MASALAH PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

Studi Kasus Kota Baru di Kawasan Bumi Serpong Damai dan Kelapa
Gading Jakarta

Ario Fitriadi D1091131027

Nadhilla Oktavianty D1091141009
Syarif Muhammad Nur D1091141014
Yogie Saputra D1091141019
Hana Izdihar Oktaviani D1091141034

FAKULTAS TEKNIK

PRODI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

2016
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ............................................................................................................ i

BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................... 1
1.1. Latar Belakang ......................................................................................... 1
1.2. Rumusan Masalah .................................................................................... 2
1.3. Tujuan dan Sasaran .................................................................................. 2
BAB II LANDASAN TEORI ................................................................................. 3
BAB III GAMBARAN UMUM LOKASI STUDI ................................................. 4
3.1. Bumi Serpong Damai ................................................................................... 4
3.2. Kelapa Gading .............................................................................................. 5
BAB IV PEMBAHASAN ....................................................................................... 8
4.1. Bumi Serpong Damai ................................................................................... 8
4.1.1. Perkembangan dan Kondisi Eksisting Kawasan Kota Baru Bumi
Serpong Damai ................................................................................................ 8
4.1.2. Fasilitas di Kawasan Kota Baru Bumi Serpong Damai ......................... 9
4.1.3. Faktor Perkembangan Kawasan Kota Baru Bumi Serpong Damai ..... 12
4.2. Kelapa Gading ............................................................................................ 13
4.2.1. Perkembangan dan Kondisi Eksisting Kawasan Kota Baru Kelapa
Gading ............................................................................................................ 13
4.2.2. Fasilitas di Kawasan Kota Baru Kelapa Gading .................................. 14
4.2.3. Faktor Perkembangan Kawasan Kota Baru Kelapa Gading ................ 17
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ................................................................ 19
5.1. Kesimpulan ................................................................................................. 19
5.2. Saran ........................................................................................................... 19
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 20

i
 BAB I PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Di pusat kota, akibat cepatnya pertumbuhan ekonomi membuat terjadi
peralihan kawasan tempat tinggal menjadi kawasan niaga untuk memenuhi
permintaan akan kegiatan ekonomi yang ada. Di sisi lain, perkembangan ekonomi
tersebut juga pada akhirnya menstimulir hadirnya kota-kota baru untuk
mengakomodir luapan jumlah penduduk perkotaan sehingga terjadi pengalihan
fungsi (konversi) penggunaan tanah secara besar-besaran dari tanah pertanian ke
kawasan industri dan permukiman skala besar atau disebut dengan istilah kota
baru, hal ini karena pertumbuhan permukiman meluas ke kantung-kantung lahan
kosong dan masih murah. Penyebabnya, pembangunan bersifat ekstensif dalam
penggunaan lahan, karena kecenderungan selera pasar yang belum mengarah pada
permukiman padat bertingkat (rumah susun/apartemen) bagi penduduk.

Kota mandiri dapat menjadi alternatif kepadatan penduduk dan

pertumbuhan penduduk di pusat kota. Namun untuk itu, perlu memaksimalkan
fungsi kota baru, sehingga sebuah kota baru harus dapat bersifat mandiri dan tidak
tergantung pada kota induk. Hal ini seperti yang terjadi di Daerah Khusus Ibu
Kota Jakarta. Dengan segala daya tariknya sebagai Ibu Kota dan tingkat
pendapatan yang tinggi, membuat Kota Jakarta menjadi daya tarik bagi
perkembangan ekonomi dan pertumbuhan penduduk terutama dari faktor imigrasi.
Hal tersebut membuat padatnya aktivitas di pusat kota. Untuk itu perlu adanya
Kota Baru untuk memecah kepadatan aktivitas di pusat kota, karena fungsi dari
kota baru sendiri yang bersifat mandiri dan tidak tergantung dengan kota induk.
Kota Mandiri dapat terwujud dengan peran multi pemangku kepentingan
(stakeholder) yakni pemerintah baik pusat maupun daerah, swasta atau
pengembang, dan masyarakat atau konsumen. Tanpa peran salah satu pemangku
kepentingan, maka program yang ada akan berjalan dengan kurang baik atau
pincang.

