Proposal Teknis

Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan

Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

Bab
Tanggapan Terhadap
D KAK

D.1 PEMAHAMAN

D.1.1.Penataan Bangunan dan Lingkungan di Indonesia

Perkembangan suatu kota besar yang sekaligus berfungsi sebagai Ibukota dan
masyarakat penghuninya merupakan simbiosis yang saling terkait dan saling
mempengaruhi. Perubahan, perkembangan, dan pertumbuhan kota menuntut penyediaan
ruang, sarana dan prasarana baru sehingga sebagai implikasinya terjadi perubahan dan
pertumbuhan bangunan serta sarana dan prasarananya. Perkembangan tersebut harus
diupayakan diarahkan untuk dapat melayani kebutuhan maupun aktifitas dari masyarakat
kota. Pedoman sebagai landasan arah perkembangan suatu kawasan kota menjadi
penting karena pertumbuhan dan perkembangan kota mempunyai dimensi yang sangat
luas, kompleks, menyeluruh dan merupakan proses yang berkesinambungan.

Oleh karena itu, perencanaan tata bangunan dan lingkungan telah menjadi bagian yang
tidak terpisahkan di dalam sistem manajemen pembangunan perkotaan. Untuk
pemanfaatan ruang kota yang terkendali, rencana tata ruang harus diikuti dengan tata
bangunan karena ruang kota tidak dapat hanya berpedoman pada panduan yang sifatnya
dua dimensional tetapi memerlukan pula panduan wujud bangunan dan lingkungan yang
bersifat tiga dimensional.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) akan memberikan arahan arsitektural
pada rencana teknis bangunan yang dibangun pada kawasan tertentu. Dengan arahan
tersebut, konsultan perencana/arsitek akan mempunyai gambaran kebijaksanaan

PT. Belaputera Interplan D-1

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

pembangunan fisik yang menyangkut kepentingan umum sekaligus jatidiri kawasan yang
ingin dicapai, sehingga bangunan dan lingkungan yang dirancang akan dapat memberikan
kontribusi positif terhadap kawasan yang lebih luas.

Kegiatan Penataan Bangunan dan Lingkungan adalah kegiatan yang bertujuan

mengendalikan pemanfaatan ruang dan menciptakan lingkungan yang tertata,
berkelanjutan, berkualitas serta menambah vitalitas ekonomi dan kehidupan masyarakat.
Oleh karenanya penyusunan dokumen RTBL, selain sebagai pemenuhan aspek legal-
formal, yaitu sebagai produk pengaturan pemanfaatan ruang serta penataan bangunan
dan lingkungan pada kawasan terpilih, juga sebagai dokumen panduan/pengendali
pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan kawasan
terpilih supaya memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang
berkelanjutan meliputi: pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan,
peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan dan ruang
publik, perwujudan pelindungan lingkungan, serta peningkatan vitalitas ekonomi
lingkungan.

Selain hal tersebut RTBL mempunyai manfaat untuk mengarahkan jalannya

pembangunan sejak dini, mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna,
spesifik setempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, melengkapi
peraturan daerah tentang bangunan gedung, mewujudkan kesatuan karakter dan
meningkatkan kualitas bangunan gedung dan lingkungan/kawasan, mengendalikan
pertumbuhan fisik suatu lingkungan/ kawasan, menjamin implementasi pembangunan
agar sesuai dengan aspirasi dan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan
lingkungan/kawasan yang berkelanjutan, menjamin terpeliharanya hasil pembangunan
pascapelaksanaan, karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua hasil
pembangunan.

Konsep kota hijau (kota berkelanjutan) merupakan kota yang dibangun dengan tidak
mengorbankan aset kota, melainkan terus menerus memupuk semua kelompok aset
meliputi manusia, lingkungan terbangun, sumber daya alam, lingkungan dan kualitas
prasarana perkotaan. Kota hijau juga dapat dipahami sebagai kota yang ramah
lingkungan berdasarkan perencanaan dan perancangan kota yang berpihak pada prinsip-
prinsip pembangunan berkelanjutan, antara lain dengan memanfaatkan secara efektif dan

PT. Belaputera Interplan D-2

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

efisien sumber daya air dan energi, mengurangi limbah, menerapkan sistem transportasi
terpadu, menjamin kesehatan lingkungan, dan mensinergikan lingkungan alami dan
buatan.

RTBL adalah sebuah produk pengaturan yang disusun diharapkan dapat mensinergikan
seluruh perencanaan yang ada di suatu kawasan sehingga dapat mendukung dan
memberikan kontribusi terhadap terwujudnya kota hijau yang berkelanjutan.RTBL adalah
juga merupakan upaya konservasi kawasan berskala lingkungan dalam dokumen yang
disusun sesuai Pedoman RTBL (Permen PU No. 06/PRT/M/2007).

