Apa Yang Patut Anda Tahu

Mengenai Pinjaman Rumah

– Soalan-soalan Penting Untuk
Anda Tanya Pada Bank Sebelum
Mengambil Pinjaman Rumah.

Apakah
yang anda
perlu tahu...
Apa yang patut anda tahu mengenai pinjaman rumah
– Soalan-soalan Penting Untuk Anda Tanya Pada
Bank Sebelum Mengambil Pinjaman Rumah.
PENGENALAN
Bagi kebanyakan orang, membeli rumah adalah pembelian yang
termahal dalam kehidupan mereka dan memerlukan pinjaman jangka
panjang untuk mencapainya.
Panduan ini menjelaskan mengenai pinjaman rumah bagi pembeli
rumah. Pinjaman rumah atau gadai janji ialah sejenis pinjaman
bertempoh, bercagarkan hartanah yang anda beli. Bank yang memberi
pinjaman memiliki hak caj yang pertama pada hartanah tersebut,
diikuti oleh Lembaga CPF jika simpanan CPF digunakan untuk
membayar pinjaman atau sebagai wang pendahuluan atau kedua-
duanya sekali.

MAKLUMAT ASAS
Perkara yang perlu diketahui:
• Sebagai panduan umum, bayaran ansuran bulanan bagi
pinjaman rumah anda dan hutang jangka panjang yang lain
seperti pinjaman kereta atau pembayaran sewa beli tidak
sepatutnya melebihi 35% dari gaji kasar bulanan anda
• Bersedia menghadapi masa kecemasan seperti kenaikan
kadar faedah ke atas pinjaman bertempoh1
• Periksa dahulu Had Pengeluaran CPF2 jika simpanan CPF
anda digunakan dalam pembelian tersebut
• Bank mengenakan caj faedah lewat bayar jika pembayaran
ansuran lewat
• Jika anda gagal membayar ansuran anda, bank boleh
meminta kembali pinjaman tersebut dan merampas harta
benda anda untuk dijual
• Bank boleh menjadikan anda muflis jika hasil penjualan
hartanah anda lebih rendah dari pinjaman yang belum lunas
dan jumlah faedah, dan anda tidak mampu membayar
bakinya
Hartanah yang dibenarkan untuk Pinjaman Rumah:
• Flat-flat HDB
• Hartanah privet yang sudah dibina
• Hartanah privet yang sedang dibina
Tempoh Pinjaman
Tempoh pinjaman dikenali sebagai tempoh pinjaman atau tempoh
pembayaran balik.
Pinjaman Rumah
Ia terbahagi kepada dua kategori:
• Pinjaman kadar tetap
• Pinjaman kadar berubah-ubah

1
Rujuk kepada Kertas MoneySENSE Worksheet mengenai “Membeli Rumah dan
Mengambil Pinjaman Rumah” di www.moneysense.gov.sg. Kertas kerja itu membantu
anda membuat taksiran kemampuan anda sebelum membeli rumah.
2
Rujuk ke lelaman Lembaga CPF (www.cpf.gov.sg) untuk memeriksa Had Pengeluaran
CPF anda. Apabila had sudah dicapai, anda perlu melunaskan ansuran pinjaman
sepenuhnya secara tunai.
Apa perbezaannya?

Pinjaman Kadar Tetap Pinjaman Kadar Terapung

atau Berubah-ubah

Kadar faedah tetap dan dijamin Kadar faedah tidak tetap tetapi
untuk beberapa tahun pertama. Ini boleh diubah oleh bank. Kadar
bererti jumlah ansuran bulanan berubah-ubah berdasarkan kepada
kadar rujukan yang ditetapkan oleh
bagi tempoh ini adalah tetap. (tidak bank.
ada pinjaman lagi bagi bulan
tersebut dalam tempoh itu dan Jika kadar rujukan naik, maka
kadar faedah pinjaman rumah
tempoh pinjaman tidak berubah). anda serta pembayaran
Pilihan ini adalah sesuai jika kadar bulanannya juga naik. Jika kadar
ru ju ka n tu run , ma ka k ad ar
faedahnya rendah semasa anda pinjaman rumah serta pembayaran
me nga mb il pi njaman rumah bulanan akan berubah.
tersebut atau membayar jumlah
ansuran dengan kadar tetap untuk
beberapa tahun awal kerana kadar
faedah adalah tetap, sekalipun
kadar faedah semasa turun atau
naik. Selepas tempoh kadar tetap,
kadar faedah menjadi berubah-
ubah. Pinjaman tersebut menjadi
seperti pinjaman kadar terapung.

