35

BAB 4
ANALISIS DAN BAHASAN

4.1 Analisis
Pengembangan bisnis yang dilakukan oleh PT. Karya Pelita Properti meliputi
pengembangan dalam aspek operasional, sumber daya manusia, persaingan dan
keuangan.
4.1.1 Analisis Aspek Keuangan
4.1.1.1 Depresiasi
PT. Karya Pelita Properti untuk pengembangan usahanya menambah 12 alat
berat untuk menghitung nilai manfaatnya, saat ini menggunakan metode garis lurus
yang perhitungan nya dapat dilihat sebagai berikut :
1. 2 Unit Backhoe Loader
Dengan nilai investasi sebesar Rp.2.272.201.440 untuk 1 unit pihak PT. Karya
Pelita Properti menetapkan untuk umur investasi selama 5 tahun depresiasi
dengan nilai sisa Rp. 0,- Nilai depresiasi dihitung dengan menggunakan
Metode Depresiasi Garis Lurus (Straight Line Depreciatio Methode) yaitu :
Depresiasi = Rp. 2.272.201.440 Rp.0.00
5 tahun
= Rp. 454.440.288
2. 2 Unit Wheel Loader Caterpillar R 924 K
Dengan nilai investasi sebesar Rp3.735.200.000 untuk 1 unit pihak PT. Karya
Pelita Properti menetapkan untuk umur investasi selama 5 tahun depresiasi
dengan nilai sisa Rp. 0,- Nilai depresiasi dihitung dengan menggunakan
Metode Depresiasi Garis Lurus (Straight Line Depreciatio Methode) yaitu :
Depresiasi= Rp3.735.200.000 Rp.0.00
5 tahun
= Rp747.040.000

3. 2 Unit BullDozer Komatsu D20A7

Dengan nilai investasi sebesar Rp2.454.100.000 untuk 1 unit pihak PT. Karya
Pelita Properti menetapkan untuk umur investasi selama 5 tahun depresiasi
dengan nilai sisa Rp. 0,- Nilai depresiasi dihitung dengan menggunakan
36

Metode Depresiasi Garis Lurus (Straight Line Depreciatio Methode) yaitu :

Depresiasi = Rp2.454.100.000 Rp.0.00
5 tahun
= Rp490.820.000
4. 4 Unit Truk Artikulasi Hino FM 320 JD
Dengan nilai investasi sebesar Rp 979.000.000 untuk 1 unit pihak PT. Karya
Pelita Properti menetapkan untuk umur investasi selama 8 tahun depresiasi
dengan nilai sisa Rp. 0,- Nilai depresiasi dihitung dengan menggunakan
Metode Depresiasi Garis Lurus (Straight Line Depreciatio Methode) yaitu :
Depresiasi = Rp 979.000.000 Rp.0.00
8 tahun
= Rp122.375.000
5. 2 Unit Excavator KOBELCO TOR SK200-8+BREAKER
Dengan nilai investasi sebesar Rp4.620.000.000 untuk 1 unit pihak PT. Karya
Pelita Properti menetapkan untuk umur investasi selama 6 tahun depresiasi
dengan nilai sisa Rp. 0,- Nilai depresiasi dihitung dengan menggunakan
Metode Depresiasi Garis Lurus (Straight Line Depreciatio Methode) yaitu :
Depresiasi = Rp4.620.000.000 Rp.0.00
6 tahun
= Rp770.000.000
4.1.1.2 Biaya Perawatan
Tabel 4.1 Biaya Perawatan

Sumber: Pengolahan data, 2015

4.1.1.3 Pendapatan Alat Berat
1. Backhoe Loader John Deere 410L TMC
Perhitungan Pendapatan untuk 1 unit Backhoe loader, dapat dilihat pada tabel
dibawah ini:
Tabel 4.2 Pendapatan Backhoe Loader
 37

Backhoe Loader John Deere 410L TMC

Pendapatan Rp 1,650,000,000
Depresiasi Rp 454,440,288
Biaya Operasional Rp 536,700,000
Laba sebelum Pajak Rp 658,859,712
10% Rp 65,885,971
Laba setelah Pajak Rp 592,973,741
Sumber: Pengolahan data, 2015
Berdasarkan tabel diatas keuntungan 1 unit Backhoe Loader setelah pajak
adalah Rp 592.973.741 per tahun. Sedang untuk 2 unit Backoe loader didapatkan
jumlah keuntungan sebesar Rp 592.973.741 x 2 Unit = Rp 1.185.947.482,-
2. Wheel Loader Caterpillar R 924 K
Perhitungan Pendapatan untuk 1 unit Wheel Loader, dapat dilihat pada tabel
dibawah ini:
Tabel 4.3 Pendapatan Wheel Loader
Wheel Loader Caterpillar R 924 K
Pendapatan Rp 2,200,000,000
Depresiasi Rp 747,040,000
Biaya Operasional Rp 534,700,000
Laba sebelum Pajak Rp 918,260,000
10% Rp 91,826,000
Laba setelah Pajak Rp 826,434,000
Sumber: Pengolahan data, 2015
Berdasarkan tabel diatas keuntungan 1 unit Wheel Loader Caterpillar R 924 K
setelah pajak adalah Rp 826.434.000 per tahun. Sedang untuk 2 unit Wheel Loader
Caterpillar R 924 K didapatkan jumlah keuntungan sebesar Rp 826.434.000 x 2
Unit = Rp 1.652.868.000

3. BullDozer Komatsu D20A7

Perhitungan Pendapatan untuk 1 unit BullDozer Komatsu D20A7, dapat dilihat pada
tabel dibawah ini:
Tabel 4.4 Pendapatan BullDozer
BullDozer Komatsu D20A7
Pendapatan Rp 1,578,720,000
Depresiasi Rp 490,820,000
Biaya Operasional Rp 535,700,000
Laba sebelum Pajak Rp 552,200,000
10% Rp 55,220,000
38

