Fixx

COVERNYA YA
1
i
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT, karena tak lepas dari rahmat dan hidayahNya, kami dapat
menyelesaikan laporan yang berjudul Konsep Pengembangan Perancangan Kota Koridor
Tunjungan TU-CI WALK+ : Implementasi Konsep City Walk pada Koridor
Tunjungan berbasis Integrasi Transportasi dan Amenity Pedestrian Ways untuk
menghidupkan Citra Historis Tunjungan
Penulis menyadari bahwa laporan ini tersusun dengan peran serta dari berbagai pihak. Untuk
itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada:
1. Bapak Ardy Maulidy Navastara, ST., MT dan Ibu Rulli Pratiwi Setiawan, ST. , M.Sc.
sebagai Pengampu Mata Kuliah Praktek Perancangan Kota kelas A.
2. Kedua orang tua dan keluarga yang telah mendukung selama masa studi di Institut
Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
3. Rekan-rekan di Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota yang selalu memberikan
dorongan dan motivasi selama proses penyusunan laporan ini.
Seperti pepatah, tak ada gading yang tak retak, begitu pula dengan laporan ini. Penulis
menyadari bahwa masih terdapat banyak kekurangan dalam laporan ini. Untuk itu, kritik dan
saran pembaca yang bersifat membangun sangat kami harapkan,. Akhir kata, semoga laporan
ini bermanfaat bagi pembaca.
Surabaya, 29 Mei 2016
Penulis
2
ii
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ................................................................................................................ i
DAFTAR ISI..............................................................................................................................ii
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................................ iv
DAFTAR TABEL ..................................................................................................................... vi
BAB I PENDAHULUAN .......................................................................................................... 2
1.1 LATAR BELAKANG................................................................................................. 2
1.2 TUJUAN PENULISAN .............................................................................................. 2
1.3 SISTEMATIKA PENULISAN ................................................................................... 3
BAB II GAMBARAN UMUM WILAYAH ............................................................................. 5
2.1 DELINIASI KAWASAN ............................................................................................ 5
2.2 LATAR BELAKANG SEJARAH DAN BUDAYA .................................................. 5
BAB III POTENSI, MASALAH DAN ISU STRATEGIS ....................................................... 8
3.1 POTENSI .................................................................................................................... 9
3.1.1 KRITERIA TIDAK TERUKUR SHIRVANI ..................................................... 9
3.1.2 KRITERIA TERUKUR ..................................................................................... 11
3.2 MASALAH ............................................................................................................... 14
3.2.1 KRITERIA TIDAK TERUKUR SHIRVANI ................................................... 14
3.3 ISU STRATEGIS ...................................................................................................... 17
BAB IV GAMBARAN UMUM KRITERIA PERANCANGAN ........................................... 19
4.1 KRITERIA TIDAK TERUKUR SHIRVANI ........................................................... 20
4.2 KRITERIA TERUKUR ............................................................................................ 27
BAB V KONSEP PENGEMBANGAN KAWASAN ............................................................. 41
3
iii
5.1 LANDASAN PENGEMBANGAN .......................................................................... 41
5.2 KONSEP PENGEMBANGAN UTAMA ................................................................. 45
5.2.1 VISI PENGEMBANGAN ................................................................................. 45
5.2.2 MISI PENGEMBANGAN................................................................................. 45
5.3 RANCANGAN ........................................................................................................ 46
5.3.1 KRITERIA TIDAK TERUKUR SHIRVANI ................................................... 46
BAB VI PENUTUP ................................................................................................................. 57
6.1 KESIMPULAN ......................................................................................................... 58
LAMPIRAN ............................................................................................................................. 59
4
iv
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Persimpangan Jalan Tunjungan dan Jalan Embong Malang Tahun 1925 ................ 5
Gambar 2 Koridor Tunjungan pada Tahun 1930 ....................................................................... 6
Gambar 3 Koridor Tunjungan pada Tahun 1950 dan Tahun 1955 ............................................ 6
Gambar 4 Landmark Siola Koridor Tunjungan Tahun 2011 ..................................................... 7
Gambar 5 Potensi View Koridor Tunjungan ............................................................................. 9
Gambar 6 Potensi Identitty Koridor Tunjungan ...................................................................... 10
Gambar 7 Potensi Compatibility Koridor Tunjungan .............................................................. 10
Gambar 8 Potensi Livability Koridor Tunjungan .................................................................... 11
Gambar 9 Potensi Access Koridor Tunjungan......................................................................... 11
Gambar 10 Potensi SEP dan Selubung Bangunan Koridor Tunjungan ................................... 12
Gambar 11 Potensi Penggunaan Lahan Koridor Tunjungan ................................................... 12
Gambar 12 Potensi Tarikan dan Bangkitan Koridor Tunjungan ............................................. 13
Gambar 13 Potensi Tinggi Bangunan ...................................................................................... 13
Gambar 14 Masalah View Koridor Tunjungan ....................................................................... 14
Gambar 15 Masalah Compatibility Koridor Tunjungan .......................................................... 14
Gambar 16 Masalah Livability Koridor Tunjungan ................................................................ 15
Gambar 17 Masalah Access Koridor Tunjungan ..................................................................... 15
Gambar 18 Masalah SEP dan Selubung Bangunan Koridor Tunjungan ................................. 16
Gambar 19 Masalah Penggunaan Lahan Koridor Tunjungan.................................................. 16
5
v
Gambar 20 Masalah Jarak Antar Bangunan Koridor Tunjungan ............................................ 17
Gambar 21 Wajah Asli Koridor Tunjungan............................................................................. 18
Gambar 22 View Koridor Tunjungan ...................................................................................... 21
Gambar 23 Identity Koridor Tunjungan .................................................................................. 22
Gambar 24 Sense Koridor Tunjungan pada Masa Penjajahan Belanda .................................. 23
Gambar 25 Livebility Koridor Tunjungan ............................................................................... 24
Gambar 26 Access di Koridor Tunjungan ............................................................................... 25
Gambar 27 Compatibility Koridor Tunjungan ........................................................................ 26
Gambar 28 Prosentase Penggunaan Lahan Koridor Tunjungan .............................................. 27
Gambar 29 Fasilitas Peribadatan Koridor Tunjungan ............................................................. 28
Gambar 30 Fasilitas Pendidikan Koridor Tunjungan .............................................................. 28
Gambar 31 RTH Persimpangan Jl. Tunjungan-Jl. Praban ....................................................... 32
Gambar 32 RTH Persimpangan Jl. Tunjungan-Jl. Embong Malang ....................................... 32
Gambar 33 KDB < 60% Koridor Tunjungan ........................................................................... 33
Gambar 34 KDB 60-80% Koridor Tunjungan......................................................................... 33
Gambar 35 KDB > 80% Koridor Tunjungan ........................................................................... 34
Gambar 36 KLB 60%-120% Koridor Jalan Tunjungan .......................................................... 34
Gambar 37 KLB 120%-160% Koridor Tunjungan .................................................................. 34
Gambar 38 Surabaya Electronic Center, Tunjungan ............................................................... 35
Gambar 39 GSB 0-2 meter ...................................................................................................... 36
Gambar 40 Panin Bank GSB 8 meter ...................................................................................... 36
6
vi
Gambar 41 Permata Bank GSB >10 meter .............................................................................. 36
Gambar 42 Jarak antar Bangunan Bank Cimb Niaga dan Hotel Warna .................................. 37
Gambar 43 Tinggi Bangunan Koridor Tunjungan ................................................................... 38
Gambar 44 Rencana View di Koridor Tunjungan ................................................................... 46
Gambar 45 Rencana Identity Koridor Tunjungan ................................................................... 46
Gambar 46 Recana Sense Koridor Tunjungan......................................................................... 47
Gambar 47 Rencana Livebility Koridor Tunjungan ................................................................ 48
Gambar 48 Rencana Accesibility Koridor Tunjungan ............................................................. 48
Gambar 49 Rencana Compatibiblity Koridor Tunjungan ........................................................ 49
Gambar 50 Konsep Perancangan Penggunaan Lahan Koridor Tunjungan ............................. 50
Gambar 51 Rencana Tinggi Bangunan Koridor Tunjungan .................................................... 54
Gambar 52 Rencana Tarikan dan Bangkitan Koridor Tunjungan ........................................... 54
Gambar 53 Rencana Halte dan Suratram Koridor Tunjungan ................................................. 55
Gambar 54 Rencana Geometri Jalan Tunjungan ..................................................................... 57
Gambar 55 Rencana Geometri Jalan Genteng Besar ............................................................... 57
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Penggunaan Lahan Makro .......................................................................................... 27

Tabel 2 Penggunaan Lahan Mikro ........................................................................................... 27
Tabel 3 Matriks Analisa Pengembangan ................................................................................. 41
7
1
BAB I PENDAHULUAN
1.1 LATAR BELAKANG
Perancangan kota sendiri adalah pengaturan unsur-unsur fisik lingkungan kota sedemikian
rupa sehingga dapat berfungsi baik, ekonomis untuk dibangun, dan memberi
kenyamanan untuk dilihat dan untuk hidup di dalamnya (Antoniades,1986).
Perancangan kota dapat mewujudkan dirinya dalam bentuk tampak depan fisik bangunan,
desain sebuah jalan, atau sebuah rencana kota, serta perancangan kota berkaitan dengan
bentuk wilayah perkotaan.
Koridor Jalan Tunjungan merupakan salah satu koridor jalan memiliki intensitas
kegiatannya yang tinggi di Kota Surabaya. Koridor yang merupakan Central Business
District dan didominasi oleh kegiatan perdagangan dan jasa ini tentu memiliki daya
tarik sendiri bagi wargawarganya yang melewati koridor ini. Koridor ini pernah
mengalami masa kerjayaannya pada tahu 1980-an dibidang perdagangan dan ajsa. Akan
tetapi seriing berjalannya waktu koridor ini menunjukan indikasi akan menjadi kota mati.
Karena pada siang hari koridor ini ramai hanya untuk lewat dari Jalan Embong Malang dan
Jalan Praban menuju Jalan Gubernur Suryo. Malam harinya koridor ini sepi dan tidak ada
aktivitas kegiatan. Maka guna memaksimalkan dan menghidupkan kembali potensi yang
ada koridor ini untuk mendukung program pemerintah Kota Surabaya, Koridor Jalan
Tunjungan menjadi koridor yang tepat untuk direncanakan berdasarkan arahan pemerintah,
estetika bangunan dan apalagi Koridor Jalan Tunjungan adalah kawasan heritage
dengan Hotel Majapahit dan Siola sebagai ikon utama koridor ini. Unsur identitas kota
berupa landmark, nodes, path, edge dan district guna membangun identitas koridor ini
sebagai koridor yang memiliki nilai khusus di Kota Surabaya.
1.2 TUJUAN PENULISAN

