Tujuan PSAK 13

1. Bertujuan untuk mengatur perlakuan akuntansi untuk property investasi dan

pengungkapan yang terkait
Ruang Lingkup
2. Pernyataan ini diterapkan dalam pengakuan, pengukuran dan pengungkapan property
investasi
3. Pernyataan ini juga diterapkan untuk pengukuran hak atas property investasi dalam sewa
yang dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessee dan untuk
pengukuran property investasi yang disediakan untuk lessee yang dicatat sebagai sewa
operasi dalam laporan keuangan lessor. Pernyataan ini tidak mencakup hal yang di atur
dalam PSAK 30: Sewa, antara lain:
a. Pengklasifikasian sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi
b. Pengakuan penghasilan sewa dari property investasi (lihat juga PSAK 23:
Pendapatan)
c. Pengakuan ha katas property dalam sewa yang dicatat sebagai sewa operasi dalam
laporan keuangan lessee
d. Pengukuran investasi neto lessor yang dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam
laporan keuangan lessor
e. Akuntansi untuk transaksi jual dan sewa-balik
f. Pengungkapan tentang sewa pembiayaan dan sewa operasi
4. Pernyataan ini tidak berlaku untuk:
a. Dikosongkan
b. Hak penambangan dan cadangan mineral seperti minyak, gas alam, dan sumber daya
serupa yang tidak dapat diperbarui
Definisi
5. Berikut adalah pengertian istilah yang digunakan dalam pernyataan ini:
Biaya Perolehan adalah jumlah kas atau setara kas yang dikeluarkan atau nilai wajar dari
imbalan lain yang diberikan untuk memperoleh suatu asset pada saat perolehan atau
pembangunan atau nilai yang diatribusikan pada asset ketika pengakuan awal sesuai
dengan ketentuan spesifik dalam SAK lain, contohnya PSAK 53: Pembayaran Berbasis
Saham.

Property investasi adalah property (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan
atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan)
untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:
a. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administrative
b. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari

Property yang digunakan sendiri adalah property yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui
sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau tujuan
administrative
6. Hak atas property yang dikuasai oleh lessee melalui sewa operasi dapat dikelompokkan
dan dicatat sebagai property investasi jika, dan hanya jika, property tersebut akan
memenuhi definisi property investasi dan lessee menggunakan model nilai wajar
sebagaimana diatur di paragraph 33-55 untuk asset tersebut. Alternative pengklasifikasian
ini dimungkinkan untuk dilakukan bagi setiap property secara individual. Akan tetapi
sekali alternative klasifikasi ini dipilih untuk satu hak atas property tertentu yang dikuasai
dengan cara sewa operasi tersebut, maka seluruh property yang diklasifikasikan sebagai
property investasi dicatat dengan menggunakan model nilai wajar. Jika alternative
klasifikasi ini dipilih, maka setiap hak kepemilikan diungkapkan sebagaimana
disyaratkan oleh paragraph 74-78
7. Property investasi dapat dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk mendapatkan
kenaikan nilai atau keduanya. Oleh karena itu, property investasi meghasilkan arus kas
yang sebagian besar tidak bergantung pada asset lain yang dikuasai oleh entitas. Hal ini
membedakan property investasi dari property yang digunakan sendiri. Proses produksi
atau pengadaan barang atau jasa (atau penggunaan property untuk tujuan administrative)
dapat menghasilkan arus kas yang dapat diatribusuikan tidak hanya pada property, tetapi
juga ke asset lain yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan. PSAK 16: Aset
Tetap berlaku untuk property yang digunakan sendiri.
8. Berikut adalah contoh property investasi:

a. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai bukan untuk dijual
jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
b. Tanah yang kuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (jika
entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai property yang digunakan sendiri
atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut
sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai)
c. Bangunan yang dimiliki oleh entitas ( atau dikuasai oleh entitas melalui sewa
pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
d. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui
satu atau lebih sewa operasi.
e. Property dalam proses pembangunan atau pengembangan yang dimasa depan digunakan
sebagai property investasi.
9. Berikut adalah contoh asset yang bukan merupakan property investasi dan oleh karena itu
tidak termasuk dalam ruang lingkup pernyataan ini:
a. Property yang dimaksudkan dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam
proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual (lihat PSAK 14: Persediaan),
sebagai contoh property yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dilepaskan
dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan dijual kembali.
b. Property dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga (lihat
PSAK 34: Kontrak Konstruksi)
c. Property yang digunakan sendiri (lihat PSAK 16: Aset Tetap), mencakup (di antaranya)
property yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai property yang digunakan
sendiri, property yang dimiliki untuk pengembangan di masa depan dan selanjutnya
digunakan sebagai property

yang digunakan sendiri, property yang digunakan oleh

karyawan (dengan atau tanpa pembayaran rental sesuai harga pasar oleh karyawan) dan
property yang digunakan sendiri yang menunggu untuk dijual.
d. Dikosongkan
e. property yang disewakan kepada entitas lain dengan cara pembiayaan.
10. Beberapa property terdiri dari bagian yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk
kenaikan nilai dan bagian lain dari property tersebut dimiliki untuk digunakan dalam
proses produksi atau untuk menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan
administrative. Jika bagian property tersebut dapat dijual secara terpisah (atau disewakan
kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan, maka entitas mencatatnya
secara terpisah. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka property ini
masuk sebagai peroperti investasi hanya jika bagian yang digunakan dalam proses

produksi atau persediaan barang atau jasa atau untuk dijual administrative jumlahnya
tidak signifikan.
11. Dalam beberapa kasus, entitas menyediakan tambahan jasa kepada penghuni property
yang dimilikinya. Entitas memperlakukan property tersebut sebagai property invetasi jika
jasa tersebut tidak signifikan terhadap keseluruhan perjanjian. Sebagai contoh adalah
ketika pemilik bangunan kantor mennyediakan jada keamanan dan pemeliharaan
bangunan kepada lessee yang menghuni bangunan.
12. Dalam kasus yang lain, jasa yang disediakan bernilai cukup signifikan. Sebagai contoh,
jika entitas memiliki dan mengelola hotel, maka jasa yang diberikan kepada tamu adalah
signifikan terhadap keseluruhan perjanjian. Oleh karena itu, hotel yang dikelola pemilik
termasuk sebagai property yang digunakan sendiri dan bukan sebagai property investasi.
13. Hal yang sulit mungkin untuk menentukan apakah tamabahan jasa yang diberikan adalah
sangat signifikan sehingga property tidak memenuhi sebagai property investasi. Sebagai
contoh, pemilik hote terkadang memindahkan beberapa tanggungjawab kepada pihak
ketiga berdasarkan suatu perjanjian pengelolaan. Persyaratan dalam perjanjian tersebut
sangat beragam. Pada satu sisi, secara substansi, posisi pemilik hotel adalah sebagai
investor pasif. Pada sisi yang lain, pemilik hotel telah mengalihdayakan kepada pihak lain
untuk mengelola operasi hotel sehari-hari dengan tetap terkena dampak secara langsung
dari variasi arus kas yang dihasilkan dari operasi hotel tersebut.
14. Pertimbangan diperlukan untuk menentukan apakah suatu property memenuhi criteria
sebagai property investasi. Entitas mengembangkan criteria sehingga dapat digunakan
sebagai kebijakan yang konsisten dan sesuai dengan definisi property investasi dan
pedoman terkait di paragraph 07-13. Paragraph 75 (c) mensyaratkan entitas untuk
mengungkapkan criteria tersebut ketika pengklasifikasian sulit dilakukan.
15. Dalam beberapa kasus, entitas memiliki property yang disewakan kepada, dan yang
digunakan oleh, entitas induknya atau entitas anak lain. Properti tersebut tidak
diklasfikasikan sebagai property investasi dalam laporan keuangan konsolidasia, karena
property tersebut termasuk property yang digunakan sendiri jika dilihat dari sudut
pandang kelompok usaha. Akan tetapi, jika dilihat dari sudut pandang etitas yang
memiliki property, property tersebut termasuk kategori property investasi sepanjang
memenuhi definisi di paragraf 05. Oleh karena itu lessor memperlakukan kepemilikan
property tersebut sebagai property investasi dalam laporan keuangan individualnya.
16. Property investasi diakui sebagai asset jika dan hanya jika:

a. Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan property
investasi akan mengalir ke entitas.
b. Biaya perolehan property investasi dapat diukur secara andal.
17. Entitas mengevaluasi berdasarkan prinsip pengakuan atas seluruh biaya perolehan
property invesatsi pada saar terjadinya. Biaya prolehan termasuk biaya yang terjadi pada
saat memperoleh property investasi dan biaya yang terjadi setelah untuk menambah,
mengganti bagian property, atau memperbaiki property.
18. Berdasarkan prinsip pengakuan di paragraph 16, entitas tidak mengakui biaya harian
penggunaan property dalam jumlah tercatat property investasi. Biaya tersebut diakui
dalam laba rugi pada saat terjadiya. Biaya harian pengguanaan property yang utama
adalah biaya tenaga kerja dan bahan habis pakai serta termasuk biaya suku cadang kecil.
Tujuan pengeluaran ini sering di deskripsikan sebagai perbaikan dan pemeliharaan dari
property.
19. Bagian dari property investasi dapat diperoleh melalui penggantian. Sebagai contoh,
interior dinding bangunan mungkin merupakan penggantian dinding aslinya. Berdasarkan
prinsip pengakuan, entitas mengakui biaya penggantian property investasi yang ada pada
saat terjadinya dalam jumlah tercatat property investasi jika memenuhi criteria
pengakuan. Jumlah tercatat bagian yang diganti dihentikan pengakuannya sesuai dengan
ketentuan penghentian pengakuan dalam pernyataan ini.
PENGUKURAN SAAT PENGAKUAN
20. Property investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi
termasuk dalam pengukuran awal tersebut.
21. Biaya perolehan property investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap
pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung. Pengeluaran yang dapat
diatribusikan secara langsung termasuk, sebagai contoh, biaya jasa hokum, pajak
pengalihan property, dan biaya transaksi lain.
22. Diksosongkan
23. Biaya perolehan property investasi tidak termasuk:
a. Biaya perintisan (kecuali biaya yang diperlukan untuk membawa property ke kondisi
yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen)
b. Kerugian operasional yang terjadi sebelum property investasi mencapai tingkat hunian
yang direncanakan.
c. Jumlah tidak normal bahan baku, tenaga kerja, atau sumber daya lain yang terjadi selama
masa pembangunan atau pengembangan property.

