BAB II

PENGATURAN IZIN MENDIRIKAN PERUMAHAN DI INDONESIA

A. Pengertian Izin Mendirikan Perumahan

Perumahan dan permukiman selain merupakan salah satu kebutuhan dasar

manusia, juga mempunyai fungsi yang sangat strategis dalam perannya sebagai

pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya, dan peningkatan kualitas generasi

yang akan datang, serta merupakan pengejawantahan jati diri. Terwujudnya

kesejahteraan rakyat dapat ditandai dengan meningkatnya kualitas kehidupan

yang layak dan bermartabat, antara lain melalui pemenuhan kebutuhan papannya.

Dengan demikian upaya menempatkan bidang perumahan dan permukiman

sebagai salah satu sektor prioritas dalam pembangunan manusia Indonesia yang

seutuhnya adalah sangat strategis.

Persoalan perumahan dan permukiman di Indonesia sesungguhnya tidak

terlepas dari dinamika yang terjadi dalam kehidupan masyarakat maupun

kebijakan pemerintah di dalam mengelola perumahan dan permukiman.

Penyusunan arahan untuk penyelenggaraan perumahan dan permukiman,

sesungguhnya secara lebih komprehensif telah dilakukan sejak Pelita V dalam

bentuk Kebijaksanaan dan Strategi Nasional Perumahan, namun penekanannya

masih terbatas kepada aspek perumahan saja. Dalam perjalanannya, acuan

tersebut dirasakan kurang sesuai lagi dengan berbagai perkembangan

permasalahan yang semakin kompleks, sehingga diperlukan pengaturan dan

penanganan perumahan dan permukiman yang lebih terintegrasi. Sehingga untuk

itu perlu disusun suatu kebijakan dan strategi baru yang cakupannya dapat

25
Universitas Sumatera Utara
 26

meliputi bidang perumahan dan permukiman sebagai satu kesatuan yang tidak

terpisahkan. 29

Berangkat dari pertimbangan tersebut dan berlandaskan kepada Undang-

Undang Nomor 4 Tahun 1992 maka telah dikeluarkan Kebijakan dan Strategi

Nasional Perumahan dan Permukiman Tahun 1999, sebagai acuan pokok di dalam

penyelenggaraan bidang perumahan dan permukiman. Selanjutnya, seiring dengan

perkembangan sosial politik yang ada dan tuntutan reformasi serta perubahan

paradigma penyelenggaraan pembangunan nasional, dan dalam upaya menjawab

tantangan serta agenda bidang perumahan dan permukiman ke depan, maka

dipandang perlu untuk menyempurnakan Kebijakan dan Strategi Nasional

Perumahan dan Permukiman yang ada tersebut.

Perumahan dan permukiman merupakan salah satu sektor yang strategis

dalam upaya membangun manusia Indonesia yang seutuhnya. Selain sebagai salah

satu kebutuhan dasar manusia, perumahan dan permukiman, “papan” juga

berfungsi strategis di dalam mendukung terselenggaranya pendidikan keluarga,

persemaian budaya dan peningkatan kualitas generasi akan datang yang berjati

diri. Karenanya, pada tempatnyalah bila Visi penyelenggaraan perumahan dan

permukiman diarahkan untuk mengusahakan dan mendorong terwujudnya kondisi

setiap orang atau keluarga di Indonesia yang mampu bertanggung jawab di dalam

memenuhi kebutuhan perumahannya yang layak dan terjangkau di dalam

lingkungan permukiman yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan guna

29
Keputusan Menteri Permukiman Dan Prasarana Wilayah Selaku Ketua Badan
Kebijaksanaan Dan Pengendalian Pembangunan Perumahan Dan Permukiman Nasional (BKP4N)
Nomor : 217/KPTS/M/2002 Tentang Kebijakan Dan Strategi Nasional Perumahan Dan
Permukiman (KSNPP), Departemen Permukiman Dan Prasarana Wilayah, Jakarta, 2002, hlm.1

Universitas Sumatera Utara

 27

mendukung terwujudnya masyarakat dan lingkungan yang berjati diri, mandiri,

dan produktif. 30

Prakteknya dalam mendirikan perumahan, maka diperlukan izin sebagai

syarat untuk terlaksananya pembangunan perumahan. Membicarakan pengertian

izin pada dasarnya mencakup suatu pengertian yang sangat kompleks yaitu berupa

hal yang membolehkan seseorang atau badan hukum melakukan sesuatu hal yang

menurut peraturan perundang-undangan harus memiliki izin terlebih dahulu.

