PROPOSAL

MALL DAN GAME VENUE DI MANADO

(Hi-Tech Architecture Pada Bangunan Mall)

OLEH:

OLIVER S.P. PANGKEY

YAYASAN GMIM Ds. A. Z. R. WENAS

UNIVERSITAS KRISTEN INDONESIA TOMOHON

FAKULTAS TEKNIK

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

TOMOHON

2016
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Dunia dewasa ini banyak menawarkan berbagai macam hiburan guna untuk
menyemarakan kehidupan manusia. Salah satu yang menonjol yaitu adanya
game/permainan. Game sendiri terdiri dari bermacam-macam tipe dan juga dapat
dimainkan dari berbagai macam alat, seperti computer, handphone, maupun
konsol game seperti play station. Dengan teknologi yang semakin canggih, game
juga bisa dimainkan secara online. Indonesia sendiri juga terdapat banyak sekali
pemain game. Selain sekedar hiburan, ada kalanya diadakan kompetisi game
untuk menyemarakan suatu event dengan hadiah yang menarik pula.
Perkembangan teknologi khususnya di bidang elektronik di dunia dewasa ini
semakin maju setiap waktu. Hal ini juga secara tidak langsung memberikan
pengaruh yang besar pada perkembangan game yang ada didunia. Perkembangan
game sampai pada saat ini sudah berkembang dari game dua dimensi hingga multi
dimensi. Game adalah salah satu penerapan teknologi dalam bidang elektronik
yang mampu memberikan hiburan tersendiri bagi para Gamers.
Jika pada awalnya game dibuat untuk sekedar permainan sederhana yang
menguji ketangkasan ataupun kecepatan reaksi pemain, tetapi berjalan dengan
seiringnya waktu game sudah menjadi sebuah bagian dari bisnis.
Dalam perkembangannya, game pada jaman dulu hanyalah sebuah permainan
yang dikonsumsi oleh anak-anak saja. Dengan berjalannya waktu, sebagian besar
konsumen produk game pada saat ini justru para remaja bahkan orang tua
sekalipun. Namun dalam sudut pandang orang tua terkadang ada yang berbeda,
bagi mereka game merupakan musuh yang harus dikalahkan, karena kebanyakan
dari mereka menganggap jika anaknya sering bermain game, maka akan
menimbulkan hal-hal negative seperti: malas belajar dan kurang bersosialisasi.
Para orang tua yang memusuhi game karena alasan-alasan tersebut hanyalah orang
tua yang kurang wawasan, sebagai contoh kasus banyak anak-anak yang
menirukan salah satu adegan kekerasan dari game, padahal setiap game yang
dirilis memiliki rating tersendiri.

1
 Kota Manado dengan kepadatan penduduk 430.790 merupakan salah satu kota
yang sangat berpotensial untuk menjalankan bisnis game. Kota Manado memiliki
fasilitas yang dibutuhkan bagi para gamers, mulai dari para gamers, biro game,
maupun media game. Hal ini terlihat pada banyaknya pertumbuhan tempat-tempat
untuk bermain game. Namun tempat-tempat ini belum mencerminkan sebuah
pusat dari game itu sendiri yang sesungguhnya, sehingga fasilitas yang ditawarkan
masih sangat minim. Perkembangan gamer yang ada di kota Manado dari hari ke
hari selalu bertambah dan terus meningkat. Game Center yang ada pada saat ini
lebih cenderung sebagai tempat bermain tanpa ada unsur pendidikan. Dengan
melihat hal tersebut, maka dibutuhkan suatu wadah yang memiliki fasilitas yang
memadai dan dapat menunjang bagi para gamers pada arah positif.
Berkaitan dengan tema yang ingin diwadahi, yaitu sebuah mall selain sebagai
pusat perbelanjaan dapat juga menjadi pusat informasi dan hiburan dengan
perkembangan teknologinya yang begitu cepat, maka untuk memberikan adanya
suatu identitas pada bangunan maka komposisi bangunan memperhatikan
perancangan fasad bangunan yang mencerminkan kemajuan teknologi dan fantasi
game yang komunikatif dan menarik. Sehingga karakteristik bangunan lebih
ditekankan pada bentuk tampilan modern, bukan melalui pendekatan tradisional.
Pendekatan bentuk tampilan modern lebih diarahkan pada karakteristik kebebasan
kreatifitas. Yang kemudian diterjemahkan melalui analogi dalam bermain game
yang dianggap sebagai tempat penyaluran ekspresi dan emosi para gamer
sehingga mampu mencerminkan kesesuaian tema yang ingin diangkat. Dari
pemaparan diatas, dapat disimpulkan bahwa pengadaan suatu bangunan yang
secara spesifik berfungsi sebagai Game Venue harus dapat mewadahi kegiatan
informasi game (melalui majalah, display perkembangan game), promosi produk-
produk game melalui pameran tetap maupun temporer, dan kegiatan perkantoran
khusus bagi developer game sebagai sarana kegiatan pemasaran. Pengembangan
Game Venue lebih berorientasi pada fisik bangunan yang lebih akrab bagi para
gamers untuk memperkuat guna dan citra. Maka, bentuk Game Venue lebih
mengacu pada sesuatu yang akrab dengan para gamers, yaitu kesan modern dan
fantasi dari sebuah game.

2
1.2 Rumusan Permasalahan

Bagaimana wujud rancangan bangunan game venue sebagai pusat informasi

dan hiburan melalui transformasi ciri khas game yang sedang popular saat ini.