24. Jika pembayaran atas property investasi ditangguhkan, maka biaya perolehan adalah
setara harga tunai. Perbedaan antara julmah tersebut dan total pembayaran diakui sebagai
beban bunga selama periode kredit.
25. Biaya perolehan awal hak atas property yang dikuasai dengan cara sewa dan
diklasifikasikan sebagai property investasi yang dicatat sebagai sewa pembiayaan
sebagaimana di atur dalam PSAK 30: Sewa paragraph 20, dalam hal ini asset diakui pada
jumlah yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini pembayaran sewa minimum.
Jumlah yang setara diakui sebagai liabilitas sesuai dengan ketentuan paragraf yang sama.
26. Setiap premium yang dibayarkan untuk sewa diperlakukan sebagai bagian dari
pembayaran sewa minimum untuk tujuan ini, dan oleh karena itu dimasukkan dalam
biaya perolehan asset, tetapi dikeluarkan dari liabilitas. Jika hak atas property yang
dikuasai dengan cara sewa diklasifikasikan sebagai property investasi, maka hak atas
property tersebut dicatat pada nilai wajar dari hak tersebut dan bukan dari property yang
mendasari. Pedoman pengukuran atas nilai wajar hak property untuk model nilai wajar di
atur dalam PSAK 68: Pengukuran Nilai Wajar paragraph 33-35, 40, 41, 48, 50 dan 52.
Pedoman tersebut juga relevan dalam penentuan nilai wajar ketika nilai tersebut
digunakan sebagai biaya perolehan untuk tujuan pengakuan awal.
27. Satu atau lebih asset tetap mungkin diperoleh dalam pertukaran dengan asset moneter
atau asset nonmoneter atau kombinasi asset moneter dan nonmoneter. Pembahasan
berikut mengacu pada pertukaran suatu asset moneter dengan asset nonmoneter lain,
tetapi hal ini juga berlaku untuk seluruh pertukaran yang dideskripsikan dalam kalimat
sebelumnya. Biaya perolehan asset tetap tersebut diukur pada nilai wajar kecuali:
a. Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial
b. nilai wajar asset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur secara andal.
Asset yang diperoleh diukur dengan cara tersebut bahkan jika entitas tidak dapat segera
menghentikan pengakuan asset yang diserahkan. Jika asset yang diperoleh tidak dapat diukur
pada nilai wajar, maka biaya perolehan diukur pada jumlah tercatat asset yang diserahkan.
28. Entitas menentukan apakah transaksi pertukaran memiliki substansi komersial dengan
mempertimbangkan sejauh mana arus kas masa depan yang diharapkan dapat berubah
sebagai akibat dari transaksi tersebut. Suatu transaksi pertukaran memiliki substansi
komersial jika:

a. Konfigurasi (risiko, waktu dan jumlah) arus kas dari asset yang diterima berbeda dengan
konfigurasi arus kas dari asset yang diserahkan
b. Nilai spesifik entitas dari bagian operasi entitas yang terpengaruh oleh transaksi berubah
sebagai akibat dari pertukaran
c. Selisih di (a) atau (b) adalah relative siginifikan terhadap nilai wajar dari asset yang
dipertukarkan.
Untuk tujuan penentuan apakah transaksi pertukaran memiliki substansi komersial, nilai
spesifik entitas dari bagian operasi entitas yang terpengaruh oleh transaksi tersebut
mencerminkan arus kas sesudah pajak. Hasil analisis ini dapat menjadi jelas tnapa entitas
menyajikan perhitungan yang rinci.
29. Nilai wajar asset dapat diukur secara andal jika:
a. Variabilitas dalam rentang pengukuran nilai wajar yang rasional untuk asset tersebut
adalah tidak signifikan
b. Probabilitas dari beragam setimasi dalam rentang tersebut dapat dinilai secara rasional
dan digunakan ketika mengukur nilai wajar.
PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN
Kebijakan Akuntansi
30. Dengan pengecualian sebagaimana dimaksud di paragraph 32A dan 34, entitas memilih
model nilai wajar di paragraph 33-35 atau model biaya di paragraph 56 sebagai kebijakan
akuntansinya dan menerapkan kebijakan tersebut pada seluruh property investasinya.
Menetapkan bahwa perubahan kebijakan akuntansi secara sukarela dilakukan hanya jika
perubahan tersebut akan menghasilkan laporan keuangan yang menyediakan informasi
yang andal dan lebih relevan mengenai dampak transaksi, peristiwa atau kondisi lain
terhadap posisi keuangan, kinerja keuangan, atau arus kas entitas. Hal yang sulit untuk
dipahami bahwa perubahan dari model nilai wajar ke model biaya dapat menghasilkan
penyajian yang lebih relevan.
31. Dikosongkan
32. Pernyataan ini mensyaratkan seluruh entitas untuk mengukur nilai wajar property
investasi, baik untuk tujuan pengukuran (jika menggunakan model nilai wajar) maupun
pengungkapan (jika menggunakan model biaya). Entitas dianjurkan, tetap tidak
disyaratkan, untuk mengukur nilai wajar property investasi berdasarkan penilaian oleh

penilai independen yang memiliki kualifikasi professional yang telah diakui dan relevan
serta memiliki pengalaman terkini di lokasi dan kategori property investasi yang dinilai.
32A. entitas dapat:
a. Memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh property investasi
yang menjadi agunan liabilitas yang membayar imbal hasil dikaitkan secara langsung
dengan nilai wajar dari, atau imbal hasil dari, asset tertentu yang mencakup property
investasi tersebut.
b. Memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh property investasi lain,
tanpa memperhatikan pilihan sebagaimana dimaksud di huruf (a).
32B. Beberapa penjamin dan entitas lain mengoperasikan dana property internal yang
menerbitkan unit nasionnal, dengan beberapa unit dimiliki oleh investor dalam kontrak
terkait dan unit lain dimiliki oleh entitas. Paragraph 32A tidak mengizinkan entitas untuk
mengukur property yang dimiliki oleh dana property internal, sebagian dengan biaya
perolehan dan sebagian dengan nilai wajar.
32C. Jika entitas memilih model yang berbeda untuk dua kategori yang dideskripsikan di
paragraph 32D. Maka penjualan property investasi antar kelompok asset yang diukur dengan
menggunakan model berbeda diakui pada nilai wajar dan perubahan kumulatif dalam nilai
wajar diakui dalam laba rugi. Sejalan dengan hal tersebut, jika suatu property investasi
dialihkan dari kelompokm asset yang menggunakan nilai wajar ke kelompok asset yang
menggunakan model biaya, maka nilai wajar property pada saat penjualan dianggap menjadi
biaya perolehan.
Model Nilai Wajar
33. Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur
seluruh property investasi berdasarkan nilai wajar, kecuali dalam kasus sebagaimana
dideskripsikan di paragraph 53.
34. Jika hak property yang dimiliki oleh lessee dalams sewa operasi diklasifikasi sebagai
property investasi berdasarkan paragraf 06, maka paragraf 30 tidak bebas pilih, sehingga
diterapkan model nilai wajar.

35. Keuntungan dan kerugian yang timbul dari perubahan nilai wajar property investasi
diakui dalam laba rugi pada periode terjadinya.
36. Dikosongkan
37. Dikosongkan
38. Dikosongkan
39. Dikosongkan
40. Ketika mengukur nilai wajar property investasi sesuai dengan PSAK 68: Pengukuran
Nilai Wajar, entitas memastikan bahwa nilai wajar mencerminkan, diantaranya,
penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan dan asumsi lain yang akan digunakan
pelaku pasar ketika menentukan harga property investasi dalam kondisi pasar saat ini.
41. Paragraf 25 mnejelaskan dasar pengakuan awal biaya perolehan dari hak atas property
sewaan. Paragraf 33 mensyaratkan hak atas property sewaan diukur kembali, jika perlu,
pada nilai wajar. Dalam sewa yang dinegosiasikan pada tarif pasar, nilai wajar dari hak
atas property sewaan pada saat perolehan, dikurangi dengan seluruh pembayaran sewa
yang diharapkan (termasuk pembayaran terkait dengan liabilitas yang diakui), sama
dengan nol. Nilai wajar ini tidak berubah tanpa memperhatikan apakah (untuk tujuan
akuntansi) liabilitas dan asset sewaan diakui pada nilai wajar atau pada nilai kini
pembayaran sewa minimum sesuai dengan PSAK 30: Sewa Paragraf 20. Dengan
demikian, pengukuran kembali asset sewaan dari biaya perolehan (sesuai dengan
paragraph 25) menjadi nilai wajar (sesuai dengan paragraf 33) tidak menimbulkan
keuntungan atau kerugian awal, kecuali nilai wajar, diukur pada waktu yang berbeda. Hal
ini dapat terjadi ketika entitas memilih untuk menerapkan model nilai wajar setelah
pengakuan awal.
42. Dikosongkan
43. Dikosongkan
44. Dikosongkan
45. Dikosongkan
46. Dikosongkan
47. Dikosongkan
48. Dalam kasus tertentu yang jarang terjadi, terdapat bukti yang jelas ketika entitas pertama
kali memperoleh property investasi (atau ketika peroperti yang ada menjadi peroperti
investasi setelah perubahan pernggunaan) bahwa perubahan rentang pengukuran nilai
wajar yang layak tersebut menjadi sangat besar, dan probabilitas berbagi hasil menjadi
sulit untuk dinilai, sehingga meniadakan manfaat dari estimasi nilai wajar tunggal. Hal ini

dapat mengindikasikan bahwa nilai wajar property tersebut tidak dapat diukur secara
andal atas dasar yang berkelanjutan (lihat paragraf 53).
49. Dikosongkan
50. Dalam menentukan jumlah tercatat property investasi dalam model nilai wajar, entitas
tidak melakukan perhitungan ganda atas asset atau liabilitas yang diakui sebagai asset
a.

atau liabilitas terpisah. Sebagai contoh,

Peralatan seperti lift atau pendingin ruang sering menjadi satu kesatuan yang tidak
terpisah dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar property investasi,

b.

bukan diakui terpisah sebagai asset tetap.