Penyusunan laporan ini memiliki tujuan sebagai berikut:
1. Menghidupkan kembali koridor Tunjungan sesuai dengan potensi yang ada agar
jaya seperti pada zamannya.
2. Memberi rekomendasi rancangan kota yang sesuai dengan kriteria terukur dan tidak
terukur yang ada di koridor ini.
3. Memaksimalkan potensi dan menyelesaikan masalah yang ada di koridor ini
ditinjau dari perspektif Urban Design.
2
1.3 SISTEMATIKA PENULISAN
Sistematika penulisannya adalah sebagai berikut:
BAB I PENDAHULUAN terdiri dari
Latar Belakang,
Tujuan Penulisan
Sistematika Penulisan Laporan.
BAB II GAMBARAN UMUM KORIDOR terdiri dari :
Deliniasi Kawasan
Latar Belakang Sejarah dan Budaya Kawasan
BAB III POTENSI, MASALAH & ISU STRATEGIS terdiri dari:
Potensi Koridor Tunjungan
Masalah Koridor Tunjungan
Isu Strategis Koridor Tunjungan
BAB IV GAMBARAN UMUM KRITERIA PERANCANGAN terdiri dari :
Gambaran Umum Kriteria Tidak Terukur Shirvani
Gambaran Umum Kriteria Terukur
BAB V KONSEP PENGEMBANGAN KORIDOR terdiri dari :
Rancangan Kriteria Tidak Terukur Shirvani

Rancangan Kriteria Terukur
BAB VI PENUTUP terdiri dari :
Kesimpulan
3
4
BAB II GAMBARAN UMUM WILAYAH
2.1 DELINIASI KAWASAN
Ruang lingkup wilayah studi berada pada Koridor Tunjungan, dengan luas kawasan
perencanaan yakni 0.54 km2 dan berikut batas fisik wilayah studi :
Sebelah Utara : Jalan Genteng Kali, Jalan Praban

Sebelah Timur : Jalan Simpang Dukuh
Sebelah Selatan : Jalan Gubernur Suryo, Jalan Embong Malang
Sebelah Barat : Jalan Blauran
Batas Wilayah Perencanaan dapat dilihat di Lampiran Peta Batas Wilayah
2.2 LATAR BELAKANG SEJARAH DAN BUDAYA

Menurut sejarah, Surabaya terkenal didirikan komplek pertokoan utama di
dengan Tunjungan sejak jaman Belanda. Surabaya dengan bangunan beton dan
Jalan Tunjungan semenjak awal abad ke-20 gaya arsitektur modern. Perancangnya
telah menjadi salah satu pusat komersial adalah Ir. Th. Van Oyen. Di
Kota Surabaya. Jalan ini adalah jalan persimpangan Jalan Tunjungan dan Jalan
penghubung yang menghubungkan derah Embong Malang, dulunya ada bangunan
perumahan disebelah Selatan-Timur dan Toko Nam. Bangunan ini menduduki
Barat Surabaya (Gubeng, Darmo, lahan bekas sebuah toko agen penjual
Ketabang dan Sawahan), dengan daerah mobil (Gambar 1). Sayangnya Toko
perdagangan yang ada disekitar Nam ini sendiri bangunannya juga telah
Jembatan Merah. Pada tahun 1930-an diruntuhkan sekitar tahun 1990-an.
Gambar 1 Persimpangan Jalan Tunjungan dan Jalan Embong Malang Tahun 1925
Sumber: Google.com
5
Di sepanjang Jalan Tunjungan depannya, sekarang Gedung Siola masih
terdapat berbagai macam toko dan merupakan landmark (tetenger) bagi
restoran. Salah satunya adalah bangunan lingkungan disekitar Jalan Tunjungan.Lalu
pertokoan dan restaurant bangunan terkenal selanjutnya adalah
HELLENDORN dipojok Jl. Kenari dan hotel majapahit yang menjadi saksi bisu
Jl. Tunjungan. Perancangnya adalah Ir. Th. perobekan Bendera Belanda saat itu
Van Oyen. Salah satu bangunan terkenal bernama Hotel Yamato, di mana
di Jalan Tunjungan adalah Gedung Siola. kejadian itu adalah kejadian bersejarah
Sebelum menjadi Toko Siola, gedung ini bagi Bangsa Indonesia. Dari kedua
dulu dipakai sebagai toko serba ada bangunan tersebut, sesuai fungsinya
Inggris yang bernama WHITEAWAY. memang koridor Tunjungan ini
Pada tahun 1940 an dipakai untuk dikhususkan oleh perancang untuk kegiatan
menjual barang-barang yang didatangkan perdagangan dan jasa. Hal itu bertahan
dari Jepang, namanya berganti menjadi hingga saat ini yang berderet bank, toko
TOKO CHIYODA. Meskipun elektronik, hotel, dan perdagangan dan jasa
mengalami beberapa kali ganti wajah lainnya di sepanjang Jalan Tunjungan.
Gambar 2 Koridor Tunjungan pada Tahun 1930
Gambar 3 Koridor Tunjungan pada Tahun 1950 dan Tahun 1955
6
Gambar 4 Landmark Siola Koridor Tunjungan Tahun 2011
Siola merupakan grosir terlengkap di transportasi masal Tram. Trem di Surabaya

bawah payung Whiteaway Laidlaw & Co, mulai ada pada paruh kedua abad ke-19.
sebuah merk dagang grosir terkenal di Seperti di kota-kota lain, trem ini bagian
dunia waktu itu. Bangunan ini sejak awal dari upaya modernisasi transportasi semasa
tahun 1900-an sudah menjadi pusat pemerintah kolonial Hindia Belanda demi
pertokoan yang terbesar di Hindia Belanda. alasan kepentingan perekonomian.
Di masa berikutnya, tempat ini berganti Berbekal izin pada 1886, Ooster Java
diisi oleh orang Jepang dan berganti nama Stoomtram Maatschappij (OJS) menjadi
menjadi Toko Chiyoda yang banyak perusahaan pengelolanya. Seiring
menjual tas koper dan sepatu. Saat perkembangan kota, OJS terus menambah
pertempuran 10 November 1945, Gedung jalur, terutama di dalam kota. Antara 1913-
ini dijadikan tempat para pejuang untuk 1916, jalur sisi barat ke pusat kota dibuka.
menyusun strategi melawan pasukan Beberapa persimpangan jalur lalu dibuat
Inggris. Pertempuran hebat tak terelakkan, untuk menghubungkan wilayah-wilayah
sampai kemudian Inggris mem-bom yang terpisah, seperti dari Wonokromo dan
gedung ini yang meluluhlantakkan bagian Boulevard Darmo ke Willemspein (kini
depan gedung. Jembatan Merah).
Sebenarnya sejak zaman penjajahan

koridor Tunjungan sudah dilewati moda
7
8
BAB III POTENSI, MASALAH DAN ISU STRATEGIS
3.1 POTENSI
3.1.1 KRITERIA TIDAK TERUKUR SHIRVANI
View
Di kawasan studi dapat di lihat kawasannya yang terlihat heritage dan

disepanjang koridor Jalan Tunjungan yang menjadi sebuah identitas kawasan. Selain
masih didominasi oleh bangunan-bangunan itu, bangunan-bangunan dikawasan ini
peninggalan Belanda, khusunya pada tidak hanya dibiarkan terbengkalai saja,
komplek perdagangan dan jasa yang ada di namun juga dilakukan restorasi kembali
kanan kiri jalan. Sehingga apabila melewati bangunan-bangunan lama tersebut.
koridor tersebut akan terlihat ciri khas
Gambar 5 Potensi View Koridor Tunjungan

Sumber: Survei Primer, 2016
Identity
Dari kriteria identitas di kawasan menjadi icon percontohan bahwa bangunan

studi yang mayoritas berupa bangunan heritage tidak selamanya kalah saing
heritage dapat diambil beberapa potensi dengan bangunan modern. Apabila
untuk dikembangkan kedepannya. dimanfaatkan lagi tentu menjadi kelebihan
Potensinya yang pertama yaitu dapat tersendiri dari bangunan heritage tersebut.
9
Gambar 6 Potensi Identitty Koridor Tunjungan
Compatibility
Koridor Tunjungan sejak tahun 1906 kualitas estetika, kualitas sosial, dan
hingga saat ini memiliki fungsi komersil kualitas ilmu pengetahuan. Kawasan
(perdagangan dan jasa). Sebagai sebuah historis yang masih memiliki kesesuaian
koridor komersil bersejarah bagi kota bangunan yang cenderung tidak banyak
Surabaya ditinjau dari kualitas sejarah, berganti sejak tahun 1870.
Gambar 7 Potensi Compatibility Koridor Tunjungan

Livability
Koridor tunjungan merupakan pusat jam di koridor Tunjungan, seperti jalan

kegiatan komersil dengan kenyamanan Genteng Besar. Merupakan tempat car free
yang ada didalamnya seperti trotoar sebagai day setiap hari minggu.
setback dan arcade. Terdapat kegiatan 24
10
Gambar 8 Potensi Livability Koridor Tunjungan
Access
Tingkat aksesibilitas yang tinggi strategis yakni pada pusat kota banyaknya
menunjang koridor Tunjungan yang juga aktivitas kawasan yang terdapat di koridor
merupakan daerah pusat perdagangan dan Tunjungan. Ditinjau dari jalur jalan,
jasa yang sudah terkenal sejak dulu. pedestrian ways, kelengkapan amenities,
Koridor Tunjungan sebagai kawasan elit pola dan sirkulasi, koridor Tunjungan
yang menghubungkan kota atas (kawasan memiliki akses yang mudah baik menuju
Surabaya Utara) dengan kota bawah landmark maupun pusat kegiatan lainnya.
(Kawasan Surabaya Selatan). Letak yang
Gambar 9 Potensi Access Koridor Tunjungan