1.3 Maksud, Tujuan dan Sasaran

Terwujudnya rancangan bangunan sebuah mall bertemakan game di Manado

yang mampu mengungkapkan identitas sebagai suatu bangunan pusat game
dengan transformasi bangunannya mencirikan pada game yang popular saat ini.
Selain itu bangunan juga dapat berfungsi sebagai wadah informasi dan hiburan
dan menampilkan bentuk bangunan yang memberikan kesan penasaran, ekspresi
dan emosi yang kuat, melalui pendekatan analogi dalam sebuah game.

1.4 Lingkup Arsitektural, Skala Pelayanan dan Batasan Perancangan

1.4.1 Lingkup Arsitektural
Batasan pembahasan perancangan agar tidak meluas dan terarah sesuai tujuan
dan sasaran maka :
1. Pembahasan mengacu pada disiplin ilmu arsitektur untuk aplikasi konsep
desain dalam transformasi bentuk, ruang, fungsi, dan struktur dalam lingkup
pembahasan dibatasi pada Mall dan Game Venue.
2. Desain objek difokuskan pada rancangan bangunan, rancangan ruang luar, dan
rancangan ruang dalam.

1.4.2 Skala Pelayanan

Skala pelayanan objek ini mencakup skala kota dan tidak menutup
kemungkinan terbuka untuk peminat yang berasal dari wilayah disekitar kota.

1.4.3 Batasan Perancangan

Untuk mempermudah proses pelaksanaan proyek ini, maka diadakan beberapa
batasan yaitu:
1. Perancangan proyek ini dibatasi oleh waktu.
2. Rancangan lebih menekankan pada kajian Arsitektural.
3. Karakteristik mall sesuai dengan karakteristik tema Arsitektur High Tech
dalam penerapanya desain bangunan.

3
4. Biaya operasional sepenuhnya dibiayai oleh pihak swasta.

1.5 Pendekatan Perancangan dan Kerangka Pikir

1.5.1 Pendekatan Perancangan
Pendekatan perancangan meliputi 3 aspek utama yang terdiri dari pendekatan
tematik, tipologi objek serta analisa tapak dan lingkungan, yang dijelaskan sebagai
berikut:

A. Pendekatan Tematik
Tema yang diterapkan dalam perancangan Mall dan Game Venue adalah
High Tech Architecture, menurut Colin Davies tema perancangan ini bermuara
pada ide gerakan arsitektur modern yang membesar-besarkan kesan struktur
dan teknologi suatu bangunan.
B. Pendekatan Tipologi Objek
Pendekatan melalui tipologi objek merupakan pemahaman tipe bangunan yang
akan dihadirkan baik dari segi fungsi, bentuk dan langgam. Pemahaman
tipologi dibagi dalam 2 tahapan yaitu identifikasi dan pengolahan tipologi
bangunan.
C. Pendekatan Analisis Tapak dan Lingkungan
Pendekatan ini meliputi pemilihan lokasi dan tapak berdasarkan RTRW yang
dimiliki Kota Manado, serta analisis tapak dan lingkungan. Pendekatan ini
dimaksudkan untuk mengolah tapak ataupun menyesuaikan bangunan
terhadap tapak yang menjadi lokasi bangunan berada.

1.5.2 Kerangka Pikir

Kerangka pikir merupakan gambaran singkat dalam menjalankan proses
perancangan bangunan yang akan dihadirkan. Untuk dapat menghadirkan suatu judul,
terlebih dahulu yang harus dilakukan ada mengetahui secara pasti hal-hal yang
menjadi latar belakang dan maksud-tujuan judul ini diangkat.
Jika latar belakang dan maksud-tujuan telah diketahui maka akan muncul
gagasan awal yang terdiri dari objek perancangan, tema perancangan dan tapak.
Pemahaman terhadap objek perancangan dan tema dilakukan dengan menggunakan
metode studi komparasi terhadap objek sejenis, sedangkan pengolahan data tapak
akan dilakukan dengan metode observasi lapangan. Setelah proses pengolahan data

4
 dilakukan, maka data-data yang ada akan dianalisa dengan tujuan untuk mendapatkan
masalah dan bagaimana tanggapan terhadap masalah yang ada. Tanggapan yang
muncul akan menjadi pemikiran dasar untuk melahirkan konsep bangunan nantinya.
Berdasarkan penjelasan singkat mengenai kerangka pikir dalam perancangan
maka kerangka pikir yang digunakan adalah sebagai berikut:

LATAR
BELAKANG

OBJEK : MALL DAN GAME VENUE DI MANADO

TEMA : HI-TECH ARCHITECTURE

LOKASI : MANADO

KAJIAN TEMA KAJIAN TIPOLOGI OBJEK KAJIAN LOKASI &

STUDI LITERATUR STUDI KOMPARASI TAPAK
STUDI PEMILIHAN
LOKASI DAN TAPAK
IMPLEMENTASI ANALISA LOKASI &
TIPOLOGI OBJEK TAPAK
TEMA

ANALISIS PERANCANGAN

KONSEP AWAL PERANCANGAN

GAGASAN AWAL PERANCANGAN

Skema 1.1 Kerangka Pikir

(Sumber : Analisa pribadi)

5
1.6 Sistematika Penulisan

BAB I PENDAHULUAN
Memberikan gambaran umum mengenai latar belakang, maksud, tujuan dan
sasaran, rumusan masalah, serta menguraikan sistematika penulisan.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Menguraikan tentang perancangan, kajian secara teoritis, pemahaman objek,
perancangan dan kedalaman objek.

