Evaluasi Investasi

1. Pengertian
Investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang,
dimana selain investasi tersebut perlu pula di sadari dari awal bahwa investasi
akan diikuti oleh sejumlah pengeluaran lain yang secara periodic perlu
disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation
cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang
tidak dapat dihindarkan.
Berdasarkan pengertian diatas terdapat dua pertanyaan mengenai
investasi yaitu pertanyaan pertama, apakah investasi tersebut memberikan
manfaat ekonomis terhadap perusahaan ? dan pertanyaan kedua yaitu, apakah
investasi yang dimaksud sudah merupakan pilihan yang optimal dari berbagai
kemungkinan yang ada? Untuk menjawab pertanyaan diatas diperlukan
analisis evaluasi investasi yang bisa menjelaskan apakah kegiatan investasi
tersebut akan menjajikan suatu keuntungan (profit) dalam jangka panjang
atau tidak. Sementara itu, untuk menjelaskan apakah pilihan yang akan
diambil sudah merupakan pilihan yang terbaik dari pilihan alternative yang
tersedia, perlu dilakukan analisis pemilihan alternative.
Secara umum kegiatan investasi akan menghasilkan komponen cash
flow seperti gambar di bawah ini :

Gambar 1. Cash Flow Investasi

Keterangan :

OC
MC
OH

: Operation Cost (Biaya Operasional)

: Maintenance Cost ( Biaya Perawatan)
: Over Houl
Terdapat beberapa metode dalam mengevaluasi kelayakan investasi

dan yang umum dipakai, yaitu :

a. Metode Net Present Value (NPV)
b. Metode Annual Equivalent (AE)
c. Metode Internal Rate of Return (IRR)
d. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
e. Metode Payback Peride (PBB)
Pada dasarnya semua metode tersebut konsisten satu sama lain,
artinya jika dievaluasi dengan metode NPV, dan metode lainnya akan
menghasilkan rekomendasi yang sama, tetapi informasi spesifik yang
dihasilkan tentu akan berbeda. Oleh karena itu, dalam praktiknya masingmasing metodesering dipergunakan secara bersamaan dalam rangka
mendapatkan gambaran yang lebih kontrahensif terhadap perilaku investasi
tersebut.
2. Metode Net Present Value (NPV)
Net Present Value adalah metode menghitung nilai bersih (netto) pada
waktu sekarang (present). Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal
perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode
tahun ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi .

Gambar 2. Asumsi Present

Dengan pemikiran, metode NPV pada dasarnya memindahkan cash flow yang
menyebar sepanjang umur investasi ke waktu awal investasi ( t = 0) atau
kondisi present, tentu saja dalam menerapkan konsep evaluasi uang.

Suatu cash flow investasi tidak terlalu dapat diperoleh secara lengkap,
yaitu terdiri dari cash-in dan cash-out, tetapi mungkin saja hanya dapat diukur
langsung aspek biaya atau benefitnya saja. Contoh, jika kita melakukan
investasi dalam rangka memperbaiki atau menyempurnakan salah satu bagian
saja dari sejumlah rangkaian fasilitas produksi, sehingga yang dapat dihitung
hanya komponen biayanya saja, sedangkan komponen benefitnya tidak dapat
dihitung karena masih merupakan rangkaian dari satu system tunggal. Jika
demikian, maka cash flow tersebut hanya terdiri dari cash-flow atau cash-in.
cash flow yan benefit saja perhitungannya disebut dengan Present Worth of
Benfit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan hanya cash out (cost)
disebut dnegan Present Worth of Cost (PWC). Sementara itu, NPV diperoleh
dari PWB-PWC.
Untuk mendapatkan nilai PWB, PWC, dan NPV dipakai formula
sebagai berikut :

Gambar 3. Rumus Perhitugan PWB, PWC, dan NPV

Kriteria Keputusan :
Jika :
NPV > 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak (feasible)
NPV < 0 artinya investasi tidak menguntungkan/layak (unfeasible)

Contoh Soal :
Diketahui:

 Investasi (I)

= 120 juta rupiah

Annual Benefit/Pemasukan Rata Rata (Ab)

= 30 juta / tahun

Annual Cost/Biaya operational (Ac)

= 10 juta/tahun

Nilai Sisa (S)