3.1.2 KRITERIA TERUKUR
SEP dan Selubung Bangunan
Pengontrolan dan pengendalian pada heritage khas Tunjungan akan berpengaruh

bangunan baru dengan kebijakan untuk positif pada keragaman dan keterturan
menyesuikan bangunannya dengan kesan bangunan di kawasan ini di masa mendatang.
11
Gambar 10 Potensi SEP dan Selubung Bangunan Koridor Tunjungan
Penggunaan Lahan
Memiliki keseimbangan antara sebagai Central Bussiness District (CBD)

penggunaan lahan permukiman, di pusat Kota Surabaya.Terdapat pusat
perdagangan dan jasa, serta sarana umum perdagangan seperti pasar Genteng yang
(pemerintah).Lokasi penggunaan lahan mampu mengakomodasikan kebutuhan
sejenis yang berdekatan dan mengelompok akan perdagangan deret kawasan
sehingga menonjolkan koridor Tunjungan tunjungan.
Gambar 11 Potensi Penggunaan Lahan Koridor Tunjungan

Sumber: Analisis, 2016
Tarikan-Bangkitan
Peruntukan lahan sebagai Surabaya, koridor Tunjungan memiliki

perdagangan dan jasa di Koridor Jalan tarikan tersendiri dari penggunaan lahannya
Tunjungan memicu terjadinya pergerakan yang menjadikan Koridor Jalan Tunjungan
dari luar koridor menuju ke dalam koridor sebagai destinasi bagi pembeli dari dalam
ataupun sebaliknya. Sebagai pusat Kota Surabaya maupun luar Surabaya.
12
Keterjangkauan dari pusat kota serta saat tertentu seperti adanya food truck
mudahnya aksesibilitas menuju ke koridor pada malam hari di spot-spot tertentu di
Jalan Tunjungan menjadi daya tarik Jalan Tunjungan serta aktivitas perdagangan
tersendiri untuk memperbesar bangkitan dan yang masih ramai 24 jam di Pasar Genteng.
tarikan.Terdapat pusat-pusat kegiatan pada
Gambar 12 Potensi Tarikan dan Bangkitan Koridor Tunjungan

Tinggi Bangunan
Dengan ketinggian bangunan yang menunjukkan eksistensinya mewakili

selaras pada kawasan Koridor karakteristik kawasan dan tidak
Tunjungan, maka bangunan-bangunan tenggelam oleh pemikiran bahwa
bersejarah atau bangunan cagar budaya gedung-gedung tinggi yang mengusung
dan menjadi pusat kegiatan pada kawasan konsep pembangunan modern merupakan
Koridor Tunjungan tetap dapat satu-satunya pusat eksisitensi kawasan
Gambar 13 Potensi Tinggi Bangunan

Sumber: Analisis, 2016
13
3.2 MASALAH
View
Adapun masalah yang ada di koridor pada pedestrian. Sehingga pandangan di

tunjungan terkait kriteria view adalah kawasan ini terkesan gersang.
kurangnya penghijauan seperti pepohonan
Gambar 14 Masalah View Koridor Tunjungan

Compatibility
Ancaman perubahan fungsi historis kawasan juga akan menimbulkan

bangunan yang merupakan cagar budaya. ketidakserasian gaya bangunan kawasan
Hal ini selain akan menurunkan nilai Tunjungan.
Gambar 15 Masalah Compatibility Koridor Tunjungan

Livability
Koridor Tunjungan saat ini memiliki setback dan arcade pada kenyataan
kesan seperti kawasan yang mati. merupakan hal yang tidak difungsikan
Pedestrian ways yang berfungsi sebagai dengan baik.
14
Gambar 16 Masalah Livability Koridor Tunjungan
Access
Kondisi eksisting jalan yang terdapat pedestrian ways sangat tidak nyaman
di koridor Tunjungan baik, namun untuk pejalan kaki. Street furniture pada
amenities disekitar jalan embong malang kawasan perencanaan belum maksimal.
masihlah sangat kurang. Pedestrian ways Street furniture seperti bangku taman atau
hanya tersedia didepan plaza tunjungan, tempat istirahan dan berteduh masih belum
sedangkan di depan toko-toko reklame terdapat pada kawasan koridor ini.
Gambar 17 Masalah Access Koridor Tunjungan

SEP dan Selubung Bangunan
Pengontrolan dan pengendalian pada bentuk atap yang tidak memperlihatkan

bangunan baru masih kurang, terbukti karakteristik koridor, bangunan sektor
masih adanya bangunan yang dibangun perdagangan-jasa yang bergaya modern
tidak seragam dengan bangunan lama, dan sebagainya.
15
Gambar 18 Masalah SEP dan Selubung Bangunan Koridor Tunjungan
Penggunaan Lahan
Tidak tersedianya ruang terbuka ditemui disekitar Jalan Tunjungan, Jalan

yang mampu mengakomodasikan aktivitas Embong Malang, dan Jalan Genteng
penduduk yang berkunjung ke koridor Besar.Kondisi bangunan perdagangan dan
Jalan Tunjungan. Sebagai pusat Jasa yang tergolong sebagai bangunan
perdagangan dan Jasa, koridor Jalan cagar budaya di koridor Tunjungan
Tunjungan tidak memiliki lahan parkir kurang mendapatkan perhatian untuk
offstreet sehingga penggunaan bahu jalan pengendalian dan pengembalian fungsi
sebagai lahan parkir on-street tidak jarang lahannya
Gambar 19 Masalah Penggunaan Lahan Koridor Tunjungan

Tarikan-Bangkitan
Koridor Jalan Tunjungan memiliki Tunjungan.Wajah bangunan cagar budaya

arus lalu lintas/sirkulasi tinggi namun yang ada di beberapa bangunan di koridor
hanya sebatas melintas di koridor Jalan Tunjungan belum mampu menjadi daya
16
tarik sebagai wisata tujuan yang menjadi penggunaan lahan khususnya di Jalan
tarikan pergerakan dari luar Koridor Tunjungan sebagai perdagangan dan jasa
Tunjungan.Sirkulasi jalan hanya terjadi sudah tidak beroperasi pada malam hari.
pada jam-jam kerja. Hal ini karena
Jarak Antar Bangunan
Bangunan di kawasan Koridor memiliki jarak, contohnya pada

Tunjungan memiliki jarak antar permukiman dan beberapa ruko
bangunan yang sangat minim bahkan perdagangan jasa.
terdapat banyak bangunan yang tidak
Gambar 20 Masalah Jarak Antar Bangunan Koridor Tunjungan

3.3 ISU STRATEGIS
Arahan Pengembangan City Walk dari RDTRK UP Tunjungan
Isu stategis yang sekarang ada dimana sebuah kota akan berorientasi pada
dikawasan perencanaan adalah adanya pejalan kaki serta ruang terbuka sebagai
isu arahan konsep pada Koridor ruang publik. Tahun 2016 ini, Pemerintah
Tunjungan untuk dikembangkan menjadi Kota Surabaya mulai melebarkan jalur
City Walk menurut RDTRK UP pedestrian yang ada di Koridor Tunjungan
Tunjungan 2011. Citywalk terdiri dari 2 setelah merevitalisasi reklame yang
kata, city dan walk. City berarti kota, menutupi wajah asli Tunjungan. Hal ini
didalam kota, sedangkan walk berarti jalur, bertuuan untuk mengembalikan citra
jalan. Jadi secara abstrak, citywalk berarti histori Surabaya serta menjadikan Koridor
jalur pejalan kaki di dalam kota. Konsep Tunjungan sebagai pusat kota tua
Citywalk sendiri merupakan konsep Surabaya.
17
Gambar 21 Wajah Asli Koridor Tunjungan
Rencana Proyek Suro-trem dan Boyo-rail yang melewati Koridor Tunjungan
Proyek Surotrem dan Boyo-rail yang Jalur MRT ini akan menghubungkan Pusat
sudah disahkan Pemerintah Kota Surabaya Perdagangan dan Jasa dan Fasilitas Umum
akan menghubungkan Surabaya dari Timur serta Rekreasi yang ada di Surabaya.
kebarat dengan Boyorail dan Selatan ke Selain itu juga akan dibangun Park and
Utara dengan Surotrem serta titik Ride disepanjang jalur MRT ini.
tengahnya ialah Tugu Pahlawan. Proyek
Keberadaan Boyorail yang melewati
ini pun juga akan melewati Koridor
Koridor Tunjungan akan ikut berdampak
Tunjungan khususnya Boyorail. Tujuan
dalam mengembalikan citra historinya dan
dari proyek ini ialah selain solusi
mendukung program revitalisasi Koridor
pemecahan kemacetan juga sebagai untuk
Tunjungan agar jaya seperti pada masanya.
meningkatkan aktivitas ekonomi Surabaya.
18
19
BAB IV GAMBARAN UMUM KRITERIA PERANCANGAN
4.1 KRITERIA TIDAK TERUKUR SHIRVANI

View
View atau dalam bahasa Indonesia adalah 3. Tekstur : Mayoritas tekstur di kawasan
pemandangan, dimana hal tersebut sangat studi merupakan gaya arsitektural
tidak terlepas pada estetika kawasan yang Belanda. Dimana tekstur untuk
dapat menghasilkan kesan menarik bagi bangunan heritage yang rata-rata terbuat
pengamat. dari batu bata dan cenderung memiliki
dinding yang lebih tebal
1. Skala dan pola bangunan : Ukuran
skala bangunan tidak jauh beda antara
bangunan satu dengan bangunan yang
lainnya, sehingga view dikawasan
tersebut bisa terlihat rapi atau dalam
tanda kutip contras
4. Tinggi Kawasan : Di koridor

Tunjungan skyline yang terbentuk sudah
mendekati sempurna, dimana pada pusat
kawasan merupakan peruntukan
bangunan bangunan yang paling tinggi
dan kemudian beruntun dibelakangan
bangunan semakin pendek.
2. Penggunaan warna : Karena
merupakan kawasan heritage, warna
dominan bangunan adalah putih, krem
dan coklat.
5. Ukuran : Koridor tunjungan cenderung

lebih luwes dikarenakan memiliki
20
pedestrian, GSB bangunan terhadap 6. Bentuk bangunan : Mayoritas
jalan memiliki area yang luas. bangunan berbentuk cube maupun balok
dengan model atan yang dilakukan
pengerasan dari semen maupun genteng
yang mampu membawa view bangunan
heritage.
Gambar 22 View Koridor Tunjungan

