MODUL PERKULIAHAN

Estimasi Biaya
Proyek
Tujuan dan Fungsi Estimasi Biaya Proyek
bagi keperluan owner, kontraktor, dan
konsultan dalam dunia konstruksi

Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

04
Fakultas Teknik Sipil MK11031 Ir. Agus Suroso, MT
Teknik Retna Kristiana, ST, MM, MT.

Abstract Kompetensi
Matakuliah Estimasi Biaya mengenai Mahasiswa mampu menjelaskan
cara dalam memperkirakan dan tentang tujuan dan fungsi project
menghitung biaya proyek dalam estimation
hubungannya dengan Rekayasa
Ekonomi dalam dunia konstruksi
 A. Pengantar

Yang dimaksud dengan Rencana Anggaran Biaya (RAB) suatu bangunan atau
proyek adalah perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan upah, serta
biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan atau proyek tersebut.
Anggaran Biaya merupakan harga dari bangunan yang dihitung dengan teliti, cermat dan
memenuhi syarat. Anggaran biaya pada bangunan yang sama akan berbeda-beda antara
daerah satu dengan daerah yang lain. Hal ini disebabkan karena perbedaan harga bahan
dan upah tenaga kerja.
Sedangkan, definisi proyek adalah sebagai satu usaha dalam jangka waktu yang
ditentukan dengan sasaran yang jelas yaitu hasil yang telah dirumuskan pada waktu awal
pembangunan proyek akan dimulai atau suatu rangkaian kegiatan yang bersifat khusus
untuk mencapai hasil yang bersifat khusus pula.
Atau proyek adalah sistem dari sekumpulan komponen / unsur / elemen, dimana
antar elemen mempunyai hubungan dan ketergantungan dalam mencapai tujuan tertentu,
dengan ciri-ciri khas yaitu :
Mempunyai waktu awal dan akhir,
Menggunakan sumberdaya yang terbatas,
Tidak terulang,
Terdapat pada lokasi tertentu,
Hasil proyek tercapai pada tahap akhir,
Berdasarkan pesanan, dan
Bersifat dinamis.

Proyek konstruksi adalah penerapan system untuk pembangunan fisik suatu proyek
konstruksi yang mempunyai tujuan tertentu dan dengan sumberdaya terbatas ( biaya,
material, dan dengan tenaga yang terbatas) dan mempunyai waktu awal dan akhir yang
terbatas (satu siklus).
Rencana Anggaran Biaya yang dipelajari dalam mata kuliah ini adalah perkiraan
biaya yang berkaitan dengan proyek konstruksi, yaitu perhitungan biaya yang digunakan
untuk pembangunan fisik suatu gedung atau proyek lain dan dihitung mulai dari awal sampai
akhir pelaksanaan pelaksanaan proyek tersebut.
Perhitungan Rencana Anggaran Biaya dibedakan berdasarkan oleh siapa yang
membuat dan kapan dibuat. Untuk menjawab oleh siapa Rencana Anggaran Biaya dibuat,
perlu diingat bahwa fihak utama yang terlibat dalam suatu proyek adalah pemilik dan
kontraktor. Pemilik proyek (Ouwner biasanya dibantu / diwakili oleh Konsultan, baik
konsultan Perencana maupun Konsultan Pengawas).

17 Estimasi Biaya Proyek Pusat Bahan Ajar dan eLearning

2 Ir. Agus Suroso, MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
 Ada 2 jenis Rencana Anggaran Biaya yaitu : perhitungan Rencana Anggaran Biaya
yang dibuat oleh pemilik dan perhitungan Rencana Anggaran Biaya yang dibuat oleh
kontraktor. Kedua perhitungan Rencana Anggaran Biaya tersebut mempunyai fungsi
berbeda, Rencana Anggaran Biaya yang dibuat oleh pemilik ini dipakai sebagai bahan
pertimbangan dalam menentukan kontraktor yang melaksanakan proyek, sedangkan
Rencana Anggaran Biaya yang dibuat oleh kontraktor digunakan untuk menentukan harga
penawaran pada saat pelelangan. Rencana Anggaran Biaya dibedakan kapan dibuat,
didasarkan atas nilai waktu uang, perbedaan harga bahan upah dari waktu ke waktu.

B. Proses Estimasi Biaya

Berikut ini merupakan keseluruhan proses dalam estimasi dimulai dari proses input
data, teknik yang digunakan dalam pengolahan data serta output yang dihasilkan dari
sebuah estimasi.

