Rec: Dibahas di BAB 3 Sub Bab Analisis Parking Area Sumber : Analisis Penulis, 2011.
184
ARCHITECTURE CREATE
a. Kebisingan. Seperti yang telah dijelaskan pada Tabel 37. Kebisingan dapat dilakukan antisipasi dengan cara : 1. Pemaksimalan penempatan dan quantity vegetasi akan dilakukan sebagai barrier / blokade terdepan dalam meredam kebisingan.
Gambar 117 -118. Vegetasi. Sumber : www.google.co.id.
Vegetasi memang dirasakan kurang maksimal dalam meredam noise di dalam sebuah tempat yang saling berdekatan antara sumber kebisingan dan lokasi/bangunan. Namun, vegetasi tetap dirasakan perlu kehadirannya dikarenakan fungsinya yang juga dapat menjadi peneduh, view alami, dan support terhadap konsep green architecture (walaupun hanya dalam sebatas penempatan tumbuhan alami pada bangunan). Walaupun hanya sedikit efektifitas yang diberikan barrier vegetatioin ini dalam mem-block kebisingan, vegetasi tetap diberikan dalam site karena pertimbangan yang telah dijelaskan diatas.
185
ARCHITECTURE CREATE
2. Peletakan/pemasangan accoustic panels. Panel akustik (lempengan) dipasangkan pada pagar pembatas sirkulasi pada bangunan. 3.
Gambar 119. Pemantulan Sound Oleh Panel Akustik. Gambar120 & 121. Jenis Panel Akustik. Sumber : www.google.co.id.
Panel panel akustik dan absorber sangat mudah di dapatkan di pasaran pada saat ini. Kemudahan penempatan, penggunaan fungsi, dan variant-nya yang berbagai macam menjadikan peralatan ini bagian dari bangunan bangunan era arsitektur modern. 3. Pemasangan accoustic assorber berupa kain penyerap suara pada sepanjang dinding luar hunian flat. Kain peredam ini sebagai last barrier antisipasi kebisingan pada hunian.
Gambar 122 & 123. Jenis Absorber Accoustic. Sumber : www.google.co.id.
186
ARCHITECTURE CREATE
b. Pencahayaan / Lighting. Penggunaan lighting equipment berupa space frame yang moveable & assemble lighting equpment. Peralatan ini dapat mudah di dapatkan di pasaran. Dengan sifatnya yang tidak permanen, peralatan dapat di bongkar ketika tidak dipergunakan.
Gambar 124 & 125. Space Frame Lighting. Sumber : Dukumentasi Penulis, 2011
c. Utility Support.
Tabel 41. Analisa Kebutuhan Utilitas Kegiatan (Karakter Pementasan) .
Jenis Kegiatan
(karakter pementasan) 1. 2. Barongsai 3. 4. 5. Jin Jie 1.
Kebutuhan Keterangan Utilitas

Lampu Penerangan (malam) Panggung (optional) Tidak Butuh Sound System Butuh Peralatan Tenda (VIP) Lavatory Lampu Penerangan (malam)
187
ARCHITECTURE CREATE
2. 3. 4. 1. 2. 3. Pentas Kesenian 4. 5. 6. 7. 1. 2. 3. Konser Music 4. 5. 6. 7. 1. 2. Pemutaran Film 3. 4. 5. Akrobat 1.
Tidak Butuh Sound System Ruang Serba Guna Lavatory Lampu Penerangan (malam) Butuh Panggung (optional) Butuh Sound System Ruang Ganti & Locker Room Wardrobe Room Ruang Serba Guna Lavatory Lampu Penerangan (malam) Butuh Panggung (optional) Butuh Sound System Ruang Ganti & Locker Room Wardrobe Room Ruang Serba Guna Lavatory Butuh Panggung (optional) Butuh Sound System Ruang Serba Guna Tenda (optional) Lavatory Lampu Penerangan (malam)
188
ARCHITECTURE CREATE
2. 3. 4. 5. 6. 7. 1. 2. 3. Wayang Po Tay 4. 5. 6. 7.
Butuh Panggung (optional) Butuh Sound System Ruang Ganti & Locker Room Wardrobe Room Ruang Serba Guna Lavatory Lampu Penerangan (malam) Butuh Panggung (optional) Butuh Sound System Ruang Ganti & Locker Room Wardrobe Room Ruang Serba Guna Lavatory
Tabel 42. Analisa Kebutuhan Utilitas Kegiatan (Karakter Bazaar) .
Jenis Kegiatan
(karakter bazaar) 1. 2. Psr Mlm China 3. 4. Psr Mlm Jie Kao Mee 1. 2.
Kebutuhan Keterangan Utilitas