Fenomena hadirnya kota baru di wilayah Jakarta didorong oleh pesatnya

pertumbuhan ekonomi di DKI Jakarta. Salah satu kota baru yang sudah mulai
muncul sejak tahun 1970-an dan masih tetap eksis di kembangkan ialah Bumi

1
Serpong Damai yang dikembangkan oleh PT. Bumi Serpong Damai dan Kelapa
Gading yang dikembangkan oleh PT. Summarecon Tbk. Maka pada kesempatan
ini, tulisan ini bertujuan untuk mendekomentasikan pengalaman serta pelajaran
yang dapat diambil dari pembangunan dan usaha dari Kawasan Kota Baru Bumi
Serpong Damai dan Kelapa Gading menjadi Kota Baru yang mandiri.

1.2.Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang diatas, dapat diambil rumusan masalah yaitu
Bagaimana contoh kasus Kota Baru di Kawasan Bumi Serpong Daman dan
Kawasan Kelapa Gading?.

1.3. Tujuan dan Sasaran

Tujuan dari rumusan masalah diatas adalah untuk mengetahui contoh
kasus pembangunan kota baru di Bumi Serpong Damai dan Kawasan Kelapa
Gading Jakarta. Sasaran dari tujuan tersebut yaitu:
1. Mengetahui Perkembangan dan Kondisi Eksisting masing-masing lokasi
studi.
2. Fasilitas-fasilitas yang tersedia di masing-masing lokasi studi.
3. Faktor yang berperan dalam perkembangan kawasan di lokasi studi.

2
 BAB II LANDASAN TEORI

Menurut F.J. Osborn dan Whittick (1986), fungsi Kota Baru adalah
sebagai alternatif upaya untuk memecahkan dan mengatasi masalah pertumbuhan
permukiman tersebar yang tidak terkendali dan kemacetan kota-kota besar karena
semakin berkembangnya kegiatan usaha dan penduduk kota besar akibat
perkembangan industri secara besar-besaran pada awal abad ke-20.

Definisi dan konsep Kota Baru yang mandiri menurut Prof. Ir. Eko
Budihardjo dan Prof. Dr. Ir. Djoko Sujarto ialah , secara ekonomis dan sosial telah
dapat memenuhi kebutuhannya sendiri, atau paling tidak sebagian besar
penduduknya, dan secara geografis berlokasi di wilayah tersendiri yang berjarak
cukup jauh dari kota yang ada, dan secara fisik terpisah oleh wilayah bukan
permukiman, seperti pertanian, hutan , jalur hijau atau wilayah non urban lainnya
dengan jarak kira-kira 80 km.

Indikator pencapaian sebuah kota mandiri ialah saat kota tersebut sudah
memenuhi fungsi sosio-ekonomis sebaga berikut:

1. Secara ekonomis memiliki potensi yang mampu menunjang

kehidupannya sendiri
2. Memiliki kemampuan berfungsi sebagai pusat pengembangan bagi
wilayah sekitarnya
3. Memiliki kemampuan ekonomis yang dapat berfungsi sebagai daya
tarik bagi penduduk sekitarnya sehingga dapat berperan sebagai
counter magnet di dalam suatu wilayah metropolitan tertentu.
4. Secara fisik dan spasial, memiliki sistem dan bentuk kota yang spesifik
sesuai dengan fisik dan geografisnya.

Fungsi tersebut baru dapat dibilang terpenuhi saat penduduk kota tersebut dapat
bermukim, berkegiatan di dalam area kota tersebut dan tidak melaju ke kota lain.
Dengan kata lain, kota tersebut secara holistik telah berhasil memenuhi kebutuhan
bagi penghuninya.

