1

JURNAL TUGAS AKHIR

STUDI PERBANDINGAN MANAJEMEN PEMELIHARAAN GEDUNG

OUTLET YANG DILAKSANAKAN OLEH PIHAK INTERNAL (Stakeholder)
DAN DILAKSANAKAN EKSTERNAL (Kontraktor rekanan)
(Studi Kasus: Outlet Indomaret Produk Dagang PT. Indomarco Prismatama
Cabang Jember)

DisusunOleh :

REZA SURYA NEGARA

NIM: 1010612004

FAKULTAS TEKNIK JURUSAN SIPIL

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH JEMBER

2015
 2

,“STUDI PERBANDINGAN MANAJEMEN PEMELIHARAAN GEDUNG

OUTLET YANG DILAKSANAKAN OLEH PIHAK INTERNAL (Stakeholder)
DAN DILAKSANAKAN EKSTERNAL (Kontraktor rekanan)
(Studi Kasus: Outlet Indomaret Produk Dagang PT.Indomarco Prismatama Cabang
Jember)”.

Dr.Ir. Noor Salim, M.Eng.¹ Ir. Suhartinah,MT.² Reza Surya Negara³

RINGKASAN

Perawatan gedung berserta sarana penunjang sangat penting untuk diperhatikan,

jika tidak, maka kegagalan konstruksi yang menyebabkan kerugian besar akan terjadi.
Dari segi persentase biaya, pemeliharaan gedung menempati posisi pertama yaitu 60% -
85% dari total biaya masa layan bangunan 30 tahun.

Tujuan dari penelitian ini adalah mengevaluasi sistem pemeliharaan gedung outlet
yaitu tentang sistem pemeliharaan gedung, sistem pendingin udara (AC) dan lemari
pendingin (cooler), sistem elektrikal, serta sistem advertising (signage/ workshop),
sehingga bisa ditentukan pekerjaan yang akan dilakukan apakah sebaiknya
menggunakan jasa internal (stakeholder) ataukah oleh eksternal (kontraktor rekanan)
dengan mempertimbangan faktor 3M.

Dalam penelitian dengan mengambil studi kasus outlet Indomaret ini ketentuan
dan pengaruh tentang kondisi Man, Materials, and Money (3M) akan dianalisa lebih
dalam. Penelitian untuk hal tersebut antara lain adalah melakukan kajian pada
pelaksanaan kegiatan pemeliharaan, tipe dan jenis pemeliharaan, penjadwalan,
pengontrolan, dan biaya pemeliharaan.

Dari hasil perbandingan didapatkan: pekerjaan sipil AC regular dan cooler

sebaikanya dikerjakan oleh internal,sedangkan pekerjaan elektrikal, AC Sewa dan
Advertising dikerjakan oleh eksternal. Peningkatan kemampuan penanganan internal
perlu ditingkatkan karena akan berpengaruh pada nilai aset sarana prasarana.

Kata kunci : Pemeliharaan gedung, Kebijakan pemeliharaan

1. Dosen Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Jember.

2. Dosen Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Jember
3. Mahasiswa Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Jember
 3

SUMMARY

Reza Surya Negara, Civil Engineering Program, University of Muhammadiyah Jember

July 2015,“Building Maintenance Management Comparative Study Carried Out
By The Internal Outlet (Stakeholders) And Implemented Externally (Contracting
Partner) (case study: Indomaret outlet merchandise PT. Indomarco Prismatama
branch Jember)”. Supervisor :Dr.Ir. Noor Salim, M.Eng. and Ir. Suhartinah,MT.

Maintenance of buildings along with supporting infrastructure is very important

to note, if not, then the failure of construction that caused huge losses will occur. In
terms of percentage of costs, building maintenance occupies the first position that is
60% - 85% of the total cost of the building service life of 30 years.

The purpose of this study was to evaluate the building maintenance system
outlet that is on building maintenance systems, air conditioning systems (AC) and
refrigerator (cooler), electrical systems, as well as the advertising system (signage /
workshop), so that it can be determined whether the work to be done should be using
internal services (stakeholders) or by an external (contract partners) with consideration
of factors 3M.