Pada gambar diatas digambarkan alur setiap tahaan dalam proses estimasi biaya
dimulai dari input lingkup proyek, penjadwalan, perencanaan estimasi biaya hingga
mengidentifikasi resiko. Kemudian dilakukan proses estimasi dengan menggunakan metode
yang tepat hingga dihasilkan suatu dokumen proyek.
Tahapan input dalam suatu proses estimasi mencangkup beberapa hal yang
diperlukan untuk mendukung proses pelaksanaan estimasi, seperti :
a. Scope Baseline
Menggambarkan pernyataan lingkup pekerjaan seperti deskripsi produk, kriteria
yang dapat diterima, hasil yang diharapkan, batasan proyek dan asumsi. Dalam
scope baseline terdapat pula WBS yang menggambarkan hubungan dari semua
komponen proyek.

17 Estimasi Biaya Proyek Pusat Bahan Ajar dan eLearning

3 Ir. Agus Suroso, MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
 b. Penjadwalan Proyek
Jenis dan jumlah sumber daya serta waktu yang dibutuhkan dalam rangka
penyelesaian proyek merupakan faktor yang penting dalam menentukan biaya
proyek.

c. Perencanaan Sumber Daya

Atribut staf proyek, biaya personal, dan bonus bagi karyawan merupakan
komponen yang penting dalam menyususn estimasi biaya.

d. Penyusunan Daftar Risiko

Identifikasi risiko diperlukan untuk pengendalian biaya akibat adanya risiko. Risiko
dapat memberikan dampak dalam aktifitas maupun biaya proyek.

e. Pertimbangan Faktor diluar Lingkungan Perusahaan

Faktor yang dapat mempengaruhi antara lain kondisi pasar dan informasi
komersial yang ada. Kondisi pasar yang dimaksud adalah ketersediaan produk,
jasa yang diperlukan dalam penyelesaian proyek dan yang dimaksud dengan
informasi komersil adalah database komersil yang memberikan data tentang
keahlian dan upah dari sumber daya, serta biaya standart untuk material dan
peralatan.

f. Kebijakan Organisasi
Kebijakan organisasi yang berpengaruh terhadap estimasi biaya adalah kebijakan
perusahaan dalam estimasi, biaya itu sendiri, informasi historical serta pelajaran
maupun pengalaman dari proyek sebelumnya.

C. Owner Estimate

Pengguna jasa perlu memiliki suatu acuan perkiraan biaya yang dihitung secara
keahlian dan berdasarkan data yang dapat dipertangungjawabkan, acuan ini biasa disebut
Harga Perkiraan Sendiri (HPS). Pada setiap alternatif metoda evaluasi penawaran (sistem
gugur, sistem nilai, atau sistem penilaian biaya selama umur ekonomis), kewajaran harga
penawaran harus selalu dilakukan. HPS tersebut dapat digunakan sebagai alat untuk
menilai kewajaran harga penawaran termasuk rinciannya, namun tidak dapat dijadikan
sebagai acuan dalam menggugurkan penawaran. Dalam hal ini, HPS merupakan acuan