Pemberitahuan3
a. Perubahan pada Kadar Faedah
Bank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya
30 hari) sebelum membuat perubahan pada kadar faedah
pinjaman rumah anda.
b. Perubahan pada Terma dan Syarat Pinjaman
Bank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya
30 hari) sebelum membuat perubahan pada terma dan
syarat perjanjian pinjaman anda.

Anda juga hendaklah memberitahu bank dan mendapatkan

keizinan bank jika anda ingin membuat perubahan pada
perjanjian pinjaman anda seperti membiayai pinjaman anda.
Tanya pada bank bagaimana untuk memberitahu bank jika
anda mahu membuat perubahan pada perjanjian.

Buat Perbandingan Tawaran

• Buat perbandingan di antara beberapa pakej pinjaman yang
paling sesuai dengan keadaan kewangan anda
• Jangan terpengaruh dan terburu-buru membuat keputusan
berdasarkan iklan atau tawaran hadiah
• Bandingkan ciri-ciri seperti:
- kadar faedah
- tempoh pinjaman dan yuran
- yuran pembatalan
- subsidi bank untuk yuran penaksiran, khidmat guaman
dan insurans kebakaran

3
Kod Amalan Perbankan Pelanggan, yang dikeluarkan oleh Persatuan Bank Singapura
(ABS), menghendaki bank memberikan notis sebelum melaksanakan sebarang perubahan
kepada terma dan syarat, kadar faedah, yuran dan caj.
 • Jika anda bercadang membuat pembiayaan, periksa kadar
faedah yang terkini selepas tamat tempoh wajib dan
bandingkan dengan kadar yang sedang anda bayar
• Maklumat mengenai pinjaman rumah di lelaman bank
mungkin bukan yang terkini. Bincangkan dengan bank anda
mengenai produk-produk mereka yang terkini

APA YANG PERLU ANDA TANYA PADA BANK

Setelah anda memahami perkara asas, berikut ialah beberapa soalan-
soalan penting yang perlu anda tanyakan pada bank sebelum membuat
keputusan pinjaman. Soalan-soalan ini mempunyai penjelasan yang
mudah faham dengan menjelaskan ciri-ciri lazim bagi pinjaman rumah.

KELAYAKAN
1a. Adakah saya layak untuk pinjaman rumah?
Lazimnya bank mempunyai syarat-syarat bagi peminjam.
Syarat-syarat kelayakan seperti:
• Gaji minimum
• Umur minimum dan maksimum
• Status kependudukan
Bank mungkin menetapkan jumlah pinjaman minimum. Ertinya
anda mesti mendapatkan pinjaman sekurang-kurangnya jumlah
tersebut.
1b. Adakah saya layak jika saya bekerja sendiri atau tidak
mempunyai pendapatan tetap?
Jawapannya bergantung kepada syarat yang ditetapkan bank.

KADAR FAEDAH
2a. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Tetap
Berapa lama kadar faedah akan kekal tetap? Adakah kadar
faedah seterusnya akan berdasarkan mana-mana kadar
rujukan? Jika ya, apakah kadar rujukan tersebut?
Untuk pinjaman kadar tetap, kadar faedah adalah tetap dan
dijamin dalam masa beberapa tahun pertama. Kadar faedah
seterusnya akan berubah-ubah dan biasanya bergantung
kepada kadar rujukan. (Lihat Soalan 3)
Kadar rujukan tersebut boleh:
• Ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank
atau
• Berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti
Singapore Interbank Offered Rate4 (SIBOR), Singapore
Swap Offered Rate5 (SOR) atau kadar faedah yang dibayar
oleh Lembaga CPF pada Akaun Biasa CPF

Tempoh kadar tetap boleh dianggap sebagai tempoh promosi

kerana kadar semasa tempoh ini umumnya lebih rendah dari
kadar berubah-ubah yang seterusnya.

4
SIBOR adalah kadar apabila bank membuat pinjaman di antara satu sama lain.
5
SOR ialah SIBOR campur kos pinjaman yang ditanggung oleh bank. SIBOR dan SOR
diterbitkan di akhbar Business Times.
2b. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Terapung Atau
Berubah-Ubah
Adakah kadar faedah tersebut berdasarkan mana-mana
kadar rujukan? Jika ya, apakah kadar rujukannya?
Seperti pinjaman kadar tetap, kadar faedah di bawah pinjaman
kadar terapung biasanya berdasarkan kadar rujukan.
Kadar rujukan tersebut boleh:
• ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank
atau
• berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti
SIBOR, SOR atau kadar faedah yang dibayar oleh Lembaga
CPF pada Akaun Biasa CPF
Lazimnya, kadar berubah-ubah bagi beberapa tahun pertama adalah
lebih rendah dari kadar berubah-ubah yang seterusnya. Kadar
berubah-ubah yang lebih rendah ini boleh dianggap sebagai kadar
promosi, dengan diskaun atau premium lebih rendah pada kadar
rujukan bagi beberapa tahun pertama pinjaman tersebut.

