Return of Investment

Investasi adalah pengeluaran sejumlah dana yang diharapkan dapat memperoleh cash inflows di masa
depan. Untuk mengukur seberapa banyak investasi menguntungkan atau tidak dengan
membandingkan seberapa banyak yang dihasilkan dan dikeluarkan dari investasi.
Analisa ROI adalah alat prediksi keuangan yang dapat membantu manager bisnis dalam mengevaluasi
apakah investasi tersebut menguntungkan kedepannya.
Ada beberapa kriteria dalam investasi yang dapat dianalisa, yaitu:
- Uang yang diikutkan dalam jumlah besar
- Komitmen yang terjalin lebih dari satu tahun
- Benefit arus pemasukan dapat berlangsung dalam jangka panjang
- Dapat mempengaruhi strategi perusahaan
- Prospek perusahaan dapat secara signifikan terpengaruh dari melakukan atau tidak
melakukan investasi

Mengapa Kesempatan dalam Berinvestasi Harus Dianalisa Secara Seksama

- Irreversible (tidak dapat diubah). Kesalahan dalam mengambil keputusan berinvestasi
beresiko menimbulkan penalti. Akan semakin berdampak buruk jika perusahaan tidak bisa
atau tidak mau untuk mengakui kesalahan dan mengambil tindakan korektif.
- Dampak Strategi Jangka Panjang. Keputusan berinvestasi dapat berkontribusi mempengaruhi
prospek perusahaan. Contoh masalah yang mungkin timbul di perusahaan yaitu:
a. Kelangkaan pasokan bahan baku
b. Infrastruktur transportasi tidak memadai
c. Tidak adanya tenaga kerja ahli
Hasil analisa prediksi yang dilakukan dapat menjadi dasar untuk membantu perusahaan dalam
melakukan identifikasi, evaluasi, dan menyelesaikan resiko yang akan terjadi.
- Ketidakpastian. Prediksi masa depan semakin kompleks dalam bisnis. Pasar, pelanggan,
kompetitor, dan teknologi membuat strategi perusahaan menjadi sangat penting.
- Financial Exposure. Besarnya jumlah dana yang terikut dalam investasi membuat resiko juga
akan semakin besar. Peminjam dana tidak akan meminjamkan uang kecuali mereka yakin akan
prospek dari investasi tersebut.

Discounted Cash Flow (DCF)

DCF adalah alat untuk mengevaluasi peluang investasi. Beberapa pengukuran yang dipakai adalah:
- Internal Rate of Return (IRR)
- Net Present Value (NPV)
- Provitability Index (PI)
- Payback Period (PP)
Jenis-jenis investasi yang dapat dievaluasi dengan alat ini adalah :
- Capital expenditure
- R&D
- Promosi dan Periklanan
- Outsourcing Alternatives
- Negosiasi kontrak (harga, ketentuan pembayaran, jangka waktu, spesifikasi)
- Evaluasi produk dan bisnis baru
- Akusisi bisnis
 - Aliansi strategis
- Valuing Real Estate
Contoh identifikasi konsep perhitungan DCF:
0. ($1,000) cash outflow
1. ($1,020) cash inflow
Note : 0 berarti periode nol atau titik mulai proyek
1 berarti satu tahun proyek dimulai
2 berarti dua tahun dimulai dari proyek dimulai, dan seterusnya
Keuntungan investasi hanya $20 (2%). Investasi ini kurang menarik, karena keuntung jika berinvestasi
di bank adalah 5%. Deposito di bank juga bebas resiko karena dijamin oleh FDIC.

Profit $ = Interest $
0. ($1,000)
1. $1,200
Diperoleh keuntungan yang didapat dari penjualan 1 tahun kemudian adalah $200. Sama hal nya jika
meminjam dari bank $1,000 dan mengembalikan $1,200 setahun kedepannya, maka interest bank
sama dengan $200.

ROI % = Interest %

Interest Rate adalah fee tahunan yang dikenakan bank dari pinjaman.

Annual Concept
Sementara jumlah interest dan profit tetap $200, ROI dan interest rate tetap turun hingga 10%.

Time Value of Money Concept

DCF tidak hanya menghitung berapa banyak yang dihasilkan tapi juga kapan memperolehnya. Semakin
cepat arus masuk diterima, maka semakin cepat untuk diinvestasikan.