In studies with a case study of this provision Indomaret outlets and the effect on
the condition of Man, Materials, and Money (3M) will be analyzed more deeply.
Research for, among other things is conducting a study on the implementation of
maintenance activities, types and kinds of maintenance, scheduling, control, and
maintenance costs.

From the comparison results obtained: civil works regular AC and cooler should
be done by an internal, while the electrical work, air conditioning Rental and
Advertising done by external. Improved internal handling capabilities need to be
improved because it will affect the value of infrastructure assets.

Key word : Building maintenance, Maintenance policy

PENDAHULUAN pada dasarnya kegiatan manusia yang

sangat bervariasi, membutuhkan banyak
Latar Belakang
lahan dan hal penunjang lainnya. Hal
Pembangunan identik dengan tersebut bisa menjadi salah satu faktor
pekerjaan membuat suatu produk untuk yang membuat manusia menghasilkan
menunjang kegiatan manusia, karena sebuah karya untuk memenuhi
 4

kebutuhannya,.. Dari segi persentase diatur pada bagian perawatan, di bawah

biaya, pemeliharaan gedung menempati manajer pemeliharaan outlet, pengerjaan
posisi pertama yaitu 60% - 85% dari pemeliharaan dibagi antara pengerjaan
total biaya masa layan bangunan 30 oleh internal (stakeholder) dan
tahun (Stewardship Of Domestic Federal pengerjaan oleh eksternal (kontraktor
Facilities, 1998), Hal ini menunjukkan rekanan). Permasalahan tersebutlah yang
bahwa pemeliharaan dan pengoperasian dijadikan fokus penelitian penulisan
suatu gedung mempunyai bagian yang tugas akhir ini.
sangat besar untuk menentukan
Maksud dan Tujuan
kelayakan dan keberlangsungan fungsi
sebuah bangunan gedung. Dalam Maksud dan Tujuan dari studi ini
pelaksanaan pemeliharaan bangunan secara umum adalah untuk mengetahui
gedung dapat di kerjakan oleh pemilik atas pertimbangan apakah suatu
gedung itu sendiri (internal) dan juga ada kebijakan pemeliharaan itu diambil.
beberapa pemeliharaan yang sulit untuk Mengetahui kendala-kendala yang
dikerjakan sendiri, maka menggunakan menghambat kinerja perawatan sarana
jasa dari kontraktor rekanan (eksternal) prasarana. Mengetahui solusi atas
kadang bisa menjadi jawaban untuk permasalahan yang dihadapi dalam
meringankan pekerjaan pemeliharaan penentuan kebijakan perawatan
bangunan gedung, apalagi untuk sebuah
TINJAUAN PUSTAKA
outlet bisnis yang banyak dan letaknya
berjauhan. Definisi Pemeliharaan

Kajian dilakukan pada outlet Menurut Peraturan Mentri

Indomaret merek dagang PT.Indomarco
Prismatama dibawah pengawasan kantor
cabang Jember. Ketika meneliti tentang
manajemen pemeliharaan Indomaret,
ternyata kebijakan perawatan outletnya
yang diambil oleh manajemen yang
Pekerjaan Umum tahun 2008:
“Pemeliharaan bangunan gedung adalah
kegiatan menjaga keandalan bangunan
gedung beserta prasarana dan sarananya
agar bangunan gedung selalu laik fungsi
(preventive maintenance)”.
 5

Kurangnya perhatian atau tidak mendapatkan keuntungan dari investasi

sesuainya kegiatan pemeliharaan yang yang maksimal, dan keselamatan
dilakukan akan menyebabkan suatu manusia yang menggunakan bangunan
kondisi atau dampak negatif, yaitu tersebut.
menurunnya tingkat produktifitas
Kebijakan Pemeliharaan Bangunan
kegiatan-kegiatan yang dilaksanakan
oleh pemilik atau pengguna bangunan Menurut Yatna Supriyatna dalam

sebagai akibat dari kurang terpeliharanya sebuah majalah ilmiah tahun 2011,

kondisi bangunan. Berikut ini akan Kebijakan pemeliharaan adalah

digambarkan peranan pemeliharaan yang kebijakan yang dengan keputusan

melatarbelakangi proses pembangunan, pemeliharaan diambil. Kebijakan ini

yaitu: dapat juga didefinisikan sebagai

peraturan dasar untuk mengalokasikan
sumber daya meliputi man, materials
and money diantara alternatif tipe
pemeliharaan yang ada. Agar membuat
pengalokasian sumber daya yang
rasional. Keuntungan dari kebijakan
tersebut untuk organisasi seluruhnya
harus diidentifikasikan dan dibandingkan
dengan biaya. Berikut adalah pertanyaan
Gambar 2.1. Peranan pemeliharaan dalam penting yang berkenaan dengan
proses pembangunan
kebijakan perawatan tersebut
(Sumber : Building Maintenance Management)

