Pembuatan Sertifikat Tanah

Bulan April lalu, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
(ATR/BPN), Ferry Mursyidan Baldan, mengimbau masyarakat untuk mengurus sertifikat
tanah langsung ke Badan Pertanahan Nasional.

Imbauan ini ditujukan guna menghindarkan masyarakat dari pungutan liar (pungli) saat
mengurus sertifikat tanah.

Seluruh besaran biaya layanan pertanahan pun telah diatur dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015, tentang jenis Penerimaan Negara bukan pajak yang
berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Kasus penipuan dalam hal pengurusan sertifikat tanah hingga kini memang masih kerap
menimpa masyarakat. Terutama bagi mereka yang awam soal prosedur pemerintahan.

Seperti yang dialami seorang petani, yang mengaku dikenai biaya Rp1 juta untuk
sertifikasi tanah. Padahal, menurut Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) biayanya
hanya Rp50 ribu saja.

Mempelajari simulasinya

Untuk Anda yang baru saja membeli sebidang tanah dan hendak membuat sertifikat hak
miliknya, mempelajari cara hitung yang berlaku sangat dibutuhkan. Manfaatnya sudah
tentu, untuk terhindar dari praktik birokrasi yang menyengsarakan.

Namun sebelum memasuki tahap simulasi, ada baiknya Anda mengenal lebih dalam
tentang layanan yang dihadirkan Pemerintah untuk mengurus tanah. (Sumber:
duitpintar)

Merujuk dasar hukum PP No 13/2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan
Negara Bukan Pajak (PNBP) yang berlaku di BPN, berikut rinciannya:

1. Jenis Pelayanan (Pasal 1)

2. Pelayanan Survei, Pengukuran dan Pemetaan
3. Pelayanan Pemeriksaan Tanah
4. Pelayanan Konsolidasi Tanah Swadaya
5. Pelayanan Pertimbangan Teknis Pertanahan
6. Pelayanan Pendaftaran Tanah
7. Pelayanan Informasi Pertanahan
8. Pelayanan Lisensi
9. Pelayanan Pendidikan
10. Pelayanan Penetapan Tanah Objek Penguasaan Benda-Benda Tetap Milik Warga
Negara Belanda (P3MB)
11. Pelayanan dibidang pertanahan yang berasal dari kerjasama dengan pihak lain
12. Tarif Pelayanan

1
Pelayanan Pengukuran (Pasal 4 ayat 1)

1. Luas Tanah sampai 10 hektar, Tu = ( L / 500 × HSBKu ) + Rp100. 000,-

2. Luas Tanah di atas 10 hektar s/d 1.000 hektar, Tu = ( L / 4.000 × HSBKu ) + Rp14.
000.000,-
3. Luas Tanah di atas 1.000 hektar, Tu = ( L / 10.000 × HSBKu ) + Rp134.000.000,

Pelayanan Pemeriksaan Tanah (Pasal 7 ayat 1)

1. Tpa = ( L / 500 × HSBKpa ) + Rp350.000,-

2. Pelayanan Pendaftaran Tanah (Pasal 17 ayat 1 dan lampirannya)
3. Pendaftaran untuk pertama kali Rp50.000,-
4. Biaya Transportasi, Konsumsi dan Akomodasi (TKA – Pasal 20 ayat 2)
5. Biaya TKA, ditanggung sendiri oleh Pemohon
6. Biaya Sertifikasi Tanah

* Tu (tarif ukur), L (luas tanah), HSBku (harga satuan biaya khusus kegiatan
pengukuran), HSBKpa (Harga satuan Biaya Khusus Panitia Penilai A), HSBKpb (Harga
Satuan Biaya Khusus Panitia Penilai B).

Contoh perhitungan

Anda membeli sebidang tanah seluas 300 M2 di Jakarta Barat dengan harga jual Rp200
Juta. Sebagai perkiraan kasar Anda dalam menyiapkan dana, inilah simulasi hitungnya;

 Biaya pengukuran

Tu = (300/ 500 × Rp80.000) + Rp100.000 = Rp148.000,-

 Biaya pemeriksaan tanah

Tpa = (300/500 × Rp67.000) + Rp350.000 = Rp390.000,-

 Biaya pendaftaran tanah pertama kali Rp50 ribu.

Jumlah: Rp148.000 + Rp390.000 + Rp50.000 = Rp588.000. Nominal ini wajib disetor

langsung ke kantor BPN setempat (sesuai lokasi tanah berada).