Laba setelah Pajak Rp 496,980,000

Sumber: Pengolahan data, 2015
Berdasarkan tabel diatas keuntungan 1 unit BullDozer Komatsu
D20A7setelah pajak adalah Rp 496.980.000 per tahun. Sedang untuk 2 unit
BullDozer Komatsu D20A7didapatkan jumlah keuntungan sebesar Rp 496.980.000 x
2 Unit = Rp 993.960.000
4. Truk Artikulasi Hino FM 320 JD
Perhitungan Pendapatan untuk 1 unit Truk Artikulasi Hino FM 320 JD, dapat
dilihat pada tabel dibawah ini:
Tabel 4.5 Pendapatan Truk Artikulasi
Truk Artikulasi Hino FM 320 JD
Pendapatan Rp 908,352,000
Depresiasi Rp 122,375,000
Biaya Operasional Rp 537,700,000
Laba sebelum Pajak Rp 248,277,000
10% Rp 24,827,700
Laba setelah Pajak Rp 223,449,300
Sumber: Pengolahan data, 2015
Berdasarkan tabel diatas keuntungan 1 unit Truk Artikulasi Hino FM 320 JD
setelah pajak adalah Rp 223.449.300 per tahun. Sedang untuk 4 unit Truk Artikulasi
Hino FM 320 JD didapatkan jumlah keuntungan sebesar Rp 223.449.300 x 4 Unit =
Rp 893.797.200

5. Excavator KOBELCO TOR SK200-8+BREAKER

Perhitungan Pendapatan untuk 1 unit Excavator KOBELCO TOR SK200-
8+BREAKER, dapat dilihat pada tabel dibawah ini:
Tabel 4.6 Pendapatan Excavator
KOBELCO TOR SK200-
Excavator 8+BREAKER
Pendapatan Rp 2,400,000,000
Depresiasi Rp 770,000,000
Biaya Operasional Rp 534,700,000
Laba sebelum Pajak Rp 1,095,300,000
10% Rp 109,530,000
Laba setelah Pajak Rp 985,770,000
Sumber: Pengolahan data, 2015
Berdasarkan tabel diatas keuntungan 1 unit Excavator KOBELCO TOR
SK200-8+BREAKER setelah pajak adalah Rp 985.770.000 per tahun. Sedang untuk
2 unit Excavator KOBELCO TOR SK200-8+BREAKER didapatkan jumlah
keuntungan sebesar Rp 985.770.000 x 2 Unit = Rp 1,971,540,000
 39

4.1.1.4 Analisa Payback Period

Pada Payback period dilakukan analisa perhitungan untuk mengetahui lamanya
waktu pengembalian modal investasi yaitu terlihat pada tabel dibawah ini :
1. Backhoe Loader John Deere 410L TMC
Tabel 4.7 Payback Periode Backhoe Loader

Sumber: Pengolahan data, 2015

Dari perhitungan analisa Payback period dapat diketahui bahwa jangka waktu
pengembalikan modal investasi adalah pada masuk tahun keempat yaitu 3 tahun 10
bulan, maka analisa Payback period dari bisnis ini memenuhi syarat yang telah
ditentukan managemen PT. Karya Pelita Properti (Payback Period) dibawah 5tahun.
2. Wheel Loader Caterpillar R 924 K
Pada Payback period dilakukan analisa perhitungan untuk mengetahui lamanya
waktu pengembalian modal investasi yaitu terlihat pada tabel dibawah ini :
Tabel 4.8 Payback Periode Wheel Loader
2 buah Wheel Loader Caterpillar R 924 K
Awal Kas Jangka Waktu
Tahun Nilai Sekarang Kumulatif pengembalian
Rp
0 7,470,400,000
Rp
1 Rp 1,652,868,000 5,817,532,000 1
Rp
2 Rp 1,652,868,000 4,164,664,000 2
Rp
3 Rp 1,652,868,000 2,511,796,000 3
Rp
4 Rp 1,652,868,000 858,928,000 4
40

Rp
5 Rp 1,652,868,000 (793,940,000) 0.6
Tahun
Pengembalian 4.6
Sumber: Pengolahan data, 2015
Dari perhitungan analisa Payback period dapat diketahui bahwa jangka
waktu pengembalikan modal investasi adalah pada masuk tahun kelima yaitu 4
tahun 6 bulan, maka analisa Payback period dari bisnis ini memenuhi syarat yang
telah ditentukan managemen PT. Karya Pelita Properti (Payback Period) dibawah 5
tahun.

3. BullDozer Komatsu D20A7

Pada Payback period dilakukan analisa perhitungan untuk mengetahui
lamanya waktu pengembalian modal investasi yaitu terlihat pada tabel dibawah ini :
Tabel 4.9 Payback Periode BullDozer

Sumber: Pengolahan data, 2015

Dari perhitungan analisa Payback period dapat diketahui bahwa jangka
waktu pengembalikan modal investasi adalah pada masuk tahun kelima yaitu 4
tahun 11 bulan, maka analisa Payback period dari bisnis ini memenuhi syarat yang
telah ditentukan managemen PT. Karya Pelita Properti (Payback Period) dibawah 5
tahun.
4. Truk Artikulasi Hino FM 320 JD
Pada Payback period dilakukan analisa perhitungan untuk mengetahui lamanya
waktu pengembalian modal investasi yaitu terlihat pada tabel dibawah ini :
Tabel 4.10 Payback Periode Truk Artikulasi
 41