Jika kantor disewakan termasuk dengan furniture, nilai wajar kantor secara umum
memasukkan nilai wajar furniture karena penghasilan rental juga terkait dengan furniture
kantor. Jika furniture termasuk dalam nilai wajar property investasi, ,maka entitas tidak
mengakui furniture tersebut sebagai asset terpisah.
51. Dikosongkan
52. Dalam beberapa kasus entitas memperkirakan bahwa nilai kini pembayaran terkait
dengan property investasi (selain pembayaran terkait dengan liabilitas yang diakui) akan
melebihi nilai kini pernerimaan kas terkait. Entitas menerapkan PSAK 57: Provisi,
Libilitas Kontijensi, dan Aset Kontijensi untuk menentukan pengakuan liabilitas dan jika
demikian, bagaimana mengukur liabilitas tersebut.

Ketidakmampuan Mengukur Nilai Wajar secara Andal

53. Terdapat praduga (rebuttable presumption) bahwa entitas dapat mengukur nilai wajar
property investasi secara andal atas dasar berkelanjutan. Akan tetapi, dalam beberapa
kasus yang jarang terjadi, terdapat bukti yang jelas ketika entitas pertama kali
memperoleh property investasi (atau ketika property yang ada pertama kali menjadi
property investasi setalah perubahan pengguanaan) bahwa nilai wajar property investasi
tidak dapat diukur secara andal atas dasar berkelanjutan. Hal ini timbul jika, dan hanya
jika, pasar untuk property yang sebanding tidak aktif (contohnya terdapat sedikit
transaksi yang baru, bukan kuotasi harga terkini atau harga transaksi terobservasi
mengindikasikan bahwa penjual dipaksa untuk menjual) dan alternative pengukuran nilai
wajar andal (sebagai contoh, berdasarkan proyeksi arus kas diskontoan) tidak tersedia.
Jika entitas menentukan bahwa nilai wajar property investasi dalam proses pembangunan
tidak dapat diukur secara andal tetapi memperkirakan nilai wajar property tersebut dapat

diukur secara andal saat pembangunan selesai, maka property investasi dalam proses
pembangunan tersebut diukur berdasarkan biaya perolehan sampe nilai wajarnya dapat
diukur secara andal atau sampai pembangunannya selesai (mana yang lebih awal). Jika
entitas menentukan bahwa nilai wajar dari property investasi (selain property investasi
dalam proses pembangunan) tidak dapat diukur secara andal atas dasar berkelanjutan,
maka entitas mengukur property investasi tersebut menggunakan model biaya sesuai
PSAK 16: Aset Tetap. Nilai residu dari property investasi diasumsikan nol. Entitas
menerapkan PSAK 16 hingga pelepasan property investasi tersebut.
53A. Sekali entitas mampu mengukur nilai wajar property investasi dalam proses
pembangunan secara andal yang sebelumnya telah diukur pada biaya perolehan, maka
property investasi tersebut diukur pada nilai wajarnya. Sekali pembangunan dari property
tersebut telah selesai, dapat dianggap bahwa nilai wajarnya dapat siukur secara andal.
Jika kasusnya tidak demikian, sesuai dengan paragraf 53, maka property dicatat
menggunakan model biaya sesuai dengan PSAK 16: Aset Tetap.
53B. Praduga bahwa nilai wajar property investasi dalam proses pembangunan dapat
diukur secara andal dapat ditolak hanya pada saar pengakuan awal. Entitas yang telah
mengukur property investasi dalam proses pembangunan pada nilai wajar tidak dapat
menyimpulkan bahwa nilai wajar property investasi yang telah selesai dibangun tidak
dapat diukur secara andal.
54. Dalam beberapa kasus yang jarang terjadi jika entitas terpaksa, berdasarkan alas an yang
diberikan pada paragraf 53, untuk mengukur property investasi menggunakan model
biaya sesuai dengan PSAK 16: Aset Tetap, maka entitas mengukur seluruh property
investasi

lain

pada

nilai

wajar,

termasuk

property

invesatsi

dalam

proses

pembangunan.dalam kasus ini walaupun entitas dapat mengguanakan model biaya untuk
satu property investasi, entitas terus menggunakan nilai wajar untuk property investasi
lain.
55. Jika sebelumnya entitas telah mengukur property investasi pada nilai wajar, maka entitas
melanjutkan pengukuran property tersebut pada nilai wajar hingga pelepasan (atau hingga
property tersebut menjadi property yang digunakan sendiri atau entitas mulai
mengembangkan property tersebut dan kemudian menjualnya dalam kegiatan usaha

sehari-hari) bahkan jika transaksi pasar yang dapat dibandingkan menjadi jarang terjadi
atau harga pasar menjadi tidak banyak tersedia.
Model Biaya
56. Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih model biaya mengukur seluruh proeprti
investasinya dengan ketentuan dalam PSAK 16: Aset Tetap, kecuali jika property
investasi tersebut memenuhi criteria sebagai dimiliki untuk dijual (atau termasuk dalam
kelompok asset lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk dijual) sesuai dengan
PSAK 58: Aset Tidak Lancar yang dimiliki untuk dijual dan operasi yang dihentikan.
Property investasi yang memenuhi criteria sebagai dimiliki untuk dijual (atau termasuk
dalam kelompok asset lepasan yang dikelompokan sebagai dimiliki untuk dijual) diukur
sesuai dengan PSAK 58.
PENGALIHAN
57. Pengalihan ke, atau dari, property investasi dikakukan jika, dan hanya jika , terdapat
perubahan penggunaan yang dibuktika dengan:
a. Dimulainya penggunaan oleh pemilik, dialihkan dari property investasi menjadi property
yang digunakan sendiri
b. Dimulainya pengembangan untuk dijual, di alihkan dari property investasi menjadi
persediaan
c. Berakhirnya pemakaian oleh pemilik, dialihkan dari property yang digunakan sendiri
menjadi property investasi.
d. Dimulainya sewa operasi kepada pihak lain, dialihkan dari persediaan menjadi property
investasi.
e. Dikosongkan
58. Paragraf 57(b) mensyaratkan entitas untuk mengalihkan property dari property investasi
menjadi persediaan jika, dan hanya jika terdapat perubahan penggunaan, yang
ditunjukkan dengan dimulainya pengembangan dengan tujuan untuk dijual. Jika entitas
memutuskan untuk melepas property investasi tanpa dikembangkan, maka entitas tetap
memperlakukan property tersebut sebagai property investasi hingga dihentikan
pengakuannya (dieliminasi dari laporan posisi keuangan) dan tidak memperlakukannya
sebagai persediaan. Serupa dengan hal tersebut, jika entitas mulai mengembangkan
kembali property investasi yang ada dan akan tetap menggunakannya di masa depan

sebagai property investasi, maka property tersebut tetap property investasi dan tidak di
reklasifikasi sebagai property yang digunakan sendiri selama masa pengembangan
kembali.
59. Paragraf 60-65 diterapkan untuk pengakuan dan pengukuran ketika entitas menggunakan
model nilai wajar atas property investasi. Jika entitas menggunakan model biaya,
pengalihan antara property investasi, property yang digunakan sendiri dan persediaan
tidak mengubah jumlah tercatat property yang dialihkan serta tidak mengubah biaya
perolehan property untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan.
60. Dikosongkan
61. Jika property yang digunakan sendiri oleh pemilik berubah menjadi property investasi
dan akan dicatat dengan menggunakan nilai wajar, entitas menerapkan PSAK 16: Aset
Tetap sampai dengan saat tanggal terakhir perubahan penggunaannya. Entitas
memperlakukan perbedaan antara jumlah tercatat berdasarkan PSAK 16 dan nilai wajar
dengan cara yang sama sebagaimana revaluasi berdasarkan PSAK 16.
62. Sampai dengan tanggal rpoperti yang digunakan sendiri menjadi property investasi yang
akan dicatat pada nilai wajar, entitas menyusutkan property dan mengakui rugi penurunan
nilai yang terjadi. Entitas memperlakukan setiap perbedaan antara jumlah tercatat
property investasi berdasarkan PSAK 16: Aset Tetap dan nilai wajarnya pada tanggal
tersebut dengan cara yang sama sebagaimana revaluasi berdasarkan PSAK 16. Dengan
kata lain:
a. Setiap penurunan dalam jumlah tercatat proeprti diakui dalam laba rugi. Akan tetapi, jika
terdapat surplus revaluasi yang terkait dengan property tersebut, maka penurunan tersebut
diakui dalam penghasilan komprehensif lain dan mengurangi surplus revaluasi dalam
ekuitas.
b. Setiap keknaikan dalam jumlah tercatat diperlakukan sebagai berikut:
i. Jika kenaikan tersebut membalik rugi penurunan nilai yang telah diakui sebelumnya atas
property tersebut, maka kaenaikan tersebut diakui dalam laba rugi. Jumlahnya yang
diakui dalam laba rugi tidak melebihi jumlah yang diperlukan untuk mengembalikan nilai
ke jumlah tercatat (setelah penyusutan) seandainya tidak ada pengakuan ruhi penurunan
nilai
ii. Setiap sisa bagian kenaikan diakui dalam penghasilan komprehensif lain dan
meningkatkan surplus revaluasi dalam ekuitas. Selanjutnya, pada saat property investasi
di lepas, surplus revaluasi dalam ekuitas di alihkan ke saldo laba. Pengalihan dari surplus
revaluasi ke saldo laba tidak melalui laba rugi.