Lampu Penerangan (malam) Butuh Peralatan Tenda (stand) Ruang Serba Guna Lavatory Lampu Penerangan (malam) Butuh Peralatan Tenda (stand)
189
ARCHITECTURE CREATE
3. 4. 1. 2. Pmrn Workshop Batik 3. 4. 5. 1. 2. Psr Semawis 3. 4. 1. 2. Cap Go Meh 3. 4. 5. 1. 2. Pameran, Sketsa Arch 3. 4. 5. 6.
Ruang Serba Guna Lavatory Lampu Penerangan (malam) Butuh Panggung (optional) Ruang Serba Guna Butuh Peralatan Tenda (stand) Lavatory Lampu Penerangan (malam) Butuh Peralatan Tenda (stand) Ruang Serba Guna Lavatory Lampu Penerangan (malam) Butuh Panggung (optional) Ruang Serba Guna Butuh Peralatan Tenda (stand) Lavatory Lampu Penerangan (malam) Butuh Panggung (optional) Butuh Sound System Ruang Ganti & Locker Room Ruang Serba Guna Lavatory Sumber : Analisis Penulis, 2011.
190
ARCHITECTURE CREATE
Dari analisa diatas, dibutuhkan sebuah utilitas dari bangunan yang akan mensupport segala jenis kegiatan yang ada di landscape area:
FLEEXIBILITY LANDSCAPE IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII PUBLIC I ROOM UTILITY SUPPORT Diagram 7. Kebutuhan Public & Room Support. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
FLEEXIBILITY LANDSCAPE IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
BASIC UTILITY HYDRANT TRASH SYSTEM DRAINAGE SYSTEM ELECTRICITY TOOLS SYSTEM
SHOW UTILITY STAGE LIGHTING EQUIPMENT TENT EQUIPMENT GENERATOR SET SOUND SYSTEM ACCOUSTIC PANEL CHAIR RECLAME POLE
BAZAAR UTILITY WATER TAP LIGHTING EQUIPMENT SITING AREA RECLAME POLE
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII UTILITY SUPPORT Diagram 8. Kebutuhan Utility. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
191
ARCHITECTURE CREATE
Sitting Area
Reclame Pole
Electricity
Water Tap
Hydrant
Lighting Frame
Accoustic Panels
Trash
Genset
Drainage
Needed Equipment
Drainage System
Trash Management
192
ARCHITECTURE CREATE
Water Tap
Lighting System
Water Electrical Support System
193
ARCHITECTURE CREATE
Accoustic Panel I Deflect-out Noise
Sitting Area I Genset I Hydrant