Sumber: Pengolahan data, 2015

Dari perhitungan analisa Payback period dapat diketahui bahwa jangka

waktu pengembalikan modal investasi adalah pada masuk tahun kelima yaitu 4
tahun 4 bulan, maka analisa Payback period dari bisnis ini memenuhi syarat yang
telah ditentukan managemen PT.Karya Pelita Properti (Payback Period) dibawah 5
tahun.
5. Excavator KOBELCO TOR SK200-8+BREAKER
Pada Payback period dilakukan analisa perhitungan untuk mengetahui
lamanya waktu pengembalian modal investasi yaitu terlihat pada tabel dibawah ini :
Tabel 4.11 Payback Periode Excavator

Sumber: Pengolahan data, 2015

Dari perhitungan analisa Payback period dapat diketahui bahwa jangka waktu
pengembalikan modal investasi adalah pada masuk tahun kelima yaitu 4 tahun 7
bulan, maka analisa Payback period dari bisnis ini memenuhi syarat yang telah
ditentukan managemen PT. Karya Pelita Properti (Payback Period) dibawah 5 tahun.
4.1.1.5 Analisa Net Present Value (NPV)
1. Backhoe loader John Deere 410L TMC
Pada perhitungan Net Present Value (NPV) dilakukan penyelarasan nilai
sekarang dari kas arus kas bersih yang tidak seragam. Perhitungan NPV untuk
42

penelitian ini dipengaruhi oleh faktor diskonto 7.5% sesuai dengan suku bunga yang
ditetapkan oleh Bank Indonesia (BI) Rate.
Tabel 4.12 NPV Backhoe Loader

Sumber: Pengolahan data, 2015

Berdasarkan perhitungan pada tabel diatas hasil NPV positif dengan nilai
Rp 3.986.636.732 maka unit Backhoe loader layak untuk dijalankan PT. Karya Pelita
Properti.
2. Wheel Loader Caterpillar R 924 K
Pada perhitungan Net Present Value (NPV) dilakukan penyelarasan nilai sekarang
dari kas arus kas bersih yang tidak seragam. Perhitungan NPV untuk penelitian ini
dipengaruhi oleh faktor diskonto 7.5% sesuai dengan suku bunga yang ditetapkan
oleh Bank Indonesia (BI) Rate.
Tabel 4.13 NPV Wheel Loader

Sumber: Pengolahan data, 2015

Berdasarkan perhitungan pada tabel diatas hasil NPV positif dengan nilai
Rp 5.345.323.919 maka unit Wheel Loader layak untuk dijalankan PT. Karya Pelita
Properti.
3. BullDozer Komatsu D20A7
Pada perhitungan Net Present Value (NPV) dilakukan penyelarasan nilai
sekarang dari kas arus kas bersih yang tidak seragam. Perhitungan NPV untuk
 43

penelitian ini dipengaruhi oleh faktor diskonto 7.5% sesuai dengan suku bunga yang
ditetapkan oleh Bank Indonesia (BI) Rate.
Tabel 4.14 NPV BullDozer

Sumber: Pengolahan data, 2015

Berdasarkan perhitungan pada tabel diatas hasil NPV positif dengan nilai
Rp.2.953.333.348 maka unit BullDozer layak untuk dijalankan PT. Karya Pelita
Properti.
4. Truk Artikulasi Hino FM 320 JD
Pada perhitungan Net Present Value (NPV) dilakukan penyelarasan nilai
sekarang dari kas arus kas bersih yang tidak seragam. Perhitungan NPV untuk
penelitian ini dipengaruhi oleh faktor diskonto 7.5% sesuai dengan suku bunga yang
ditetapkan oleh Bank Indonesia (BI) Rate.
Tabel 4.15 NPV Truk Artikulasi

Sumber: Pengolahan data, 2015

Berdasarkan perhitungan pada tabel diatas hasil NPV positif dengan nilai
Rp.1.588.574.341 maka unit Truk Artikulasi layak untuk dijalankan PT. Karya Pelita
Properti.
5. Excavator KOBELCO TOR SK200-8+BREAKER
Pada perhitungan Net Present Value (NPV) dilakukan penyelarasan nilai
sekarang dari kas arus kas bersih yang tidak seragam. Perhitungan NPV untuk
44

penelitian ini dipengaruhi oleh faktor diskonto 7.5% sesuai dengan suku bunga yang
ditetapkan oleh Bank Indonesia (BI) Rate.
Tabel 4.16 NPV Excavator

Sumber: Pengolahan data, 2015

Berdasarkan perhitungan pada tabel 4.28 hasil NPV positif dengan nilai
Rp.4.733.521.367 maka unit Bakhoe loader layak untuk dijalankan PT. Karya Pelita
Properti.
4.1.1.6 Analisa Profitability Index (PI)
1. Backhoe loader John Deere 410L TMC
Metode Profitability Index (PI) dilakukan untuk menunjukan kemampuan
dalam mendatangkan laba per satuan nilai investasi yang telah dilakukan. Adapun
untuk melakukan perhitungan nilai Profitability Index (PI) yang di dapat, yaitu :
Tabel 4.17 PI Backhoe Loader

Sumber: Pengolahan data, 2015

Dari perhitungan Profitability index (PI) didapat nilai PI > 1, sehingga
mengadakan 2 unit Backhoe Loader PT. Karya Pelita Properti layak untuk
dijalankan.
2. Wheel Loader Caterpillar R 924 K
Metode Profitability Index (PI) dilakukan untuk menunjukan kemampuan
dalam mendatangkan laba per satuan nilai investasi yang telah dilakukan. Adapun
untuk melakukan perhitungan nilai Profitability Index (PI) yang di dapat, yaitu :
Tabel 4.18 PI Wheel Loader
 45

Sumber: Pengolahan data, 2015

Dari perhitungan Profitability index (PI) didapat nilai PI > 1, sehingga
mengadaan 2 unit Wheel Loader PT. Karya Pelita Properti layak untuk dijalankan
3. BullDozer Komatsu D20A7
Metode Profitability Index (PI) dilakukan untuk menunjukan kemampuan
dalam mendatangkan laba per satuan nilai investasi yang telah dilakukan. Adapun
untuk melakukan perhitungan nilai Profitability Index (PI) yang di dapat, yaitu :