Penyusunan Dokumen RTBL dilaksanakan pada suatu kawasan/lingkungan bagian wilayah

kabupaten/kota, kawasan perkotaandan/atau perdesaan meliputi:
a. kawasan baru berkembang cepat;
b. kawasan terbangun;
c. kawasan dilestarikan;
d. kawasan rawan bencana;
e. kawasan gabungan atau campuran dari keempat jenis kawasan

Penyusunan Dokumen RTBL berdasarkan pola penataan bangunan dan lingkungan yang
ditetapkan pada kawasan perencanaan,meliputi:

1. Perbaikan kawasan, seperti penataan lingkungan permukiman kumuh/nelayan

(perbaikan kampung), perbaikan desa pusatpertumbuhan, perbaikan kawasan, serta
pelestarian kawasan;
2. Pengembangan kembali kawasan, seperti peremajaan kawasan, pengembangan
kawasan terpadu, revitalisasi kawasan, sertarehabilitasi dan rekonstruksi kawasan
pasca bencana;
3. Pembangunan baru kawasan, seperti pembangunan kawasan permukiman
(Kawasan Siap Bangun/Lingkungan Siap Bangun –Berdiri Sendiri), pembangunan
kawasan terpadu, pembangunan desa agropolitan, pembangunan kawasan terpilih
pusat pertumbuhan desa (KTP2D), pembangunan kawasan perbatasan, dan
pembangunan kawasan pengendalian ketat (high-control zone);
4. Pelestarian/pelindungan kawasan, seperti pengendalian kawasan pelestarian,
revitalisasi kawasan, serta pengendalian kawasan rawan bencana.

PT. Belaputera Interplan D-3

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

D.1.2 Konsep Dasar Penataan Bangunan dan Lingkungan

Tata bangunan telah menjadi salah satu isu pokok dalam permasalahan perwujudan kota
secara kualitas fungsional, visual dan lingkungan, serta menjadi pangkal dari
permasalahan pelaksanaan teknis manajemen pembangunan perkotaan di tingkat
kawasan atau lingkungan kota-kota sekarang. Kebutuhan pengendalian ruang secara
teknis ini tidak hanya terjadi di kota-kota besar yang memiliki tingkat pertumbuhan cepat
dan memerlukan segera peremajaan, juga terjadi pada kota-kota sedang dan kecil hingga
kawasan-kawasan transisi yang pada umumnya secara teknis memiliki fokus utama
masalah optimalisasi pemanfaatan dan mengendalikan ruang tiga dimensi.

Disatu sisi, terutama atas pertimbangan makin tingginya harga tanah di perkotaan,
optimalisasi pemanfaatan lahan untuk pembangunan perumahan dan permukiman
menjadi suatu hal yang tak terelakkan. Di sisi lain, potensi masyarakat yang kurang
mampu untuk memliki rumah pribadi cenderung makin menurun. Di perkotaan banyak
diantara masyarakat tinggal di kawasan padat, meskipun berkondisi kumuh dan kurang
sehat. Agar tetap dekat dengan lokasi tempat bekerja (yang umumnya di pusat kota) tak
jarang mereka cukup tinggal di rumah sewa dengan kondisi permukiman seperti tersebut
diatas. Untuk itu diperlukan pengendalian dalam penyediaan cadangan tanah yang dapat
dikelola dalam perkembangan kota sebagai jaminan akan ketersediaan tanah baru diatas
tanah lama dengan tidak melakukan penggusuran. Penyediaan tanah baru diatas tanah
yang ada dapat menjadi sebuah terobosan dalam menyediakan ruang baru yang lebih
sehat dan memiliki ruang interaksi antara sesama penghuni pada kawasan perkotaan
yang notabennya tidak ada.

Suatu kota yang baik harus merupakan satu kesatuan sistem organisasi yang mampu
mengakomodasi kegiatan-kegaitan sosial, ekonomi, budaya, memiliki citra fisik maupun
non fisik yang kuat, keindahan visual serta terencana dan terancang secara terpadu.
Untuk meningkatkan pemanfaatan ruang kota yang terkendali, suatu produk tata ruang
kota harus dilengkapi dengan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungannya. Hal tersebut
sebagai bagian dari pemenuhan terhadap Persyaratan Tata Bangunan seperti tersirat
dalam Undang – Undang No. 28 Tahuan 2002 tentang Bangunan Gedung (pasal 9).

Dalam operasionalnya, pembangunan perkotaan diperlukan suatu panduan wujud

bangunan dan lingkungan serta pengendalian pembangunan setelah perencanaan tata

PT. Belaputera Interplan D-4

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

ruang kota dan sebelumnya kegiatan pembangunan di perkotaan mencapai tahap

perancangan serta pelaksanaan konstruksi fisik.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) sepadan dengan Panduan Rancang Kota
(urban design guidelines). Rencana tata bangunan dan lingkungan (RTBL) tidak saja
diperlukan bagi kawasan-kawasan yang memiliki tingkat pertumbuhan yang cepat tetapi
dapat juga diterapkan bagi suatu kawasan yang belum terbangun atau yang memerlukan
peremajaan kota, yaitu dengan menghadirkan suatu fungsi baru sehingga dapat menarik
perhatian masyarakat kota yang berkegiatan di kawasan tersebut dan tidak hanya
terkonsentrasi pada satu kawasan saja. Tentu saja kawasan tersebut memerlukan
pengaturan dan pengendalian secara khusus agar tercapai kondisi kota yang lebih baik,
yaitu kota memerlukan satu kesatuan sistem ogranisasi, baik bersifat sosial, visual
maupun fisik yang terancang secara terpadu. Oleh karena itu, kota tidak hanya sekedar
direncanakan tetapi lebih dari itu kota harus dirancang.