BAB III LOKASI SITE

Penelusuran spesifikasi data objek yang akan direncanakan, pemahaman objek
serta pengertian dan kedalaman akan pemahaman objek yang dituangkan penulis
melalui pemikirannya dalam memberikan karakteristik pada rancangannya, prospek
dan fisibilitas, penentuan lokasi dan tapak yang cocok untuk objek serta studi
pendukung yang menunjang dalam proses perancangan.

6
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian dan Pemahaman Objek Perancangan

2.1.1 Pengertian Objek Rancangan

Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya maka yang menjadi judul proyek Tugas
Proposal ini adalah :

MALL DAN GAME VENUE DI MANADO

Lebih lanjut dapat dijabarkan sebagai berikut:

a. Mall1

Mall adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa bangunan
tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan-jalan yang teratur
sehingga berada di antara antar toko-toko kecil yang saling berhadapan.

b. Game
Permainan yang mengindikasikan ada yang kalah dan ada yang menang2.
Kegiatan yang dilakukan manusia untuk mendapatkan hiburan3.

c. Venue4
Venue adalah sebuah kata dalam bahasa Inggris dan dapat berarti sebuah tempat atau
lokasi.

d. Di Manado
Di Manado adalah keterangan kota dimana objek akan dibangun. Manado merupakan
ibu kota dari provinsi Sulawesi utara dengan luas 15.726 Ha dengan jumlah penduduk
434.845 jiwa pada tahun 2009.

1
http://id.wikipedia.org/wiki/Mal
2
http://www.sp18.com/berita-umum/club_penggemar _dunia_cyber-934.html
3
http://www.rekamatra.com/RV5
4
https://en.wikipedia.org/wiki/Venue

7
2.1.2 Pemahaman Objek Perancangan

Dari pengertian masing-masing kata yang membentuk objek dapat disimpulkan suatu
pemahaman tentang judul Mall dan Game Venue di Manado, yaitu: sebuah tempat
pusat perbelanjaan tertutup yang didalamnya menyediakan segala hal yang berhubungan
dengan game seperti aksesoris, arena lomba, game center, pameran game yang ada di
kota Manado.

2.2 Kedalaman Objek Perancangan

A. Sejarah dan Perkembangan Mall5
Sejarah perkembangan mall dimulai pada abad pertengahan. Pada waktu itu
orang melakukan jual-beli di bawah pohon yang membentuk suatu deretan atau garis
memanjang. Karena jumlah penduduk semakin bertambah, maka kualitas dan
kuantitas barang yang diperdagangkan juga semakin banyak. Konsekuensi logis dari
hal tersebut adalah bertambah luasnya tempat-tempat yang menjadi pusat
perbelanjaan. Perkembangan fisik tempat-tempat yang menjadi pusat perbelanjaan
tersebut menyesuaikan kebutuhan dan tuntutan masyarakat pada masa itu. Karena
jumlah penduduk semakin bertambah, maka kualitas dan kuantitas barang yang
diperdagangkan juga semakin banyak. Konsekuensi logis dari hal tersebut adalah
bertambah luasnya tempat-tempat yang menjadi pusat perbelanjaan. Perkembangan
fisik tempat-tempat yang menjadi pusat perbelanjaan tersebut menyesuaikan
kebutuhan dan tuntutan masyarakat pada masa itu.
Perkembangan fisik ini dapat dilihat pada pusat perdagangan di Cologne,
Jerman Barat, yang menutup suatu jalan untuk kegiatan berbelanja sehingga orang
dapat berbelanja dengan berjalan kaki tanpa adanya gangguan dari kendaraan disini
terlihat bahwa perkembangan tingkat sosial, ekonomi, budaya sangat berpengaruh
pada urban design-nya.

Dengan bertambah majunya teknologi, khususnya dalam bidang transportasi,

keamanan dan kenyamanan berbelanja tersebut sulit dicapai oleh masyarakat
perkotaan. Hal ini disebabkan karena jalan-jalan yang digunakan sebagai pedestrian
way dan kegiatan belanja sudah dipenuhi kendaraan bermotor. Akhirnya orang
menjadi jenuh dengan suasana kota yang tak lagi bersahabat dengan alam atau

5
Barry Maitland, Shopping Mall: Planning and Design, Langman Group Limited, New York,
1985, p 1-36.

8
 lingkungan. Jalan-jalan yang dahulu dipakai bersantai sambil berbelanja tidak dapat
ditemui. Hampir semua jalan-jalan tersebut berubah menjadi jalan yang dipadati
beraneka ragam transportasi. Dengan adanya fenomena tersebut, maka orang rindu
akan suasana yang dahulu ada, sehingga timbul gagasan untuk mengembalikan bentuk
mall tersebut ke dalam pusat perbelanjaan.

Perkembangan pertama terjadi pada abad ke-19, yaitudengan dibangunnya

Barton Arcade di Manchaster. Bangunan berlantai 4 yang mempunyai arcade ini
sebenarnya mempunyai satu koridor yang bagian atasnya ditutupi kaca. Sebelum
bentuk arcade ini muncul, koridor yang terdapat dalam suatu pusat pertokoan
merupakan koridor terbuka atau mall terbuka. Bentuk ini biasanya digunakan di
negara-negara Eropa, menggunakan lansekap untuk menutup jalan yang akan
digunakan sebagai pedestrian way yang terletak diantara toko-toko. Tetapi bentuk ini
tidak menguntungkan bila dilihat dari faktor iklimnya. Untuk pemecahannya timbul
shelter sebagai pelindung dari panas, dingin dan hujan. Untuk semi shelter digunakan
sebagai kios, caf dan sebagainya, yang memberikan kenyamanan di musim gugur.