Tabel 4.19 PI BullDozer

Sumber: Pengolahan data, 2015

Dari perhitungan Profitability index (PI) didapat nilai PI > 1, sehingga
mengadaan 2 unit BullDozer Komatsu PT. Karya Pelita Properti layak untuk
dijalankan.
4. Truk Artikulasi Hino FM 320 JD
Metode Profitability Index (PI) dilakukan untuk menunjukan kemampuan
dalam mendatangkan laba per satuan nilai investasi yang telah dilakukan. Adapun
untuk melakukan perhitungan nilai Profitability Index (PI) yang di dapat, yaitu :
Tabel 4.20 PI Truk Artikulasi

Sumber: Pengolahan data, 2015

Dari perhitungan Profitability index (PI) didapat nilai PI > 1, sehingga
mengadaan 4 unit Truck Artikulasi Hino PT. Karya Pelita Properti layak untuk
dijalankan.
5. Excavator KOBELCO TOR SK200-8+BREAKER
46

Metode Profitability Index (PI) dilakukan untuk menunjukan kemampuan

dalam mendatangkan laba per satuan nilai investasi yang telah dilakukan. Ada pun
untuk melakukan perhitungan nilai Profitability Index (PI) yang di dapat, yaitu :
Tabel 4.21 PI Excavator

Sumber: Pengolahan data, 2015

Dari perhitungan Profitability index (PI) didapat nilai PI > 1, sehingga
mengadaan 2 unit Exacavator Kobelco PT. Karya Pelita Properti layak untuk
dijalankan.
4.1.1.7 Analisa Return On Investment (ROI)
1. Backhoe loader John Deere 410L TMC
Return On Investment adalah perbandingan antara pemasukan (income)
per tahun terhadap nilai investasi.
ROI = pemasukan per tahun x 100%
Nilai investasi

Tabel 4.22 ROI Backhoe Loader

Sumber: Pengolahan data, 2015

Berdasarkan analisa di atas didapatkan nilai ROI sebesar 26,10%. Nilai ROI
akan dibandingkan dengan nilai suku bunga yang ditetapkan oleh Bank Indonesia
(BI) Rate sebesar 7.5%. Maka jika dibandingkan antara besar ROI dan nilai suku
bunga ROI> 7.5% sehingga menambah 2 unit Backhoe Loader PT. Karya Pelita
Properti layak untuk dijalankan.
2. Wheel Loader Caterpillar R 924 K
Return On Investment adalah perbandingan antara pemasukan (income)
per tahun terhadap nilai investasi.
 47

Tabel 4.23 ROI Wheel Loader

Sumber: Pengolahan data, 2015

Berdasarkan analisa di atas didapatkan nilai ROI sebesar 22,13%. Nilai ROI
akan dibandingkan dengan nilai suku bunga yang ditetapkan oleh Bank Indonesia
(BI) Rate sebesar 7.5%.
Maka jika dibandingkan antara besar ROI dan nilai suku bunga ROI> 7.5%
sehingga menambah 2 unit Wheel Loader Caterpillar R 924 K PT. Karya Pelita
Properti layak untuk dijalankan.
3. BullDozer Komatsu D20A7
Return On Investment adalah perbandingan antara pemasukan (income)
per tahun terhadap nilai investasi.

Tabel 4.24 ROI BulllDozer

Sumber: Pengolahan data, 2015

Berdasarkan analisa di atas didapatkan nilai ROI sebesar 20,25%. Nilai ROI
akan dibandingkan dengan nilai suku bunga yang ditetapkan oleh Bank Indonesia
(BI) Rate sebesar 7.5%. Maka jika dibandingkan antara besar ROI dan nilai suku
bunga ROI> 7.5% sehingga menambah 2 unit BullDozer Komatsu D20A7 PT.
Karya Pelita Properti layak untuk dijalankan.
4. Truk Artikulasi Hino FM 320 JD
Return On Investment adalah perbandingan antara pemasukan (income)
per tahun terhadap nilai investasi.
48

Tabel 4.25 ROI Truk Artikulasi

Sumber: Pengolahan data, 2015

Berdasarkan analisa di atas didapatkan nilai ROI sebesar 22.82 %. Nilai ROI
akan dibandingkan dengan nilai suku bunga yang ditetapkan oleh Bank Indonesia
(BI) Rate sebesar 7.5%
Maka jika dibandingkan antara besar ROI dan nilai suku bunga ROI> 7.5 %
sehingga menambah 4 unit Truk Artikulasi Hino FM 320 JD PT. Karya Pelita
Properti layak untuk dijalankan.
5. Excavator KOBELCO TOR SK200-8+BREAKER
Return On Investment adalah perbandingan antara pemasukan (income)
per tahun terhadap nilai investasi.

Tabel 4.26 ROI Excavator

Sumber: Pengolahan data, 2015

Berdasarkan analisa di atas didapatkan nilai ROI sebesar 21.34 %. Nilai ROI
akan dibandingkan dengan nilai suku bunga yang ditetapkan oleh Bank Indonesia
(BI) Rate sebesar 7.5%. Maka jika dibandingkan antara besar ROI dan nilai suku
bunga ROI> 7.5% sehingga menambah 2 unit Excavator KOBELCO TOR SK200-
8+BREAKER PT. Karya Pelita Properti layak untuk dijalankan.
4.1.2 Analisis Aspek Operasional
Dalam aspek operasional, akan diteliti beberapa hal menyangkut kegiatan
operasional perusahaan dan dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Lokasi operasi
 49

Saat ini, lokasi operasi perusahaan berada di Jalan Kosambi Baru Raya No. 76,
Jakarta Barat. Dilihat dari alamat perusahaan, lokasi perusahaan sudah cukup
strategis, terutama di daerah Jakarta Barat. Dari hasil analisa yang dijalankan,
ditemukan beberapa titik di Jakarta Barat memang sedang menjalankan
pembangunan kemudian beberapa proyek cluster perumahan di daerah ciledug
dengan nama proyek Riverview Village dan Setiabudi 10 di daerah ciledug . Hal
tersebut membuat lokasi perusahaan saat ini sudah strategis dan untuk
pengembangannya, tidak perlu ada perubahan lokasi operasi.