Tujuan Pekerjaan Pemeliharaan 1. Tujuan

Apa yang diperoleh dari
Secara umum, tujuan utama dari
pemeliharaan? Tujuan harus dilihat
proses pemeliharaan adalah :
dari sudut pandang kebutuhan
Untuk memperpanjang usia bangunan, organisasi pengelolaan bangunan.
ketersediaan perlengkapan yang ada, Seperti disebutkan pada ruang
 6

lingkup, pemeliharaan adalah hal sedikitnya kerusakan dengan

penting dari pendekatan teknologi pengurangan pada waktu
yang telah didefinisikan sebagai pelaksanaan perawatan dan
kombinasi dari manajemen, finansial, sedikitnya kerusakan dengan
engineering, dan penggunaan praktis pengurangan pada waktu
lain pada aset fisik dari segi pelaksanaan perawatan dan
economic life cycle cost. Kebijakan sedikitnya permintaan perawatan
perawatan ini membutuhkan kerja darurat, sedikit kecelakan, rendahnya
sama semua departemen organisasi biaya perawatan kedepan dst. Faktor
pengelola gedung untuk manusia dihubungkan dengan efek
menyakinkan bahwa aset organisasi, psikologi dari kondisi bangunan pada
direncanakan, disediakan, dipelihara, pengguna dan terefleksikan dalam
dioperasi dan diatur pada biaya total rendah tingkat penggantian staf,
paling rendah. dengan pengurangan perekrutan dan
biaya training, hubungan dengan
2. Keuntungan
costomer yang lebih baik dan
Apakah yang akan didapat?
peningkatan kesan publik.
Keuntungan bisa jangka panjang atau
Keuntungan-keuntungan ini sulit
jangka pendek dan dapat
dikuantifikasi tapi beberapa usaha
diklasifikasikan sebagai finansial
harus dibuat untuk dikuantifikasikan
teknik atau orang. Keuntungan
dengan uang, jadi analisis ini
finansial terlihat dari lebih efektifnya
menjadi mungkin.
pengguna bangunan dan
terefleksikan pada produktifitasnya 3. Kebijakan
yang tinggi sedikit material yang Bagaimana kita memproses? Hal ini
dihabiskan, peningkatan daya jual, ternasuk melakukan operasional dan
dan seterusnya. Faktor teknik biaya yang harus dikeluarkan
dihubungkan dengan pemeliharaan departemen perawatan yang dimulai
karakteristik bangunan dan dengan pengindentifikasikan tugas
pelayanannya, dan terefleksikan pada perawatan, standar yang harus didapat
 7