Mall tersebut ditutup dengan bahan penutup yang tembus cahaya matahari (sky light).
Sehingga orang yang ada didalam mall tersebut seperti berada di alam bebas atau
terbuka. Dengan didukung alat pengontrol iklim dan keamanan, maka pembeli dan
pengunjung benar-benar dapat berbelanja dengan santai. Konsep inilah yang
mendasari adanya mall.

B. Jenis-Jenis Mall6
Secara global, ditinjau dari luas dan macam-macam desainnya, mall dapat
digolongkan ke dalam tiga tipe, yaitu:
a. Full Mall
Full mall adalah sebuah jalan yang diubah menjadi
pedestrian way yang dilengkapi dengan paving, pohon-
pohon, bangku, pencahayaan, dan fasilitas-fasilitas
lainnya, di mana jalan tersebut sebelumnya digunakan
untuk lalu lintas kendaraan. Sekarang ini Full Mall
diartikan sebagai daerah tertutup dengan pertokoan.
Gambar 2.1. Full Mall

6
Nadine Beddington, Design for Shooping Centre, Butterworth Scientific, London, 1982

9
 b. Transit Mall
Transit mall adalah jalan dimana lalu lintas kendaraan dibatasi atau hanya dikhususkan
untuk kendaraan publik, sepeda, atau pejalan kaki. Area parkir direncanakan tersendiri
dan menghindari sistem parkir pada jalan (on-street parking), jalur pejalan kaki
diperlebar dan dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas seperti paving, bangku, pohon-
pohon, pencahayaan, patung, air mancur dan lain-lain. Transit mall telah dibangun di
kota-kota dengan rata-rata ukurannya lebih besar dari full mall maupun semi mall.

Gambar 2.2 Transit Mall

c. Semi Mall
Semi mall lebih dikhususkan untuk kenyamanan
pejalan kaki, oleh karena itu areanya diperluas dan
dilengkapi dengan pohon-pohon dan tanaman,
bangku-bangku, pencahayaan dan fasilitas buatan
lainnya. Sedangkan jalur kendaraan dan area parkir
dikurangi.
Gambar 2.3 Semi Mall

C. Bentuk Mall7
Ditinjau dari bentukan arsitekturnya, mall dapat dibagi 3, yaitu:
a. Mall terbuka (Open Mall)
Semua jalan yang direncanakan mengutamakan
kenyamanan pejalan kaki, letaknya dapat di pusat kota,
sistem penghawaan menggunakan penghawaan alami. Mall
terbuka kurang cocok untuk daerah yang beriklim panas

atau dingin. Sangat cocok untuk daerah beriklim sedang.

Gambar 2.4 Open Mall
Berjalan-jalan di dalamnya menjadi keistimewaan
tersendiri dan lebih menghemat energi.

7
Nadine Beddington, Design for Shooping Centre, Butterworth Scientific, London, 1982

10
 b. Mall Komposit (Integrated Mall)
Mall dengan bagian terbuka dan tertutup, bagian yang tertutup diletakan di tengah
sebagai pusat dan menjadi magnet yang menarik pengunjung untuk masuk ke mall.

Gambar 2.5 Integrated Mall

c. Mall Tertutup (Enclosed Mall)

Mall tertutup adalah mall dengan pelingkup atap.
Keuntunganya berupa kenyamanan dalam kontrol iklim
dan kerugiannya adalah biaya sangat mahal dan terkesan
kurang luas.

Gambar 2.6 Enclosed Mall

D. Tipologi Mall Menurut Bentuk dan Komposisi8

Tipologi mall menurut komposisi dan bentuk, diantaranya adalah sistem cluster, loop,
dan linear. Mall yang berhasil dalam tata letak pada umumnya memiliki bentuk yang
sederhana seperti:
a. Bentuk I

Gambar 2.7 Mall bentuk I

8
Nadine Beddington, Design for Shooping Centre, Butterworth Scientific, London, 1982

11
 b. Bentuk L

Gambar 2.8 Mall bentuk L

c. Bentuk T

Gambar 2.9 Mall bentuk T

E. Unsur-unsur Mall9
a. Anchor (Magnet)
Merupakan transformasi dari nodes, berfungsi sebagai landmark dengan
perwujudan berupa plaza
b. Secondary Anchor
Merupakan transformasi dari district, berupa toko-toko pengecer, retail,
supermarket, superstore dan bioskop.
c. Street Mall
Merupakan transformasi dari paths, berupa pedestrian way yang menghubungkan
magnet-magnet.
d. Landscaping
Merupakan transformasi dari edges, berupa pembatas pusat pertokoan di luar
ruangan.

9
M.Rubenstein, Harvey, Central City Mall,. A Wiley Intersciene Publication, New York, 1978

12
 F. Cara Pelayanan Mall10
Berikut ini beberapa cara pelayanan yang ada pada tipe mall:
a. Shopping Existing Personal Services
Pembeli dilayani langsung oleh seorang pelayan, dapat dari depan atau belakang
counter. Setelah selesai transaksi, pelayang langsung meminta pembayaran dan
membungkus barang tersebut. Sistem ini lebih sesuai untuk barang-barang bernilai
tinggi seperti perhiasan, alat elektronika, Hp, dan lain-lain.
b. Self Selection
Pembeli dapat memilih dan mengambil barang-barang kemudian mengumpulkan ke
pelayan dan meminta bon pembayaran, kemudian ke kasir untuk pembayaran serta
mengambil barang. Sistem ini umumnya diterapkan pada variety store dan
department store.
c. Self Service
Pembeli dapat memilih dan mengambil barang-barang yang dibutuhkan kemudian
diletakkan pada keranjang atau kereta dorong yang telah disediakan. Apabila telah
selesai langsung dibawa ke kasir untuk pembayaran dan pembungkusan. Jalur masuk
dan keluar dipisah serta dijaga. Sistem ini uumnya dipakai untuk supermarket dan
hypermarket.