Kegiatan Penataan Bangunan dan Lingkungan adalah kegiatan yang bertujuan

mengendalikan pemanfaatan ruang dan menciptakan lingkungan yang tertata,
berkelanjutan, berkualitas serta menambah vitalitas ekonomi dan kehidupan masyarakat.
Oleh karenanya penyusunan dokumen RTBL, selain sebagai pemenuhan aspek legal-
formal, yaitu sebagai produk pengaturan pemanfaatan ruang serta penataan bangunan
dan lingkungan pada kawasan terpilih, juga sebagai dokumen panduan/pengendali
pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan kawasan
terpilih supaya memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang
berkelanjutan meliputi: pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan,
peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan dan ruang
publik, perwujudan pelindungan lingkungan, serta peningkatan vitalitas ekonomi
lingkungan.

Selain hal tersebut RTBL mempunyai manfaat untuk mengarahkan jalannya

pembangunan sejak dini, mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna,
spesifik setempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, melengkapi
peraturan daerah tentang bangunan gedung, mewujudkan kesatuan karakter dan
meningkatkan kualitas bangunan gedung dan lingkungan/kawasan, mengendalikan
pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan, menjamin implementasi pembangunan

PT. Belaputera Interplan D-5

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

agar sesuai dengan aspirasi dan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan

lingkungan/kawasan yang berkelanjutan, menjamin terpeliharanya hasil pembangunan
pasca pelaksanaan, karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua hasil
pembangunan.

Penyusunan RTBL dilaksanakan pada suatu kawasan/lingkungan bagian wilayah

kabupaten/kota, kawasan perkotaan dan/atau perdesaan meliputi:
a. kawasan baru berkembang cepat;
b. kawasan terbangun;
c. kawasan dilestarikan;
d. kawasan rawan bencana;
e. kawasan gabungan atau campuran dari keempat jenis kawasan diatas.

Penyusunan RTBL berdasarkan pola penataan bangunan dan lingkungan yang ditetapkan
pada kawasan perencanaan, meliputi:
a. perbaikan kawasan, seperti penataan lingkungan permukiman kumuh/nelayan
(perbaikan kampung), perbaikan desa pusat pertumbuhan, perbaikan kawasan,
serta pelestarian kawasan;
b. pengembangan kembali kawasan, seperti peremajaan kawasan, pengembangan
kawasan terpadu, revitalisasi kawasan, serta rehabilitasi dan rekonstruksi kawasan
pascabencana;
c. pembangunan baru kawasan, seperti pembangunan kawasan permukiman
(Kawasan Siap Bangun/Lingkungan Siap Bangun - Berdiri Sendiri), pembangunan
kawasan terpadu, pembangunan desa agropolitan, pembangunan kawasan terpilih
pusat pertumbuhan desa (KTP2D), pembangunan kawasan perbatasan, dan
pembangunan kawasan pengendalian ketat(high-control zone);
d. pelestarian/pelindungan kawasan, seperti pengendalian kawasan pelestarian,
revitalisasi kawasan, serta pengendalian kawasan rawan bencana.

D.1.3 KONSEP RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)

Dalam pelaksanaan, sesuai kompleksitas permasalahan kawasannya,RTBL juga dapat

berupa:
a. rencana aksi/kegiatan komunitas (community-action plan/CAP),
b. rencana penataan lingkungan (neighbourhood-developmentplan/NDP),

PT. Belaputera Interplan D-6

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

c. panduan rancang kota (urban-design guidelines/UDGL).

Seluruh rencana, rancangan, aturan, dan mekanisme dalam penyusunanDokumen RTBL

harus merujuk pada pranata pembangunan yang lebih tinggi, baik pada lingkup kawasan,
kota, maupun wilayah.Kedudukan RTBL dalam pengendalian bangunan gedung dan
lingkungansebagaimana digambarkan dalam Gambar D.1.

Gambar D.1
Kedudukan RTBL dalam Pengendalian Bangunan Gedung dan Lingkungan

D.1.4 Kriteria Penyusunan Komponen Dasar Perancangan

Kriteria Penetapan Isi dari Visi Pembangunan:

1. Spesifik mengacu pada konteks setempat;

2. Memiliki spirit untuk membentuk/memperkuat karakter dan identitas suatu
tempat;
3. Memperkuat/memperjelas struktur ruang lingkungan/kawasandalam konteks
makro;

PT. Belaputera Interplan D-7

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

4. Realistis dan rasional: penetapan visi yang memungkinkan dicapai pada kurun
waktu penataan dan secara rasional memungkinkan untuk dicapai berdasarkan
konteks dan potensi yang ada;
5. Kinerja dan sasaran terukur;
6. Mempertimbangkan berbagai sumber daya dukung lingkungan;
7. Memperhatikan kepentingan masyarakat pengguna/masyarakat lokal.