63. Untuk pengalihan dari persediaan ke property investasi yang dicatat pada nilai wajar,
perbedaan antara nilai wajar property pada tanggal tersebut dan jumlah tercatatnya diakui
dalam laba rugi.
64. Perlakuan atas pengalihan dari persediaan ke property investasi yang akan dicatat pada
nilai wajar adalah konsisten dengan perlakuan penjualan persediaan.
65. Ketika entitas menyelesaikan pembangunan atau pengembangan property investasi yang
dibangun sendiri dan yang akan dicatat pada nilai wajar, setiap perbedaan antara nilai
wajar property pada tanggal tersebut dan jumlah tercatatnya di akui dalam laba rugi.
PELEPASAN
66. Property investasi dihentikan pengakuannya(dieleminasi dari laporan posisi keuangan)
pada saat dilepaskan atau ketika property investasi tidak digunakan lagi secara permanen
dan tidak memiliki manfaat ekonomi masa depan yang diharapkan dari pelepasannya.
67. Pelepasan property investasi dapat dilakukan dengan cara dijual atau disewakan secara
sewa pembiayaan. Untuk menentukan tanggal pelepasan property investasi, entitas
menggunakan criteria yang di atur dalam PSAK 23: Pendapatan dalam mengakui
pendapatan dari penjualan barang dan jasa dan mempertimbangkan pedoman terkait
dalam contoh ilustratif yang menyertai PSAK 23. PSAK 30: Sewa berlaku untuk
pelepasan yang dilakukan dengan sewa pembiayaan dan jual dan sewa balik.
68. Jika, sesuai dengan prinsip pengakuan di paragraf 16, entitas mengakui biaya
penggantian untuk bagian tertentu dari property investasi ke dalam jumlah tercatatnya,
maka jumlah tercatat dari bagian yang diganti di hentikan pengakuannya. Untuk property
investasi yang dicatat dengan model biaya, bagian yang diganti mungkin bukan
merupakan bagian yang disusutkan secra terpisah. Jika tidak praktis untuk menentukan
jumlah tercatat dari bagian yang diganti tersebut, maka entitas dapat menggunakan biaya
penggantian sebagai indikasi untuk menentukan berapa jumlah biaya perolehan bagian
yang diganti pada saat diperoleh atau dibangun. Dalam model nilai wajar, nilai wajar dari
property investasi mungkin telah mencerminkan keadaan bahwa bagian yang diganti
sudah tidak memiliki nilai lagi. Dalam kasus lain, mungkin sulit untuk menentukan
berapa nilai wajar setelah dikurangi bagian yang diganti. Alternative yang dapat
digunakan untuk menentukan nilai wajar setelah dikurangi bagian yang diganti, jika tidak
perolehan secara praktis, adalah dengan memasukkan biaya pengganti ke dalam jumlah

tercatat asset dan kemudian menentukan kembali nilai wajarnya, sebagaimana yang
disyaratkan untuk penambahan yang tidak melibatkan penggantian.
69. Keuntungan atau kerugian yang timbul dari penghentian atau pelepasan property
investasi ditentukan dari selisih antara neto pelepasan dan jumlah tercatat asset, dan
diakui dalam laba rugi (kecuali jika PSAK 30: Sewa mensyaratkan lain dalam jual dan
sewa balik) pada periode terjadinnya penghentian atau pelepasan.
70. Imbalan yang dapat diterima atas pelepasan property investasi diakui awalnya pada nilai
wajar. Jika pembayaran atas property investasi ditangguhkan , imbalan yang dapat
diterima diakui awalnya pada setara harga tunai. Selisih antara jumlah nominal imbalan
dan nilai setara harga tunai diakui sebagai pendapatan bunga sesuai dengan PSAK 23:
Pendapatan dengan menggunakan metode suku bunga efektif.
71. Entitas menerapkan PSAK 57: Provisi, Liabilitas Kontijensi, dan Aset Kontijensi atau
PSAK lain yang sesuai, dalam mencatat liabilitas yang masih ada sehubungan dengan
property investasi setelah pelepasan.
72. Kompensasi dari pihak ketiga yang diberikan sehubungan dengan penurunan nilai,
kehilangan, atau penyerahan property investasi di akui dalam laba rugi ketika kompensasi
tersebut menjadi piutang.
73. Penurunan nilai atau kerugian atas property investasi, klaim, atau pembayaran
kompensasi dari pihak ketiga serta pembelian atau pembangunan selanjutnya atas asset
merupakan peristiwa ekonomi terpisah dan dicatat secara terpisah dengan cara berikut:
a. Penurunan nilai property investasi diakui sesuai PSAK 48: Penurunan Nilai Aset.
b. Penghentian atau pelepasan property investasi diakui sesuai dengan paragraf 66-71
c. Lompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau penyerahan diakui
dalam laba rugi ketika kompensasi tersebut telah menjadi piutang
d. Biaya dari asset yang direstorasi, dibeli atau dibangun sebagai penggantian ditentukan
berdasarkan paragraf 20-29.
PENGUNGKAPAN
Model Nilai Wajar dan Model Biaya
74. Dikosongkan
75. Dikosongkan
Model Nilai Wajar

76. Disamping pengungkapan yang disyaratkan oleh paragraf 75, entitas yang menerapkan
model nilai wajar sesuai dengan paragraf 33-55 mengungkapkan rekonsiliasi antara
jumlah tercatat property investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal
berikut:
A. Penambahan dengan pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari
perolehan dan dari pengeluaran selanjutnya yang diakui dalam jumlah tercatat asset.
B. Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui kombinasi bisnis.
C. Asset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau termasuk dalam
kelompok asset lepasan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual sesuai
PSAK 58: Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang
Dihentikan dan pelepasan lain.
D. Keuntungan atau kerugian neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar.
E. Selisih kurs neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang
fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, dan penjabaran dari kegiatan
usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor.
F. Pengalihan ked an dari persediaan dan property yang digunakan sendiri.
G. Perubahan lain.
77. Ketika penilaian atas property investasi disesuaikan secara signifikan untuk tujuan
pelaporan keuangan, sebagai contoh untuk menghindari penghitungan ganda atas asset
atau liabilitas yang di akui sebagai asset dan liabilitas terpisah sebagaimana
dideskripsikan di paragraf 50, maka entitas mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian
tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan,
dengan menunjukkan secara terpisah jumlah penggabungan dari pengakuan dari
kewajiban sewa yang telah ditambahkan kembali dan penyesuaian signifikan lain
78. Dalam kasus yang dikecualikan di paragraf 53, jika entitas mengukur property investasi
dengan menggunakan model biaya sesuai dengan PSAK 16: Aset Tetap, rekonsiliasi
disyaratkan di paragraf 76 mengungkapkan jumlah yang terkait dengan property investasi
tersebut secara terpisah dari jumlah yang terkait dengan property investasi lain. Sebagai
tambahan, entitas mengungkapkan:
A. Deskripsi property investasi
B. Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat diukur secara andal
C. Jika memungkinkan, rentang estimasi nilai wajar kemungkinan besar berada
D. Untuk penjelasan property investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar:
i. Fakta bahwa entitas telah melepaskan property investasi yang tidak dicatat dengan nilai
wajar.
ii. Jumlah tercatat property investasi pada saat dijual

iii.

Jumlah keuntungan atau kerugian yang diakui.

Model Biaya
79. Sebagai tambahan dari pengungkapan yang disyaratkan di paragraf 75, entitas yang
menerapkan model biaya di paragraf 56 mengungkapkan:
a. Metode penyusutan yang digunakan
b. Umur manfaat dan tarif penyusutan yang digunakan
c. Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (digabungkan dengan akumulasi rugi
penurunan nilai) pada awal dan akhir periode.
d. Rekonsiliasi jumlah tercatat proeprti investasi pada awal dan akhir periode, yang
menunjukkan:
i. Penambahan, dengan mengungkapkan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari
akuisisi dan dari pengeluaran selanjutnya yang di akui sebagai asset.
ii. Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui kombinasi bisnis.
iii.
Asset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau termasuk dalam
kelompok lepasan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual sesuai dengan
PSAK 58: Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan
dan Pelepasan lain.
iv.
Penyusutan
v. Jumlah rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah pembalikan rugi penurunan nilai,
selama periode sesuai dengan PSAK 48: Penurunan Nilai Aset
vi.
Selisih kurs neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang
fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, dan penjabaran dari kegiatan
usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor.
vii.
Pengalihan ke dan dari persediaan dan property yang digunakan sendiri
viii.
Perubahan lain.
e. Nilai wajar property investasi. Dalam kasus yang dikecualikan sebagai mana
dideskripsikan di paragraf 53, jika entitas tidak dapat mengukur nilai wajar property
i.
ii.
iii.

investasi secara andal, entitas mengungkapkan:

Deskripsi property investasi
Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat diukur secara andal
Jika memungkinkan, rentang estimasi nilai wajar kemungkinan besar berada

Model Nilai Wajar

80. Dikosongkan

80A. Entitas menerapkan pernyataan ini secara prospektif dengan ketentuan bahwa property
dalam proses pembangunan dikaji apakah memenuhi definisi sebagai property investasi pada
tanggal efektif pernyataan ini, jika property tersebut sebagai property investasi, maka jumlah
tercatat pada tanggal efektif pernyataan ini merupakan biaya perolehan awalnya dan saldo
surplus revaluasi terkait direklasifikasi ke saldo laba.
81. Dikosongkan
82. Dikosongkan
Model biaya
83. Dikosongkan
84. Dikosongkan
TANGGAL EFEKTIF
85. Entitas menerapkan pernyataan ini untuk periode tahun buku yang dimulai pada atau
setelah tanggal I januari 2012.
85A. Entitas menerapkan penyesuaian atas definisi nilai wajar dalam paragraf 05, 26, 29, 32,
36-40, 42-49, 51, 53B, 75D, 78080, dan 85B secara prospektif untuk periode tahun buku
yang dimulai pada atau setelah tanggal 1 januari 2015
85A-85B. Dikosongkan
PENARIKAN
86. Pernyataan ini mengganti PSAK 13 (2007): Properti Investasi.

