A.

Company Overview
PT Pembangunan Perumahan, Tbk atau PT PP
Jan 2019
(Persero) Tbk merupakan pemain utama dalam bisnis
konstruksi nasional dengan menyelesaikan berbagai BUY
proyek besar di seluruh Indonesia. PT PP (Persero),
Price (3/01/2019) IDR 1.975
awalnya didirikan dengan nama NV Pembangunan
Intrinsic Value IDR 8.946
Perumahan berdasarkan Akta Notaris No 48 tanggal 26
IDX CODE PT PP
Agustus 1953. PT PP (Persero) telah diberikan
kepercayaan untuk melaksanakan pembangunan rumah Construction industry

untuk para petugas PT Semen Gresik Tbk, anak Company Description

perusahaan dari BAPINDO di Gresik. Seiring berjalannya PT PP (Persero) Tbk has

successfully become one of
waktu, PT PP (Persero) memperoleh berbagai proyek- the main players in national
proyek besar yang berkaitan dengan kompensasi perang construction business and has
accomplished various projects
Pemerintah Jepang dibayarkan kepada Republik across Indonesia.

Indonesia, yakni: Hotel Indonesia, Bali Beach Hotel,

Ambarukmo Palace Hotel dan Samudera Beach Hotel.
Shareholders
Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 63 tahun
Government 51,00%
1961, NV Pembangunan Perumahan diubah menjadi PN
(Perusahaan Negara) Pembangunan Perumahan. Public 48,92%

Kemudian pemerintah menetapkan Peraturan Pemerintah Cooperation 0,08%

No. 39 tahun 1971, yang menyatakan bahwa PN
Pembangunan Perumahan berubah statusnya menjadi PT
PP (Persero) yang dikuatkan dengan Akta No. 78 tanggal
15 Maret 1973. Kegiatan usaha inti perusahaan ini ialah
bidang jasa konstruksi.
PT PP (Persero) melakukan program Employee
Management Buy Out (EMBO), yakni pembelian Saham
Negara Republik Indonesia untuk program kepemilikan
saham oleh karyawan serta manajemen, yang diwakili
oleh Koperasi Karyawan Pemegang Saham PT PP
(KSPSPP). Program EMBO tersebut telah disetujui oleh
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

Pemerintah Republik Indonesia, yang tertuang pada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
No. 64 Tahun 2003 tentang Penjualan Saham Milik Negara Republik Indonesia pada Perusahaan
Perseroan (Persero) PT Pembangunan Perumahan tanggal 31 Desember 2003. Jual beli saham
dilaksanakan antara KKPSPP serta Pemerintah Negara Republik Indonesia secara notarial pada 9
Februari 2004. Program EMBO yang terjadi memberikan perubahan kepemilikan saham
Perseroan yakni KKPSPP sebesar 49% serta RI sebesar 51%.
PT PP (Persero) Tbk melaksanakan program Penawaran Umum Perdana Saham kepada
masyarakat (Initial Public Offering/IPO) pada tahun 2009. Program IPO dilaksanakan oleh PT
PP (Persero) Tbk berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 76 tahun 2009
tentang Perubahan Struktur Kepemilikan Saham Negara melalui Penerbitan dan Penjualan
Saham Baru pada PT PP (Persero) tanggal 28 Desember 2009. Seiring dengan Peraturan
Pemerintah tentang Perubahan Struktur Kepemilikan Saham Negara, maka pada 9 Februari 2010
Perseroan telah memenuhi kewajiban pencatatan di PT Bursa Efek Indonesia (BEI). Sejak
tanggal tersebut, saham PT PP (Persero) Tbk secara resmi telah tercatat dan dapat
diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia (BEI).
Pada tanggal 9 Februari 2010, PT PP (Persero) Tbk memperoleh izin untuk
melaksanakan Penawaran Umum Saham Perdana kepada publik atas sejumlah 1.038.976.500
lembar saham biasa dengan nilai Rp 100 setiap saham yang mewakili 48,9% dari Modal
Ditempatkan dan Disetor Penuh Perseroan setelah Penawaran Umum tersebut, dengan harga
penawaran sebesar Rp 560 setiap saham. Pada 31 Desember 2017, komposisi pemegang saham
PT PP (Persero) Tbk, adalah:
Tabel 1. Komposisi Pemegang Saham PT PP (Persero) Tbk

Sumber: Annual Report PT PP (Persero) Tbk. 2017

Mayoritas saham PT PP (Persero) Tbk dimiliki oleh Pemerintah Indonesia sebesar 51%
dengan jumlah saham yang dikuasai ialah 3.161.947.836 lembar. Masyarakat merupakan
pemegang saham terbesar kedua yakni sebesar 48,92%, dengan jumlah saham yang dikuasai

2
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

sebesar 3.032.763.426 sedangkan sisanya dimiliki oleh Koperasi Karyawan sebesar 0,08%
dengan jumlah saham yang dikuasai ialah 5.186.092 lembar.

Berdasarkan annual report PT PP (Persero) Tbk tahun 2017 mengalami peningkatan

pada aset lancar, aset tidak lancar, investasi, liabilitas, pendapatan usaha dan ekuitas, yang
dijelaskan pada grafik sebagai berikut:

Gambar 2. Rangkuman Peningkatan Aset Lancar, Aset Tidak Lancar,

Investasi pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama serta Liabilitas

Sumber: Annual Report PT PP (Persero) Tbk. 2017

Aset lancar PT PP meningkat Rp 5,38 triliun atau 22% dari Rp 24,52 triliun pada tahun
2016 menjadi Rp 29,90 triliun di tahun 2017. Aset tidak lancar sebesar Rp 6,69 triliun pada

3
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

tahun 2016, meningkat Rp 5,18 triliun atau 78% pada tahun 2017 menjadi sebesar Rp 11,87
triliun. Investasi pada entitas asosiasi dan ventura bersama meningkat sebesar Rp 519,53 miliar
atau 78% menjadi Rp 1,18 triliun pada tahun 2017 dibandingkan tahun 2016 sebesar Rp 664,13
miliar.
Pada akhir tahun 2016, jumlah liabilitas sebesar Rp 20,43 triliun terdiri dari 77,69%
liabilitas jangka pendek da 22,31% liabilitas jangka panjang. Nilai jumlah liabilitas ini naik
sebesar Rp 7,10 triliun atau sebesar 35% menjadi Rp 27,54 triliun pada akhir tahun 2017.
Kenaikan liabilitas tersebut terutama berasal dari peningkatan liabilitas jangka pendek sebesar
Rp 4,83 triliun atau sebesar 30% dan diikuti peningkatan liabilitas jangka panjang sebesar Rp
2,26 atau sebesar 50%.

