Seputar Peraturan Bangunan Gedung: KDB, GSB, GSJ,

KLB
posted by Edi Karnadi ,

Ketika kita akan membangun sebuah gedung atau rumah, yang pertama kali kita urus adalah
masalah perizinan, seperti IMB. Selain mengurus IMB, kita perlu tahu juga seputar aturan-aturan
mengenai bangunan. Aturan ini biasa disebut dengan Peraturan Bangunan Setempat (PBS), yang
setiap daerah mempunyai peraturan tersendiri.

Sebagai contoh, untuk wilayah DKI Jakarta ada 2 buah Perda ; Perda no. 7 tahun 1991 tentang
bangunan di wilayah DKI Jakarta dan Perda no. 6 ahun 1999 tentang rencana umum tata ruang
DKI Jakarta. Di dalam kedua Perda itu diatur mengenai syarat membangun suatu bangunan,
seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Garis Sepadan Bangunan (GSB), Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) dan Garis Sepadan Jalan (GSJ).

Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Seperti telah disinggung pada artikel sebelumnya, bahwa aturan ini mengatur bagaimana di
dalam membangun suatu bangunan, si pemilik bangunan diwajibkan menyisakan lahannya untuk
area resapan air. KDB ni biasanya dinyatakan di dalam persentase. Misalnya anda memiliki
lahan disuatu daerah dengan KDB 60% dengan luasnya 150 m2, artinya anda hanya boleh
membangun rumah seluas 60% x 150 m2 = 90 m2, sisanya 60 m2 sebagai area terbuka yang
fungsinya seperti disebutkan diatas.

Dasar perhitungan KDB ini memang hanya memperhitungkan luas bangunan yang tertutup atap.
Jalan setapak dan halaman dengan pengerasan yang tidak beratap tidak termasuk dalam aturan
ini. Walaupun demikian, sebaiknya lahan tersebut ditutup dengan bahan yang dapat meresap air,
seperti paving blok
Garis Sempadan Bangunan (GSB)

Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah suatu aturan oleh pemerintah daerah setempat yang
mengatur batasan lahan yang boleh dan tidak boleh dibangun. Bangunan yang akan didirikan
tidak boleh melampaui batasan garis ini. Misalnya saja, rumah anda memiliki GSB 3 meter,
artinya anda hanya diperbolehkan membangun sampai batas 3 meter tepi jalan raya.

GSB ini berfungsi untuk menyediakan lahan sebagai daerah hijau dan resapan air, yang pada
akhirnya menciptakan rumah sehat. Karena rumah akan memiliki halaman yang memadai
sehingga penetrasi udara kedalam rumah akan lebih optimal. Selain itu, dengan adanya jarak
rumah anda dengan jalan di depannya, privasi anda tentunya akan lebih terjaga.

Garis Sempadan Jalan (GSJ)

Garis Sempadan Jalan (GSJ) hampir mirip dengan GSB, tetapi GSJ lebih ditujukan untuk
tersedianya lahan bagi perluasan jalan di masa mendatang. Misalnya di dekat lahan anda ada GSJ
tertulis 1,5 meter, artinya 1,5 meter dari tepi jalan kearah halaman anda sudah ditetapkan sebagai
lahan untuk rencana pelebaran jalan. Bila suatu saat ada pekerjaan pelebaran jalan, lahan anda
selebar 1,5 meter akan "terambil".

Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

KLB merupakan perbandingan antara luas total bangunan dibandingkan dengan luas lahan. Luas
bangunan yang dihitung KLB ini merupakan seluruh luas bangunan yang ada, mulai dari lantai
dasar hingga lantai diatasnya. Mezanin atau bangunan dengan dindingnya yang lebih tinggi dari
1.20 m, yang digunakan sebagai ruangan harus dimasukkan kedalam perhitungan KLB.

KLB biasanya dinyatakan dalam angka seperti 1,5; 2 dan sebagainya. Tiap-tiap daerah angka
JLB ini berbeda-beda. Lokasi suatu daerah semakin padat, maka angka KLB akan semakin tinggi
pula.
Bila di dalam PBS anda tertera KLB = 2, maka total luas bangunan yang boleh didirikan
maksimal 2 kali luas lahan yang ada.

Angka-angka KLB ini berkaitab dengan jumlah lantai yang akan dibangun. Seandainya anda
punya lahan 150 m2, dengan KDB 30 % dan KLB = 1, perhitungannya sebagai berikut:

Lantai dasar = 40% x 150 m2 = 60 m2

Total luas bangunan yang boleh dibangun = 150 m2

Dari perhitungan diatas diperoleh, luas lantai dasar yang boleh dibangun hanya seluas 60 m2
saja. Sedangkan luas total bangunan yang diizinkan seluas 150 m2, berarti anda bisa membangun
rumah secara vertikal, dengan jumlah lantai hanya dua atau bisa juga 2 1/5 lantai. Dari dua lantai
ini, kalau dikalikan 2 didapat jumlah luas total bangunan anda = 120 m2, masih tersisa 30 m2.
Sisa luas yang diizinkan (30 m2) ini dapat anda bangun diatasnya.

Saya kira peraturan ini dibuat, agar pembangunan rumah disuatu daerah akan lebih tertata
dengan baik dan seimbang dan juga untuk kesehatan rumah itu sendiri. Coba kita bayangkan
didekat rumah kita ada bangunan yang lebih tinggi, tentunya akan merugikan kita. Memang
kenapa, karena bangunan yang lebih tinggi dari rumah kita itu akan mengurangi pasokan sinar
matahari ke dalam rumah kita, karena terhalang oleh bangunan yang lebih tinggi.

Demikianlah, dengan mematuhi peraturan ini kita turut menjaga keseimbangan lingkungan kita.
Semoga bermanfaat bagi kita semua.