3
 BAB III GAMBARAN UMUM LOKASI STUDI

3.1. Bumi Serpong Damai

Kota baru Bumi Serpong Damai (BSD) diresmikan pada tanggan 16

Januari 1989, dan dirancang, dibangun dan dikelola oleh PT. Bumi Serpong
Damai. Dengan luas lahan sebesar 600 Ha, kota ini mempunyai dua kecamatan
dan 18 desa/kelurahan. Kota ini sebelumnya memang sudah dirancang untuk
menampun 600-800 ribu penduduk dan 135 ribu unit rumah yang dilengkapi
dengan berbagai fasilitas untuk pemenuhan kebutuhan penghuninya.

Konteks dibangunnya BSD terkait dengan pesatnya pertumbuhan

penduduk. Berdasarkan sensus 1971, penduduk perkotaan mencapai angka 17,2%;
tahun 1980 sebesar 22,3%; pada tahun 1983 mencapai 23,7%; dan pada tahun
1990 sudah mencapai 31%. Tingginya tingkat dan percepatan pertumbuhan
penduduk tersebut berakibat pada (1) urban sprawl yang tidak terpadu dan
sporadic, (2) penurunan kualitas lingkungan, (3) semakin meningkatnya
kebutuhan akan fasilitas dan sarana pelayanan kota.

Faktor lain yang mendukung terbentuknya kota Bumi Serpong Damai

adalah potensi lokasi lahan dengan karakteristik sebagai berikut : (i) pertanahan
non produktif, (ii) relative tidak ada sawah dengan irigasi teknis, (iii) kepadatan
peduduk hanya 10 jiwa/Ha, dan (iv) memiliki infrastruktur dasar seperti sungai,
jalan regional, kereta api, gas, dan bandara.

Gambar dibawah merupakan peta kawasan Kota baru Bumi Serpong

Damai (BSD), dimana kawasan BSD berbatasan dengan :
Sebelah Barat berbatasan dengan Karawaci,
Sebelah Timur berbatasan dengan Bntaro dan DKI Jakarta,
Sebelah Utara berbatasan dengan Tangerang,
Sebelah Selatan berbatasan dengan Pamulang.

4
 Gambar 1.
Peta Kawasan Bumi Serpong Damai
Sumber: http://www.pmsbe.ac.id/

3.2. Kelapa Gading

Kelapa Gading merupakan wilayah kecamatan di Indonesia yang terletak

di Kota Jakarta Utara. Kecamatan ini merupakan daerah yang dikembangkan oleh
perusahaan property PT Summarecon Agung TBk, sejak tahun 1975. Kelapa
Gading terletak pada arah timur laut kota Jakarta. Wilayah Kelapa Gading terletak
pada ketinggian kurang lebih 5 meter di atas permukaan laut, sehingga daerah ini
sangat sering terkena banjir, terutama saat terjadi siklus banjir 5 tahunan. Batas
Wilayah Kecamatan Kelapa Gading yaitu:

a. Utara : Kecamatan Koja

b. Selatan : Kecamatan Pulo Gadung
c. Barat : Kecamatan Tanjung Priok
d. Timur : Kecamatan Cakung dan Cilincing

5
 Kecamatan Kelapa Gading dengan luas 1.800 hektar, terdiri atas
tiga kelurahan, yaitu Kelapa Gading Barat, Kelapa Gading Timur, dan Pegangsaan
Dua. Lokasi Kawasan Kelapa Gading sangat strategis karena dekat Bandara
Soekarno Hatta dan jalan tol Cawang Tanjung Priuk. Hal ini memudahkan
pergerakan menuju Jalan Sudirman, Semanggi dan pusat Kota Jakarta. Peta
kawasan Kelapa Gading serta penggunaan lahannya dapat dilihat pada peta
berikut ini.