17 Estimasi Biaya Proyek Pusat Bahan Ajar dan eLearning

4 Ir. Agus Suroso, MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
dalam menentukan tambahan nilai jaminan pelaksanaan, apabila terdapat kasus penawaran
biaya yang terlalu rendah. Klarifikasi kewajaran harga adalah aspek yang signifikan, baik
dalam kondisi penawaran yang terlalu tinggi maupun kondisi penawaran terlalu rendah.
Apabila dari hasil klarifikasi terbukti dinilai harganya terlampau rendah, dan peserta
tetap menyatakan mampu melaksanakan pekerjaan sesuai dokumen pengadaan, maka
peserta tersebut harus bersedia untuk menaikkan jaminan pelaksanaannya menjadi
sekurang-kurangnya persentase jaminan pelaksanaan yang ditetapkan dalam dokumen
pengadaan dikalikan 80% (delapan puluh per seratus) HPS, bilamana ditunjuk sebagai
pemenang (Perpres 70 Tahun 2012). Dalam hal peserta yang bersangkutan tidak bersedia
menambah nilai jaminan pelaksanaannya, maka penawarannya dapat digugurkan dan
jaminan penawarannya disita untuk negara, sedangkan penyedia jasa itu sendiri, di-black list
selama satu tahun dan tidak diperkenankan ikut serta dalam pengadaan barang/jasa pada
instansi pemerintah.
Dengan demikian, pengguna jasa yang tidak memiliki kompetensi untuk melakukan
estimasi biaya proyek secara teknis selayaknya tidak menyusun HPS untuk keperluan
pengadaan proyek. Pengguna jasa tersebut harus mempercayakan penyusunan HPS
kepada konsultan perencana. Di samping itu, pengguna jasa sebaiknya tidak mempengaruhi
proses penyusunan HPS oleh konsultan perencana dengan memberi batasanbatasan yang
kaku mengenai keterbatasan dana yang tersedia. Beberapa iterasi dapat dilakukan dalam
penyusunan HPS dengan menyesuaikan lingkup kerja agar memenuhi keterbatasan dana
proyek.
HPS atau yang biasa dikenal sebagai engineers estimate (EE), bila dibandingkan
dengan Nilai Kontrak memiliki ketepatan (akurasi) yang bervariasi terhadap beberapa faktor,
yaitu besarnya proyek, jumlah penawar, kondisi pasar, kelengkapan informasi perancangan,
serta keahlian estimator. Mengenai pengaruh kondisi pasar bahwa EE lebih besar dari pada
nilai kontrak apabila kondisi pasar sedang buruk, sedangkan dalam kondisi pasar yang
lebih baik hal sebaliknya terjadi yaitu nilai EE di bawah nilai kontrak. Studi yang dilakukan di
Inggris ini juga menunjukkan bahwa keahlian seorang stimator sangat mempengaruhi
tingkat akurasi EE. Dokumen perencanaan yang lengkap juga meningkatkan ketepatan EE,
namun ternyata hal ini bukan merupakan faktor yang sangat signifikan, sehingga dapat
menjadi pertimbangan dalam keputusan penggunaan dana selama tahap perencanaan.
Penggunaan dana yang berlebihan demi peningkatan tingkat akurasi dokumen perencanaan
tidak sebanding dengan peningkatan tingkat akurasi EE itu sendiri.

17 Estimasi Biaya Proyek Pusat Bahan Ajar dan eLearning

5 Ir. Agus Suroso, MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
 Sumber Data Penyusunan Harga Perkiraan Sendiri

Dalam Peraturan Presiden Nomor 70 tahun 2012 tentang Perubahan Peraturan

presiden Nomor 54 tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerinta, data yang
dipakai untuk menyusun HPS meliputi:
a. Harga pasar setempat yaitu harga barang/jasa dilokasi barang/jasa
diproduksi/diserahkan/ dilaksanakan,
b. menjelang dilaksanakannya Pengadaan Barang/Jasa;
c. informasi biaya satuan yang dipublikasikan secara resmi oleh Badan Pusat
Statistik (BPS);
d. informasi biaya satuan yang dipublikasikan secara resmi oleh asosiasi terkait
dan sumber data lain yang
e. dapat dipertanggungjawabkan;
f. daftar biaya/tarif Barang/Jasa yang dikeluarkan oleh pabrikan/distributor
tunggal;
g. biaya Kontrak sebelumnya atau yang sedang berjalan dengan
mempertimbangkan faktor perubahan biaya;
h. inflasi tahun sebelumnya, suku bunga berjalan dan/atau kurs tengah Bank
Indonesia;
i. hasil perbandingan dengan Kontrak sejenis, baik yang dilakukan dengan instansi
lain maupun pihak lain;
j. perkiraan perhitungan biaya yang dilakukan oleh konsultan perencana
(engineers estimate);
k. norma indeks; dan/atau
l. informasi lain yang dapat dipertanggungjawabkan.