Gambar 126 129. Konsep Penerapan Utility Support. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
Diagram diatas adalah merupakan sebuah konsep perencanaan utility support yang terkait dengan hadirnya berbagai aktifitas masyarakat di flexibility landscape. Tuntutan kebutuhan utilitas haruslah mampu memenuhi variant activity yang dilangsungkan pada lansekap bangunan.
194
ARCHITECTURE CREATE
d. Penentuan Shape & Pattern Landscape. Bentuk Persegi-Panjang Menjadi Pilihan. Dengan pemilihan persegi-panjang segala macam jenis, karakter, pola / lay out, dan sirkulasi kegiatan dapat dicakup. Selain itu, pemaksimalan tampungan kapasitas pengunjung dapat optimal. Bidang Datar dan Tidak Berkontur. Bidang datar dipilih karena dirasa sangat universal untuk segala aktivitas. Tidak terkecuali untuk segala aktifitas yang akan ditampung lansekap flat house. Kontur tidak dipergunakan karena dapat menghambat dan mempersempit lay out dan sirkulasi aktivitas karakter bazaar. Namun tidak menjadi masalah ketika dipergunakan untuk karakter aktivitas pementasan
Gambar 130. Bidang Datar Lanscape. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
195
ARCHITECTURE CREATE
C. ANALISIS PARKING AREA Analisa parkir area diperlukan dan menjadi poin penting perencanaan bangunan dikarenakan hadirnya flexibility landscape. Imbas dari lansekap yang digunakan sebagai wadah kegiatan adalah hadirnya jumlah pengunjung kedalam flat house. Jumlah pengunjung event pecinan sudah diketahui umum tidaklah sedikit sementara disisi lain lahan yang terbatas menjadi kendala tersendiri. Pemaksimalan daya tampung (parkir umum) dan efektifitas penempatan dan sistemnya adalah tolak ukur keberhasilan aspek ini. Kisaran Jumlah Tampung Penghuni (Flat House + Guest House) : Penghuni Flat ( All ) Penghuni Guest House ( All ) Pegawai Retail ( tipe A & B ) Pegawai ( Cleaning, Security, dsb. ) Pengunjung Event ( Area Landscape ) : 300 Orang : 70 Orang
: 100 Orang : 20 Orang +
: 2000 Orang
Total Person In Building
: 3.490 Orang
Kisaran Jumlah Tampung Pengunjung Lansekap ( 4000 m ) dengan asumsi maksimal orang yang hadir : Capacity of Person : 2000 People TOTAL = 3.490 PERSONS ( Penghuni + Pengunjung ) Total perhitungan jumlah daya tampung manusia dalam bangunan dan lansekap diatas akan digunakan sebagai acuan dalam penentuan perhitungan parkir.
196
ARCHITECTURE CREATE
Menggunakan Semi-Basement dan Besement 1 ( 2 Lantai)
Gambar 131. Parkir Tanjakan Setengah Lantai. Sumber : www.google.co.id.
Unit parkir : 4400 m2 Memakai Sistem Tegak Lururs:
Gambar 132. Sistem Tegak Lurus. Sumber : www.google.co.id.
Parkir tegak lurus : 9 kendaraan pada kerb sepanjang 17,5 m Flat House merupakan penggabungan antara Hunian + Toko, Guest House dan Public Area ( Lansekap ). Sehingga sulit untuk menentukan standard perhitungan sebagai tolok ukur besaran daya tampungnya. Maka untuk itu saya melakukan perhitungan tersendiri dengan asumsi logika realistis untuk mendapatkan hasil besaran dan jumlah parkir.
197
ARCHITECTURE CREATE
1. Perhitungan Besaran dan Daya Tampung : Total Person : 3.500 Total Luas Lahan Parkir : 4.400 m SRP Mobil Penumpang Gol.II : 2,50 x 5,00 Sepeda Motor : 0,75 x 2,00
Jumlah Mobil Penghuni (Flat dan Guest House ) + Karyawan: PENGHUNI 50 Kamar Flat : Diasumsikan Max Total Mobil 70 Unit
10 Kamar GH Singlex : Diasumsikan Max Total Mobil 10 Unit 10 Kamar GH Duplex : Diasumsikan Max Total Mobil 20 Unit
KARYAWAN 100 orang : Diasumsikan Max Total Mobil 20 Unit
Jadi, JUMLAH TOTAL MOBIL : 120 UNIT TOTAL LUASAN DIBUTUHKAN (m) : SRP Mobil Gol.II x Total Unit : 12.5 m x 120 Unit : 1.500 m
Jumlah Mobil Pengunjung : PENGUNJUNG 2000 Orang. Asumsi 1000 Orang Memakai Mobil. (1 mobil 4 penumpang). : Diasumsikan Max Total Mobil 25 Unit
Lain-lain ( Tambahan) : Diasumsikan Tambahan Mobil 15 Unit
Jadi, JUMLAH TOTAL MOBIL : 40 UNIT TOTAL LUASAN DIBUTUHKAN (m) : SRP Mobil Gol.II x Total Unit : 12.5 m x 40 Unit : 500 m TOTAL LUASAN MOBIL : (1500 + 500) m = 2.000 m
198
ARCHITECTURE CREATE
Jumlah Motor Penghuni (Flat dan Guest House ) + Karyawan: PENGHUNI 50 Kamar Flat : Diasumsikan Max Total Motor 25 Unit
10 Kamar GH Singlex : Diasumsikan Max Total Motor 5 Unit 10 Kamar GH Duplex : Diasumsikan Max Total Motor 5 Unit
KARYAWAN 100 orang : Diasumsikan Max Total Motor 70 Unit
Jadi, JUMLAH TOTAL MOTOR: 105 UNIT TOTAL LUASAN DIBUTUHKAN (m) : SRP Motor x Total Unit : 1.5 m x 105 Unit : 160 m Jumlah Motor Pengunjung: PENGUNJUNG 2000 Orang. Asumsi 1500 Orang Memakai Motor. Diasumsikan Orang Membawa Motor Sendiri dan Ada Yang Berbocengan. : Diasumsikan Max Total Motor 800 Unit Jadi, JUMLAH TOTAL MOTOR: 800 UNIT TOTAL LUASAN DIBUTUHKAN (m) : SRP Motor x Total Unit : 1.5 m x 800 Unit : 1.200 m
TOTAL LUASAN MOTOR
: (160 + 1.200) m = 1.360 m
TOTAL LUASAN MOTOR TOTAL LUASAN MOBIL
: 1.360 m : 2.000 m
Total Kebutuhan Luasan (mobil+motor) : 3.360 m Total Lasan Parkir Yang Direncanakan : 4.400 m
Untuk 1.030 m (sisa space) akan direncanakan untuk Sirkulasi Parkir. Proposal Final Project | Page 199
ARCHITECTURE CREATE