Kriteria Penyusunan Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan

Lingkungan:

1. Merupakan perwujudan realistis dari Visi Pembangunan.

2. Merupakan sintesa dari identifikasi permasalahan, potensi dan prospek kawasan
perencanaan yang dilakukan pada tahap analisis.
3. Membentuk/memperkuat karakter dan identitas suatu tempat.
4. Memperhatikan keterkaitan makro dengan struktur ruang kota,dan keterkaitan
mikro dengan lingkungan eksisting sekitarnya.
5. Mengintegrasikan seluruh elemen rancang lingkungan.

Kriteria Penyusunan Konsep Komponen PerancanganKawasan

Secara sistematis, konsep harus mencakup gagasan yangkomprehensif dan terintegrasi

terhadap komponen-komponenperancangan kawasan, yang meliputi kriteria:

1. Struktur peruntukan lahan;

2. Intensitas pemanfaatan lahan;
3. Tata bangunan;
4. Sistem sirkulasi dan jalur penghubung;
5. Sistem ruang terbuka dan tata hijau;
6. Tata kualitas lingkungan;
7. Sistem prasarana dan utilitas lingkungan;
8. Pelestarian bangunan dan lingkungan.

PT. Belaputera Interplan D-8

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

Kriteria Penetapan Blok-blok Pengembangan Kawasan dan Program

Penanganan

Penetapan atau pun pembagian blok pengembangan dapat didasarkan pada:

i. Secara fungsional
(1) Kesamaan fungsi, karakter eksisting atau pun karakter yang ingin diciptakan;
(2) Kesamaan dan potensi pengembangan;
(3) Kebutuhan pemilahan dan organisasi pekerjaan serta strategi
pengembangannya.
ii. Secara fisik
(1) Morfologi blok;
(2) Pola/pattern blok;
(3) Kemudahan implementasi dan prioritas strategi.
iii. Dari sisi lingkungan (daya dukung dan kelestarian ekologilingkungan)
(1) Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan, dan perwujudan sistem
ekologis yang berkelanjutan;
(2) Peningkatan kualitas kehidupan ruang publik melalui penyediaan lingkungan
yang aman, nyaman, sehat danmenarik serta berwawasan ekologis.
iv. Dari sisi pemangku kepentingan:
Tercapainya keseimbangan berbagai kepentingan yang ada antar para pelaku.

D.1.5 Program Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

A. Substansi Produk RTBL
a) Substansi/materi pokok RTBL harus memuat 5 (lima) materi pokok penataan,
yaitu :
a. Program Bangunan dan Lingkungan;
b. Rencana Umum & Panduan Rancangan;
c. Rencana Investasi;
d. Ketentuan Pengendalian Rencana;
e. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan.

PT. Belaputera Interplan D-9

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

b) Cakupan Kawasan Penataan

Dokumen RTBL dilaksanakan pada suatu kawasan/ lingkungan bagian
wilayah kabupaten/kota, baik kawasan perkotaan maupun perdesaan
meliputi:
a. kawasan baru berkembang cepat;
b. kawasan terbangun;
c. kawasan historis yang dilestarikan;
d. kawasan rawan bencana;
e. kawasan gabungan atau campuran dari keempat jenis kawasan pada
butir (a), (b), (c) dan/atau (d) di atas.
c) Jenis Penataan meliputi :
a. Perbaikan kawasan,
b. Pengembangan kembali kawasan,
c. Pembangunan kawasan baru,
d. Pelestarian/pelindungan kawasan
d) Rencana Umum Tata Bangunan & Lingkungan
Rencana Umum tata bangunan dan lingkungan memuat rencana peruntukan
lahan makro dan mikro, rencana perpetakan, rencana tapak, rencana sistem
pergerakan, rencana aksesibilitas lingkungan, rencana prasarana dan sarana
lingkungan, rencana wujud visual bangunan, dan ruang terbuka hijau.
e) Batasan Area Penataan
Kawasan perencanaan mencakup suatu lingkungan/kawasan yang luasnya 5-
60 hektar (Ha), dengan ketentuan sbb :
a. Kota metropolitan dengan luas minimal 5 Ha.
b. Kota besar/sedang dengan luas 15-60 Ha.
c. Kota kecil/desa dengan luas 30-60 Ha.
Disamping itu penentuan batas dan luasan kawasan perencanaan
berdasarkan satu atau kombinasi butir-butir di bawah ini:
a. Administratif,
b. Non-administratif, (traditional cultural-spatialunits),
d. Kesatuan karakter tematis,
e. Kawasan campuran,

PT. Belaputera Interplan D - 10

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

f. Jenis kawasan tertentu.