6
 Gambar 2.
Peta Zonasi Kecamatan Kelapa Gading
Sumber: http://tarujakarta.blogspot.co.id/

7
 BAB IV PEMBAHASAN

4.1. Bumi Serpong Damai

4.1.1. Perkembangan dan Kondisi Eksisting Kawasan Kota Baru Bumi Serpong
Damai

Proses Pembangunan Kota Baru Bumi Serpong Damai

Kota baru Bumi Serpong Damai diresmikan pada tanggal 16 januari 11989
dirancang, dibangun dan dikelola oleh PT. Bumi Serpong Damai. Dengan luas
lahan sebesar 600 Ha, kota ini mempunyai dua kecamatan dan 18 desa/ kelurahan.

Sejak awal perencanaan, kota ini memang sudah dirancang untuk

menampung 600 ribu 800 ribu penduduk dan 135 ribu unit rumah, serta
dilengkapi oleh berbagai fasilitas sehingga mampu memenuhi kebutuhan
penghuninya karena di pengaruhi oleh berbagai faktor sehingga mengutamakan
pembangunan fasilitas dan infrastruktur yaitu sebagai berikut :

- Pertanahan non produktif

- Relatif tidak terdapat sawah dengan irigasi teknis
- Hanya memiliki kepadatan penduduk 10 jiwa/Ha
- Mempunyai basic insfrastructure pada area tersebut sebagai sungai,
jalan regional, kereta api dan bandara.

Pengadaan Lahan
Sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Tangerang No 4/89, didalam
indikasi program pengembangan lahan Serpong telah ditetapkan dalam bentuk
tahapan sebagai berikut:

Tahap Pengembangan Kota Bumi Serpong Damai

Tahap Luas Lahan Dalam Periode

I 1300 Ha 1988-1993
II 2000 Ha 1993-2003
III 2700 Ha 2003-2013
Sumber :

8
 Dapat dikatakan bahwa BSD (Bumi Serpong Damai) memiliki konsistensi
yang cukup tinggi dengan komitmen awal dalam perencanaan. Terkait dengan
fase pertama, dahulu pada tahun 1980-1990 an, BSD sempat dikenal sebagai kota
BTN (Bangunan Tanpa Niaga) karena di masa awal pengembangan, komitmen
yang disetujui ialah pembangunan population-base dulu. Setelah cukup banyak
penghuni yang bermukim di BSD, baru tempat niaga pun mulai dibangun.

Kegiatan niaga ini menjadi prioritas utama kota baru Bumi Serpong Damai
karena 60% dari lahan dialokasikan untuk kegiatan pengadaan hunian bagi
penduduknya dan sisa 40% nya baru digunakan untuk penyediaan infrastruktur
dan fasilitas.

Pola Kerjasama dan Investasi PT. BSD

Khusus mengenai jalur menuju kota Bumi Serpong Damai, pada tahun
1990an, terdapat dua rute, yaitu :

1. Dari Utara, melalui jalan tol (jalan cukai) Jakarta-Merak dengan jarak
sekitar 30 km dan mencapai kota Jakarta pada bagian Wilayah Jakarta
Barat.
2. Dari Selatan, melalui bagian wilayah Jakarta Selatan dengan jarak kurang
lebih 17 km.

Namun sejak ada pembangunan JORR (Jakarta Outer Ring Road) ruas
Pondok Pinang-BSD aksesibilitas BSD makin baik karena jarak dan waktu
tempuh ke pusat kota Jakarta diminumalisir.