Penyusunan HPS untuk pemilihan Penyedia secara internasional menggunakan

informasi harga yang berlaku di luar negeri. Dalam menyusun HPS telah
memperhitungkan:
a. Pajak Pertambahan Nilai (PPN); dan
b. keuntungan dan biaya overhead yang dianggap wajar bagi penyedia
maksimal 15% (lima belas perseratus) dari total biaya tidak termasuk PPN;

HPS tidak boleh memperhitungkan biaya tak terduga, biaya lain-lain dan Pajak
Penghasilan (PPh) penyedia; Yang dimaksud dengan biaya overhead adalah biaya yang
dikategorikan sebagai biaya produksi selain biaya bahan baku dan biaya tenaga kerja
langsung. Dalam sebuah perusahaan yang memproduksi barang, biaya overhead

17 Estimasi Biaya Proyek Pusat Bahan Ajar dan eLearning

6 Ir. Agus Suroso, MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
didefinisikan sebagai biaya penolong, biaya tenaga kerja tidak langsung, dan semua biaya
produksi lainnya yang tidak dapat dengan mudah diidentifikasikan atau dibebankan secara
langsung pada pesanan dan produk tertentu. Di dalam pengadaan barang jasa, biaya
overhead bisa diartikan sebagai biaya yang diperlukan oleh penyedia selain harga barang
itu sendiri, misalnya untuk mengirimkan barang ke lokasi pengguna. Biaya overhead yang
dimasukkan di dalam komponen penyusunan HPS bisa jadi berbeda untuk setiap jenis
pengadaan, tetapi PPK harus memastikan bahwa semua komponen biaya pendukung ini
sudah diperhitungkan sehingga tidak menimbulkan kesalahan di kemudian hari.

Ketentuan tentang HPS

Menurut Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah yang disampaikan
Ign Suranto, berikut ini ketentuan umum mengenai HPS :
a. HPS disusun dan ditetapkan oleh PPK, kecuali untuk kontes/sayembara
b. ULP/pejabat pengadaan mengumumkan nilai total HPS
c. Nilai HPS bersifat terbuka dan tidak rahasia, sedangkan rinciannya bersifat
rahasia
d. HPS disusun paling lama 28 hari kerja sebelum batas akhir pemassukan
penawaran.
e. HPS buan sebagai dasar untuk menentukan besaran Kerugian Negara
f. Riwayat HPS harus didokumentasikan
g. Pihak yang menyusun HPS tergambar pada flow berikut ini :

17 Estimasi Biaya Proyek Pusat Bahan Ajar dan eLearning

7 Ir. Agus Suroso, MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
 Kegunaan HPS
Menurut Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah yang
disampaikan Ign Suranto, berikut ini kegunaan dari pembuatan harga perkiraan sendiri :
a. Untuk menilai kewajaran harga penawaran yang disampaikan pihak penyedia
(evaluasi harga) dan sebagai batas penawaran tertinggi kecuali pekerjaan jasa
konsultansi
b. Sebagai dasar bagi penetapan nilai nominal jaminan penawaran (1-3% dari
HPS)
c. Untuk menetapkan tambahan nilai jaminan pelaksanaan, bilamana penawaran
kurang dari 80% dari OE, dinaikan menjadi 80% HPS
d. Sebagai acuan menetapkan harga satuan timpang yang nilainya lebih besar dari
110% dari HPS
e. Sebagai patokan dalam hal seluruh penawaran di atas pagu anggaran
f. Sebagai acuan bila ada indikasi kuat KKN
g. Sebagai bahan perhitungan penyesuaian harga/eskalasi
h. Sebagai acuan dalam negosiasi harga pada proses penunjukan/pemilihan
langsung/pengadaan jasa konsultansi

D. Contractor Estimate

Estimasi pada perusahaan kontraktor bertugas menghitung volume dan kebutuhan

material bangunan yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan proyek pembangunan
baik itu gedung maupun infrastruktur pada shop drawing / spesifikasi proyek yang diberikan
Owner. Dan hasil tersebut sebagai bahan dalam tender/penawaran sekaligus negosiasi
dengan pihak owner. Contohnya seperti :
Menghitunga luas m2 pekerjaan bangunan seperti pasangan batu bata,
plesteran, pasangan keramik, pekerjaan genteng dll.
Menghitung volume m3 pekerjaan seperti pekerjaan beton, screed lantai,
pekerjaan urugan tanah dll.
Menghitung volume kg pada pekerjaan besi beton bertulang, alumunium, profil
baja dll.
bekerja sama dengan logistik atau pengadaan barak untuk memberikan
informasi kebutuhan material yang harus didatangkan ke lokasi proyek
pembangunan.
Menghitung volume pekerjaan bangunan yang sudah dilaksanakan dan sisa
pekerjaan untuk keperluan pembuatan opname mandor/ pemborong dan untuk

17 Estimasi Biaya Proyek Pusat Bahan Ajar dan eLearning

8 Ir. Agus Suroso, MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
 keperluan engineering dalam membuat schedule pekerjaan pelaksanaan
pembangunan.
menghitung kebutuhan material yang dibutuhkan dalam setiap item pekerjaan
bangunan.
mengecek penggunaan material apakah sudah sesuai dengan apa yang dihitung
oleh estimator.
mengecek setiap gambar shop drawing baru apakah terjadi perubahan dari apa
yang sudah dihitung sebelumnya, jika terjadi perubahan maka tugas quantity
surveyor adalah menghitung ulang volume pekerjaan atau menghitung pada
item pekerjaan tambah kurang saja.