PSAK 30
Tujuan

1. Tujuan Pernyataan ini adalah untuk mengatur kebijakan akuntansi dan pengungkapan
yang sesuai, baik bagi lessee maupun lessor dalam hubungannya dengan sewa.
Ruang Lingkup
2. Pernyataan ini diterapkan untuk akuntansi untuk semua jenis sewa selain:
a. Sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak, gas alam dan sumber
daya lainnya yang tidak dapat diperbarui; dan
b. Perjanjian lisensi untuk hal-hal seperti film, rekaman video, karya panggung, manuskrip
(karya tulis), hak paten, dan hak cipta.
Namun demikian, Pernyataan ini tidak diterapkan sebagai dasar pengukuran untuk:
a. Properti yang dikuasai oleh lesseeyang dicatat sebagai properti investasi (lihat PSAK 13
(revisi 2011): Properti Investasi);
b. Properti investasi yang diserahkan oleh lessor yang dicatat sebagai sewa operasi (lihat
PSAK 13 (revisi 2011);
c. Aset biolojik yang dikuasai oleh lessee dalam sewa pembiayaan; atau
d. Aset biolojik yang diserahkan oleh lessordalam sewa operasi.
3. Pernyataan ini berlaku untuk perjanjian yang mengalihkan hak untuk menggunakan
aset meskipun penyediaan jasa oleh lessor tetap diperlukan dalam mengoperasikan
atau

memelihara

aset

tersebut.

Pernyataan ini tidak berlaku untuk perjanjian

penyediaan jasa yang tidak mengalihkan hak untuk menggunakan aset dari satu pihak
kepada pihak lain yang terikat dalam perjanjian tersebut.
Definisi
4. Berikut ini adalah pengertian istilah yang digunakan dalam Pernyataan ini:
Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan kepada lessee hak untuk
menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya, lessee
melakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada lessor.
Sewa operasiadalah sewa selain sewa pembiayaan.
Sewa pembiayaan adalah sewa yang mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan
manfaat yang terkait dengan kepemilikan
dialihkan, dapat juga tidak dialihkan.

suatu aset. Hak milik pada akhirnya dapat

Sewa yang tidak dapat dibatalkan adalah sewa yang hanya dapat dibatalkan:
a. Dengan terjadinya kondisi kontinjensi yang kemungkinan terjadinya sangat kecil;
b. Dengan persetujuan lessor;
c. Jika lessee mengadakan perjanjian sewa baru atas asset yang sama atau aset yang setara
dengan lessor yang sama; atau
d. Bila ada pembayaran tambahan yang signifikan pada awal sewa oleh lesseesehingga
secara ekonomis dapat dipastikan tidak akan ada pembatalan.
Awal sewa (inception of the lease) adalah tanggal yang lebih awal antara tanggal
perjanjian sewa dan tanggal pihak-pihak menyatakan komitmen terhadap ketentuanketentuan pokok sewa. Pada tanggal ini:
A. Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan; dan
B. Untuk sewa pembiayaan, jumlah yang diakui pada awal masa sewa ditentukan.
Awal masa sewa (commencement of the lease term) adalah tanggal saat lessee mulai berhak
untuk menggunakan aset sewaan. Tanggal ini merupakan tanggal pertama kali sewa diakui
(yaitu pengakuan aset, liabilitas, penghasilan, atau beban sewa).
Masa sewa adalah periode yang tidak dapat dibatalkan dimana lessee telah menyepakati
perjanjian sewa untuk menyewa aset ditambah dengan persyaratan lain dimana lessee
memiliki opsi untuk melanjutkan sewa tersebut, dengan atau tanpa pembayaran lebih
lanjut, jika pada awal sewa hampir pasti lessee akan melaksanakan opsi tersebut.
Pembayaran sewa minimum adalah pembayaran selama masa sewa yang harus dibayar
(atau dapat diwajibkan untuk membayar) oleh lessee, tidak meliputi rental kontinjen, biaya
jasa dan pajak yang dibayar oleh dan diberikan gantinya kepada lessor, ditambah dengan:
a. Bagi lessee, jumlah yang dijamin oleh lessee atau oleh pihak yang terkait dengan lessee;
atau
b. Bagi lessor, nilai residu yang dijamin oleh:
i.
Lssee;
ii.
Pihak terkait dengan lessee; atau
iii.
Pihak ketiga yang tidak terkait dengan lessor yang

secara finansialmemiliki

kemampuan untuk menyelesaikan kewajiban atas jaminan tersebut.

Akan tetapi, jika lessee memiliki opsi untuk membeli asset pada harga yang diperkirakan
lebih rendah dibanding nilai wajar pada tanggal opsi dapat dilaksanakan, sehingga pada awal
sewa hampir dapat dipastikan bahwa opsi tersebut akan dilaksanakan, maka pembayaran
sewa minimum meliputi:
a. Pembayaran minimum terutang selama masa sewa hingga tanggal pelaksanaan opsi
pembelian; dan
b. Pembayaran yang dipersyaratkan untuk melaksanakannya.
Nilai wajaradalah jumlah dimana suatu aset dipertukarkan, atau liabilitas diselesaikan,
antara pihak-pihak yang berpengetahuan dan berkeinginan dalam suatu transaksi yang
wajar (arm's length transaction).
Umur ekonomik adalah:
a. Periode dimana suatu aset diharapkan secara ekonomis dapat digunakan oleh satu atau
lebih pengguna; atau
b. Jumlah produksi atau unit serupa yang diharapkan akan diperoleh dari aset oleh satu atau
lebih pengguna.
Umur manfaat adalah estimasi periode tersisa, mulai dari awal masa sewa, tanpa dibatasi
masa sewa, dimana manfaat ekonomik aset diharapkan untuk dikonsumsi oleh entitas.
Nilai residu yang dijamin adalah:
a. Bagi lessee, bagian dari nilai residu yang dijamin oleh Lessee atau pihak terkait dengan
lessee (jumlah jaminan adalah jumlah maksimum yang dalam kondisi apa pun dapat
menjadi yang terutang); dan
b. Bagi lessor, bagian nilai residu yang dijamin oleh lessee atau pihak ketiga, yang tidak
terkait dengan lessor, yang secara finansial memiliki kemampuan untuk menyelesaikan
kewajiban atas jaminan tersebut.
Nilai residu tidak dijamin adalah bagian dari nilai residu aset sewaan yang nilai realisasinya
tidak dapat dipastikan atau dijamin semata-mata oleh suatu pihak terkait dengan lessor.

Biaya langsung awal adalah biaya-biaya inkremental yang dapat diatribusikan secara langsung
dengan negosiasi dan pengaturan sewa, kecuali biaya-biaya yang dikeluarkan oleh lessor
pabrikan atau lessor dealer.
Investasi sewa bruto adalah penjumlahan agregat dari:
a. Pembayaran sewa minimum yang akan diterima lessor berdasarkan sewa pembiayaan; dan
b. Nilai residu tidak dijamin yang menjadi hak lessor.
Investasi sewa neto adalah investasi sewa bruto yang didiskontokan dengan tingkat bunga
implisit dalam sewa.
Penghasilan pembiayaan tangguhanadalah selisih antara:
a. Investasi sewa bruto sewa; dan
b. Investasi sewa neto sewa.
Tingkat bunga implisit sewa adalah tingkat diskonto yang pada awal sewa, menghasilkan
penjumlahan agregat nilai kini dari:
a.
b.
i.
ii.

Pembayaran sewa minimum; dan

Nilai residu tidak dijamin sama dengan penjumlahan dari:
Nilai wajar aset sewaan; dan
Biaya awal langsung lessor.