Present Value
Dasar yang digunakan dalam teknik DCF adalah dengan menggunakan interest rate atau tabel present
value untuk menghitung ROI. Sebagai contoh:
a. Perusahaan berinvestasi sebesar $15,000 dan berencana untuk membeli mesin untuk
meningkatkan revenue dan menambah benefit dan fitur di produk.
b. Perusahaan memperhitungkan bahwa peluang akan memperoleh benefit dalam 4 tahun.
c. Perusahaan menentukan minimum ROI adalah 15%. Dalam perhitungan DCF, 15% disebut
sebagai factor.
d. Angka desimal yang diperoleh tiap tahunnya akan berkurang tiap tahun. Angka factor tersebut
dapat dilihat di tabel 10.1, dibawah kolom 15%.
e. Prediksi annual cash flow dikalikan dengan present value factor. Hasilnya adalah present value
amount.
f. Dari tabel 10.1, kita mengalikan $6,000 dengan masing-masing factor pertahun. Sebagai
alternatif, factor selama 4 tahun dapat dijumlah (disebut sebgaai annual factor) dan dikalikan
dengan annual cash flow. Annual factor dapat digunakan hanya jika annual cash inflows dalam
jumlah yang sama. Annual factor sudah dihitung dan dapat dilihat di tabel 10.2.

Pengukuran Discounted Cash Flow

Pengukuran secara spesifik dari profitability yang dapat digunakan untuk mengevaluasi investasi,
yaitu:
1. Net Present Value
NPV dengan angka positif berarti aktual ROI melebihi target, sedangkan jika angka negatif
maka aktual ROI kurang dari target. Apabila NPV sama dengan 0, maka ROI perhitungan sama
dengan aktual.
2. Profitability Index
PI adalah perbandingan aktual ROI dengan target ROI. Jika PI lebih dari 1 maka aktual ROI
melebihi target, jika kurang dari 1 maka aktual ROI dibawah target, dan jika sama dengan 1
maka ROI perhitungan sama dengan aktual.
3. Internal Rate of Return
Berdasarkan rumus PVCO = PVCI X Factor (%, yrs), dapat diaplikasikan sebagai contoh
Dari perhitungan tersebut diketahui F adalah 2.5, kemudian dapat dilihat di tabel 10.2 bahwa
faktor tersebut berada diantara 20 dan 24%, atau lebih tepatnya adalah 21%.
4. Payback Period
PP adalah lama waktu yang dibutuhkan agar cash inflows dari investasi sama dengan nilai
investasi itu sendiri. PP dapat dihitung dengan :
Risk
Jika aktual ROI lebih rendah dari prediksi, maka ini menjadi masalah kredibilitas perusahaan dan
hilangnya peluang pendapatan. PP adalah penggambaran dari resiko. Semakin lama waktu yang
dibutuhkan untuk mencapai BEP, maka ketidakpastian dari prediksi masa depan akan semakin
besar. Risk dapat digabungkan dengan analisa ROI dengan menentukan target ROI sesuai dengan
nilai PP. Sebagai contoh,
Payback Period Target ROI
2.0 thn atau kurang 15%
2.0 – 3.0 thn 20%
3.0 – 4.0 thn 25%
Hal ini dapat juga diklasifikasikan sesuai dengan masing-masing proyek. Sebagai contoh,
Klasifikasi Proyek Target ROI
Pengembangan Proyek 15%
Produk baru 19%
Pasar baru 21%
Akusisi perusahaan 25%

Capital Expenditure Defined

Jumlah yang diikut sertakan dalam capital expenditure harus sudah termasuk,
- Capital equipment, termasuk instalasi
- Stok tambahan untuk mendukung proyek
- Additional accounts receivable untuk meningkatkan revenue
- Software dan sistem untuk mendukung produksi dan warehousing
Capital Expenditure yang meningkatkan proses manufacture akan berkontribusi secara signifikan
dalam menurunkan stok. Selain itu juga dapat,
- Meningkatkan komunikasi antara perusahaan dan supplier
- Mempercepat waktu pengiriman sekaligus menurunkan kebutuhan stok bahan baku
- Lebih efisien dalam produksi yang sekaligus menurunkan beban kerja dalam proses stok
- Efisiensi untuk menurunkan kebutuhan safety stock
- Meningkatkan kualitas produk

The Cast Flow Forecast

Semua revenue dan pengeluaran yang ditimbulkan dari investasi yang dibuat juga harus
diprediksikan. Semakin mudah diprediksi, maka kualitas produksi akan semakin tinggi dan dapat
menurunkan kebutuhan dalam safety stock bahan baku dan barang jadi.