Izin adalah suatu keputusan adminstrasi negara yang memperkenankan

suatu perbuatan yang pada umumnya dilarang, tetapi diperkenankan dan bersifat

konkrit. 31 Menurut Prajudi Admosudirjo, mengatakan bahwa izin (verguning)

adalah suatu penetapan yang merupakan dispensasi daripada suatu larangan oleh

undang-undang. 32

N.M Spelt dan J.B.J.M ten Berge membagi pengertian izin dalam arti luas

dan sempit, yaitu izin merupakan salah satu instrumen yang paling banyak

digunakan dalam hukum administrasi. Pemerintah menggunakan izin sebagai

sarana yuridis untuk mengemudikan tingkah laku para warga. Izin ialah suatu

persetujuan dari penguasa berdasarkan undang-undang atau peraturan pemerintah

untuk dalam keadaan tertentu menyimpang dari ketenuan-ketentuan larangan

perundangan. Dengan memberi izin, penguasa memperkenankan orang yang

memohonnya untuk melakukan tindakan-tindakan tertentu yang sebenarnya

dilarang. Ini menyangkut perkenan bagi suatu tindakan yang demi kepentingan

umum mengharuskan pengawasan khusus atasnya (pengrtian izin dalam arti luas).
30
Ibid, hlm.2
31
Ridwan, Juniarso. Op Cit, hlm 90
32
Prajudi Admosudirjo, Op. Cit, hLM. 94

Universitas Sumatera Utara

 28

Izin (dalam arti sempit) adalah pengikatan-pengikatan pada suatu peraturan, izin

pada umumnya didasarkan pada keinginan pembuat undang-undang untuk

mencapai suatu tatanan tertentu atau menghalangi keadaan-keadaan yang buruk.

Tujuannya ialah mengatur tindakan-tindakan yang oleh pembuat undang-undang

tidak seluruhnya dianggap tercela namun ia menginginkan dapat melakukan

pengawasan sekadarnya. Hal yang pokok pada izin (dalam arti sempit) ialah

bahwa suatu tindakan dilarang, terkecuali diperkenankan dengan tujuan agar

dalam ketentuan-ketentuan yang disangkutkan dengan perkenan dapat dengan

teliti diberikan batas-batas tertentu bagi tiap kasus. 33

Menurut Utrecht sebagaimana dikutip oleh Bachsan Mustafa bahwa

bilamana pembuat peraturan tidak umumnya melarang suatu perbuatan, tetapi

masih juga memperkenankannya asal saja diadakan secara yang ditentukan untuk

masing-masing hal konkret, maka perbuatan administrasi negara yang

memperkenankan perbuatan tersebut bersifat suatu izin (verguning). 34

Kata perizinan diperoleh atau didengar dan sepintas lalu kata perizinan

mengandung arti yang sederhana yaitu pemberian izin terhadap sesuatu yang

berkaitan dengan aktivitas atau kegiatan, namun bila kita telusuri lebih jauh

mengenai pengertian perizinan itu tidaklah semudah apa yang kita sebutkan tadi.

Lalu apa sebenarnya perizinan tersebut.

Perizinan adalah salah satu bentuk pelaksanaan fungsi pengaturan dan

bersifat pengendalian yang dimiliki oleh pemerintah terhadap kegiatan yang

dilakukan oleh masyarakat. Perizinan maksudnya dapat berbentuk pendaftaran,

33
HR Ridwan. Op Cit, hlm 208
34
Bachsan Mustafa, Sistem Hukum Athninistrasi Negara Indonesia, (Bandung : Citra
Aditya Bakti, 2001), hlm. 80.

Universitas Sumatera Utara

 29

rekomendasi sertifikat, penentuan kuota dan izin untuk melaksanakan sesuatu

usaha yang biasanya hams dimiliki atau diperoleh suatu organisasi perusahaan

atau seseorang sebelum yang bersangkutan dapat melakukan suatu kegiatan atau

tindakan yang dilakukan.