4.1.2. Fasilitas di Kawasan Kota Baru Bumi Serpong Damai

Dalam pembentukan kota baru, hal yang terutama diperhatikan setelah

adanya ketersediaan lahan adalah penyediaan infrastruktur dan fasilitas kota yang
menjadi media penghuninya dalam berinteraksi sosial dan memenuhi
kebutuhannya. Begitu pula dengan Kota Baru Bumi Serpong Damai yang
menyediakan infrastruktur dan fasilitas memadai untuk penghuni kawasannya.
Dalam realisasi pengembangan BSD dirumuskan menjadi wisma, marga, suka,

9
karya dan penyempurna. Adapun untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel 1
dibawah ini.
Tabel 1.
Fasilitas di Bumi Serpong Damai

Wisma Marga Suka Karya Penyempurna

Hunian Prasarana : Bisnis dan Kantor Pajak 330 Ha
Mewah : - Jalan Komersial Penghijauan
1.142 unit - Drainase
(8,78%) - Jembatan Kantor PLN 2,5 Ha Taman
- Jalan Tol Kota
- Halte Kantor 1 Ha Daur
DISPENDA Ulang Kompos

Pendidikan: Kantor 1 Insinerator

- 8 kelompok Perwakilan
bermain Kecamatan
- 4 SDN dan Kantor 2 Ha Nursery
1 SMPN Pengelola
- 4 Sekolah Kota Baru 3 Unit
Swasta Showroom Pengelolaan Air
Mobil Limbah
Hunian Utilitas Umum : Kesehatan : Taman 2 Taman Jajan
Menengah - Air Bersih - Day Care Techno Park Kaki Lima
: - Listrik Centre (200H
3.757 - Sistem - RS Industri Non Kerjasama
Unit Pengelolaan - Klinik 24 Limbah) Kemitraan
(27,56%) Air Jam Rumah
- Sistem Sederhana
Pengolahan German 40 Organisasi
Air Limbah Centre Sosial
- Jaringan 18 Bank Kemasyarakatan
Telekomunika Agama : Pasar
si - 11 Masjid Tradisonal
- 2 Gereja BSD Plaza
394 Unit
Pertokoan
Hunian Transportasi Hiburan : 38 Unit
Kecil : Umum : - Function Ruko
8.233 - Bis PPD Room Onderdil
Unit - Angkutan - 4 Unit
(64,06%) Umum Bioskop
Komunikasi :
Tabloid BSD
(diberikan
gratis)

10
 Wisma Marga Suka Karya Penyempurna
Olahraga :
- 4 Lapangan
Tenis
- 2 Lapangan
bulutangkis
- 2 Sauna
- 2 Pusat
Kebugaran
- 1 Lapangan
Basket
- Golf Course
- Country
Club
- Kolam
Renang
Sumber:

Gambar 3.
Fasilitas-fasilitas yang ada di BSD City
Sumber: Rumahdijual.com

11
 Gambar 4.
Fasilitas-fasilitas yang ada di BSD City
Sumber: Carirumahku.com

4.1.3. Faktor Perkembangan Kawasan Kota Baru Bumi Serpong Damai

Beberapa potensi lokasi atau tempat juga turut mempengaruhi

pengembangan BSD (Bumi Serpong Damai) di antaranya adalah :
1.Lokasi yang strategis karena mudah dicapai serta jarak yang ideal, 25 km
terhadap kota besar, 25 km dari Bandara Soekarno-Hatta dan 17 km dari
Tangerang.
2. Kondisi awal dari lokasi BSD yang merupakan lahan non produktif, relatif
tidak terdapat sawah dengan irigasi teknis, kepadatan rendah berkisar 10
jiwa / ha, telah ada infrastruktur dasar seperti sungai, jalan regional, kereta
api, gas dan bandara yang mampu menunjang perkembangan permukiman
ini selanjutnya.
3. Potensi perekonomian dengan adanya PUSPITEK, LAPAN, ITI, pusat
pendidikan penerbangan di Curug serta kawasan industri manufaktur di
Tangerang yang mampu membantu pembentukan perekonomian kota baru
ini.

12
 4. Kondisi tapak yang mendukung, salah satunya adalah dengan adanya
Sungai Cisadane serta beberapa sungai lainnya memperlihatkan beragam
variasi kekayaan visual yang khas untuk daerah ini.
5. Terdapat lahan pertanian produktif yang lokasinya tidak jauh dari wilayah
ini.
6. Potensi permintaan perumahan.