Gambar 3. Rangkuman Peningkatan Ekuitas, Pendapatan Usaha, Laba Kotor

dan Laba Bersih

Sumber: Annual Report PT PP (Persero) Tbk. 2017

Jumlah ekuitas PT PP sampai dengan 31 Desember 2017 sebesar Rp 14,24 triliun. Nilai
jumlah ekuitas ini lebih tinggi Rp 3,46 triliun. Nilai jumlah ekuitas ini lebih tinggi Rp 3,46 triliun
atau 32% dari Rp 10,77 triliun pada 31 Desember 2016. Pendapatan usaha diperoleh dari jasa

4
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

konstruksi Engineering, Procurement, Construction (EPC), Properti dan Realti, Pracetak, dan
Peralatan. Secara keseluruhan PT PP (Persero) Tbk berhasil membukukan pendapatan usaha
tahun 2016 sebesar Rp 16,45 triliun, mengalami kenaikan Rp 5,04 triliun atau 31% menjadi
sebesar Rp 21,5 triliun pada Desember 2017.
Laba kotor merupakan selisih dari pendapatan usaha dan beban pokok pendapatan. PT PP
berhasil membukukan laba kotor tahun 2017 sebesar Rp 3,25 triliun, pencapaian tersebut lebih
tinggi dibandingkan tahun 2016 sebesar Rp 2,5 triliun (meningkat 32%). Pertumbuhan laba kotor
dipengaruhi oleh keberhasilan Perseroan meningkatkan efisiensi di masing-masing segmen
usaha. Peningkatan laba kotor berimplikasi pada peningkatan laba bersih PT PP dari Rp 1,14
triliun pada tahun 2016 meningkat menuju angka Rp 1,72 di tahun 2017.

Informasi Saham

Sumber: Annual Report PT PP (Persero) Tbk. 2017

5
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

Berdasarkan grafik informasi saham di atas, menunjukkan bahwa PT PP melaksanakan

penjualan saham secara berkala yakni setiap bulan. Jumlah saham yang beredar pada tahun 2016
rata-rata 4.842.436.500. Kisaran harga saham di tahun 2016 sekitar Rp 3.665 sampai dengan Rp
4.350. Sedangkan pada tahun 2017, rata-rata jumlah saham yang beredar ialah 6.199.897.354.
Kisaran harga saham pada Januari 2017 ialah Rp 3.590 sampai akhir bulan Desember 2017 harga
saham merosot menjadi Rp 2.640. Penurunan harga saham terjadi pada tahun 2017. Penurunan
harga saham berimplikasi pada pertumbuhan ekonomi. Aksi penambahan modal dengan
memesan efek terlebih dahulu (right issue), memberikan implikasi pada harga saham PT PP
(Persero) Tbk menjadi merosot (www.financedetik.com).

B. Analisis Ekonomi
Ekonomi suatu negara berpengaruh pada perusahaan. Untuk mengetahui perekonomian di
Indonesia, dapat dilhat dari inflasi dan tren pertumbuhan ekonomi nasional.
Inflasi
Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati mengatakan bahwa laju inflasi sepanjang 2017
sebesar 3,61% di bawah prediksi pemerintah. Besaran inflasi pada 2017 yang rendah disebabkan
oleh kebijakan pemerintah yakni pengaturan harga barang dan jasa. Tingkat inflasi yang berada
pada level cukup rendah akan dapat menopang pertumbuhan ekonomi yang lebih baik.
Laporan Inflasi (Indeks Harga Konsumen) Tahun 2017

Sumber: Bank Indonesia, www.bi.go.id

6
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

Tren Pertumbuhan Ekonomi Nasional

Indonesia mampu meraih tingkat pertumbuhan ekonomi sebesar
5,07%, lebih tinggi daripada pertumbuhan ekonomi pada tahun
sebelumnya yakni 5,02%. Awalnya pada semester pertama cenderung
stagnan namun semester kedua pertumbuhan ekonomi mengalami
kemajuan yang sangat pesat sampai pada akhir tahun 2017. Pemerintah
mengupayakan pengembangan infrastruktur untuk menghasilkan
pemerataan ekonomi serta mempercepat pertumbuhan ekonomi nasional.
Hal tersebut memberikan implikasi yang berarti pada pertumbuhan ekonomi nasional yang
berkembang dalam kurun waktu terakhir ini.

C. Analisis Industri
Suatu industri dapat dianalisis dengan
menggunakan Porter’s Five Forces. Dalam upaya
memenangkan persaingan Kotler dan Keller
(2008:320- 321) dan David & David (2016:60)
menyebutkan lima kekuatan (porter’s five forces)
yang harus dipertimbangkan khususnya dalam
menentukan posisi perusahaan dan penentuan
strategi yang tepat yaitu pesaing industri, pendatang
baru potensial, ancaman produk pengganti, ancaman daya tawar pembeli yang semakin besar,
dan ancaman daya tawar pemasok yang semakin kuat.
Persaingan dalam Industri (Industry Rivalry)
PT PP hanya memiliki beberapa pesaing dalam usaha konstruksi, beberapa pesaingnya ialah PT
Adhi Karya Tbk, PT Waskita Karya Tbk, PT Acset Indonusa Tbk, PT Duta Graha Indah Tbk,
dan lain-lain. Apabila dikelompokkan ke dalam jenis pasar, PT PP termasuk ke dalam pasar
oligopoli.
Masuknya Pesaing Baru (Threat of New Entrants)
PT PP merupakan perusahaan konstruksi yang memerlukan modal yang sangat besar untuk
memulai usaha tersebut. Hal tersebut memberikan implikasi pada peluang kompetitor untuk
masuk sangat kecil karena modal awal yang diperlukan cukup besar.

7
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

Kekuatan Tawar Menawar Pembeli (Bargaining Power of Buyers)

Pelanggan memerlukan perusahaan konstruksi untuk melaksanakan pembangunan gedung atau
infrastruktur sendiri, maka dari itu memerlukan bantuan perusahaan konstruksi. Hal tersebut
menyebabkan daya tawar pelanggan cukup lemah (Janitra, 2015).
Kekuatan Tawar Menawar Pemasok (Bargaining Power of Suppliers)
Industri konstruksi pasti terkonsentrasi pada pemasok yang menjual bahan bangunan. Volume
pembelian menjadi isu yang menarik bagi pemasok. Perusahaan membeli bahan bangunan dalam
jumlah yang banyak pada pemasok bahan bangunan utamanya semen, apabila perusahaan
memenangkan tender untuk mengerjakan proyek bangunan. Oleh karena itu kekuatan tawar-
menawar pemasok dari segi ketergantungan pemasok terhadap industri dikatakan tinggi.
Ancaman Produk Substitusi (Threats of Subtitutes)
Jasa konstruksi terutama untuk pembangunan gedung dan infrastruktur sangat sulit dilakukan
oleh kontraktor individual, sehingga PTPP yang merupakan perusahaan jasa konstruksi berplat
merah memiliki daya tawar yang kuat (Janitra, 2015).