2. Volume operasi
Volume operasi harus relevan dengan potensi pasar dan prediksi permintaan,
sehingga tidak terjadi kelebihan dan kekurangan kapasitas. Saat ini volume operasi
perusahaan dapat diuraikan sebagai berikut:
Tabel 4.27 Volume Operasi Backhoe Loader
Sebelum Sesudah
Nama JCB DER 3 CX SITEMASTER John Deere 410L TMC
Kapsitas 0.3 1 M3 0.3 1.3 M3
Deskripsi Daya angkut dan kapasitas yang di miliki mesin baru lebih
besar sehingga lebih efisien dan torsi yang dimiliki John Deere
410L TMC ini lebih besar sehingga memungkinkan
mengangkat beban yang lebih besar dibandingkan JCB DER 3
CX SITEMASTER
Sumber: Pengolahan data, 2015
Tabel 4.28 Volume Operasi Wheel Loader
Sebelum Sesudah
Nama Komatsu R WA300-3E Caterpillar R 924 K
Kapasitas 1.5 M3 2.5 M3
Deskripsi Kapasitas yang di miliki Caterpillar lebih besar dan
torsi nya juga lebih besar sehingga memungkin kan bagi
caterpillar R 924 K menggali lebih cepat, membawa
beban yang lebih berat dan memuat lebih banyak, di
bandingkan Komatsu R WA300-3E
Sumber: Pengolahan data, 2015
Tabel 4.29 Volume Operasi BullDozer
Sebelum Sesudah
Nama John Deere 450J Komatsu D20A7
Kapasitas 200 HP 320 HP
Deskripsi Tenaga yang dimiliki oleh Komatsu D20A7 lebih besar
50

dibandingkan John Deere 450J sehingga daya dorong

dan angkut dari Komatsu lebih besar dan efektif dalam
skala pekerjaan yang lebih besar.
Sumber: Pengolahan data, 2015
Tabel 4.30 Volume Operasi Truk Artikulasi
Sebelum Sesudah
Nama Hino FM 260 JD Hino FM 320 JD
Kapasitas 12 Ton 20 Ton
Deskripsi Daya angkut Hino FM 320 JD lebih besar di
bandingkan Hino FM 260 JD, sehingga lebih efektif
dan efisien.
Sumber: Pengolahan data, 2015

Tabel 4.31 Volume Operasi Excavator

Sebelum Sesudah
Nama Volvo EC210B PRIME KOBELCO TOR SK200-
8+BREAKER
Kapasitas 0.9 M3 1.5 M3
Deskripsi Kemampuan menggali, mengangkat dan memuat
material yang dimiliki KOBELCO TOR SK200-
8+BREAKER lebih besar dan lebih kuat dibanding
Volvo EC210B PRIME
Sumber: Pengolahan data, 2015
3. Mesin dan peralatan
Mesin dan peralatan harus sesuai dengan perkembangan teknologi masa kini
dan yang akan datang serta harus disesuaikan dengan kebutuhan sehingga biaya
bahan baku menjadi efisien. Sebelum adanya pengembangan bisnis, mesin dan
peralatan yang digunakan adalah sebagai berikut:
Tabel 4.32 Mesin dan Peralatan Sebelum Pengembangan Bisnis
Jenis alat Jenis Kapasitas Jumlah Unit
Backhoe Loader JCB DER 3 CX SITEMASTER 0.3 1 M3 4
Wheel Loader Komatsu R WA300-3E 1.5 M3 4
BullDozer John Deere 450J 200 HP 2
Truk Artikulasi Hino FM 260 JD 12 Ton 6
Excavator Volvo EC210B 0.9 M3 2
Sumber: Pengolahan data, 2015

Tabel 4.33 Mesin dan Peralatan Sesudah Pengembangan Bisnis

Jenis Tipe Jumlah Saat Rencana Total
Ini Penambahan
 51

JCB DER 3 CX 4 0 4
Backhoe
SITEMASTER
Loader John Deere 410L TMC 0 2 2

Komatsu R WA300-3E 4 0 4
Wheel Caterpillar R 924 K 0 2 2
Loader

John Deere 450J 2 0 2

BullDozer Caterpilar D6R XL 0 2 2
Hino FM 260 JD 6 0 6
Dump Truck Hino FM 320 JD 0 4 4
Volvo EC210B PRIME 2 0 2

Excavator
KOBELCO TOR 0 2 2
SK200-8+BREAKER
Total Alat Berat 24

Sumber: Pengolahan data, 2015

Penjelasan penambahan alat

Backhoe Loader : 1. JCB DER 3 CX SITEMASTER
2. John Deere 410L TMC
Saat ini PT. Karya Pelita Property memiliki 4 unit Backhoe
Loader Tipe JCB DER 3 CX SITEMASTER dan akan
membeli 2 unit Backhoe Loader dengan tipe John Deere
410L TMC karena kapasitas serta daya angkut yang lebih
besar. Hal ini dibutuhkan agar bisa lebih efektif dan efisien
dalam pengerjaan.