Contohnya:
Rajah 1

Pinjaman Kadar Kadar Kadar Tahun

Rumah faedah faedah faedah keempat
Kadar tahun tahun tahun dan
Terapung pertama kedua ketiga seterusnya

Pakej 1:
Dengan Kadar Kadar Kadar
Rujukan Rujukan Rujukan Kadar
diskaun pada
tolak tolak tolak Rujukan
kadar rujukan
3% 2% 1%

Pakej 2:
Kadar Kadar Kadar Kadar
Dengan
Rujukan Rujukan Rujukan Rujukan
premium pada
campur campur campur campur
kadar rujukan 1%
0.25 % 0.50 % 0.75 %

Sementara diskaun dan premium biasanya tidak boleh diubah, bank

mungkin boleh mengubah kadar rujukan pada bila-bila masa. Lihat
Soalan 3 untuk faktor-faktor yang menjejas kadar rujukan bagi
pinjaman anda.
2c. Bila bank mula mengenakan faedah pada pinjaman rumah?
Bank akan mula mengenakan faedah hanya dari tarikh pinjaman
rumah dikeluarkan. Mereka tidak akan mengenakan faedah
bermula dari mana-mana tarikh lain seperti tarikh surat tawaran.
Bank anda akan memberitahu bila pinjaman akan dikeluarkan
serta jumlah bayaran ansuran bulanan atau jumlah faedah
yang perlu anda bayar bermula bulan yang berikutnya.
KADAR RUJUKAN
3. Apakah faktor-faktor lain yang boleh menjejas kadar
rujukan pinjaman saya? Berapa kerap bank boleh
mengubah kadar rujukan selama tempoh pinjaman?
Adakah kadar rujukan hanya khusus untuk pinjaman ini?
Berapa lama notis yang perlu bank beri pada saya sebelum
perubahan pada kadar faedah bermula?
Kadar rujukan berbeza dari bank ke bank. Dalam sesebuah
bank, kadar rujukan boleh berbeza dari satu pakej ke pakej
yang lain.
Penunjuk kewangan yang boleh didapati secara umum yang
dijadikan ukur tara bagi kadar rujukan biasanya tidak ditentukan
oleh satu-satu bank. Contohnya, SIBOR dan SOR menggambarkan
keadaan pasaran, bukannya keputusan sesuatu bank.
Sesebuah bank boleh membuat kadar rujukan mereka sendiri
dengan mengambil kira beberapa faktor:
• keadaan pasaran semasa seperti kos perniagaan dan
pembiayaan bank pada masa pinjaman diambil
• butir-butir tertentu mengenai pinjaman seperti:
- struktur kadar faedah (seperti kadar tetap dan berubah-
ubah)
- tempoh pinjaman
- jenis hartanah
- status pembangunan hartanah (iaitu sama ada sudah
selasai atau dalam pembinaan)
- peratus pinjaman yang diperlukan
Untuk pinjaman dengan kadar rujukan yang ditentukan oleh bank,
bank biasanya boleh mengubah kadar rujukannya pada bila-bila
masa.
Di bawah Kod Amalan Perbankan Pelanggan, bank dikehendaki
memaklumkan kepada anda lebih awal (biasanya 30 hari) sebelum
membuat perubahan pada kadar rujukan. Namun, untuk pinjaman
di mana tarikh menentukan kadar faedah telah ditentukan lebih awal
dan dipersetujui bersama di antara bank dan pelanggan, seperti
pinjaman berdasarkan indeks pasaran seperti SIBOR, maka tempoh
notis pemberitahuan untuk mana-mana pertukaran kadar tidak
diwajibkan. Sekalipun begitu, bank perlu memberi penjelasan bagi
sebarang perubahan pada kadar.

KADAR FAEDAH BERKESAN

4. Apakah itu Kadar Faedah Berkesan (EIR 6) bagi seluruh
tempoh pinjaman?
EIR menunjukkan kos faedah yang dikira secara tahunan
yang anda perlu tanggung di sepanjang tempoh pinjaman.
Lebih rendah EIR, lebih rendah kos faedah di sepanjang
tempoh pinjaman.
EIR mungkin lebih tinggi dari kadar yang diiklankan untuk
pinjaman bagi tempoh tertentu, contohnya, pada 3 tahun
pertama kerana kadar yang diiklankan biasanya menunjukkan
faedah yang dikenakan untuk tempoh tertentu sahaja.
Sebagai contoh, anda mengambil pinjaman rumah selama 30
tahun sebanyak $500,000 dengan kadar faedah berikutnya
(kadar rujukan semasa ialah 5%):