Identity
Identity erat kaitannya dengan yang disebut terlengkap di bawah payung Whiteaway
Landmark. Landmark haruslah yang dapat Laidlaw & Co, sebuah merk dagang grosir
mewakili kesan, identitas atau karakteristik. terkenal di dunia waktu itu. Bangunan ini
Dari sinilah dapat di identifikasi beberapa sejak awal tahun 1900-an sudah menjadi
bangunan yang menjadi ciri khas kawasan di pusat pertokoan yang terbesar di Hindia
Koridor Jalan Tunjungan, yaitu Gedung Belanda Akan tetapi kondisi saat ini Gedung
Siola. Gedung Siola atau yang sekarang telah Sioal baik museum maupun pusat
digunakan sebagai Tunjungan Electronic perbelanjaannya sepi pengunjung. Perlu
Centre, merupakan bangunan yang berdiri adanya upaya untuk menghidupkan kembali
sejak 1877 yang didirikan Robert Laidlaw landmark dari Tunjungan ini.
dari inggris. Siola merupakan grosir
21
Gambar 23 Identity Koridor Tunjungan
Nilai Arsitektural menambah nilai estetika

Identity nilai arsitektural di koridor tunjungan.
di Koridor Tunjungan
adalah berupa arsitektural
bangunan heritage.
Keseleruhan heritage
Nilai Estetika
bangunan tetap
Dalam studi ini bangunan Kegiatan yang Khas
dipertahankan oleh
yang menjadi acuannya Dari bangunan Hotel
pemerintah sehingga
adalah hotel majapahit majapahit, Gedung Siola,
membawa suasana
dan gedung siola yang Monumen Pers Surabaya
arsitektural lama yang
memiliki pedestrian dan keseluruhan
berbeda dan menjadi
cukup luas, memiliki area bangunan heritage lainnya
suatu ciri dari kawasan
parkir off street, merupakan bangunan
tersebut. Dengan berupa
bangunan heritage yang dengan peruntukan
gaya arsitektural Belanda.
terawatt, meskipun ada perdagangan dan jasa dan
yang masih proses sebagai heritage businees.
rehabilitasi dan kawasan
sekitar bangunan yang
terlihat bersih mampu
22
Sense
Kriteria ini dapat dicapai dengan desain Sense of Different
bentuk yang khusus atau suatu kegiatan Ketika memasukki kawasan ini kesan
yang dapat menyentuh hati masyarakat, pertama yang dirasa adalah suasana
merupakan rangkaian ruang yang memiliki luwesnya kawasan yang dikanan kirinya
fungsi erat, dan berkaitan dengan kegiatan merupakan bangunan heritage, rumija
sosial maupun proses alami serta erat yang lebar dan kondisi pedestrian yang
kaitannya dengan budaya. cukup bersih menyebabkan kawasan ini
Sense Of Place terasa nyaman. Selain itu juga terjadinya
Gedung Siola atau yang sekarang telah sirkulasi udara yang baik serta aroma
digunakan sebagai Tunjungan Electronic aroma peninggalan belanda akan membuat
Centre yang berdiri sejak 1877. pengunjung merasakan sesuatu yang
Hotel Majapahit yang merupakan saksi berbeda.
peristiwa perobekan bendera pada Sense of People
pertempuran 10 November 1945, restoran Sehingga dari Pemerintah mulai
Hellendorn serta monumen pers menghidupkan pesona Jalan Tunjungan
perjuangan Surabaya. dengan pemeliharaan cagar budaya dan
Sense Of Art berbagai acara. Salah satu kegiatan yang
Dari segi arsitekturalnya sendiri kawasan rutin diadakan adalah festival dan pawai
ini membawa suasana gedung-gedung untuk memperingati Hut Kota Surabaya.
heritage yang beberapa masih Serta Festival Rujak Uleg yang diadakan
dipertahankan keasliannya. tidak jauh dari tunjungan.
Gambar 24 Sense Koridor Tunjungan pada Masa Penjajahan Belanda
23
Livebility
Pada kawasan koridor Tunjungan masih Tarik dari koridor Tunjungan baik bagi
terdapat kios-kios penjual minum yang masyarakat setempat maupun wisatawan.
tersebar di Jalan Tanjung Anom. Kios-kios Selain itu jalan tunjungan merupakan salah
ini tidak cukup banyak tersebar. Lain satu jalan yang terpilih untuk diadakan Car
dengan Jalan Genteng Besar yang telah Free Day (CFD) setiap hari minggu oleh
ramai dengan PKL sejak siang hari hingga Pemkot Surabaya. Maka, setiap hari
malam hari. Pada jalan Genteng Besar minggu tempat ini sangat ramai dipadati
terdapat pasar sebagai pusat kegiatan 24 masyarakat yang melakukan senam,
jam, sehingga tempat tersebut selalu ramai bermain, maupun hanya berjalan-jalan. Hal
dengan pengunjung. Jalan Genteng Besar ini juga menjadi suatu kenyamanan
juga merupakan pusat oleh-oleh khas tersendiri terhadap koridor Jalan
Surabaya. Hal ini menjadi salah satu daya Tunjungan.
Gambar 25 Livebility Koridor Tunjungan
Accesibility
Kawasan perencanaan koridor perencanaan Koridor Tunjungan tepat
Tunjungan merupakan salah satu pusat berada di pusat kota dengan jaringan
komersil atau Central Bussiness District jalan primer sebagai penghubung pusat-
(CBD) di Kota Surabaya. Kemudahan pusat kegiatan di Kota Surabaya. Moda
akses pada kawasan perencanaan transportasi yang melewati kawasan
Koridor Tunjungan diukur melalui perencanaan Koridor Tunjungan terdiri
komponen lokasi, aksesibilitas, dari kendaraan pribadi dan transportasi
hubungan ruang, sirkulasi, dan publik (angkutan kota kode DA dan RT,
ameniti/fasilitas. Letak kawasan serta bis kota).
24
Landmark koridor Tunjungan juga Muhammadiyah-Genteng Besar, dan Jalan
memiliki kemudahan dalam aksesibilitas. Gemblongan.
Hotel Majapahit merupakan bangunan Kenyamanan pengguna jalan ditinjau jalur
yang menjadi citra utama (landmark) jalan, pedestrian ways, serta kelengkapan
dalam kawasan koridor Jalan Tunjungan amenities dan street furniture cukup baik.
karena mewakili kesan, identitas, atau Beberapa koridor jalan seperti jalan
karakteristik pada kawasan perencanaan Embong Malang masih belum nyaman
Koridor Tunjungan. Selain itu dinilai dari untuk pejalan kaki, dikarenakan pedestrian
perkembangan kota Surabaya sejak zaman ways yang masih belum tertata. Belum
penjajahan, Hotel Majapahit selain sebagai terdapat bangku-bangku taman dan tempat
perdagangan dan jasa juga merupakan istirahat sejenak bagi pejalan kaki belum
saksi peristiwa penjajahan kolonial jaman terdapat di kawasan perencanaan koridor
dulu. Hotel Majapahit ditempatkan di Jalan ini. Serta, pada koridor ini juga belum
Tunjungan dan dapat diakses melalui Jalan dilengkapi dengan jalur sepeda sebagai
Praban, Jalan Genteng Kali, Jalan Genteng penunjang akses pengguna sepeda.
Gambar 26 Access di Koridor Tunjungan
25
Compability
Gambar 27 Compatibility Koridor Tunjungan
o Tata Letak Massa Bangunan Skala bangunan terkait dengan ketinggian

Terhadap Karakter Tapak bangunan dan proporsi bangunan. Koridor
Ukuran bentuk, ketinggian, dan lokasi Tunjungan di dominasi oleh bangunan 1-3
bangunan pada koridor Tunjungan telah lantai sejak tahun 1870 hingga saat ini.
sesuai dengan kota Surabaya berdasarkan Meskipun terdapat 3 (tiga) bangunan yang
kontur topografi dan ciri-ciri topografi tidak sesuai dengan tinggi tersebut, seperti
utama. hotel Swiss Belinn, hotel Inna Simpang,
o Keharmonisan Wajah Bangunan dan bangunan didepan Museum Surabaya.
Bila dicermati secara seksama dapat Tinggi yang sangat kontras menimbulkan
dideskripsikan adanya tiga langgam yang ketidaksesuaian terhadap bangunan sekitar.
hadir menjadi warna serta mewakili o Keharmonisan Bentuk dan Massa
keunikan karakter arsitektur di koridor Bangunan
komersial jalan Tunjungan, yaitu : Empire Perkembangan baru tidak memperhatikan
style, Indische dan Nieuwe Bouwen. bentuk massa bangunan yang telah ada di
Semakin lama, langgam bangunan pada koridor tersebut. Sedangkan yang bisa
koridor Tunjungan tidak lagi Nampak, disebut potensi dalam hal ini adalah bahwa
bahkan beberapa bangunan dirobohkan dan pengembangan bangunan selanjutnya harus
didirikan bangunan baru. Namun pada april memperhatikan bentuk/massa eksisting
tahun 2016 ini mulai terjadinya revitalisasi agar karakter unik koridor tunjungan tetap
dan peremajaan kembali bangunan- dapat dipertahankan.
bangunan yang tidak terawat. Kegiatan ini o Keharmonisan Warna Bangunan
merupakan salah satu implementasi dari PU Koridor Tunjungan didominasi warna
Cipta Karya. bangunan putih dan abu-abu, dimana itu
o Keharmonisan Skala Bangunan masih merupakan warna asli sejak periode
26
1870-an. Namun, beberapa bangunan telah biru dan warna merah tua.
mengalami perubahan warna, seperti warna
4.2 KRITERIA TERUKUR

Penggunaan Lahan
Secara makro pemanfaatan lahan di Dari inventarisasi data pemanfaatan lahan
koridor Jalan Tunjungan memenuhi mikro di atas dapat ditabelkan
proporsi sebagai berikut : pemanfaatan lahan mikro sebagai berikut.
Tabel 1 Penggunaan Lahan Makro
No Pemanfaatan Luas Tabel 2 Penggunaan Lahan Mikro

Makro No Pemanfaatan Luas (m2)
1 Fasilitas Umum 20392 m2 1 Jalan 50949
2
2 Jalan 50949 m 2 Jasa Advokasi 15476
3 Perdagangan 1057088 3 Jasa Perbankan 180800
dan Jasa m2 4 Jasa Perhotelan 220018

5 Lahan Kosong 56888
4 Lahan Kosong 56888 m2
6 Museum 3261
5 Permukiman 85061 m2
7 Fasilitas Pendidikan 10362
6 RTH 733 m2
8 Perdagangan Deret 181177
7 Sungai 446 m2
9 Perdagangan Tunggal 378793
Total 1271557 m2
10 Peribadatan 1274
Sumber : Analisis, 2016 11 Perkantoran Pemerintah 5496
Penggunaan lahan makro didominasi oleh 12 Perkantoran Swasta 80823
pemanfaatan sebagai perdagangan dan 13 Permukiman Kepadatan 54187
Sangat Tinggi
jasa.
14 Permukiman Kepadatan 30874
Tinggi
15 RTH 733
16 Sungai 446
Total 1271557
Sumber : Survei Primer, 2016
Penggunaan Lahan di Koridor Tunjungan
dijelaskan dalam tabel per penggunaan
lahan mikro sebagai berikut.
Gambar 28 Prosentase Penggunaan Lahan
Koridor Tunjungan
27
Fasilitas Umum
Fasilitas Peribadatan
Nama Bangunan Alamat
Gereja Advert Jl. Tanjung Anom No. 7
Hari Ketujuh Genteng
Kantor Pusat
GMAHK
Masjid Genteng Jl. Genteng Durasim 9
Gambar 29 Fasilitas Peribadatan Koridor