2. Rancangan Desain Sistem Yang Dipergunakan Sistem Parkir yang diberlakukan pada bangunan Flat House adalah menggunakan sistem parkir berbayar dengan perhitungan durasi lama waktu parkir.
Diagram 9. Diagram Konteks Sumber : NN. 61
Diagram 10. Diagram Data Flow 1. Sumber : NN.
61
NN. 2007. Parkir Pada Sekolah Tinggi Managemen dan Ilmu Komputer Musi Lawas , Lubuk Linggau. Tugas Akhir, Dipublikasikan. Lubuk Linggau : Fakultas Ilmu Komputer STMIK MURA Lubuklinggau.
200
ARCHITECTURE CREATE
Diagram 11. Diagram Data Flow 1( Pencatatan Kendaraan Masuk ), Sumber : NN.
Diagram 12. Diagram Data Flow 1 (Pencatatan Kendaraan Keluar + Hitung Biaya) Sumber : Sumber : NN.
201
ARCHITECTURE CREATE
Kendaraan Masuk
Kendaraan Keluar
Tabel 43 . Rancangan Tabel Kendaraan Masuk dan Keluar dan Relasinya Dengan Operator Sumber : www.google.co.id.
Tabel 44. Rancangan Tabel Operator. Sumber : NN.
202
ARCHITECTURE CREATE
Tabel 45 . Rancangan Tabel Kendaraan Masuk dan Keluar. Sumber : NN62.
Dengan adanyan fitur-fitur atau fasilitas yang disediakan pada sistem yang akan dirancang, dan untuk kemudahan dalam penggunaan sistem ini nantinya, maka diperlukan pengelompokan menu dari fasilitas sistem yang akan dirancang. Pengelompokan menu pada sistem yang akan dirancang dibagi menjadi 5 yaitu menu Sepeda Motor, Konsumen, Pembayaran, Laporan dan Keluar. Menu sepeda motor berisi informasi yang berhubungan dengan tipe, daftar sepeda motor dan daftar harga sepeda motor. Menu Konsumen berisi informasi tentang data detail konsumen. Menu pembayaran berisi informasi pembayaran kredit sepeda motor. Menu laporan terdiri dari laporan pembayaran dan laporan tunggakan. Terakhir, adalah menu keluar yang digunakan untuk keluar dari aplikasi.
62
203
ARCHITECTURE CREATE
Gambar 133 . Form Data Input Operator. Sumber : NN.
Gambar 134 . Form Data Kendaraan Masuk. Sumber : NN.
Gambar 135. Form Data Kendaraan Keluar. Sumber : NN 63.
63
204
ARCHITECTURE CREATE
Gambar 136 . Slip Bukti Parkir. Sumber : NN.
Tabel 46. Laporan Data Kendaraan Masuk /Bulan. Sumber : NN.
Tabel 47 . Laporan Data Pendapatan Parkir /Bulan. Sumber : NN.
205
ARCHITECTURE CREATE
3. Perhitungan Pendapatan Parkir a. Sistem Perhitungan Tarif Parkir. Sistem Tetap, sistem pembayaran besaran tarif yang tidak membedakan lama waktu parkir dari suatu kendaraan. Sistem Berubah Sesuai Waktu (Progresif), sistem pembayaran besaran tarif yang memperhatikan lama waktu parkir suatu kendaraan. Sistem Kombinasi, sistem pembayaran besaran tarif yang mengkombinasikan kedua sistem diatas.
Sistem yang diambil adalah : Sistem Kombinasi ( Tetap + Progresif ).
b. Perhitungan Akumulasi dan Durasi Parkir. Perhitungan ini didasarkan atas asumsi dan analisis secara logis dari penulis. Pengambilan analisa dilakukan pada hari sabtu karena pada hari itu event Pasar Semawis (Jumat-Sabtu-Minggu) dilaksanakan tiap minggunya. Perhitungan analisis parkir hanya mengambil sample acara Pasar Semawis dan tidak terlalu mendetail menganalisa parkir dalam event-event pecinan lain dikarenakan oleh keterbatasan waktu yang diberikan dalam penyusunan Tugas Akhir. Perhitungan income parkir ini-pun bukanlah menjadi rumusan masalah utama (main concern) dalam penyusunan perencanaan project. Concern utama yang disorot dalam project adalah bagaimana merancang ruang parkir yang efektif dengan pemaksimalan tampung di lahan yang terbatas. Perhitungan ini dilakukan atas dasar sebagai bahan tambahan dalam analisa perhitungan pay back periode (investment) bangunan.
206
ARCHITECTURE CREATE
Perhitungan income yang dihasilkan oleh event Pasar Semawis. Dalam 1 tahun Pasar Semawis dilaksanakan sebanyak : Per-Minggu Pasar Semawis Diselenggarakan Sebanyak 3 Kali Per-Bulan 12 Kali ( Asumsi 1 Bulan = 4 Minggu ) Per-Tahun 144 Kali Penyelenggaraan. Asumsi Pasar Semawis diselenggarakan dari mulai pagi-sore untuk mengganti event lain yang tidak di cantumkan dalam perhitungan (Acara Pasar Semawis Sendiri Seharusnya Diselenggarakan Pada Pukul 17.00 s/d 11.00 WIB). Data analisis parkir ini tidaklah bersifat mutlak kebenarannya, dikarenakan bukan atas dasar hasil uji penelitian yang mendalam dan terperinci.
Tabel Beserta Analisis Perhitungan di halaman selanjutnya:
207
ARCHITECTURE CREATE
Tabel Perhitungan Akumulasi dan Volume Parkir Dari Pukul 07.00 19.00 WIB.
Tabel 48 . Perhitungan Akumulasi dan Volume Parkir. Sumber : Analisis Penulis, 2011. Grafik Perhitungan Akumulasi dan Volume Parkir Dari Pukul 07.00 19.00 WIB
Grafik 7. Perhitungan Akumulasi dan Volume Parkir. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
208
ARCHITECTURE CREATE
Tabel Hasil Perhitungan Pendapatan Parkir / Hari (kombinasi tarif tetap dan progressive) Diterapkan Sistem Hitung Kombinasi (pukul rata tarif berbagai jenis kendaraan) Sistem Tarif Tetap Rp. 1.000,-/1 Jam Pertama dan Rp. 500,-/1 Jam Berikutnya
NB : X Adalah Waktu Jumlah Kendaraan Masuk-Keluar Atas Asumsi Logis (Dalam Satu Hari) Perhitungan Jumlah Kendaraan Bukan Hasil Penelitian. Tabel 49. Perhitungan (Kombinasi) Pendapatan Parkir. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