6
Dalam istilah kewangan, EIR ialah kadar pulangan dalaman yang dikira berdasarkan
pelepasan pinjaman dan ansuran bulanan selama tempoh pinjaman.
 Kadar Faedah

Kadar Faedah Kadar Rujukan tolak 3% setiap tahun = 2% setahun

Tahun 1
Kadar Faedah
Tahun 2 Kadar Rujukan tolak 2% setiap tahun = 3% setahun
Kadar Faedah
Tahun 3 Kadar Rujukan tolak 1% setiap tahun = 4% setahun
Kadar Faedah
Tahun 4 dan Kadar Rujukan = 4% setahun
seterusnya

Andai kata faedah dikira berdasarkan jumlah berkurangan

setiap bulan dan tidak ada perubahan pada kadar rujukan,
maka EIR untuk tempoh 30 tahun ialah 4.62 % setahun. Jika
tiada perubahan pada jumlah pinjaman atau kadar rujukan,
anda akan membayar caj faedah sebanyak 4.62% setahun
selama 30 tahun.
EIR sebagai penyebut sepunya yang membolehkan anda
membandingkan pakej-pakej pinjaman dengan berbagai kadar
faedah dan tempoh pinjaman yang berbeza. Semasa anda
menganalisis pakej-pakej pinjaman, anda perlu membandingkan:
(a) Kadar faedah untuk tahun-tahun awal semasa kadar promosi
(iaitu biasanya diskaun pada kadar rujukan) yang dikenakan
oleh bank atau apabila kadar faedah telah ditetapkan
(b) EIR yang menunjukkan kos faedah di sepanjang tempoh
pinjaman. Anda boleh bertanyakan bank mengenai EIR
bagi pinjaman anda
Perkara yang perlu diambil perhatian mengenai EIR:
• Ia dikira berdasarkan kadar faedah semasa, pelepasan
pinjaman, dan ansuran bulanan di sepanjang tempoh
pinjaman
• Ia akan disemak jika terdapat perubahan kepada pinjaman
anda, termasuk perubahan pada kadar faedah. Oleh itu,
tanyakan kepada bank mengenai EIR yang terkini bagi baki
tempoh pinjaman anda apabila terdapat perubahan pada
pinjaman anda
• Bagi hartanah yang sedang dalam pembinaan, EIR tidak
boleh dipastikan di mana jangka masa pinjaman tidak boleh
ditentukan

PEMBAYARAN BALIK
5. Di bawah pelan ansuran bagi pinjaman rumah, adakah
faedah dikira berdasarkan jumlah berkurangan setiap
bulan, setiap tahun atau mengikut cara-cara lain?
Kegamaman faedah dikira untuk pinjaman ini berbanding
dengan yang dikira mengikut cara-cara lain?
Pembayaran balik pinjaman rumah biasanya dibuat mengikut
ansuran bulanan. Setiap ansuran mempunyai dua bahagian:
pembayaran pokok dan pembayaran faedah.
Ansuran tersebut bergantung kepada:
• pokok pinjaman
• tempoh pinjaman
• kadar faedah
• bagaimana faedah dikira
Dua cara pengiraan faedah ialah:
 • Berdasarkan jumlah berkurangan bulanan (jumlah di atas
baki bulanan) di mana:
- Jumlah pokok yang dibayar setiap bulan mengurangkan
baki jumlah pokok
- Faedah untuk bulan berikutnya dikira mengikut baki
pokok yang dikurangkan pada permulaan setiap bulan
-Kadar faedah yang dikenakan untuk bulan tersebut ialah
kos sebenar menggunakan pinjaman bagi bulan tersebut,
maka ia adalah kadar faedah yang berkesan bagi bulan
tersebut. Ini adalah berbeza dari kadar faedah yang
berkesan seperti di Soalan 4 yang menunjukkan kos
pinjaman di sepanjang tempoh pinjaman tersebut
• Berdasarkan jumlah berkurangan tahunan atau jumlah di
atas baki tahunan:
- Mengikut cara ini, pengiraan ansuran dan faedah dibuat
secara tahunan, walaupun pelanggan membuat
pembayaran secara bulanan
- Di bawah cara ini, EIR adalah lebih rendah dari kadar
yang diiklankan
Nota: Semakin kerap faedah dikira, semakin kurang jumlah
faedah yang dibayar dalam tempoh pinjaman. Ertinya jumlah
faedah yang perlu dibayar untuk pinjaman jumlah berkurangan
bulanan adalah lebih rendah dari jumlah faedah yang perlu
dibayar bagi pinjaman jumlah berkurangan tahunan.