G. Cara Pelayanan Mall11

Berikut ini beberapa cara pelayanan yang ada pada tipe mall:
d. Shopping Existing Personal Services
Pembeli dilayani langsung oleh seorang pelayan, dapat dari depan atau belakang
counter. Setelah selesai transaksi, pelayang langsung meminta pembayaran dan
membungkus barang tersebut. Sistem ini lebih sesuai untuk barang-barang bernilai
tinggi seperti perhiasan, alat elektronika, Hp, dan lain-lain.
e. Self Selection
Pembeli dapat memilih dan mengambil barang-barang kemudian mengumpulkan ke
pelayan dan meminta bon pembayaran, kemudian ke kasir untuk pembayaran serta
mengambil barang. Sistem ini umumnya diterapkan pada variety store dan
department store.

10
Nadine Beddington, Design for shopping centre, Butterworth Scientific, London, 1982, p.6.
11
Nadine Beddington, Design for shopping centre, Butterworth Scientific, London, 1982, p.6.

13
 f. Self Service
Pembeli dapat memilih dan mengambil barang-barang yang dibutuhkan kemudian
diletakkan pada keranjang atau kereta dorong yang telah disediakan. Apabila telah
selesai langsung dibawa ke kasir untuk pembayaran dan pembungkusan. Jalur masuk
dan keluar dipisah serta dijaga. Sistem ini uumnya dipakai untuk supermarket dan
hypermarket.

H. Prinsip Tata Ruang

Berikut ini prinsip dasar ruang shopping mall yang terdapat dalam Time Saver
Standard for Building:
a. Jalur pedestrian utama (pedestrian way) atau koridor utama dengan satu atau lebih
tambahan jalur pejalan kaki yang berhubungan dengan koridor utama dan lokasi
parkir serta jalan yang berdekatan.
b. Semua penyewa toko menghadap dan memiliki pintu masuk menghadap kekoridor
utama maupunkoridor tambahan.

Koridor tambahan tak Koridor tambahan berhubungan

berhubungan dengan magnet dengan magnet primer
primer

Magnet Primer

Retail

Koridor Utama

Koridor Tambahan
Gambar 2.10 Tata Ruang Mall
Sumber: Design for Shopping Center (1982)

c. Dengan semakin sempit dan tingginya harga lahan, maka parkir pada suatu shopping
mall dapat dibuat dengan parkir bertingkat atau basement di samping parkir secara
konvensional.

14
d. Mall dapat berupa satu lantai, dua lantai atau lebih. Setiap lantai mall harus
menghindari kemiringan yang curam untuk menjaga agar tidak terjadi kecelakaan.

Mall dan retail dalam satu lantai dengan parkir rata samping

Mall dan retail dalam dua lantai dengan parkir rata tiap lantai

Sistem parkir multi decked pada shopping mall

Mall dan retail tiga lantai dengan parkir dan basement

Gambar 2.11 Tipe retail dalam bangunan komersial

Sumber: Time Saver Standard for Building Types (1973)

15
 I. Kesimpulan

Bentuk rancangan objek mall dan game venue akan menggunakan komposisi bentuk
I dengan jenis Full Mall tertutup untuk mengutamakan kenyamanan pengunjung dari
keadaan iklim tropis yang panas dan curah hujan tinggi. Walaupun merupakan bangunan
tertutup, bangunan mall harus memiliki pencahayaan alami agar pengunjung marasa berada
di tempat terbuka seperti ciri khas mall yang pada awalnya berada di jalan-jalan kota.

Untuk penataan dalam ruang, setiap unsur mall dibuat mengikut komposisi bentuk
mall dengan pedestrian way sebagai jalur penghubung Secondary Anchor ke Anchor yang
diletakan di tengah mall untuk menarik pengunjung. Parkir dapat ditata menurut tipe retail
dengan tata parkir multi decked, basement, dan parkir konvensional.

2.3 Prospek dan Fisibilitas Objek Rancangan

2.3.1 Prospek Objek Rancangan

Dengan semakin bertumbuhnya perekonomian kota manado, jumlah peminat game

yang kian bertambah, dan adanya minat dari masyarakat Manado di bidang gaming membuat
masyarakat membutuhkan tempat khusus yang menyediakan segala sesuatu tentang game
baik dalam jual-beli pc-gaming, aksesoris, maupun perawatan, dan arena bermain game
online. Selain itu juga kehadiran bangunan ini dapat menjadi tempat bagi para gamer-gamer
yang ada di Manado untuk menikmati bagaimana serunya bermain game online dan membeli
perlengkapannya. Event tersebut bisa menjadi sarana rekreasi alternatif bagi masyarakat
Manado.

2.3.2 Fisibilitas Objek Rancangan

Untuk fisibilitas objek, kehadiran objek perancangan yaitu Mall dan Game Venue
dapat dihadirkan di Kota Manado. Adanya minat masyarakat Manado khusunya anak-anak
muda terhadap bidang game online dilihat dari banyaknya event-event maupun lomba yang
diselenggarakan dan dengan didukung oleh perkembangan ekonomi masyarakat yang
meningkat. Oleh karena itu objek rancangan Mall selain merupakan tempat jual beli dapat
menjadi sarana rekreasi bagi pecinta bidang game online khususnya Dota 2 dengan adanya
warnet khusus untuk memainkan game Dota 2, arena tempat perlombaan game, kuliner,
lifestyle, serta sarana pendukung hiburan lainnya. Hal-hal itulah yang dapat menarik
pengunjung dan mendukung fungsi dari Mall sebagai bangunan Capital Investment.