Dari hasil perhitungan diatas, didapatkan : Hasil perhitungan pada 1000 kendaraan atas dasar tarif tetap pukul rata segala jenis kendaraan Rp. 1000,- adalah : Income : Rp. 1.000.000,00/Hari Hasil perhitungan atas dasar tarif progressive pada 1000 kendaraan atas dasar tarif tetap pukul rata segala jenis kendaraan Rp. 1000,- /1 Jam Pertama dan Rp. 500,-/1 Jam Berikutnya, adalah : Income : Rp. 1.163.000,00/Hari Income yang dijadikan patokan perhitungan adalah average dari jumlah 2 variabel ( sistem tetap dan progressive ), yaitu : Rp. 1.000.000,00 + Rp. 1.163.000,00 / 2 = Rp 1.081.500,00
209
ARCHITECTURE CREATE
Pendapatan Parkir Per-Tahun : Per-Tahun 144 Kali Penyelenggaraan event Pasar Semawis, maka: Rp. 1.081.500,00 x 144 = Rp. 155.736.000,00 Income yang diperoleh parkir bangunan Flat House Pecinan dalam satu tahun adalah : Rp. 155.736.000,00
D. NILAI INVESTASI PROYEK
Menetukan room supply for guest house di Kawasan Pecinan: Berdasarkan data (grafik 1.) Monografi Kelurahan Kranggan, Semarang Tengah dalam Angka 2011. Diperoleh data sebagai berikut :
Wisatawan mancanegara sebanyak 525 jiwa Wisawatan nusantara sebanyak 50.159 jiwa Jumlah total wisatawan yang berkunjung ke Kawasan Pecinan sebanyak 50.684 jiwa. Selama tahun 2011 diasumsikan bahwa terdapat 8 bulan dengan persentase kunjungan lebih dari 11%.Sehingga :
210
ARCHITECTURE CREATE
525 turis mancanegara 8 bulan = 65 turis/ sebulan 65 turis diasumsikan tinggal di guest house selama dua hari, sehingga 65 : 2 hari = 32,5 turis/musim. Dalam seminggu maka akan diperoleh jumlah turis mancanegara yaitu 32 turis/4 minggu = 8 orang/minggu. Diasumsikan bahwa perbandingan turis yang tinggal di hotel antara mancanegara dengan nusantara adalah 1:2 sehingga, Turis nusantara yang datang dalam seminggu adalah 2x8 turis mancanegara/minggu=16 turis. Jumlah kamar yang dibutuhkan adalah 8+16=24 kamar. Suplai kamar yang disediakan oleh guest house adalah 20 kamar.
Besarnya investasi pada bangunan dapat dihitung dan diketahui berdasarkan property size bangunan dan komponen master budget. Komponen master budget meliputi building cost, fix equipment, site development, total constrauction, moveable equipment, akuisisi lahan, professional fees dan admninistrativ cost. Analisa mengenai komponen-komponen tersebut dapat diamati lebih lanjut pada penjelasan di bawah ini :
211
ARCHITECTURE CREATE
1. Property Size Luas Lahan Direncanakan : 9420 m No 1 2 3 Area KDB KTLK KTLL Prosentase 60 % Luas Lahan 80 % Luas Lahan 70 % Luas Lahan Jumlah (m) 5.652 7.536 6.594
Tabel 50. Property Size. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
Pembagian Luasan Lantai Dasar No 1 2 3 4 5 Area Hunian Sirkulasi Ruang Dukung Ruang Sosial Retail Prosentase 45 % 30 % 9% 13 % 3% Jumlah Jumlah (m) 2575 1695,6 520,54 734,76 193 5.652 m
Tabel 51. Pembagian Luasan Lantai Dasar. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
2. Area Landscape No 1 2 3 4 5 Nama Ruang Parkir Sirkulasi Taman Area Pendukung Fleksibility Space Luas Area
30% Luas Lahan Lingkungan 5 % Luas Lahan Lingkungan 10% Luas Lahan Lingkungan 55% Luas Lahan Lingkungan
Luas (m) 1130 188 376,8 2072 3.768 m
Jumlah
Tabel 52. Area Landscape. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
212
ARCHITECTURE CREATE
3. Luasan Area Terbangun
INDOOR - PUBLIC
Zona Ruang No. Ruang Lobby Receptionist Equipment Store Room Serve Room Control Room Lavatory Office Marketing Executive Officer 6 Personal Manager Acounting Manager Meeting Public Room Retail Mini Market 7 ATM Drug Store & Policlinic Cafetaria Chinese Cafe 8 Kitchen Lavatory 9 10 Wardrobe Ruang Artist (Pentas) Ruang Serba Guna Security Musholla 4 68.75 4 1 Unit Unit 16 68.75 100 1 Unit 100 133 95.1 2 25 63 1 1 4 2 1 Unit Unit Unit Unit Unit 133 95.1 8 50 63 50 63 236.1 37.97 3 32.37 4 3 1 Unit Unit Unit 151.88 9 32.37 193.25 22.88 1 Unit 22.88 15.4 1 Unit 15.4 15.14 1 Unit 15.14 97.88 22.23 22.23 1 1 Unit Unit 22.23 22.23 11 5 16 1 1 4 Unit Unit Unit 11 5 64 11 1 Unit 11 & Luas (m) 88 Jumlah 3 Sat. Unit Luasan Total (m) 264 Sirkulasi Propoerty Size 264
2 3 4 5
11 11 5 64
30 %
11
100 16 68.75
213
ARCHITECTURE CREATE
JUMLAH LUASAN JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30%
734,7 955
Tabel 53. Luasan Area Indoor Terbangun (Public). Sumber : Analisis Penulis, 2011. INDOOR - SERVICE
Zona Ruang No. Ruang Gudang Dapur House Keeping Control Room Locker Room Ruang Makan 2 dan Istirahat Lavatory Gudang Peralatan Ruang Service Laundry Ruang Linen Mechanical Room MEE 6 Ruang Pompa Ruang Genset IPAL Ground Tank Lift 7 Lift Barang Lift Passanger 5.86 11,7 1 3 Unit Unit 5.86 35.10 JUMLAH LUASAN JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30% 520.54 676,702 40.96 22.5 30 28 100 9 1 1 1 1 1 Unit Unit Unit Unit Unit 22.5 30 28 100 9 189.5 30 1 Unit 30 36 1 Unit 36 30 47 1 1 Unit Unit 30 47 18 24.36 52.5 1 1 1 Unit Unit Unit 18 24.36 52.5 255.86 Luas (m) 34.22 Jumlah 1 Sat. Unit Luasan Total (m) 34.22 Sirkulasi Propoerty Size 34.22
30 %
Tabel 54. Luasan Area Indoor Terbangun (Service). Sumber : Analisis Penulis, 2011.
214
ARCHITECTURE CREATE
INDOOR HOUSING ( PRIVATE )