dari limit biaya. Hal tersebut akan Dinas Pekerjaan Umum khusus
membawa kebijakan seimbang antara bangunan negara, biaya pemeliharaan
pemeliharaan pencegahan dan yang dikeluarkan adalah : Biaya
perawatan, sejauh mana pekerjaan akan pemeliharaan per m2 bangunan
diprogramkan dibanding dengan gedung setiap tahun = 2% dari harga
didasarkan pada permintaan pengguna, satuan per m2 tertinggi yang berlaku
prioritas yang disetujui untuk tipe
Hubungan Pemeliharaan dengan
pekerja yang berbeda apakah pekerja
Depresiasi.
lebih baik dikerjakan oleh pekerja
langsung atau kontrak dan dari mana Penyusutan atau depresiasi
kebijakan harus disentralisasikan. didefinisikan sebagai sebagi
Kebijakan-kebijakan ini akan pengurangan nilai dari nilai pembuatan
menentukan struktur organisasi baru. Dalam hal ini dapat diaplikasikan
pemeliharaan dan aturan serta tugas dari dalam menentukan perkiraan harga suatu
staf supervisi. barang disuatu waktu dengan
pengurangan yang meliputi :
Biaya Pemeliharaan
1. Kerusakan Fisik (Physical
Keterbatasan dana yang tersedia Deterioration)
menyebabkan para pemilik Rusak, lapuk, retak, mengeras atau
bangunan/gedung cenderung untuk kerusakan pada strukturnya pada suatu
mengabaikan untuk mengikutsertakan bangunan, atau kondisi fisik yang tidak
ahli pemeliharaan bangunan dimulai proposional pada barang elektronik dan
sejak awal perencanaan lain-lain. Pertimbangan disesuaikan
pembangunannya. Akibatnya, pada saat dengan umur kondisi fisik yang ada.
gedung yang bersangkutan mengalami
2. Kemunduran Fungsional
masalah dalam hal pemeliharaan, maka
(Functional Obsolescence)
baru pemilik gedung itu berupaya
Perencanaan yang kurang baik,
mencari cara untuk menyelenggarakan
ketidakseimbangan yang berhubungan
pemeliharaannya. Padahal menurut
dengan ukuran, model,bentuk, dan umur
 8

pada suatu bangunan. Atau malfungsi efektif khususnya pada bangunan adalah
pada barang-barang elektronik dan lain- sebagai berikut :
lain.
- Pemeliharaan jelek, umur efektif
3. Kemunduran Ekonomis (Economic nampak lebih tua.
Obsolescence) - Pemeliharaan baik, umur efektif
Faktor-faktor luar yang nampak lebih muda
mempengaruhi seperti: Perubahan - Pemeliharaan normal, umur efektif
sosial, peraturan-peraturan pemerintah, sama dengan umur sebenarnya.
dan peraturan-peraturan lain yang
membatasi peruntukan dan lain-lain. KERANGKA KONSEP PENELITIAN

Kerangka Konsep
Langkah untuk menentukan kerusakan
fisik: Sebagai bentuk pengarahan asumsi dan
alur pikir, dijelaskan sebagai berikut :
- Tentukan terlebih dahulu umur/masa
manfaat bangunan
- Tentukan umur efektif bangunan
(effective age) berdasarkan kondisi
bangunan.
- Kondisi bangunan sangat
dipengaruhi pemeliharaannya. Gambar 3.1 Kerangka konsep

- Pemeliharaan yang jelek

menyebabkan kondisi bangunan
cepat jelek pula.
- Pemeliharaan yang baik
menyebabkan kondisi bangunan
tetap baik.
Jadi dapat dikatakan adanya
korelasi antara pemeliharaan dan umur
 9

Hipotesis Penelitian melihat bagaimana kondisi man,

materils, money (3M)
Berdasarkan teori maka hipotesis Lokasi dan Waktu Penelitian
yang dapat dikemukakan pada penelitian
Lokasi penelitian dilaksanakan di
ini adalah :
PT. Indomarco Prismatama Cabang
1. Diduga faktor penentuan kebijakan Jember Jl. Pierre Tendean No. 99 A.
perawatan pekerjaan berdasarkan Karangrejo, Sumbersari, Jember
fungsi dan kondisi dari man, dengan berkonsentrasi pada produk
materials, and money (3M). dagangnya yaitu outlet Indomaret.
2. Diduga pekerjaan perawatan yang
dikerjakan akan lebih efektif jika
dikerjakan oleh internal karena lebih
murah dari segi biaya.

METODOLOGI PENELITIAN

Jenis Studi Penelitian

1. Studi Kepustakaan

Adanya studi kepustakaan

dimaksudkan untuk mencari informasi
dan referensi tentang tahapan dan
Gambar 4.2. Titik Lokasi
pertimbangan dalam menentukan sebuah PT. Indomarco Prismatama
kebijakan perawatan gedung yang
Waktu penelitian dikalakukan pada
nantinya akan diambil
bulan Oktober 2014 sampai Januari
2. Studi Lapangan 2015.
Pada studi lapangan ini yang
dimaksudkan adalah terjun langsung di
lapangan dimana objek permasalahan
atau studi kasus terjadi. Dalam hal ini
 10

