STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN

TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG

Feasibility Study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci,

Tangerang

SKRIPSI

Disusun sebagai Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik

Pada Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik
Universitas Sebelas Maret
Surakarta

Disusun oleh :
MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI
I 0112098

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2017
 HALAMAN PERSETUJUAN

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN

TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG

Feasibility Study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci,

Tangerang

Disusun Oleh:

MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI

NIM. I0112098
Telah disetujui untuk dipertahankan di hadapan Tim Penguji Sidang Pendadaran
Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret

Persetujuan:

Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II

Fajar Sri Handayani, S.T,M.T Ir. Sugiyarto,M.T

NIP 19750922 199903 2 001 NIP 19551121 198702 1 002

ii
 HALAMAN PENGESAHAN

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN

TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG
FEASIBILITY STUDY INVESTEMENT OF TOWER 5 CONSTRUCTION
PROJECT AT KARAWACI, TANGERANG

Disusun Oleh:
MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI
I0112098

Telah dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran Program Studi

Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta pada :

Hari : Jumat
Tanggal : 13 Januari 2017

Tim Penguji
Nama/NIP Tanda Tangan

1. Fajar Sri Handayani, S.T, M.T

19750922 199903 2 001 ................................

2. Ir. Sugiyarto, M.T

19551121 198702 1 002 ................................

3. Ir. Sunarmasto, M.T

19560717 198703 1 003 ................................

4. Setiono, S.T, M.Sc

19720224 199702 1 001 ................................

Disahkan,
Tanggal : ………………………..
Kepala Program Studi Teknik Sipil
Fakultas Teknik UNS

Wibowo, ST, DEA

NIP. 196810071995021001

iii
 MOTTO

“Usaha adalah perjuangan yang tanpa batas, dan ukuran sukses hanya terletak
pada usaha, kemampuanmu dan rasa syukurmu”

iv
 PERSEMBAHAN
Skripsi ini dipersembahkan terkhusus untuk:
Tuhan Yang Maha Esa
Seluruh tahapan dan hambatan yang telah dilewati, hanya oleh karena Kuasa dan
Kehendak-Nya.

Keluarga
Terimakasih untuk bapak Herman, ibu Wagini, Adik Herdik , karena kalian saya
dapat melalui semua proses untuk menyelesaikan tanggung jawab hingga sampai
tahap ini, kasih saying yang tak pernah kalian tunjukan tapi begitu besar,
semangat, nasehat dan semua dukungan hingga dapat menjadikan saya mampu
menyelesaikan semuanya.
Terimakasih untuk Fajar Andika yang selalu memberikan semangat, nasehat dan
segala dukungannya agar cepat selesai dalam menyelesaikan semuanya.

Fajar Sri Handayani S.T, M.T, Ir. Sugiyarto, M.T serta Dosen-dosen
Teknik Sipil UNS.
Terimakasih atas segala bimbingan, dukungan, ilmu, pengajaran serta nasehat
yang telah diberikan.

Pejuang skripsi bersama

Terima kasih Hestu Prasetya atas segala semangat, dukungan, waktu dan
kesempatan yang ada dan telah menjadi teman diskusi bersama dalam
penyelesaian skripsi ini.

Sahabat Hao-Hao
Terima kasih untuk Aldy, Danan, Hestu, Josua, Bara, Bondan, Yudha, Yuda
Ibnu, Rian, Satria, Ester, Enjels, Elisabeth atas segala semangat, dukungan,
kesetiaan dan kekonyolan dalam setiap momen yang terjadi selama ini. Semoga
selalu menjadi sahabat yang saling mendukung saat sulit maupun senang
walaupun hanya untuk hao-hao saja.

Teman-teman Teknik Sipil 2012

Terimakasih atas pengalaman dan kebersamaan selama kuliah bersama. Semoga
kita mendapat cita-cita, dan kebahagiaan kita masing-masing

v
 ABSTRAK

Mega Astuti Kusuma Wardani. 2017. Studi Kelayakan Investasi Pembangunan

Tower 5 Karawaci, Tangerang Selatan. Program Studi Teknik Sipil Fakultas
Teknik Universitas Sebelas Maret.

Studi kelayakan terhadap investasi dari suatu pembangunan proyek dibutuhkan

untuk menganalisis tingkat kelayakan investasi proyek dengan jumlah nilai
investasi yang besar. Studi kelayakan diperlukan untuk mengetahui beberapa
kemungkinan yang terjadi terhadap suatu proyek dengan nilai investasi. Studi
kelayakan yang dilakukan meliputi analisis segi finansial pembangunan proyek.
Penelitian ini bertujuan untuk melakukan analisis kelayakan pada proyek
Pembangunan Tower 5 Karawaci, Tanggerang Selatan.

Penelitian ini dilakukan analisis finansial pembangunan proyek untuk mengetahui

tingkat kelayakan pada pembangunan proyek Tower 5 Karawaci, Tanggerang
Selatan . Kelayakan segi finansial berdasarkan aliran kas proyek dengan 4 jenis
parameter kelayakan investasi yaitu Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio
(BCR), Internal Rate of Return (IRR) dan analisis sensitivitas.Perubahan
parameter untuk analisis sensitivitas yaitu tingkat okupansi, tingkat suku bunga.