= 50 juta

Overhoul/Perawatan Berat (OH) t=5

= 15 juta

Umur Investasi (n)

= 8 tahun

Suku Bunga (i)

= 12% / tahun

Gambar 4. Grafik Cash Flow Investasi

Jawab :

NPV = -I + Ab (P/A,i,n) + S (P/F,i,n) Ac (P/A,i,n) Oh (P/F,i,n)

NPV = -120 + 30 (P/A,12,8) + 50 (P/F,12,8) 10 (P/A,12,8) 15 (P/F,12,5)
NPV = - 120 + 30 (4,968) + 50 (0,4039) 10 (4,968) 15 (0,5674)
NPV = - Rp 9.956 juta
Karena NPV = - Rp 9.956 juta < 0, maka investasi tersebut tidak layak
ekonomis (unfeasible) dan tidak direkomendasikan untuk diterapkan
3. Metoda Annual Equivalent (AE)
Metode Annual Equivalent (AE) konsepnya merupakan kebalikan dari
metode NPV. Jika pada metode NPV seluruh aliran cash ditarik pada posisi
present, sebaliknya pada metode AE ini aliran cash justru didistribusikan
secara merata pada setiap periode waktu sepanjang umur investasi, baik cashin maupun cash-out.

Gambar 5. Cash Flow

Keterangan :
I = investasi
S = nilai sisa
EUAB = equivalent uniform annual of benefit
EUAC = equivalent uniform annual of cost
Ab = annual benefit
Ac = annual cost
G = gradien
N = umur investasi

Hasil pendistribusian secara merata dari cash-in menghasilkan ratapendapatan per tahun dan disebut dengan Equivalent Uniform Annual of

Benefit (EUAB).
Sedangkan hasil pendistribusian cash-out secara merata disebut dengan
Equivalent Uniform Annual of Cost (EUAC).
EUAB dikurangi EUAC disebut dengan Annual Equivalent
(AE).
Berdasarkan konsep tersebut diperoleh persamaan umum(formula)
sebagai berikut :

Keterangan :

Cb = cash flow benefit

Cc = cash flow cost
Cf = cash flow utuh (benefit + cost)
FBA = faktor bunga annual
t

= periode waktu

n = umur investasi
Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak secara
ekonomis atau tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode
AE, yaitu :

Jika AE > 0, artinya investasi akan menguntungkan/layak(feasible)

Jika AE < 0 artinya investasi tidak menguntungkan/tidaklayak (unfeasible)
Kalau rencana investasi tersebut dinyatakan layak, makadirekomendasikan
untuk dilaksanakan. Jika ternyata tidaklayak, rencana tersebut tidak
direkomendasikan untukdilanjutkan.Namun, layak atau tidaknya suatu
rencana

investasibelumlah

merupakan

keputusan

akhir,

sering

kalipertimbangan-pertimbangan tertentu ikut pulamemengaruhi keputusan

yang akan diambil.
4. Metoda Benefit Cost ratio
Benefit Cost Ratio merupakan salah satu metode kelayakan investasi.
Pada dasarnya perhitungan metode kelayakan investasi ini lebih menekankan
kepada benefit (manfaat) dan pengorbanan (biaya/ cost) suatu invetasi, bisa
berupa usaha, atau proyek. Pada umumnya jenis invetasi yang sering
digunakan adalah proyek-proyek pemerintah dimana benefitnya jenis benefit
langsung, manfaatnya akan terasa langsung pada masyarakat banyak.
Sebagai contoh dari proyek pemerintah adalah proyek pembangunan
jalan tol Pasupati. Nilai benefit atau manfaat yang bisa didapatkan dari
proyek tersebut misalnya efisiensi waktu tempuh antara Jakarta-Bandung,
kenyamanan berkendara karena jalan yang dipakai dibuat senyaman mungkin
dan peningkatan produktivitas lahan tersebut. Namun tidak hanya
mendatangkan manfaat saja, investasi juga mendatangkan pengorbanan yang
digolongkan kedalam cost. Jadi suatu invetasi atau proyek tidak bisa terlepas
dari benerfit dan cost.