Teknik Pelaksanaan Penelitian. berbagai sumber seperti buku, jurnal

dan website sebagai dasar
penyusunan pertanyaan wawancara
ataupun daftar kuisioner.
2. Melakukan wawancara pada pada
karyawan yang ada dibidangnya
masing-masing pada perusahaan
tersebut, dan meminta data global
yang berupa penanganan komplain,
biaya perawatan, jumlah dan
kemampuan SDM, dan lain-lain.
3. Mengolah dan menganalisa data-data
yang didapatkan dari proses diatas,
guna menyimpulkan hasil
pengamatan dan lain-lain.
Pembahasan dalam hal ini bisa dilihat
pada Bab 5.
4. Membuat kesimpulan dan saran atas
apa yang dikaji dan diteliti

ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN

Organisasi Pemeliharaan Outlet

Indomaret.

Dalam pembagian kerja secara garis

besar pembagian departement dibagi
menjadi 2 bagian besar yaitu :

Proses Pengumpulan Data a) Bagian Administrasi : Bagian ini

1. Mengumpulkan data tentang mengurusi dan dan bertanggung
manajemen perawatan gedung dari jawab atas pekerjaan yang
 11

bersangkutan dengan administrasi Dengan diskripsi pekerjaan yang

atau biasa disebut backoffice. sama yang sama eksternal juga dapat
b) Bagian Operational : Bagian ini melaksanakan pekerjaan sebanyak 100
mengurusi masalah real yang %, sama dengan kemampuan tim
bersangkutan dengan pekerjaan internal.
lapangan. Termasuk bagian
- Perawatan AC dan Cooler
perawatan outlet.
Perawatan dilaksanakan oleh 2
Pelaksanaan Perawatan Outlet oleh
teknisi ac (Kab. Banyuwangi, Sebagian
Internal dan eksternal.
- Perawatan Gedung (Sipil). wil. Jember, Bondowoso) dan 2 teknisi
Perawatan dilaksankan oleh 4 ac (Kab. Situbondo, Sebagian wil.
pengawas sipil (Kab. Banyuwangi, Jember), serta 2 teknisi ac
Jember, Bondowoso) dan 3 pengawas (Kab.Probolinggo, Lumajang).
sipil (Kab.Probolinggo, Lumajang, Sedangkan eksternal dibagi dalam 2 hal
Situbondo), Sedangkan oleh eksternal sebagai berikut : AC Sewa : Indomaret
pekerjaan di percayakan pada 5 menggunakan jasa AC sewa untuk
kontraktor rekanan (eksternal). memenuhi kebutuhan pendinginnya.
Keseluruhan rekanan sipil bukan badan Jumlah yang outlet yang ditangani
usaha yang terdaftar (CV dan PT) tetapi adalah 73,70 % atau 241 outlet. Adapun
usaha perorangan. Dijabarkan dalam rekanan AC sewa adalah sebagai berikut
tabel sebagai berikut : 1) PT. Imexindo Inti Niaga sebanyak
134 Unit.
Tabel 5.3. Kemampuan Penanganan
Perawatan Sipil Tim Internal Outlet. 2) PT. Sthira Nusantarta sebanyak 107
Unit.
KP (Kemampuan Penanganan)
No. Deskripsi Pekerjaan
Mampu Tidak Mampu AC Sendiri (AC Regular) termasuk
1 Jalan Akses √ -
2 Dinding dan plafond tampak depan √ - Cooler : Indomaret mempunyai beberapa
3 Dinding dan plafond area penjualan √ - kontraktor rekanan untuk mengatasi AC
4 Gudang dan kamar mandi √ -
5 Atap dan talang √ - miliknya sendiri ( selanjutnya disebut
6 lain-lain √ -
(Sumber: Maintenance Dept. PT. Indomarco Prismatama
AC Regular) dan Cooler. Adapun
Cabang Jember). Rekanan yang membantu menangani
 12