Tunjungan
Fasilitas Pendidikan
Fasilitas Pendidikan yang ada di koridor
Gambar 30 Fasilitas Pendidikan Koridor
Jalan Tunjungan yaitu : Tunjungan
Nama Bangunan Alamat
SMPN 3 Surabaya Jalan Praban Fasilitas Perkantoran
SMPN 4 Surabaya Jalan Blauran III Fasilitas Perkantoran yang tergolong
TK-SD Pancaran Jalan Tanjung
Kasih Anom dalam Fasilitas Umum yaitu perkantoran
Sumber : Survei Primer, 2016 pemerintah. Perkantoran pemerintah yang
ada di koridor Jalan Tunjungan yaitu :
28
Perdagangan dan Jasa
Nama Gambar Pemanfaatan Lahan mikro perdagangan
Bangunan
Kantor dan Jasa dibagi atas pemanfaatan
BPN
Tunjungan perdagangan dan pemanfaatan jasa.
Berikut gambaran umum perdagangan
yang ada di koridor Jalan Tunjungan.
Perdagangan Tunggal
Sumber : Survei Primer, 2016 Nama Gambar
Fasilitas Sosial Bangunan
Fasilitas Sosial yang ada di Koridor Jalan Tunjungan
Elektronik
Tunjungan yaitu : Center
Nama Gambar
Bangunan
Yayasan
Sosial Budi Pertokoan
Mulia di Jalan
Tanjung
Anom

Pertokoan
Museum
di Jalan
Museum yang ada di koridor Jalan Tunjungan
Tunjungan yaitu :
Nama Gambar
Bangunan
Siola
(Museum
Surabaya)
Pertokoan
di Jalan
Genteng
Besar
Pasar
Monumen Genteng
Pers
Surabaya
29
Perdagangan Deret PT MPM
Nama Gambar Honda
Bangunan Motor
Ruko di
Jalan
Praban
(terdiri dari
pertokoan Sumber : Survei Primer, 2016
deret
Jasa Perhotelan
dengan
variasi Nama Gambar
produk Bangunan
yang dijual) Hotel
Majapahit
Ruko di
(Jl.
Jalan
Tunjungan)
Embong
Malang
(terdiri dari
pertokoan
deret, jasa Hotel
percetakan) Varna (Jl.
Tunjungan)
Ruko di
Jalan
Tunjungan
Hotel Weta
(Jl.
Sumber : Survei Primer, 2016 Simpang
Sedangkan pemanfaatan jasa yang ada di Dukuh)
koridor Jalan Tunjungan sebagai berikut.

Jasa Perkantoran Swasta
Nama Gambar
Bangunan Sumber : Survei Primer, 2016
Kantor Jasa Perbankan
Garuda Nama Gambar
Indonesia Bangunan
Rabo Bank
(Jl.
Tanjungan)
30
Permata Jasa Advokasi
Bank Nama Gambar
(Jl. Bangunan
Tunjungan) Kantor
Hukum &
Mediasi
(Jl.
Tunjungan)
Bank of
India
Indonesia
(Jl.
Tunjungan)
Permukiman
Bank Cimb Permukiman di Koridor Jalan Tunjungan
Niaga (Jl.
Tunjungan) terdiri dari Permukiman kepadatan Tinggi
dan Permukiman kepadatan sangat tinggi.
Kriteria yang digunakan :
(1) Rumah Kepadatan Sangat Tinggi :
memiliki kepadatan diatas 1000
rumah/hektar. Ciri permukiman ini
teridentifikasi dari tidak adanya lahan
kosong. Hampir 90% keatas lahannya
Bank BCA
(Jl. tertutup. Permukiman dengan
Tunjungan) kepadatan sangat tinggi tidak memiliki
jarak antar bangunan rumahnya
(mendekati 0).
(2) Rumah Kepadatan Tinggi : memiliki
kepadatan 100-1000 rumah/hektar.
Permukiman ini masih terdapat RTH
ataupun lahan kosong privat. Memiliki
jarak antar bangunan, namun terbatas
mendekati 1 meter- 3 meter.
31
Permukiman Gambar jalan pada persimpangan Jl. Tunjungan
Kepadatan
Sangat Tinggi dan Jl. Praban serta persimpangan Jl.
Jl. Blauran Gg Tunjungan dengan Jl. Embong Malang.
V, IV, III
Jl. Ketandan
Punden
Jl. Ketandan
Tengah
Jl. Genteng
Sidomukti
Permukiman Gambar
Kepadatan Gambar 31 RTH Persimpangan Jl. Tunjungan-
Tinggi
Jl. Praban
Jl. Genteng
Candirejo
Jl. Genteng
Muhamadiyah
Genteng
Bandar Gg II
RTH
Ruang Terbuka Hijau yang ada di Koridor Gambar 32 RTH Persimpangan Jl. Tunjungan-
Jl. Embong Malang
Jalan Tunjungan terbatas pada median Sumber : Survei Primer, 2016
Intensitas Pemanfaatan Ruang

Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Dasar bangunan (KDB) adalah untuk mengatur intensitas kerapatan dasar
bangunan pada suatu lokasi/kawasan yang dikaitkan antara luas lantai dasar dengan luas
lahan/kapling dalam persen. Berdasarkan hasil survey primer kondisi eksisting, KDB yang
terdapat pada koridor Jalan Tunjungan adalah sebagai berikut:
Koefisien Dasar Bangunan <60%

Bangunan yang memiliki KDB <60% itu bangunan yang memiliki KDB <60%
artinya pemilik tanah hanya membangun juga dapat berupa lahan kosong. Bangunan
maksimal 60% dari luas tanah yang yang memiliki KDB<60% pada koridor
dimilikinya. Sisa lahan yang tidak Jalan Tunjungan adalah Toko Wisata Rasa
dibangun digunakan sebagai ruang terbuka dan Permata Bank.
hijau yang biasanya berupa taman. Selain
32
Gambar 33 KDB < 60% Koridor Tunjungan
Koefisien Dasar Bangunan 60-80%

Koefisien Dasar Bangunan 60-80% artinya
pemilik tanah membangun secara
maksimal dengan kisaran antara 60-80%
dari total luas tanah miliknya. KDB range
ini ditemukan pada Gedung Panin Bank.
Gambar 34 KDB 60-80% Koridor Tunjungan

Koefisien Dasar Bangunan >80%

Koefisien Dasar Bangunan >80% didominasi perencanaan. Beberapa bangunan dengan
oleh permukiman padat, dimana hampir peruntukan perdagangan dan jasa juga
memanfaatkan seluruh luas lahannya untuk memiliki KDB >80%, sehingga lahan parkir
dibangun. Perumahan dengan Koefisien yang ada menjadi sangat minim dan bahkan
Dasar Bangunan >80% dapat memberikan memanfaatkan parkir on street. KDB range
kesan padat atau sesak. Hal ini nampak pada ini terdapat pada deretan pertokoan di
sebagian besar bangunan di wilayah koridor Tunjungan.
33
Gambar 35 KDB > 80% Koridor Tunjungan
Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan dari luas seluruh lantai dengan luas
persil. Apabila KLB tinggi pada suatu persil maka berarti terdapat bangunan berlantai banyak
(multi storey). Berdasarkan hasil survey primer kondisi eksisting, KLB yang terdapat pada
koridor Jalan Tunjungan adalah sebagai berikut:
KLB 60%-120%
Bangunan dengan koefisien lantai
bangunan 60%-120% sebagian besar
merupakan bangunan dengan tinggi lantai
bangunan 1 hingga 2 lantai. Bangunan
dengan KLB 60%-120% sebagian besar
merupakan bangunan dengan peruntukan
sebagai perdagangan jasa.
Gambar 36 KLB 60%-120% Koridor Jalan Tunjungan

KLB 120%-160%; KLB>160%

Bangunan dengan KLB 120%-160%
sebagian besar merupakan bangunan
dengan tinggi lantai bangunan kisaran
diatas 2 lantai sampai dengan 4 lantai.
Kondisi ini banyak ditemui di koridor Jalan
Tunjungan.
Gambar 37 KLB 120%-160% Koridor

Tunjungan
34
Koefisien Tapak Basemen (KTB)
Koefisien Tapak Basemen (KTB)
merupakan angka presentase perbandingan
antara luas tapak basemen dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang
dikuasai. Pada wilayah perencanaan, hanya
terdapat sedikit bangunan yang memiliki
pengembangan basement, yakni Siola,
Surabaya Electronic Center, dan dengan Gambar 38 Surabaya Electronic Center,
Tunjungan
basemen yang hanya 1 lantai. Sumber : Survei Primer, 2016
Koefisien Dasar Hijau (KDH)

Koefisien Dasar Hijau (KDH) merupakan angka presentase perbandingan antara luas seluruh
ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan
dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. Pada kawasan perencanaan,
KDH yang ada pada Koridor Jalan Tunjungan rata-rata adalah <20%. Hal ini karena kawasan
perencanaan meruakan kawasan padat terbangun dengan luas kavling permukiman miliki
masyarakat tidak terlalu luas, sehingga masyarakat sebagian besar membangun hampir
seluruh lahan miliknya.
Garis Sempadan Bangunan (GSB)

Garis Sempadan Bangunan (GSB) diartikan sebagai kemunduran bangunan di suatu ruang
atau lingkungan dapat dilihat sebagai adanya jarak dari sebuah bangunan terhadap sebuah
objek lainnya. Sebaran Garis Sempadan Bangunan (GSB) yang terdapat di Koridor Jalan
Tunjungan adalah sebagai berikut:
Bangunan dengan GSB 0-2 meter
Bangunan yang mempunyai GSB antara 0 dengan kisaran 0-2 meter. Kondisi
sampai dengan 2 meter memunyai arti demikian banyak ditemui di ruko-ruko
bahwa dinding terluar bangunan tersebut pinggir jalan utama dan permukiman
mempunyai jarak 0-2 meter dari ruas jalan. penduduk, terutama di permukiman padat
Sebagian besar bangunan yang berada di penduduk yang bahkan hampir mendekati
kawasan perencanaan mempunyai GSB 0 meter.
35
Gambar 39 GSB 0-2 meter
Bangunan dengan GSB 6-8 meter