Wheel Loader : 1. Komatsu R WA300-3E

2. Caterpillar R 924 K
Saat ini PT. Karya Pelita Property memiliki 4 unit Wheel
Loader tipe Komatsu R WA300-3E dan akan membeli 2
unit Wheel Loader dengan tipe Caterpillar R 924 K untuk
memenuhi kebutuhan proses pengerjaan proyek yang
meningkat.
BullDozer : 1. John Deere 450J
2. Caterpilar D6R XL
52

PT. Karya Pelita Properti saat ini memiliki 2 unit

BullDozer dengan tipe John Deere 450J dan akan membeli
2 unit tipe Caterpilar D6R XL. Karena kapasitas alat yang
lebih besar serta meningkatnya proyek pengerjaan
sehingga PT. Karya Pelita Properti membutuhkan
tambahan BullDozer.
Truk Artikulasi : 1. Hino FM 260 JD
2. Hino FM 320 JD
Saat ini PT. Karya Pelita Properti memliki 6 unit tipe Hino
FM 260 JD dan akan membeli 4 unit dengan tipe Hino FM
320 JD lagi untuk memenuhi kebutuhan permintaan yang
meningkat dan menyebar di daerah jabodetabek.
Excavator : 1. Volvo EC210B PRIME
2. KOBELCO TOR SK200-8+BREAKER
Excavator yang dimiliki saat ini ada 2 unit dengan tipe
Volvo EC210B PRIME dan akan membeli 2 unit
KOBELCO TOR SK200-8+BREAKER karena seiring
proyek yang bertambah dan lokasi yang berbeda jadi
perusahaan ingin menambah jumlah dan kapasitas yang di
butuhkan di setiap lokasinya.
Penambahan alat berat bertujuan untuk memenuhi kebutuhan pengerjaan
proyek yang berbeda lokasi dan dengan kapasitas yang lebih besar dari alat lama
bertujuan untuk lebih efisien dan efektif, namun tidak semua alat berat ini digunakan
secara bersamaan.
Karena beberapa alat berat di simpan dengan tujuan apabila terjadi kerusakan
pada beberapa alat yang ada maka ada cadangan alat berat yang bisa digunakan
sehingga tidak terlalu mengganggu proses pengerjaan proyek.

4.1.3 Analisis Aspek Sumber Daya Manusia

4.1.3.1 Struktur Organisasi PT. Karya Pelita Properti.
 53

Gambar 4.1 Struktur Organisasi

Sumber: PT. Karya Pelita Properti
Uraian pekerjaan setiap bagian dari struktur organisasi PT. Karya Pelita
Properti yang dijelaskan untuk mempermudah pihak yang melaksanakan tanggung
jawab dan wewenangnya, Berikut adalah uraian struktur organisasinya:
a. Direktur Keuangan
Tugas seorang Direktur Keuangan adalah merencanakan, mengembangkan dan
mengontrol fungsi keuangan perusahaan dalam memberi informasi dan
mengambil keputusan yang mendukung dan memenuhi target financial
perusahaan.

b. Direktur Operasional
Tugas seorang Direktur Operasional adalah mengawasi jalannya pembanguan,
pembebeasan lahan, hubungan dengan supplier, mengatur tender.
c. Direktur Investor Relation
Tugas Direktur Investor Relation adalah mewakili direksi dalam hubungannya
dengan pihak investor dan pemegang saham.
d. Manager keuangan
Tugas seoarang manager keuangan adalah memeriksa, merencanakan,
menganggarkan, mengelola dan mengaudit data keuangan perusahaan.
e. Manager investor relation
54

Tugasnya adalah mewakili perusahaan berhubungan dengan investor, calon

investor, analisis, dan masyarakat modal pada umumnya, serta memantau
laporan hasil analisis
f. Manager HRD
Mengatur gaji, insentif, jejang karir, tunjangan, jamsostek, pajak penghasilan,
dll.
g. Divisi Alat Berat
Tugas divisi ini adalah menyewakan alat berat dan melakukan manajemen
perawatan alat berat
h. Divisi Legal
Tugas divisi ini adalah mengurus IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), perizinan
lokasi, pengurusan sertifikat SHGB (Surat Hak Guna Bangunan) SHM (Surat
Hak Milik), berhubungan dengan Notaris (perpanjangan TDP, SIUP, domisili,
pembuatan dan perubahan akta perusahaan).
i. Divisi Arsitektur
Tugas divisi ini adalah melakukan perancangan pengembangan kawasan sesuai
dengan spesifikasi dan batasan yang telah ditentukan diatas tanah dengan
menggunakan data yang dihasilkan dari peninjauan lapangan.
j. Divisi Recruitment
Divisi ini bertugas melakukan perekrutan bagi calon staf baru melalui proses
interview, psikotes, dll.

k. Divisi Pengembangan
Tugas divisi ini adalah membuat program pelatihan atau pengembangan untuk
staf dan Melakukan evaluasi terhadap realisasi rencana kerja dan seluruh
kegiatan pendidikan dan pelatihan BPSDM (Badan Pengembangan Sumber
Daya Manusia) serta mengupayakan tindak lanjut dari hasil evaluasi tersebut.
4.1.3.2 Operator Alat Berat
Berikut adalah rincian jumlah operator alat berat yang diperlukan untuk
mengoperasikan alat berat. Jumlah dan operator alat berat harus disesuaikan dengan
keperluan jam kerja dan klasifikasi pekerjaan untuk menyelesaikannya.
Tabel 4.34 Tenaga Kerja
Jenis Tipe Jumlah Operator
JCB DER 3 CX 8
Backhoe Loader
SITEMASTER
John Deere 410L TMC 4
Komatsu R WA300-3E 8
Wheel Loader Caterpillar R 924 K 4

John Deere 450J 4

 55

BullDozer Caterpilar D6R XL 4

Hino FM 260 JD 10
Truk Artikulasi Hino FM 320 JD 6
Volvo EC210B PRIME 4
KOBELCO TOR 4
SK200-8+BREAKER
Excavator

Total Operator 56
Sumber: Pengolahan data, 2015
Menurut hasil analisa yang dijalankan , 1 alat berat di operasikan oleh 2
operator yang bertujuan untuk Mengoptimalkan waktu dan proses pengerjaan sesuai
dengan jadwal kerja yang di berikan oleh pihak penyewa alat berat.