tindakan perawatan AC dan Cooler 1. ± 78 % pekerjaan AC ringan

adalah 2. ± 0 % pekerjaan AC berat
1) CV. Alvin AC. 3. ± 75 % pekerjan Cooler
2) CV. Dermawan Teknik. 4. ± 0 % pekerjaan Cooler berat
3) CV. Cahaya Teknik. Perawatan Elektrikal
Adapun kemampuan penanganan
Perawatan elektrikal dilaksanakan
internal adalah sebagai berikut : oleh internal sebanyak 4 teknisi
Tabel 5.4. Kemampuan Penanganan elektrikal (Kab. Banyuwangi,
Bondowoso, sebagian wil. Jember), 1
Perawatan AC Tim Internal Outlet.
teknisi elektrikal (kab. sebagian wil.
KP (Kemampuan Penanganan) jember), 2 teknisi elektrikal
No. Deskripsi Pekerjaan
Mampu Tidak Mampu (kab.probolinggo, lumajang). Sedangkan
A. AC (Air Conditioner)
Ringan
1 Cleaning indoor & outdoor bulanan √ -
Tabel 5.5. Kemampuan Penanganan
2 Geser Indoor dan Outdoor - √ Perawatan Elektrikal Tim Internal Outlet.
3 Penambahan Freon dan oli komresore √ -
KP (Kemampuan Penanganan)
4 Check kondisi AC √ - No. Deskripsi Pekerjaan
Mampu Tidak Mampu
5 Inspeksi bulanan √ - A. Elektrikal
6 Swing AC rusak √ - Ringan
7 Kerusakan remot kontrol √ - 1 Konsleting listrik ringan (stopkontak terbakar dll ) √ -
8 AC indoor bocor √ - 2 Penggantian spare part electrikal √ -
3 Penambahan instalasi outlet (stopkontak baru dll) √ -
9 Perbaikan body luar - √
4 Inspeksi rutin √ -
Berat Berat
1 Ganti Unit AC - √ 1 Penambahan daya listrik toko - √
2 Ganti Spare part utama (ex: Compresore etc.) - √ 2 Reinstalasi listrik ( ganti instalasi baru) √ -
3 Ganti Pipa dan kabel AC - √ 3 Penggantian instalasi kabel (updating) √ -
4 Penggantian instalasi panel (updating) √ -
5 Updating sistem penerangan outlet √ -
B. Cooler (lemari pendingin) (Sumber: Maintenance Dept. PT. Indomarco Prismatama
Ringan
Cabang Jember).
1 Cleaning bulanan √ -
2 Penambahan Freon dan oli komresore √ -
3 Check kondisi cooler √ - Dari hasil pengamatan, tim elektrikal
4 Inspeksi bulanan √ -
5 Air cooler bocor √ - mampu menangani pekerjaannya
6 Kerusakan remot kontrol √ -
7 Ganti lampu cooler yang mati - √ sebesar :
8 Perbaikan body luar - √
Berat
1 Ganti Spare part utama (ex: Compresore etc.) - √ 1. ± 100 % pekerjaan elektrikal
2 Ganti Pipa evaporator dan kabel cooler - √
3 Ganti karet dan pintu cooler rusak - √ ringan
(Sumber: Maintenance Dept. PT. Indomarco Prismatama 2. ± 80 % pekerjaan elektrikal berat
Cabang Jember).
Sedangkan tim Perawatan
Dari hasil pengamatan, tim AC mampu elektrikal oleh pihak eksternal
menangani pekerjaannya sebesar :
 13