Izin dapat dikatakan sebagai keputusan tata usaha negara karena ia

dikeluarkan oleh pejabat tata usaha negara, yaitu pemerintah atas permohonan

yang diajukan oleh badan hukum perdata atau perorangan. Pemerintah merupakan

pejabat tata usaha negara, karena ia melaksanakan fungsi untuk

menyelenggarakan urusan pemerintah baik di tingkat pusat dan daerah dengan

berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Disisi lain bila dilihat dari keputusan tata usaha negara itu sendiri, izin

memiliki sifat-sifat keputusan tersebut, yaitu bahwa izin bersifat konkret. Artinya

objek yang diputuskan dalam tata usaha negara itu tidak abstrak melainkan

berwujud, tertentu,dan ditentukan. Izin memiliki sifat individual, artinya bahwa

dalam izin itu harus disebutkan dengan jelas siapa yang diberikan izin. Izin

bersifat final, dimana dengan izin seseoarang telah mempunyai hak untuk

melakukan sesuatu perbuatan hukum sesuai dengan isinyayang secara definitif

dapat menimbulkan akibat hukum tertentu.35

Izin merupakan Instrumen yuridis yang digunakan oleh pemerintah untuk

mempengaruhi para warga agar maumengikuti cara yang dianjurkannya guna

mencapai suatu tujuan konkret. Sebagai suatu instrumen, izin berfungsi selaku

ujung tombak instrumen hukum sebagai pengarah, perekayasa, dan perancang

35
Ridwan, Juniarso. Op Cit, hlm 93

Universitas Sumatera Utara

 30

masyarakat adil dan makmur itu dijelmakan. Hal ini berarti lewat izin dapat

diketahui bagaimana gambaran masyarakat adil dan makmur itu terwujud. 36

Izin adalah merupakan ketetapan pemerintah untuk menetapkan atau

melakukan sesuatu perbuatan yang dibenarkan oleh undang-undang, atau

peraturan yang berlaku untuk itu. Bentuk izin adalah :

1. Secara tertulis
Bentuk izin secara tertulis rnerupakan suatu bentuk perizinan yang
diberikan oleh pemerintah oleh suatu instansi yang berwenang sesuai
izin yang dimintakan, serta penuangan pemberian izin diberikan
dalam bentuk tertulis dan ditandatangani oleh pihak yang berwenang
di instansi tersebut.
2. Dengan Lisan.
Bentuk izin secara lisan dapat ditemukan dalarn hal pengeluaran
pendapat di muka umum. Bentuk izin dengan lisan pada dasarnya
hanya dilakukan oleh suatu organisasi untuk melakukan aktivitasnya
serta melaporkan aktivitasnya tersebut kepada instansi yang
berwenang. Bentuk izin dengan lisan ini hanya berfungsi sebagai
suatu bentuk pelaporan semata. 37

Fungsi dari izin ialah untuk memberikan kepastian hukum bagi pemohon

dan masyarakat, sebagai tindakan preventif untuk menghadapi pihak-pihak yang

mengganggu, dan sebagai pengaman secara hukum. 38

Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan Dan

Permukiman disebutkan bahwa:

(1) Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan

kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh
dan terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap.
(2) Pembangungan kawasan permukiman sebagaimana dimaksud dalam
ayat (1) ditujukan untuk :
a. Menciptakan kawasan permukiman yang tersusun atas satuan-
satuan lingkungan permukiman;

36
HR Ridwan. Op Cit, hlm 217
37
Muchsan, Pengantar Hukum Administrosi Negara Indonesia, Yogyakarta : Liberty,
2002), hlm. 12.
38
http://wonkdermayu.wordpress.com/kuliah-hukum/hukum-perijinan/. diakses 9 Januari
2017 Pukul 20.00 Wib.