 Biaya transport dan makan petugas pengukur sebesar Rp250 ribu, masuk ke
kantong pribadi petugas (contoh).
 BPHTB : NPOP – NPOPTKP = 5 % × NPOPKP

Rp200.000.000 – Rp60.000.000 = Rp140.000.000 × 5 % = Rp7.000.000. Jumlah ini disetor

langsung ke bank Pemerintah.

Catatan: BPHTB adalah biaya yang harus dilunasi sebelum sertifikat tanah diterbitkan.

Keterangan:

2
  HSBKu yang berlaku = Rp80.000,-
 HSBKpa yang berlaku = Rp67.000,-
 NPOPTKP khusus DKI Jakarta Rp60.000.000,-

Hasil dari simulasi di atas dapat menjadi perkiraan Anda ketika hendak mengurus
sertifikat tanah langsung ke BPN. Angka ini tentu bisa naik menjadi dua kali lipat, bila
Anda menggunakan jasa calo dalam pengurusannya.

Demi Indonesia bersih, alangkah baiknya prosedur ini dilakukan sendiri, bukan?

BIAYA PAJAK JUAL BELI RUMAH

Presiden Joko Widodo telah menetapkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun
2016 tentang tarif baru Pajak Penghasilan (PPh) final atas penghasilan dari pengalihan
hak atas tanah dan bangunan, dan perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan
bangunan beserta perubahannya.

Sederhananya, aturan ini menetapkan besaran pajak penghasilan dari hasil penjualan
rumah atau tanah yang lebih rendah dari aturan sebelumnya.

Menteri Agraria dan Tata Ruang (ATR) ekaligus Kepala Badan Pertanahan Nasional
(BPN) Sofyan Djalil menjelaskan, PP ini dibuat dalam rangka mendorong pertumbuhan
ekonomi Indonesia sebagai upaya percepatan pembangunan infrastruktur oleh
pemerintah untuk kepentingan umum.

"Jadi ceritanya adalah sekarang dengan adanya PP itu menjadi lebih mudah, terutama
untuk kepentingan umum," jelas dia ditemui detikFinance di Kantornya, Jumat
(16/9/2016).

Dalam Pasal 2 ayat 1a-c PP 34/2016 tertuang bahwa besar PPh final yang dikenakan turun
dari semula 5% menjadi hanya 2,5-0%, dengan rincian sebagai berikut:

1a. Untuk tanah/bangunan selain Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana, PPh
finalnya sebesar 2,5% dari nilai transaksi (jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan)

1b. Untuk tanah atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun
Sederhana, PPh finalnya sebesar 1% dari nilai transaksi (jumlah bruto nilai pengalihan
hak atas tanah dan/atau bangunan)

1c. Untuk tanah atau bangunan kepada pemerintah, BUMN dan BUMD yang mendapat
penugasan khusus dari pemerintah atau kepala daerah, PPh finalnya sebesar 0% atau
tidak dikenakan PPh.

3
"Kalau yang 2,5% adalah hak tanah bangunan rumah sederhana atau rumah susun,
berarti ke pengembang. Untuk yang 1%, ini artinya agen penjualan. Untuk yang 0%, kalau
misalnya itu digunakan oleh jalan tol, bandara, atau kepentingan umum tidak perlu
bayar," kata Sofyan.

Perlu diketahui, pajak penghasilan yang bersifat final artinya, bahwa setelah
pelunasannya, kewajiban pajak telah selesai dan penghasilan yang dikenakan pajak
penghasilan final tidak akan dikenakan pajak lagi di kemudian hari.

Kapan aturan ini berlaku?

Menurut ketentuannya, peraturan ini berlaku efektif 30 hari sejak tanggal

ditandatanganinya PP ini oleh Presiden Joko Widodo tanggal 8 Agustus 2016 lalu.
Dengan demikian peraturan ini telah berlaku efektif secara nasional sejak Jumat, 9
September 2016.