Bangunan yang mempunyai GSB antara 6
sampai dengan 8 meter mempunyai arti
bahwa dinding terluar bangunan tersebut
mempunyai jarak 6-8 meter dari ruas jalan.
Kondisi garis sempadan antara 6-8 meter
sebagian besar berupa Bank, Hotel maupun
bangunan lain yang memiliki alokasi
khusus lahannya untuk parkir maupun
akses masuk menuju parkir.
Gambar 40 Panin Bank GSB 8 meter
Bangunan dengan GSB >10 meter

Bangunan yang mempunyai GSB lebih dari
10 meter mempunyai arti bahwa dinding
terluar bangunan tersebut mempunyai jarak
10 meter atau lebih dari ruas jalan. Kondisi
garis sempadan yang lebih dari 10 meter
sebagian besar berupa bangunan yang
memiliki alokasi khusus lahannya untuk
parkir maupun akses masuk menuju parkir.
Gambar 41 Permata Bank GSB >10 meter
Kondisi demikian terdapat pada bangunan Sumber : Survei Primer, 2016
Permata Bank, dan Toko Wisata Rasa.
36
Jarak Antar Bangunan
Pada koridor Tunjungan, didominasi oleh bangunan permukiman dan perdagangan jasa.
Pada beberapa ruko perdagangan dan jasa, tidak memiliki jarak antar bangunan atau
dapat dikategorikan bahwa jarak antar bangunan adalah 0 meter. Hal tersebut juga
ditemui pada permukiman padat penduduk yang ada di Koridor Tunjungan yang
didominasi oleh bangunan rapat dan tidak memiliki jarak antar bangunan atau jaraknya
0 meter. Namun, terdapat beberapa bangunan yang memiliki jarak dengan bangunan
lainnya pada Koridor Tunjungan diantaranya adalah:
o Bangunan Rabo Bank yang berada pada o Toko Edison, memiliki jarak sekitar 5
koridor jalan Tunjungan memiliki jarak meter dengan bangunan yang ada di
sekitar 5 meter dengan bangunan yang selatannya dan sekitar 2 meter dengan
berada disebelah selatannya dan bangunan yang ada di utaranya.
memiliki jarak sekitar 6,5 meter dengan o Antara gedung Garuda Indonesia
bangunan dengan bangunan yang dengan PT GadingMurni, memiliki
berada pada sebelah utaranya. jarak 4,5 meter diantara kedua gedung
o Bangunan Bank Kesejahteraan, tersebut.
memiliki jarak sekitar 8 meter dengan o Antara gedung bank Cimb Niaga dan
bangunan yang berada di sebelah bangunan Warna memiliki jarak antara
utaranya. bangunan sekitar 3 meter.
Gambar 42 Jarak antar Bangunan Bank Cimb Niaga dan Hotel Warna
Sumber : Survei Primer,2016
37
Tinggi Bangunan
Hampir semua lahan di kawasan Adapun bangunan yang memiliki
Koridor Tunjungan merupakan kawasan ketinggian yang berbeda dari ketinggian
terbangun dan terdiri dari berbagai bangunan disampingnya yang terdapat di
penggunaan lahan. Penggunaan lahan di Jalan Tunjungan seperti bangunan Swiss
Kawasan Koridor Tunjungan didominasi Berlin, bangunan Hotel, bangunan Weta.
oleh bangunan permukiman penduduk dan
perdagangan jasa. Selain itu, bangunan
fasilitas umum juga terdapat di kawasan
Koridor Tunjungan. Permukiman penduduk
di kawasan Koridor Tunjungan merupakan
permukiman padat dengan ketinggian
bangunan didominasi 1-2 lantai atau 4-8
meter. Sedangkan untuk bangunan
perdagangan dan jasa didominasi dengan Gambar 43 Tinggi Bangunan Koridor
bangunan yang terdiri dari 2-4 lantai atau Tunjungan
Sumber : Survei Primer,2016
berkisar 8-16 meter. Namun, ruko di
sepanjang jalan Embong Malang
didominasi oleh bangunan satu lantai.
Tarikan Bangkitan
Koridor Tunjungan memiliki pusat-pusat yang menjadi faktor terjadinya bangkitan dan
tarikan lalu lintas, yaitu Pasar Genteng dan Hotel Majapahit. Tarikan dan bangkitan ini
memicu adanya pergerakan lalu lintas. Berdasarkan perhitungan traffic counting di peak hour
Jalan Tunjungan diperoleh hasil tingkat pelayanan jalan :
MOTORCYCLE LOW-VEHICLE HEAVY-VEHICLE
38
DS = Q/C = 4327,35/6372,4452 = 0,679 (kategori B)
Dari hasil perhitungan, diketahui bahwa arus pergerakan yang ada di Koridor Jalan
Tunjungan masih tergolong lancar. Hal ini dipengaruhi oleh kurang kuatnya eksistensi dari
penggunaan lahan sebagai tarikan dan bangkitan lalu lintas.
Arus pergerakan yang ada di Koridor Jalan Tunjungan terdiri dari sirkulasi eksternal dan
sirkulasi internal.
- Sirkulasi Eksternal merupakan arah - Sirkulasi Internal merupakan arah

pergerakan keluar dan dari luar koridor arus pergerakan yang
Jalan Tunjungan, seperti Jalan Praban, mengakomodasikan kegiatan di dalam
Jalan Blauran, Jalan Genteng Kali, koridor Jalan Tunjungan maupun yang
Jalan Gubernur Suryo, Jalan Embong mengarah ke Jalan Tunjungan sebagai
Malang, Jalan Simpang Dukuh. pusat tarikan dan bangkitan. Sirkulasi
Internal terdapat pada Jalan Tunjungan,
Jalan Genteng Besar, Jalan Tanjung
Anom, Jalan Genteng Candirejo, Jl.
Genteng Durasim, Jl. Genteng
Muhamadiyah.
Selubung Bangunan
Bangunan di setiap blok di kawasan studi tidak ada yang menyalahi aturan KKOP Bandar
Udara Juanda Surabaya. untuk bangunan tertinggipun yakni Bangunan Swiss Berlin yang
mencapai 14 masih relative aman dari pelanggaran KKOP. Meski pembangunan di kawasan
perencanaan ini tidak melanggar peraturan KKOP bukan berarti masyarakat dan para
developer di kawasan studi tersebut bisa mengeksplor lebih lanjut. Kawasan Studi
Perencanaan Koridor Tunjungan merupakan salah satu kawasan cagar budaya yang tidak
bisa sembarangan di bongkar dan dibangun dengan bangunan baru yang lebih modern.
Kalaupun ada perbaikan maupun pembongkaran haruslah memperlihatkan estetika koridor
yang kuat akan kesan heritage-nya, dalam pembangunan bangunan baru haruslah
memiliki tipe bangunan yang baik fisik maupun arsitektural harus memiliki standard
yang sama dengan bangunan lama.
39
37
BAB V KONSEP PENGEMBANGAN KAWASAN
5.1 LANDASAN PENGEMBANGAN
Tabel 3 Matriks Analisa Pengembangan
Dasar
Eksisting Pembahasan
Pertimbangan
Kegiatan perdagangan dan jasa yang bersifat komersial skala nasional dan regional berada di
Kesan Kota Mati yang mulai terasa pada RDTRK UP
koridor ; koridor Jalan Tunjungan (UD Genteng) serta koridor Jalan Embong Malang,
malam hari di Koridor Tunjungan Tunjungan 2011
Blauran dan Praban (UD Genteng & UD Tegalsari).
1. Mempertahankan arsitektur bangunan yang termasuk dalam bangunan cagar budaya.
2. mempertahankan dan memelihara keberadaan cagar budaya sebagai icon Kota Surabaya
di kawasan UP Tunjungan
3. mempertahankan dan memelihara keberadaan keberadaan kampung-kampung tradisional
Tekstur Kolonial Belanda mulai hilang
RDTRK UP di wilayah UP Tunjungan
karena renovasi yang dilakukan tidak sesuai
Tunjungan 2011 4. melestarikan keberadaan benda dan situs cagar budaya sebagaimana diatur dan
dengan peraturan Bangunan Cagar Budaya
ditetapkan dalam peraturan daerah dengan upaya preservasi, restorasi, rehabilitasi,
rekonstruksi dan revitalisasi.
5. menerapkan harmonisasi terhadap bangunan disekelilingnya utamanya adalah bangunan
baru
1. Optimalisasi fungsi pedestrian untuk pejalan kaki terutama di kawasan perdagangan jasa,
GSB yang luas akan tetapi pejalan kaki RDTRK UP
perkantoran dan fasilitas umum yang memungkinkan pergerakan pejalan kaki
masih sedikit Tunjungan 2011
2. Jalan kolektor sekunder diarahkan dengan Garis Sempadan Bangunan (GSB) antara 4 -6
41
Landmark Siola mulai hilang
karakteristiknya karena banyaknya renovasi RDTRK UP
Mempertahankan arsitektur bangunan yang termasuk dalam bangunan cagar budaya.
yang dilakukan serta sepi pengunjung baik Tunjungan 2011
museum maupun pusat elektroniknya
perkantoran dan fasilitas umum yang memungkinkan pergerakan pejalan kaki
Koridor Tunjungan memiliki banyak
2. Mengembangkan pariwisata secara terintegrasi antara obyek wisata, event-event wisata,
memiliki bangunan yang memiliki nilai
RDTRK UP akomodasi wisata sebagai satu kesatuan city tour, Melindungi wisata budaya, sejarah dan
histori tapi belum dapat dijadikan tempat
Tunjungan 2011 religi baik obyek maupun kegiatannya sebagai salah satu tujuan utama wisata kota,
wisata sejarah karena belum ada
Mengembangkan kualitas lingkungan obyek wisata yang nyaman
infrastruktur pendukung kegiatan pariwisata
3. mengembangkan kawasan cagar budaya untuk kegiatan pariwisata dan ilmu pengetahuan
Banyak kios dan PKL Liar yang berjualan
RDTRK UP perkantoran dan fasilitas umum yang memungkinkan pergerakan pejalan kaki.
di sepanjang jalan yang mengurangi nilai
Tunjungan 2011 2. Peningkatan RTH di sepanjang jalur hijau baik secara kualitas maupun kuantitasnya.
estetika
3. Penertiban PKL dan penataan parkir diarahkan dengan sistem off street
RDTRK UP
Tunjungan 2011 1. Mengembangkan pariwisata secara terintegrasi antara obyek wisata, event-event wisata,
Masterplan akomodasi wisata sebagai satu kesatuan city tour, Melindungi wisata budaya, sejarah dan
Pada jam jam puncak di Jalan Tunjungan
Transportasi religi baik obyek maupun kegiatannya sebagai salah satu tujuan utama wisata kota,
sering terjadi sendatan lalu lintas.
Surabaya Proyek Mengembangkan kualitas lingkungan obyek wisata yang nyaman.
Surotram dan 2. Integrasi dengan proyek Surotrem yang melewati jalur Embong Malang dan Tunjungan.
Boyorails
42
1. Mempertahankan arsitektur bangunan yang termasuk dalam bangunan cagar budaya.
2. mempertahankan dan memelihara keberadaan cagar budaya sebagai icon Kota
Surabaya di kawasan UP Tunjungan
3. mempertahankan dan memelihara keberadaan keberadaan kampung-kampung tradisional
Mulai hilangnya lagam arsitektural Empire
di wilayah UP Tunjungan
style, Indische dan Nieuwe Bouwen karena RDTRK UP
4. melestarikan keberadaan benda dan situs cagar budaya sebagaimana diatur dan ditetapkan
dibangunnya bangunan baru yang tidak Tunjungan 2011
dalam peraturan daerah dengan upaya preservasi, restorasi, rehabilitasi, rekonstruksi dan
selaras dengan bangunan yang lama.
revitalisasi.
5. menerapkan harmonisasi terhadap bangunan disekelilingnya utamanya adalah bangunan
baru
1. Mempertahankan taman-taman kota yang ada sebagai fungsi estetis kota.