Universitas Sumatera Utara

 31

b. Mengintegrasikan secara terpadu dan meningkatkan kualitas

lingkungan perumahan yang telah ada di dalam atau disekitarnya.
(3) Satuan-satuan lingkungan permukiman satu dengan yang lain saling
dihubungkan oleh jaringan transportasi sesuai dengan kebutuhan
dengan kawasan lain yang memberikan berbagai pelayanan dan
kesempatan kerja.
(4) Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), ayat (2),
ayat (3) dilaksanakan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah
perkotaan dan rencana tata ruang wilayah bukan perkotaan. 39

Menurut Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011

Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman bahwa perumahan adalah

kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun

perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai

hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. 40

Pengembang yang akan membangun rumah maupun kawasan residensial,

haruslah terlebih dahulu mendapatkan perizinan. Menurut Peraturan Menteri

Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor

05/PRT/M/2016 Tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung bahwa Izin

Mendirikan Bangunan Gedung adalah perizinan yang diberikan oleh pemerintah

daerah kecuali untuk bangunan gedung fungsi khusus oleh Pemerintah kepada

pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas,

mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan

administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. 41

Setiap orang yang memiliki bangunan gedung wajib memiliki izin

mendirikan bangunan gedung. Izin mendirikan bangunan gedung adalah awal

39
Pasal 19 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan Dan Permukiman.
40
Pasal 1 ayat (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan
Kawasan Permukiman
41
Pasal 1 ayat (1) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Republik
Indonesia Nomor 05/PRT/M/2016 Tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung

Universitas Sumatera Utara

 32

surat bukti dari pemerintah daerah bahwa pemilik bangunan gedung dapat

mendirikan bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan dan

berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui oleh pemerintah

daerah. 42

Pemberian izin mendirikan perumahan dimaksudkan untuk mengatur,

mengendalikan, mengawasi dan melakukan pembinaan terhadap pertumbuhan dan

berbagai aktifitas usaha perumahan.

B. Tujuan Pemberian Izin Mendirikan Perumahan

Melalui izin, pemerintah terlibat dalam kegiatan warganegara. Dalam hal

ini, pemerintah mengarahkan warganya melalui instrumen yuridis berupa izin.

Kebijakan pemerintah untuk terlibat dalam kegiatan masyarakat, tidak berhenti

pada satu tahap, melainkan melalui serangkaian kebijakan setelah izin diproses,

masih dilakukan pengawasan, pemegang izin diwajibkan meyampaikan laporan

secara berkala dan sebagainya. Pemerintah melakukan pengendalian terhadap

kegiatan masyarakat dengan melakukan instrumen perizinan. Izin dapat

dimaksudkan untuk mencapai berbagai tujuan tertentu.

Tujuan dan fungsi dari pemberian izin adalah pengendalian dari aktivitas

aktivitas pemerintah terkait ketentuan-ketentuan yang berisi pedoman yang harus

dilaksanakan baik oleh yang berkepentingan ataupun oleh pejabat yang diberi

kewenangan. 43

Tujuan dari perizinan dapat dilihat dari aspek:

1. Pemerintah. Tujuan pemberian izin adalah:

42
Budi Supriyanto, Tata Ruang Dalam Pembangunan Nasional Suatu Strategi dan
Pemikiran), (Jakarta : Ghalia, 2006), hlm. 63
43
http://picapicablue.blogspot.co.id/2012/10/tujuan-perizinan.html, diakses 9 Januari
2017 Pukul 20.00 Wib.

Universitas Sumatera Utara

 33

a. Pelaksanaan Peraturan

b. Sumber Pendapatan Daerah/Pusat

2. Masyarakat. Tujuan pemberian izin adalah:

a. Kepastian hukum.

b. Kepastian hak.

c. Kemudahan mendapatkan fasilitas. 44

Adanya tindakan-tindakan yang dikaitkan pada suatu sistem perizinan,

pembuat undang-undang dapat mengejar tujuan dari izin, yaitu:

1. Keinginan mengarahkan/mengendalikan aktivitas-aktivitas tertentu,

contoh izin mendirikan bangunan
2. Mencegah bahaya lingkungan.
3. melindungi objek-objek tertentu, contoh izin pencarian
harta/peninggalan terpendam
4. Membagi benda-benda, lahan atau wilayah yang terbatas
5. Mengarahkan/pengarahan dengan menggunakan seleksi terhadap orang
dan aktivitas-aktivitas tertentu. 45

Kaitan antara izin mendirikan perumahan dalam Hukum Administrasi

Negara yaitu:

1. Menjamin kepastian hukum di bidang tertib administrasi

Masalah kepastian hukum di bidang tertib administrasi itu menyangkut

masalah bentuk dari hukum yang diberlakukan. Bentuk hukum yang tertulis

disebut perundang-undangan dan bentuk hukum yang tidak tertulis disebut hukum

adat dan hukum kebiasaan. Dalam bidang pembangunan perumahan ini maka

peraturan yang mengaturnya sudah jelas ada yaitu Undang-Undang Nomor 4

Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, Undang-Undang Nomor 1

44
Ibid
45
Ibid

Universitas Sumatera Utara

 34

Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Undang-Undang

Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Peraturan Pemerintah Republik

Indonesia Nomor 88 Tahun 2014 Tentang Pembinaan Penyelenggaraan

Perumahan Dan Kawasan Permukiman, Instruksi Presiden Republik Indonesia

Nomor 3 Tahun 2016 Tentang Penyederhanaan Perizinan Pembangunan

Perumahan. Dengan tertulisnya ketentuan dalam bentuk perundang-undangan dan

peraturan pemerintah tersebut maka secara langsung akan membawa kepastian

hukum di bidang pembangunan perumahan. Dengan adanya kepastian hukum

tersebut maka orang tidak akan mencari atau mengada-adakan sebuah peraturan

dengan mencari hubungan yang tidak sempurna terhadap tertib administrasi di

bidang pelaksanaan pembangunan perumahan.

Kepastian hukum itu berarti pertama, dapat ditentukan hukumnya (hukum

tertulis) dalam hal-hal yang konkret tertentu, misalnya perihal pengaturan

pembangunan perumahan, khususnya dalam hal menetapkan aturan main bagi

pihak-pihak yang akan membangun perumahan. Kedua untuk mencegah

timbulnya perbuatan sewenang-wenang yang dapat dilakukan oleh siapapun juga

termasuk oleh pemerintah yang berwenang melakukan memberikan izin bagi

orang perseorang/perusahaan yang melakukan aktivitasnya dan hubungannya

dengan pembangunan perumahan.

2. Menjamin keadilan hukum di bidang mendirikan perumahan.

Keadilan hukum adalah keadilan yang telah ditentukan oleh perundang-

undangan dan peraturan tertulis, seperti misalriya, keadilan di bidang mendirikan

perumahan yang tercantum di dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002

Universitas Sumatera Utara

 35

tentang Bangunan Gedung. Pemerintah harus dapat berperan positif bagi

kesejahteraan serta terjaminnya kualitas persaingan di bidang pembangunan

perumahan atas diberikannya izin bagi develpoer untuk membangun perumahan.

Berdasarkan hal tersebut, maka jelaslah bahwa izin mendirikan perumahan

bertujuan untuk mewujudkan tertib pembangunan perumahan baik ditinjau dari

segi lokasi maupun hubungan dengan perkembangan perekonomian dan

kelestarian lingkungan. Dengan demikian tujuan perizinan adalah untuk

pengendalian dan pengawasan pemerintah terhadap aktivitas dalam hal-hal

tertentu yang ketentuannya berisi pedoman-pedoman yang harus dilaksanakan

oleh baik yang berkepentingan ataupun oleh pejabat yang berwenang.

C. Peraturan-Peraturan Terkait Izin Mendirikan Perumahan dan Lembaga

Yang Berwenang Mengeluarkan Izin Mendirikan Perumahan.

Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman merupakan

aktualisasi pandangan bangsa Indonesia dalam memposisikan nilai strategis

rumah yang layak dan terjangkau didukung dengan prasarana, sarana, dan utilitas

umum yang memadai. Ketersediaan rumah yang layak huni baik dalam bentuk

rumah tunggal, rumah deret, maupun rumah susun merupakan sarana pendidikan

dan pengembangan kepribadian yang lebih responsif yang dapat meningkatkan

kewibawaan bangsa dalam pergaulan dunia. Dalam rangka menjamin

penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang efektif dan efisien

perlu didukung oleh Pemerintah dan Pemerintah Daerah sesuai kewenangannya

melalui Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Universitas Sumatera Utara

 36

Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

merupakan upaya yang dilakukan oleh Menteri, gubernur, dan/atau

bupati/walikota untuk mewujudkan tercapainya tujuan penyelenggaraan

perumahan dan kawasan permukiman. Pembinaan dilakukan dalam lingkup

perencanaan, pengaturan, pengendalian, dan pengawasan. Tanggung jawab

pemerintah dilakukan melalui koordinasi; sosialisasi peraturan perundang-

undangan; bimbingan, supervisi dan konsultasi; pendidikan dan pelatihan;

penelitian dan pengembangan; pendampingan dan pemberdayaan; serta

pengembangan sistem informasi dan komunikasi.