f) Konsep Dasar Penataan
Konsep dasar Penataan Bangunan dan Lingkungan adalah :
a. Mengarahkan penyusunan visi dan karakter perancangan.
b. Mengendalikan suatu intervensi desain lingkungan sehingga
berdampak baik, terarah dan terukur terhadap suatu kawasan yang
direncanakan.
c. Mengintegrasikan desain elemen-elemen kota yang berpengaruh pada
suatu perencanaan kawasan.
d. Mengarahkan indikasi program dan desain penataan yang tepat pada
tiap subbagian kawasan yang direncanakan.
g) Prinsip Penataan Struktur Ruang & Peruntukannya
Prinsip-prinsip Penataan Struktur Ruang & Peruntukannya di pilah menjadi :
a. Dari sisi Fungsional meliputi penataan:
• Keragaman tata guna yang seimbang, saling menunjang
(compatible) dan terintegrasi
• Pola distribusi jenis peruntukan yang mendorong terciptanya
interaksi aktivitas
• Pengaturan pengelolaan area peruntukan penetapan distribusi
persentase jenis peruntukan lahan mikro yang akan dikelola
dan dikendalikan oleh pemerintah daerah, di antaranya Ruang
Terbuka Hijau, Daerah Milik Jalan (Damija), dan fasilitas
umum.
• Pengaturan kepadatan pengembangan kawasan
b. Dari sisi Fisik, meliputi:
• Estetika, karakter, dan citra kawasan
• Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada pejalan
kaki serta aktivitas yang diwadahi
c. Dari sisi Lingkungan, meliputi:
• Keseimbangan kawasan perencanaan dengan Penciptaan
karakter lingkungan yang tanggap dan integral dengan
karakter peruntukan eksisting lingkungan sekitar;

PT. Belaputera Interplan D - 11

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

• Keseimbangan peruntukan lahan dengan daya dukung

lingkungan. Kelestarian ekologis kawasan dengan Penetapan
peruntukan lahan yang tanggap terhadap topografi dan
kepentingan kelestarian lingkungan dengan meminimalkan
penyebaran area terbangun dan perkerasan serta beradaptasi
dengan tatanan kontur yang ada.
h) Pemrograman Bangunan & Lingkungan
a. Prinsip pemrograman dari setiap materi Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan harus mempertimbangkan aspek: Deskriptif, Substantif,
Normatif, dan kuantitatif.
b. Penyusunan program bangunan dan lingkungan dilakukan melalui
analisis kawasan dan wilayah perencanaan termasuk mengenai
pengendalian dampak lingkungan, dan analisis pengembangan
pembangunan berbasis peran masyarakat, yang menghasilkan
konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan.
c. Penjabaran lebih lanjut dari perencanaan dan peruntukan lahan, yang
memuat jenis, jumlah, besaran, dan luasan bangunan gedung, serta
kebutuhan ruang terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas sosial,
prasarana aksesibilitas, sarana pencahayaan, dan sarana penyehatan
lingkungan, baik berupa penataan prasarana dan sarana yang sudah
ada maupun baru.
i) Komponen Rancangan/Desain Kawasan, meliputi :
a. Peruntukan Lahan;
b. Intensitas Pemanfaatan Lahan;
c. Tata Bangunan;
d. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung;
e. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau;
f. Tata Kualitas Lingkungan, meliputi: TataIdentitas Lingkungan dan
Tata Orientasi Lingkungan;
g. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan;
h. Pelestarian Bangunan dan Lingkungan.

PT. Belaputera Interplan D - 12

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

j) Komponen Penataan Bangunan & Lingkungan adalah :

a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
c. Koefisien Daerah Hijau (KDH)
d. Koefisien Tapak Besmen (KTB)
e. Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan
f. Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan (TDR=Transfer of
Development Right) Pengalihan ini terdiri atas:
• Hak Pembangunan Bawah Tanah
• Hak Pembangunan Layang (Air Right Development)
k) Panduan Rancangan Kawasan (Desain Detail Kawasan)
Bersifat melengkapi dan menjelaskan secara lebih rinci rencana umum yang
telah ditetapkan sebelumnya, meliputi ketentuan dasar implementasi
rancangan dan prinsip-prinsip pengembangan rancangan kawasan. Metoda
yang dipakai adalah melakukan segmentasi kawasan menjadi lebih detail,
bahkan dianjurkan sampai kepada penataan tiap blok perencanaan.
l) Panduan Rencana Investasi Kawasan
a. Rencana investasi disusun berdasarkan dokumen RTBL yang
memperhitungkan kebutuhan nyata para pemangku kepentingan
dalam proses pengendalian investasi dan pembiayaan dalam
penataan lingkungan/kawasan.
b. Rencana ini merupakan rujukan bagi para pemangku kepentingan
untuk menghitung kelayakan investasi dan pembiayaan suatu
penataan atau pun menghitung tolok ukur keberhasilan investasi,
sehingga tercapai kesinambungan pentahapan pelaksanaan
pembangunan.
c. Rencana Investasi merupakan arahan program bangunan dan
lingkungan yang memuat program investasi jangka pendek (1-5
tahun), jangka menengah (5-20 tahun) dan jangka panjang (minimal
20 tahun sampai waktu tertentu), yang disertai estimasi biaya
investasi, baik penataan bangunan lama maupun rencana

