BAB XII

INVESTASI DAN ANALISIS KELAYAKAN

12.1 Investasi
Kajian teknis, ekonomi dan keuangan yang dilakukan, pada dasarnya
bertujuan untuk mengetahui prospek sumberdaya dan cadangan batugamping di
daerah eksplorasi PT. Karya Andesit , yaitu Di daerah Senango RT Tuang, Desa
Bipak Kali, Kecamatan Gunung Bintang Awai, Kabupaten Barito Selatan,
Provinsi Kalimantan Tengah. Analisis ini dilaksanakan berdasarkan umur tambang
yang telah di tetapkan akan berlangsung selama 5 tahun sesuai dengan target
produksi tahunan yang direncanakan pada bab sebelumnya.
Analisis mengenai keuangan dan keekonomian dilakukan berdasarkan
konsep aliran tunai diskon (discounted cash flow analysis). Masukan utama untuk
analisis komponen biaya kapital adalah berasal dari biaya produksi, sedangkan
faktor penting lainnya adalah produktivitas dan harga jual batu andesit yang
merupakan hasil produksi dari pengolahan yang dilakukan PT. Karya Andesit .
Analisis ini dibuat berdasarkan alternatif pola kerja yang akan ditetapkan yaitu :
1. Operasi penambangan dilakukan sendiri dengan konsekuensi adanya suatu
keperluan biaya kapital yang cukup besar untuk pembelian peralatan
tambang pada awal sebelum dimulainya kegiatan penambangan.

2. Seluruh kegiatan penambangan dilakukan dengan sistem kontrak. Pada

pola kerja ini tidak ada beban kapital, namun tetap memperhatikan
biaya investasi infrastruktur dan peralatan pembantu.
Asumsi yang digunakan dalam analisis keuangan dan keekonomian adalah
1 Pembiayaan adalah 30 % merupakan modal sendiri dan 70% pinjaman.
2 Suku bunga pinjaman dalam Rupiah adalah 15 % per tahun
(berdasarkan suku bunga yang ditetapkan di Bank Mandiri) Tahun 2015
3 Harga jual batu andesit adalah Rp 99.000,00 untuk split 1 dan 2mm, Rp
95.000,00 untuk split 3 dan 5mm
Biaya investasi adalah biaya yang dikeluarkan sebagai modal awal untuk
melaksanakan suatu proyek terdiri dari :
1 Modal tetap yang terdiri dari :

182
 183

1 Pengurusan perijinan dan eksplorasi

2 Pembebasan lahan
3 Kontruksi atau rekayasa
4 Peralatan penambangan
2 Modal kerja
1 Biaya BBM dan biaya pelumas
2 Biaya perawatan alat-alat
3 gaji karyawan
4 Kebutuhan bulanan ( air, listrik, telepon, dan lain-lain)

12.1.1 Modal Tetap

1 Pengurusan Perijinan dan Eksplorasi
PT. Karya Andesit telah menginvestasikan dana Penyelidikan Umum dan
Eksplorasi sebesar Rp. 50.750.000.000 serta Pengurusan perijinan sebesar
Rp. 60.124.000.000.
2 Pembebasan Lahan
Kegiatan pembebasan lahan terdiri dari ganti rugi tanah, rumah, &
pepohonan. Biaya pembebasan lahan per m2 sebesar Rp 280.000, luas
lahan yang dilakukan pembebasan seluas 230.000 m 2 dengan biaya
keseluruhan sebesar Rp. 106.991.549.000.
3 Persiapan Penambangan

1 Pembabatan dan Pengupasan Tanah Penutup

Lahan tempat operasi penambangan harus dipersiapkan terlebih dahulu
sebelum aktivitas penambangan dimulai. Persiapan lahan mencakup
pekerjaan pembabatan pohon dan pengupasan tanah penutup.
2 Penyiapan Area Penimbunan Tanah Buangan
Pada tahap persiapan penambangan, perlu disediakan juga areal
penimbunan tanah buangan (dumping area) untuk operasi
penambangan tahap pertama. Pada tahun pertama areal penimbunan
tanah buangan ditempatkan di luar daerah operasi tambang.