4.2. Kelapa Gading

4.2.1. Perkembangan dan Kondisi Eksisting Kawasan Kota Baru Kelapa Gading

Kawasan Kelapa Gading pada tahun 1970-an hanya berupa tanah kosong,
rawa serta persawahan. Masyarakat maupun para invertor tidak tertarik untuk
mengembangkan kawasan Kelapa Gading saat itu karena tidak adanya akses yang
memadai, hanya terdapat pematang untuk akses pejalan kaki.

Kawasan Kelapa Gading pertama kali dikembangkan pada masa

pemerintahan Gubernur Ali Sadikin dengan pengembangan kawasan memiliki
luas 10,8 ha. Kawasan ini dipelopori dengan pembangunan Kompleks Perumahan
Kelapa Gading Permai pada tahun 1976 oleh PT. Summarecon. Salah satu latar
belakang pembangunan kompleks perumahan tersebut adalah untuk menyediakan
perumahan bagi pedagang di daerah Senen sehingga memiliki tempat tinggal
dekat dengan tempat kerja. Perkembangan jumlah penduduk menjadikan
pertambahan kebutuhan akan permukiman. Tingginya permintaan akan kebutuhan
permukiman ini mendorong pembangunan di kawasan Kelapa Gading menjadi
semakin marak. Dua sektor yang merupakan target PT. Summarecon Tbk adalah
menyediakan perumahan yang lengkap dengan fasilitas umum dan fasilitas sosial
serta mengembangkan sektor komersil untuk menjadikan kawasan Kelapa Gading
sebagai Kota Satelit.

Berdasarkan RTRW Kota Jakarta tahun 2010, struktur tata ruang di

Kawasan Kelapa Gading sebagaian dikembangkan untuk perdagangan, jasa dan
perkantoran. Sedangkan rencana pemanfaatan ruang, lebih difokuskan pada
pengembangan perumahan dan kawasan campuran secara vertikal dilengkapi
dengan perbaikan lingkungan melalui penyediaan ruang hijau dan penataan

13
pedestrian. Kondisi Kawasan Kelapa Gading saat ini telah berkembang sangat
pesat, telah terdapat fasilitas yang lengkap dan semakin berkembang. Telah
terdapat puluhan ribu unit yang terdapat pada komplek perumahan skala besar.
Selain itu juga terdapat apartemen, dan fasilitas penunjang seperti mal, ruko,
rukan, tempat wisata makanan dan lain-lain. Selain itu dikarenakan keterbatasan
lahan menyebabkan pengembang membangun produk-produk properti yang
bervariasi dalam satu lokasi dan mengembangkan apartemen.

4.2.2. Fasilitas di Kawasan Kota Baru Kelapa Gading

4.2.2.1 Perumahan

Pada Kawasan Kelapa Gading saat ini terdapat permukiman elit yang
terdiri dari perumahan skala besar dan apartemen. Kompleks perumahan skal
besar tersebut diantaranya adalah Gading Kirana, Artha Gading Villa, Bukit
Gading Mediterania, Gading Mediterania, Villa Gading Indah, Kelapa Gading
Griya, Kelapa Gading Pratama, dan Taman Gading Indah. Sementara apartemen
yang terdapat di kawasan Kelapa Gading yaitu Wisma Gading Permai, Gading
Mediterania, Summerville Apartemen, Gading Timur Kondominium,
Komdominium Kelapa Gading Menara dan The Summit dan Apartement
Mediterania.

Gambar 5.
Apartemen Mediterania
Sumber: https://m.tempo.co.id

4.2.2.2 Fasilitas Perdagangan dan Jasa

14
 Kawasan Kelapa Gading memiliki fasilitas penunjang perumahan seperti
fasititas komersil yang terdiri dari mal, rumah toko, rumah kantor dan lain-lain.
Kawasan komersil ini seluas 20,8 Ha yang disebut Sentra Kelapa Gading yang
merupakan tempat perputaran bisnis tertinggi di kawasan Jakarta Utara.