Tingkat bunga pinjaman inkremental lessee adalah tingkat bunga yang harus dibayar lessee
dalam sewa yang serupa atau, jika tingkat bunga tersebut tidak dapat ditentukan, tingkat
bunga yang pada awal sewa yang harus ditanggung oleh lessee ketika meminjam dana yang
diperlukan untuk membeli aset tersebut yang mana pinjaman ini mencakup periode dan
jaminan yang serupa.
Rental kontinjen adalah bagian dari pembayaran sewa yang jumlahnya tidak tetap tetapi
didasarkan pada perubahan faktor tertentu di masa depan, selain faktor perjalanan waktu
(misalnya, persentase dari penjualan masa depan, jumlah penggunaan masa depan, indeks
harga masa depan, tingkat bunga pasar masa depan).
5. Suatu

perjanjian

atau

komitmen

sewa

dapat memuat suatu persyaratan untuk

menyesuaikan pembayaran sewa karena perubahan dalam konstruksi atau biaya akuisisi

properti sewaan atau karena perubahan dalam ukuran biaya atau nilai lainnya, seperti
tingkat harga umum, atau biaya pembiayaan yang dikeluarkan lessor. Perubahan ini
terjadi selama periode antara awal sewa dan awal masa sewa. Dalam hal demikian, untuk
tujuan Pernyataan ini, pengaruh berbagai perubahan tersebut dianggap telah terjadi pada
awal sewa.
6. Definisi sewa termasuk kontrak untuk menyewa aset dengan suatu persyaratan yang
memberikan opsi kepada penyewa untuk memperoleh hak milik atas aset dengan
memenuhi ketentuan yang disepakati. Kontrak ini sering disebut sebagai kontrak
sewa beli.
KLASIfIKASI SEWA
7. Klasifikasi sewa yang digunakan dalam Pernyataan ini didasarkan atas sejauh mana
risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset sewaan berada pada lessor
atau lessee. Risiko termasuk kemungkinan rugi dari kapasitas tidak terpakai atau
keusangan teknologi dan variasi imbal hasil karena perubahan kondisi ekonomi. Manfaat
dapat tercermin dari ekspektasi operasi yang menguntungkan selama umur ekonomik
8.

aset dan laba dari kenaikan nilai atau realisasi dari nilai residu.
Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika sewa tersebut mengalihkan
secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan
Suatu sewa diklasifikasikan sebagai
mengalihkan

secara

sewa operasi

jika

sewa

aset.
tidak

substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan

kepemilikan aset.
9. Karena transaksi antara lessor dan lessee didasarkan atas perjanjian sewa di antara
mereka, sebaiknya digunakan definisi yang konsisten. Penggunaan definisi ini untuk
keadaan yang berbeda dapat mengakibatkan sewa yang sama diklasifikasikan secara
berbeda oleh lessordan lessee. Misalnya, hal ini bisa terjadi jika lessor memperoleh
manfaat dari jaminan nilai residu yang diberikan oleh pihak tidak terkait dengan
lessee.
10. Klasifikasi

sewa

sebagai

sewa

pembiayaan

atau sewa operasi didasarkan pada

substansi transaksi dan bukan pada bentuk kontraknya*. Contoh dari situasi yang
secara individual

atau

gabungan

pada

umumnya

mengarah

pada sewa yang

diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:

a. Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lesseepada akhir masa sewa;

b. Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan
nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat
dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan;
c. Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset meskipun hak milik tidak
dialihkan;
d. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial
mendekati nilai wajar aset sewaan; dan
e. Aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa
perlu modifikasi secara material.
11. Indikator dari situasi yang secara

individual ataupun

gabungan

dapat

juga

menunjukkan bahwa sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:

a. Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor yang terkait dengan pembatalan
ditanggung oleh lessee;
b. Untung atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu dibebankan kepada lessee
(misalnya, dalam bentuk potongan harga rental dan yang setara dengan sebagian besar
hasil penjualan residu pada akhir sewa); dan
c. Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode kedua dengan
nilai rental yang secara substansial lebih rendah dari nilai pasar rental.
12. Contoh dan indikator pada paragraf 10 dan 11 tidak selalu konklusif. Jika jelas
dari fitur lainnya bahwa sewa tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko
dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan, sewa tersebut diklasifikasikan sebagai
sewa operasi. Misalnya, hal ini dapat terjadi jika besarnya pembayaran atas kepemilikan
aset yang dialihkan pada akhir sewa adalah variabel dan setara dengan nilai wajarnya,
atau jika terdapat rental kontinjen, yang berarti lesseetidak menanggung secara
substansial seluruh risiko dan manfaat.
13. Klasifikasi sewa dibuat pada awal sewa. Kapanpun lessee dan lessor sepakat untuk
mengubah persyaratan sewa, selain melalui pembaruan sewa, dimana perubahan tersebut
akan menghasilkan klasifikasi sewa yang berbeda menurut kriteria pada paragraf 0712 dan jika perubahan persyaratan tersebut telah berlaku pada awal sewa, perjanjian
yang direvisi dianggap sebagai perjanjian baru selama masa sewa. Akan tetapi, perubahan
dalam estimasi (misalnya, perubahan dalam estimasi umur ekonomik atau nilai residu
dari property sewaan), atau perubahan dalam situasi dan kondisi (misalnya, wanprestasi
oleh lessee), tidak menimbulkan klasifikasi baru dari sewa untuk tujuan akuntansi.

14. Ketika suatu perjanjian sewa mengandung elemen tanah dan bangunan, entitas menilai
klasifikasi dari setiap elemen sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi secara
terpisah sesuai dengan paragraf 07-13. Dalam menentukan apakah elemen tanah
merupakan sewa operasi atau sewa pembiayaan, hal

penting

yang

harus

dipertimbangkan adalah bahwa pada umumnya tanah memiliki umur ekonomik yang
tidak terbatas.
15. Kapanpun dibutuhkan dalam mengklasifikasikan dan mencatat sewa untuk tanah dan
bangunan, pembayaran sewa

minimum

(termasuk

pembayaran

dimuka

secara

lumpsum) dialokasikan antara elemen tanah dan bangunan secara proporsional sesuai
dengan nilai wajar relatif bagian perjanjian sewa atas elemen tanah dan bangunan di
dalam perjanjian sewa pada saat awal kontrak. Apabila pembayaran sewa tidak dapat
dialokasikan secara andal antara dua elemen tersebut, seluruh sewa diklasifikasikan
sebagai sewa pembiayaan kecuali sangat jelas bahwa kedua elemen tersebut adalah
sewa operasi. Bila demikian maka seluruh sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi.
16. Untuk perjanjian sewa tanah dan bangunan yang mana jumlah yang diakui pada
awalnya untuk elemen tanah dianggap tidak material sesuai dengan paragraf 19,
maka tanah dan bangunan dapat diakui sebagai unit tunggal untuk tujuan klasifikasi
sewa dan diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi sesuai dengan
paragraf 07-13. Dalam kasus ini, umur ekonomik bangunan dianggap sebagai umur
ekonomik seluruh aset sewaan.
17. Pengukuran elemen tanah dan bangunan secaraerpisah tidak diperlukan apabila bagian
lesseeatas tanah dan bangunan diklasifikasikan sebagai properti investasi sesuai
dengan PSAK 13 (revisi 2011): Properti Investasidan metode nilai wajar diadopsi.
Apabila pengklasifikasian salah satu atau kedua elemen tidak jelas, maka perlu dibuat
suatu perhitungan secara rinci untuk penilaian ini.
18. Sesuai PSAK 13 (revisi 2011): Properti Investasi, lessee dimungkinkan

untuk

mengklasifikasikan hak atas properti yang diperoleh melalui sewa operasi sebagai
properti investasi. Jika hal tersebut dilakukan, hak atas properti diperlakukan
layaknya seperti sewa pembiayaan dan model nilai wajar digunakan untuk pengakuan
aset. Lessee mencatat sewa tersebut sebagai sewa pembiayaan, bahkan jika peristiwa
setelahnya mengubah sifat dari hak atas properti milik lessee sehingga tidak lagi

diklasifikasikan sebagai properti investasi. Hal ini akan terjadi jika, misalnya, pihak
lessee:
a. Menempati properti tersebut, dimana properti diubah peruntukannya sebagai
properti yang digunakan sendiri dengan biaya yang setara dengan nilai wajarnya
pada tanggal perubahan penggunaan; atau
b. Melakukan sewa-lanjut (sublease) yang mengalihkan secara substansial seluruh
risiko

dan

manfaat

hak kepemilikan

kepada

pihak

ketiga

tidak

terkait.

Sewalanjut yang demikian dicatat oleh lessee sebagai sewa pembiayaan kepada
pihak ketiga, walaupun hal ini mungkin dicatat sebagai sewa operasi oleh pihak
ketiga.
SEWA DALAM LAPOrAN KEUANGAN LESSEE
Sewa Pembiayaan
Pengakuan Awal
19. Pada awal masa sewa, lessee mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan liabilitas
dalam laporan posisi keuangan sebesar nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini dari
pembayaran sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar. Penilaian
ditentukan pada awal kontrak sewa. Tingkat diskonto yang digunakan dalam
perhitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimum adalah tingkat suku bunga
implisit dalam sewa, jika dapat ditentukan secara praktis; jika tidak, digunakan
tingkat suku bunga pinjaman inkremental lessee. Biaya langsung awal yang dikeluarkan
lessee ditambahkan ke dalam jumlah yang diakui sebagai aset.
20. Transaksi dan kejadian lainnya dicatat dan disajikan sesuai dengan substansi dan realitas
keuangannya, dan tidak selalu mengikuti bentuk legalnya. Meskipun bentuk legal
perjanjian sewa menyatakan bahwa lessee tidak memperoleh hak legal atas aset sewaan,
dalam hal sewa pembiayaan, secara substansi dan realitas keuangan pihak lessee
memperoleh manfaat ekonomik dari pemakaian aset sewaan tersebut selama sebagian
besar umur ekonomiknya. Sebagai konsekuensinya lessee menanggung kewajiban untuk
membayar hak tersebut sebesar suatu jumlah, pada awal sewa, yang mendekati nilai
wajar dari aset dan beban keuangan terkait.
21. Jika transaksi sewa tersebut tidak tercermin dalam laporan posisi keuangan lessee,
sumber daya ekonomi dan tingkat kewajiban dari entitas menjadi terlalu rendah,

sehingga mendistorsi rasio keuangan. Oleh karena itu, sewa pembiayaan diakui dalam
laporan posisi keuangan lessee sebagai aset dan kewajiban untuk pembayaran sewa di
masa depan. Pada awal masa sewa, aset dan liabilitas untuk pembayaran sewa di
masa depan diakui di laporan posisi keuangan pada jumlah yang sama, kecuali untuk
biaya langsung awal dari lesseeyang ditambahkan ke jumlah yang diakui sebagai aset.
22. Liabilitas dari aset sewaan tidak dapat disajikan sebagai pengurang aset sewaan
dalam laporan keuangan. Jika penyajian liabilitas dalam laporan posisi keuangan
dibedakan antara liabilitas jangka pendek dan liabilitas jangka panjang, hal yang sama
berlaku untuk liabilitas sewa.
23. Biaya langsung awal umumnya terjadi sehubungan dengan aktivitas sewa tertentu,
seperti aktivitas negosiasi dan pemastian pelaksanaan sewa. Biaya-biaya yang dapat
diatribusikan secara langsung kepada aktivitas lessee untuk suatu sewa pembiayaan
ditambahkan ke jumlah yang diakui sebagai aset.
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
24. Pembayaran sewa minimum dipisahkan antara bagian yang merupakan beban
keuangan

dan

bagian yang

merupakan

pelunasan

liabilitas.