Benefit cost ratio analysis secara matematis merupakan perbandingan

nilai ekuivalen semua benefit terhadap nilai ekuivalen semua biaya.
Perhitungan ekuivalensi bisa menggunakan salah satu dari beberapa analisis.
Contohnya :
B/C= PWbenefit/(PW cost)= FWbenefit/Fwcost=AWbenefit/Awcost
Untuk kriteria pengambilan keputusan untuk alternatif tunggal adalah
dengan cara melihat nilai dari B/C apakah besar dari sama dengan satu
atau kecil dari satu.
-Jika B/C 1 , maka alternatif investasi atau proyek layak (feasible),
diterima
-Jika B/C < 1 , maka alternatif investasi atau proyek tidak layak (not
feasible)
Contoh alternatif tunggal :
Sebuah perusahaan sedang
peralatanbaru seharga Rp.

mempertimbangkan

untuk

membeli

35.000.000. Dengan peralatan baru itu

bisa dilakukan penghematan sebesar Rp.500.000 per tahun selama 5 tahun.

Pada akhir tahun ke 5 peralatan itu memiliki nilai jual sebesar
40.000.000. apabila tingkat pengembalian 9% per tahun. Apakah
pembelian peralatan baru tersebut menguntungkan?
Penyelesaian :
Dengan menggunakan pendekatan present worth maka semua biaya dan
benefit ditarik ke present
B/C= (500.000 (P/A,9%,5)+40.000.000 (P/F,9 %,5))/
B/C= (500.000 (3,88966)+40.000.000 (0,64993))/

35.000.000
35.000.000

B/C= 0,79
karena kurang dari 1 maka investasi pembelian peralatan baru tidak layak
atau tidak menguntungkan.
Alternatif Majemuk

Analisis Benefit Cost Ratio banyak merupakan alternatif yang

jumlahnya lebih dari satu. Untuk menghitung analisis alternatif banyak
maka harus dilakukan secara inkremental seperti pada rate of return.
Kriteria pengembalian keputusan berdasarkan nilai B/C yang diperoleh.
Jika dari 2 alternatif yang dibandingkan diperoleh nilai B/C 1 , maka
alternatif dengan biaya yang lebih besarlah yang dipilih. Namun jika dari
dua alternatif yang dibandingkan diperoleh nilai B/C<1, maka alternatif
dengan biaya yang lebih kecil yang dipilih
Contoh :
Sebuah perusahaan akan membeli sebuah mesin untuk meningkatkan
pendapatannya. Dual alternatif mesin dengan usia pakai masing-masing
sama yaitu 10 tahun ditawarkan kepada perusahaan :
Mesin

Harga beli

Keuntungan per
tahun

Nilai sisa di akhir

usia pakai (Rp)

3.000.000

700.000

1.000.000

3.500.000

800.000

1.500.000

Dengan MARR 15% per tahun, tentukan mesin yang harus dibeli
Penyelesaian :
urutan alternatif : Do Nothing (DN), Mesin X, Mesin Y
membandingkan DN dengan mesin X
Tahun

DN (1)

Mesin X (2)

Inkremental
(3)=(2) (1)

-3.000.000

-3.000.000

1-9

700.000

700.000

10

1.700.000

1.700.000

B/C= (700.000 (P/A,15%,10)+1.000.000 (P/F,15%,10))/3.000.000

B/C= (700.000 (5,01877)+1.000.000 (0,24718))/3.000.000

B/C= 1,25 , Nilai B/C 1, pembelian X layak dilakukan

Membandingkan mesin X dan mesin Y :
Tahun

Mesin X (1)

Mesin Y (2)

Inkremental
(3)=(2) (1)

-3.000.000

-3.500.000

500.000

1-9

700.000

800.000

100.000

10

1.700.000

2.300.000

600.000

*1,7 juta dan 2,3 juta merupakan penjumlahan annual benefit dengan salvage
value
B/C= (100.000 (P/A,15%,10)+500.000 (P/F,15%,10))/500.000
B/C= (100.000 (5,01877)+500.000 (0,24718))/500.000
B/C= 1,24 ,
Nilai B/C 1, pembelian Y layak dilakukan, namun sebelum itu, untuk kasus
dengan banyak alternatif yang bertipikal mutually exclusive, maka jika 2
alternatif menghasilkan Nilai B/C 1, maka lihat cost yang paling tinggi.
Maka dengan perhitungan B/C dan nilai cost yang tinggi, alternatif jatuh pada
alternatif Y.
Contoh soal berbeda alternatif, dengan berbeda usia pakai.
Sebuah perusahaan sedang mempertimbangkan untuk mengganti mesin
lama dengan mesin baru. Tiga buah alternatif tersedia dengan data sebagai
berikut :
A

Investasi awal
(Rp.)