D. Analisis Perusahaan
Bagian ini akan dilakukan analisis SWOT sebagai berikut:
Kekuatan Peluang
-Salah satu perusahaan konstruksi BUMN -Sektor infrastruktur menjadi prioritas
yang terbesar di Indonesia pemerintah
-Memiliki keuntungan yang paling tinggi -Berbagai daerah sedang gencar melaksanakan
pada sektor konstruksi pembangunan infrastruktur
-Memiliki diversifikasi bisnis yang
meningkatkan laba
Kelemahan Ancaman
-Keterlambatan pembiayaan dari pemerintah -Kompetisi yang semakin ketat dengan
dapat berpengaruh pada arus kas perusahaan kompetitor
-Tidak menargetkan untuk memperluas -Naiknya bahan baku dan UMR dapat
peluang usaha ke luar negeri menekan pendapatan perusahaan
-Dana yang besar dibutuhkan untuk -Indonesia mengalami kondisi politik yang
melaksanakan suatu proyek sehingga perlu tidak stabil seperti isu politik tentang
melaksanakan penerbitan obligasi pemilihan presiden

8
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

E. Analisis Keuangan Perusahaan

Berdasarkan hightlight kinerja perusahaan, PT PP mengalami peningkatan dalam jumlah
aset, liabilitas serta ekuitas. Aset lancar PT PP meningkat Rp 5,38 triliun atau 22% dari Rp 24,52
triliun pada tahun 2016 menjadi Rp 29,90 triliun di tahun 2017. Aset tidak lancar sebesar Rp
6,69 triliun pada tahun 2016, meningkat Rp 5,18 triliun atau 78% pada tahun 2017 menjadi
sebesar Rp 11,87 triliun.
Pada akhir tahun 2016, jumlah liabilitas sebesar Rp 20,43 triliun terdiri dari 77,69%
liabilitas jangka pendek dan 22,31% liabilitas jangka panjang. Nilai jumlah liabilitas ini naik
sebesar Rp 7,10 triliun atau sebesar 35% menjadi Rp 27,54 triliun pada akhir tahun 2017. Jumlah
ekuitas PT PP sampai dengan 31 Desember 2017 sebesar Rp 14,24 triliun. Nilai jumlah ekuitas
ini lebih tinggi Rp 3,46 triliun. Nilai jumlah ekuitas ini lebih tinggi Rp 3,46 triliun atau 32% dari
Rp 10,77 triliun pada 31 Desember 2016.

Pendapatan usaha diperoleh dari jasa konstruksi Engineering, Procurement, Construction

(EPC), Properti dan Realti, Pracetak, dan Peralatan. Secara keseluruhan PT PP (Persero) Tbk
berhasil membukukan pendapatan usaha tahun 2016 sebesar Rp 16,45 triliun, mengalami
kenaikan Rp 5,04 triliun atau 31% menjadi sebesar Rp 21,5 triliun pada Desember 2017. Laba
kotor merupakan selisih dari pendapatan usaha dan beban pokok pendapatan.
PT PP berhasil membukukan laba kotor tahun 2017 sebesar Rp 3,25 triliun, pencapaian
tersebut lebih tinggi dibandingkan tahun 2016 sebesar Rp 2,5 triliun (meningkat 32%).

9
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

Pertumbuhan laba kotor dipengaruhi oleh keberhasilan Perseroan meningkatkan efisiensi di

masing-masing segmen usaha. Peningkatan laba kotor berimplikasi pada peningkatan laba bersih
PT PP dari Rp 1,14 triliun pada tahun 2016 meningkat menuju angka Rp 1,72 di tahun 2017.

2017 2016 Change

Untuk menganalisis laporan keuangan perusahaan dapat dilihat pula dari rasio likuiditas,
aktivitas, solvabilitas, serta profitabilitas. Dengan melihat keempat rasio tersebut akan tercermin
kondisi keuangan perusahaan.
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas ialah rasio untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam membayar
utang jangka pendeknya. Rasio likuiditas PT PP, ialah:
2015

10
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

a) Rasio Kas (Cash Ratio), PT PP mengalami peningkatan dari tahun 2013 sampai 2016.
Peningkatan paling signifikan terjadi pada tahun 2016. Namun pada tahun 2017 turun
hingga mencapai 46,32%. Rasio kas dimanfaatkan untuk mengukur kemampuan
perusahaan untuk melunasi utang yang harus segera dipenuhi dengan aset lancar yang
lebih liquid. Rasio kas ini umumnya merupakan pandangan yang lebih konservatif
terhadap kemampuan perusahaan untuk menutupi kewajibannya dari rasio likuiditas ini
karena aset-aset lain dan piutang tidak dimasukkan ke dalam perhitungan rasio kas ini.
b) Rasio Cepat (Quick Ratio), PT PP mengalami penurunan di tahun 2014 sebesar 2%
namun mengalami kenaikan sebesar 3% di tahun 2015, kenaikan yang cukup signifikan
terjadi pada tahun 2016 hingga mencapai 57,52%, namun di tahun 2017 mengalami
penurunan hingga mencapai 45,33%. Rasio cepat ini yang meningkat dan mengalami
penurunan yang tidak terlalu signifikan pada tahun 2017, rasio ini menunjukkan
kemampuan perusahaan untuk membayar kewajibannya yang harus segera dipenuhi
dengan kas dan setara kas.
c) Rasio Lancar (Current Ratio), PT PP mengalami peningkatan dari tahun 2013 hingga
tahun 2016 namun menurun pada tahun 2017 hingga mencapai 144,48%. PT PP selalu
memiliki nila rasio lancar di atas 1 hal ini menjadi indikasi yang baik, berarti PT PP
memiliki kemampuan untuk membayar utang-utangnya.
Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas dapat digunakan untuk mengetahui seberapa cepat perusahaan beroperasi.
Rasio aktivitas dapat juga digunakan untuk mengetahui efisiensi perusahaan dalam
menggunakan serta mengelola sumber daya atau aset-asetnya. Rasio untuk mengukur aktivitas
perusahaan, adalah:
2017 2016 2015 2014 2013

a) Perputaran Persediaan (Inventory Turnover), PT PP mengalami penurunan inventory

turnover dari tahun 2013 menuju 2014, dan stagnan dari tahun 2014 sampai tahun 2015.
Dari tahun 2015 sampai tahun 2017 perputaran persediaan PT PP mengalami peningkatan
hingga mencapai 41 hari. Proporsi persediaan yang lebih tinggi daripada peningkatan

11
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

proporsi pendapatan menyebabkan perputaran persediaan PT PP mengalami peningkatan

hingga mencapai 41 hari.
b) Periode Penagihan (Collectibility Ratio), PT PP mengalami kenaikan collectability ratio
dari tahun 2013 sampai tahun 2017. Collectability ratio paling tinggi terjadi pada tahun
2017 yakni 131 hari. Collectibility ratio yang tinggi menunjukkan terdapat kesenjangan
dalam penagihannya bahkan terus meningkat hingga tahun 2017 mencapai 131 hari untuk
penagihannya.
c) Rasio Perputaran Aset (Asset Turnover), PT PP memiliki asset turnover sebesar 0,95x
di tahun 2013 namun mengalami penurunan terus menerus sampai tahun 2017 menjadi
sebesar 0.54x dibandingkan. Rasio ini digunakan untuk mengukur kemampuan dana
(aset) yang diinvestasikan untuk meningkatkan pendapatan. Hal tersebut
mengindikasikan penurunan kemampuan aset yang diinvestasikan perusahaan untuk
meningkatkan pendapatan.

Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas ialah rasio yang digunakan untuk mengukur besarnya aset sebuah
perusahaan yang didanai dengan utang. Artinya, seberapa besar beban utang yang ditanggung
oleh perusahaan dibandingan dengan aset yang dimiliki. Rasio ini merupakan ukuran yang
menunjukkan kemampuan perusahaan untuk melunasi kewajibannya, baik kewajiban jangka
pendek maupun jangka panjang apabila perusahaan dilikuidasi.
2017 2016 2015 2014 2013

a) Rasio Total Kewajiban Terhadap Aset (Debt to Assets Ratio), dari tahun 2013 debt to
assets ratio mengalami penurunan sampai tahun 2016, namun pada tahun 2017
mengalami peningkatan menjadi sebesar 65,91%. Rasio ini menjelaskan bahwa
keseluruhan aset yang dimiliki oleh PT PP didanai dengan utang sebesar 65,91%. Debt to
assets ratio yang semakin kecil maka semakin kecil utang yang dimiliki perusahaan.
Artinya semakin kecil kewajiban yang harus dipenuhi.
b) Rasio Hutang Terhadap Modal (Debt to Equity Ratio), dari tahun 2013 hingga tahun
2016 debt to equity ratio PT PP mengalami penurunan hingga mencapai 189,62% namun

12
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

mengalami peningkatan pada tahun 2017 hingga mencapai 193,35%. Hal ini
menunjukkan bahwa 193,35% dari setiap rupiah modal perseroan menjadi jaminan utang.
Semakin kecil persentase DER maka semakin baik kemampuan perusahaan untuk
melunasi utangnya.

Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas menunjukkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba.
Rasio profitabiltas dapat dilaksanakan dalam beberapa periode untuk memonitor dan
mengevaluasi tingkat perkembangan profitabilitas perusahaan dari waktu ke waktu.
2017 2016 2015 2014 2013

a) Margin Laba Kotor (Gross Profit Margin), PT PP memiliki margin laba kotor yang
meningkat dari tahun 2013 hingga tahun 2016. Margin laba kotor pada tahun 2016
sebesar 14,70% sedangkan pada tahun 2017 mengalami penurunan hingga mencapai
14,58%. Rasio GPM dari PT PP mengalami kenaikan dari tahun 2013 hingga tahun 2016,
hal tersebut menunjukkan terjadi peningkatan kemampuan perusahaan dalam menekan
beban pokok penjualan, sehingga perusahaan bisa menghasilkan laba kotor yang tinggi.
Namun, pada tahun 2017 rasio GPM perusahaan mengalami penurunan tetapi tidak
terlalu signifikan.
b) Margin Laba Usaha (Operating Profit Margin), PT PP mengalami peningkatan pada
margin laba usaha dari tahun 2013 sampai 2016. Pada tahun 2016 margin laba usaha
mencapai 11,75% namun mengalami penurunan pada tahun 2017 menjadi 11,32%,hal ini
mengindikasikan kemampuan manajemen untuk mengendalikan biaya operasional dalam
hubungannya dengan penjualan mengalami penurunan.
c) Margin laba bersih (net income margin), menunjukkan kemampuan PTPP dalam
menetapkan harga jual suatu produk, relatif terhadap biaya-biaya yang dikeluarkan untuk

13
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

menghasilkan produk tersebut. Net Income Margin PT PP terus mengalami peningkatan

dari tahun 2013 hingga tahun 2017. PT PP mencapai rasio net income margin sebesar
7,73% pada tahun 2017 lebih tinggi daripada tahun 2016 hanya mencapai 6,87%.
d) Tingkat Pengembalian Aset (Return on Asset), PT PP memiliki ROA yang fluktuatif
(naik turun) dari tahun 2013 menuju tahun 2014 mengalami penurunan, kemudian 2015
mengalami kenaikan, tahun 2016 mengalami penurunan dan tahun 2017 mengalami
kenaikan. Pada tahun 2016 angka rasio ROA ialah 4,56% dan tahun 2017 rasio ROA
meningkat menjadi 4,72%, hal ini menunjukkan PT PP lebih efisien dalam mengelola
aset-asetnya untuk memperoleh laba.
e) Tingkat Pengembalian Modal (Return On Equity), PT PP memiliki rasio ROE yang
menurun dari tahun 2013 hingga tahun 2016 namun mengalami peningkatan kembali di
tahun 2017. Rasio ROE perusahaan pada tahun 2016 ialah 13,05% dan pada tahun 2017
meningkat menjadi 14,78%. Rasio ini digunakan untuk mengukur seberapa besar jumlah
laba bersih yang akan dihasilkan dari setiap rupiah yang tertanam dalam total ekuitas.
Rasio ROE yang meningkat pada tahun 2017 menunjukkan bahwa terjadi peningkatan
kontribusi ekuitas dalam menciptakan laba bersih.
f) Tingkat Pengembalian Investasi (Return on Investment), rasio ini mengalami
peningkatan di tahun 2017 menjadi 8,27% daripada tahun 2016 hanya sebesar 7,30%. Hal
ini menjelaskan bahwa terdapat peningkatan kemampuan modal yang diinvestasikan
dalam keseluruhan aset untuk menghasilkan laba bersih. Kondisi yang baik dari
perusahaan ditunjukkan dari ROI yang mengalami peningkatan.

14
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

Struktur Modal

Struktur modal PTPP lebih banyak berasal dari liabilitas daripada ekuitas. Aset didanai
dengan liabilitas sebesar 65,59% pada tahun 2016 dan mengalami peningkatan hingga mencapai
65,91% pada tahun 2017. Aset yang didanai dengan ekuitas pada tahun 2016 sebesar 34,41% dan
pada tahun 2017 mengalami penurunun hingga mencapai 34,09%.
Perseroan mengelola permodalan untuk melindungi kemampuannya dalam
mempertahankan kelangsungan usaha, sehingga dapat tetap memberikan imbal hasil bagi
pemegang saham dan manfaat bagi pemangku kepentingan lainnya serta mempertahankan
struktur permodalan yang optimal untuk mengurangi biaya modal. Untuk mempertahankan atau
menyesuaikan struktur permodalannya, Perseroan dapat menyesuaikan jumlah dividen yang
dibayar kepada pemegang saham, menerbitkan saham baru atau menjual aset untuk mengurangi
liabilitas. Konsisten dengan entitas lain dalam industry, Perseroan dan Entitas Anak memonitor
modal berdasarkan rasio utang terhadap modal. Rasio ini dihitung dengan membagi jumlah utang
dengan jumlah modal. Utang ialah jumlah liabilitas pada laporan posisi keuangan konsolidasian.
Berdasarkan liabilitas jangka pendek sebesar Rp 20,70 triliun atau mengalami
peningkatan 30% dan liabilitas jangka panjang sebesar Rp 6,84 triliun atau mengalami
peningkatan sebesar 33% dari tahun 2017, berimplikasi pada rasio hutang terhadap modal
perseroan menjadi sebesar 193,35%. Nila tersebut menunjukkan perseroan masih
mempertahankan strategi yang diterapkan, yakni mempertahankan rasio utang terhadap modal
maksimum sebesar 500% dengan tetap mempertimbangkan tingkat risiko bisnis.