dikerjakan oleh 2 rekanan sebagai Perawatan Advertising oleh pihak

berikut: eksternal dikerjakan oleh rekanan yang
1. CV. Haryono Teknik sebagai berikut:
2. CV. Adi Satwo
1. CV. Izzanneon Advertising
Sama seperti pekerjaan AC tim
2. CV. Planet Advertising
eksternal ini tidak diberikan wilayah
Tidak ada pembagian wilayah untuk
perawatan khusus, penugasan
pekerjaan ini. Adapun pekerjaan yang
berdasarkan SPK yang dikeluarkan oleh
dikerjakan eksternal ini adalah sebagai
supervisor dibawah instruksi Manager
berikut :
Perawatan outlet Indomaret.
Tabel 5.8. Diskripsi Pekerjaan
Perawatan Advertising (signage). Perawatan Advertising Tim Eksternal
Outlet
Tabel 5.6. Kemampuan Penanganan
Perawatan Signage Tim Internal Outlet. No. Deskripsi Pekerjaan
A. ADVERTISING (Signage)
KP (Kemampuan Penanganan) Berat
No. Deskripsi Pekerjaan
Mampu Tidak Mampu 1 Ganti kerangka listplank
A. ADVERTISING (Signage) 2 Ganti & pengadaan neon box (Indomaret dan ATM)
Ringan 3 Relayout signage outlet
4 Penggantian spare part neonbox dan listplank
1 Pembersihan neon box dan listplank √ - (Sumber: Maintenance Dept. PT. Indomarco Prismatama
2 Cat ulang rangka besi neon box dan listplank √ - Cabang Jember).
3 Inspeksi rutin √ -
Berat Pelaporan Usulan Perawatan Outlet
1 Ganti kerangka listplank - √
2 Ganti & pengadaan neon box (Indomaret dan ATM) - √ Dijelaskan dalam gambar berikut :
3 Relayout signage outlet - √
4 Penggantian spare part neonbox dan listplank - √
(Sumber: Maintenance Dept. PT. Indomarco Prismatama
Cabang Jember).

Dari hasil pengamatan, tim signage

mampu menangani pekerjaannya
sebesar :
Gambar 5.7 Alur Penerimaan Usulan
1. ± 100 % pekerjaan signage
Perawatan Outlet Indomaret.
ringan
2. ± 0 % pekerjaan signage berat
 14

Hasil Pengerjaan Perawatan Outlet Indomaret mendirikan sebuah outlet

Indomaret. seluas 200 m2 dari sebidang tanah
kosong tahun 2010 dinilai tahun 2015.
Pemeliharaan jelek, umur bangunan
tampak seperti berumur 10 tahun. (umur
manfaat 40 tahun ).kemunduran fungsi
diperkirakan 5 %

Gambar 5.18 Grafik Komplain Maka perhitungan sebagai berikut :

Complain Oktober 2014 – Januari 2015
- Penyusutan fisik : 10/40 x 100 %
Dengan pengelolaan dan
= 25 %
pembagian kebijakan pemeliharaan yang
- Kemunduran fungsional : 5/100 x
dilakukan saat ini. Pekerjaan yang
(100%-25%) = 3.75 %
terselesaikan, paling rendah 52 % dan
- Jumlah penyusutan = 25 % +
paling tinggi adalah 89 %.
3.75 % = 28,75 %
Biaya Pemeliharaan Outlet
Dari contoh perhitungan tadi berarti, ketika
outlet tutup dan akan ditinggalkan maka
perawatan dilihat penyusutan adalah 28.75
% dari biaya perolehan, hal tersebut karena
perawatan jelek. Tetapi jika perawatan
bagus maka umur bangunan terlihat seperti

Gambar 5.19 Trend Biaya Perawatan Outlet umur sebenarnya (5 tahun), atau lebih
Oktober 2014 – Januari 2015. muda. Maka penyusutan yang dibebankan
Korelasi Pemeliharaan dengan Nilai Aset hanyalah sebesar 16,7 % hal ini juga
Outlet.
berimbas pada biaya perawatan bangunan
Perawatan aset sangat berpengaruh
outlet Indomaret (sipil) yang dikeluarkan
(berkorelasi) pada penyusutan nilai buku
oleh perusahaan. Hal tersebut juga berlaku
suatu aset, baik bangunan atau non pada AC, Cooler, Listik dan Advertising.
bangunan. Adapun contoh perhitungan
adalah sebagai berikut :
 15