2. Pengembangan ruang terbuka hijau di sekitar kawasan umum, diarahkan pada sekitar
Masih banyaknya lahan kosong yang belum RDTRK UP
pusat Kota, jenisnya: RTH tepi jalan, RTH sekitar pasar, RTH sekitar kawasan
dioptimalkan seluas 56.888 m2 Tunjungan 2011
perdagangan,berupa tanaman pohon dan tanaman pot), untuk menunjukkan identitas dan
estetika lingkungan
Banyaknya pemukiman dengan kepadatan RDTRK UP
Pengembangan permukiman ke depannya diarahkan untuk pengembangan vertikal
Tingi Tunjungan 2011
Penyediaan sarana dan prasarana penanggulangan kebakaran, baik hidran kebakaran, sumur
Adanya bangunan yang memiliki jarak RDTRK UP
pemadam kebakaran maupun pos pemadam kebakaran yang dilengkapi dengan mobil
bangunan 0 meter Tunjungan 2011
pemadam kebakaran
Banyak bangunan yang menyalahi aturan RDTRK UP 1. KDB 80 - 90 % merupakan lahan yang dimafaatkan untuk perdagangan jasa di Jalan
tentang Intensitas Pemanfaatan Ruang Tunjungan 2011 Tunjungan
43
2. Koridor Jalan Embong Malang, Jalan Tunjungan, diarahkan memiliki ketinggian
bangunan maksimum 30 lantai (120 meter) dan maksimum 35 lantai.
3. Rencana koefisien dasar hijau di wilayah perencanaan diarahkan untuk mempertahankan
luas KDH saat ini.
4. Jalan kolektor sekunder diarahkan dengan Garis Sempadan Bangunan (GSB) antara 4 - 6
m.
Masterplan
Tarikan Bangkitan yang cukup besar akan Transportasi
Integrasi dengan proyek Surotrem yang melewati jalur Embong Malang dan Tunjungan
tetapi tidak di imbangi dengan penyediaan Surabaya Proyek
untuk meingkatkan kegiatan dan mengatasi kemcaetan yang ada di koridor Tunjungan
layanan transportasi Surotram dan
Boyorails
Banyaknya tinggi bangunan baru yang tidak
RDTRK UP
harmonis dengan bangunan tua yang sudah Menerapkan harmonisasi terhadap bangunan disekelilingnya utamanya adalah bangunan baru
Tunjungan 2011
ada
Sumber : Analisis, 2016
44
5.2 KONSEP PENGEMBANGAN UTAMA
TU-CI WALK+ : Implementasi Konsep City Walk pada Koridor Tunjungan berbasis
Integrasi Transportasi dan Amenity Pedestrian Ways untuk menghidupkan Citra
Historis Tunjungan
5.2.1 VISI PENGEMBANGAN

Menghidupkan Citra Historis Koridor Tunjungan melalui Konsep Ekonomi Lokal,
Integrasi Transportasi, dan Amenity Pedestrian Ways
5.2.2 MISI PENGEMBANGAN

Meningkatkan aktivitas perdagangan dan jasa di sepanjang Jalan Koridor Jalan
Tunjungan
Mengembangkan aktivitas pedagang kaki lima
Mengembangkan system transportasi berkelanjutan di koridor Jalan Tunjungan
melalui penerapan system TOD (Transit Oriented Development)
Menerapkan konsep citywalk
Menciptakan amenitas jalur pejalan kaki.
45
5.3 RANCANGAN
VIEW
Meningkatkan kegiatan perdagangan Menghidupkan kegiatan malam
dan jasa pada koridor Tunjungan koridor dengan menyediakan tempat
melalui penyediaan Pedestrain yang wisata histori, food-truck sementara
nyaman untuk pengguna yang terintegrasi taman kota.
Penyediaan lahan parkir yang Mempertahankan dan memelihara
mengakomodasi pengunjung Koridor keberadaan keberadaan kampung-
Tunjungan. kampung tradisional di wilayah UP
Tunjungan
Gambar 44 Rencana View di Koridor Tunjungan
IDENTITY
Mempertahankan bentuk fisik Bangunan
Siola sebagai icon Kota Tua Surabaya
Menghidupkan kegiatan malam Gedung
Siola dengan menyediakan food-truck
sementara yang terintegrasi Taman Kota
di Lahan Kosong di Depan Siola
Menambahkan infrastruktur pedestrian
yang nyaman pada sekitar Siola untuk Gambar 45 Rencana Identity Koridor
Tunjungan
menarik kegiatan malam.
46
SENSE
Penyedian Pedestrian yang nyaman Integrasi dengan Sentra PKL untuk
untuk mendukung kegiatan pariwisata menghidupkan kegiatan malam di
histori di Koridor. Koridor Tunjungan
Menguatkan sense histori dengan
menyiapkan spot foto yang menarik
pengunjung.
Gambar 46 Recana Sense Koridor Tunjungan
LIVEBILITY
Mempertahankan bangunan Mengembangkan pariwisata secara
permukiman padat di Koridor terintegrasi antara obyek wisata,
Tunjungan karena memiliki citra event-event wisata, akomodasi
histori yang tidak boleh dirubah. wisata sebagai satu kesatuan city
Optimalisasi fungsi pedestrian tour, Melindungi wisata budaya,
untuk pejalan kaki terutama di sejarah dan religi baik obyek
kawasan perdagangan jasa, maupun kegiatannya sebagai salah
perkantoran dan fasilitas umum satu tujuan utama wisata kota,
yang memungkinkan pergerakan Mengembangkan kualitas
pejalan kaki lingkungan obyek wisata yang
nyaman
47
Gambar 47 Rencana Livebility Koridor Tunjungan
ACCESIBILTY
Menyediakan fasilitas park ride di Memaksimalkan keberadaan
Koridor Tunjungan dekat halte surotrem untuk menarik pengunjung
pemberhentian Surotrem. kewisata histori Tunjungan.
Integrasi semua moda transportasi
yang ada dengan Surotram yang
melewati Koridor Tunjungan.
Gambar 48 Rencana Accesibility Koridor Tunjungan
48
COMPATIBILITY
Optimalisasi fungsi pedestrian untuk Peningkatan RTH di sepanjang jalur
pejalan kaki terutama di kawasan hijau baik secara kualitas maupun
perdagangan jasa, perkantoran dan kuantitasnya.
fasilitas umum yang memungkinkan Penertiban PKL dan penataan parkir
pergerakan pejalan kaki. diarahkan dengan sistem off street.
Gambar 49 Rencana Compatibiblity Koridor Tunjungan
49
PENGGUNAAN LAHAN
Gambar 50 Konsep Perancangan Penggunaan Lahan Koridor Tunjungan
Konsep penggunaan lahan rencana di Koridor Jalan Tunjungan memberikan penambahan

fungsi pada beberapa bagian sesuai dengan konsep pengembangan. Bagian yang diubah pada
RTH di depan bangunan siola, bangunan BPN yang dirubah menjadi RTH Taman Kota, dan
Lahan Kosong di batas selatan yang juga dirubah menjadi RTH Taman Kota. Secara umum
rencana penggunaan lahan ditunjukkan dalam 4 konsep :
1. Taman Kota & Parking Lot : berlokasi memfasilitasi dan mendukung pengguna
di 3 tempat yang sudah disebutkan jalan kaki sekaligus memberikan
sebagai pusat kegiatan dan pusat parkir kenyamanan sebagai penghubung antar
yang mendukung TOD. Taman Kota ini kegiatan yang ada.
berlokasi di 3 tempat berjarak yang 3. Pasar Genteng : pada pasar genteng
dihubungkan dengan pedestrian way. tidak difasilitasi adanya off-street parking
2. Eco-Pedestrian Way : konsep pelebaran melainkan disediakan on-street parking
pedestrian selebar 5 meter, bertambah 3 di pinggir jalannya. Saat malam hari,
meter dari kondisi awal menyesuaikan sepanjang jalan pasar genteng
dengan RDTRK. Pedesterian ini lebih dimanfaatkan untuk foodlandmark.
50
4. Halte & Suratram : pada 2 titik dengan halte sebagai tempat transit tram,
sepanjang jalan tunjungan dilengkapi transportasi yang direncanakan.
INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