6.000.000

12.000.000

15.000.000

Keuntungan/tah
un

700.000

1.000.000

1.200.000

Usia pakai
(tahun)

10

20

20

Mesin baru yang akan dibeli direncanakan untuk digunakan selama 20 tahun.
Oleh karena usia pakai mesin A hanya 10 tahun, maka pada akhir tahun ke10, mesin itu dapat digunakan dengan mesin lain dengan konsekuensi
ekonomi yang sama. Setiap alternatif tidak memiliki nilai sisa. Tentukan
mesin mana yang layak dibeli jika menggunakan MARR 6% per tahun
Penyelesaian
Urutan alternatif : DN,A,B,C
membandingkan DN dengan mesin A :
Tahun

DN (1)

Mesin A (2)

Inkremental
(3)=(2) (1)

-6.000.000

-6.000.000

1-9

700.000

700.000

10

-6.000.000

-6.000.000

700.000

700.000

700.000

700.000

11-20

B/C=
700.000

(P/A,6%,20))/(6.000.000+6.000.000(P/F,6%,10))
B/C= (700.000 (11,46992))/(6.000.000+6.000.000(0,55839))
B/C= 8.028.944/9.350.340=0,85 Nilai

B/C< 1,pembelian A tidak layak

dilakukan.
Sehingga perhitungan B/C yang dibandingkan adalah alternatif DN, dengan
Bmembandingkan DN dengan mesin B :
Tahun

DN (1)

Mesin B (2)

Inkremental

(3)=(2) (1)
0

-12.000.000

-12.000.000

1-20

1.000.000

1.000.000

B/C= (1.00.000 (P/A,6%,20))/12.000.000

B/C= (1.000.000 (11,46992))/12.000.000
B/C= 11.469.920/12.000.000=0,95 Nilai

B/C< 1,pembelian B tidak layak

dilakukan.
Dari 2 perhitungan B/C diatas masing-masing menghasilkan nilai yang
kurang dari satu, maka apabila hal ini terjadi, lihat alternatif yang memiliki
cost terkecil. Alternatif DN masing unggul, sehingga alternatif perhitungan
selanjutnya adalah DN dengan alternatif C.
membandingkan DN dengan mesin C :
Tahun

DN (1)

Mesin C (2)

Inkremental
(3)=(2) (1)

-15.000.000

-15.000.000

1-20

1.200.000

1.200.000

B/C= (1.20.000 (P/A,6%,20))/15.000.000

B/C= (1.200.000 (11,46992))/15.000.000
B/C= 13.763.904/15.000.000=0,91
Nilai B/C< 1,pembelian C tidak layak dilakukan.
Maka kesimpulanya, diantara 3 alternatif A,B,C tidak ada yang layak atau
menguntungkan, sehingga, dengan tidak mengambil ketiga alternatif tersebut
merupakan jalan yang terbaik (Do Nothing)

Kelebihan dan Kekurangan Metode BCR

Berdasarkan metode ini, suatu proyek akan dilaksanakan apabila BCR > 1.
Metode BCR akan memberikan hasil yang konsisten dengan metode NPB,
apabila BCR > 1 berarti pula NPB > 0. Metode BCR mempunyai
kelemahan dalam hal membandingkan dua buah proyek karena tidak ada
pedoman yang jelas mengenai hal yang masuk sebagai perhitungan
biayaatau manfaat. Manfaat selalu dapat dianggap sebagai biaya yang
negatif dan sebaliknya. Oleh karena itu BCR dapat selalu dibuat lebih
tinggi dengan memasukkan biaya sebagai manfaat negatif. Oleh karena itu
BCR dapat dimanipulasi oleh orang yang mengevaluasi agar nilai BCR
lebih tinggi dari yang sebenarnya (Mangkoesoebroto, 1998 dalam Prastya,
2012). Kelebihannya juga mudah mengurutkan proyek, Kelemahannya
juga bias dalam operasional.