Beban

keuangan

dialokasikan ke setiap periode selama masa sewa sedemikian rupa

sehingga

menghasilkan suatu tingkat suku bunga periodik yang konstan atas saldo liabilitas.
Rental kontinjen dibebankan pada periode terjadinya.
25. Dalam praktik, lessee dapat mengalokasikan beban keuangan ke setiap periode
selama masa sewa dengan menggunakan beberapa bentuk aproksimasi untuk
memudahkan perhitungan.
26. Suatu sewa pembiayaan menimbulkan beban penyusutan untuk aset yang dapat
disusutkan

dan

beban keuangan

dalam

setiap

periode

akuntansi.

Kebijakan

penyusutan untuk aset sewaan konsisten dengan aset yang dimiliki sendiri, dan
penghitungan penyusutan yang diakui berdasarkan PSAK 16 (revisi 2011): Aset Tetapdan
PSAK 19 (revisi 2010): Aset Takberwujud. Jika tidak ada kepastian yang memadai bahwa
lesseeakan mendapatkan hak kepemilikan pada akhir masa sewa, aset sewaan
disusutkan secara penuh selama jangka waktu yang lebih pendek antara periode masa
sewa dan umur manfaatnya.
27. Jumlah yang dapat disusutkan dari aset sewaan dialokasikan ke setiap periode
akuntansi

selama

perkiraan masa penggunaan dengan dasar yang sistematis dan

konsisten dengan kebijakan penyusutan aset yang dimiliki. Jika terdapat kepastian yang
memadai bahwa lessee akan mendapatkan hak kepemilikan pada akhir masa sewa,
perkiraan masa penggunaan aset adalah umur manfaat aset tersebut. Jika tidak, maka
aset sewaan disusutkan selama periode yang lebih pendek antara masa sewa dan umur
manfaat aset sewaan.
28. Jumlah beban penyusutan aset dan beban keuangan untuk suatu periode sangat
jarang akan sama nilainya dengan jumlah pembayaran utang sewa untuk periode
tersebut, sehingga tidak tepat jika pembayaran utang sewa langsung diakui sebagai
beban. Oleh karena itu, kecil kemungkinan bahwa nilai aset akan sama dengan nilai
liabilitas sewa setelah dimulainya masa sewa.
29. Untuk menentukan apakah suatu aset sewaan mengalami penurunan nilai, entitas
menerapkan PSAK 48 (revisi 2010): Penurunan Nilai Aset. Pengungkapan
30. Selain memenuhi ketentuan PSAK 60: Instrumen Keuangan: Pengungkapan, lessee juga
mengungkapkan hal-hal berikut yang berkaitan dengan sewa pembiayaan:
a. Jumlah neto jumlah tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal pelaporan;
b. Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal
pelaporan, dengan nilai kininya. Selain itu,

entitas

mengungkapkan

total

pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal pelaporan, dan nilai kininya,
untuk setiap periode berikut:
i.
Sampai dengan satu tahun;
ii.
Lebih dari satu tahun sampai lima tahun;
iii.
Lebih dari lima tahun.
c. Rental kontinjen yang diakui sebagai beban pada periode tersebut;
d. Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa depan
dari kontrak sewa-lanjut yang tidak dapat dibatalkan (non-cancellable subleases)
pada tanggal pelaporan.
e. Penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material, yang meliputi, tetapi tidak
i.
ii.

terbatas pada, hal berikut:

Dasar penentuan utang rental kontinjen;
Ada tidaknya klausul-klausul yang berkaitan dengan opsi perpanjangan atau

iii.

pembelian dan eskalasi beserta syarat-syaratnya; dan

Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya yang

terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa-lanjut.

31. Persyaratan pengungkapan dalam PSAK 13 (revisi 2011): Properti Investasi, PSAK 16
(revisi 2011): Aset Tetap, PSAK 19 (revisi 2010): Aset Takberwujud, dan PSAK 48

(revisi 2010): Penurunan Nilai Asetjuga berlaku bagi lessee untuk aset sewaan dalam
sewa pembiayaan.
Sewa Operasi
32. Pembayaran sewa dalam sewa operasi diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus
selama

masa

sewa

kecuali terdapat dasar sistematis lain yang dapat lebih

mencerminkan pola waktu dari manfaat aset yang dinikmati pengguna.

33. Dalam sewa operasi, pembayaran sewa (tidak termasuk biaya jasa seperti biaya
asuransi dan pemeliharaan) diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus kecuali
terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu dari manfaat
yang dinikmati pengguna, walaupun pembayaran dilakukan tidak atas dasar tersebut.
Pengungkapan
34. Selain mengungkapkan

hal

yang

dipersyaratkan dalam

PSAK

60: Instrumen

Keuangan: Pengungkapan, lessee juga mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi:
a. Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat
dibatalkan untuk setiap periode berikut:
i. Sampai dengan satu tahun;
ii. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun;
iii.
Lebih dari lima tahun.
b. Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa depan dari
kontrak

sewa-lanjut yang tidak dapat dibatalkan (non-cancellable subleases) pada

tanggal pelaporan.
c. Pembayaran sewa dan sewa-lanjut yang diakui sebagai beban periode berjalan, dengan
pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah pembayaran minimum sewa,
rental kontinjen, dan pembayaran sewa-lanjut;
d. Penjelasan umum perjanjian sewa lessee yang signifikan, yang meliputi, namun
Tidak terbatas pada:
i. Dasar penentuan utang rental kontinjen;
ii. Eksistensi dan persyaratan untuk memperbarui kembali perjanjian sewa atau adanya
opsi pembelian dan klausul eskalasi; dan
iii.
Pembatasan yang ada dalam perjanjian sewa, seperti pembatasan dividen,
utang tambahan, dan sewa lanjutan.

SEWA DALAM LAPOrAN KEUANGAN LESSOr

Sewa Pembiayaan
Pengakuan Awal
35. Dalam sewa pembiayaan, lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan di
laporan posisi keuangan sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa neto tersebut.
36. Pada hakikatnya dalam sewa pembiayaan semua risiko dan manfaat yang terkait
dengan kepemilikan legal dialihkan oleh lessor kepada lessee, dan dengan demikian
penerimaan piutang sewa diperlakukan oleh lessor sebagai pembayaran pokok dan
penghasilan pembiayaan yang diterima lessor sebagai penggantian dan imbalan atas
investasi dan jasanya.
37. Lessor sering kali mengeluarkan biaya langsung awal yang meliputi antara lain komisi,
biaya legal, dan biaya internal yang inkremental dan dapat diatribusikan langsung
dengan proses negosiasi dan pengaturan suatu sewa. Biaya langsung awal tidak
termasuk biaya umum seperti yang lazimnya dikeluarkan oleh tim penjualan dan
pemasaran. Untuk sewa pembiayaan, selain yang melibatkan lessor pabrikan atau
dealer, biaya langsung awal diperhitungkan sebagai bagian dari pengukuran awal
piutang sewa pembiayaan dan mengurangi penghasilan yang diakui selama masa sewa.
Tingkat bunga implisit dalam sewa ditentukan sedemikian rupa sehingga biaya
langsung awal secara otomatis sudah termasuk di dalam piutang sewa pembiayaan;
sehingga tidak diperlukan penjumlahan yang terpisah. Biaya yang dikeluarkan oleh
lessorpabrikan atau dealer yang terkait dengan negosiasi dan pengaturan suatu sewa tidak
termasuk biaya langsung awal. Dengan demikian, biaya tersebut tidak termasuk dalam
investasi sewa neto dan diakui sebagai beban ketika laba penjualan diakui, dimana untuk
sewa pembiayaan umumnya diakui pada masa awal sewa.
Pengukuran Setelah Pengakuan Awal
38. Pengakuan penghasilan pembiayaan didasarkan pada suatu pola yang mencerminkan
suatu tingkat pengembalian periodik yang konstan atas investasi bersih lessordalam sewa
pembiayaan.
39. Lessor mengalokasikan penghasilan pembiayaan selama masa sewa dengan dasar yang
sistematis dan rasional. Alokasi penghasilan ini didasarkan pada suatu pola yang

mencerminkan suatu tingkat pengembalian periodik yang konstan atas investasi bersih
lessordalam sewa pembiayaan. Pembayaran sewa dalam suatu periode, di luar biaya
jasa, diterapkan atas investasi sewa bruto untuk mengurangi pokok dan penghasilan
pembiayaan tangguhan.
40. Estimasi nilai residu tidak dijamin yang digunakan dalam perhitungan investasi kotor
lessordikaji ulang secara reguler. Jika telah terjadi penurunan dalam estimasi nilai
residu tidak dijamin, alokasi penghasilan selama masa sewa direvisi dan penurunan yang
terkait dengan jumlah yang telah diakru diakui segera.
41. Aset dalam suatu sewa pembiayaan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual
(atau termasuk dalam suatu kelompok lepasan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki
untuk dijual) sesuai dengan PSAK 58 (revisi 2009): Aset Tidak Lancar yang Dimiliki
untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan dicatat sesuai dengan Pernyataan tersebut.
42. Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau rugi atas penjualan pada suatu periode
sesuai