Pengaturan Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman akan memberikan kemudahan dalam mewujudkan penyelenggaraan

perumahan dan kawasan permukiman melalui peningkatan kapasitas terkait

sumber daya manusia, prasarana dan sarana, kelembagaan, dan pendanaan dengan

mengikutsertakan peran pemangku kepentingan di bidang perumahan dan

kawasan permukiman, antara lain kalangan pelaku pembangunan, perbankan,

profesional, akademisi, maupun masyarakat. Hal ini akan menciptakan

keseimbangan dalam penyusunan, pelaksanaan, maupun pengawasan kebijakan

yang dibuat oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah sehingga mewujudkan

manajemen pemerintahan yang kuat dengan berpedoman pada tata pemerintahan

yang baik. 46

Adapun pengaturan tentang mendirikan perumahan yang menjadi dasar

hukumnya adalah :

46
Penjelasan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 88 Tahun 2014 Tentang
Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman

Universitas Sumatera Utara

 37

1. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman

3. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan

Lembaran Negara Nomor 4247).

4. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang

Perumahan dan Kawasan Permukiman

5. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 88 Tahun 2014 Tentang

Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman

6. Instruksi Presiden Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2016 Tentang

Penyederhanaan Perizinan Pembangunan Perumahan

7. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 24/Prt/M/2007 Tentang Pedoman

Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung.

Berdasarkan peraturan perundang-undangan di atas, maka pengaturan

mengenai pembangunan perumahan di Indonesia telah diatur dalam dasar hukum

yang kuat yakni dalam bentuk undang-undang yang memiliki aturan pelaksanaan

berupa peraturan pemerintah. Undang-undang yang dimaksud adalah Undang-

Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman,

sebagai aturan pelaksanaannya, pemerintah telah menerbitkan Peraturan

Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan

Kawasan Permukiman.

Universitas Sumatera Utara

 38

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman menyebutkan bahwa perumahan dan kawasan permukiman

diselenggarakan untuk: 47

1. Memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan

kawasan permukiman;

2. Mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk

yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan

permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan

kepentingan, terutama bagi MBR;

3. Meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya alam bagi pembangunan

perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di

kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan;

4. Memberdayakan para pemangku kepentingan bidang pembangunan

perumahan dan kawasan permukiman;

5. Menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, dan budaya;

6. Menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam

lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan

berkelanjutan.

Hasil perencanaan dan perancangan rumah harus memenuhi persyaratan: 48

1. Teknis;

2. Administratif;

47
Pasal 3 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman
48
Pasal 14 Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan
Perumahan Dan Kawasan Permukiman

Universitas Sumatera Utara

 39

3. Tata ruang;

4. Ekologis.

Persyaratan teknis dalam perencanaan dan perancangan rumah meliputi:

1. Tata bangunan dan lingkungan;

2. Keandalan bangunan.

Persyaratan administratif dalam perencanaan dan perancangan Rumah

meliputi:

1. Status hak atas tanah, dan/ atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas

tanah;

2. Status kepemilikan bangunan.

Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang

Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman, bahwa perencanaan

prasarana, sarana, dan utilitas umum harus memenuhi persyaratan: 49

1. Administratif;

2. Teknis;

3. ekologis.

Persyaratan administratif meliputi:

1. Status penguasaan kaveling tanah;

2. Kelengkapan perizinan.

Persyaratan teknis meliputi:

1. Gambar struktur yang dilengkapi dengan gambar detil teknis;

2. Jenis bangunan;

49
Pasal 17 Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan
Perumahan Dan Kawasan Permukiman

Universitas Sumatera Utara

 40

3. Cakupan layanan.

Persyaratan ekologis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c

meliputi:

1. Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum dengan penggunaan bahan

bangunan yang ramah lingkungan;

2. Mengutamakan penggunaan energi non fosil untuk Utilitas Umum.

Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum harus

mempertimbangkan kelayakan hunian serta kebutuhan masyarakat yang

mempunyai keterbatasan fisik. Persyaratan administratif, persyaratan teknis, dan

persyaratan ekologis sesuai dengan ketentuan peraturan perundang¬undangan.