Hasil analisis kelayakan proyek dari segi finansial menunjukkan hasil tingkat
kelayakan dengan Net Present Value (NPV) sebesar Rp114.710.556.925, Benefit
Cost Ratio (BCR) sebesar 1,14, dan Internal Rate of Return (IRR) 17.06 % yang
lebih besar dari MARR 11,8% serta Break Even Point (BEP) terjadi pada 6 tahun
3 bulan.

Kata kunci : kelayakan, tower 5, finansial, NPV,BCR,IRR,BEP,sensitivitas

vi
 ABSTRACT

Mega Astuti Kusuma Wardani. 2017. Feasibility study Investement of Tower 5

Construction Project at Karawaci, Tanggerang Selatan. Civil Enginering,
Engineering Faculty, Sebelas Maret University.

Feasibility study on the investment of a construction project is needed to analyze

the feasibility of total value of investments. Feasibility study need to find several
several possibilities investment. The feasibility study was conducted on the
analysis financial aspects of development project. This research aims to analyzing
the feasibility of the Tower 5 Construction project of Karawaci, Tangerang
Selatan
This research consists of financial analysis construction project to determine the
feasibility of the project development Tower 5 Karawaci, Tangerang Selatan . In
terms of technical analysis feasibility based on cash flow with 4 different types of
investment feasibility parameters of the Net Present Value (NPV), Benefit Cost
Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) and sensitivity analyzes.
The results of the feasibility analysis of the project in terms of finance shows the
results of feasibility level with a Net Present Value (NPV) of Rp
Rp114.710.556.925, Benefit Cost Ratio (BCR) of 1.14, and Internal Rate of
Return (IRR) 17,06% greater than MARR 11.8% and Break Even Point (BEP)
occurred in 6 years and 3 months.

Keywords : feasibility, tower 5, financial, NPV,BCR,IRR,BEP, sensitivity

vii
 KATA PENGANTAR

Puji syukur penyusun panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan
rahmat-Nya sehingga penyusun dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan
judul ”Studi Kelayakan Invetasi Proyek Pembangunan Tower 5 Karawaci
Tangerang” dengan baik.

Dalam penyusunan tugas ini penyusun mendapat bantuan dari berbagai pihak,
untuk itu penyusun mengucapkan terima kasih kepada:

1. Fajar Sri Handayani ST., MT selaku Dosen Pembimbing I.

2. Ir. Sugiyarto, M.T. selaku Dosen Pembimbing II.
3. Bapak dan Ibu Dosen penguji pendadaran dan validasi.
4. Manajemen dan kontraktor Pembangunan Tower 5 Karawaci.
5. Semua pihak yang ikut membantu berpartisipasi.

Penulis menyadari adanya keterbatasan dan kekurangan pada skripsi ini, untuk itu
penulis mengharap adanya masukan yang membangun dari pembaca. Akhir kata
semoga skripsi ini bermanfaat bagi penulis dan pembaca umumnya.

Surakarta, Januari 2017

Penyusun

viii
 DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL............................................................................................. i
HALAMAN PERSETUJUAN .............................................................................. ii
HALAMAN PENGESAHAN .............................................................................. iii
MOTTO ................................................................................................................ iv
PERSEMBAHAN ................................................................................................. v
ABSTRAK ............................................................................................................ vi
ABSTRACT ............................................................................................................ vii
KATA PENGANTAR .......................................................................................... viii
DAFTAR ISI ......................................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ................................................................................................. xii
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................ xiii
DAFTAR LAMPIRAN ......................................................................................... xiv
DAFTAR NOTASI ............................................................................................... xv

BAB 1 PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang ............................................................................................. 1
1.2. Latar Belakang Proyek ................................................................................ 2
1.3. Rumusan Masalah ........................................................................................ 2
1.4. Batasan Masalah .......................................................................................... 3
1.5. Tujuan Penelitian ......................................................................................... 3
1.6. Manfaat Penelitian ....................................................................................... 3
1.7. Sistematika Penulisan .................................................................................. 4

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI

2.1. Tinjauan Pustaka ....................................................................................... 5
2.1.1. Pengertian Proyek ..................................................................................... 5
2.1.2. Pengertian Hotel ........................................................................................ 6
2.1.3. Apartemen ................................................................................................. 7

ix
2.1.4 Investasi..................................................................................................... 8
2.1.5. Aliran Kas Proyek (Cash Flow) ................................................................ 9
2.1.6. Pendapatan ................................................................................................ 10
2.1.7. Pengeluaran ............................................................................................... 11
2.1.8. Analisis Segi Finansial .............................................................................. 12
2.1.9. Perbandingan dengan Penelitian Terdahulu .............................................. 14
2.2. Dasar Teori ............................................................................................... 20

BAB 3 METODE PENELITIAN

3.1. Metode Penelitian...................................................................................... 24
3.2. Lokasi Penelitian ....................................................................................... 24
3.3. Sumber Data .............................................................................................. 25
3.4. Teknik Pengumpulan Data ........................................................................ 25
3.4.1. Data Primer ............................................................................................... 25
3.4.2. Data Sekunder ........................................................................................... 26

BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN

4.1. Gambaran Umum Proyek.......................................................................... 29
4.2. Analisis Fungsi Bangunan ........................................................................ 30
4.3. Analisis Finansial ...................................................................................... 33
4.3.1. Biaya Investasi .......................................................................................... 33
4.3.2. Pendapatan ................................................................................................ 33
4.3.2.1. Harga Sewa Kamar ................................................................................. 33
4.3.2.2. Penjualan Unit .......................................................................................... 34
4.3.2.3 Service Charger ........................................................................................ 39
4.3.2.4 Rekapitulasi Pendaptan ............................................................................. 40
4.3.3. Pengeluaran ............................................................................................... 42
4.3.3.1. Biaya Operasional .................................................................................... 42
4.3.3.2. Biaya Maintenance dan Replacement ...................................................... 44
4.3.3.3. Rekapitulasi Pengeluaran ......................................................................... 46
4.3.4 Analisis Aliran Kas ................................................................................... 47
4.4. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 50

x
4.4.1. Okupansi ................................................................................................... 51
4.4.2. Discount Rate ............................................................................................ 53

BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN

5.1. Kesimpulan .................................................................................................. 55
5.2. Saran ............................................................................................................ 55

PENUTUP ..............................................................................................................56
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................57

xi
 DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Rekapitulasi Penelitian Terdahulu............................................... 14

Tabel 4.1 Ruang Hotel …………………................................................. 30
Tabel 4.2 Unit Apartemen room ……………........................................... 30
Tabel 4.3 Unit Loft ……………............................................................... 31
Tabel 4.4 Unit Penth House ………….................................................... 32
Tabel 4.5 Biaya Investasi Tower 5 …………………………................... 33
Tabel 4.6 Rekapitulasi Pendapatan Unit Loft ……….............................. 37
Tabel 4.7 Rekapitulasi Pendapatan Apartemen room ................................ 38
Tabel 4.8 Rekapitulasi Pendapatan Penth House ………….................... 39
Tabel 4.9 Rekapitulasi Sewa Unit Tower 5 …………............................ 43
Tabel 4.10 Rekapitulasi Pendapatan Penjualan Unit Tower 5 ................... 43
Tabel 4.11 Rekapitulasi Pendapatan Sewa Unit Tower 5 ……….............. 44
Tabel 4.12 Gaji Building Management ....................................................... 45
Tabel 4.13 Biaya Air per Tahun.................................................................... 46
Tabel 4.14 Biaya Listrik per Tahun............................................................... 47
Tabel 4.15 Biaya Maintenance dan Replacement Unit Jual ........................ 48
Tabel 4.16 Biaya Maintenance dan Replacement Unit Sewa........................ 48
Tabel 4.17 Biaya Maintenance dan Replacement Total … ........................ 49
Tabel 4.18 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran.................................................. 49
Tabel 4.19 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Total ...................................... 50
Tabel 4.20 Bunga Deposito Bank di Indonesia…........................................ 51
Tabel 4.21 Komulatif Total Aliran Kas........................................................ 52
Tabel 4.22 Analisis Sensitivitas Unit Jual Terhadap NPV........................... 54
Tabel 4.23 Analisis Sensitivitas Unit Hotel Terhadap NPV...................... ...54
Tabel 4.24 Analisis Sensitivitas Discount Rate Terhadap NPV................... 55

xii
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Lokasi Penelitian ......................................................................... 24

Gambar 3.2 Diagram Alir Penelitian ............................................................... 27
Gambar 4.1 Grafik Analisis Break Even Point ............................................... 50
Gambar 4.2 Grafik Analisis Sensitivitas Okupansi Unit Jual Terhadap NPV. 52
Gambar 4.3 Grafik Analisis Sensitivitas Okupansi Hotel Terhadap NPV ...... 53
Gambar 4.4 Grafik Analisis Sensitivitas Discount rate Terhadap NPV ......... 54

xiii
 DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran A Data Proyek ......................................................................... A 1-9

Lampiran B Tabel dan Perhitungan Analisis .......................................... B 1-36
Lampiran C Dokumen Administrasi Skripsi ........................................... LC 1-17

xiv
 DAFTAR NOTASI

NPV Net Present Value

BCR Benefit Cost Ratio
IRR Internal Rate of Return
i Suku Bunga
BEP Break Even Point
PDAM Perusahaan Daerah Air Minum
PLN Perusahaan Listrik Negara
AC Air Condition
F Uang masa datang
P uang saat ini
n Periode
A Nilai Tahunan
Bt Manfaat (Benefit)
Ct Biaya (Cost)
t periode
I1 Suku Bunga Rendah
I2 Suku Bunga Tinggi
n1 Tahun dimana NPV bernilai ( - )
n2 Tahun dimana NPV bernilai ( + )
NPVn1 Nilai NPV be ( - )
NPVn2 Nilai NPV be ( +)
RAB Rencana anggaran biaya

xv