4.1.3.3 Biaya Sumber Daya Manusia

Berikut adalah perincian untuk gaji karyawan PT. Karya Pelita Properti dapat
dilihat pada tabel 4.10 dibawah ini :
Tabel 4.35 Gaji Karyawan

Sumber: Pengolahan data, 2015

4.1.4 Analisis Aspek Pasar dan Pemasaran

Analisis dalam mengukur aspek pasar dan pemasaran ini terdiri dari
1. Kebutuhan dan keinginan konsumen
Kebutuhan akan alat berat di Indonesia saat ini sangat tinggi seiring dengan
pembangunan infrastruktur yang meningkat. Meningkatnya kebutuhan akan alat
56

berat di Indonesia mencapai angka 25% yang di sesuaikan dengan program

pembangunan infrastruktur yang di canangkan oleh pemerintah di 2015 ini.
2. Masa hidup produk
Alat berat memiliki umur pakai yang cukup lama antara 20-50 tahun tergantung
dari jenis alat tersebut, dan setiap setiap alat berat memiliki umur ekonomis yaitu
5-10 tahun.

Tabel 4.36 Masa Hidup Produk dan Umur Ekonomis

Jenis Alat Tipe Alat Umur pemakaian Umur Ekonomis

Backhoe Loader JCB DER 3 CX 10 Tahun 5 Tahun

SITEMASTER

John Deere 410L 10 Tahun 5 Tahun

TMC
Wheel Loader Komatsu R 10 Tahun 5 Tahun
WA300-3E

Caterpillar R 924 10 Tahun 5 Tahun

K
BullDozer John Deere 450J 10 Tahun 5 Tahun

Caterpillar D6R 10 Tahun 5 Tahun

XL
Dump Truck Hino FM 260 JD 15 Tahun 8 Tahun

Hino FM 320 JD 15 Tahun 8 Tahun

Excavator Volvo EC 210B 10 Tahun 6 Tahun

PRIME

KOBELCO TOR 10 Tahun 6 Tahun

SK200-
8+BREAKER
Sumber: Data Sekunder PT. Karya Pelita Properti
 57

Jika di tinjau dari segi investasi maka dengan umur pakai alat berat yang bisa
mencapai 50 tahun maka perusahaan akan mendapatkan modal kembali sebelum
umur atau masa hidup produk ini berakhir.
3. Pangsa pasar
Pangsa pasar untuk penyewaan alat berat di Indonesia semakin meningkat
setiap tahunnya, seiring dengan meningkatnya pembangunan infrastruktur yang
terjadi saat ini bisa menjadi peluang untuk perusahaan mengembangkan jangkauan
usahanya.
Pembangunan infrastruktur menjadi fokus utama pemerintah saat ini yang
semula anggaran RAPBN untuk infrastruktur Rp 190 triliun naik menjadi Rp 290
triliun. Saat ini rencana pemerintah adalah untuk membangun 2.650 KM jalan baru,
15 bandara baru, proyek pembangkit listrik 35.000 MW yang di rencanakan
pemerintah 5 tahun ke depan, merupakan indikasi bahwa jumlah permintaan akan
penyewaan alat berat akan meningkat dalam 5 tahun ke depan.

4.1.4.1 Analisis Aspek Persaingan

Pesaing utama perusahaan adalah PT. Indotruck Pratama, yang bergerak di
bidang perdagangan, jasa penyewaan alat berat dan kontraktor. PT. Indotruck
Pratama berlokasi di Jln. Cakung cilincing Kav. 3A Jakarta Utara 14130. Selain PT.
Indotruck Pratama ada beberapa perusahaan pesaing yang bergerak di bidang
penyewaan alat berat:
1. PT. Talindo Citra Pratama yang berlokasi di Wisma Aldiron No 72, Jl. Jenderal
Gatot Subroto, Pancoran, Kota Jkt Sel., Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12780.
4.1.4.2 Hasil Matrix IFE
Tabel 4.37 Matriks IFE PT. Karya Pelita Properti
Skor
Faktor Internal Bobot Peringkat Bobot
Kekuatan
PT. Karya Pelita Properti adalah salah satu 0,4 4 1,6
perusahaan developer yang juga memiliki alat
berat
PT. Karya Pelita Properti memiliki alat yang 0,3 3 0,9
berfariasi sehingga bisa memenuhi kebutuhan
penyewa
Kelemahan
Kekurangan Jumlah alat berat untuk memenuhi 0,1 1 0,1
58