Mengenai kewajiban setiap orang/badan yang hendak mendirikan

perumahan harus memiliki izin adalah berdasarkan Pasal 20 ayat (5) Peraturan

Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan

Kawasan Permukiman Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang No. 1

Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.

Secara langsung pada bagian ini dapat dikatakan pihak yang berwenang

mengeluarkan izin tersebut adalah Pemerintah. Hanya saja dalam hal yang

dernikian harus dapat dilihat izin yang bagaimanakah yang dimohonkan oleh

masyarakat, sehingga dengan demikian akan dapat diketahui instansi pemerintah

yang berwenang mengeluarkan izin tersebut.

Dalam kajian pihak-pihak yang berwenang mengeluarkan izin maka

dasarnya yang perlu dikaji adalah kedudukan aparatur pemerintah yang

melakukan tugasnya di bidang administrasi negara pemberian izin kepada

Universitas Sumatera Utara

 41

masyarakat. Agar aparatur pemerintah sebagai bagian dari unsur administrasi

negara dapat melaksanakan fungsinya, maka kepadanya harus diberikan

keleluasaan. Keleluasaan ini langsung diberikan oleh undang-undang itu sendiri

kepada penguasa setempat. Hal seperti ini biasanya disebut dengan kekeluasaan

delegasi kepada pemerintah seperti Gubemur, Bupati/Walikota untuk bertindak

atas dasar hukum dan atau dasar kebijaksanaan.

Aparatur pemerintah selaku pelaksana fungsi dalam administrasi negara

juga diberikan suatu pembatasan agar pelaksanaan perbuatan-perbuatannya itu

tidak menjadi apa yang disebut sebagai "onrechtmatig overheaddaat". Setidaknya

perbuatan itu tidak boleh melawan hukum balk formil maupun materiil. Tidak

boleh melampaui penyelewengan-kewenangan menurut undang-undang

(kompetentie). 50

Adapun bentuk-bentuk dari perbuatan administrasi negara/Pemerintah itu

dalam bentuk memberikan izin secara garis besar dapat dibagi atas :

1. Perbuatan membuat peraturan.

2. Perbuatan melaksanakan peraturan.

Sementara itu menurut Van Poelje sebagaimana dikutip Victor Situmorang

perbuatan administrasi negara/Pemerintah itu adalah sebagai berikut :

1. Berdasarkan faktor (Feitlijke handeling).

2. Berdasarkan hukum (recht handeling):

a. Perbuatan hukum privat.

b. Perbuatan hukum publik, yang kemudian perbuatan ini dapat dibagi atas :

50
Amrah Muslimin, Op.Cit, hlm.71.

Universitas Sumatera Utara

 42

1) Perbuatan hukum publik yang sepihak

2) Perbuatan hukum publik yang berbagai pihak. 51

Amrah Muslimin mengatakan bahwa dalam bidang eksekutif ada 2 (dua)

macam tindakan/perbuatan administrasi negara/pemerintah, yakni :

1. Tindakan-tindakan/perbuatan-perbuatan yang secara tidak langsung

menimbulkan akibat-akibat hukurn.

2. Tindakan-tindakan/perbuatan-perbuatan yang secara langsung menimbulkan

akibat-akibat hukum. 52

Pendapat lain tentang perbuatan hukum dari administrasi negara ini adalah

seperti yang dikemukakan oleh Prajudi Admosudirjo. Menurutnya perbuatan itu

dibagi ke dalam 4 (empat) macam perbuatan hukum administrasi negara, yakni : 53

1. Penetapan (beschiking), administrative dicretion). Sebagai perbuatan sepihak

yang bersifat administrasi negara dilakukan oleh pejabat atau instansi

penguasa (negara) yang berwenang dan berwajib khusus untuk itu. Perbuatan

hukum tersebut hams sepihak (eenzijdig) dan harus bersifat administrasi

negara. Artinya realisasi dari suatu kehendak atau ketentuan undang-undang

secara nyata kasual, individual.

2. Rencana (planning). Salah satu bentuk dari perbuatan hukum Administrasi

Negara yang menciptakan hubungan-hubungan hulcuin (yang mengikat)

antara penguasa dan para warga masyarakat.