15
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

F. Analisis Prospektif
Analisis prospektif dilaksanakan dengan menganalisis laporan keuangan. Analisis ini
hanya dapat dilaksanakan saat sudah menyelesaikan penyesuaian laporan keuangan hitoris yang
menggambarkan performa ekonomi perusahaan sesungguhnya. Pada analisis laporan keuangan
PT PP, akan digunakan metode analisis nilai laba residu. Sebelum itu, dilaksanakan analisis
akuntansi prospektif terlebih dahulu pada laporan laba rugi serta neraca.
Pertama-tama laporan laba rugi dianalisis secara akuntansi. Analisis yang dilaksanakan
ialah memprediksi nilai-nilai setiap akun ke 5 tahun mendatang. Prediksi dilaksanakan dengan
atas pertimbangan pribadi penulis serta secara matematis. Prediksi dikatakan dilaksanakan secara
matematis karena menggunakan metode pertumbuhan dari setiap akun laporan historis. Seleksi
atas akun permanen dengan akun transitori dari laporan keuangan yang terkait juga perlu
dilaksanakan. Rata-rata rasio yang dipilih untuk membentuk asumsi berupa akun laporan laba
rugi yang dibandingkan dengan pendapatan maupun laba sebelum pajak. Untuk melaksanakan
proyeksi laporan laba rugi, penulis mengambil rasio berdasarkan dari tahun sebelumnya
Selanjutnya dilaksanakan analisis laporan neraca secara akuntansi. Analisis
dilaksanakan sama dengan yang diaplikasikan pada laporan laba rugi. Namun rasio
didasarkan pada tingkat perputaran akun-akun tertentu yang mana perubahannya
akan sangat signifikan jika suatu saat terjadi perubahan.

16
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik
PT PP (Persero) Tbk dan Entitas Anak
LAPORAN LABA RUGI DAN PENGHASILAN KOMPREHENSIF LAIN
Acuan Proyeksi Terminal Year
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Pendapatan Usaha 14,217,372,867,769 16,458,884,219,698 21,502,259,604,154 28,091,039,581,595 36,698,771,166,465 47,944,106,917,671 62,635,268,568,162 81,828,135,318,959 106,902,131,703,821
Beban Pokok Pendapatan (12,151,086,485,621) (13,928,592,564,603) (17,992,889,824,981) (23,506,319,315,538) (30,709,188,637,217) (40,119,180,467,903) (52,412,607,198,144) (68,473,018,672,569) (89,454,704,445,614)
Laba Kotor 2,066,286,382,148 2,530,291,655,095 3,509,369,779,173 4,584,720,266,058 5,989,582,529,247 7,824,926,449,768 10,222,661,370,018 13,355,116,646,390 17,447,427,258,207
Beban Usaha (388,655,651,796) (454,895,494,305) (689,401,405,550) (900,649,630,664) (1,176,629,102,703) (1,537,174,943,721) (2,008,200,206,994) (2,623,558,292,986) (3,427,476,051,804)
Beban Penyusutan (80,612,212,413) (110,152,389,316) (294,612,575,003) (474,877,659,636) (657,335,586,002) (657,335,586,002) (657,335,586,002) (657,335,586,002) (657,335,586,002)
Beban Penurunan Nilai Piutang (63,954,616,817) (79,040,033,315) (135,271,286,905) (176,721,476,936) (230,872,945,212) (301,617,651,431) (394,040,140,006) (514,782,975,064) (672,524,153,028)
Beban Penurunan Nilai Persediaan - - 41,597,985,996 41,597,985,996 41,597,985,996 41,597,985,996 41,597,985,996 41,597,985,996 41,597,985,996
Beban Pendanaan/Bunga (372,986,744,301) (408,739,495,709) (653,253,390,934) (853,425,044,594) (1,114,933,832,488) (1,456,574,843,568) (1,902,902,408,280) (2,485,994,860,772) (3,247,760,064,254)
Bagian Laba Ventura Bersama 66,924,769,110 155,067,559,826 361,171,278,220 361,171,278,220 361,171,278,220 361,171,278,220 361,171,278,220 361,171,278,220 361,171,278,220
Bagian Laba Entitas Asosiasi 46,190,743 (250,227,144) 2,635,628,171 2,635,628,171 2,635,628,171 2,635,628,171 2,635,628,171 2,635,628,171 2,635,628,171
Pendapatan Lainnya 121,459,238,692 106,942,815,146 437,847,952,760 572,014,495,134 747,292,708,760 976,280,142,053 1,275,434,517,954 1,666,256,578,944 572,014,495,134
Beban Lainnya (61,118,943,610) (38,569,814,412) (61,291,666,598) (61,291,666,598) (61,291,666,598) (61,291,666,598) (61,291,666,598) (61,291,666,598) (61,291,666,598)
Beban Pajak Final (434,761,337,347) (534,694,905,667) (643,334,764,872) (840,467,126,569) (1,098,005,314,516) (1,434,459,043,780) (1,874,009,825,889) (2,448,248,935,901) (3,198,447,931,989)
Laba Sebelum Pajak 852,627,074,409 1,165,959,670,199 1,875,457,534,458 2,254,707,048,583 2,803,211,682,876 3,758,157,749,109 5,005,720,946,592 6,635,565,800,397 7,160,011,192,054
Pajak Tidak Final (7,209,412,928) (17,483,349,483) (65,239,316,808) (78,431,819,835) (97,511,999,978) (130,730,576,141) (174,128,077,382) (230,823,557,185) (249,066,816,990)
Pajak Tangguhan - - (3,169,351,372) (3,810,248,298) (4,737,170,866) (6,350,942,210) (8,459,209,691) (11,213,498,140) (12,099,762,793)
Beban Pajak Penghasilan - Bersih (7,209,412,928) (17,483,349,483) (68,408,668,180) (82,242,068,133) (102,249,170,844) (137,081,518,351) (182,587,287,073) (242,037,055,324) (261,166,579,783)
Laba Tahun Berjalan 845,417,661,481 1,148,476,320,716 1,807,048,866,278 2,172,464,980,450 2,700,962,512,031 3,621,076,230,758 4,823,133,659,519 6,393,528,745,073 6,898,844,612,271

Perkiraan asumsi dalam persen 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Pertumbuhan pendapatan 15.77% 30.64% 30.64% 30.64% 30.64% 30.64% 30.64% 30.64%
Margin Laba Kotor 15.37% 16.32% 16.32% 16.32% 16.32% 16.32% 16.32% 16.32%
Beban Usaha/Pendapatan -2.76% -3.21% -3.21% -3.21% -3.21% -3.21% -3.21% -3.21%
Beban Penyusutan/Aset Tetap -3.35% -6.50% -6.50% -4.77% -3.54% -2.65% -1.99% -1.50%
Beban Penurunan Nilai Piutang/Pendapatan -0.48% -0.63% -0.63% -0.63% -0.63% -0.63% -0.63% -0.63%
Beban Pendanaan/Pendapatan -2.48% -3.04% -3.04% -3.04% -3.04% -3.04% -3.04% -3.04%
Pendapatan Lainnya/pendapatan 0.65% 2.04% 2.04% 2.04% 2.04% 2.04% 2.04% 0.54%
Beban Pajak Final/Pendapatan -3.25% -2.99% -2.99% -2.99% -2.99% -2.99% -2.99% -2.99%
Beban Pajak Penghasilan-Bersih/Laba
Sebelum Pajak -1.50% -3.65% -3.65% -3.65% -3.65% -3.65% -3.65% -3.65%

Perkiraan asumsi dalam persen 2016 2017 Rasio Terpilih

Pertumbuhan pendapatan 15.77% 30.64% 30.64%
Margin Laba Kotor 15.37% 16.32% 16.32%
Beban Usaha/Pendapatan -2.76% -3.21% -3.21%
Beban Penyusutan/Aset Tetap -3.35% -6.50% -6.50%
Beban Penurunan Nilai -0.48% -0.63% -0.63%
Piutang/Pendapatan
Beban Pendanaan/Pendapatan -2.48% -3.04% -3.04%
Pendapatan Lainnya/pendapatan 0.65% 2.04% 2.04%
Beban Pajak Final/Pendapatan -3.25% -2.99% -2.99%
Beban Pajak Penghasilan-Bersih/Laba -1.50% -3.65% -3.65%
Sebelum Pajak