PT. Belaputera Interplan D - 13

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

pembangunan baru dan pengembangannya serta pola

pendanaannya.
d. Rencana ini menjadi alat mobilisasi dana investasi masing-masing
pemangku kepentingan dalam pengendalian pelaksanaan sesuai
dengan kapasitas dan perannya dalam suatu sistem wilayah yang
disepakati bersama, sehingga dapat tercapai kerja sama untuk
mengurangi berbagai konflik kepentingan dalam investasi/
pembiayaan.
e. Rencana investasi juga mengatur upaya percepatan penyediaan dan
peningkatan kualitas pelayanan prasarana/sarana dari suatu
lingkungan /kawasan.
m) Program dan Rencana Pengendalian
Program dan Rencana Pengendalian merupakan langkah-langkah strategis
agar desain kawasan sesuai dengan yang diinginkan, yaitu terdiri dari
a. Rencana Pengendalian administratif
b. Rencana pola insentif/disintensif atau bonus
c. Rencana pengalihan intensitas pembangunan
d. Kebijakan-kebijakan lain terkait dengan situasi aktualnya.
n) Arahan Pengendalian Pelaksanaan Pembangunan. Arahan Pengendalian
Pelaksanaan ini memuat antara lain :
a. Arahan materi teknis untuk penyusunan Peraturan Daerah
b. Arahan yang bersifat “performance-based”
c. Arahan manajemen pelaksanaan pembangunan.
B. Substansi Pendukung
Dokumen RTBL berfungsi sebagai dokumen pengendali pembangunan dalam
penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan untuk suatu lingkungan/kawasan
tertentu supaya memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang
berkelanjutan meliputi:
a. Pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan;
b. Peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan dan
ruang publik;
c. Perwujudan pelindungan lingkungan, serta;

PT. Belaputera Interplan D - 14

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

d. Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.

Produk Rencana Penataan Bangunan dan Lingkungan berupa :

a. Rencana aksi/kegiatan komunitas (community-action plan/CAP),
b. Rencana penataan lingkungan (neighbourhood-development plan/NDP),
c. Panduan rancang kota (urban-design guidelines/UDGL).

Seluruh rencana, rancangan, aturan, dan mekanisme dalam penyusunan Dokumen RTBL
harus merujuk pada pranata pembangunan yang lebih tinggi, baik pada lingkup kawasan,
kota, maupun wilayah.

PT. Belaputera Interplan D - 15

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

C. Pemahaman Keterkaitan RTBL Dengan PP No.36 / 2005 Tentang

Peraturan Pelakssanaan UU No.28 / 2002 Tentang Bangunan Dan
Gedung
PER-MEN PU 06/2007 TTG PANDUAN UMUM RTBL

PT. Belaputera Interplan D - 16

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

PER-MEN PU 06/2007 TTG PANDUAN UMUM RTBL

PT. Belaputera Interplan D - 17

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

D. Ketentuan Substantif dan Administratif/Prosedural

Ketentuan substantif adalah semua ketentuan yang tersurat (dan tersirat), sedangkan
ketentuan administratif adalah pola proses adminstrasi penataan atau pola prosedur
birokrasi sesuai yang berlaku di wilayah Kabupaten/Kota terkait.

Pada prinsipnya, proses penataan bangunan dan lingkungan harus berazaskan kebenaran
substansial terlebih dahulu, agar dapat menjamin persyaratan Keselamatan, Kesehatan,
Kenyamanan dan Kemudahan. Apabila kebenaran substansial sudah ditetapkan sesuai
kondisi fisik/spasial, kondisi normatif dan kondisi fungsionalnya, baru dapat di susun atau
ditetapkan proses administratif/proseduralnya.

Dengan demikian, perkara penataan substansi penataan bangunan dan lingkungan akan
di dukung atau dipercepat dengan proses administrasi/prosedur birokrasi, dan bukan
sebaliknya yaitu proses administrasi menghambat penataan fisik/spasial yang pada
umumnya bergerak lebih cepat perkembangannya. Peningkatan kualitas kehidupan ruang
public melalui penyediaan lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan menarik serta
berwawasan ekologis.

D.1.6 Dasar Hukum Pelaksanaan RTBL

Dasar hukum dari pelaksanaan kegiatan ini adalah

1. UU No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang merupakan landasan penting
bagidasar dan arahan dalam penyusunan RDTR Kawasan Perkotaan terutama
yang berkaitan dengan istilah penataan ruang, asas penataan ruang, wewenang
pemerintah daerah kabupaten dalam penyelenggaraan dan pelaksanaan tata

PT. Belaputera Interplan D - 18

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

ruang,produk tata ruang dan hirarkinya, serta batasan, skala dan cakupan
penataan ruangpada kawasan perkotaan.

Pasal 6

Penataan ruang diselenggarakandengan memperhatikan:

• kondisi fisik wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesiayang

rentan terhadap bencana;
• potensi sumber daya alam, sumber daya manusia,dan sumber daya
buatan, kondisi ekonomi, sosial, budaya, politik, hukum,pertahanan
keamanan, lingkungan hidup, serta ilmu pengetahuan dan teknologi
sebagai satu kesatuan; dan
• geostrategi, geopolitik, dan geoekonomi.

Pasal 14

Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan rencana umum tata

ruang dan rencana rinci tata ruang. Rencana umum tata ruang berhierarki
terdiri atas:

• Rencana tata ruang wilayah nasional;

• Rencana tata ruang wilayah provinsi; dan
• Rencana tata ruang wilayah kabupaten dan rencana tata ruang
wilayah kota.