16
2.4 Studi Komparasi Proyek
2.4.1 KeyArena, Seattle, Washington
KeyArena (sebelumnya Washington State Pavilion, Washington State
Coliseum dan Seattle Center Coliseum) adalah multi
tujuan arena di Seattle . Tempat ini terletak di utara pusat kota di kompleks hiburan
74-acre (300.000 m 2) dikenal sebagai Seattle Center , situs dari 1962 Pameran Dunia,
yaitu Century 21 Exposition. Tempat ini digunakan untuk tujuan hiburan,
seperti konser, pameran es, sirkus, dan acara olahraga.

Gambar 2.12 KeyArena Seattle

Sumber:
Sumber: Wikipedia
RTRW 2006-2016

Bangunan ini memiliki kapasitas tempat duduk 17.072 untuk olahraga bola
basket, 15.177 untuk hoki es dan pertunjukan es, 16.641 untuk end-stage konser, dan
17.459 untuk konser terbuka dan boxing. Memiliki 7.440 kursi pada tingkat atas dan
7.741 pada tingkat bawah dengan luxury suites sampai dengan 1.160 kursi.

Gambar 2.13 Pintu Masuk Utama KeyArena

Seattle
Sumber: Wikipedia
Sumber: RTRW
KeyArena adalah bangunan publik2006-2016
pertama yang memiliki pendapatan
langsung dari bangunannya.
Nama Bangunan : KeyArena Seattle Center
Alamat : 305 Harrison St
Pemilik : Kota Seattle
Dibuka pada : 21 April 1962
17
 Direnovasi pada : 1964, 1994-95
Biaya konstruksi : 7 juta US$ (119 juta US$ pada 2016)
Arsitek : Paul A. Thiry, FAIA, Architect
Insinyur struktur : Peter H. Hostmark and Associates
Kontraktor Umum : Howard S. Wright Construction

Gambar 2.14 Interior dan Panorama KeyArena

Sumber:
Sumber: Wikipedia
RTRW 2006-2016

2.4.2 AEON Mall, BSD City, Tangerang

AEON Mall merupakan sebuah mall bernuansa jepang yang terletak di BSD
City, Tangerang. AEON Mall dibuka pada tahun 2015 yang lalu. AEON Mall
merupakan salah satu milik dari perusahan besar jepang yaitu AEON. AEON Mall
memiliki tujuan untuk meningkatkan kualitas hidup dengan menghadirkan pusat
rekreasi hiburan bagi masyarakat.

Gambar 2.15 AEON Mall, BSD City

Sumber:RTRW
Sumber: Google2006-2016
Images
Di dalam AEON Mall selain sebagai pusat perbelanjaan juga terdapat berbagai
macam hiburan keluarga seperti pusat kuliner, arena bermain anak, pameran seni dan

18
 budaya, bioskop, fashion, dan lain-lain. Pembagian zona bangunan AEON Mall
adalah sebagai berikut.

o Ground : Food Court, Caf, dan Sarana Olahraga

o Lt. 1 : Fashion dan Aksesoris
o Lt. 2 : Dunia Anak, Fashion dan Berbagai Macam Kebutuhan
o Lt. 3 : Bioskop, Kebutuhan Rumah Tangga, Food Court, Travel
Lounge

Gambar 2.16 Interior AEON Mall Sumber: aeon.info

Sumber: RTRW 2006-2016

2.4.3 Plaza Atrium

Gambar 2.17 Plaza Atrium

Sumber: www.panoramio.com
Sumber: RTRW 2006-2016
Terletak di Kecamatan Senen, Jakarta pusat, Plaza Atrium ini menjadi pusat berbagai
macam spare part dan onderdil semua merk dan jenis kendaraan. Selain menyediakan toko
penjualan spare part Plaza atrium juga menyediakan shopping centre dan dua tempat
pemasangan spare part. Pertama Bengkel Resmi Atrium Service Point dan Kedua berada di
ruang sebelah khusus untuk pemasangan aksesori.

19
 Plaza Atrium dulunya dikenal dengan The Atrium Shopping Centre ini menjadi
bagian dari satu konsep kawasan superblock dibawah pengelolaan PT. Segitiga Atrium. Luas
lahan untuk Plaza Atrium ini sebesar 16.559m dengan luas bangunan 64.474m dan memiliki
7 lantai.

Pembagian zona bangunan:

Lt. 1 4 : Retail Shopping Center

Lt. 5 : Retail Pusat Onderdil Plaza Atrium

Lt. 6 : Atrium Service Point

Gambar 2.18 Plaza Atrium Interior

Sumber: http://titinwulan.files.wordpress.com/
Sumber: RTRW 2006-2016

Gambar 2.19 Plaza Atrium Service Point

Sumber: http://mobil.otomotifnet.com/
Sumber: RTRW 2006-2016

20
2.4.4 Kesimpulan

1. Fungsi
Dalam kategori fungsi, objek A, B,dan C dapat dijadikan preseden khususnya untuk
kajian fungsi sebagai bangunan yang mewadahi kegiatan dalam hal ini mengenai
sebuah mall.
2. Bentuk
Dalam kategori bentukkan objek B dengan bentuk yang menarik dari Arsitektur
modern dapat dijadikan sebagai acuan dalam mengolah bentukkan pada objek
rancangan.
3. Ruang
Untuk kategori ruang, penataan ruang objek A dan objek B memiliki kualitas ruang
yang saling berkaitan antara bentuk dan fungsi yang ada. Tata Ruang objek A dapat
dijadikan acuan pola penataan ruang Mall dan Game Venue di Manado dan
Pembagian zona dari objek C dapat digunakan dalam zoning vertikal Mall dan Game
Venue di Manado.
4. Fasade
Dalam kategori fasade, fasade objek B dapat dijadikan preseden, dimana konsepsi
olahan fasade bangunan yang eksploratif dan unik.
5. Struktur
Pada preseden objek A mewakili preseden struktur yang ideal.