4 Kontruksi dan Rekayasa

1 Bangunan
 184

Investasi untuk pembuatan bangunan seperti kantor, pabrik

pengolahan, stock yard, mess karyawan, mushola, gudang handak,
gudang bahan bakar, bengkel, kantin, sport hall, gudang persediaan,
klinik, power supply, dan pos keamanan. Semua bangunan tersebut
menghabisakan biaya Rp 15.950.000.000.00,.
2 Infrastruktur
Investasi untuk infrastruktur seperti pembuatan jalan tambang,
pembuatan parkiran, instalasi jaringan listrik, instalasi jaringan air,
instalasi jaringan telepon menghabisakan biaya Rp 10.100.000.000,00,
3 Total Investasi Konstruksi dan Rekayasa
Jumlah total investasi konstruksi dan rekayasa Rp 26.050.000.000,00,
perincian biaya total investasi konstruksi dan rekayasa.
5 Peralatan
1 Peralatan Operasi
Investasi untuk peralatan operasi untuk tahun pertama sebesar Rp
12.283.600.000.
2 Peralatan K3
Investasi untuk peralatan K3 sebesar Rp 1.915.000.000.
Total Investasi Peralatan
Jumlah total investasi peralatan Rp 14.198.600.000

12.1.2. Modal kerja

Modal kerja adalah modal yang diperlukan untuk membiayai proyek
terhitung sejak dimulai sampai proyek tersebut diperkirakan menerima
pendapatan dari hasil penjualan. Modal kerja diperkirakan sebesar total
biaya operasi selama 4 bulan pada tahun pertama proyek, yakni sebesar
Rp 41.508.806.813.

12.1.3. Sumber Pembiayaan

Dana yang dibutuhkan bagi keperluan investasi yang direncanakan dari
Modal Sendiri (equity) 30% dan Pinjaman (debet) 70%.

12.2. Biaya Produksi

12.2.1. Biaya Tetap
 185

a. Gaji karyawan
Gaji karyawan, untuk menggaji 73 karyawan pada tahun pertama
adalah sebesar Rp 2.821.000.000. Dengan kenaikan gaji 6% per
tahun.
b. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), meliputi bumi lokasi
penambangan, bumi dan bangunan lokasi tata letak, bumi lokasi
stock yard. Nilai PBB selama 5 tahun Rp. 13.025.000.000
c. Pajak penghasilan berdasar UU No.36 Tahun 2008 tentang Pajak
Penghasilan adalah sebesar 25% dari pendapatan setelah dikurangi
biaya operasi dan royalti.
d. Depresiasi,
Depresiasi berdasar UU No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak dan
Penghasilan. Penyusutan paralatan dihitung berdasarkan
pertimbangan umur dan nilai sisa alat.. Metode yang digunakan
adalah straight line methode. Penyusutan alat selama 5 tahun sebesar
Rp. 300.620.000.000 dengan nilai sisa 0.
e. Amortisasi, berdasar UU No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak dan
Penghasilan, maka biaya amortisasi yaitu Rp 60.124.000.000.
12.2.2. Biaya Tidak Tetap
1 Royalti
Biaya royalti sebesar 13,5 % dari pendapatan hasil penjualan batugamping
pertahun berdasarkan pada PP No 12 tahun 2009. Royalty dibayarkan
setiap akhir tahun penjualan yaitu sebesar Rp. 121.000.824.659 pada
setiap 5 tahun dan mengalamai kenaikan sebesar 5% pada tahun
berikutnya.
2 Biaya Pemakain Listrik, Telepon, dan Air
Biaya yang dikeluarkan pada tahun pertama untuk biaya tersebut yakni
sebebsar Rp. 104.759.285 untuk listrik. Rp.14.026.891 untuk biaya telepon
Pada tahun selanjutnya biaya tersebut mengalami kenaikan sebesar 6%.
3 Kebutuhan BBM, Pelumas, dan Biaya Perawatan
Biaya yang dikeluarkan pada tahun pertama untuk biaya tersebut yakni
sebebsar Rp. 3.000.354.500. Pada tahun selanjutnya biaya tersebut
mengalami kenaikan sebesar 6%.
4 K3 dan pengembangan Masyarakat
Biaya K3 dan Pengembangan Masyarakat ini sebesar Rp
573.000.000setiap tahun dengan total waktu pelaksanaan 5 tahun.
 186

5 Biaya Jaminan Reklamasi dan Penutupan Tambang

Biaya reklamasi dan penutupan tambang dihitung berdasar aturan yang
ditetapkan dalam Peraturan Menteri ESDM Nomor 18 Tahun 2008
tentang Reklamasi dan Penutupan Tambang. Besarnya biaya jaminan
reklamasi dan penututpan tambang keseluruhan adalah sebesar Rp
11.676.060.500, yang akan ditempatkan pada tahun ke-1 sampai dengan
tahun ke-3.