Zona Ruang No. Ruang Luas (m) Jumlah Sat. Luasan Total (m) Sirkulasi Propoerty Size
Hunian Flat Triplex Type 55 Hunian

1
Triplex lt.1 Hunian Triplex lt.2

55 25 Unit 1375
1375
Housing Private
Hunian Triplex lt.3 Hunian Guest House

2
30 %
Singlex Type 48 Duplex Type 72
48
10
Unit
480
1200
72
10
Unit
720 JUMLAH LUASAN 2575 3347,5
JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30%
Tabel 55. Luasan Area Indoor Terbangun (Housing). Sumber : Analisis Penulis, 2011.
215
ARCHITECTURE CREATE
OUTDOOR PARKING AREA and LANDSCAPE

Zona Ruang No. Ruang Luas (m) Jumlah Sat. Luasan Total (m) Sirkulasi Propoerty Size
Parking Semi
1
Basement
Unit -
Basement lt. 1 30 %
Parking & Landscape
Landscape Flexibility Landscape

2 2072 1 Petak 2072 2637,2 188 1 Petak 188
Taman
Area Pendukung
376,8 1 Unit 376,8 JUMLAH LUASAN JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30% 2637,2 3768
Tabel 56. Luasan Area Outdoor Terbangun. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
Dari tabel di atas maka dapat diketahui bahwa total kebutuhan ruang yang diperoleh dari penggolongan fungsi dan kegiatan adalah 5.652 m. Kebutuhan ruang tersebut dianggap sebagai kavling efektif dimana pada nantinya akan berbentuk bangunan.
4. Building Cost Building cost terdiri dari biaya standar dan nonstandar. Building cost standar adalah kavling efektif atau kavling terbangun dikalikan dengan harga standart konstruksi bangunan flat house. Pada bangunan Flat House ini terdiri dari massa bangunan 3 lantai. Sedangkan building cost nonstandar adalah biaya peralatan yang diinstalasi ketika pembangunan gedung Menurut PERMEN No. 18 Tahun 2007, umur ekonomis bangunan hunian vertikal seperti rusunawa maupun apartment, ditentukan
216
ARCHITECTURE CREATE
berdasarkan tingkat keamanan konstruksi bangunan dan diperhitungkan selama 30 tahun. Sedangkan jika diklasifikasi bedasarkan struktur bangunan, jenis material, maintenance, bentuk bangunan, dan efek pemakaian diasumsikan pula umur ekonomis bangunan lebih-kurang 30 tahun. Pembangunan Perumahan di Kawasan Kranggan Kecamatan Semarang Tengah Harus Memenuhi Ketentuan di bawah ini sesuai dengan PerBup 11 Tahun 2007.
Kawasan Budidaya No 1 2 3 4 Ketentuan Di Luar Kawasan Resapan Air Kapling Minimal KDB Maksimum KTLK Maksimum KTLL Maksimum 125m 50 % 80 % 70 %
Tabel 57. Ketentuan Prosentasi Lahan Sumber : PerBup 11 Tahun 2007
LUAS LAHAN : 9420 m
Luas Lahan Yang Direncanakan Sebagai Site dari Bangunan adalah seluas 9420 m. KDB : 9420 m x 60 % = 5.652 m KTLK : 9420 m x 80 % = 7.536 m KTLL : 9420 m x 70 % = 6.695 m Luas Dasar Bangunan Harga Bangunan Diketahui bahwa standar harga bangunan per m di daerah Semarang Tengah untuk bangunan gedung bertingkat sederhana adalah: = Rp 4.200.000,= 5.652 m
217
ARCHITECTURE CREATE
Bangunan Gedung Bertingkat