21
 BAB III

LOKASI SITE
3.1 Lokasi dan Tapak

3.1.1 Lokasi Objek Perancangan

a. Tinjauan Kota

Gambar 3.1 Peta kota Manado

Sumber: RTRW 2006-2016

Manado merupakan bagian wilayah dari Negara Republik Indonesia yang
berkedudukan sebagai daerah tingkat II dan dipimpin oleh seorang Walikota. Sebagai
ibukota dari Provinsi Sulawesi utara dan juga sebagai kota Pariwisata dunia, Kota
Manado melakukan pengembangan disegala bidang, penyediaan sarana dan prasarana
juga fasilitas-fasilitas bertaraf Internasional ( Hotel, Apartemen, perkantoran, pusat
perbelanjaan, dll ). Semuanya dilakukan dengan tujuan untuk menunjang peningkatan
sektor pariwisata dunia.

Sebagian besar penduduk Kota Manado bekerja sebagai pegawai negeri sipil
(PNS), guru atau pegawai swasta (41,44%), sebagai wiraswasta (20,57%), pedagang
(12,85%), petani/peternak/nelayan (9,17%), buruh (8,96%). Sisanya bergerak di sektor
jasa dan lain-lain (7%). Manado mencakup 9 wilayah kecamatan dan 87 wilayah
kelurahan. Luas wilayah kota Manado 157,26 km2 yang dibatasi oleh :

1. Utara : Kabupaten Minahasa utara dan selat Mantehage

2. Selatan : Kabupaten Minahasa

3. Barat : Teluk Manado

4. Timur : Kabupaten Minahasa

22
 Wilayah daratan kota Manado didominasi oleh kawasan berbukit dengan sebagian
dataran rendah di daerah pantai. Interval ketinggian dataran antara 0-40% dengan puncak
tertinggi di gunung Tumpa. Curah hujan rata-rata 3.187 mm/tahun dengan iklim terkering di
sekitar bulan Agustus dan terbasah pada bulan Januari. Intensitas penyinaran matahari rata-
rata 53% dan kelembaban nisbi 84 %.

b. Pemilihan Lokasi di dalam Kota

Beberapa kriteria mengenai penentuan lokasi kawasan penempatan objek, kriteria

tersebut sebagai berikut:
Tata guna lahan
Tata guna lahan kawasan perancangan mengacu pada penentuan lahan yang
telah ditetapkan pada pengembangan BWK dalam RTRW, dalam hal ini
sebagai kawasan strategis kota dari sudut kepentingan pertumbuhan ekonomi.
Akses pencapaian kawasan (Aksesbilitas)
Penentuan lokasi harus mengacu pada pertimbangan jauh dekatnya objek
rancangan dapat diakses oleh pengguna, sehingga dari potensi aksesbilitas ini
objek langsung dikenali.
Potensi dan kondisi lokasi
Lokasi harus mempunyai sarana infrastruktur yang lengkap dan memadai (
listrik, air, telepon ) untuk mendukung aktifitas objek, dan prospek lingkungan
kedepan.

Berdasarkan pembagian wilayah kota Manado, maka lokasi alternatif harus sesuai
dengan pertimbangan dan kriteria pemilihan lokasi.
Dengan melihat beberapa pertimbangan maka didapat 2 alternatif lokasi, yaitu alternatif
1 di Kecamatan Mapanget dan alternatif 2 di Kecamatan Malalayang.

23
 Gambar 3.2 Kecamatan Mapanget
Sumber:
Sumber: RTRW
RTRW 2006-2016
2006-2016

Gambar 3.3 Kecamatan Mapanget

Sumber: Google Earth
Sumber: RTRW 2006-2016

Kecamatan Mapanget terpilih sebagai lokasi alternatif 1 karena:

Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Manado 2006 2016,

Kecamatan Mapanget akan melayani fungsi sekunder yang diantaranya
adalah perdagangan, jasa, pengembangan perumahan dan pemukiman baru
serta fasilitas umum dan fasilitas sosial
Kecamatan Mapanget khususnya daerah Ringroad, masih memiliki lahan
kosong yang relatif luas terutamapada bagian pengerjaan Ringroad I tahap
2.
Karakteristik site memiliki potensi alam, seperti topografi, hidrologi dan
vegetasi alami
Lokasi site berada di pinggiran kota untuk kepentingan pengembangan
objek perancangan ke depan.
24
 Gambar 3.4 Kecamatan Malalayang
Sumber: RTRW
Sumber: 2006-2016
RTRW 2006-2016

Gambar 3.5 Kecamatan Malalayang

Sumber:
Sumber: Google
RTRW Earth
2006-2016

Kecamatan Malalayang terpilih sebagai lokasi alternatif 2 karena:

Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Manado 2006 2016,
Kecamatan Malalayang akan direncanakan pengembangan perdagangan
dan jasa.
Kecamatan Malalayang khususnya Malalayang 1 memiliki daerah kosong
yang cukup luas.
Lokasi site berada di pinggiran kota untuk menghindari kemacetan yang
ada di pusat kota terutama pada kawasan B on B.

c. Eksisting / Aksesibilitas
Alternatif 1: Kecamatan Mapanget

25
 H

D
E

Gambar 3.6 Aksesibilitas Kecamatan Mapanget Sumber: RTRW 2006-2016

Sumber: RTRW 2006-2016

NAMA TEMPAT ESTIMASI JARAK TEMPUH

A PUSAT KOTA 45 menit

B TERMINAL PAAL-2 20 menit
C MANADO TOWN SQUARE 1 jam
D RS. PROF. KANDOU 45 menit (lewat Ring Road)
E UNIV. SAM RATULANGI 30 menit (lewat Ring Road)
F PERUMAHAN CITRA LAND 20 menit (lewat Ring Road)
G PERUMAHAN GPI 15 menit
H BANDARA SAM RATULANGI 15 menit

Tabel 3.1 Aksesibilitas Alternatif I

(sumber: Analisa Pribadi)

26
Alternatif 2: Kecamatan Malalayang

H
G

E
D

F
Gambar 3.7 Aksesibilitas Kecamatan Malalayang Sumber: RTRW 2006-2016

Sumber:
NAMARTRW 2006-2016
TEMPAT ESTIMASI JARAK TEMPUH

A PUSAT KOTA 30 menit

B TERMINAL PAAL-2 45 menit
C MANADO TOWN SQUARE 15 menit
D RS. PROF. KANDOU 5 menit
E UNIV. SAM RATULANGI 15 menit
F PERUMAHAN CITRA LAND 30 menit
G PERUMAHAN GPI 1 jam
H BANDARA SAM RATULANGI 1 jam

Tabel 3.2 Aksesibilitas Alternatif II

(sumber: Analisa Pribadi)

27
 Untuk memperoleh lokasi yang tepat untuk pengembangan objek rancangan perlu
dilakukan studi penentuan lokasi dengan menetapkan kriteria berdasarkan tuntutan fungsi dan
karakteristik objek rancangan. Kriteria tersebut digunakan sebagai bahan pertimbangan
penentuan lokasi dari alternatif yang ada dan dilakukan melalui sistem pembobotan untuk
masing-masing kriteria berdasarkan tingkat baik sampai kurang baik.

KRITERIA BOBOT ALTERNATIF

PEMILIHAN ALTERNATIF 1 ALTERNATIF 2

INDEKS NILAI INDEKS NILAI

TATA GUNA LAHAN 40% 80 32 70 28

AKSES PENCAPAIAN 30% 70 21 80 24

KAWASAN
(AKSESBILITAS)

POTENSI DAN 30% 85 25.5 70 21

LOKASI

TOTAL 78.5 73

Tabel 3.3 Pemilihan Lokasi

Keterangan
Indeks Bobot
90: baik 40%: Baik
70: cukup 30%: cukup
50 : kurang

Setelah melihat nilai total tabel pemilihan lokasi di atas, Kecamatan Mapanget
sebagai Alternatif 1 mendapatkan nilai total 78.5 sedangkan Kecamatan Malalayang
sebagai Alternatif 2 mendapat nilai total 73.

Jadi, Lokasi yang terpilih adalah lokasi Alternatif 1 di Kecamatan Mapanget.

28
3.1.2 Tapak Objek Rancangan
a. Tinjauan Lokasi
Kecamatan Mapanget adalah salah satu dari 9 Kecamatan yang ada di Kota
Manado. Di Kecamatan ini terdapat Wilayah ini masuk dalam kawasan pertumbuhan
ekonomi karena pada wilayah ini terdapat Kasiba (Kawasan siap bangun), Kawasan
siap bangun yang dimaksud yaitu wilayah Ring road yang saat ini sementara dalam
proses perkembangannya, baik dari segi penataan bangunan, sistem ulititas, dan
infrastruktur.
Secara administratif Kecamatan Mapanget dibagi menjadi 9 Kelurahan
dengan total luas wilayahnya mencapai 1.318,2 Ha.
b. Pemilihan Tapak di dalam Lokasi
Sesuai arahan rencana tata ruang wilayah kota Manado, berdasarkan peruntukan lahan
untuk Kecamatan Mapanget, lokasi yang sesuai untuk objek Mall dan Game Venue di
Manado ini berlokasi di daerah pembangunan jalan Ring Road tahap 2.

Alternatif 1 Alternatif 2

ALTERNATIF
KRITERIA
BOBOT ALTERNATIF 1 ALTERNATIF 2
PEMILIHAN
INDEKS NILAI INDEKS NILAI

TATA GUNA LAHAN 40% 75 30 85 34

AKSES PENCAPAIAN
KAWASAN 30% 80 24 70 21
(AKSESBILITAS)

POTENSI DAN LOKASI 30% 75 22.5 85 25.5

TOTAL 76.5 80.5

Tabel 3.4. Pemilihan Tapak (sumber: penulis)

29
 Dilihat dari hasil total, site alternatif 2 mendapatkan nilai 80.5 sehingga site ini
menjadi site terpilih untuk pembangunan Mall dan Game Venue.

Batas-batas wilayah site / tapak :

- Utara : Jalan menuju Bandara Sam Ratulangi, pemukiman dan perkebunan.
- Timur : Perkebunan dan lahan kosong.
- Selatan : Jalan Ringroad, lahan kosong, jalan raya Manado-Bitung.
- Barat : Jalan Ringroad, perkebunan dan lahan kosong.

30