kebijakan entitas atas penjualan biasa. Jika tingkat bunga ditentukan secara

artifisial terlalu rendah, laba penjualan

dibatasi

sebesar

laba

apabila

menggunakan tingkat bunga pasar. Biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau
dealer sehubungan dengan negosiasi dan pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika
laba penjualan diakui.
43. Pabrikan atau dealer sering kali menawarkan pilihan untuk membeli atau menyewa suatu
aset kepada pelanggan. Sewa pembiayaan atas aset oleh lessor pabrikan atau dealer
memberikan dua jenis penghasilan:
a. Laba atau rugi yang ekuivalen dengan laba atau rugi dari penjualan biasa atas aset
yang disewakan, pada harga jual normal setelah dikurangi potongan penjualan, jika ada;
dan
b. Penghasilan pembiayaan selama masa sewa.
44. Pendapatan penjualan diakui di awal masa sewa oleh lessorpabrikan atau dealer
sebesar nilai wajar aset, atau jika lebih rendah, sebesar nilai kini dari pembayaran
sewa minimum yang dihitung pada tingkat bunga pasar. Biaya penjualan di awal
masa sewa adalah biaya perolehan atau jumlah tercatat jika berbeda, dari properti
sewaan dikurangi nilai

kini

dari

nilai

residu

tidak

dijamin. Perbedaan antara

pendapatan penjualan dan biaya penjualan adalah laba penjualan yang diakui sesuai
kebijakan entitas terhadap penjualan biasa.
45. Lessor pabrikan atau dealer terkadang menggunakan suku bunga artifisial yang terlalu
rendah untuk menarik pelanggan. Penggunaan tingkat suku bunga tersebut akan

mengakibatkan pengakuan penghasilan yang terlalu tinggi dari transaksi pada waktu
penjualan. Jika tingkat suku bunga artifisial yang terlalu rendah digunakan, maka laba
penjualan dibatasi sebesar laba apabila menggunakan tingkat bunga pasar.
46. Biaya yang dikeluarkan oleh lessorpabrikan atau dealer sehubungan dengan negosiasi dan
pengaturan suatu sewa pembiayaan diakui sebagai beban di awal masa sewa karena
terutama terkait dengan pendapatan pabrikan atau laba penjualan dealer.
Pengungkapan
47. Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 60: Instrumen Keuangan:
Pengungkapan, lessor mengungkapkan hal berikut untuk sewa pembiayaan:
a. Rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran

sewa

minimum pada tanggal pelaporan. Di samping itu, lessor mengungkapkan investasi

sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa minimum pada tanggal pelaporan,
untuk setiap periode berikut:
i. Kurang dari satu tahun;
ii. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun;
iii. Lebih dari lima tahun.
b. Penghasilan pembiayaan tangguhan;
c. Nilai residu tidak dijamin yang diakru sebagai manfaat essor;
d. Akumulasi penyisihan piutang tidak tertagih atas pembayaran sewa minimum;
e. Rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan; dan
f. Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material.
48. Sebagai suatu indikator pertumbuhan entitas dapat mengungkapkan investasi bruto
dikurangi penghasilan yang belum diterima dalam bisnis baru yang ditambahkan
selama periode berjalan, setelah dikurangi jumlah relevan sewa yang dibatalkan.
Sewa Operasi
49. Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di laporan posisi keuangan sesuai sifat aset
tersebut.
50. Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis
lurus selama masa sewa,

kecuali

terdapat

dasar

sistematis

lain

yang

lebih

mencerminkan pola waktu dimana manfaat penggunaan aset sewaan menurun.

51. Biaya termasuk biaya penyusutan, yang terjadi untuk memperoleh pendapatan sewa
diakui sebagai beban. Pendapatan sewa (tidak termasuk penerimaan dari jasa seperti
asuransi dan pemeliharaan) diakui dengan dasar garis lurus selama masa sewa walaupun
penerimaan sewa tidak dengan dasar hal tersebut, kecuali jika terdapat dasar

sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu dimana manfaat penggunaan
dari aset sewaan menurun.
52. Biaya langsung awal yang dikeluarkan

oleh Lessor dalam proses negosiasi dan

pengaturan sewa operasi ditambahkan ke jumlah tercatat aset sewaan dan diakui
sebagai beban selama masa sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan sewa.
53. Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten dengan kebijakan penyusutan
normal untuk aset sejenis, dan penyusutan tersebut dihitung sesuai PSAK 16 (revisi
2011): Aset Tetapdan PSAK 19 (revisi 2010): Aset Takberwujud.
54. Entitas menentukan apakah suatu aset sewaan mengalami penurunan nilai dengan
menerapkan PSAK 48 (revisi 2010): Penurunan Nilai Aset.
55. Lessor pabrikan atau dealer tidak mengakui laba penjualan atas suatu sewa operasi
karena transaksi tersebut tidak ekuivalen dengan penjualan.
Pengungkapan
56. Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 60: Instrumen Keuangan:
Pengungkapan, lessormengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi:
a. Jumlah agregat pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi
yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut:
i.
Sampai dengan satu tahun;
ii.
Lebih dari satu tahun sampai lima tahun;
iii.
Lebih dari lima tahun.
b. Total rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan; da
c. c.Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor.
57. Persyaratan pengungkapan yang diharuskan PSAK13 (revisi 2011): Properti Investasi,
PSAK 16 (revisi 2011): Aset Tetap, PSAK 19 (revisi 2010): Aset Takberwujud, dan
PSAK 48 (revisi 2010): Penurunan Nilai Asetjuga berlaku bagi lessoruntuk aset sewaan
dalam sewa operasi.
TrANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK
58. Transaksi jual dan sewa-balik meliputi penjualan suatu aset dan penyewaan kembali
aset yang sama. Pembayaran sewa dan harga jual biasanya saling terkait karena keduanya
dinegosiasikan sebagai suatu paket. Perlakuan akuntansi untuk transaksi jual dan sewabalik bergantung pada jenis sewanya.

59. Jika suatu transaksi jual dan sewa-balik merupakan sewa pembiayaan, selisih lebih hasil
penjualan dari jumlah tercatat tidak dapat diakui segera sebagai pendapatan oleh penjuallessee, tetapi ditangguhkan dan diamortisasi selama masa sewa.
60. Jika sewa-balik merupakan sewa pembiayaan, transaksi tersebut merupakan suatu
cara dimana lessor memberikan pembiayaan bagi lessee dengan aset sebagai jaminan.
Karenanya, tidak tepat jika selisih lebih hasil penjualan dari jumlah tercatat diakui
sebagai penghasilan. Selisih lebih tersebut ditangguhkan dan diamortisasi selama masa
sewa.
61. Jika transaksi jual dan sewa-balik merupakan sewa operasi dan jelas bahwa
transaksi tersebut terjadi pada nilai wajar, maka laba atau rugi diakui segera. Jika harga
jual di bawah nilai wajar, maka laba atau rugi diakui segera, kecuali rugi tersebut
dikompensasikan dengan pembayaran sewa di masa depan yang lebih rendah dari
harga pasar, maka rugi tersebut harus ditangguhkan dan diamortisasi secara proporsional
dengan pembayaran sewa selama periode penggunaan aset. Jika harga jual di atas nilai
wajar, selisih lebih dari nilai wajar tersebut ditangguhkan dan diamortisasi selama
periode penggunaan aset.
62. Jika sewa-balik merupakan sewa operasi, dan pembayaran sewa serta harga jual
dinilai pada nilai wajar, maka transaksi penjualan secara normal telah terjadi dan laba
atau ruginya diakui segera.
63. Untuk sewa operasi, jika nilai wajar aset pada saat transaksi jual dan sewa-balik lebih
rendah daripada jumlah tercatatnya, rugi sebesar selisih antara jumlah tercatat dan nilai
wajar diakui segera.
64. Untuk sewa pembiayaan, penyesuaian seperti di atas tidak diperlukan kecuali jika
telah terjadi penurunan nilai. Dalam hal tersebut, jumlah tercatat berkurang menjadi
jumlah terpulihkan sesuai dengan PSAK 48 (revisi 2010): Penurunan Nilai Aset.
65. Pengungkapan yang dipersyaratkan untuk lessee dan lessorberlaku sama untuk
transaksi jual dan sewa-balik. Penjelasan yang dipersyaratkan atas pengaturan sewa
yang material mengarah ke pengungkapan persyaratan khusus atau tidak biasa dari
perjanjian atau persyaratan transaksi jual dan sewa-balik.
66. Dengan demikian, transaksi jual dan sewa-balik dapat memicu kriteria pengungkapan
terpisah dalam PSAK 1 (revisi 2009): Penyajian Laporan Keuangan.
KETENTUAN TrANSISI

67. Entitas menilai

kembali klasifikasi elemen tanah yang belum habis masa Hak

Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan hak lainnya pada tanggal Pernyataan ini
diadopsi, dengan mempertimbangkan informasi yang ada pada saat hak tersebut
diperoleh. Entitas menerapkan reklasifikasi tanah tersebut secara retrospektif sesuai
denganPSAK 25 (revisi 2009): Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi Akuntansi dan
Kesalahan. Namun apabila entitas tidak

memiliki

informasi

memadai

untuk

menerapkan perubahan tersebut secara retrospektif, maka entitas:

a. Menerapkan perubahan terhadap klasifikasi tanah dengan dasar fakta dan kondisi yang
ada pada tanggal perubahan tersebut diadopsi; dan
b. Mengakui aset dan liabilitas terkait dengan sewa tanah yang diklasifikasikan sebagai
sewa embiayaan sebesar nilai wajar pada tanggal tersebut; perbedaan antara nilai
wajar diakui di saldo laba.
TANGGAL EfEKTIf
68. Entitas menerapkan Pernyataan ini untuk periode tahun buku yang dimulai pada atau
setelah tanggal 1 Januari 2012.
PENArIKAN
69. Pernyataan ini menggantikan PSAK 30 (2007): Sewa