No Fungsi Bangunan Kelas A Mewah Kelas B Bagus Klasifikasi Kelas C Standard Kelas D Sederhana
PERMUKIMAN 1. Wisma/ 8.200.000 4.625.000 2.837.500 Rumah Tinggal FASILITAS USAHA 1. Industri/ 10.887.500 8.625.000 5.100.000 Gudang 2. Perdagangan/ 12.675.000 9.018.750 6.362.500 Perkantoran Tabel 58. Standar Harga Bangunan Bertingkat di Semarang Tengah Sumber : http://semarang.go.id/cms/investasi/ijin/upt/imb.html Diunduh 30 Sepetember 2011.
1.918.750
2.575.000 3.706.250
Koefisien 1,120
Indeks Harga Satuan Setiap M2 Bangunan : Bangunan 2 lantai : 1,090
Bangunan 3 lantai
Bangunan 4 lantai Bangunan 5 lantai Bangunan 6 lantai Bangunan 7 lantai Bangunan 8 lantai : : : : :
:
1,135 1,162 1,197 1,236 1,265
1,120
Sumber : http://semarang.go.id/cms/investasi/ijin/upt/imb.html
Maka, harga Total Building Construction Berlantai 3 adalah : Rp 8.200.000,00 x 1,120 = Rp. 9.184.000,00 Luas bangunan yang menjadi site development 5652 m Maka Harga Bangunan: Luas Bangunan x Harga Konstruksi Bangunan Per m 5652 m x Rp. 9.184.000,00 = Rp. 51.907.968.000,00
218
ARCHITECTURE CREATE
Perincian Biaya Konstruksi Standard Biaya Konstruksi Total Standard : Rp 51.907.968.000,00
No 1 2 3 4 5 6 7 8
Biaya Konstruksi Pondasi Struktur Lantai Dinding Plafond Atap Utilitas Finishing Jumlah
Prosentase 10% 35% 10% 10% 8% 10% 10% 7%
Jumlah Rp. 5.190.796.800 Rp. 18.167.788.800 Rp. 5.190.796.800 Rp. 5.190.796.800 Rp. 4.152.637.440 Rp. 5.190.796.800 Rp. 5.190.796.800 Rp. 3.633.557.760 Rp. 51.907.968.000
Tabel 59. Biaya Konstruksi Standard Sumber : Analisis Penulis
Perincian Biaya Konstruksi Non-Standard Biaya Konstruksi Total Non-Standard : Rp 4.327.000.000,00
Tabel 60. Biaya Konstruksi Non-Standard. Sumber : Analisis Penulis, 2011.
219
ARCHITECTURE CREATE
5. Master Budget
No 1
Biaya Konstruksi Building Cost

Standard Construction + Non-Standard Construction
Jumlah Rp. 51.907.968.000 + Rp. 4.327.000.000 : Rp. 56.234.968.000 Rp. 2.215.584.000 Rp. 1.215.584.000 +
Rp. 350.000.000
2 3
Fix Equipment Site Development

+ Akuisisi Ganti Rugi : 35 Bangunan Tak Ber-IMD Di Slump Area ( Rp. 10jt / Hunian Liar ) Rp. 10.000.000 x 35 Hunian Liar
Akuisisi Lahan +
5 % Hak Milik + 10 % Tax : Rp. 818.400.000,00
Rp. 5.456.000.000 + Rp. Rp. 818.400.000 250.000.000
Moveable Equipment
Bangunan Building Only. Hunian Tidak Berperabot. (Asumsi tidak memakai standard AIA)
6 7
Profesional Fees ( AIA Standard)

Konsultan Perencana + Pengawas
Rp. 2.215.584.000 Rp. 1.734.016.560
Administrative Costs
Pay For Government 1-10%. Tot. Construction Cost x 3%
Total Master Budget
Rp. 70.490.136.560
Tabel 61. Master Budget Sumber : Analisis Penulis, 2011.
220
ARCHITECTURE CREATE
6. Pendapatan Per Tahun
No
Nama Ruang
Luas (Jual) Unit (Sewa)
Harga/m ( Jual )
N/W/M/Y ( Sewa )
Income/Tahun
Jual dan Sewa Unit Hunian Unit 3 lt. Hunian Flat Triplex L : 165 m Dibanderol: Rp.1,5 M Rp. 1,5 M/ Unit ( 25 Unit) Rp Guest House Duplex 1 10 Unit Rp Rp 800.000/N 5.500.000/W 20.000.000/M Rp. 37.500.000.000
Total Habis Terjual Asusmsi Dalam 3 Tahun Semua Unit Habis Terjual
Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp.
2.400.000.000 2.200.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.150.000.000 1.200.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 1.000.000.000 1.050.000.000
Rp 200.000.000/Y Income Rata Rata Pertahun ( ( N+W+M+Y ) / 4 Varibel Waktu ) Rp Guest House Singlex 10 Unit Rp Rp 400.000/N 2.500.000/W 10.000.000/M
Rp 100.000.000/Y Income Rata Rata Pertahun ( ( N+W+M+Y ) / 4 Varibel Waktu ) Jumlah Sewa Unit Retail Retail ATM 2 Mini Market Drug Store Chinese Cafe Ruang Serba Guna 3 Unit 4 Unit 1 Unit 1 Unit 1 Unit Jumlah Sewa Landscape
30 Stand / Malam
Rp. 40.700.000.000
Rp. 2.000.000/ M Rp. 4.500.000/ M Rp. 3.000.000/ M Rp. 30.000.00/ M Rp. 300.000 / N
Rp. 72.000.000 Rp. 180.000.000 Rp. 30.000.000 Rp. 300.000.000 Rp. 30.000.000 Rp. 612.000.000
Rp. 50.000 (sewa/m) 3 Halaman Multi Fungsi (Fleksibel Room) 2207 m Rp. 100.000 (sewa/m) Rp. 100.000
(per-stand 3m) Pasar Semawis ( 3 hari / Minggu ) 30 Stand / Malam (per-stand 3m) Psr Mlm China ( 3 hari / Tahun ) 30 Stand / Malam (per-stand 3m)
Rp.
648.000.000
Rp.
27.000.000
Rp.
18.000.000
221
ARCHITECTURE CREATE
(sewa/m)
Psr Mlm Jie KM ( 2 hari / Tahun ) 30 Stand / Malam
Rp. 100.000 (sewa/m)
(per-stand 3m) Pameran Batik ( 3 hari / Tahun )
Rp.
27.000.000
LANJUTAN Rp.5.000.000 (sewa/mlm) Rp.5.000.000 (sewa/hr)