6. Apakah ansuran yang perlu dibayar setiap bulan atau

setiap tahun? Berapa banyak untuk membayar jumlah
pokok? Bolehkah saya mendapat maklumat dokumen
pembayaran balik pinjaman untuk pinjaman ini?
Tanyakan bank mengenai maklumat utama (seperti yang
diringkaskan di rajah 2 di bawah) mengenai pinjaman rumah
yang sedang anda timbangkan. Ia dapat membantu anda
memahami berapa banyak perlu anda bayar serta faedah yang
perlu dibayar pada tahun-tahun awal – apabila anda menikmati
kadar promosi – dan di sepanjang tempoh pinjaman.

Rajah 2
Jumlah yang perlu Jumlah yang perlu
dibayar untuk 3 tahun dibayar untuk
Tahun Kadar faedah* Ansuran pertama* semasa
untuk tahun ini bulanan sepanjang tempoh
kadar promosi sedang
ditawarkan pinjaman

a) Jumlah faedah d) Jumlah faedah

1 Kadar Rujukan $ yang perlu dibayar yang perlu
tolak % dalam masa 3 dibayar di
tahun pertama: sepanjang
$ tempoh
pinjaman:
Kadar Rujukan $ b) Jumlah ansuran $
2 yang perlu dibayar
tolak %
dalam masa 3 e) Jumlah ansuran
tahun pertama: yang perlu
$ dibayar di
3* Kadar Rujukan $ sepanjang
tolak % c) Bagi setiap dolar tempoh
yang dibayar pinjaman:
semasa 3* tahun $
pertama, $0. f) Untuk setiap
Seterus- Kadar Rujukan (a/b) untuk dolar yang
$ membayar faedah dibayar setiap
nya
bulan di
sepanjang
tempoh
pinjaman,
$0. (d/e)
untuk membayar
faedah
*Nota: Rajah di atas mengandaikan kadar promosi (diskaun pada
kadar rujukan) ditawarkan untuk 3 tahun pertama, dan tidak ada
perubahan pada kadar rujukan dalam 3 tahun tersebut.
Rujuk kepada jadual pembayaran balik pinjaman (dipanggil juga
sebagai rajah pelunasan) untuk keterangan lanjut. Bank akan
menyediakan jadual yang sedemikian bagi pinjaman yang mereka
tawarkan secara bercetak atau di lelaman bank tersebut.
Jadual pembayaran balik akan menunjukkan:
(a) ansuran bulanan anda sepanjang tempoh pinjaman. Ini
akan membantu anda menilai kemampuan anda untuk
mengambil pinjaman tersebut. Sebagai panduan umum,
bayaran ansuran bulanan anda untuk pinjaman rumah dan
pinjaman jangka panjang yang lain tidak sepatutnya melebihi
35% dari gaji kasar bulanan anda
(b) berapa banyak dari bayaran ansuran bulanan adalah untuk
membayar jumlah pokok dan berapa banyak untuk
membayar faedah, dan jumlah faedah yang perlu dibayar
bagi keseluruhan tempoh pinjaman. Ansuran bulanan untuk
pinjaman dengan tempoh yang lama adalah lebih kecil dari
pinjaman dengan tempoh yang pendek. Tetapi, anda perlu
membayar lebih faedah bagi pinjaman yang bertempoh
lama atau jumlah pokok yang lebih besar
(c) Bila pinjaman akan dilunaskan. Jika anda menggunakan
CPF untuk membayar pinjaman rumah anda, adalah baik
melunaskan gadai janji anda sebelum usia keluar CPF
pada 55 tahun kerana sumbangan CPF akan berkurangan
selepas usia 55 tahun
Semasa menilai pakej pinjaman yang berbeza, selalu bandingkan
jadual pembayaran balik mereka. Periksa jumlah faedah yang perlu
dibayar untuk tahun-tahun awal semasa kadar promosi atau kadar
tetap ditawarkan, dan jumlah faedah yang perlu dibayar di sepanjang
tempoh pinjaman tersebut.
Jadual Pembayaran Balik:
• dikira berdasarkan kadar faedah semasa, tarikh yang
diandaikan apabila pinjaman dikeluarkan, baki yang belum
lunas dan tempoh pinjaman
• akan disemak jika terdapat perubahan pada pinjaman anda,
termasuk perubahan pada kadar faedah atau tempoh
pinjaman atau kedua-duanya sekali. Tanyakan bank
mengenai jadual pembayaran balik yang terkini setiap kali
jika terdapat perubahan pada pinjaman anda
Anda boleh berbincang dengan bank mengenai pilihan untuk
mengurangkan jumlah faedah yang perlu dibayar atau melunaskan
pinjaman lebih awal. Contohnya, anda boleh:
• mengurangkan tempoh pinjaman
• meninggikan pembayaran bulanan anda
• mengurangkan kuantum pinjaman dengan membayar lebih
awal sebahagian atau keseluruhan pinjaman
Sila rujuk ke Soalan 8 dan 10 mengenai apa yang perlu ditanya
untuk menyemak pembayaran bulanan anda dan membuat
pembayaran awal.
7. Adakah saya akan diberikan penyata akaun pinjaman
rumah saya?
Bank menyediakan penyata tahunan mengenai pinjaman rumah
anda yang mengandungi butir seperti berikut:
• caj faedah
• ansuran bulan yang sudah dibayar
• pra pembayaran yang telah dibuat
• jumlah faedah yang dibayar sepanjang tahun
Bank juga mungkin menyediakan penyata sementara jika
diminta, namun ada bank yang mengenakan bayaran untuk
khidmat tersebut.
8. Bolehkah saya mengubah jumlah pembayaran ansuran
bulanan semasa tempoh pinjaman? Perlukah saya
membayar apa-apa yuran atau caj? Apakah terma dan
syaratnya?
Sebahagian pakej pinjaman rumah memberikan anda
kelonggaran mengubah jumlah pembayaran ansuran bulanan
anda dalam tempoh pinjaman. Tetapi jangan terpengaruh
dengan sebab kelonggaran pembayarannya sahaja. Tanyakan
bank anda:
• jika terdapat apa-apa yuran atau caj
• berapa lama notis perlu diberi sebelum membuat perubahan
• jumlah minimum pembayaran yang diluluskan
Sekalipun fakta-fakta seperti ini terdapat di dalam perjanjian
pinjaman, adalah lebih baik jika anda tahu lebih awal.