permintaan sewa alat berat

0,2 2 0,4
Kekurangan tenaga ahli dalam bidang alat berat
Total 1 3
Sumber: Pengolahan data, 2015
Berdasarkan hasil analisis dari faktor internal pada matriks IFE PT. Karya
Pelita Properti didapatkan kekuatan sebesar 3 yang bernilai >2.5 yang menjadi nilai
patokan rata-rata bahwa posisi internal perusahaan kuat (David,2013:152)
4.1.4.3 Hasil Matrix EFE
Tabel 4.38 EFE Matriks PT. Karya Pelita Properti
Skor
Faktor Eksternal Bobot Peringkat Bobot
Peluang
Pertumbuhan infrastruktur di Indonesia yang 0,3 3 0,9
sedang meningkat
0,3 3 0,9
Tingkat pertumbuhan property sedang tinggi
Ancaman
Banyaknya pesaing di bidang konstruksi alat 0,1 1 0,1
berat
Nilai tukar valuta asing yang tidak stabil 0,3 3 0,9
Total 1 2.8
Sumber: Pengolahan data, 2015
Berdasarkan dari hasil analisis faktor eksternal pada matriks EFE, bisa dilihat
bahwa peluang yang dimiliki oleh PT. Karya Pelita Properti adalah 2,8 yang berarti
sedang yang bernilai >2.5 yang menjadi nilai patokan rata-rata dari respon
perusahaan maka dianggap respon perusahaan terhadap ancaman eksternal
perusahaan. (David, 2013:111)
4.1.4.4 Analisis Kompetitif: Model Lima Kekuatan Porter
Analisis Model Lima Kekuatan Porter (Porters Five-Forces Model)
digunakan untuk mengembangkan strategi di PT. Karya Pelita Properti. Lima
elemen kekuatan Porter yaitu: persaingan antar perusahaan sejenis, kemungkinan
masuknya pesaing baru, potensi pengembangan produk substitusi, kekuatan tawar-
menawar penjual/pemasok, dan kekuatan tawar-menawar pembeli/konsumen.
 59

Berikut ini adalah analisis lima kekuatan Porter PT. Karya Pelita Properti:

Potensi Masuknya Pesaing Baru:

Belum teridentifikasi

Daya Tawar Pemasok: Pesaing Antar Perusahaan Daya Tawar Konsumen:

PT. Bina Pertiwi Pesaing: Harga sewa

Mobilisasi
PT. United Tractors PT. Indotruck Pratama
PT. Talindo Citra Pratama

Potensi PengembanganProduk Pengganti:

Belum teridentifikasi

Gambar 4.2 Model Lima Kekuatan Porter PT. Karya Pelita Properti
Sumber: Fred R. David (2010:146) dan dikembangkan oleh peneliti
1. Persaingan Antar Perusahaan Sejenis
Di dalam industri konstruksi ini, terdapat beberapa perusahaan yang juga
menyewakan alat berat seperti yang dilakukan juga oleh PT. Karya Pelita
Properti. Hal itu menjadikan mereka pesaing utama PT. Karya Pelita Properti.
Para pesaing tersebut adalah: PT. Indotruck Pratama dan PT. Talindo Citra
Pratama.
2. Potensi Masuknya Pesaing Baru
Berdasarkan hasil wawancara dengan manajer operasonal PT. Karya Pelita
Properti, Ibu Riza, untuk saat ini pesaing baru belum teridentifikasi oleh
60

perusahaan, karena Besarnya modal awal yang dibutuhkan dan harus memiliki
relasi yang kuat, sehingga tidak mudah mendirikan usaha di bidang konstruksi.

3. Potensi Pengembangan Produk Substitusi

Sampai saat ini belum ada produk yang teridentifikasi sebagai substitusi dari
alat berat yang ada saat ini, namun tidak menutup kemungkinan akan adanya
inovasi baru dalam dunia alat berat yang bisa menggantikan kegunaan alat
berat dan lebih efisien dari segi harga dan lebih efektif dari segi
penggunaannya.
4. Daya Tawar Supplier/Pemasok
PT. Karya Pelita Properti memilih dua supplier alat berat yaitu PT. Bina
Pertiwi dan PT. United Tractors. ancaman dari supplier atau pemasok kecil,
karena ke dua supplier memiliki beberapa jenis dan merk alat berat yang
dibutuhkan oleh perusahaan sehingga Bargaining power PT. Karya Pelita
Properti atas supplier tinggi, karena perusahaan dapat melakukan tawar
menawar dengan supplier.
5. Daya Tawar Pembeli/Konsumen
Bargaining power konsumen penyewa alat berat tinggi atau kuat untuk
menggunakan jasa PT. Karya Pelita Properti atau tidak. Hal ini dikarenakan
terdapat perusahaan lain yang dapat dipilih, bahkan persaingan harga antar
kompetitor terbilang tinggi.
 61

4.1.4.5 Matriks Internal Eksternal (IE)

4.0 Kuat 3.0 Rata-rata 2.0 Lemah 1.0

4.0

I II III
Kuat Tumbuh dan Tumbuh dan Membangun Pertahankan dan
membangun Pelihara
3.0
2.8
Sedang
IV V VI
Tumbuh dan Pertahankan dan Pelihara Panen dan Divestasi
2.0
membangun
Rendah
VII VIII IX
Pertahankan dan Panen dan Divestasi Panen dan Divestasi
1.0 Pelihara
Gambar Gambar 4.3 Matriks Internal Eksternal
Sumber: Pengolahan data, 2015
Berdasarkan analisis dari Matriks IE pada gambar diatas dapat dilihat bahwa
PT. Karya Pelita Properti berada di antara kuadran IV dan V. Pada kuadran IV yang
berarti perusahaan tumbuh dan membangun, sedangkan kuadran V berarti
perusahaan harus mempertahankan dan pelihara. Terdapat tiga strategi intensif yaitu
penetrasi pasar, pengembangan pasar dan, pengembangan produk. Strategi penetrasi
pasar :
1. Penetrasi Pasar
Penetrasi pasar bisa dilakukan dengan cara merambah segmen baru yaitu
menyewakan alat berat untuk pengerjaan infrastruktur seperti jalan, jembatan
dll.
2. Pengembangan pasar
62

Pengembangan pasar dapat dilakukan dengan cara mengembangkan wilayah

operasi perusahaan dari yang semula hanya di JABODETABEK meluas hingga
diluar JABODETABEK.

3. Pengembangan Jasa
Strategi pengembangan jasa yang dapat dilakukan PT. Karya Pelita Properti
adalah penawaran harga sewa yang kompetitif dengan peralatan baru serta
regulasi yang lebih dipermudah dan tepat waktu dalam proses mobilisasi alat
berat.