Definisi

Menurut PSAK 13 Properti Investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu
bangunan atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lesee melalui sewa pembiayaan) untuk
menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk :
digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif;
atau
dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Dengan kata lain untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, harus
memenuhi kedua kriteria berikut:
1. Mode of Usage : Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai),
properti investasi dapat dikuasi untuk menghasilkan arus kas yang sebagian besar tidak
bergantung pada asset lain yang dikuasai oleh entitas (Independence of Generation of Cash
Flow)
2. Mode of Ownership : Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa pembiayaan).
Hak atas properti yang dikuasai oleh lessee melalui sewa operasi dapat dikelompokkan dan
dicatat sebagai properti investasi jika, dan hanya jika, properti tersebut tidak bertentangan
dengan definisi properti investasi dan lessee menggunakan model nilai wajar. Alternatif
pengklasifikasian ini dimungkinkan untuk dilakukan bagi setiap properti secara individual.
Namun demikian, sekali alternatif pengklasifikasian ini dipilih untuk satu hak atas properti
tertentu yang dikuasai dengan cara sewa operasi, maka semua properti yang telah
diklasifikasikan sebagai properti investasi harus dicatat dengan menggunakan model nilai
wajar.
Kriteria tambahan selain mode of usage dan mode of ownership adalah signifikansi ketersediaan jasa
tambahan (Significance of Ancillary Services) yang diberikan pada suatu properti. jika entitas
menyediakan jasa tambahan yang tidak signifikan terhadap penghuni properti yang dimilikinya maka
properti diperlakukan sebagai properti investasi. Jika tambahan jasa tersebut lebih besar atau signifikan
dibandingkan dengan pendapatan sewa maka asset tersebut dikategorikan sebagai asset tetap. Contoh
jasa tambahan berupa jasa keamanan dan jasa kebersihan.
contoh properti investasi:
a) tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka
pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari;
b) tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan.
c) bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan
disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi;
d) bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu
atau lebih sewa operasi.
 e) properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan
sebagai properti investasi.
Sedangkan contoh aset yang bukan merupakan properti investasi adalah sebagai berikut:
a) Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam
proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual.
b) Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga.
c) Properti yang digunakan sendiri.ini merupakan aset tetap
d) Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan
Ruang Lingkup
Ruang lingkup PSAK 13 meliputi pengakuan, pengukuran, dan pengungkapan properti investasi.
Selain itu pernyataan ini juga diterapkan untuk pengukuran hak atas properti investasi dalam sewa yang
dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessee dan untuk pengukuran properti
investasi yang disediakan untuk lesse yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessor.
PSAK 13 tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30 Sewa :
1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;
2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;
3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan lessee;
4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessor;
5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan
6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.
PSAK 13 ini tidak berlaku untuk hak penambangan dan cadangan mineral seperti minyak, gas alam,
dan sumber daya serupa yang tidak dapat diperbarui.
Pengakuan
Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika :
a. Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti investasi akan
mengalir ke entitas dan
b. Biaya perolehan dapat diukur secara andal
Biaya perolehan termasuk biaya yang terjadi pada saat memperoleh properti investasi dan biaya
biaya yang terjadi setelahnya untuk menambah, mengganti bagian properti, atau memperbaiki
properti. Biaya harian penggunaan peroperti tidak diakui dalam jumlah tercatat properti
investasi. Biaya tersebut diakui dalam laba rugi pada saat terjadinya. Contoh biaya harian
penggunaan properti adalah biaya tenaga kerja dan bahan habis pakai serta biaya suku cadang
kecil.