Karakteristik dari Prediksi Kualitas

Prediksi adalah gambaran dari masa depan. Berikut adalah karakteristik tersebut, yaitu:
- Incrementality
- Forecast Time Frame
- Accounting Rules
- External Financing
- Working Capital Investment
- Economic and Pricing
Establishing The ROI Target
Target ROI harus menggambarkan:
- Cost yang dibutuhkan untuk menaikkan debt and equity funds, yang lalu dan kedepannya
- Resikio yang diperkirakan dan kemampuan perusahaan untuk mentoleransinya
- Alternatif penggunaan dana
- Peningkatan profit selama mencapai tujuan perusahaan
Sebagai contoh,

1. Perusahaan memiliki ROA (Return of Assets) 10%.

2. Perusahaan mengembangkan rencana strategi termasuk prediksi keuangan dalam periode
yang sama dan menjawab persoalan,
a. Investasi apa yang didapat
b. Apakah rencana dapat mencapai target
c. Seberapa untungnya investasi tersebut
Target ROA 2018 ditentukan sebesar 11%.
3. Capital budget untuk periode 3 tahun sebesar $500,000.
4. Aset dasar sebesar $10 juta, termasuk kas, akun yang diterima, stok, dan pembukuan kotor
dari fixed asset.
5. Dari data yang ada, prediksi aset akan menjadi $10.5 juta di tahun 2018.
6. After tax cash flow sebesar $1,155,000 dalam mencapai target ROA 11%, dengan perhitungan:

7. Perusahaan memperoleh cash flow $1 juta pertahun dan diharapkan tetap berlangsung
hingga seterusnya. Sumber dana tersebut berasa dari internal (dari eksisting yang tidak
memerlukan investasi atau tambahan kapasitas) dan eksternal (benefit yang didapat dari
investasi tambahan).
8. Estimasi dari internal sebesar $65,000 pertahun ditambah ke after tax cash flow. Hal ini
diperoleh dari margin volume penjualan tambahan dan peningkatan efisiensi proses.
9. Cash flow di 2018 harus mencapai $1,155,000 dan annual cash flow yang diperoleh dari capital
investment harus mencapai $90,000 seperti berikut,
Target Cash Flow $1,155,000
- Amount Already Generated - 1,000,000
- Internal Improvements - 65,000
= Amount to be Generated by Capital Investment $ 90,000
 10. Untuk mencapai jumlah cash flow dari capital budget, ROI harus sejumlah 18%, dengan
perhitungan:

Simulasi Analisa
Dengan dasar rumus, PVCO = PVCI x Factor (%, yrs)
a. Ex 1. Lama tahun
Diketahui investasi sebesar $10,000 dengan ekspektasi memperoleh annual cash inflows $4,000. Jika
target ROI 20%, berapa lama tahun cash inflows harus berlangsung?

Dengan tabel 10.2, dibawah kolom 20% diketahui bahwa dengan factor 2.5 lama waktu adalah sekitar
4 tahun
b. Ex 2. Komponen P & L
Diketahui investasi sebesar $10,000, target ROI 24%, dengan ekspektasi produksi cash flows selama 4
tahun. Berapa besar annual cash flow yang dibutuhkan?
$10,000 = Annual cash flows x Factor (24%, 4 yrs)
$10,000 = Annual cash flow x 2,404
Annual Cash Flows = $10,000/2,404 = $4,160
c. Ex 3. Akusisi Perusahaan
Berapa banyak buyer harus membayar untuk mencapai ROI 24%? Time horizon perusahaan adalah 10
tahun tanpa salvage value.
2. After tax cash flows forecast by seller $9,000
3. Reduction by buyer because seller is optimistic - 2,000
4. Synergistic benefits buyer will experience after takeover + 3,000
5. Benefits of improved efficiencies that buyer will implement + 2,000
6. Forecast cash inflows achieved by buyer after takeover $12,000
Dengan rumus ROI diperoleh,
7. Investment = $12,000 x F (24%, 10 yrs)
8. $12,000 x 3.6819 = $44,183
Maksimal dana yang dikeluarkan adalah $44,183. Ini bukanlah harga beli yang dianjurkan, dengan
harga yang disarankan adalah,
Maksimal dana yang dikeluarkan $44,183
Investasi yang dibutuhkan untuk mencapai sinergi - 7,000
Investasi yang dibutuhkan untuk mencapai efisiensi - 3,000
Harga beli maksimal = $34,183
Dengan catatan, penjual tetap optimis karena mereka mencoba menjual. Bagaimanapun perhitungan
yang diajukan akan tetap dipotong. Alasan terbesar terjadinya kegagalan akusisi adalah,
- Pembeli membayar terlalu banyak
- Benefit yang dicapai tidak sesegera mungkin seperti yang diinginkan
- Masalah yang tidak diketahui timbul setelah takeover
Menurunkan jumlah yang harus dibayar akan meningkatkan ROI, membayar dalam jangka waktu lama
juga akan meningkatkan ROI dan menurunkan resiko.