Sedangkan rencana rinci tata ruang terdiri atas:

• Rencana tata ruang pulau/kepulauan dan rencana tata ruang

kawasan strategis Nasional;
• Rencana tata ruang kawasan strategis Provinsi; dan
• Rencana detail tata ruang Kabupaten/Kota dan rencana tata ruang
kawasan strategis Kabupaten/Kota.

Pasal 17

Rencana struktur ruang meliputi rencana sistem pusat permukiman dan

rencana sistem jaringan prasarana.

PT. Belaputera Interplan D - 19

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

Rencana pola ruang meliputi peruntukan kawasan lindung dan kawasan

budidaya yang mana peruntukan kawasan lindung dan budidaya ini
meliputi peruntukan ruang untuk kegiatan pelestarian lingkungan, sosial,
budaya, ekonomi, pertahanan dan keamanan.

Pasal 41

Penataan ruang di Kawasan Perkotaan diselenggarakan pada Kawasan

Perkotaan yang merupakan bagian wilayah kabupaten dan kawasan yang
secara fungsional berciri perkotaan yang mencakup 2 (dua) atau lebih
wilayah Kabupaten/Kota pada satu atau lebih wilayah Provinsi.

Terkait dengan penyusunan RTBL ini, maka penyusunan RTBL tersebut

merupakan bagian dari penataan ruang Kawasan Perkotaan yang
merupakan bagian wilayah kabupaten.

UU No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang juga tidak melupakan arti
pentingnya peran serta masyarakat dalam penataan ruang. UU yang
disusun dalam masa reformasi dengan semangat Good Governance ini
mengisyaratkan bahwa penyelenggaraan penataan ruang dilakukan oleh
pemerintah dengan melibatkan masyarakat. Peran serta masyarakat
tersebut dapat dilakukan melalui:

1. Partisipasi dalam penyusunan rencana tata ruang;

2. Partisipasi dalam pemanfaatan ruang; dan
3. Partisipasi dalam pengendalian pemanfaatan ruang.

2. Undang-Undang Republik Indonesia No. 23 Tahun 1997 tentang Lingkungan

Hidup;
Kegiatan perencanaan kawasan perkotaan dipandang perlu melaksanakan
pengelolaan lingkungan hidup untuk melestarikan dan mengembangkan
kemampuan lingkungan hidup yang serasi, selaras, dan seimbang guna
menunjang terlaksananya pembangunan berkelanjutan yang berwawasan
lingkungan hidup.

PT. Belaputera Interplan D - 20

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

Pasal 1

1) Lingkungan hidupadalah kesatuan ruang dengan semua benda,

daya,keadaan, dan makhluk hidup, termasuk manusia dan perilakunya, yang
mempengaruhi kelangsungan perikehidupan dan kesejahteraan manusia serta
makhluk lain;

2) Pengelolaan lingkungan hidupadalah upaya terpadu untuk melestarikan fungsi

lingkungan hidup yang meliputi kebijaksanaan penataan, pemanfaatan,
pengembangan, pemeliharaan, pemulihan, pengawasan, dan pengendalian
lingkungan hidup;

3) Pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan hidup adalah upaya

sadar dan terencana, yang memadukan lingkungan hidup, termasuk sumber
daya, ke dalam proses pembangunan untuk menjamin kemampuan,
kesejahteraan, dan mutu hidup generasi masa kini dan generasi masa depan;

4) Ekosistem adalah tatanan unsur lingkungan hidup yang merupakan kesatuan

utuh menyeluruh dan saling mempengaruhi dalam membentuk
keseimbangan,stabilitas, dan produktivitas lingkungan hidup;

3. Undang-undang RI No. 28 Tahun 2002, tentang Bangunan Gedung;

Pasal 3
Pengaturan bangunan gedung bertujuan untuk:

a. Mewujudkan bangunan gedung yang fungsional dan sesuai dengan tata

bangunan gedung yang serasi dan selaras dengan lingkungannya;
b. Mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang menjamin
keandalan teknis bangunan gedung dari segi keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, dan kemudahan;
c. Mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan gedung.

Pasal 9

(1) Persyaratan tata bangunan meliputi persyaratan peruntukan dan intensitas

bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan
pengendalian dampak lingkungan.

PT. Belaputera Interplan D - 21

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

(2) Persyaratan tata bangunan ditetapkan lebih lanjut dalam rencana tata
bangunan dan lingkungan oleh Pemerintah Daerah.

(3) Ketentuan mengenai tata cara penyusunan rencana tata bangunan dan
lingkungan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

(4) Intensitas Bangunan Gedung.

Pasal 10

(1) Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung dengan persyaratan

peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak bebas bangunan gedung
yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.

(2) Pemerintah Daerah wajib menyediakan dan memberikan informasi secara

terbuka tentang persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung
bagi masyarakat yang memerlukannya.

Pasal 11

(1) Persyaratan peruntukan lokasi intensitas bangunan gedung dilaksanakan

berdasarkan ketentuan tentang tata ruang.

(2) Bangunan gedung yang dibangun di atas, dan/atau di bawah tanah, air,
dan/atau prasarana dan sarana umum tidak boleh mengganggu
keseimbangan lingkungan, fungsi lindung kawasan, dan/atau fungsi
prasarana dan sarana umum yang bersangkutan.