Pentas Kesenian ( 10 hari / Tahun )
Rp.
50.000.000
Barongsai ( 20 hari / Tahun )
Rp.
50.000.000
Rp. 500.000 (sewa/mlm)
Perunjukan Wayang Poo Tay Hie ( 30 hari / Tahun )
Rp.
15.000.000
Rp.2.500.000 (sewa/mlm) Halaman Multi Fungsi (Fleksibel Room) Rp.34.000 (sewa/m) 2207 m
Festival Jin Jie ( 4 hari / Tahun )
Rp.
10.000.000
Rp5.000.000 (sewa/mlm)
Festival Perayaan Kong Co ( 3 hari / Tahun )
Rp.
15.000.000
Festival Konser Music Mandarin / Artis Ibukota ( 2 hari / Tahun )
Rp.
100.000.000
30 Stand / Malam
Rp.100.000 (sewa/m)
(per-stand 12 m)
Pameran Arsitektur Pecinan dan Lokal ( 3 hari / Tahun )
Rp. 108.000.000
Pertunjukan Akrobat,
Rp.34.000 (sewa/m)
Magician, dan Beladiri Shaolin ( 3 hari / Tahun )
Rp.
153.714.000
Jumlah
Rp. 1.221.714.000
222
ARCHITECTURE CREATE
Rp. 155.736.000/ Tahun +
Parking Area
4.400 m
Rp. 50.000.000 (Asumsi Hari Raya China dalam Satu Tahun)
Rp. 205.736.000
Jumlah Total Pendapatan Pertahun
Rp. 205.736.000 Rp. 5.239.450.000
Tabel 62. Pendapatan Per Tahun Sumber : Analisis Penulis, 2011.
7. Perhitungan Pay Back Periode
No 1 2 3 4 5
Komponen Biaya Total Pendapatan Kotor Per Tahun Biaya Operasional Pengelolaan Biaya Promosi dan Asuransi Biaya Tetap ( Pajak ) Biaya Tak Terduga Rp. 5.239.450.000 Rp. Rp. Rp. Rp. 250.000.000 41.120.000 90.000.000 100.000.000
Jumlah Pendapatan Kotor / Tahun Total Biaya Investasi

( dikurangi )
Rp. 5.239.450.000 Rp. 70.490.136.560 Rp. 40.700.000.000 : Rp. 29.790.136.560
Total Income Penjualan Hunian Flat Type 55.

Surplus/Thn = (Pendapatan Kotor/Thn) (Pengeluaran/Thn) = Rp. 5.239.450.000 - Rp. 481.120.000 = Rp. 4.758.330.000
Pay Back Periode

= Rp. 29.790.136.560 / Rp. 4.758.330.000 = 6,26 Tahun
6,3 Tahun
Tabel 63. Perhitungan BEP Sumber : Analisis Penulis, 2011.
223

Proposal Pecinan - Bab 3 - FLAT HOUSE PECINAN

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Proposal Pecinan - Bab 3 - FLAT HOUSE PECINAN

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ARCHITECTURE CREATE

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

a. Alur Penghuni Flat House.

Guest house (singlex)

Guest house (duplex)

Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

b. Alur Wisatawan Penyewa Guest House.

Hunian Flat (triplex)

Guest house (singlex)

Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

c. Alur Wisatawan Tamu Penghuni Flat House.

Guest house (singlex)

Guest house (duplex)

Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

d. Alur Kegiatan Karyawan.

Musholla Parkir Karyawan Ruang Kontrol R. Ganti / locker

Diagram 4. Alur Kegiatan Karyawan. Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Alur Kegiatan Pengelola.

Diagram 5. Alur Kegiatan Pengelola. Sumber : Analisis Penulis, 2011.

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

Perencanaan Flat House

Area parkir diletakkan dekat dengan jalan raya.

Area Parkir dekat dengan jalan raya.

Ruang-ruang dalam kategori publik sebaiknya mudah dijangkau dan ditemukan.

Ruang publik berada di area landscape, mudah dijangkau

Tidak menuntut untuk jauh dari kebisingan sehingga tidak

Proposal Final Project | Page

FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER III ANALYSIS & RECONCILIATION

View menjadi daya tarik utama bagi pengunjung agar tinggal.

Lokasinya masih dapat dicapai dari ruang servis.