Nama : Sarah Gunawan

Kelas : 3 – 06

NPM : 2302170147

Prodi : D III Penilai

Akankah Permintaan Menjadi Cukup Kuat?

Pengembang dan investor di perumahan dan ritel mencari pertumbuhan penduduk, pembentukan
rumah tangga baru atau keduanya. Pengembang perumahan mungkin juga ingin melihat pertumbuhan
pada tipe rumah tangga tertentu (keluarga dengan anak-anak, lansia, lajang), tergantung pada produk
yang mereka pasarkan.

Analis pasar perumahan akan memperhitungkan permintaan untuk penggantian unit yang rusak atau
terbengkalai. Demikian pula, studi pasar komersial tidak akan menghitung bangunan kelas C benar-benar
kompetitif jika lokasi atau karakteristik fisik mereka tidak cocok untuk memperluas bisnis.

Dalam beberapa kasus, permintaan riil ada yang tidak dapat ditunjukkan atas dasar pertumbuhan
rumah tangga atau perolehan pendapatan. Lingkungan kota yang kurang terlayani - kelalaian yang
panjang oleh pengecer, tempat hiburan, atau restoran. Lingkungan yang sama mungkin memiliki apa yang
disebut pent-up demand. yaitu, kemampuan untuk mendukung konstruksi baru berdasarkan perbaikan
yang telah terjadi pada persediaan perumahan yang ada atau persediaan ritel.

Permintaan untuk ruang pusat perbelanjaan dapat eksis bahkan di area perdagangan yang tampaknya
jenuh. Dalam keadaan seperti itu, analis pasar dapat membantu untuk menemukan dukungan yang cukup
untuk pengembangan baru meskipun properti yang lama akan menderita sebagai hasilnya.

Capture Rates

Analis pasar melihat “tingkat penangkapan”, atau “tingkat penetrasi”, yang mencerminkan pangsa
pertumbuhan permintaan yang diproyeksikan harus ditarik oleh proyek untuk mengisi ruang yang dapat
disewa atau untuk menjual banyak atau rumah.

Untuk menentukan apakah capture rates yang diproyeksikan masuk akal atau berlebihan memerlukan
penilaian berdasarkan pengalaman. Tidak ada aturan yang keras dan cepat. Sebuah proyek yang dirancang
dengan baik di pasar yang dinamis. Sebaliknya, produk yang dilayani oleh sekelompok calon pelanggan
terpilih akan dalam keadaan terbaik, hanya menarik sebagian kecil permintaan, dan harus diberi tingkat
tangkapan yang lebih rendah.

Menentukan keseimbangan penawaran atau permintaan

Analis harus waspada terhadap tanda-tanda peringatan berikut dari ketidakseimbangan atau pasar
overbuilt:

 Tingkat kegiatan konstruksi yang secara dramatis melebihi permintaan baru, seperti yang ditunjukkan
oleh proyeksi rumah tangga atau pekerjaan.
 Meningkatkan tingkat lowongan kerja yang tidak dapat dijelaskan dengan pergerakan penyewa besar
tunggal
 Penyerapan bersih negatif, dengan lebih banyak ruang yang dikosongkan dari sewa baru yang
ditandatangani
 Mendorong harga sewa riil (disesuaikan dengan inflasi)

Tarif Absorbsi

Pengembang dan investor akan mencari perkiraan tingkat penyerapan analis yaitu tempat di mana
proyek yang diusulkan akan dapat menyewa atau menjual ruang. Bergantung pada tipe properti, tingkat
penyerapan dapat dinyatakan dengan cara-cara berikut:

 Jumlah apartemen yang akan disewakan atau jumlah rumah yang terjual setiap bulan
 Lamanya waktu yang diperlukan untuk menjual situs bangunan di sebuah taman industri
 Jumlah bulan hingga gedung kantor atau pusat perbelanjaan sepenuhnya disewa

Tingkat penyerapan merupakan input penting dalam model kelayakan finansial, menentukan berapa
lama investor harus memiliki properti sebelum mulai menghasilkan arus kas positif.. Preleasing (ruang
yang disewa sebelum konstruksi selesai) juga harus diperhitungkan dalam tingkat penyerapan.

Menghitung seberapa cepat proyek akan menyewakan atau menjual jauh lebih sulit di lokasi di mana
tidak ada konstruksi baru yang serupa yang terjadi dalam beberapa tahun. Front toko yang kurang diminati
(dengan konfigurasi ganjil atau jarak pandang yang berkurang) akan membutuhkan waktu lebih lama
untuk disewakan; pusat mungkin tidak 95 persen berkomitmen sampai setahun setelah pembukaan.