Gambar 6.
Kawasan Sentra Kelapa Gading
Sumber : http://www.caturbmp.com/id/portfolio/sentra-bisnis-kelapa-gading

Penggunaan lahan untuk komersil terdapat disepanjang koridor utama

Kawasan Kelapa Gading yaitu Jl. Kelapa Gading Bluevard yang terdapat sekitar
3500 ruko sepanjang 4 km yang menjual berbagai macam kebutuhan. Pada jalan
ini juga terdapat sekitar 2500 rumah kantor. Selain itu juga terdapat pusat
perbelanjaan di kawasan Kelapa Gading yaitu Mal Kelapa Gading (MKG) 1,2 dan
3 dengan luas 130.000 m2, Plasa Kelapa Gading, Kelapa Gading Trade Center,
Mal Artha Gading, Bursa Mobil dan Pusat Gaya Hidup La Piazza.

4.2.2.3 Transportasi

Kawasan Kelapa Gading dekat dengan jalan tol Cawang-Tanjung Priok

sehingga memudahkan aksesibilitas ke pusat Kota Jakarta, denga kondisi jalan
yang cukup baik. Bandara Soekarno-Hatta juga memiliki akses yang tidak terlalu
jauh dengan kawasan ini. Terdapat beberapa angkutan umum yang terdiri dari
mikrolet (M35 dengan trayek Pulogadung Mangga Dua dan M 30 dengan trayek
Pulogadung Senen), KWK (Rawamangun Kelapa Gading), dan Kopami
(seperti metromini). Pergerakan lokal dengan jarak yang tidak terlalu jauh bisa
menggunakan bajaj ataupun ojek. Shuttle bus untuk melayani pergerakan di

15
koridor-koridor utama kawasan, dengan rute pelayanan 1. Lobby MKG 1 - Apt.
Wisma Gading Permai (WGP) - Gading Kusuma - Gading Pandawa - Klub
Kelapa Gading MKG; 2. Lobby MKG 1 - Apt. Mediterania - Apt. Paladian
MKG; 3. Lobby MKG 1 - Apt. SHERWOOD - TOWN Management - Gading
Orchad - MKG

Gambar 7.
Shuttle Bus
Sumber : http://www.malbekasi.com/facility/facility-public/shuttle-bus-fx-sudirman

Gambar 8.
Rute Shuttle Bus Kelapa Gading
Sumber : http://www.malkelapagading.com/facilities/shuttle-bus

16
4.2.2.4 Fasilitas Rekreasi dan Olahraga

Kawasan Kelapa Gading disebut juga Kota Sejuta Makanan karena

memiliki banya tempat makan. Kawasan ini memiliki tempat wisata makanan
yang berupa makanan tradisional maupun internasional. Konsep Kelapa Gading
Batavia dengan 54 tempat makan di sepanjang koridor sungai seperti pedestrian
dengan nuansa Jakarta Tempo Doeloe, Gading Food City memiliki 58 tempat
makan dan The Food Temptation di Mal Kelapa Gading 3 yang memiliki 53
warung dengan 1500 kursi. Fasilitas lain yang terdapat di kawasan Kelapa Gading
adalah Klub Kelapa Gading yaitu pusat kebugaran sekaligus tempat untuk
menyelenggarakan pesta pernikahan.

Gambar 9.
Klub Kelapa Gading
Sumber : http://www.summarecon.com/projects/detail_sub/23/61

4.2.3. Faktor Perkembangan Kawasan Kota Baru Kelapa Gading

Ada beberapa hal yang dapat dipelajari dari pesatnya pembangunan dan
perkembangan di Kawasan Kelapa Gading terutama dikaitkan dengan
pembangunan perkotaan di Indonesia. Beberapa faktor yang dianggap sangat
berperan dan mendukung perkembangan Kawasan Kelapa Gading adalah:

1. Peran pengembang sebagai pelaksana pembangunan

Peran swasta (pengembang) sangat dominan di Kawasan Kelapa Gading.
Hampir semua lahan yang dimiliki pengembang dibangun secara intensif baik
vertikal maupun horizontal. Yang membedakan kawasan ini dengan kawasan
yang lain yang juga dikelola oleh pengembangan adalah konsep yang ditawarkan.