17
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik
PT PP (Persero) Tbk dan Entitas Anak
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasi
Acuan Proyeksi Terminal Year
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 3,025,394,461,065 9,125,168,951,448 9,383,493,938,938 10,874,030,439,647 12,777,828,621,270 15,351,139,919,772 18,698,104,738,284 23,055,788,060,485 26,881,838,393,646
Investasi Jangka Pendek 276,900,000,000 298,908,828,335 203,800,000,000 203,800,000,000 203,800,000,000 203,800,000,000 203,800,000,000 203,800,000,000 203,800,000,000
Piutang Usaha 8,504,786,206,640 11,120,839,747,414 14,528,517,247,779 18,980,384,414,595 24,796,404,642,109 32,394,585,364,794
Pihak Berelasi 2,444,173,039,673 387,090,005,133 559,815,449,636
Pihak Ketiga 483,197,184,267 4,211,146,993,166 5,950,165,085,681
Piutang Retensi 1,478,755,538,704 1,478,755,538,704 1,478,755,538,704 1,478,755,538,704 1,478,755,538,704 1,478,755,538,704
Pihak Berelasi 738,753,730,490 466,151,523,406 678,141,172,159
Pihak Ketiga 441,723,249,562 771,515,890,685 800,614,366,545
Tagihan bruto ke pemberi kerja 7,925,755,512,817 7,925,755,512,817 7,925,755,512,817 7,925,755,512,817 7,925,755,512,817 7,925,755,512,817
Pihak Berelasi 2,601,499,854,105 2,639,121,456,813 4,780,909,597,550
Pihak Ketiga 2,119,821,478,300 2,266,775,818,227 3,144,845,915,267
Piutang lain - lain 314,700,433,864 314,700,433,864 314,700,433,864 314,700,433,864 314,700,433,864 314,700,433,864
Pihak Berelasi 247,315,921 232,666,021,989 257,242,030,771
Pihak Ketiga 3,640,001,869 404,587,858 57,458,403,093
Persediaan 2,498,625,335,323 3,029,900,456,048 2,420,508,274,041 3,162,206,902,224 4,131,178,810,547 5,397,065,686,218 7,050,849,008,758 9,211,389,046,323 12,033,967,548,775
Uang Muka Ventura Bersama 3,000,000,000 3,000,000,000 - - - - - - -
Uang Muka 48,602,192,221 215,395,884,657 257,434,021,157 257,434,021,157 257,434,021,157 257,434,021,157 257,434,021,157 257,434,021,157 257,434,021,157
Pajak dibayar dimuka 467,771,455,951 334,993,170,074 572,305,794,086 572,305,794,086 572,305,794,086 572,305,794,086 572,305,794,086 572,305,794,086 572,305,794,086
Biaya dibayar dimuka 259,322,122,429 522,374,923,041 819,815,889,033 819,815,889,033 819,815,889,033 819,815,889,033 819,815,889,033 819,815,889,033 819,815,889,033
Jaminan 17,864,013,374 20,996,120,922 21,299,157,931 21,299,157,931 21,299,157,931 21,299,157,931 21,299,157,931 21,299,157,931 21,299,157,931
Jumlah Aset Lancar 15,430,535,434,550 24,525,610,631,802 29,907,849,095,888 34,134,889,896,103 39,623,713,526,823 46,870,589,201,361 56,323,204,509,229 68,657,448,096,508 82,904,257,654,807

Aset Tidak Lancar

Piutang usaha jangka panjang - 249,387,113,602 240,896,476,908 240,896,476,908 240,896,476,908 240,896,476,908 240,896,476,908 240,896,476,908 240,896,476,908
Piutang lain-lain 787,024,728 275,520,840,377 679,729,185,358 679,729,185,358 679,729,185,358 679,729,185,358 679,729,185,358 679,729,185,358 679,729,185,358
Tanah akan dikembangkan 247,992,592,095 1,348,698,763,640 3,154,069,617,116 3,154,069,617,116 3,154,069,617,116 3,154,069,617,116 3,154,069,617,116 3,154,069,617,116 3,154,069,617,116
Investasi pada entitas asosiasi dan ventura bersama 272,134,035,052 664,136,087,602 1,183,665,793,913 1,183,665,793,913 1,183,665,793,913 1,183,665,793,913 1,183,665,793,913 1,183,665,793,913 1,183,665,793,913
Investasi jangka panjang lainnnya 73,799,050,000 174,899,050,000 379,114,637,500 379,114,637,500 379,114,637,500 379,114,637,500 379,114,637,500 379,114,637,500 379,114,637,500
Aset Tetap 3,285,973,635,989 4,535,825,694,452 7,311,168,880,953 10,120,272,839,113 13,790,149,955,759 18,584,560,647,526 24,848,087,504,342 33,030,901,036,238 43,721,114,206,620
Penyusutan Aset Tetap (296,907,383,191) (756,206,680,320) (1,521,524,545,677) (1,996,402,205,313) (2,653,737,791,315) (3,311,073,377,317) (3,968,408,963,318) (4,625,744,549,320) (5,283,080,135,321)
Properti Investasi 113,375,946,005 120,862,447,240 112,800,502,380 112,800,502,380 112,800,502,380 112,800,502,380 112,800,502,380 112,800,502,380 112,800,502,380
Goodwill - 30,172,720,506 277,036,234,877 277,036,234,877 277,036,234,877 277,036,234,877 277,036,234,877 277,036,234,877 277,036,234,877
Aset tak berwujud 31,294,167,690 25,560,270,123 40,450,476,283 4,045,476,283 4,045,476,283 4,045,476,283 4,045,476,283 4,045,476,283 4,045,476,283
Aset Lain-lain - 21,204,317,542 17,524,559,612 17,524,559,612 17,524,559,612 17,524,559,612 17,524,559,612 17,524,559,612 17,524,559,612
Jumlah Aset tidak lancar 3,728,449,068,368 6,690,060,624,764 11,874,931,819,223 14,172,753,117,746 17,185,294,648,391 21,322,369,754,157 26,928,561,024,971 34,454,038,970,865 44,486,916,555,246

JUMLAH ASET 19,158,984,502,918 31,215,671,256,566 41,782,780,915,111 48,307,643,013,849 56,809,008,175,214 68,192,958,955,517 83,251,765,534,200 103,111,487,067,374 127,391,174,210,053