E. Consultant Estimate

Perhitungan Rencana Anggaran Biaya dibedakan berdasarkan oleh siapa yang

membuat dan kapan dibuat. Untuk menjawab oleh siapa Rencana Anggaran Biaya dibuat,
perlu diingat bahwa pihak utama yang terlibat dalam suatu proyek adalah pemilik dan
kontraktor. Pemilik proyek (Ouwner biasanya dibantu / diwakili oleh Konsultan, baik
konsultan Perencana maupun Konsultan Pengawas).
Jadi Consultant Estimate biasanya membantu pihak owner dalam menentukan
rancangan anggaran biaya, namun tidak menutup kemungkinan pihak contractor
membutuhkan consultant estimate ketika contractor tersebut tidak memiliki kecapakan
dalam membuat rancangan anggaran biaya.

F. Fungsi

Perkiraan biaya memegang peranan penting dalam penyelenggaraan proyek. Pada

taraf pertama dipergunakan untuk mengetahui berapa besar biaya yang diperlukan untuk
membangun proyek atau investasi, selanjutnya mempunyai fungsi dengan spectrum yang
amat luas yaitu merencanakan dan mengendalikan sumber daya seperti : material, tenaga
kerja, pelayanan, maupun waktu. Meskipun kegunaannya sama, namun untuk masing-
masing organisasi peserta proyek mempunyai penekanannya yang berbeda-beda/ fungsi
estimasi antara lai sebagai berikut :

17 Estimasi Biaya Proyek Pusat Bahan Ajar dan eLearning

9 Ir. Agus Suroso, MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
 Bagi Owner : adalah angka yang menunjukkan jumlah perkiraan biaya yang
akan menjadi salah satu patokan untuk menentukan kelanjutan suatu investasi.
Secara praktis di lapangan disebut dengan Ouwner Estimation (OE).

Bagi Konsultan : adalah angka yang diajukan kepada pemilik proyek (Ouwner)
sebagai usulan biaya yang terbaik untuk berbagai keguanaan sesuai
perkembangan proyek dan sampai derajat ketelitian tertentu, kredibilitasnya
terkait dengan kebenaran atau ketepatan angka-angka yang diusulkan. Harga
estimasi yang diajukan oleh konsultan disebut dengan Bill of Quantity (BQ).

Bagi Kontraktor : adalah angka finansial yang diajukan dalam proses lelang guna
memperoleh pekerjaan dan memperhitungkan keuntungan, dimana angka
tersebuttergantung kepada seberapa kecakapannya dalam membuat perkiraan
biaya. Bila penawaran yang diajukan didalam proses lelang terlalu tinggi,
kemungkinan besar kontraktor yang bersangkutan akan mengalami kekalahan
dalam lelang. Sebaliknya, bila memenangkan lelang dengan harga yang terlalu
rendah akan mengalami kesulitan di belakang hari. Harga yang diajukan oleh
kontraktor ini disebut dengan Estimate Engineering (EE).

17 Estimasi Biaya Proyek Pusat Bahan Ajar dan eLearning

10 Ir. Agus Suroso, MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT
Daftar Pustaka
1. Iman Soeharto, Manajemen Konstruksi, 1999.
2. Donald S Barrie, Manajemen Konstruksi Profesional, 1995.
3. Asianto, Project Cost Estimation and Control, 2003.
4. Tung Au, Handbook of Basic Concept of Capital Investment, 1990.
5. Leland Blank and Anthony Tarquin, Engineering Economic, 2011
6. Stephen D Schuette and Roger W Liska, Building Construction Estimation 2nd Edition,
1998.

17 Estimasi Biaya Proyek Pusat Bahan Ajar dan eLearning

11 Ir. Agus Suroso, MT http://www.mercubuana.ac.id
Retna Kristiana, ST, MM, MT