17
 2. Faktor lokasi
Kawasan Kelapa Gading memiliki aksesibilitas yang baik yaitu dekat
dengan jalan tol Cawang Tanjung Priok yang menghubungkan ke pusat Kota
Jakarta. Selain itu, kawasan ini merupakan salah satu akses yang dilalui penduduk
dari Bekasi, Jakarta Timur dan Jakarta Utara.

3. Mitos fengshui
Kawasan Kelapa Gading banyak dihuni oleh etnis Cina. Bila mengacu
pada fengshui, Kawasan Kelapa Gading memiliki fengshui kepala naga, sehingga
masyarakat etnis Cina beranggapan bahwa kawasan ini membawa peruntungan
yang baik (meski belum jelas kebenarannya) untuk kegiatan bisnis/investasi dan
tempat tinggal.

4. Kelengkapan fasilitas
Kawasan Kelapa Gading dilengkapi dengan berbagai fasilitas layaknya
seperti sebuah kota, mulai dari kawasan hunian, pusat komersial, fasilitas
pendidikan, fasilitas olah raga, fasilitas ibadah hingga keberadaan waduk yang
fungsinya dioptimalkan turut menjadi daya tarik kawasan ini.

5. Penataan lingkungan
Faktor penataan lingkungan merupakan hal yang paling penting di dalam
perkembangan suatu kawasan agar terlihat lebih rapid an bagus. Salah satu
pengembang di kawasan Kelapa Gading ini memanfaatkan waduk untuk penataan
air terutama pada musim hujan. Air dari saluran-saluran yang ada di kawasan ini
dialirkan ke waduk dengan cara memasang sejumlah pompa air di beberapa
tempat, kemudian dari waduk tersebut dibuang ke Kali Sunter.

6. Peraturan manajemen kawasan yang ketat

Peraturan ini dibuat oleh pengembang di Kawasan Kelapa Gading yang
mempunyai fungsi sebagai kontrol di dalam pembangunan kawasan ini, sehingga
tidak terjadi perubahan fungsi/peruntukan. Misalnya, kawasan yang tadinya
digunakan untuk permukiman tidak diizinkan menjadi kawasan perdaganan,
sehingga apabila terjadi pelanggaran, maka akan dikenakan sanksi yang cukup
berat.

18
 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

5.1. Kesimpulan
Pengembangan kota baru adalah solusi atas pertumbuhan penduduk yang
pesat di Jabodetabek. Konsep kota baru dikembangkan karena memang konsep
rumah susun mewah (apartemen) belum banyak dikenal di Indonesia.
Menangggapi fenomena perkembangan ulang-alik sehingga untuk itu di kota baru
dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang dapat menarik dan mendukung
kebutuhan penggunanya. Pengembangan kota baru memerlukan upaya
pembangunan yang massif, terutama yang terkait dengan kebutuhan lahan ,
penyediaan prasarana dan sarana kota. Berbagai fasilitas lengkap seperti
perdagangan, perkantoran, tempat wisata, transportasi yang memadai dan lain-
lain.

5.2. Saran
Pengembangan Kota Baru harus tetap sesuai dengan aturan tata ruang dan
diharapkan pemerintah daerah harus konsisten dalam menerapkan dan memantau
perkembangan kota-kota baru tersebut agar tetap sesuai dengan RTRW (Rencana
Tata Ruang dan Wilayah), serta juga lebih kritis dalam memberikan perizinan
untuk membangun, dan juga diharapkan agar Kota Baru dapat berfungsi maksimal
sebagai Kota Mandiri.

19
DAFTAR PUSTAKA

20