SUBSIDI & CIRI-CIRI LAIN

9a. Apakah ciri-ciri utama yang lain mengenai pinjaman ini
dan adakah ia akan berubah?
Sebahagian pakej pinjaman rumah adalah lebih rumit jika anda
tidak menelitinya. Contohnya :
• Satu bahagian pinjaman dikenakan kadar faedah tetap
sementara satu bahagian yang lain dikenakan kadar
berubah-ubah
• Pinjaman dengan ofset: faedah yang diraih dari akaun
simpanan dengan bank akan digunakan untuk melunaskan
faedah yang perlu dibayar bagi pinjaman rumah
• Pinjaman di mana pembayaran bulanannya adalah
peratusan dari nilai hartanah
Baca risalah pemasaran bank dan terma dan syaratnya dengan
teliti supaya anda faham mengenai ciri-ciri khas tersebut. Ciri-
ciri tersebut boleh berubah sekali gus menghilangkan atau
mengurangkan tarikan pakej pinjaman tersebut seperti yang
ditawarkan.
Tanyakan jika bank mempunyai hak untuk mengubah ciri-ciri
tersebut dan apakah pilihan yang ada jika anda tidak mahukan
perubahan yang dicadangkan.
9b. Apakah nilai tambahan yang terdapat pada pinjaman ini?
Perlukah saya membayar semula nilai tambah tersebut
jika saya melunaskan pinjaman lebih awal atau membuat
pembiayaan?
Selain dari kadar yang menarik, pinjaman rumah mungkin
mempunyai nilai tambah yang lain, seperti:
• Subsidi yuran guaman
• Insurans kebakaran percuma
• Penaksiran percuma
 Perlu dimaklumkan bahawa anda mungkin perlu membayar
balik semula atau sebahagian dari nilai tambah tersebut jika
anda melunaskan keseluruhan pinjaman sebelum tempohnya
atau tempoh pra pembayarannya luput (lihat Soalan 10). Baca
terma dan syarat pinjaman dengan teliti bagi pinjaman yang
sedang anda timbangkan.
9c. Adakah lebih baik jika saya menggunakan khidmat firma
guaman atau syarikat insurans yang disarankan oleh bank,
sekalipun tidak ada tawaran subsidi?
Umumnya, anda mungkin meraih manfaat dengan membayar
caj yang lebih rendah jika anda menggunakan khidmat guaman
atau syarikat insurans yang disarankan oleh bank. Anda juga
boleh membandingkan yuran atau premium yang dikenakan
oleh syarikat guaman atau insurans yang lain sebelum membuat
keputusan.