KESIMPULAN DAN SARAN dengan menggunakan tukang harian,

dan kekurangan biaya dan spare part
Kesimpulan
bisa menggunakan permohonan uang
Berdasarkan hasil pengamatan maka
Advance atau UMD, sedangkan
kesimpulan yang dapat diambil dengan
kebijakan perawatan elektrikal, ac
melihat dan pertimbangan kondisi 3M
sewa dan advertising sudah tepat.
(man, materials, and money) adalah
terlihat dari kemampuan
sebagai berikut :
penanganannya yang hanya bisa
1. Pertimbangan dalam mengambil dikerjakan sesuai sistem yang sudah
keputusan penentuan kebijakan berjalan. Perawatan yang bagus dan
pemeliharaan bangunan gedung terorganisasi akan berpengaruh baik
adalah dengan memepertimbangkan pada nilai aset sarana prasarana,
faktor man, materials, and money karena nilai penyusutan (depresiasi)
(3M). akan lebih kecil dengan sendirinya
2. Kendala yang dihadapi dalam nilai buku menjadi tinggi dan
manajemen pemeliharaan gedung menguntungkan perusahaan.
beserta sarana prasarana adalah
kurangnya kemampuan SDM,
Saran
Keuangan, dan peralatan yang
Beberapa saran yang saya ajukan
memadai dalam pelaksanaaan
berdasarkan pengamatan yang sudah
pekerjaan.
dilakukan adalah sebagai berikut :
3. Kebijakan perawatan sipil, AC
regular dan cooler yang saat ini 1. Untuk perusahaan, saran yang bisa
dikerjakan campuran antara internal saya berikan adalah semaksimal
dan eksternal kurang tepat, terlihat mungkin dalam memberdayakan
dari hasil pengamatan bahwa internal jasa internalnya, karena pekerjaan
mampu melaksanakan pekerjaannya perawatan akan lebih mudah dan
sendiri, kendala personil yang cepat dikoordinasi, juga lebih cepat
terbatas dan uang kas yang relatif penanganan. Peningkatan
kecil seharusnya bisa disiasati
 16

kemampuan internal juga perlu Tim Penyusun. 2012. “Buku Pintar

Project Maintenance”.Indomaret.
diperhatikan.
Jember.
2. Untuk peneliti berikutnya, bisa
Sumarsih, Dra. 2015.“Manajemen
meneliti lebih dalam lagi tentang sumberdaya manusia (SDA)”.
penentu atau faktor lain yang (http://staff.uny.ac.id/ diakses tanggal
27 Maret 2015).
berpengaruh terhadap kebijakan
http://indomaret.co.id/, diakses tanggal
manajemen perawatan dalam studi 17 Januari 2015
kasus ini.
http://wsilfi.staff.gunadarma.ac.id/Down
loads/files/24248/1_Manajemen-
Daftar Pustaka SDM.pdf, diakses tanggal 8 Juni
2015.
Corder, Antony dan Kusnul Hadi. 1992.
Teknik Manajemen Pemeliharaan. , http://id.m.wikipedia.org/wiki/Indomaret
Jakarta: Erlangga . diakses tanggal 17 Januari 2015

Tim Penyusun. 2008. “Pedoman Tim Penyusun. 2012. “Std. Komponen

Pemeliharaan dan Perawatan Listrik 2012 TELCON”.Indomaret.
Bangunan Gedung”.Menteri Jember.
Pekerjaan Umum
No:24/PRT/M/2008. Jakarta. Usman ,K & Winandi, R. 2009. “Kajian
Manajeman Pemeliharaan Gedung
Supriyatna, Yatna. 2005. Estimasi Biaya (Building Maintenance) Di
Pemeliharaan Bangunan Gedung. Universitas Lampung”, Jurnal Sipil
Jurnal Teknik Sipil Vol 09 No 2, dan Perencanaan, Vol. 13 No. 2,
Agustus, 2011. Agustus, 2009.
http://jurnal.unikom.ac.id/ diakses
tanggal 13 Desember 2014). Tim Maintenance Indomaret Interview.
2015. “Interview of Indomaret
Rosalina. 2011.”Sistem Pemeliharaan Maintenance Departement”. Jember.
Gedung Ditinjau Dari Keandalan
Bangunan Gedung (Studi Kasus: A.A. Gde Agung Yana,
Gedung Susun Sederhana Sewa di 2013.”Manajemen Proyek
Kabupaten Cilacap). Tesis . Magister Konstruksi”. Unud, 2013.
Teknik Sipil. Universitas Sebelas (http://staff.unud.ac.id/~agungyana
Maret Surakarta. Surakarta. diakses tanggal 27 Maret 2015).

Labombang, Mastura.2008. Manajemen http://kejut.com /kbbimobile diakses 22

Pemeliharaan Fasilitas Dalam Januari 2015
Pengelolaan Gedung. Majalah Ilmiah
Mektek. (http://jurnal.untad.ac.id/,
diakses tanggal 13 Desember 2014).