"Sudah berlaku efektif. Itu berlaku mulai 1 bulan setelah diundangkan tanggal 8
Agustus," tandas dia. (dna/dna)

Biaya-biaya yang Ada Dalam Proses Jual Beli

Rumah
Transaksi jual beli rumah tidak terlepas dari banyaknya biaya-biaya untuk mengurusnya.
Adapun, biaya-biaya tersebut ada yang resmi dibayarkan kepada negara atau
pemerintah daerah dan ada juga biaya untuk pejabat yang melaksanakan jual beli
tersebut, namun dapat dinegosiasikan. Biaya yang resmi dibayarkan tersebut seperti
PPh, BPHTB, PNBP, sedangkan biaya lainnya, seperti biaya untuk PPAT. Lalu apa saja
biaya-biaya yang harus dikeluarkan saat jual beli rumah? Berikut penjelasannya:

1. Pengecekan Sertifikat

Pengecekan Sertifikat via propertidata.com

Pengecekan sertifikat dilakukan sebelum transaksi jual beli rumah dilakukan, tujuannya
adalah untuk memastikan bahwa sertifikat tidak ada catatan sita, catatan blokir atau
catatan yang lainnya. Pengecekan sertifikat ini dilakukan di kantor pertanahan
setempat, dan biaya tergantung dari masing-masing kebijakan kantor tersebut, dan
biasanya biaya ini ditanggung oleh pembeli rumah, namun tentu hal ini sesuai dengan
kesepakatan antara penjual dan pembeli rumah. Untuk biaya pengecekan sertifikat ini
sendiri tergantung kebijakan kantor pertanahan setempat.

Baca Juga : Take Over Kredit: Hal-Hal yang mesti Anda Ketahui

4
2. Biaya Akta Jual Beli (AJB)

Pembuatan akta jual beli atau yang biasa disingkat (AJB) juga memerlukan dana.
Pembuat AJB adalah PPAT (Pejabat Pembuat akta tanah). Besarnya harga AJB (Akta jual
beli) di PPAT itu berbeda-beda pada tiap-tiap daerah, Namun harga AJB tersebut tidak
boleh lebih dari 1% dari harga transaksi yang tertera dalam Akta. Biaya AJB ini biasanya
ditanggung oleh kedua belah pihak baik penjual maupun pembeli rumah, hal tersebut
tentu harus sesuai dengan kesepakatan antara penjual dan pembeli rumah.

Kebanyakan PPAT menarik biaya 1% dari nilai transaksi, tetapi harga ini tidaklah kaku
sehingga klien bisa menawar harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT. Biaya akta
jual beli ini biasanya dibayarkan secara proporsional antara penjual dan pembeli.
Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak
sesuai kesepakatan para pihak.

3. Biaya Balik Nama

Balik nama sertifikat dilakukan di kantor pertanahan setempat. Proses balik nama
diajukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan membayar sejumlah biaya
sesuai dengan peraturan yang berlaku. Biasanya, biaya balik nama ini ditanggung oleh
pembeli.

4. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

Penerimaan Negara Bukan Pajak via slideplayer.info

5
PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan Peralihan Hak atau Balik Nama.
Besarnya PNBP ini 1 0/00 (satu per seribu/permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
tanah.

5. PPh (Pajak Penghasilan)

Besarnya PPh adalah 5% dari besarnya transaksi. PPh harus sudah dibayar sebelum AJB
(akta jual beli) ditandatangani. Adapun biaya PPH dilakukan di bank penerima
pembayaran transaksi jual beli rumah tersebut lalu kemudian di validasi di kantor pajak
setempat. Pajak penghasilan ini biasanya dibebankan kepada penjual, sekali lagi itu
tergantung kesepakatan antara penjual dan pembeli rumah.

6. BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)

Contoh Cara Pembayaran BPHTB via rumahminimalis.co

Biaya yang harus dikeluarkan berikutnya adalah Bea atas Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan atau yang biasa disingkat (BPHTB) dan Pajak penghasilan. Sedangkan besar
biaya yang harus dikeluarkan adalah sebesar 5% dari nilai jual objek pajak atau NJOP.
Pihak mengeluarkan biaya ini tentunya sesuai kesepakatan antara penjual dan pembeli
rumah. Selain itu, BPHTB ini harus sudah dilunasi sebelum akta jual beli (AJB). Sama
dengan PPh, BPHTB juga harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani.
BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-beli, melainkan juga terhadap
setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris,
pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya.

Pada transaksi jual-beli tanah atau rumah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah
orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu

6
pembeli. Sementara itu, untuk proses lainnya seperti pewarisan yang harus
membayarkan BPHTB adalah penerima waris. Jika ahli waris terdiri lebih dari satu
orang, cukup dicantumkan nama salah satu ahli waris saja dengan menambahkan CS di
akhir namanya. Dasar perhitungan BPHTB adalah nilai transaksi atau Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP) dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak
Kena Pajak (NPOPTKP), kemudian dikalikan 5%. Besarnya NJTKP berbeda untuk tiap
daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta besaran NPOPTKP adalah Rp80 juta.