LIABILITAS DAN EKUITAS

LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Usaha 18,951,187,638,918 24,758,261,312,232 32,344,754,053,618 42,255,920,219,734 55,204,092,467,564 72,119,878,334,685
Pihak Berelasi 7,123,479,327,180 406,224,056,274 464,787,348,309
Pihak Ketiga 248,270,355,607 9,992,209,070,069 14,041,381,255,221
Utang Pajak 347,781,838,740 473,387,084,772 716,134,973,182 860,949,684,066 1,070,393,696,715 1,435,035,531,023 1,911,411,892,821 2,533,760,775,281 2,734,017,874,996
Biaya yang masih harus dibayar 324,088,272,363 166,693,647,139 227,079,436,066 296,661,725,053 387,565,605,393 506,324,496,215 661,473,804,435 864,164,379,216 1,128,963,942,788
Utang Bank 2,154,383,519,235 2,154,383,519,235 2,154,383,519,235 2,154,383,519,235 2,154,383,519,235 2,154,383,519,235
Pihak Berelasi 1,147,275,079,906 1,123,425,326,382 639,307,830,679
Pihak Ketiga 199,143,037,687 872,144,844,804 1,515,075,688,556
Utang Non Bank - Pihak Berelasi 375,695,286,919 551,745,719,919 109,995,286,919 109,995,286,919 109,995,286,919 109,995,286,919 109,995,286,919 109,995,286,919 109,995,286,919
Pendapatan diterima di muka 9,626,335,196 7,776,715,419 28,365,060,529 28,365,060,529 28,365,060,529 28,365,060,529 28,365,060,529 28,365,060,529 28,365,060,529
Utang Bank dari lembaga keuangan jangka panjang
yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun 398,749,100,997 398,749,100,997 398,749,100,997 398,749,100,997 398,749,100,997 398,749,100,997
Pihak Berelasi 101,463,487,421 443,336,849,135 101,466,982,287
Pihak Ketiga - 77,276,995,262 297,282,118,710
Bagian Liabilitas jangka panjang jatuh tempo dalam
waktu satu tahun
Surat Berharga jangka menengah - 630,000,000,000 100,000,000,000 100,000,000,000 100,000,000,000 100,000,000,000 100,000,000,000 100,000,000,000 100,000,000,000
Uang muka pemberi pekerjaan dan konsumen 697,645,031,616 675,300,885,292 1,145,354,821,564 1,145,354,821,564 1,145,354,821,564 1,145,354,821,564 1,145,354,821,564 1,145,354,821,564 1,145,354,821,564
Sewa pembiayaan 14,492,096,002 9,245,086,950 50,301,116,780 50,301,116,780 50,301,116,780 50,301,116,780 50,301,116,780 50,301,116,780 50,301,116,780
Utang obligasi - bagian lancar - - 699,870,629,158 699,870,629,158 699,870,629,158 699,870,629,158 699,870,629,158 699,870,629,158 699,870,629,158
Utang jangka pendek lainnya 181,524,529,462 436,618,141,429 563,412,287,775 563,412,287,775 563,412,287,775 563,412,287,775 563,412,287,775 563,412,287,775 563,412,287,775
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 10,770,484,678,099 15,865,384,422,846 20,699,814,835,735 25,359,230,870,994 31,466,652,437,297 39,536,545,903,812 50,079,237,739,947 63,852,449,445,018 81,233,291,975,426

Liabilitas Jangka Panjang

Liabilitas program imbalan kerja 2,062,851,175 14,020,309,600 25,759,536,934 25,759,536,934 25,759,536,934 25,759,536,934 25,759,536,934 25,759,536,934 25,759,536,934

Utang bank dari lembaga keuangan jangka panjang 2,815,201,637,219 2,815,201,637,219 2,815,201,637,219 2,815,201,637,219 2,815,201,637,219 2,815,201,637,219
Pihak Berelasi 496,728,002,074 837,061,540,838 1,807,337,964,735
Pihak Ketiga 29,036,221,948 313,202,632,977 1,007,863,672,484
Liabilitas Jangka Panjang
Surat Berharga Jangka Menengah 330,000,000,000 300,000,000,000 1,430,000,000,000 1,430,000,000,000 1,430,000,000,000 1,430,000,000,000 1,430,000,000,000 1,430,000,000,000 1,430,000,000,000
Uang muka pemberi pekerjaan dan konsumen 911,779,722,569 775,054,366,562 878,680,223,687 878,680,223,687 878,680,223,687 878,680,223,687 878,680,223,687 878,680,223,687 878,680,223,687
Sewa Pembiayaan 25,831,545,955 35,296,229,637 274,495,356,917 274,495,356,917 274,495,356,917 274,495,356,917 274,495,356,917 274,495,356,917 274,495,356,917
Utang Obligasi 998,635,662,420 1,597,559,346,694 898,910,920,548 898,910,920,548 898,910,920,548 898,910,920,548 898,910,920,548 898,910,920,548 898,910,920,548
Utang Jangka Panjang Lainnya 447,129,872,292 699,963,594,274 516,807,919,474 516,807,919,474 516,807,919,474 516,807,919,474 516,807,919,474 516,807,919,474 516,807,919,474
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 3,241,203,878,433 4,572,158,020,582 6,839,855,594,779 6,839,855,594,779 6,839,855,594,779 6,839,855,594,779 6,839,855,594,779 6,839,855,594,779 6,839,855,594,779
Jumlah Liabilitas 14,011,688,556,532 20,437,542,443,428 27,539,670,430,514 32,199,086,465,773 38,306,508,032,076 46,376,401,498,591 56,919,093,334,726 70,692,305,039,797 88,073,147,570,205

EKUITAS
Modal Saham - nilai nominal Rp 100 per saham
Modal Dasar - 25.000.000.000
Modal ditempatkan dan disetor 484,243,650,000 619,989,735,400 619,989,735,400 619,989,735,400 619,989,735,400 619,989,735,400 619,989,735,400 619,989,735,400 619,989,735,400
Tambahan modal disetor 462,018,090,364 4,709,694,768,700 4,709,945,362,707 4,709,945,362,707 4,709,945,362,707 4,709,945,362,707 4,709,945,362,707 4,709,945,362,707 4,709,945,362,707
Perubahan ekuitas pada entitas anak - 256,617,662,722 842,694,595,831 842,694,595,831 842,694,595,831 842,694,595,831 842,694,595,831 842,694,595,831 842,694,595,831
Penghasilan komprehensif lain - 1,148,725,152,404 1,218,116,081,589 1,218,116,081,589 1,218,116,081,589 1,218,116,081,589 1,218,116,081,589 1,218,116,081,589 1,218,116,081,589
Selisih transaksi dengan pihak non pengendali 255,864,120,167 - - - - - - - -
Selisih lebih revaluasi aset tetap 1,193,468,915,718 - - - - - - - -
Pengukuran kembali program pensiun (30,468,377,667) - - - - - - - -
Saldo laba: 5,928,420,694,254 8,322,364,289,315 11,636,421,603,103 16,152,536,345,651 22,239,046,173,754 29,137,890,786,025
Ditentukan penggunanya 1,304,796,685,463 1,896,816,831,748 2,609,833,902,003
Tidak ditentukan penggunanya 740,177,541,834 1,020,027,911,191 1,453,140,728,771
Jumlah 4,410,100,625,879 9,651,872,062,165 11,453,720,406,301 13,319,166,469,781 15,713,110,064,842 19,027,167,378,630 23,543,282,121,178 29,629,791,949,281 36,528,636,561,552
Kepentingan non-pengendali 737,195,320,507 1,126,256,750,973 2,789,390,078,296 2,789,390,078,296 2,789,390,078,296 2,789,390,078,296 2,789,390,078,296 2,789,390,078,296 2,789,390,078,296
Jumlah Ekuitas 5,147,295,946,386 10,778,128,813,138 14,243,110,484,597 16,108,556,548,077 18,502,500,143,138 21,816,557,456,926 26,332,672,199,474 32,419,182,027,577 39,318,026,639,848

Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 19,158,984,502,918 31,215,671,256,566 41,782,780,915,111 48,307,643,013,849 56,809,008,175,213 68,192,958,955,517 83,251,765,534,200 103,111,487,067,374 127,391,174,210,053

18
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

Rasio Terpilih 2016 2017 Rasio Terpilih

Tingkat perputaran piutang usaha 3.58 3.30 3.30
Tingkat perputaran persediaan 4.60 7.43 7.43
Tingkat perputaran utang usaha 1.34 1.24 1.24
Tingkat biaya masih harus dibayar 98.74 94.69 94.69
Utang pajak/beban pajak 27.08 10.47 10.47
Capex
1,667,978,000,000 6,063,603,000,000
Capex/Penjualan 10% 28% 10%

G. Analisis Valuasi Saham

Analisis valuasi saham menggunakan metode laba residu untuk memperoleh nilai
intrinsik saham PT PP. Dimana nilai laba residu adalah selisih dari laba usaha bersih dengan
return minimum/biaya ekuitas. Pada valuasi ini telah dilakukan perhitungan proyeksi dari tahun
2018 sampai dengan tahun 2023 (terminal year). Proyeksi dilakukan pada setiap akun yang ada
baik pada laporan posisi keuangan maupun laporan laba rugi. Nilai proyeksi Net Income dapat
diperoleh setelah proyeksi terhadap akun-akun pada laporan laba rugi dilakukan, proyeksi
menggunakan rasio yang dipilih melalui judgement penulis.
Horizon Perkiraan Tahun Terminal
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Residual Income Computation
Net income 2,172,464,980,450 2,700,962,512,031 3,621,076,230,758 4,823,133,659,519 6,393,528,745,073 6,898,844,612,271
Beginning equity 14,243,110,484,597 16,108,556,548,077 18,502,500,143,138 21,816,557,456,926 26,332,672,199,474 32,419,182,027,577
Required equity return 10.07% 10.07% 10.07% 10.07% 10.07% 10.07%
Expected income 1,434,281,225,799 1,622,131,644,391 1,863,201,764,414 2,196,927,335,912 2,651,700,090,487 3,264,611,630,177
Residual income 738,183,754,651 1,078,830,867,640 1,757,874,466,344 2,626,206,323,606 3,741,828,654,586 3,634,232,982,094
Discount factor 0.9085128 0.8253954 0.749882296 0.681277638 0.618949430 0.562323458

Present value of residual income 670,649,363,724 890,462,082,402 1,318,198,941,288 1,789,175,641,222 2,316,002,714,496 2,043,614,458,336
Cumulative present value of residual income 6,984,488,743,131
Terminal value of residual income 34,237,540,856,788
Beginning book value of equity 14,243,110,484,597
Value of equity 55,465,140,084,516
Common shares outstanding 6,199,897,354 lembar
Value of equity per share 8,946 (Nilai Intrinsik Penuh)

Value of equity per share 8.946

Harga saham di pasar (Yahoo Finance) 1.975
Status Undervalued
Rekomendasi Beli

19
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

Cost of Equity
CAPM (Capital Asset Pricing Model)
rf (rate free-deposito) 6,31%
beta 1,48
rm (rate market) 8,75%
re = rf + beta (rm-rf) 10,07%

Beberapa informasi mengenai perhitungan valuasi menggunakan asumsi: 1) risk free

senilai 6,31% (market risk-premia.com); 2) beta 1,48 satuan (reuters.com); 3) risk market 8,75%
(IHSG).
Pada hasil analisis di atas diperoleh nilai intrinsik saham PT PP (Persero) Tbk ialah Rp
8.946 sedangkan untuk harga saham PT PP (Persero) Tbk pada 3 Januari 2019 adalah Rp 1.975
Hasil perhitungan tersebut menunjukkan bahwa nantinya akan ada kemungkinan nilai saham PT
PT PP (Persero) Tbk akan terus naik karena nilai intrinsik sahamnya masih berada di atas nilai
pasarnya.

H. Rekomendasi Beli atau Jual

Berdasarkan hasil analisis tersebut diperoleh bahwa nilai intrinsik saham PT PP (Persero)
Tbk adalah Rp 8.946 per lembar. Sedangkan untuk harga saham di pasar pada 3 Januari 2019
adalah Rp 1.975 maka rekomendasi yang diberikan adalah beli karena status nilai saham di pasar
adalah undervalued dan dimungkinkan suatu saat nanti akan naik lagi sampai atau lebih dari
pada nilai intrinsik sahamnya.

H.1 Alasan Penting Rekomendasi

Terdapat beberapa alasan penting mengapa rekomendasi yang diberikan adalah “membeli”
antara lain:
 Nilai intrinsik saham PTPP (Rp 8.946 per lembar) lebih besar dari harga pasar (Rp 1.975
per lembar)
 Direksi dan Dewan Komisaris independen terhadap tugasnya sehingga pemegang saham
tidak akan merasa dirugikan karena adanya kepentingan pribadi (agency theory).

20
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

 Pembangunan sedang gencar-gencarnya dilaksanakan di berbagai daerah di Indonesia

sehingga perusahaan konstruksi dapat diproyeksikan memiliki peluang yang baik ke
depannya.

21
 PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

Referensi

Annual Report. 2016. Annual Report Tahun 2016 PT Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk.
Annual Report. 2017. Annual Report Tahun 2017 PT Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk.
David, Fred R & David, Forest R. 2016.Manajemen Strategik “Suatu Pendekatan Keunggulan
Bersaing”.Edisi 15. Salemba Empat: Jakarta.
Janitra, Michael. 2015. Analisis Fundamental PT PP (Persero) Tbk. Student Research of
Surabaya University-Financial Information Analysis 29 May 2015.
Juliando, Pramdia Rahando. 2018. Sri Mulyani: Inflasi 2017 Jauh Di Bawah Prediksi. Diakses
dalam (https://ekonomi.kompas.com/read/2018/01/02/193105326/sri-mulyani-inflasi-
2017-jauh-di-bawah-prediksi) pada tanggal 23 Desember 2018.
Kotler, Philip dan Keller, Lane Kevin. 2008. Manajemen Pemasaran. Edisi 13 Jilid 1.Terjemahan
oleh Bob Sabran. Erlangga: Jakarta.
Laju Inflasi. Diakses dalam (https://www.bi.go.id/id/moneter/inflasi/data/Default.aspx) pada
tanggal 23 Desember 2018
Market Risk Premia. 2018. Imlied Market Risk Premia (IMRP): Indonesia. Diakses dalam
(http://www.market-risk-premia.com/id.html) pada tanggal 25 Desember 2018
Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk PT. Diakses dalam
(https://www.reuters.com/finance/stocks/overview/PTPP.JK) pada tanggal Januari 2
2019
Sugianto, Danang. 2018. Laba BUMN Karya Naik, Kok Sahamnya Terus Turun. Diakses dalam
(https://finance.detik.com/bursa-dan-valas/d-3760208/laba-bumn-karya-naik-kok-
sahamnya-terus-turun) pada tanggal 23 Desember 2018

22
PT PP (Persero) Tbk – Nilai Intrinsik

LAMPIRAN

23