PEMBEBASAN LAHAN & PENEGAKAN

HUKUM DALAM PENGEMBANGAN

LAHAN

Pertemuan 06

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

PEMBEBASAN LAHAN  PROSES YG KOMPLEKS

Didalamnya akan mencakup hal-hal terkait:

1. Dasar Hukum
2. Pemilik hak atas tanah
3. Harga jual/pembebasan lahan
4. Batas-batas fisik lahan
5. Syarat jual-beli bagi pemilik lahan
6. Rencana penggunaan lahan
7. Interest tetangga pemilik lahan
8. Identitas pembeli

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

1.Dasar Hukum:
Hak Negara untuk mengatur tata guna lahan dan
pembangunannya diatur dlm UUPA (UU No. 5/1960).

Peraturan tentang Ijin Lokasi yg berlaku saat ini didasarkan pada:

- PerMendagri No. 5/1974,
- PerMendagri No. 3/1987,
- Keppres No: 55/1993 (Paket Oktober ‘93)
- Keppres No: 36/2005
- Keppres No: /2006

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

Ijin lokasi
Izin Lokasi adalah izin peruntukan penggunaan tanah yang wajib dimiliki
perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka
penanaman modal, yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan
untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modal.

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

Sebelum Oktober 1993, wewenang penerbitan Ijin Lokasi berada

ditangan Bupati/Walikota (utk luas hingga 15 ha), Gubernur
(hingga 200 ha), selebihnya oleh Menteri Dalam Negeri. Pada
saat itu, kedudukan Kepala BPN berada dibawah Kepala Daerah
(Gubernur/ Bupati/Walikota).

Sejak Pakto 1993, wewenang penerbitan Ijin Lokasi berada di

tangan Kepala BPN.

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

Dalam Ijin Lokasi terkait beberapa proses antara lain:

- Renc. Tata Guna Lahan (ijin harus sesuai dg Tata Ruang)

- Alokasi Guna Lahan (penggunaan lahan sudah tertentu)

- ‘Monopoli lahan’ (pihak lain tidak dapat membeli lahan tsb)

- Penghapusan hak-hak tanah (setelah master HGB terbit)

- Perubahan berbagai hak tanah (menjadi HGB)

- Pemecahan hak atas tanah (dalam kavling-kavling kecil) dan

pendaftaran hak-hak tanah ke BPN

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

2. Hak atas tanah (dari UUPA No. 5/1960):

Hak Milik
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Hak Pengelolaan Lahan
Hak Guna Usaha
Strata Title
dll

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

Hak Milik Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dimiliki seseorang atas tanah.

Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-

HGB bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,
dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

Hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil

Hak Pakai tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah
milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang.

Hak menguasai dari negara yang kewenangan

Hak Pengelolaan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegang haknya, antara lain berupa perencanaan
peruntukan tanah, penyerahan bagian tanah tersebut
kepada pihak ketiga, dan bekerjasama dengan pihak
ketiga.

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

SHM

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2015

SHM

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2015

SHM

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

3. Harga jual/pembebasan lahan:

 Menurut Pemilik lahan

 Menurut Pembeli lahan
 Menentukan harga patokan

 Lokasi lahan, Status lahan, Luas lahan,

Penggunaan lahan.

 Pembelian langsung, Perantara, Panitia 9.

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

Masalah utama yg sering muncul dalam proses

pembebasan lahan menyangkut harga lahan :

 Berdasarkan beberapa dasar hukum diatas, harga ini

bervariasi dari harga ‘nyata’ hingga harga yg ‘diminta’ oleh
pemilik lahan. Pemilik lahan umumnya juga ingin memetik
‘manfaat’ atas ‘kondisi’ yg ada.
(kasus tanah di Sby terkait dgn pembeli yg berbeda2)
semakin ‘resmi’ semakin mahal !)
 ‘Delay’ dalam proses tsb diatas berdampak dalam ‘cost’
secara keseluruhan.
 Kompensasi terhadap lahan tdk harus selalu berupa
‘uang’, bisa berupa fasilitas lain yang disepakati oleh ke
dua belah pihak.

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

4. Batas2 fisik lahan

- Batas alam
- Batas buatan
- Batas lahan menurut tetangga sekitar.

(terkait dgn UUPA No. 5/1960, di Indonesia ada masih ada

‘dualisme’ terkait dgn kepemilikan lahan, yakni hukum tanah
yg berasal dari ‘Barat’ dan kultur masyarakat setempat/adat
atas lahan yg dikenal sebagai ‘hak ulayat’)

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

5. Syarat jual-beli lahan:

Bagi penjual:
- Pemilik (dalam sertifikat/surat tanah)
- Ahli waris

Bagi pembeli:
- Warga setempat
- Warga luar daerah

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

8. Identitas pembeli:
Pembeli langsung
Pembeli perantara: - Pihak luar
- Utusan pembeli

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

PEMBEBASAN LAHAN

6. Rencana tata guna lahan:

- Rencana yang ada, Rencana penggunaan lahan,

- Perubahan peruntukan lahan

7. Interest tetangga pemilik lahan

- Tiap pemilik lahan memiliki kebutuhan2
tersendiri.
- Jumlah pemilik utk 1 bidang tanah ber-beda2.

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

Jalur perizinan

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

apartemen

• Apartemen, kondominium, rusunami, rusunawa, anami, rumah susun

non hunian  unit susun. (UU No. 16 Tahun 1985).
• Berdasarkan status tanahnya, apartemen dapat digolongkan menjadi
3. Yakni :
- Tanah Hak Milik ------ SHMSRS/HGB milik
- Tanah Negara ----- HGB HPL
- Tanah Pengelolaan --- SKGB

• Unutk apartemen, hak milik terbagi menjadi 3 hal, yakni :

• Milik pribadi (Unit Apartemen)
• Barang bersama (lift, parkir, tangga, dll)
• Tanah milik bersama

ARS 14.28. PENGANTAR REAL ESTATE | Mutia 2017

20