51
Victor Situmorang, Dasar-Dasar Hukum Administrasi Negara, (Jakarta: Bina Aksara,
1988), hlm. 4
52
Amrah Muslimin, Op.Cit, hlm.74
53
Prajudi Admosudirjo, Op.Cit, hlm. 102.

Universitas Sumatera Utara

 43

3. Norma jabatan (concrete normgeving) merupakan suatu perbuatan hukum

(rechtshandeling) dari penguasa administrasi negara untuk membuat agar

supaya suatu ketentuan undangundang mempunyai isi yang konkret dan

praktis serta dapat diterapkan menurut keadaan waktu dan tempat.

4. Legislasi Semu (pseudo weigeving) adalah pencipataan dari aturan-aturan

hukum oleh pejabat administrasi negara yang berwenang sebenarnya

dimaksudkan sebagai garis-garis pedoman pelaksanaan policy (kebijaksanaan

suatu ketentuan undang-undang) akan tetapi dipublikasikan secara meluas.

Memperhatikan batasan, ruang lingkup serta perbuatan-perbuatan dari

administrasi negara di atas jelaslah bahwa Hukum Administrasi Negara itu adalah

merupakan suatu perangkat ketentuan yang mernuat sekaligus memberikan cara

bagaimana agar organ-organ di dalam suatu organisasi yang lazim disebut

"negara" dapat melaksanakan fungsi dan kewenangannya demi terwujudnya suatu

tujuan yang dikehendaki bersama.

Alat-alat administrasi negara dalam melaksanakan tugasnya, dengan

sendirinya menimbulkan hubungan-hubungan yang disebut hubungan hukum.

Hubungan-hubungan ini dapat dibedakan dalam dua jenis, yakni :

1. Hubungan hukum antara alat administrasi negara yang satu dengan alat

administrasi negara yang lain.

2. Hubungan hukum antara alat administrasi negara dengan perseorangan

(individual), yakni para warga negara, atau dengan badan-badan hukum

swasta. 54

54
Ibid. hlm 62

Universitas Sumatera Utara

 44

Hubungan-hubungan hukum dalam suatu negara hukum disalurkan dalam

kaidah-kaidah tertentu, dan kaidah-kaidah hukum inilah yang merupakan materi

dari Hukum Administrasi Negara. Kaidah-kaidah hukum tersebut terdiri dari:

1. Aturan-aturan hukum yang mengatur dengan cara bagaimana alat-alat

administrasi negara mengadakan kontak satu sama lain.

2. Aturan-aturan hukum yang mengatur hubungan antara alat administrasi negara

(Pemerintah) dengan para warga negaranya. 55

Pekerjaan pemberian izin oleh pemerintah pada dasarnya merupakan

perbuatan hukum publik yang bersegi 1 (satu) yang dilakukan dengan ketentuan

yang berlaku di lingkungan instansi pemerintahan yang mengeluarkan izin

tersebut. Sehingga membicarakan ketentuan-ketentuan mengenai masalah

perizinan amat luas sekalanya karena beranekaragamnya jenis izin yang

dikeluarkan sesuai dengan kedudukan masing-masing instansi pemerintahan itu

sendiri. Secara umum dapat dikatakan ketentuan-ketentuan mengenai masalah

perizinan tersebut merupakan pekerjaan pemerintah dalam bentuk nyata (konkret)

yang diwujudkan dalarn perbuatan mengeluarkan ketetapan yang mempunyai ciri

konkret artinya nyata mengatur orang tertentu yang disebutkan identitasnya

sebagai pemohon izin untuk memenuhi ketentuanketentuan yang ditetapkan

pemerintah agar seseorang tersebut dapat diberikan izin.

Ketentuan-ketentuan yang umum diberikan dalarn hal pengurusan izin

meliputi:

1. Identitas pemohon. Termasuk nama, tempat tanggal lahir, serta domisili.

55
Ibid. hlm 63

Universitas Sumatera Utara

 45

2. Tujuan permohonan izin. Hal ini digantungkan kepada jenis yang

dimohonkan, seperti IMB maka tujuan permohonan izin tersebut adalah agar

pemohon dapat melakukan aktivitas kegiatan pembangunan sesuai izin yang

dimohonkan.

3. Masa berlaku izin. Merupakan suatu ketetapan oleh instansi yang

mengeluarkan izin terhadap masa berlaku objek yang dimohonkan izin.

Universitas Sumatera Utara