Pengukuran saat pengakuan

Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan (meliputi harga pembelian dan setiap
pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung seperti biaya jasa hukum , pajak penghasilan
properti dan termasuk biaya transaksi lain. Tidak termasuk biaya perolehan adalah biaya perintisan,
kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian yang direncakan,
atau jumlah tidak normal bahan baku, tenaga kerja atau sumber daya lain yang terjadi selama masa
pembangunan atau pengembangan properti
Untuk properti investasi yang dibangun sendiri biaya sampai pembangunan atau pengembangan selesai
namun tidak termasuk:
1. Biaya perintisan (kecuali biaya yang digunakan untuk membawa properti ke kondisi yang
diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen)
2. Kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian yang
direncanakan; atau
3. Jumlah tidak normal bahan baku, tenaga kerja, atau sumber daya lain yang terjadi selama masa
pembangunan atau pengembangan properti.
Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa pembiayaan mengacu pada PSAK
30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara:
1. Nilai wajar properti, dan
2. Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
Sedangkan properti investsai yang diperoleh dari pertukaran dengan aset nonmomneter menggunakan
nilai wajar kecuali :
1. Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial; atau
2. Nilai wajar aset yang diterima dan aset yang diserahkan tidak dapat diukur secara andal.
Pengukuran Setelah Pengakuan
Entitas memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansinya dan
menerapkannya pada seluruh properti investasinya.
1. Jika properti yang dikuasai dengan cara sewa diklasifikasikan sebagai properti investasi
maka dicatat pada nilai wajar;
2. Jika Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban yang menghasilkan imbalan
yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset tertentu termasuk
properti investasi maka entitas dapat memilih apakah model nilai wajar atau model
biaya yang akan digunakan;
3. Sedangkan untuk properti investasi nilai wajarnya tidak dapat ditentukan secara andal
atas dasar berkelanjutan maka harus menggunakan model biaya.
a. Nilai wajar
Entitas yang memilih menggunakan nilai wajar menggunakan model nilai wajar pada seluruh aset
investasinya. Khusus hak atas properti yang dimiliki oleh lesse yang diklasifikasikan dari sewa
operasi wajib menggunakan model nilai wajar. Dalam menentukan jumlah tercatat properti
 investasi dalam model nilai wajar, entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau
liabilitas yang diakui sebagai aset atau liabilitas terpisah. Sebagai contoh:
a) peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering menjadi satu kesatuan yang tidak
terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi bukan
diakui secara terpisah sebagai aset tetap
b) jika kantor disewakan termasuk dengan furnitur, nilai wajar kantor secara umum
memasukkan nilai wajar furnitur karena penghasilan rental juga terkait dengan furnitur kantor.
Jika furnitur termasuk dalam nilai waiar properti investasi, maka entitas tidak mengakui furnitur
tersebut sebagai aset terpisah bila dapat diukur dengan handal.
b. Model Biaya
Setelah pengakuan awal entitas mengukur seluruh properti investasinya sesuai dengan ketentuan
dalam PSAK 16, kecuali properti investasi tersebut emenuhi kriteria sebagai dimiliki untuk dijual
menggunakan ketentuan PSAK 58.