PRA PEMBAYARAN
10. Berapa lama tempoh wajib dan apakah yuran pra
pembayarannya? Berapa lama notis yang perlu saya beri
jika saya mahu membayar sebahagian atau keseluruhan
pinjaman lebih awal?
Anda boleh membuat pembayaran pukal (atau pra pembayaran)
dalam masa tempoh pinjaman. Anda perlu memberitahu bank
lebih awal sebelum berbuat demikian.
Bank mungkin mengenakan denda atau yuran apabila anda:
• Membuat pra pembayaran tanpa memberi notis awal
• Melunaskan baki pinjaman secara penuh sebelum tarikh
tamat tempoh (biasanya disebut sebagai tempoh “lock-in”
atau tempoh pra pembayaran)
• Membuat pra pembayaran dalam tempoh “lock-in” yang
mengakibatkan jumlah pokok yang belum lunas jatuh lebih
rendah dari baki minimum yang ditetapkan
Periksa terma dan syarat pinjaman rumah tersebut atau periksa
dengan bank mengenai peraturan pra pembayarannya:
• Sebelum mengambil pinjaman
• Apabila anda mahu membuat pra pembayaran jika anda
sudah mengambil pinjaman

YURAN DAN CAJ

11. Apakah yuran dan caj pinjaman ini?
Yuran dan caj dikenakan untuk:
• Menguruskan permohonan pinjaman
• Tidak mengambil pinjaman selepas menerima tawaran
pinjaman
• Pembayaran lewat
• Mengubah tempoh pinjaman
• Mengubah ke pakej pinjaman yang lain dalam tempoh
pinjaman yang sedia ada
• Pra pembayaran sebahagian atau keseluruhan pinjaman
dalam tempoh “lock-in”
• Membuat pembiayaan (restructuring) pada pinjaman
 Tanyakan pada bank jadual yuran dan caj yang dikenakan
untuk pinjaman yang sedang anda timbangkan. Tanyakan
mengenai yuran yang perlu dibayar semasa tempoh “lock-in”
dan selepas “lock-in” supaya anda boleh menimbangkan
membuat pembiayaan selepas tempoh “lock-in” jika kadar
faedah menguntungkan anda.

DOKUMENTASI & TERMA DAN SYARAT

12. Apakah dokumentasi pinjaman yang akan diberikan
kepada saya?
Dokumen pinjaman yang akan diberikan oleh bank:
• Surat tawaran
• Terma dan syarat pinjaman rumah tersebut
• Lain-lain dokumen seperti jadual yuran dan caj
Mengenai dokumen pinjaman:
• Untuk mengelakkan salah faham, jangan bergantung hanya
pada perbincangan dengan staf bank. Dapatkan surat
bertulis jika boleh
• Selalu fahamkan bahagian tulisan berhuruf kecil berkenaan
dengan kadar faedah, yuran, terma dan syarat serta nilai
tambah (seperti subsidi guaman) mengenai pinjaman
tersebut
• Semak semua dokumen sebelum menurunkan tandatangan
• Tanyakan staf bank atau peguam anda untuk memberitahu
anda perenggan yang penting dalam perjanjian tersebut
supaya anda boleh menelitinya
• Minta penjelasan jika anda masih belum jelas mengenai
terma dan syaratnya. Ia boleh berkaitan dengan hak bank
untuk:
- Menghendaki peminjam membayar semua atau
sebahagian dari pinjaman yang belum lunas tanpa notis
awal atau keizinan yang diterima dari peminjam
- Menamatkan pinjaman tanpa notis awal atau keizinan
yang diterima dari peminjam
- debit mana-mana akaun simpanan atau deposit
peminjam dengan bank tersebut untuk melunaskan
jumlah yang belum lunas di bawah pinjaman rumah
tersebut
- Bergantung dengan perenggan “ditanggung bersama
dan berasingan” di dalam perjanjian pinjaman bagi
pinjaman rumah yang diambil oleh dua atau lebih
peminjam. Jika salah seorang peminjam meninggal
dunia, menghilangkan diri atau disahkan muflis sebelum
pinjaman dilunaskan, perenggan tersebut membenarkan
bank menuntut jumlah yang belum lunas dari peminjam
yang lain
- Mengambil langkah-langkah yang perlu jika nilai hartanah
menjadi kurang dari pinjaman yang belum lunas (keadaan
ini dipanggil “nilai negatif” atau “ekuiti negatif”)

13. Bagaimana jika terma dan syarat bertulis berbeza dari apa
yang telah dibincangkan atau diberikan?
Laporkan kepada bank jika anda mendapati sesuatu yang
meragukan berlaku.
14. Apa perlu saya lakukan jika saya prihatin terhadap
perubahan yang dicadangkan oleh bank berkenaan dengan
terma dan syarat pinjaman saya?

Pastikan anda faham kenapa perubahan tersebut dibuat.

Bincangkan dengan staf bank jika anda belum pasti bagaimana
perubahan itu boleh menjejas anda, atau jika anda tidak setuju
dengan perubahan tersebut. Lakukannya sebelum terma dan
syarat yang baru berkuatkuasa. Jika bank bersetuju dengan
beberapa kelainan pada terma dan syarat baru yang
dicadangkan, kelainan tersebut hendaklah dinyatakan secara
bertulis.