KDB 80 - 90 % merupakan lahan Rencana koefisien dasar hijau di
yang dimafaatkan untuk perdagangan wilayah perencanaan diarahkan untuk
jasa di Jalan Tunjungan mempertahankan luas KDH saat
Koridor Jalan Embong Malang, Jalan ini.
Tunjungan, diarahkan memiliki Jalan kolektor sekunder diarahkan
ketinggian bangunan maksimum 30 dengan Garis Sempadan Bangunan
lantai (120 meter). (GSB) antara 4 - 6 m.
51
52
JARAK ANTAR BANGUNAN
Mempertahankan jarak antar bangunan kebakaran maupun pos pemadam
yang ada dengan penyediaan sarana dan kebakaran yang dilengkapi dengan mobil
prasarana penanggulangan kebakaran, baik pemadam kebakaran untuk menghindari
hidran kebakaran, sumur pemadam resiko terjadinya kebakaran.
TINGGI BANGUNAN
Menerapkan harmonisasi terhadap bangunan disekelilingnya utamanya adalah bangunan
baru. Arahan tetap mempertahankan tinggi bangunan yang ada saat ini dengan mengarahkan
ketinggian bangunan baru sama dengan ketinggian bangunan disekelilingnya untuk menjaga
keharmonisan dan wajah bangunan heritage Tunjungan.
53
Gambar 51 Rencana Tinggi Bangunan Koridor Tunjungan
TARIKAN BANGKITAN
Tarikan dan Bangkitan yang direncanakan (pusat perdagangan Tunjungan), dan Hotel
terbagi menjadi 2, yaitu tarikan sebagai Tunjungan (pusat perhotelan Surabaya dan
fasilitas dan hotel serta tarikan sebagai Nasional). Sedangkan RTH nya akan
RTH. Tarikan sebagai fasilitasnya yaitu dikembangkan di tiga titik sebagai
Siola (yang akan dioptimalkan sebagai penghubung antara landmark yang ada di
landmark Tunjungan), Pasar Genteng koridor Tunjungan.
Gambar 52 Rencana Tarikan dan Bangkitan Koridor Tunjungan
54
Integrasi dengan proyek Surotram yang melewati jalur Embong Malang dan Tunjungan
untuk meingkatkan kegiatan dan mengatasi kemcaetan yang ada di koridor Tunjungan
Pola pergerakan :
Internal : menghubungkan pergerakan Eksternal : menghubungkan pergerakan

yang ada di dalam Tunjungan (Jl. yang ada di luar koridor Tunjungan dan
Tunjungan, Jl Jl Genteng Besar). yang menuju Tunjungan.
Moda Transportasi yang ada di dalam Sistem parkir yang ada di tunjungan
koridor Tunjungan di batasi oleh jenis dilayani oleh 2 parking lot, on-street parkir
kendaraan yang melintas. Pada jalur Jalan pada jalan Genteng Besar dan 2 halte.
Tunjungan dan Jl. Embong Malang
merupakan jalur surotram yang dapat
dilalui semua kendaraan namun tidak
diperbolehkan untuk parkir on-street dan
tidak boleh berhenti. Sedangkan pada jalur
Jl. Genteng Besar dan jalan lain semua
kendaraan boleh melintas dan
diperbolehkan parkir on-street.
Gambar 53 Rencana Halte dan Suratram
Koridor Tunjungan
55
MRT
MRT road
road
Jalan Utama
Jalan Utama
Pedestrian
Pedestrian Pedestrian
Pedestrian
Way
way Way
way
5m 3.5 m 5m
1m 8m
Gambar 54 Rencana Geometri Jalan Tunjungan
Jalan Utama
Pedestrian Pedestrian
Way On Street Way
Parking
3m 6m 3m
3m
Gambar 55 Rencana Geometri Jalan Genteng Besar
Selubung Bangunan
Arahan pembangunan di Koridor Tunjungan haruslah memperlihatkan estetika koridor
dengan ketinggian dan tipe bangunan berstandar sama dengan bangunan lama.
56
57
BAB VI PENUTUP
6.1 KESIMPULAN
Koridor Tunjungan merupakan pusat Integrasi Transportasi dan Amenity Pedestrian
perdagangan dan jasa yang ada di Central Way untuk menghidupkan Citra Historis
Bussiness District (CBD) Kota Surabaya sejak Tunjungan.
zaman penjajahan Belanda. Wajah bangunan
Arahan rencana yang dilakukan yaitu
heritage masih dipertahankan di koridor
mempertahankan fungsi perdagangan dan jasa
Tunjungan. Karakteristik bangunan yang padat
koridor Tunjungan dengan mengembangkan
hampir tidak ada jarak antar bangunan menjadi
aktivitas pedagan kaki lima sementara (food-
ciri khas koridor ini. Potensi wisata heritage
truck), sistem transportasi yang menerapkan
belum diterapkan di koridor Tunjungan. Hal ini
TOD (Transit Oriented Development) melalui
karena kurangnya akses dan penggunaan lahan
SuroTram dan manajemen parkir, realisasi
yang belum terintegrasi dan memberikan
konsep city walk dengan menambah RTH
kenyamanan bagi pejalan kaki maupun
(Ruang Terbuka Hijau di 3 lahan kosong di
wisatawan.
Koridor Tunjungan, dan menciptakan amenitas
Sebagai kawasan yang didominasi dengan bagi pejalan kaki melalui realisasi Eco-
penggunaan lahan perdagangan dan jasa, Pedestrian Way. Rencana perancangan Koridor
kegiatan yang ada di Koridor Tunjungan Tunjungan ini tentunya juga mempertahankan
nyatanya aktivitas tersebut belum mampu wajah bangunan dan kesan koridor yang
menghidupkan suasana koridor. heritage dengan merestorasi bangunan-
bangunan tua dan memperketat pembangunan di
Arahan pengembangan sesuai dengan RDTRK
koridor untuk mengikuti standar yang ada pada
UP Tunjungan yaitu menjadikan Koridor
bangunan sekitarnya agar memberikan
Tunjungan sebagai koridor yang mendukung
keharmonisan bangunan.
City Tour dengan dukungan City Walk yang
menyediakan kenyamanan terhadap pejalan kaki Melalui arahan ini diharapkan koridor
di koridor Tunjungan tersebut. Tunjungan mampu mengembalikan citra historis
dan kembali menjadi pusat aktivitas kota dengan
Sesuai dengan arahan RDTRK UP Tunjungan
kenyamanan dan aksesibilitas menuju lokasi di
dan Rencana Pengembangan Suro-Tram Boyo-
dalam koridor. Hal ini berpotensi untuk
Rail, disusun konsep pengembangan utama
memberikan citra positif terhadap kota Surabaya
Perancangan Kota Koridor Tunjungan dengan
sekaligus mampu menaikkan nilai ekonomi
judul TU-CI Walk + : Implementasi Konsep
lokal Kota Surabaya.
City Walk pada Koridor Tunjungan berbasis
58
LAMPIRAN

Fixx

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Fixx

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

COVERNYA YA

Surabaya, 29 Mei 2016

Tabel 1 Penggunaan Lahan Makro .......................................................................................... 27

1.2 TUJUAN PENULISAN

BAB II GAMBARAN UMUM KORIDOR terdiri dari :

BAB V KONSEP PENGEMBANGAN KORIDOR terdiri dari :

Rancangan Kriteria Tidak Terukur Shirvani

BAB VI PENUTUP terdiri dari :

Sebelah Utara : Jalan Genteng Kali, Jalan Praban

2.2 LATAR BELAKANG SEJARAH DAN BUDAYA

Gambar 2 Koridor Tunjungan pada Tahun 1930

Gambar 3 Koridor Tunjungan pada Tahun 1950 dan Tahun 1955

Siola merupakan grosir terlengkap di transportasi masal Tram. Trem di Surabaya

Sebenarnya sejak zaman penjajahan

Di kawasan studi dapat di lihat kawasannya yang terlihat heritage dan

Gambar 5 Potensi View Koridor Tunjungan

Dari kriteria identitas di kawasan menjadi icon percontohan bahwa bangunan

Gambar 7 Potensi Compatibility Koridor Tunjungan

Koridor tunjungan merupakan pusat jam di koridor Tunjungan, seperti jalan

Gambar 9 Potensi Access Koridor Tunjungan

Pengontrolan dan pengendalian pada heritage khas Tunjungan akan berpengaruh

Memiliki keseimbangan antara sebagai Central Bussiness District (CBD)

Gambar 11 Potensi Penggunaan Lahan Koridor Tunjungan

Peruntukan lahan sebagai Surabaya, koridor Tunjungan memiliki

Gambar 12 Potensi Tarikan dan Bangkitan Koridor Tunjungan

Dengan ketinggian bangunan yang menunjukkan eksistensinya mewakili

Gambar 13 Potensi Tinggi Bangunan

Adapun masalah yang ada di koridor pada pedestrian. Sehingga pandangan di

Gambar 14 Masalah View Koridor Tunjungan

Ancaman perubahan fungsi historis kawasan juga akan menimbulkan

Gambar 15 Masalah Compatibility Koridor Tunjungan

Gambar 17 Masalah Access Koridor Tunjungan

3.2.2 KRITERIA TERUKUR

Pengontrolan dan pengendalian pada bentuk atap yang tidak memperlihatkan

Tidak tersedianya ruang terbuka ditemui disekitar Jalan Tunjungan, Jalan

Gambar 19 Masalah Penggunaan Lahan Koridor Tunjungan

Koridor Jalan Tunjungan memiliki Tunjungan.Wajah bangunan cagar budaya

Bangunan di kawasan Koridor memiliki jarak, contohnya pada

Gambar 20 Masalah Jarak Antar Bangunan Koridor Tunjungan

Rencana Proyek Suro-trem dan Boyo-rail yang melewati Koridor Tunjungan

4.1 KRITERIA TIDAK TERUKUR SHIRVANI

4. Tinggi Kawasan : Di koridor

5. Ukuran : Koridor tunjungan cenderung

Gambar 22 View Koridor Tunjungan

Sumber: Survei Primer, 2016

Nilai Arsitektural menambah nilai estetika

Gambar 24 Sense Koridor Tunjungan pada Masa Penjajahan Belanda

Gambar 25 Livebility Koridor Tunjungan

Gambar 26 Access di Koridor Tunjungan

Gambar 27 Compatibility Koridor Tunjungan

o Tata Letak Massa Bangunan Skala bangunan terkait dengan ketinggian

4.2 KRITERIA TERUKUR

Tabel 1 Penggunaan Lahan Makro

No Pemanfaatan Luas Tabel 2 Penggunaan Lahan Mikro

3 Perdagangan 1057088 3 Jasa Perbankan 180800

dan Jasa m2 4 Jasa Perhotelan 220018

Gambar 29 Fasilitas Peribadatan Koridor

Sumber : Survei Primer, 2016

Sumber : Survei Primer, 2016

koridor Jalan Tunjungan sebagai berikut.

Sumber : Survei Primer, 2016

Intensitas Pemanfaatan Ruang

Koefisien Dasar Bangunan <60%

Koefisien Dasar Bangunan 60-80%