Pengalihan
Pengalihan (Transfer) dari atau ke properti investasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika
terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:
a. Transfer dari properti investasi
1. Properti investasi akan berubah menjadi aset tetap jika dimulai penggunaan
properti tersebut oleh pemilik.
2. Properti investasi akan berubah menjadi persediaan jika terdapat perubahan
penggunaan dengan mulainya pengembangan dengan tujuan untuk dijual.
b. Transfer ke properti investasi
1. Properti yang dimiliki sendiri berakhir masa pemakaiannya oleh pemilik (aset
tetap), dan mulai di sewa operasikan ke pihak lain, maka aset tersebut berubah
menjadi properti investasi.
2. Properti yang awalnya dikategorikan persediaan, tetapi beralih penggunaannya
untuk disewakan, maka aset tersebut berubah menjadi properti investasi.
c. Pengukuran saat transfer
Ketika entitas menggunakan model biaya, pengalihan (transfer) tidak mengubah jumlah
tercatat properti yang dialihkan dan tidak mengubah biaya properti untuk tujuan
pengukuran dan pengungkapan. Namun ketika entitas memilih menggunakan nilai
wajar (fair value model), nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan
ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan
 penggunaan. Perbedaan antara nilai wajar properti pada tanggal perubahan dan nilai
tercatat diakui dalam laporan laba rugi.
Pelepasan
Penghentian pengakuan properti investasi dilakukan pada saat:
a. Dilepaskan atau ketika properti investasi tidak digunakan lagi
b. Tidak memiliki manfaat ekonomik masa depan yang diharapkan pelepasannya.
Pelepasan properti investasi dapat dilakukan dengan cara
a. Dijual ; atau
b. Disewakan secara sewa pembiayaan
Keuntungan atau kerugian yang timbul dari penghenentian atau pelepasan properti investasi ditentukan
dari selisih antara hasil neto pelepasan dan jumlah tercatat aset dan diakui dalam laba rugi (kecuali
PSAK 30) pada periode terjadinya penghentian atau pelaporan. (par 69)
Pengungkapan
Entitas mengungkapkan:
a. Menerapkan model nilai wajar atau model biaya
b. Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang
dimiliki dalam sewa operasi diklasifikasi dan dicatat sebagai proprti investasi.
c. Jika tidak ada penilaian nilai wajar properti investasi oleh penilai independen yang memiliki
kualifikasi profesional yang diakui dan relevan maka hal-hal dibawah ini harus diungkapkan :
Penghasilan rental dari sewa operasi
Beban operasi langsung (perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti
investasi yang menghasilkan penghasilan rental selama periode
Beban operasi langsung (perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti
investasi yang tidak menghasilkan penghasilan rental selama periode
Perubahan kumulaif dalam nilai wajar yang diakui dalam laba rugi atas penjualan
properti invetasi
d. Keberadaan dan jumlah pembatasan atas kemampuan realisasi dari properti investasi atau atas
pengiriman penghasilaan dan hasil pelepasan
e. Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun/mengembangkan, memperbaiki,
memelihara, atau meningkatkan properti investasi.
Selain hal diatas, ada beberapa penambahan pengungkapan yang berbeda antara model nilai wajar dan
metode biaya.
Model Nilai Wajar
Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang
menunjukkan hal berikut:
 a) penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari perolehan dan
dari pengeluaran selanjutnya yang diakui dalam jumlah tercatat aset;
b) penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui kombinasi bisnis;
c) aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok aset yang
akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimlliki untuk dijual PSAK 58 dan pelepasan
lain;
d) Keuntungan atau kerugian neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
e) Selisih kurs neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional
menjadi mata uang penyajian yang berbeda, dan penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri
menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor
f) Pengalihan ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
g) perubahan lain.

Pengungkapan tambahan diberikan jika entitas mengukur properti investasi dengan menggunakan
model biaya rekonsiliasi yang disyaratkan mengungkapkan jumlah yang terkait dengan properti
investasi tersebut secara terpisah dari jumlah yang terkait dengan properti investasi lain:
uraian mengenai properti investasi tersebut;
penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal;
apabila mungkin, kisaran estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada dan
untuk pelepasan properti .investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar:
fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi yang tidak
dicatat dengan nilai wajar;
jumlah tercatat properti investas ipada saat dijual; dan
Jumlah laba atau rugi yang dlakui
Model Biaya
a) Metode penyusutan yang digunakan;
b) masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
c) Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan
nilai) pada awal danakhir.periode;
d) Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir periode, yang
menunjukkan:
Penambahan
Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
Aset diklasifikasikan untuk dijual
Penyusutan
Penurunan nilai
Transfer ke klasifikasi lain
 e) Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan

Siklus Proses Bisnis Kelapa Sawit (sumber e-perkebunan.com)

Contoh Kasus:
PT Barito Pacific Tbk adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang kehutanan, perkebunan,
pertambangan, energy terbarukan dan transportasi. Berikut ini terlampir pelaporan dan pengungkapan
Properti Investasi pada Laporan Keuangan Konsolidasian PT Barito Pacific Tbk.
Pelaporan Properti Investasi Pada Neraca per 31 Desember 2015

gambar 1.1

Berdasarkan laporan posisi keuangan atau neraca diatas, PT Barito Pacific Tbk melaporkan property
invstasi bersih senilai US$ 10.084 tahun 2015. Pengungkapan property investasi di neraca telah sesuai
dengan standar yang berlaku dimana property investasi dikategorikan dalam kelompok asset tidak
lancar namun terpisah dari asset tetap. Jumlah tercatat property investasi yang dilaporkan dalam neraca
adalah jumlah bersih sebesar nilai perolehan setelah dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi
kerugian penurunan nilai

Pengungkapan