12.3 Pendapatan
Pendapatan selama 5 tahun berasal dari hasil penjualan batu andesit per
tahun, sesuai dengan harga yang berlaku. Penjualan batu andesit dilakukan
langsung di tempat penambangan. Harga jual batu andesit sebesar Rp 550.000 per
ton dengan kenaikan harga batu andesit 6% setiap tahunnya. Hasil penjualan batu
andesit selama 5 tahun adalah seperti pada tabel berikut :

Tabel 12.1
Hasil Analisis Kepekaan Terhadap Perubahan Harga Jual
TAHUN Eskalasi HASIL PENJUALAN (Rp)
1 Rp. 160.054.000.872
2 0,6% Rp. 169.657.240.924,32
3 0,6% Rp. 179.260.480.976,64
4 0,6% Rp. 188.863.721.028,96
5 0,6% Rp. 198.466.961.081,28
TOTAL PENJUALAN
Rp. 896.302.404.883

12.4 Analisis Kelayakan

12.4.1 Cash Flow (Aliran Uang Kas)

Proyeksi aliran uang kas disusun dari hasil proyeksi laba rugi, selanjutnya
dipergunakan untuk menentukan penilaian investasi
12.4.2. DCFROR
Tingkat Bunga Pengembalian (Internal Rate of Return/IRR atau
DCFROR) suatu investasi didefinisikan sebagai tingkat suku bunga yang akan
menyebabkan nilai ekuivalen biaya investasi sama dengan ekuivalen penerimaan
 187

atau tingkat suku bunga yang dapat menyebabkan nilai sekarang bersih (NSB)
sama dengan nol (Stermole, Franklin,J., 1990). Pengertian diatas dirumuskan
sebagai berikut :

n
C t n Co t

t 0 1 i t

t 0 1 i t

keterangan : Ct = aliran kas masuk tahun ke-t;

(Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t;
i = suku bunga pengembalian (rate of return)/IRR;
n = umur investasi;
t = tahun.
Berdasarkan hasil perhitungan aliran uang kas maka diperoleh
IRR/DCFROR sebesar 34% dapat dilihat pada lampiran L20.

1 Nilai Sekarang Bersih / NPV (net present value)

NPV merupakan selisih antara penerimaan dan pengeluaran bersih yang
bernilai sekarang dan dihitung berdasarkan tingkat pengembalian minimum. NPV
digunakan dan dihitung nilai ekuivalen pada saat ini dari aliran dana yang berupa
pendapatan dan pengeluaran diwaktu yang akan datang dari suatu rencana
investasi atau aset tertentu. (Stermole, Franklin,J., 1990). Dapat dirumuskan
sebagai berikut :

NPV
n
C t n
t
Co t
t 0 1 i t 0 1 i t

dengan : NPV = nilai sekarang bersih;

(C)t = aliran kas masuk tahun ke-t;
(Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t;
n = umur investasi (tahun);
i = suku bungan pengembalian (rate of return);
t = tahun.
 188

Berdasarkan perhitungan aliran uang kas maka diperoleh besarnya NPV sebesar
Rp. 76,093,144,066.9676 dapat dilihat pada lampiran L20.

12.4.4 PBP ( Pay Back Period )

PBP merupakan periode waktu yang dibutuhkan untuk pengembalian
modal atau waktu yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi
yang dihitung sejak modal ditanamkan. Beradasarakan perhitungan maka PBP
yang diperoleh yakni 3,1 tahun dapat dilihat pada lampiran L20.

12.4.5. Suku Bunga (i*)

Tingkat suku bunga yang digunakan dalam penentuan kelayakan usaha
pertambangan pada PT. Karya Andesit adalah 12,3%
i* = (15% x % pinjaman) + (% modal sendiri x % perkiraan bunga)
i* = (15% x 70%) + (30% x 6%)
i* = 12.3%

12.5. Analisis Kepekaan

Analisis kepekaan dilakukan untuk mengantisipasi perubahan yang dapat
terjadi di masa yang akan datang meliputi perubahan harga jual, perubahan biaya
operasi.

12.5.1 Perubahan Harga Jual 5% dan 10%

Tabel 12.2
Hasil Analisis Kepekaan Terhadap Perubahan Harga Jual
HARGA JUAL i* IRR NPV (Rp) PBP
Normal
12.3% 50% 133.363.052.621,9100 2,2 tahun
99.000
 189

harga jual +
5% 666.815.263.10
12.3% 50% 2.4 tahun
9,55
95.000
harga jual +
10% 333.407.631.55
12.3% 50% 2.6 tahun
4.775
90.000
harga jual - 5% 166.703.815.77
12.3% 50% 2.8 tahun
522,500.00 7,39
harga jual -
10% 833.519.078.88
12.3% 50% 3 tahun
6.950
495,000.00

Dari hasil analisis kepekaan terhadap perubahan harga jual batu andesit,
baik untuk penurunan ataupun kenaikan harga jual sebesar 5% dan 10% rencana
penambangan batu andesit tetap layak secara ekonomis.

12.5.2 Perubahan Biaya Operasi 5% dan 10%

Dari hasil analisis kepekaan terhadap perubahan biaya operasi batu

andesit, baik untuk penurunan ataupun kenaikan biaya operas sebesar 5% dan
10%, rencana penambangan batu andesit tetap layak secara ekonomis.