PEMBIAYAAN
15. Apa itu pembiayaan? Apakah prosedur dan kos jika saya
membuat pembiayaan pada pinjaman saya?
Pembiayaan ialah apabila anda bertukar kepada pinjaman
rumah yang baru sama ada dengan bank yang sama atau
peminjam yang lain. Namun, bertukar ke pinjaman yang baru
dengan kadar faedah lebih rendah dinamakan “re-pricing” atau
“conversion”.
Semak pinjaman rumah anda sekali dalam beberapa tahun
jika anda boleh mendapat tawaran yang lebih baik melalui
pembiayaan, selepas tempoh “lock-in”. Tanyakan bank anda
mengenai pilihan “re-pricing”, sebelum bertanya kepada bank
yang lain.
Sebelum pembiayaan, fikirkan adakah lebih baik jika:
• Kekal dengan pakej pinjaman yang sedia ada
• Bertukar ke pakej pinjaman yang berbeza dengan bank
anda yang sedia ada atau
• Mengambil pakej pinjaman yang dibiayai dengan bank yang
lain
Tanyakan bank anda jika:
• Anda akan dikenakan yuran kerana menamatkan pinjaman
yang sedia ada
• Anda boleh bertukar ke pinjaman yang lebih baik tawarannya
• Yuran yang dikenakan terhadap pertukaran tersebut
• Adakah terdapat tempoh “lock-in” bagi pinjaman yang baru?
Jika ada, apakah tempoh “lock-in” dan apakah cajnya
Tanyakan bank yang mana pakej pembiayaannya anda sedang
timbangkan, apakah keuntungan kepada anda dengan pakej
pembiayaan tersebut.
Bandingkan:
• Jadual pembayaran balik yang terkini bagi pakej pinjaman
anda yang sedia ada dengan pakej pembiayaan yang
sedang anda timbangkan serta periksa faedah yang perlu
dibayar
• Kadar yang diiklankan dan EIR bagi pakej pinjaman anda
yang sedia ada dengan pakej pinjaman yang dibiayai yang
sedang anda timbangkan
Jumlah ansuran, bayaran faedah dan EIR akan berubah jika
terdapat perubahan pada pinjaman anda.
 Sebelum bersetuju untuk membiayai atau menukar pakej
pinjaman:
• Baca terma dan syarat serta fahamkan apa yang ditawarkan
oleh pakej yang baru itu
• Periksa jika anda tertakluk kepada Had Penggunaan
Perumahan CPF apabila anda membiayai pinjaman anda
- Jika anda membiayai hartanah anda yang dibeli sebelum
September 2002, anda tertakluk kepada Penggunaan
Perumahan CPF pada tarikh surat tawaran dari bank
- Jika anda membiayai hartanah anda yang dibeli selepas
September 2002, anda tertakluk kepada Penggunaan
Perumahan CPF pada tarikh anda membeli hartanah tersebut

Kerap periksa lelaman Lembaga CPF untuk mendapatkan

yang terkini mengenai peraturan mengenai perumahan.

TIDAK MEMBUAT PEMBAYARAN

16. Apa akan terjadi jika saya tidak membayar ansuran bulanan
bagi pinjaman rumah saya?
Jika anda tidak membuat pembayaran ansuran bulanan, bank
boleh:
• Mengisytiharkan “an event of default” dan menarik semula
pinjaman tersebut
• Mengenakan anda kadar faedah yang lebih tinggi
• Mengeluarkan saman terhadap anda bagi pinjaman yang
belum lunas atau memulakan penamatan (atau kedua-dua
sekali) untuk menjual hartanah anda untuk mendapatkan
kembali baki pinjaman yang belum lunas dan faedah yang
belum dibayar. Bank juga boleh menyaman anda bagi
mana-mana baki yang belum dibayar jika hasil penjualan
hartanah tidak mencukupi untuk melunaskan pinjaman
anda
• Melakukan tindakan muflis terhadap anda
Untuk mengelakkan keadaan sedemikian, anda hendaklah:
• Jangan mengambil pakej pinjaman yang anda tidak mampu
• Hubungi bank segera jika anda menghadapi keadaan
kesulitan kewangan yang tidak dijangka (seperti kehilangan
pekerjaan) dan mendapati sukar untuk membayar ansuran
bulanan
• Jangan tunggu hingga anda tidak mampu membayar
pinjaman anda

Kini setelah anda tahu dengan lebih lanjut mengenai

selok-belok mengambil pinjaman rumah, gunakanlah
pengetahuan ini sebaiknya agar laluan anda untuk
memiliki rumah menjadi mudah!

Jun 2007