Untuk proses perolehan selain jual beli seperti tukar-menukar, waris, hibah, yang
menjadi dasar perhitungan besarnya BPHTB adalah NJOP. Perhitungan besarnya BPHTB
adalah nilai transaksi atau NJOP atau mana yang lebih besar. Khusus untuk perolehan
hak secara waris terdapat pengurangan berupa NPOPTKP yang lebih besar, sesuai
dengan peraturan yang berlaku. Sebagai contoh besarnya NPOPTKP untuk DKI Jakarta
adalah Rp350 juta.

7. Biaya KPR

Berbeda halnya jika anda membeli rumah dengan cara tunai yang tidak akan
menimbulkan biaya seperti jika membayar dengan cara kredit atau KPR. Apabila
pendanaan yang Anda lakukan dengan cara KPR, akan timbul biaya tambahan seperti
biaya provisi, administrasi, dan lainnya yang besar biayanya berkisar 4 sampai 5% dari
total pinjaman (plafond) yang disetujui. Untuk biaya KPR sepenuhnya akan menjadi
tanggung jawab dari pihak pembeli.

8. Biaya Jasa Notaris

Kehadiran notaris dalam suatu kegiatan jual beli rumah dirasa mutlak adanya, karena
setiap perjanjian yang dimaksudkan untuk menggadaikan, memindahkan hak, atau
memberikan hak baru atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat dihadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta ini juga diperlukan ketika seseorang hendak
meminjam uang dengan melibatkan hak atas tanah sebagai tanggungannya.

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau yang lebih sering disebut notaris ini adalah
satu-satunya pejabat yang berwenang dalam menentukan keabsahan suatu proses jual
beli tanah ataupun rumah. Jadi kesimpulannya, peranan notaris dalam transaksi jual beli
tanah adalah hal yang diharuskan dan sangat penting, terutama untuk pihak pembeli.

Menurut pasal 51 UUJN, notaris memiliki beberapa tugas pokok, diantaranya:

 Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku

khusus (waarmerking);

 Membuat salinan dari asli surat dibawa tangan berupa salinan yang memuat
uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;

7
  Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya (legalisasi);
 Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
 Membuat akta yang berhubungan dengan pertanahan;
 Membuat akta risalah lelang;
 Membetulkan kesalahan tulis dan atau kesalahan ketik yang terdapat pada
minuta akta atau akta yang ditandatangani para penghadap akta asli yang
menyebutkan tanggal dan nomor BA pembetulan, dan salinan tersebut
dikirimkan ke para pihak.

Biaya jasa notaris biasanya mencakup beberapa klasifikasi biaya, seperti biaya cek
sertifikat, Biaya SK 59, Biaya validasi pajak, Biaya Akte Jual Beli (AJB), Biaya Balik Nama
(BBN), biaya SKHMT, serta biaya APHT yang diperkirakan nilai masing-masingnya
sebesar berikut ini:

 Biaya cek sertifikat: Rp100.000

 Biaya SK 59: Rp100.000
 Biaya validasi pajak: Rp200.000
 Biaya Akte Jual Beli (AJB): Rp2,4 juta
 Biaya Balik Nama (BBN): Rp750.000
 SKHMT (surat kuasa hak membebankan hak tanggungan): Rp250.000
 APHT: Rp1,2 juta

Biaya-biaya tersebut jika ditotal nilainya mencapai Rp5 juta, namun beberapa notaris
juga ada yang mematok harga di bawah atau di atas kisaran tersebut. Selain itu, ada
juga notaris yang memilih membebankan biaya jasanya dengan perhitungan sebesar
0,5-1% dari nilai transaksi. Biaya ini kebanyakan ditanggung oleh pihak pembeli, karena
pihak pembeli dirasa lebih berkepentingan. Meski begitu, biaya tersebut juga bisa
dibagi rata pembayarannya dengan pihak penjual sebesar 50-50.

Selain itu, jika persyaratan transaksi yang dibutuhkan belum terlunasi, seperti
pelunasan pajak rumah, air PAM, listrik dan iuran lainnya belum dibayarkan sampai
serah terima, maka seluruh iuran tersebut masih menjadi tanggung jawab pihak
penjual.

Percayakan Kepada PPAT Setempat

Demikianlah biaya biaya yang harus dikeluarkan dalam transaksi jual beli rumah. Untuk
mempermudah dalam proses mengurus semua biaya jual beli rumah di atas, sebaiknya
kepada pihak pembeli maupun penjual rumah sebaiknya menyerahkan semua
perhitungan dan prosesnya kepada PPAT setempat.