(3) Ketentuan mengenai pembangunan bangunan gedung diatur lebih lanjut

dengan Peraturan Pemerintah.

Pasal 12
(1) Persyaratan kepadatan dan ketinggian bangunan meliputi koefisien dasar
bangunan, koefisien lantai bangunan, dan ketinggian bangunan sesuai
dengan ketentuan yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan.
(2) Persyaratan jumlah lantai maksimum bangunan gedung atau bagian
bangunan gedung yang dibangun di bawah permukaan tanah harus
mempertimbangkan keamanan, kesehatan, dan daya dukung lingkungan yang
dipersyaratkan.

PT. Belaputera Interplan D - 22

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

(3) Bangunan gedung tidak boleh melebihi ketentuan maksimum kepadatan dan
ketinggian yang ditetapkan pada lokasi yang bersangkutan.
(4) Ketentuan mengenai tata cara perhitungan dan penetapan kepadatan dan
ketinggian sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) diatur lebih lanjut dengan
Peraturan Pemerintah.
Pasal 13
(1) Persyaratan jarak bebas bangunan gedung meliputi:
a. garis sempadan bangunan gedung dengan as jalan, tepi sungai, tepi
pantai, jalan kereta api, dan/atau jaringan tegangan tinggi;
b. jarak antara bangunan gedung dengan batas-batas persil, dan jarak
antara as jalan dan pagar halaman yang diizinkan pada lokasi yang
bersangkutan.
(2) Persyaratan jarak bebas bangunan gedung atau bagian bangunan gedung
yang dibangun di bawah permukaan tanah harus mempertimbangkan batas-
batas lokasi, keamanan, dan tidak mengganggu fungsi utilitas kota, serta
pelaksanaan pembangunannya.
(3) Ketentuan mengenai persyaratan jarak bebas bangunan gedung

D.2 TANGGAPAN

D.2.1 UMUM
Setelah kami pihak konsultan mempelajari isi yang tercantum dalam Kerangka Acuan
Kerja (KAK)/Term of Reference (TOR) serta penjelasan pekerjaan yang diterima dalam
acara aanwijzing secara umum materi yang tercantum dalam KAK tersebut dapat
dipahami namun demikian kami akan menyampaikan beberapa tanggapan terhadap isi
dari TOR tersebut :
▪ Tanggapan terhadap persyaratan umum .
▪ Tanggapan terhadap persyaratan administrasi.
▪ Tanggapan terhadap persyaratan teknis.

PT. Belaputera Interplan D - 23

 Proposal Teknis
Rencana Tata Bangunan dan lingkungan Kawasan
Pengembangan Bandar Udara Kabupaten Mukomuko

D.2.2 TANGGAPAN TERHADAP PERSYARATAN UMUM

Bentuk dan isinya sudah baku sehingga menjadi suatu ketentuan yang berlaku umum
bagi setiap pelaksanaan pelelangan jasa konsultan. Jadi jelas bahwa ini merupakan suatu
bentuk dasar untuk menjelaskan hubungan antara pelaksana dengan pemberi tugas.
Tugas dan tanggung jawab pelaksana sehubungan dengan pekerjaan jasa layanan
konsultan tersebut serta penjelasan mengenai sangsi-sangsinya bagi pelaksana.
Seandainya tugas dan kewajiban pelaksanaan pekerjaan tidak dipenuhi, jadi menurut
kami bahwa syarat-syarat umum sudah jelas dan mudah dipahami dan dimengerti isinya.

D.2.3 TANGGAPAN TERHADAP PERSYARATAN ADMINISTRASI

Demikian pula dengan syarat administrasi bahwa isi maupun materinya cukup jelas dan
bagi kami sudah biasa menerima dan menyelesaikan bentuk-bentuk semacam (baku).
Dengan adanya penentuan bentuk-bentuk dari surat-surat yang harus disertakan dalam
dokumen penawaran, sehingga memudahkan pelaksanaan penyusunannya. Sedangkan
mengenai cara maupun isi dari bentuk persyaratan administrasi tidak berbeda dengan
instansi lainnya dalam bentuk penyajian serta cara penyampaiannya. Sehingga dengan
demikian tidak ada hal yang menyulitkan dalam memenuhi ketentuan tersebut.

D.2.4 TANGGAPAN TERHADAP PERSYARATAN TEKNIS

Kami melihat penyusunan KAK ini cukup sistematis sehingga membantu dalam
penyusunan tahapan-tahapan kegiatan dan program kerja konsultan dalam kegiatan
Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Pengembangan Bandar
Udara Kabupaten Mukomuko yang harus dikerjakan. Dan perlu adanya pengarahan
dari pemberi tugas untuk lebih memperlancar pekerjaan ini sesuai arah dan kerangka
acuan pekerjaan dengan dilaksanakan diskusi bersama instansi, diskusi dengan pemberi
tugas untuk setiap langkah/tahapan kegiatan yang dikerjakan oleh konsultan.

Kegiatan ini memiliki tujuan akhir untuk nanti dapat menjadi acuan seluruh stakeholders
pembangunan dalam melakukan kegiatan dengan memperhatikan perencanaan yang ada
di Kabupaten Mukomuko.

PT. Belaputera Interplan D - 24